Notarial_Aula 8

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AULA 8: SISTEMA REGISTRAL BRASILEIRO 
Com a descoberta de nosso país, o Rei de Portugal adquire o título originário da posse. De imediato, divide o território em capitanias hereditárias governadas por donatários. 
As capitanias hereditárias foram divididas, e seus direitos possessórios cedidos de forma parcial aos moradores, por meio de cartas de sesmaria. As sesmarias eram concedidas, primeiramente, pelos donatários das capitanias hereditárias; posteriormente, pelo governo geral; e, mais tarde, pela Coroa de Portugal.
Observe-se que as propriedades não eram constituídas nos moldes contemporâneos, pois tomavam, por origem, a posse que as relações econômicas ordenavam. Tal regime perdurou até 1822 (independência do Brasil), e, em 1850, a Lei nº 601 e seu Regulamento nº 1.318, de 1854, legitimam a posse, que é levada ao livro da Paróquia Católica, ou seja, o denominado Registro do Vigário, no que se separa do domínio público e torna obrigatório o registro das posses dos possuidores de terras devolutas. 
Na época, a propriedade não se transmitia pelo contrato, e sim pela simples tradição, que, conforme vimos na aula passada, era a entrega real ou simbólica da coisa, sendo o registro do vigário um controle essencialmente possessório. 
A Lei Orçamentária nº 317 nasce em 1843 e cria o registro de hipotecas, tendo em vista gerar garantia para empréstimos através das terras. Todavia, faltava o princípio da especialidade. 
Em 1864, nasce a Lei nº 1.237 e cria o Registro Geral, que muitos juristas chamavam “o embrião do Registro de Imóveis”, cujo objetivo era substituir a tradição pela transcrição como modo de transferência, não se modificando o contrato que continuaria a gerar efeitos obrigacionais. Mas esse registro não era prova de propriedade, nem mesmo como presunção relativa, o que tornava necessário provar a propriedade por outras vias, tais como a reivindicatória. 
O Decreto nº 169-A e seu Regulamento, Decreto nº 370, substituíram a Lei 1.237, de 1890. Contudo, substancialmente, não se observaram alterações. 
Com o advento do Código Civil de 1916, o Registro de Imóveis substituiu o Registro Geral. No entanto, conservou-se a transcrição. A prova de propriedade passa a ser juris tantum, ou seja, a prova em contrário. O código tratou da matéria nos artigos 856 e seguintes.
O princípio da continuidade passa a ser regulado pela Lei nº 4.827, de 1924, consubstanciado no Decreto nº 18.542, de 1928, que introduz o registro do título anterior foi introduzido no sistema registral e torna-o exigência para qualquer transcrição ou inscrição.
Em 1973, com a Lei 6.015, reuniram-se todos os princípios norteadores do Registro de Imóveis, aperfeiçoando-se e criando-se um sistema – o cadastro predial brasileiro. Num livro principal, consta a matrícula do imóvel, que o individualiza; sujeita-o a mudanças de informações por meio de averbações, todas em número de ordem; facilita sua pesquisa; e viabiliza a expedição de certidões. 
A Lei 6.015/73, de forma exaustiva e objetiva, esgota a matéria relativa a registros públicos e divide os atos praticados no Registro de Imóveis em dois grandes grupos: o registro – que envolve direitos e ônus reais – e a averbação – que envolve atos relativos à mutação objetiva ou subjetiva da matrícula, conforme se observa de seu artigo 167, ressaltando-se que tanto a doutrina quanto a jurisprudência firmaram entendimento que o referido rol é taxativo (numerus clausus) , o que quer dizer que só pode ser ampliado por vontade legislativa. 
Com o Código Civil de 2002, o registro público toma relevo de suma importância, e consagra-se no mais alto patamar o Registro de Imóveis no Brasil. No artigo 1.227, observamos que os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (art. 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos. 
O § 1º do artigo 1.245 dispõe que “enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”Assim, podemos observar que o legislador reforçou a suma importância do ato de registro para o registro de imóveis.