Notarial_Aula 11

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AULA 11: DO PROCESSO DE AVERBAÇÃO, RETIFICAÇÃO E CANCELAMENTO DOS REGISTROS
1. RETIFICAÇÃO
- Retificar um registro = Corrigir um registro válido, mas que apresenta uma ou mais irregularidades.
2. RETIFICAÇÃO DE REGISTRO CIVIL
- Versa a Lei nº 6.015 de 31/12/1973, em seus arts. 109 e ss., sobre a possibilidade de retificação dos registros civis que porventura sejam portadores de erros (ex: retificação do nome da genitora em certidão de nascimento).
- Vejamos, então, o artigo 109 da citada Lei:
"Art.109. Quem pretender que se restaure, supra ou retifique assentamento no Registro Civil, requererá, em petição fundamentada e instruída com documentos ou com indicação de testemunhas, que o juiz o ordene, ouvido o órgão do Ministério Público e os interessados, no prazo de 5 (cinco) dias, que correrá em cartório."
- Com base neste fundamento, nossos tribunais assim têm decidido, in verbis:
REGISTRO CIVIL DE NASCIMENTO - RETIFICAÇÃO DO NOME DA GENITORA 
Retificação de nome da mãe em registro de nascimento do filho. 
1. Adotada ainda na primeira idade, a apelante somente veio a averbar o nome alterado por força da adoção quando já adulta e depois de ter registrado o nascimento de seu filho com seu nome antigo. Pretende agora retificar este registro de nascimento para nele constar o seu nome correto, adotado por força da adoção. 
2. Não há qualquer proibição de ordem legal a impedir a retificação pretendida, até porque esta retificaco não cria, nem exclui, nenhum direito dos interessados. 
(TJRJ – AC 1477/95 - (Reg. 140995) - Cód. 95.001.01477 - 6ª C.Cív. - Rel. Des. Gustavo Kuhl Leite - J. 29.06.1995)"
- Cumpre, ainda, destacar a vital importância da retificação no Registro Civil quanto à FILIAÇÃO NO RECONHECIMENTO DA PATERNIDADE.
3. RETIFICAÇÃO NO REGISTRO IMOBILIÁRIO
3.1. INTRODUÇÃO
Como se sabe, deve haver uma literal correspondência entre o título e o registro. Decorrência natural do PRINCÍPIO DA VERACIDADE REGISTRAL, a fiel descrição das situações fáticas e jurídicas através do registro é que confere ao registrador a necessária credibilidade nos meios sociais que legitima esse tão importante munus público.
A dimensão da relevância do tema em questão liga-se umbilicalmente à FORÇA PROBANTE que deflui do registro público. Assim é que a lei faculta ao titular do direito, nos casos de inexatidão ou irregularidade do registro, a sua retificação, de modo a extirpar-lhe as incorreções incidentais. 
E’ oportuno consignar que o ERRO RETIFICÁVEL não é o da Escritura, que se faz por outra de re-ratificação, mas sim o do registro.
 A Lei nº 10.931, de 02/8/2004 trouxe alterações significativas nos possibilitando os seguintes MEIOS PARA PROMOVER AS RETIFICAÇÕES:
a) por escrituras públicas, levadas depois a registro;
b) por ato do oficial, de ofício;
c) por processo administrativo simplificado, tanto a requerimento do interessado, como de ofício, com ou sem decisão judicial;
d) por processo judicial contencioso (ação ordinária).
2. CONSIDERAÇÕES SOBRE AS ALTERAÇÕES LEGAIS
Segundo a redação do novo artigo 212, são 3 as hipóteses ensejadoras da retificação. Assim é que quando a averbação ou o registro for:
 a) omisso; 
b) impreciso; ou 
c) inverídico, 
3. CLASSIFICAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS PARA RETIFICAÇÃO DE REGISTRO.
- Os artigos da LRP que iremos examinar são os que se referem à Retificação do Registro (arts. 212 e 213).
I - RETIFICAÇÃO QUANTO AO PROCEDIMENTO (alternativas administrativa e judicial)
- O registro ou averbação omisso, impreciso ou que não exprima a verdade poderão ser retificados por um dos seguintes modos (art. 212):
a) A REQUERIMENTO DO INTERESSADO
- Por meio do procedimento administrativo previsto no art. 213, sem prejuízo de a parte prejudicada requerer a devida prestação jurisdicional
b) DE OFÍCIO
c) JUDICIALMENTE, em processo contencioso (ação ordinária) conforme art. 216 da LRP, não alterado pela L. 10.931/04 a requerimento de qualquer interessado.
 Por procedimento judicial entendemos, tratar-se das VIAS ORDINÁRIAS a que se refere o § 6º do art. 213.
Este entendimento foi elucidado no § único do art. 212 ao afirmar: 
"A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada", o que vale dizer que o interessado dispõe de dos caminhos para a promover a retificação: 
a) a VIA ADMINISTRATIVA normada no art. 213; 
b) o PROCESSO ORDINÁRIO, pelo pedido de prestação jurisdicional
- Em outras palavras, os instrumentos ou meios para a RETIFICAÇÃO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO são:
a) Voluntariamente pelas partes, v.g.,através de Escritura Pública de re-ratificação, que depois será levada a registro; 
b) Administrativamente, por iniciativa do próprio Oficial do Registro, de ofício; 
c) Administrativamente, a requerimento do interessado, com ou sem notificação de terceiros, com ou sem decisão judicial;
d) Administrativamente a requerimento dos confrontantes; 
e) Judicialmente, em processo contencioso (ação ordinária) 
II - RETIFICAÇÃO QUANTO AO PROMOVENTE 
- Pode ser feita:
a) de ofício, pelo Oficial de Registro de Imóvel (213, I, "a" e "e") (*)
b) pelo interessado, pessoa em cujo nome consta o registro (213, I, "a" a "g" e II)
c) pelos confrontantes (213, II, in fine) 
d) pelo terceiro prejudicado (CF 5, XXII, XXXIII, XXXV, XXXVI, LIV e LV).
(*) Obs> Conforme Orientação Normativa emitida pela 1a. Vara de Registros Públicos de São Paulo, são hipóteses de retificação de ofício: a, b, d, e, g
III - QUANTO AO FORO. 
- A retificação do registro pode processar-se: 
a) Diretamente no Cartório, perante o Oficial do Registro no foro da localização do imóvel; 
b) Perante o Juiz Corregedor ao qual está subordinado o respectivo Cartório Registral, quando a ele remetido pelo Oficial nas hipóteses previstas no art. 213 e seus §§; 
c) Na Justiça comum, perante o Juiz de Direito da Comarca onde se situa o imóvel referido no registro.
3.1. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO OU A REQUERIMENTO DO INTERESSADO 
- Casos elencados no inciso I do artigo 213
- Sendo a retificação de ofício ou a requerimento do interessado, o oficial deve instaurar procedimento específico. Em ocorrendo DÚVIDAS SOBRE AS PROVAS analisadas, o procedimento deverá ser CONVERTIDO EM JUDICIAL.
3.1.1. RETIFICAÇÃO DE OFÍCIO 
 Como se sabe, pelo PRINCÍPIO DA INSTÂNCIA OU ROGAÇÃO, sem solicitação ou instância da parte ou da autoridade, o registrador não pratica os atos de seu ofício..
Por isso é que a retificação de ofício, sem provocação do interessado, NÃO PODE SER DEFLAGRADA QUANDO:
1) Revelar-se dependente da produção de novas provas. A retificação de ofício se limita à superação de imperfeições viabilizadas pela utilização de documentos pré-existentes, pois deve ter o exato sentido de correção de erro material. 
2) Para alterar o núcleo do desenho tabular (localização e conformação imobiliária). Pode, entretanto, incidir sobre pontos periféricos da descrição imobiliária desde que não alterem a sua substância ínsita.
Ainda assim, para que o oficial proceda à retificação desses elementos mencionados, é necessário que haja prova cabal do equívoco constante na matrícula, mediante documentos expedidos pela prefeitura, órgãos públicos, e plantas e memoriais elaborados por profissionais. Somente nesses casos ocorrerá a retificação dos dados constantes equivocadamente.
Portanto: RETIFICAÇÃO DE ERRO EVIDENTE = O próprio registrador pode corrigir, ex officio, o registro que contenha erro evidente, sem necessidade de aguardar a manifestação do interessado mediante requerimento.
- Com o advento da Lei 10.931/04, as redações dos artigos 212 e 213, LRP foram REVOGADAS no que se referem à retificação. O texto revogado tinha a seguinte redação, in verbis :
Art. 212 - Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o prejudicado reclamar sua retificação, por meio de processo próprio. (Renumerado do art. 213 com a redação da Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 213 - A requerimento do interessado, poderá ser retificado o erro constante do registro, desde que tal retificação não acarreteprejuízo a terceiro. (Renumerado do art. 214 com a redação da Lei nº 6.216, de 1975).
 O legislador AMPLIOU OS PODERES DO REGISTRADOR (oficial do Registro de Imóveis), possibilitando uma rápida solução para hipótese de menor complexibilidade, vejamos:
Art. 212. Se o registro ou a averbação for omissa, imprecisa ou não exprimir a verdade, a retificação será feita pelo Oficial do Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, por meio do PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO previsto no art. 213, facultado ao interessado requerer a retificação por meio de procedimento judicial.
Parágrafo único. A opção pelo procedimento administrativo previsto no art. 213 não exclui a prestação jurisdicional, a requerimento da parte prejudicada.
Art. 213. O oficial retificará o registro ou a averbação:
I - DE OFÍCIO OU A REQUERIMENTO DO INTERESSADO nos casos de:
a) omissão ou erro cometido na transposição de qualquer elemento do título;
b) indicação ou atualização de confrontação;
c) alteração de denominação de logradouro público, comprovada por documento oficial;
d) retificação que vise a indicação de rumos, ângulos de deflexão ou inserção de coordenadas georeferenciadas, em que não haja alteração das medidas perimetrais;
e) alteração ou inserção que resulte de mero cálculo matemático feito a partir das medidas perimetrais constantes do registro;
f) reprodução de descrição de linha divisória de imóvel confrontante que já tenha sido objeto de retificação;
g) inserção ou modificação dos dados de qualificação pessoal das partes, comprovada por documentos oficiais, ou mediante despacho judicial quando houver necessidade de produção de outras provas;
- Art. 213, I - A lei prevê hipóteses de retificações de ofício ou a requerimento do interessado. 
 O oficial deverá proceder à retificação de ofício somente nos casos das hipóteses elencadas nas alíneas "a" e “e”.
 Para os demais casos, ou seja, os relacionados nas letras "b"
a "g", É IMPRESCINDÍVEL O REQUERIMENTO DO INTERESSADO com firma devidamente reconhecida. 
 Na hipótese do art. 213, II, também deverá o registrador solicitar requerimento escrito do interessado, com firma reconhecida.
3.2. RETIFICAÇÃO CONSENSUAL
- Encontra previsão legal no inciso II do art. 213, LRP:
II - A REQUERIMENTO DO INTERESSADO, no caso de (1) INSERÇÃO OU (2) ALTERAÇÃO DE MEDIDA PERIMETRAL de que resulte, ou não, alteração de área, instruído com planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.
§ 1o Uma vez atendidos os requisitos de que trata o caput do art. 225, o oficial averbará a retificação.
			
- Há 2 hipóteses básicas para a retificação consensual: 
1) na primeira ocorre mera INSERÇÃO DE DADOS; 
2) na segunda, a retificação gera ALTERAÇÃO DE DADOS.
Na hipótese de ALTERAÇÃO DAS MEDIDAS, que importem ou não na alteração da área do imóvel, ocorrerá a RETIFICAÇÃO CONSENSUAL, cujo requerimento deverá ser recebido pelo oficial de registro acompanhado de planta e memorial descritivo, elaborado por profissional habilitado, com a anuência dos confrontantes diretamente na planta.
Para a retificação de área, deverão assinar a planta todos os confrontantes, ou seja, tanto os proprietários dos imóveis vizinhos, como os seus eventuais ocupantes.
Cabe exclusivamente ao DETENTOR DO DOMÍNIO requerer a retificação de área, seja a maior ou a menor.
Importante salientar que, ao contrário do que ocorre no requerimento das hipóteses mencionadas, neste caso é indispensável que o requerimento venha acompanhado da AQUIESCÊNCIA DOS CONFRONTANTES, uma vez que se trata de alteração de medidas, o que torna imprescindível a anuência dos confrontantes, que declaram estar de acordo com a situação fática que restará nos imóveis.
Frise-se, ainda, que agora é dispensável a oitiva do ALIENANTE DO IMÓVEL, ao contrário do que outrora ocorreria nesse procedimento, bem como se se tratar de áreas públicas, que poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
O oficial do registro de imóveis poderá, em caso de dúvida, proceder em diligências junto ao local do imóvel para constatação em relação à área, confrontantes e localização na quadra.
§ 2o Se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la.
§ 3o A notificação será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2o, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação.
Caso o pedido de retificação não seja acompanhado da anuência dos confrontantes, o interessado poderá requerer a intimação dos mesmos ao oficial de registro, como se extrai dos parágrafos 2º e 3º do artigo 213 da LRP.
§ 4o Presumir-se-á a anuência do confrontante que deixar de apresentar impugnação no prazo da notificação.
O silêncio do confrontante notificado será juridicamente relevante, já que tem o efeito de gerar a sua anuência aos termos da retificação requerida:
Caso NÃO HAJA IMPUGNAÇÃO, a RETIFICAÇÃO SERÁ AVERBADA. 
Mas se algum CONFRONTANTE CONTESTAR A RETIFICAÇÃO PRETENDIDA, deve-se INTIMAR o requerente e o profissional responsável pela elaboração da planta para se manifestarem em 5 dias (art. 213 §5°).
§ 5o Findo o prazo sem impugnação, o oficial averbará a retificação requerida; se houver impugnação fundamentada por parte de algum confrontante, o oficial intimará o requerente e o profissional que houver assinado a planta e o memorial a fim de que, no prazo de 5 dias, se manifestem sobre a impugnação.
Ocorrendo essa situação, abrem-se 2 alternativas às partes: 
1ª) Mediante a TRANSAÇÃO para solucionar o impasse; 
2ª) Se não houver conciliação, o oficial remeterá O PROCESSO AO JUÍZO, a quem caberá decidir de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre DIREITO DE PROPRIEDADE de alguma das partes, e não sobre uma mera retificação, a VIA JUDICIAL ADEQUADA É A ORDINÁRIA (art. 212 §6°).
 Isso ocorre porque NO PROCESSO DE RETIFICAÇÃO NÃO SE ADMITE LIDE; o feito é de jurisdição voluntária, pelo menos quanto à retificação bilateral. Desse modo, a sentença que decide a matéria não tem força de coisa julgada material, mas só formal, isto é, a sentença proferida não teria força para decidir essa questão referente às lindes do imóvel, o que reforça a necessidade de remeter as partes às vias ordinárias para que possam resolver a questão.
§ 6o Havendo impugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
§ 7o Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
§ 8o As áreas públicas poderão ser demarcadas ou ter seus registros retificados pelo mesmo procedimento previsto neste artigo, desde que constem do registro ou sejam logradouros devidamente averbados.
Por força deste dispositivo, oprocedimento de retificação previsto no art. 213 vale também para as terras públicas que já constem de registro.
A expressão “independentemente de retificação”, utilizada pelo legislador deve ser entendida com ressalvas. Isso porque, havendo ou não diferença de área, o acerto implica retificação da descrição anterior. Certamente, a intenção foi passar a mensagem de que a escritura pública substitui o procedimento administrativo, caso, evidentemente, o acerto entre os confinantes se restrinja apenas às suas próprias divisas. Se, contudo, a descrição do perímetro integral dos imóveis for alterada, ou se a eventual diferença de área transacionada resultar de apuração do todo de cada um dos imóveis limítrofes, deverá ser aberto o procedimento administrativo.
§ 9o Independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.
 A retificação de divisas por meio de escritura pública (§ 9º) com recolhimento do devido imposto de transmissão, assim como o respeito ao módulo mínimo para as áreas rurais, sempre foi permitido nas condições hoje normadas na LRP.
§ 10. Entendem-se como CONFRONTANTES não só os proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus eventuais ocupantes; o CONDOMÍNIO GERAL, de que tratam os arts. 1.314 e ss do CC será representado por qualquer dos condôminos e o CONDOMÍNIO EDILÍCIO, de que tratam os arts. 1.331 e ss do CC, será representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão de Representantes.
		 	
 Por "confrontante" entende-se: 
a) os proprietários dos imóveis vizinhos, que possuem título de aquisição; 
b) os eventuais ocupantes por força do §10º do artigo 213 da LRP, desde que não sejam mero detentores.
 Como se trata de alteração da área do imóvel, o que provavelmente ou beneficiará, ou prejudicará terceiros, é indispensável que esses confinantes dêem a anuência para que o procedimento possa prosseguir. 
 Na situação do CONDOMÍNIO:
a) Quando o § 10, do art. 213 fala em "CONDOMÍNIO GERAL", referiu-se ao condomínio horizontal (COMPOSSE PRO INDIVISO = quando as pessoas que possuem em conjunto o bem têm uma parte ideal apenas, sem saber qual a parcela que compete a cada uma). Neste caso, qualquer condômino pode representar a totalidade dele e anuir em nome de todos
b) Quando se fala em CONDOMÍNIO EDILÍCIO, apenas o síndico ou a comissão podem representar o condomínio e prestar sua aquiescência (CONDÔMINO PRO DIVISO).
Averbada a retificação de área, o oficial poderá, obedecidos os princípios registrários e a legislação, encerrar a matrícula antiga existente e abrir nova matrícula, já aperfeiçoada, onde constarão os novos dados, quando da realização de novos atos referentes àquele imóvel.
§ 11. INDEPENDE DE RETIFICAÇÃO:
I - a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social, nos termos da Lei no 10.257, de 10 de julho de 2001, promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos;
II - a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3o e 4o, e 225, § 3o, desta Lei.
 Há casos (art. 213, § 11) normando hipóteses para exclusão de retificação, quando se tratar de regularização fundiária (Lei nº 10.257/01) ou para a adequação da descrição de imóvel rural às exigências dos arts. 176, §§ 3º e 4º e 225, § 3º da LRP.
§ 12. Poderá o oficial realizar diligências no imóvel para a constatação de sua situação em face dos confrontantes e localização na quadra. 
§ 13. Não havendo dúvida quanto à identificação do imóvel, o título anterior à retificação poderá ser levado a registro desde que requerido pelo adquirente, promovendo-se o registro em conformidade com a nova descrição.
§ 14. Verificado a qualquer tempo não serem verdadeiros os fatos constantes do memorial descritivo, responderão os requerentes e o profissional que o elaborou pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais.
 A completa e exata indicação dos proprietários e confrontantes dos imóveis é de responsabilidade exclusiva dos requerentes e dos profissionais que elaboraram o memorial, devendo o registrador ater-se à simples verificação da formalidade do documento. 
§ 15. Não são devidos custas ou emolumentos notariais ou de registro decorrentes de regularização fundiária de interesse social a cargo da administração pública.
 A retificação, prevista nos artigos 212 e 213, estende-se também à matrícula, apesar do legislador ter mencionado somente os termos "registro ou a averbação". Entende-se que a expressão registro, neste caso, foi utilizada em sentido amplo; portanto, os procedimentos de retificação poderão abranger tanto o registro, quanto a averbação, e ainda a matrícula.
 O pedido de retificação poderá ser feito administrativamente ao Oficial do Registro de Imóveis, mas o poderá, se a parte assim o preferir, também através de procedimento judicial, com a mesma finalidade. 
 Parte interessada no pedido de retificação: Qualquer pessoa que tenha interesse jurídico (vínculo) com o objeto ou o negócio jurídico constante do ato a ser retificado.
 Requerimento de retificação deverá ser normalmente protocolizado no Livro 1, como qualquer título, devendo a averbação ser efetuada no prazo máximo de 30 dias.
 Recomenda-se celeridade aos Oficiais do Registro de Imóveis, que deverão utilizar o menor prazo possível para a averbação da retificação, buscando sempre a finalidade de prestar um serviço eficiente, seguro, e rápido à população.
- Havendo exigência a ser satisfeita, o Oficial a indicará por escrito, devendo o interessado satisfazê-la no prazo decadencial de 30 dias. Vencido este prazo, que se iniciará da prenotação, sem que seja efetuada a averbação, poderá, a requerimento do interessado que não cumpriu as exigências do Oficial, ser admitido o procedimento previsto no art. 198 da Lei n. 6.015/73 (dúvida) para a solução da questão.
>> COMO FAZER A RETIFICAÇÃO ADMINISTRATIVA
Alguns procedimentos devem ser atendidos pelo proprietário que tiver interesse em proceder a retificação. 
1) O proprietário, ou procurador devidamente constituído, deverá se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis onde está situada a propriedade objeto da retificação, local em que apresentará seu requerimento. Deverá estar munido de planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no competente Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura - CREA, bem assim pelos confrontantes.
* Importante salientar que se a planta não contiver a assinatura de algum confrontante, este será notificado pelo Oficial de Registro de Imóveis competente, a requerimento do interessado, para se manifestar em quinze dias, promovendo-se a notificação pessoalmente ou pelo correio, com aviso de recebimento, ou, ainda, por solicitação do Oficial de Registro de Imóveis, pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la. 
2) A notificação, segundo a legislação vigente, será dirigida ao endereço do confrontante constante do Registro de Imóveis, podendo ser dirigida ao próprio imóvel contíguo ou àquele fornecido pelo requerente; não sendo encontrado o confrontante ou estando em lugar incerto e não sabido, tal fato será certificado pelo oficial encarregado da diligência, promovendo-se a notificação do confrontante mediante edital, com o mesmo prazo fixado no § 2º, publicado por duas vezes em jornal local de grande circulação. 
3) Não havendo impugnação, presumir-se-á a anuência do confrontante mesmo que este não assine a planta.
4) Por outro lado, pode ocorrer de algum dos confrontantes impugnar o pedido. Neste caso, havendoimpugnação e se as partes não tiverem formalizado transação amigável para solucioná-la, o oficial remeterá o processo ao juiz competente, que decidirá de plano ou após instrução sumária, salvo se a controvérsia versar sobre o direito de propriedade de alguma das partes, hipótese em que remeterá o interessado para as vias ordinárias.
Procedimento RETIFICATÓRIO junto ao Registro de Imóveis 
Os procedimentos retificatórios, inclusive a retificação de ofício, deve deflagrar a instauração de procedimento administrativo, que deverá seguir o padrão judicial. O processo deve ser autuado e numerado, sendo identificado com o número da prenotação. 
A peça inicial será materializada pelo requerimento, quando feito pelo interessado ou pelo ato do Oficial quando envolver retificação de ofício. 
Os efeitos da prenotação nos procedimentos retificatórios devem seguir o modelo dos demais procedimentos administrativos, como o procedimento de “dúvida registral” (art. 198, da LRP), que provoca a prorrogação de seus efeitos durante toda a tramitação procedimental, mesmo quando iniciado junto ao Registro Imobiliário e convertido (por decisão motivada), em retificação judicial. 
As informações da serventia devem ser juntadas ao processo. Assim, as Notas Devolutivas, que podem ser denominadas como Notas de Exigência, devem ser juntadas aos autos, sempre que a serventia entender que o pedido não se revele completo ou suficientemente instruído. 
Os prazos devem seguir o padrão processual, ou seja, o prazo comum é de 5 (cinco) dias, salvo quando previsto prazo mais dilatado. Nos casos de acordo, o prazo pode respeitar o quanto pedido pelos interessados. 
Será competente para processar o pedido de retificação a serventia que mantenha a transcrição ou matrícula que deva ser retificada. O deslocamento para a Serventia competente atualmente não pode ocorrer, posto que o Oficial do Registro de Imóveis não dispõe de prerrogativas para expedir mandado para a correção em outra circunscrição. 
Feita a correção, o Registro de Imóveis competente, lastreado na certidão expedida pela Serventia que processou a retificação, poderá descerrar nova matrícula em atenção às informações retificadas ou apenas transportar a informação, por averbação, à matricula existente. 
Os documentos que devem instruir o pedido de retificação devem ser apresentados no original ou cópias autenticadas, quando possível. As plantas e memoriais devem ser apresentados em número suficiente para a notificação de todos os envolvidos. 
O prazo para impugnação é de 15 dias, salvo para o Poder Público que dispõe de prazo quádruplo, na forma como prescreve o art. 188 do CPC, aplicável analogicamente à espécie. 
Findo o prazo sem impugnação o Oficial dará decisão homologatória, atestando a higidez formal do procedimento. 
Caso o interessado postule a remessa para a via judicial o Oficial de Registro não deverá promover o encaminhamento no prazo de 5 (cinco) dias. 
Procedimento RETIFICATÓRIO impugnado 
Havendo impugnação fundamentada o Oficial intimará o requerente e o técnico, para que em cinco dias se manifestem. Conquanto a lei tenha aludido a impugnação fundamentada, qualquer tipo de insurgência deve ser acatada como tal e gera os mesmos efeitos. 
O Oficial não julga conflitos, de forma que não sendo apresentado termo de acordo entre o requerente e o impugnante, os autos devem ser encaminhados à Corregedoria-Permanente, que julgará de plano ou mediante instrução sumária. 
Quando a peça de resistência do confrontante versar sobre questões de “divisa”, o procedimento mantém o seu sentido administrativo junto à Corregedoria-Permanente, contudo, havendo a impugnação afirmando a existência de “sobreposição”, o litígio passa a envolver não uma correção de medidas, mas uma disputa de “propriedade”, de forma que deve ser encaminhado para as “vias ordinárias”. 
Em São Paulo, todas as questões registrais administrativas ou litigiosas são resolvidas frente a 1ª Vara de Registros Públicos (art. 38, do Decreto-lei Complementar 03/69), salvo se o foco primeiro da discussão deixar de ser registral.
4. PROCEDIMENTO DE “DÚVIDA” 
- "Dúvida": Pedido de natureza administrativa, formulado pelo oficial, a requerimento do apresentante do título imobiliário, para que o juiz competente decida sobre a legitimidade de exigência feita, como condição do registro pretendido. 
- Procedimento normado na LRP: (art. 198 e ss., LRP)
- A "Dúvida Inversa", admitida tanto pela doutrina como pela Jurisprudência, é processada da mesma forma, só que APRESENTADA DIRETAMENTE PELO INTERESSADO quando o Oficial NÃO atender seu pedido para instaurar o procedimento de "dúvida".
- O procedimento de dúvida e o de "Dúvida Inversa" estão reservados às hipóteses em que a dissensão entre o Sr. Oficial de Registro de Imóveis e o interessado diga respeito a ato de registro em sentido estrito, assim considerados os elencados no artigo 167, inciso I, da Lei nº 1.615/73. 
- Objetivo: Destina-se ao exame do DISSENSO VERIFICADO ENTRE O REGISTRADOR E O INTERESSADO, no momento da apresentação do título
5. CANCELAMENTO DO REGISTRO IMOBILIÁRIO
 Significa o ato de DECLARAR SEM EFEITO qualquer ATO REGISTRÁRIO IMOBILIÁRIO, extinguindo o direito a que se refere, na sua totalidade ou parcialmente. 
 Quando o cancelamento tem por origem uma DECISÃO JUDICIAL, será feito o cancelamento na competente Serventia de Registro de Imóveis, mediante MANDADO.
- É perfeitamente possível, também, o cancelamento de registros, averbações, inscrições, matrículas e ,até mesmo, de anteriores cancelamentos.
- A sentença que ordenar o cancelamento, para ser executada, deve estar TRANSITADA EM JULGADO, ou seja, quando dela não couber mais recurso ou já tiverem sido interpostos todos os cabíveis. 
- Para melhor entendimento cabe aqui a transcrição dos artigos 250, I, e 259 da Lei de Registros Públicos, in verbis:
Art. 250 - Far-se-á o cancelamento:
I - em cumprimento de decisão judicial transitada em julgado;
Art. 259 - O cancelamento não pode ser feito em virtude de sentença sujeita, ainda, a recurso.
- Deverá ainda de forma precisa o mandado discriminar o ato a ser cancelado, com toda a sua especificação, para não gerar dúvidas ao registrador sobre seu alcance.
 O ATO DE TRANSFERÊNCIA perante o registro de imóveis pode ser ainda alvo de NULIDADE OU ANULABILIDADE. 
- Ilustram e disciplinam a matéria os artigos 214 a 216, Lei 6.015/73. Vejamos:
Art. 214 - As nulidades de pleno direito do registro, uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta. 
§ 1o A nulidade será decretada depois de ouvidos os atingidos. 
§ 2o Da decisão tomada no caso do § 1º caberá apelação ou agravo conforme o caso.
§ 3o Se o juiz entender que a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação poderá determinar de ofício, a qualquer momento, ainda que sem oitiva das partes, o bloqueio da matrícula do imóvel. 
§ 4o Bloqueada a matrícula, o oficial não poderá mais nela praticar qualquer ato, salvo com autorização judicial, permitindo-se, todavia, aos interessados a prenotação de seus títulos, que ficarão com o prazo prorrogado até a solução do bloqueio. 
§ 5o A nulidade NÃO será decretada se atingir terceiro de boa-fé que já tiver preenchido as condições de usucapião do imóvel. 
Art. 215 - São nulos os registros efetuados após sentença de abertura de falência, ou do termo legal nele fixado, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente. 
Art. 216 - O registro poderá também ser retificado ou anulado por (1) sentença em processo contencioso, ou por (2) efeito do julgado em ação de anulação ou de declaração de nulidade de ato jurídico, ou de (3) julgado sobre fraude à execução.
6. APURAÇÃO DE REMANESCENTE
- Atendendo aos mesmos requisitos exigidos para a retificação consensual, o interessado que tiver seu imóvel fracionado por sucessivas alienações parciais poderá requerer a APURAÇÃO DA ÁREA REMANESCENTE DE SEU IMÓVEL. A planta deverá levar em conta todos os imóveis destacados ou apresentar a localização exata do imóvel apurando.- A apuração de remanescente encontra previsão legal no §7º do artigo 213 da Lei de Registros Públicos:
§ 7° Pelo mesmo procedimento previsto neste artigo poderão ser apurados os remanescentes de áreas parcialmente alienadas, caso em que serão considerados como confrontantes tão-somente os confinantes das áreas remanescentes.
7. RETIFICAÇÃO CONTENCIOSA
- Segue o rito ordinário (previsto nos artigos 282 e ss. do CPC)
- Cabimento: Sempre que houver conflito de interesses no objeto da retificação, como, por exemplo, no caso de o interessado não conseguir anuência de qualquer das pessoas que apôr o seu consentimento para a retificação pretendida.
- A retificação registral, quer verse sobre ÁREA DE IMÓVEL ou sobre o TÍTULO CAUSAL DO REGISTRO, tem natureza de AÇÃO REAL IMOBILIÁRIA. Apresenta semelhanças com a ação negatória, já que tem como objetivo desfazer uma lesão ocasionada por um equívoco existente no registro.
Vale lembrar que, caso seja da vontade do interessado, ele pode optar por utilizar a via judicial, sem necessidade de esgotar, para tal, a via extrajudicial. 
Desse modo, cabe ao interessado decidir se, na hipótese de indeferimento judicial ou do registrador, ele vai preferir utilizar apenas o procedimento administrativo ou o judicial, ou ambos.
Ademais, a opção pode ser exercida pelo interessado a qualquer momento, seja no início, no curso ou após esgotar o procedimento extrajudicial, uma vez que a possibilidade se esgota no momento em que for deferido seu pedido de retificação.
A retificação judicial somente será OBRIGATÓRIA, se ocorrer a IMPUGNAÇÃO FUNDAMENTADA.
Saliente-se que a retificação judicial, que tramita pela jurisdição graciosa ou voluntária, é imprescritível, não havendo contraditório, nem ação, nem jurisdição. Todos interessados são citados, assim como há oitiva do Ministério Público e da Fazenda Pública, se houver interesse na causa. Depois desse procedimento, o juiz dará a sentença, a qual não faz coisa julgada material, apenas formal, o que lhe permite ser apelada no seu duplo efeito.
Se houver pretensão resistida dos interessados no curso desse procedimento de jurisdição graciosa, o processo será remetido ao contencioso.
 A RETIFICAÇÃO (administrativa ou contenciosa), julgada por sentença judicial tem EFEITO DECLARATÓRIO, e RETROAGE À DATA DA PRENOTAÇÃO DO TÍTULO QUE ORIGINOU O REGISTRO, sendo averbada à margem da transcrição ou da matrícula do imóvel, observando-se os artigos 246 e seguintes da LRP. 
8. HIPÓTESES EM QUE É DESNECESSÁRIO RETIFICAR O REGISTRO OU A AVERBAÇÃO
Independentemente da retificação do registro, os confrontantes poderão, mediante escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si. Se houver transferência de área, há que se preservar a fração mínima de parcelamento do imóvel rural e atender a legislação urbanística do imóvel urbano. É evidente que, nesses casos, é indispensável que se recolha o ITBI, imposto de transmissão de bens imóveis, sobre a parte do imóvel adquirido. 
Também independe de retificação a regularização fundiária de interesse social realizada em zonas especiais de interesse social, promovida pelo município, desde que, além da adequação da descrição de imóvel rural, os lotes já estejam cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de vinte anos.
As nulidades de pleno direito, se comprovadas, invalidam o registro, independentemente de qualquer ação. Do mesmo modo, são nulos os registros feitos após sentença de abertura de falência, ou do termo legal, salvo se a apresentação tiver sido feita anteriormente. 
9. INTERVENÇÃO DO MP E DO JUIZ
Com a nova redação do art. 213 foi abolida a intervenção do MP nos procedimentos administrativos, já que nos procedimentos judiciais a exigência do MP como custos legis está nos arts. 82 e segts., assim como no CC e em outras leis específicas.
A intervenção do Juiz a que se refere os artigos questionados em sua nova redação, evidentemente é a do Juiz Corregedor Permanente do Cartório de Registro de Imóveis e se dará nas hipóteses de dissensão entre os interessados ou quando se exigir "outras Provas", que a norma foi omissa em identificá-las, mas sempre em instrução sumário sem discussão do direito de propriedade.
Quanto a norma fala em "requerer a retificação por meio de procedimento judicial", em "prestação jurisdicional", ou "remeter o interessado paras as vias ordinárias", quer dizer que a questão deverá ser solucionada na Justiça Comum Estadual, por um Juiz de Direito competente para a julgar o processo, segundos as normas do Processo Civil e da Lei de Organização Judiciária no foro onde está localizado o imóvel questionado.
10. NULIDADES: art. 214.
- O caput do art. 214 da Lei nº 6.015/73: 
“As nulidades de pleno direito do registro uma vez provadas, invalidam-no, independentemente de ação direta".
		
- Nulidade de pleno direito são aquelas que tornam o ato jurídico nulo e estão enumeradas no art. 166, CC.
- Parágrafos: 
 Obrigação da audiência dos interessados (§ 1º) pelo princípio do contraditório; 
 Parágrafo que fixa os recursos como sendo o de apelação ou agravo (§ 2º) cujos prazos devem ser os do CPC, sendo a apelação quando julgado o mérito e pondo fim ao processo e agravo quando não se tratar de decisão terminativa.
 Os §§ 3º e 4º permitem ao juiz o bloqueio da matrícula do imóvel quando o Magistrado entender que "a superveniência de novos registros poderá causar danos de difícil reparação", bloqueio este que poderá ser feito de ofício em qualquer fase do processo, e até mesmo sem audiência das partes; finalmente o § 5º garante ao posseiro que preencha as condições para usucapir o imóvel o direito de não ser atingido pela decisão que decretar a nulidade, desde que provar que sua posse é de boa-fé.
11. CONSIDERAÇÕES FINAIS
Vale lembrar que, se for verificado, a qualquer tempo, não serem verdadeiras as informações constantes no memorial descritivo que instruirá o pedido de retificação do registro, o requerente e o profissional responderão pelos prejuízos causados, pelos prejuízos causados, independentemente das sanções disciplinares e penais cabíveis.
Por último, ressaltamos que independe de retificação a regularização fundiária de interesse social realizada em Zonas Especiais de Interesse Social (conforme o Estatuto da Cidade – Lei Federal n. 10.257/01), promovida por Município ou pelo Distrito Federal, quando os lotes já estiverem cadastrados individualmente ou com lançamento fiscal há mais de 20 anos. Da mesma forma é despicienda a retificação para os casos de adequação da descrição de imóvel rural ao Georeferenciamento (exigências dos artigos 176, §§ 3º e 4º, e 225, § 3º, da LRP).