Notarial_Aula 12

Prévia do material em texto

AULA 12: DO REGISTRO TORRENS
1. HISTÓRICO
O registro Torrens, é um sistema registrário especial, originário da Austrália, em 1958, cujo nome é o de seu idealizador, o irlandês Sir Robert Richard Torrens. 
O Decreto 451-B, em 31 de maio de 1890, disciplinou, pela primeira vez, o registro Torrens. Em seus artigos 46 a 48, assegurava a possibilidade de se oporem ações contra os registros. Foi introduzido no Brasil por influência de Rui Barbosa e é um sistema registro imobiliário importante e seguro para os imóveis rurais, porém pouco aplicado. 
2. CONCEITO
Este sistema de registro não se confunde com o sistema registral tradicional que todo o proprietário de imóvel rural possui para garantir-lhe a propriedade. O registro Torrens garante, de forma absoluta e inquestionável, o seu título de domínio da propriedade rural. 
Explica-se:
É de conhecimento geral que os imóveis no Brasil devem ser registrados nos Ofícios (cartórios) de Registros de Imóveis da localização do bem, na circunscrição competente, e que a aquisição da propriedade imóvel rural ou urbano, entre vivos, continua sendo realizada mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
Cabe esclarecer que mesmo após o registro, o título de proprietário ou "dono" não é absoluto.
No Brasil, um dos princípios que regem o registro de imóveis é o da FORÇA PROBANTE (fé pública), com PRESUNÇÃO JURIS TANTUM DE VERACIDADE. Trata-se de uma presunção relativa, pois o adquirente do direito real é tido como titular da propriedade imóvel registrada até que se prove o contrário (conf. determina o art. 1.245, § 2º, CC).
No entanto, no Brasil, SOMENTE O REGISTRO ESPECIAL PELO SISTEMA TORRENS, admitido apenas para a propriedade imóvel rural, GERA PRESUNÇÃO ABSOLUTA (juris et de jure) sobre a titularidade da propriedade imóvel registrada. A atual lei brasileira que consolida essas alterações e disciplina o sistema de registro Torrens é a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos - LRP). 
3. PROCEDIMENTO
Conforme dispõe a LRP, somente é necessária a apresentação do seguinte: 
a) documentos que provem a propriedade do requerente (certidão extraída no Cartório de Registro de Imóveis); 
b) prova de qualquer ato que modifique ou limite a propriedade;
c) memorial que conste os eventuais encargos do imóvel, os nomes e endereço dos ocupantes, dos confrontantes ou quaisquer interessados;
d) levantamento da planta do imóvel.
Os INTERESSADOS ou CONFRONTANTES serão NOTIFICADOS
Serão publicados editais em jornal, para CONHECIMENTO DE TERCEIROS, sempre sujeita a questão à análise do MP. 
Caso não haja qualquer oposição acerca do pedido, o juiz o deferirá, ORDENANDO QUE SE INSCREVA O IMÓVEL COMO SUBMETIDO AO REGISTRO TORRENS, À MARGEM DA MATRÍCULA no Cartório de Registro Imobiliário, tornando, a partir daquele ato, indiscutível, para sempre, a documentação daquela propriedade.
Feito o registro Torrens, emite-se um CERTIFICADO que tem por objetivo precípuo conferir um direito incontestável àquele que efetuou o registro, e tal certificado prevalecerá sobre qualquer questionamento quanto à propriedade, SALVO QUESTIONAMENTO DE:
I) FALSIDADE DO CERTIFICADO
II) FRAUDE NA SUA EMISSÃO OU 
III) Tutela jurisdicional em que se suspeite da existência de OUTRO CERTIFICADO DE REGISTRO TORRENS IDÔNEO emitido em data anterior ao discutido. 
4. REGISTRO TORRENS NA PRÁTICA 
O registro Torrens, apesar de se confirmar como um SISTEMA MAIS SEGURO (já que cria uma presunção juris et de jure), é desconhecido pela maioria dos proprietários de imóveis rurais, e aqueles que o conhecem RECLAMAM DO SEU CUSTO. 
Baseia-se numa idéia simples: a análise do título a registrar deve ser feita antes do registro, de modo a possibilitar a qualquer interessado a oposição a que o imóvel seja transcrito em nome de quem o esteja pretendendo. Mas essa possibilidade de oposição deve ser executada dentro de um prazo previsto em lei. A não-oponibilidade tempestiva significa que aquele que poderia opor-se abriu mão deste direito e, como conseqüência jurídica, permanecerá em silêncio para todo o sempre a respeito deste título. 
Desta forma, ao invés de permitir oposição fundamentada após o registro, obriga que a oposição se faça desde logo, no prazo que o juiz oferece, e impugne o registro. Em caso de silêncio, tem-se como renunciado implicitamente o direito de oposição e extinto o direito de reclamação. 
O desinteresse pelo registro Torrens, que se apresenta mais seguro que o registro tradicional que acabamos de comentar, deve-se, basicamente, por 3 motivos: 
1) DESCONHECIMENTO DO INSTITUTO: os proprietários de imóveis rurais ignoram os benefícios em relação ao registro normal
2) INEVITÁVEL ASSOCIAÇÃO COM CUSTOS sempre que se cogita em registro de imóveis
3) CUMPRIMENTO DE ALGUMAS EXIGÊNCIAS E FORMALIDADES para que se obter a segurança oferecida pelo registro Torrens. 
Diante desses três motivos básicos os proprietários de imóveis rurais acabam por desprezar esse importante sistema registrário. 
Na prática, o registro Torrens torna-se mais simples que a defesa de eventual processo judicial questionando o seu título de proprietário. 
No tocante às operações de compra e venda, certamente o adquirente preferirá um imóvel com certificado de registro Torrens a um imóvel sem esse sistema registral. Despiciendo comentar que esse sistema registral torna-se um ingrediente relevante quando da negociação. SEGURANÇA para quem compra e facilidade para quem vende.