DIREITO DAS COISAS DOS DIREITOS DA VIZINHANÇA

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DIREITO DAS COISAS: DOS DIREITOS DA VIZINHANÇA
	O Código Civil de 2002 elenca, de seu artigo 1.277 ao 1.313, o direito de vizinhança, que é considerado uma restrição ao exercício do direito de propriedade que visa afastar os choques de interesses entre proprietários de prédios contíguos, promovendo a conciliação do exercício do direito de propriedade e as relações de vizinhança. 
A doutrina alerta que não se pode confundir o direito de vizinhança, este estabelecido pela lei, limitado pelo domínio e pela contiguidade dos prédios e geradores de direitos e deveres recíprocos, com a servidão, a qual resulta da vontade das partes e constituem direito real sobre imóvel. Além disso, o direito da vizinhança se inspira na lealdade e boa-fé nas relações de convivência social.
	Outra característica do direito de vizinhança é que ele é considerado uma obrigação propter rem e obrigação ambulatória, ou seja, surge do bem e se transmite ao sucessor do imóvel. Essas obrigações podem impor ações, como a permissão, ou a omissão da prática de certos atos, as quais serão impostas a seguir. 
	Iniciando o capítulo, temos a Seção I, denominada “Do Uso Anormal da Propriedade”, a qual descreve no art. 1.277, em seu caput, que o possuidor ou proprietário do prédio tem o direito de fazer cessar todas as interferências provocadas pela utilização da propriedade vizinha que são prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde daqueles que habitam seu prédio. Há três tipos de interferência: a ilegal, que são atos ilícitos que obrigam à composição do dano, como atear fogo no prédio vizinho; abusivos, atos que se mantém nos limites de sua propriedade, mas que prejudicam a vizinhança, como gritarias e barulho excessivo; e lesivos, que são atitudes que causam danos ao vizinho, como a fuligem liberada por uma indústria. 
Ainda nessa seção, há certos critérios presentes no parágrafo único desse ordenamento, que dispõe que deverá levar em consideração a utilização, localização e limites de tolerância. Aqui, leva-se em consideração os atos ilegais e os que são permitidos, no entanto, abusivos, ou seja, que fogem aos bons costumes e boa-fé. Alerta o art. 1.278 que o direito de alegar o uso anormal da propriedade não se sobrepõe aos atos justificados pelo interesse público, mas há o direito de indenização pelo dano causado. Além disso, segundo o art. 1.279, poderá o vizinho exigir a redução ou eliminação da interferência quando possível. Ainda, como meio de proteção, o vizinho poderá exigir do prédio vizinho a sua demolição ou reparação quando ameaçar ruína ou a prestação de caução pelo dano eminente, como bem dispõe o art. 1.280 e, em parte, o art. 1.281.
	A próxima seção é “Das Árvores Limitrófes”, que esclarece que a árvore cujo tronco estiver na linha divisória de dois prédios presume-se pertencente a ambos, mas as suas raízes e ramos poderão ser cortados até o limite vertical divisório, sendo este limite também levado em consideração para a determinação da propriedade de frutos.
	Seguindo, temos “Da Passagem Forçada”, que dispõe o art. 1.285 que o dono de prédio que não tiver acesso à via pública, nascente ou porto, chamado de imóvel encravado, pode constranger o vizinho a lhe dar passagem, desde que pague indenização, visando concretizar a função social da propriedade. No entanto, determina o art. 1.285, §1°, que deverá ser constrangido o vizinho cujo imóvel seja o mais natural e que possuía maior facilidade em prestar a passagem, buscando o meio menos gravoso e oneroso. 
Em seguida, é especificado o caso em que o prédio serviente foi parcialmente alienado e uma das partes perde o acesso, nessa situação o proprietário da outra parte deve tolerar a passagem, como descrito no art. 1.285, §2°. A classificação da passagem forçada consiste numa obrigação propter rem, sendo aplicado o parágrafo anterior mesmo se antes da alienação houve uma passagem, visto que o proprietário constrangido não estava obrigado a dar duas passagens, art. 1.285 §3°. 
Na seção em questão, alerta a doutrina que não se pode confundir a passagem forçada com as servidões, em especial a servidão de passagem. A primeira é um direito de vizinhança, obrigatória, exige pagamento de indenização, aplicado quanto não o imóvel não tem saída e a ação exigida é a ação de passagem forçada, já a segunda é um direito real de gozo ou fruição, é facultativo, a indenização depende de acordo e pode ser utilizada a ação confessória. Além disso, a jurisprudência estendeu o entendimento que o acesso for insuficiente ou inadequado.
	Similar entendimento é apresentado na Seção IV “Da Passagem de Cabos e Tubulações”, que afirma que os cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública podem exigir a passagem através do imóvel, através da devida indenização, desde outro modo seja impossível ou excessivamente onerosa. O vizinho pode exigir que a instalação seja feita de modo menos gravoso ou que depois seja removida, bem como se oferecer grave risco, pode exigir a realização de obras de segurança.
	A próxima seção é a “Das Águas”, as águas são consideradas bens ambientais e merecem proteção visando atender à função socioambiental da propriedade. Primeiramente, dispõe o art. 1.288 que o dono ou possuidor do prédio inferior é obrigado a receber as águas que correm naturalmente o superior, assim, não pode realizar obras que impeçam esse fluxo, mas as obras do prédio superior não podem agravar a situação do prédio inferior. Ademais, não há o que se falar em indenização, no entanto, caso o fluxo de água feito artificialmente, poderá o inferior reclamar que se desvie que seja indenizado pelo prejuízo causado. 
	Ainda nessa seção, afirma o Código Civil em seu art. 1.290 que o proprietário de nascente ou do solo onde caem águas pluviais, não pode impedir ou desviar o curso natural da água remanescentes pelos prédios inferiores. Além disso, não poderá o proprietário superior poluir as águas indispensáveis às primeiras necessidades da vida dos possuidores dos imóveis inferiores, as demais águas deverão ser recuperadas, ressarcindo os danos se não for possível a recuperação ou desvio do curso artificialmente. Ainda, é permitido, ao proprietário construir barragens, açude ou outras obras para o represamento da água em seu prédio, sendo que se a água invadir prédio alheio, este deverá ser indenizado pelo dano sofrido, e a construção de aquedutos, canais de recebimento ou transporte de água, mediante a prévia indenização aos proprietários prejudicados e deverá seguir diversos requisitos dispostos nos parágrafos do art. 1.293. 
Os aquedutos possuem um caráter obrigatório, fundamentado na função social da propriedade. Eles não impedirão que os proprietários cerquem os imóveis e construam sobre ele, estes poderão utilizar das águas do aqueduto para as primeiras necessidades da vida e, havendo no aqueduto águas supérfluas, outros poderão canalizar ela mediante o pagamento de indenização aos proprietários que sofreram danos e ao dono do aqueduto, tendo preferência os proprietários dos imóveis que atravessam o aqueduto, como dispõe os artigos 1.294, 1.295 e 1.296.
Por seguinte, há a Seção VI “Dos Limites entre Prédios e do Direito de Tapagem”, em que em seu art. 1.297 define o que é o direito de tapagem, consistente no direito de cercar, murar, valar ou tapar de qualquer modo o prédio, rural ou urbanos. Ainda, nesse artigo, é elencado o direito de constranger o seu confinante a proceder com ele à demarcação entre os dois prédios, a aviventar rumos apagados e a renovar marcos destruídos ou arruinados, repartindo proporcionalmente entre os interessados as respectivas despesas. Assim, poderá ser proposta a ação de demarcatória, que seguirá o procedimento especial. 
Nessa seção é abordado também no art. 1.297, §1°, a existência de um condomínio necessário entre os proprietários confinantes, no que tange os intervalos, muros, cercas, tapumes provisórios, sebes vivas, cercas de arame ou de maneira, valas ou banquetas, concorrendo em igualdade para as despesas de sua construção e conservação.Ainda, sebes vivas ou árvores só poderão ser cortadas de comum acordo entre os proprietários. 
Ainda, poderá ser criado tapume para evitar a passagem de animais de pequeno porte ou para outro fim, sendo exigida por aquele que provocou a necessidade ou pelo proprietário, este não sendo obrigado a concorrer com as despesas. Por fim, sendo confusos os limites entre as propriedades e na falta de outros meios eficientes para isso, poderá ser limitada em conformidade com a posse justa e não sendo possível a sua comprovação, o terreno será dividido em partes iguais para os prédios ou a que ficar com uma porção menor será indenizado pelo outro.
A próxima seção é denominada “Do Direito de Construir”, que aborda o direito do proprietário de levantar em seu terreno as construções que quiser, desde que respeite o direito do vizinho e os regulamentos vigentes, tais como o Estatuto da Cidade. Como limitações do direito do vizinho podemos citar, em linhas gerais, o art. 1.228, §2°, que determina que são defesos aqueles atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade ou utilidade e sejam animados na intenção de prejudicar o outro, bem como o art. 1.277, já apresentado neste trabalho. 
Essa seção ainda limita, afirmando que o proprietário construirá seu prédio de maneira que não despeje águas diretamente sobre o prédio do vizinho. Logo, como uma forma de proteger à privacidade, dispõe o art. 1.301 que é proibido abrir janelas ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de 1,5m do terreno do vizinho, bem como as janelas cuja visão não incida sobre a linha divisória e as perpendiculares, as quais não poderão ser abertas a menos de 75 cm, mas é permitido as aberturas para luz ou ventilação, não maiores de 10cm de largura sobre 20cm comprimento e construídas a mais de 2m de altura de cada piso. 
O próximo artigo dispõe trata do prazo decadencial para a propositura da demanda demolitória, que é de 1 ano e 1 dia após a conclusão da obra, para exigir que se desfaça a janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu prédio, sendo que se perder esse prazo, não poderá edificar sem atender ao disposto no artigo 1.301, nem impedir o escoamento das águas da goteira, com prejuízo para o prédio do vizinho. 
Em seguida, dispõe o artigo 1.303 que na zona rural não poderá ser permitido levantar edificações a menos de três metros do terreno do vizinho. Já o artigo 1.304 afirma que nas cidades, vilas e povoados cuja edificação estiver adstrita a alinhamento, o dono de um terreno poderá nele edificar, madeirando na parede divisória do prédio contíguo, se ela suportar nova construção, devendo embolsa ao vizinho metade do valor da parede e do chão correspondente, o que corresponde ao direito de travejamento ou de madeiramento. 
Esse direito também está presente no art. 1.305, no que tange à parede-meia, pois o confiante que primeiro construir pode assentar a parede divisória até meia espessura no terreno contíguo, sem perder o direito de haver meio valor dela se o vizinho a travejar, situação em que o primeiro fixará a largura e profundidade do alicerce. Agora se a parede divisória pertencer a um dos vizinhos, e não tiver capacidade para ser travejada pelo outro, não poderá este último lhe fazer alicerce ao pé sem prestação caução, em função do risco que expõe à construção anterior.
Continua o art. 1.306 descrevendo que o condômino de parede-meia pode utilizá-la até ao meio da espessura, não colocando em risco a segurança ou separação dos dois prédios, e avisando previamente o outro condômino das obras que ali tem a intenção de fazer. Sem ter o consentimento do condômino não pode fazer parede-meia, armários ou obras semelhantes, como exemplo cita-se a inserção de uma cerca elétrica. Ademais, o art. 1.307 introduz o direito ao alteamento, que é o direito que tem o proprietário de aumentar a sua altura, sendo que qualquer confinante poderá altear a parede divisória, sendo que se necessário poderá reconstruí-la, arcando com todas as despesas, inclusive com a conservação, ou com metade, se o vizinho adquirir meação também na paetê aumentada.
Além disso, é citado mais uma proteção da parede-meia no art. 1.308, que veda que encoste nela chaminés, fogões, fornos ou quaisquer aparelhos ou depósitos suscetíveis de produzir infiltrações ou interferências prejudiciais ao vizinho, não abrangendo as chaminés ordinárias ou fogões de cozinha. Ademais, são proibidas as constrições capazes de poluir ou de inutilizar, para o uso ordinário, a água do poço, ou nascente alheia, bem como fazer escavações ou quaisquer obras que tirem ao poço ou à nascente de outrem a água indispensável às suas necessidades normais, o que encontra fundamento também no artigo 225 da Constituição Federal. 
O art. 1.311 elenca que não é permitida a execução de obra ou serviço que seja suscetível a provocar desmoronamento ou deslocação da terra, ou, ainda, que comprometa a segurança do prédio vizinho e somente serão possíveis quando haverem sido feitas obras acautelatórias. Se não for respeitado tal disposição, será possível o ajuizamento de nunciação de obra nova, de dano infecto ou mesmo de ressarcimento pelos prejuízos que está sofrendo. 
Em seguida, o art. 1.312 abrange a responsabilidade civil do desrespeito às disposições anteriores, com a aplicação do princípio da reparação integral dos danos, medida a ser adotada pelo proprietário que está sendo prejudicado, sem prejuízo da demolição das construções feitas, por meio dos danos emergentes, lucros cessantes, danos morais e estéticos. 
Por fim, o artigo 1.313 apresenta a obrigação do proprietário ou ocupante do imóvel de tolerar que o vizinho entre no prédio, desde que avise previamente que irá precisar usá-lo temporariamente ou que irá precisar recuperar coisa que o pertencem que estão na sua propriedade, além dos casos de limpeza, sendo que caso houver dano, o vizinho será obrigado a ressarcir.