2) _INICIATIVA PARTICULAR

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Direito Processual Civil, Daniel Amorim Assumpção Neves, Jus Podivm
52.6. ALIENAÇÃO POR INICIATIVA PARTICULAR - 52.6.1. Introdução
Com a constatação empírica da ineficácia do leilão judicial, o O legislador sentiu a necessidade de prever outras formas de alienação judicial de bens, o que se pode notar com uma interessante novidade advinda da Lei 11.382/2006: a alienação por iniciativa particular. Apesar da pouca incidência prática dessa forma de expropriação, o Novo Código de Processo Civil continua a consagrar, inclusive com novidades que podem ensejar sua popularização na praxe forense.
O art. 880, caput, do Novo CPC permite que o próprio exequente, um corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário realize a alienação do bem, seguindo um determinado procedimento previsto pela lei. O objetivo dessa forma de expropriação é evitar o leilão judicial notoriamente caro, demorado e complexo oferecendo ao exequente uma alternativa ao leilão judicial para a alienação do bem penhorado que, transformado em dinheiro, satisfará o direito exequendo. Também o art. 52, VII, da Lei 9.099/1995 admite nos Juizados Especiais tal forma de alienação judicial por iniciativa particular, medida elogiada pela melhor doutrina.
52.6.2. Alienação pelo exequente e a necessidade de seu pedido
A redação do art. 880, caput, do Novo CPC prevê que, não tendo sido adjudicado o bem penhorado, o exequente poderá solicitar sua alienação por atividade dele mesmo ou por intermédio de um corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário. Trata-se, portanto, da segunda forma de expropriação na ordem criada pela lei. Note-se que, pela interpretação literal do dispositivo legal, não tendo o desejo de adjudicar o bem (o que continua a ser uma mera faculdade do exequente), a legitimidade para requerer a alienação por iniciativa particular passa a ser exclusivamente do exequente. Nesse tocante, não parece ter sido feliz o legislador, porque o entendimento de que a forma de alienação interessa somente ao exequente é absolutamente equivocado, considerando-se que também ao executado é interessante que o bem penhorado seja alienado pelo maior valor possível. Dessa forma, não se entende por que não possa o executado requerer que a alienação seja feita por meio de um terceiro, que longe dos vícios e estratagemas do leilão judicial poderá encontrar um interessado na compra do bem por valor maior do que aquele que seria obtido com a arrematação em leilão judicial.
Note-se que, além de não prever expressamente a possibilidade do executado em pedir essa espécie de alienação, o legislador também não previu a possibilidade de o executado ser o responsável pela alienação, deixando essa tarefa exclusivamente nas mãos do exequente e de corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário. Essa ausência de previsão legal não impede, entretanto, que o executado indique comprador interessado.
52.6.3. Alienação por corretor ou leiloeiro público credenciado perante a autoridade judiciária
A alienação por terceiro, propriamente dita, que não seja feita por nenhuma das partes da execução (cumprimento de sentença ou processo de execução), será realizada, segundo o art. 880, caput, do Novo CPC, por corretor ou leiloeiro público credenciado perante o órgão judiciário. Por corretor entende-se qualquer agente comercial que serve de intermediário entre comprador e vendedor, o que permite a intermediação qualquer que seja o bem penhorado.
O art. 880, §3°, do Novo CPC prevê que poderão os tribunais, até mesmo por meios eletrônicos, editar disposições complementares sobre o procedimento da alienação, bem como a forma de credenciamento dos corretores, que deverão estar em exercício profissional por não menos de três anos. A necessidade de credenciamento prévio do corretor não é medida saudável ao sistema porque, dependendo da especialidade do bem penhorado, será possível que não se tenha nenhum corretor especializado cadastrado, hipótese na qual deverá ser dispensado tal credenciamento. Na realidade, essa exigência de cadastramento prévio não deve ser entendida como requisito indispensável à contratação de um corretor ou leiloeiro público para intermediar a alienação do bem, porque poderá criar obstáculos desnecessários à efetivação da tutela executiva.
Para flexibilizar a rigidez do dispositivo, existe doutrina que defende bastar que o corretor designado preste compromisso, à semelhança do perito. Essa alternativa parece ser corroborada pela própria previsão do caput do art. 880 do Novo CPC ao prever que o credenciamento será realizado perante o órgão judiciário, dando a entender que a vara judicial poderá organizar esse cadastro caso não haja regra editada pelo tribunal que estabeleça um cadastro único.
Foi demonstrado pela experiência que a necessidade de cadastramento do corretor exigida no art. 685-C, caput, do CPC/1973 e mantida no art. 880, caput, do Novo CPC frustrou de modo quase absoluto essa forma de expropriação. Como cabia aos tribunais a expedição de provimentos para regulamentar o credenciamento (art. 685-C, § 3°, do CPC/1973) e a omissão foi a regra, na maioria dos foros não havia credenciamento realizado, o que impedia a atuação do corretor.
Ainda que o art. 880, § 3°, do Novo CPC tenha mantido a responsabilidade dos tribunais por regulamentar o credenciamento, o § 4° prevê que nas localidades em que não houver corretor ou leiloeiro credenciado a indicação será de livre escolha do exequente. A omissão dos tribunais, portanto, não será mais obstáculo à realização dessa forma de expropriação.
E, mesmo quando existir tal credenciamento, a intermediação por corretor ou leiloeiro não credenciado só deve levar à nulidade do negócio jurídico se for comprovado efetivo prejuízo, sendo nesse sentido a correta conclusão do Enunciado 192 do Fórum Permanente de Processualistas Civis (FPPC).
Registre-se a possibilidade de o próprio exequente assumir a tarefa da alienação particular e fora dos autos procurar o auxílio de um corretor. Nesse caso, entretanto, não haverá comissão de corretagem devida pelo executado, não podendo o valor obtido por tal profissional ser incluído nas custas processuais. O exequente, portanto, deverá pagar de seu próprio bolso, sem poder cobrar do executado a comissão a ser combinada entre ele e o corretor.
Se a regra do cadastramento prévio é infeliz, ainda que contornável em razão do previsto no art. 880, § 4°, do Novo CPC, no mesmo sentido ruma a única exigência objetiva prevista em lei para qualificar o corretor: experiência profissional por pelo menos três anos. O requisito é criticável porque nessa área - como, aliás, em tantas outras - o tempo de exercício profissional não assegura um profissional de boa qualidade e apto a realizar o trabalho. Seria muito mais interessante deixar em aberto os requisitos que deverão ser preenchidos pelo corretor, cabendo ao juiz no caso concreto essa análise.
A ausência de requisitos prévios permitiria, por exemplo, que o Poder Judiciário se aproveitasse dos leilões extrajudiciais - em especial de imóveis e de automóveis - organizados pelas instituições financeiras, nos quais há uma grande exposição na mídia e sempre aparecem inúmeros interessados na aquisição dos bens. O mesmo poderia ocorrer com os feirões de automóveis, as exposições de arte em galerias etc., hipóteses em que a publicidade estaria garantida e certamente inúmeros sujeitos ficariam interessados em adquirir os bens. A imaginação de cada Tribunal determinará a amplitude da utilização dessa forma de alienação, mas tudo leva a crer que o leilão judicial esteja com os dias contados, reservando-se somente para situações excepcionais.
52.6.4. Requisitos para a alienação
O art. 880, § 1°, do Novo CPC disciplina os requisitos formais que o procedimento da alienação por iniciativa particular deve preencher no caso concreto.
Registre-se que o poder do juiz em fixar os requisitos formais do procedimento no caso concreto demanda a ausência de acordo entre as partes, porque, havendoacordo quanto às condições previstas pelo dispositivo legal supramencionado, são essas a serem aplicadas no caso concreto.
A previsão de que o juiz determina um prazo fixo para a realização da alienação é amparada na presunção de que, apesar de ser uma forma mais eficaz de alienação se comparada ao leilão judicial a nova modalidade de alienação não passa de uma maneira diferenciada de tentar alienar o bem a terceiro, sendo óbvio que as tentativas podem se frustrar no caso concreto, hipótese na qual o processo executivo deverá prosseguir com a determinação do leilão judicial. A ausência de qualquer limite temporal poderia tornar eterna essa forma de alienação, em nítido prejuízo à necessidade de o processo desenvolver-se para chegar o quanto antes a seu final. Por outro lado, a ausência de prazo acomodaria o terceiro responsável pela alienação, que, sabendo que corre contra o tempo para obter um interessado, certamente intensificará as buscas por esse interessado. Esse prazo, entretanto, tem natureza peremptória, sendo, ao juiz, permitida sua prorrogação no caso concreto, caso entenda que a alienação ainda é possível pelo sistema projetado pelo art. 880 do Novo CPC.
A questão da publicidade é sempre importante, porque quanto mais pessoas souberem da existência da pretensão de se alienar determinado bem, em tese, maior será o número de interessados. Isso, entretanto, não pode se apresentar como forma de se onerar o trabalho do terceiro escolhido para realizar a alienação, até mesmo porque a sua escolha parte do pressuposto de que ele próprio tenha formas adequadas de tornar pública a oferta, não sendo conveniente que o juiz determine a forma de publicidade do caso concreto. Por outro lado, como o valor é fixado pelo juiz e o corretor só recebe se conseguir realizar a alienação, tudo leva a crer que a questão da determinação da forma de publicidade pelo juiz seja absolutamente desnecessária, sendo tal tarefa de incumbência exclusiva do corretor que servirá como intermediário.
Outra exigência do dispositivo legal comentado é a fixação de um preço mínimo, sendo que o dispositivo legal nesse sentido não faz qualquer remissão ao valor da avaliação. É natural que o valor da avaliação sirva para nortear o juiz na fixação do valor mínimo, não se podendo, entretanto, considerar que necessariamente o valor mínimo seja aquele apontado na avaliação. Caso o legislador pretendesse fazer valer esse entendimento, bastaria prever que o valor mínimo seria o da avaliação, como fez, por exemplo, com a adjudicação, que por expressa previsão legal (art. 876, caput, do Novo CPC) somente poderá ser realizada pelo valor da avaliação. O silêncio da lei nesse sentido é suficiente para que o juiz possa determinar um valor inferior àquele indicado pela avaliação, desde que considere um valor superior ao que teoricamente se obteria com a alienação em hasta pública.
O juiz, portanto, para fixar o valor mínimo indicado pelo dispositivo legal ora comentado, deverá levar em conta o valor da avaliação, mas somente para ter uma base para a fixação do valor mínimo a ser alcançado pela alienação particular. Deve considerar, especialmente, o preço que o bem obteria num futuro leilão judicial podendo determinar um preço mínimo que não seja vil, mas que também não chegue ao valor da avaliação.
Deverá o juiz determinar na decisão que defere essa espécie de alienação a forma de pagamento e, no caso de pagamento em prestações, a eventual garantia que deve ser prestada. Além disso, deve indicar a comissão de corretagem sempre que o responsável pela indicação do interessado em adquirir o bem penhorado seja o corretor.
Registre-se, por fim, que o juiz não estará absolutamente adstrito às condições fixadas na decisão que defere a alienação por iniciativa particular, sendo possível admitir proposta que não contemple exatamente tais condições, mas seja razoável e compatível com os princípios da efetividade da tutela jurisdicional e a menor onerosidade ao executado. Assim, uma diferente forma de pagamento, uma diferente espécie de garantia, ou até mesmo um preço diferente do determinado pelo juiz, podem representar um "bom negócio" para o processo, não havendo sentido entender que, por diferente das condições fixadas pelo juiz, deva a proposta ser a priori rejeitada.
Nos termos do § 2° do art. 880 do Novo CPC, a alienação será formalizada por termo nos autos, com a assinatura do juiz, do exequente, do adquirente e, se estiver presente, do executado. Sendo assinado o auto da alienação nos termos da lei, será expedida carta de alienação e o mandado de imissão na posse, quando se tratar de bem imóvel (I) ou a ordem de entrega ao adquirente, quando se tratar de bem móvel (II).