Avaliação de Imóveis: Conceitos e Métodos

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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS
Prof. Daniel Alves Soares
Prof. Roberto Gärtner
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UNIDADE 1
TÓPICO 1 
1 Fixar o preço de venda, o valor da locação, a revisão do aluguel, bem 
como divisão de bens (separação, herança e outros), e ainda valores a 
serem pagos em desapropriações e seguros são atribuições que fazem 
parte do trabalho do Corretor de Imóveis e também dos profissionais 
inscritos nos Conselhos Regionais de Engenharia e Arquitetura. 
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
2 Por força do citado Decreto-Lei, não é qualquer comunidade que 
seja sede de município ou distrito que será considerada urbana e, 
consequentemente, cidade, pois o importante é a quantidade de 
habitantes que possua.
( ) Verdadeiro.
(x) Falso.
3 Em 9 de novembro de 1967 foi promulgada a Lei Complementar no 1, 
com o objetivo de estabelecer a necessidade de lei estadual e consulta 
prévia à população interessada para a criação de novos municípios. 
4 Das variáveis que afetam o custo, o preço e o valor, elementos de 
real importância para a elaboração de um laudo de avaliação, tem-se 
que as mesmas se encontram assim exemplificadas:
a) ( ) De características físicas e naturais. 
b) ( ) De características sociais.
c) ( ) De características econômicas.
d) ( ) Estão corretas as alternativas A e C.
e) (x) Estão corretas as alternativas A, B e C.
5 No que se refere ao clima, à topografia, à fertilidade do solo, ao 
controle de enchentes e à conservação do solo, podemos dizer 
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que são fatores relacionados à seguinte característica/às seguintes 
características: 
a) ( ) Característica regional e climática.
b) ( ) Característica de risco.
c) ( ) Característica física.
d) ( ) Característica natural.
e) (x) Estão corretas as respostas C e D.
TÓPICO 2 
1 A função principal de uma avaliação de imóveis não é obter uma 
estimativa do valor de um imóvel, sob um determinado conjunto de 
condições, pois os métodos para encontrar o valor de mercado de 
uma propriedade são restritos.
( ) Verdadeiro.
(x) Falso.
2 Assinale a alternativa CORRETA: Segundo a I Convenção 
Panamericana de Avaliação, o Instituto Brasileiro de Avaliações e 
Perícias de Engenharia (1983), realizada em Lima, no Peru, o valor 
de um imóvel, em dado momento, é único, quaisquer que sejam os 
fins para os quais é avaliado.
 Esse valor se deduz: 
a) ( ) Da avaliação direta ou valor intrínseco composto do valor do terreno, 
construções e benefícios.
b) ( ) Da avaliação indireta ou valor rentável, calculado com base na renda 
que produz ou pode produzir.
c) ( ) Do valor venal estabelecido pela oferta e procura.
d) ( ) Estão corretas as questões A e B.
e) (x) Estão corretas as questões A, B e C.
3 A conceituação de preço é compreendida como a expressão monetária 
representada por um bem, ou seja, a importância em dinheiro pela 
qual determinada mercadoria poderá ser vendida. 
4 Assinale a alternativa CORRETA. Os principais conceitos de valores, 
conforme as definições da NBR 14653-1, NBR 14653-2 e Gonzáles 
(1997) são: 
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a) ( ) Valor e valor de mercado.
b) ( ) Valor patrimonial e valor de risco.
c) ( ) Valor econômico e valor de liquidação forçada.
d) ( ) Valor de custo e valor de indenização.
e) (x) Todas as alternativas estão corretas.
5 Assinale a alternativa CORRETA. Referente ao valor de indenização, 
é correto afirmar que: 
a) ( ) É o valor resultante do fluxo de caixa descontado na aplicação do 
método de capitalização da renda.
b) ( ) É o valor para fins de seguros de um determinado imóvel, representado 
pelo valor das benfeitorias, equipamentos e instalações, observada a 
máxima depreciação.
c) (x) É o valor de bens, não obrigatoriamente de mercado, destinado a 
ressarcimento dos débitos, desapropriação ou congêneres.
d) ( ) É o somatório do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos 
de um imóvel.
e) ( ) É o valor mais provável pelo qual se negocia com conhecimento, 
prudência e sem compulsão um bem, numa data de referência, dentro 
das condições do mercado vigentes.
TÓPICO 3 
1 Qualquer que seja o método de avaliação de imóveis empregado, 
a intenção nem sempre é obter o valor de mercado do imóvel, 
pois as abordagens de cálculo são distintas, cada qual com suas 
peculiaridades e limitações.
( ) Verdadeiro.
(x) Falso.
2 O método de avaliação de imóveis usualmente mais empregado é 
o método evolutivo, pois consiste em fazer uma comparação direta 
com os preços pagos no mercado para propriedades similares, 
quando existem substitutos razoavelmente semelhantes e ocorrem 
transações com certa frequência.
( ) Verdadeiro.
(x) Falso.
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3 As situações mais frequentes em que se faz necessária a avaliação 
técnica de um imóvel, no âmbito particular e no âmbito da coisa 
pública, são:
a) ( ) Na avaliação de bens para fins de compra ou privatização.
b) ( ) No cálculo de valores para lançamento de impostos.
c) ( ) Nas discussões entre pessoas físicas ou jurídicas que envolvam valores 
de imóveis.
d) (x) Na compra e venda de imóveis, em que os interessados desejem 
ter ideia precisa do bem em questão.
e) ( ) Nas discussões acerca de indenizações por desapropriações ou 
servidões de passagem.
4 Assinale a alternativa CORRETA. Quanto aos métodos de avaliação de 
imóveis, temos o método evolutivo, para o qual é correto afirmar que:
 
a) ( ) É assim chamado porque o avaliador formula e emite juízo sobre o 
 valor, comparado a valores ou preços do mercado de imóveis comparáveis.
b) (x) É indicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistência 
de dados amostrais semelhantes ao avaliado. É o caso de 
residências de alto padrão, galpões, entre outros.
c) ( ) É o método do máximo aproveitamento eficiente, pois busca identificar 
os melhores usos, em qualidade e quantidade.
d) ( ) É o método que busca o resultado obtido tão somente fruto da 
capitalização da renda real ou renda prevista.
e) ( ) É o método utilizado quando houver necessidade de obter o custo do 
bem.
5 O método comparativo é o mais usualmente empregado, pois consiste 
em fazer uma comparação direta com os preços pagos no mercado para 
propriedades similares, quando existem substitutos razoavelmente 
semelhantes e ocorrem transações com certa frequência.
TÓPICO 4 
1 Nas construções, o valor da construção é obtido através de um 
orçamento. O cálculo do custo de execução é determinado para 
um imóvel funcionalmente semelhante, mas com os materiais de 
construção em uso corrente no momento da avaliação.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
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2 Assinale a alternativa CORRETA. Referente às etapas do processo 
de avaliação, para Mendonça et al. (1998), com relação ao objeto a 
ser avaliado, constituem etapas importantes do processo: 
a) ( ) Definição do objeto da avaliação e caracterização do objeto da avaliação.
b) ( ) Realização da vistoria e observação de todos os aspectos do imóvel.
c) ( ) Observação dos aspectos da região e dos aspectos ligados às 
possibilidades de desenvolvimento local.
d) ( ) Observação às restrições físicas e legais e às benfeitorias e edificações 
existentes, com destaque para os aspectos físicos.
e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas.
3 A busca de informações é fundamental para a avaliação de imóveis, 
principalmente para os métodos baseados na comparação de preços. 
Nos outros métodos, utilizam-se os modelos de preços, e sim as 
variáveis. Por isso, nestes casos, utiliza-se a comparação de dados 
de mercado (homogeneização e inferência).( ) Verdadeira.
(x) Falsa.
4 Assinale a alternativa CORRETA. As informações contidas nos dados 
de cadastros municipais são: 
a) ( ) Esquadrias: material, estado.
b) ( ) Fachada: material, estado.
c) (x) Área construída.
d) ( ) Afastamento lateral.
e) ( ) Jardim: tipo, tamanho.
5 A busca de informações é fundamental para a avaliação de imóveis, 
principalmente para os métodos baseados na comparação de preços. 
Nos outros métodos, não se utilizam os modelos de preços, nem as 
variáveis. Por isso, nestes casos, utiliza-se a comparação de dados 
de mercado (homogeneização e inferência).
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UNIDADE 2
TÓPICO 1 
1 As glebas são consideradas propriedades rurais se, por suas 
próprias características e pelas condições locais, tiverem seu melhor 
aproveitamento na exploração agropecuária. E, evidentemente, 
quando não oferecerem perspectivas de urbanização a curto prazo.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
2 Na avaliação dos imóveis rurais não podem ser empregados os métodos 
diretos e indiretos quando for possível obter, na região, uma pesquisa 
significativa e confiável de rendas, aluguéis e ou arrendamentos.
( ) Verdadeiro. 
(x) Falso.
3 Assinale a alternativa CORRETA. A avaliação de terrenos rurais, 
conforme a NBR 14653, tem como objetivos: 
a) ( ) Classificar a natureza dos imóveis rurais, dos seus frutos e dos direitos 
a avaliar.
b) ( ) Instituir a terminologia, as convenções e notações em trabalhos 
avaliatórios desta espécie.
c) ( ) Definir a metodologia básica aplicável às mesmas avaliações.
d) ( ) Estabelecer os critérios a serem usados nos trabalhos avaliatórios. 
e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas.
4 No que se refere à avaliação de propriedades rurais, quando se diz que 
prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a localização, que se 
destine à exploração extrativista agrícola, pecuária ou industrial, quer 
através de planos públicos de valorização, quer através de iniciativa 
privada. Assinale a alternativa que corresponde a esse assunto:
a) ( ) Latifúndio.
b) ( ) Minifúndio.
c) ( ) Empresa rural.
d) (x) Imóvel rural.
e) ( ) Propriedade familiar.
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5 Assinale a alternativa CORRETA. Com o passar dos anos, a classificação 
proposta pelo pesquisador norte-americano Norton passou a ser 
considerada para fins de subdivisão de um grande agrupamento 
geral, recomendado pelo Manual Brasileiro para Levantamento das 
Capacidades de Uso da Terra. Ela é assim apresentada: 
a) ( ) A fertilidade e a espessura da camada do solo.
b) ( ) A ocorrência de maciços rochosos, matacões ou pedras.
c) ( ) A localização, o estado geral de manutenção e conservação da 
propriedade.
d) (x) Todas as alternativas estão erradas.
e) ( ) Todas as alternativas estão corretas.
TÓPICO 2 
1 Quanto à finalidade, as construções urbanas podem ser: residências, 
apartamentos, escritórios, armazéns, lojas, centro de compra, teatros, 
cinemas, estádios, garagens, hospitais etc.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
2 Para efeitos de avaliação, classificam-se as benfeitorias nos seguintes 
tipos: pobres, modestas, médias inferiores, médias comuns, médias 
superiores, finas e luxo.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
3 Assinale a alternativa CORRETA. Na avaliação de imóveis urbanos, 
existem alguns tipos de benfeitorias. Quando mencionamos: 
são semelhantes às residências pobres, porém com alguns 
melhoramentos: piso de tacos de peroba de segunda ou assoalho de 
tábuas, nos cômodos principais; algumas barras de azulejo, cerâmica 
vermelha ou cimentado vermelhão na cozinha, estamos falando de 
que tipo de benfeitoria? 
a) ( ) Médias comuns.
b) (x) Modestas.
c) ( ) Médias inferiores.
d) ( ) Pobres.
e) ( ) Médias superiores.
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4 Assinale a alternativa CORRETA. Na avaliação de imóveis urbanos, 
o cálculo do custo por metro quadrado não inclui alguns itens 
considerados extras. São eles: 
a) ( ) Fundações especiais.
b) ( ) Elevadores, instalações de ar-condicionado e calefação.
c) ( ) Telefone interno, fogões, aquecedores.
d) ( ) Playground, garagens e ajardinamento.
e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas.
5 Os sindicatos da construção publicam mensalmente tabelas 
atribuindo os valores pesquisados para cada tipo de construção, 
conforme a classificação da norma, através do conhecimento do CUB. 
TÓPICO 3 
1 A avaliação de lotes industriais deve ser feita, em princípio, pelo 
unitário e pela localização. A pesquisa deve compreender terrenos 
com áreas e dimensões equivalentes, próximos dos da área avaliada. 
Não necessitarão obrigatoriamente serem levados em conta os fatores 
de testada, profundidade e frentes múltiplas, desde que o acesso seja 
suficiente e proporcional às superfícies.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
2 Para avaliação de terrenos, preferencialmente devem ser calculados na 
amostragem terrenos sem benfeitorias. Caso seja constatada a ausência 
de terrenos nus, pode ser admitido o cálculo do valor do terreno através 
do critério residual, princípio indireto que assume o valor do terreno 
como diferença entre o valor do imóvel e das benfeitorias.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
3 Assinale a alternativa CORRETA: Em glebas urbanizáveis, destaca 
Dantas (1998) que, segundo a Norma Brasileira que trata do assunto, 
NBR 8951, classificam-se:
 - em função da localização no contexto urbano;
 - em função da destinação legal prevista.
 No que se refere à função da localização no contexto urbano, as que 
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se situam dentro do perímetro urbano dividem-se em: 
a) ( ) Residenciais.
b) ( ) Industriais e comerciais.
c) (x) Afastadas da malha urbana, contíguas à malha urbana e inseridas 
no contexto urbanizado.
d) ( ) Todas as alternativas acima estão corretas.
e) ( ) Nenhuma das alternativas está correta.
4 Assinale a alternativa CORRETA. Os fatores complementares são 
fatores cujo uso não é obrigatório. Em situações específicas, podem 
ser utilizados, porém, nesses casos, devem ser fundamentados e 
validados. Esses fatores complementares são: 
a) ( ) Fatores de posicionamento de unidades padronizadas.
b) ( ) Fatores relativos à topografia.
c) ( ) Fatores quanto à consistência do terreno devido à presença ou ação 
de água.
d) ( ) Estão corretas as alternativas A e B.
e) (x) Estão corretas as alternativas A, B e C.
5 No campo de arbítrio, o avaliador pode utilizar como 15% para mais ou 
menos do valor calculado, devidamente fundamentado pela existência 
de características do avaliando não contempladas no tratamento dos 
elementos amostrais.
TÓPICO 4 
1 A depreciação é a perda de valor sofrida por um bem. Pode ser de ordem 
física ou funcional. A de ordem física pode ser provocada, no caso de 
bens imóveis, por inadequação, superação ou anulação. Já de ordem 
funcional é decorrente do desgaste nas partes construtivas desse bem.
( ) Verdadeira.
(x) Falsa.
2 São vários os métodos para se calcular a depreciação física e 
funcional, mas todos eles têm em comum os fatores: valor de novo, 
idade no ato da avaliação, vida útil provável e conservação.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
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3 A depreciação está relacionada principalmente com a conservação 
do imóvel. O uso e a manutenção influem na parcela de valor perdida 
pela construção, em um determinado momento de sua vida útil. A 
avaliação do estado de conservação é uma tarefa difícil, dependendo 
do julgamento de cada profissional. Geralmente, a idade do imóvel é 
empregada para os cálculos.
4 Assinale a alternativa CORRETA. Para Squarça e Amâncio (2001), são 
vários os métodos para se calcular a depreciação física e funcional, 
mas todos eles têm em comum osfatores: 
a) ( ) Valor de novo e idade no ato da avaliação.
b) ( ) Vida útil provável e conservação.
c) ( ) Referências da localização.
d) (x) As alternativas A e B estão corretas.
d) ( ) As alternativas A, B e C estão corretas.
5 Assinale a alternativa CORRETA. A precisão de vida útil de um 
imóvel dificulta a avaliação, pois a precisão é de difícil definição. Nas 
fórmulas, elas são cotejadas contra a vida útil provável. 
a) ( ) Método da linha reta.
b) ( ) Método de Ross.
c) ( ) Método da parábola.
d) ( ) As alternativas A e B estão corretas.
e) (x) As alternativas A, B e C estão corretas.
TÓPICO 5 
1 A formação dos preços dos aluguéis pode utilizar as seguintes metodologias: 
localização do imóvel, estado do imóvel, necessidade do imóvel. 
( ) Verdadeiro.
(x) Falso.
2 O método de formação de preços de aluguéis por participação no 
faturamento é um critério utilizado na estimação de valores locativos 
de cinemas, teatros, postos de serviços, baseado no princípio da 
participação do locador na renda do estabelecimento.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
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3 A formação dos preços dos aluguéis pode utilizar as seguintes 
metodologias: 
a) ( ) Comparação direta e comparação indireta.
b) ( ) Comparação física e comparação de mercado.
c) (x) Comparação direta, de remuneração de capital e por participação 
no faturamento.
d) ( ) Comparação do mercado imobiliário e índice de reajustes.
e) ( ) Nenhuma das alternativas está correta.
4 O critério utilizado na estimação de valores locativos de cinemas, 
teatros, postos de serviços é baseado no princípio da participação 
do locador na renda do estabelecimento. Não é recomendável como 
único critério, mas pode ser utilizado supletivamente como aferidor 
auxiliar. Estamos falando de que tipo de critério?
a) ( ) Critério por remuneração de capital.
b) (x) Critério por participação no faturamento.
c) ( ) Critério por análise do imóvel.
d) ( ) Critério por avaliação do local.
e) ( ) Critério pelo valor de aluguel anterior.
5 A pesquisa de mercado requer do avaliador critério e acuidade. Uma 
amostra contendo informações detalhadas sobre os imóveis tomados como 
parâmetros de comparação conduz a bons resultados. Dados imprecisos 
ou insuficientes acarretam distorções nos valores finais alcançados.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
UNIDADE 3
TÓPICO 1
1 O laudo avaliatório é a etapa final de uma pesquisa, devendo conter 
todos os elementos relevantes considerados no seu desenvolvimento, 
desde caracterização do objeto da avaliação, a metodologia de coleta 
de dados, a modelagem dos dados e as devidas interpretações e 
conclusões fundamentadas.
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(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
2 Após a vistoria, as próximas etapas são: diagnóstico do mercado, 
pesquisa, coleta de dados, escolha e justificativa dos métodos e 
critérios de avaliação, tratamento dos elementos que compõem 
a amostra, nível de rigor atingido, estimação do valor do imóvel, 
considerações finais e conclusão.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
3 Assinale a alternativa CORRETA. A vistoria é uma importante fase do 
processo avaliatório que visa permitir ao engenheiro de avaliações 
conhecer da melhor maneira possível o imóvel avaliado e o contexto 
imobiliário a que pertence, resultando condições para adequada 
orientação da coleta de dados. Devem ser ressaltados tão somente 
aspectos relevantes à formação do valor, devendo abranger: 
a) ( ) Caracterização da região.
b) ( ) Caracterização do terreno do imóvel avaliado.
c) ( ) Caracterização das benfeitorias.
c) ( ) Complementação da caracterização do bem avaliado.
d) (x) Todas as alternativas acima estão corretas.
4 Assinale a alternativa CORRETA. Na caracterização do terreno do 
imóvel avaliado, abrangendo os aspectos físicos, encontramos: 
a) ( ) Superfície, localização e divisas definidas de acordo com a posição 
do observador.
b) ( ) Topografia.
c) ( ) Solo.
d) ( ) Nenhuma das alternativas está correta.
e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas.
5 Assinale a alternativa CORRETA. Em função da metodologia adotada, 
o tratamento dos dados obtidos deve ser feito através de exames e 
cálculos para se assimilarem: qualidade dos dados, frequência dos 
atributos, regularidade das ocorrências, influência dos atributos na 
formação dos preços e suas inter-relações. Estamos falando de: 
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a) ( ) Pesquisa.
b) ( ) Diagnóstico de mercado.
c) ( ) Coleta de dados.
d) (x) Tratamento dos elementos que compõem a mostra.
e) ( ) Nível de rigor atingido.
TÓPICO 2 
1 As Normas Brasileiras, cujo conteúdo é de responsabilidade dos 
Comitês Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalização 
Setorial (ABNT/ONS), são elaboradas por Comissões de Estudo (CE), 
formadas por representantes dos setores envolvidos, delas fazendo 
parte produtores, consumidores e neutros.
(x) Verdadeiro.
( ) Falso.
2 Assinale a alternativa CORRETA. A NBR visa consolidar os conceitos, 
métodos e procedimentos gerais para os serviços técnicos de avaliação 
de bens, fixando as diretrizes para avaliação de bens quanto à: 
a) ( ) Classificação da sua natureza.
b) ( ) Instituição de terminologia, definições, símbolos e abreviaturas.
c) ( ) Descrição das atividades básicas.
d) ( ) Definição da metodologia básica e especificação das avaliações.
e) (x) Todas as alternativas estão corretas.
3 Assinale a alternativa CORRETA. Referente às técnicas de elaboração 
de laudos, toda boa avaliação se inicia com: 
a) ( ) A identificação correta do bem a avaliar.
b) ( ) A finalidade da avaliação.
c) ( ) Uma pesquisa bem feita sobre as condições e características do bem 
a avaliar.
d) ( ) Uma pesquisa sobre o valor de bens similares para estabelecer o padrão 
de comparação com a fonte de informações.
e) (x) Todas as alternativas estão corretas.
4 Assinale a alternativa CORRETA. O laudo de avaliação deve 
conter todas as informações necessárias e suficientes para ser 
autoexplicável e apresentar: 
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a) ( ) Identificação do solicitante.
b) ( ) Finalidade e objetivo do laudo.
c) ( ) Diagnóstico do mercado. 
d) (x) Todas as alternativas acima estão corretas.
e) ( ) Somente as alternativas A e B estão corretas.
5 Assinale a alternativa CORRETA. Na elaboração do laudo, podemos afirmar 
que: 
a) ( ) A primeira parte do trabalho é a capa, onde consta a identificação, 
finalidade e data de referência.
b) ( ) Na segunda parte é apresentado o sumário.
c) ( ) A terceira parte é o corpo do laudo, que contém a descrição detalhada 
do bem.
d) ( ) Na quarta parte vêm os anexos, nos quais devem constar a memória 
de cálculo, fotografias, plantas e documentos.
e) (x) Todas as alternativas acima estão corretas.