WL-P & R-02-Direito Civil-06-Locação-007

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Questões
	
	Fonte: CRETELLA JUNIOR, J. e CRETELLA NETO, J. - 1.000 Perguntas e Respostas de Direito Civil – Editora Forense Jurídica (Grupo GEN).
	
	CAPÍTULO 06 - LOCAÇÃO
	
	01) De que forma o locador‑proprietário deverá manifestar sua intenção de alienar o imóvel?
R.: O locatário deverá ser notificado judicial ou extrajudicialmente pelo locador, de forma escrita e inequívoca, contendo a notificação todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.
02) Qual o prazo dado ao locatário para manifestar sua vontade no sentido de aceitar ou não a oferta do locador?
R.: 30 dias, após o qual caducará o direito de preferência do locatário.
03) Se o inquilino aceitar, dentro do prazo de 30 dias, a proposta do locador, e este posteriormente desistir do negócio, a que terá direito o locatário?
R.: Terá direito a perdas e danos, além de lucros cessantes.
04) No caso de imóvel sublocado em sua totalidade, a quem caberá o direito de preferência?
R.: Caberá primeiramente ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos eles. Se somente houver um sublocatário interessado, a ele caberá a preferência. Se houver vários sublocatários interessados, a preferência será dada ao mais antigo. Havendo mais de um sublocatário interessado, de mesma data, a preferência será dada ao mais idoso.
05) Se o locador aliena o imóvel, sem respeitar o direito de preferência do locatário, o que poderá este fazer?
R.: Poderá: a) reclamar do alienante perdas e danos; b) depositar o preço do imóvel e as despesas de transferência e requerer judicialmente que o imóvel lhe seja transferido (adjudicado), desde que o contrato de locação esteja averbado (melhor dizendo: registrado, embora a lei use a palavra averbado) antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Nesta segunda hipótese, o prazo para requerer é de 6 meses.
06) Qual o tipo de ação do locatário para exercer seu direito de preferência?
R.: A ação é ordinária, de conhecimento.
07) Pode ser cumulado pedido de adjudicação do imóvel com o de anulação do contrato?
R.: Não. Deverá ser pedida uma coisa ou outra. Se pedida anulação do contrato, a situação não aproveita ao inquilino, porque o imóvel reverte ao statu quo ante, e o locador pode, então, resolver não mais alienar seu prédio.
08) Existindo condomínio entre vários proprietários de um imóvel, este passa a ser locado. Durante a vigência do contrato de locação, um dos condôminos decide alienar sua fração ideal. A quem deverá primeiramente oferecer sua quota‑parte?
R.: Havendo condomínio, deverá o condômino oferecer sua fração ideal aos demais. Somente se todos recusarem, deverá oferecer ao locatário.
09) Que tipo de benfeitorias realizadas pelo locatário serão indenizáveis?
R.: Salvo expressa disposição contratual em contrário, serão indenizadas as benfeitorias necessárias executadas pelo locatário, mesmo sem autorização do locador. As benfeitorias úteis, desde que autorizadas pelo locador, serão também indenizáveis. As voluptuárias não serão indenizáveis.
10) Durante o contrato de locação, o inquilino foi obrigado a edificar duas pilastras para sustentar as vigas principais da cobertura do prédio, o que fez às suas expensas. Terminada a locação, pediu o correspondente reembolso ao locador, que se recusou a pagar. Que direito assiste o locatário?
R.: Ao locatário assiste o direito de retenção do imóvel alugado.
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Perguntas & Respostas/WLAJ/DP
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