Módulo 1 - Introdução à Avaliação de Imóveis

Prévia do material em texto

Data: 26/06/2020 
Professor: Murilo Reis 
 
Bibliografia: 
DANTAS, Rubens Alves. Engenharia de Avaliações. Uma Introdução à 
Metodologia Científica. 
ABUNAHMAN, Sérgio Antônio. Curso Básico de Engenharia Legal e de 
Avaliações. 
MATTOS, Aldo Dorea. Como preparar orçamento de obras. (ok!) 
 
Mercado de trabalho 
• Banco só contrata empresa para prestação de serviço na avaliação de 
imóveis (pode ser ME); 
• Justiça; 
 
Engenharia de avaliações 
• Conjunto de conhecimentos técnico-científicos especializados; 
• Avaliação de bens por arquitetos e engenheiros (NBR 14653-1); 
• Avalição de bens: análise técnica para identificar valores, custos ou 
indicadores de viabilidade econômica; 
• O que é necessário? 
o a graduação em engenharia civil já o habilita ao cargo de perito e 
avaliador; 
o o avaliador tem que ser isento a negociação – corretor de imóveis 
é parte interessada na venda de um imóvel; 
o avaliação técnica deve ser feita por alguém competente 
tecnicamente. 
• Bancos credenciam pessoas jurídicas registradas no CREA ou CAU; 
 
Inspeção predial 
• Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, 
realizada para orientar as atividades de manutenção (NBR 5674/99) 
 
Perícia 
• Técnica realizada por profissional com qualificação específica, para 
averiguar e esclarecer fatos relacionados a edificações; 
 
Engenheiro de Avaliações 
• Comercialização (venda e locação); 
• Atualização do valor de ativos patrimoniais; 
• Avaliação para fins de seguro. Hipotecários e garantias; 
• Análise de investimentos imobiliários; 
• Determinação de valor de mercado; 
• Análise de viabilidade de empreendimentos; 
• Desapropriações (proprietário perde o imóvel) e Servidões 
Administrativas (o proprietário não perde imóvel, mas perda parte do 
uso); 
• Indenizações; 
• Partilhas de bens; 
• Revisionais e Renovatórias de valor de locação; 
• Lançamentos Fiscais (planta genérica de valores – prefeitura) 
 
 
Introdução a Engenharia de Avaliações 
 
 Escolha da metodologia → preferir o método comparativo direto de dados 
de mercado 
 
• Valor de mercado: quantia mais provável pela qual se negociaria 
voluntaria e conscientemente um bem; 
• Preço: expressão monetária que define uma transação de um bem, de 
seu fruto, de um direito, ou da expectativa de sua transação; 
 
 
 Atividades Básicas: 
▪ Requisição da documentação: fornecidas de boa-fé – analisar a 
localização, descrição 
▪ Conhecimento da documentação: analisar se toda documentação está 
correta 
▪ Vistoria do bem avaliado: agendar com o proprietário para ser feita uma 
vistoria → verificar se o imóvel está nas mesmas condições da 
documentação; 
o Quando não é possível vistoriar o imóvel, pode-se vistoriar os 
documentos ou um imóvel correlato (apartamento no mesmo 
edifício, por exemplo); 
▪ Coleta de dados: buscar dados de imóveis na mesma localidade, com 
características semelhantes para se basear na avaliação. Em torno de 30 
imóveis, os mais similares possíveis → se necessário descartar alguns 
dados, não diminuo o grau de fundamentação; 
o Dado de oferta → norma fala que se pode utilizar o ponto de 
arbítrio (percentual adotado para aumentar ou diminuir os 
valores) 
o Dado de transação 
o Dados conseguidos em imobiliárias 
o Dados válidos até 6 meses (período razoável, sem considerar 
especulações imobiliárias) 
▪ Diagnóstico de Mercado: avaliação dos dados do mercado 
▪ Escolha da metodologia: preferencialmente, método comparativo; deve-
se justificar no laudo, caso não seja possível usar o método. 
▪ Tratamento dos dados; 
▪ Resultado da Avaliação. 
 
 Exemplo: Casa de 100m² 
▪ Vistoria do bem avaliado → não apenas o bem, também a região onde se 
encontra o bem. 
▪ Levantamento de dados do mercado → obtenção de uma amostra 
representativa para explicar o comportamento de mercado no qual o 
imóvel esteja inserido e constitui a base do processo avaliatório. 
o Constitui-se na parte mais importante do processo avaliatório; 
o Investigação do mercado imobiliário; 
o Formulação de hipóteses; 
o Fontes: sites, classificados, prefeituras, bancos etc. 
▪ Documentações → registro do imóvel, projetos 
▪ Características que podem dificultar a comparação: 
o Bairro; 
o Área; 
o Padrão de acabamento; 
o Estado de manutenção; 
o Presença de algum polo influenciante; 
o Infra-estrutura; 
o Número de quartos; 
o Número de banheiros. 
 
▪ Homogeneizar a amostra 
 
o Critério de Chauvenet 
o Critério IBAPE-SP: valor discrepante 30% da média devem ser 
descartados um por vez, refazendo a análise a cada exclusão. 
Analisar os dados no Excel. 
o Grau 3 = 6(k+1) elementos 
o Grau 2 = 4(k+1) elementos 
o Grau 1 = 3(k+1) elementos 
k = número de variáveis 
▪ Analisar uma nova variável: 
 
 Inserir a nova variável no Excel e plotar um gráfico de dispersão 
 
 Regressão linear →traçar linha de tendência no gráfico de dispersão 
 
 
 Equação que representa a reta: 
𝑦 = −1291𝑥 + 8979,5 
 R² = 0,8543 → fator de determinação: 85% dos preços dos imóveis estão 
sendo explicados por essa equação 
- A partir de 75%, a variável tem forte correlação com os dados avaliados, ou 
seja, a distância do mar é um fator relevante na avaliação do imóvel 
- Com a equação, pode-se realizar o cálculo do valor do imóvel analisado 
 SisDEA faz os cálculos. 
- Nível de confiança de 80% → classificar o laudo de acordo com o laudo de 
precisão (< 30% grau de precisão 3 – soma do limite superior e inferior) 
o Na prática, geralmente usamos 10% de redução do valor devido a 
relação oferta x transação 
o Permite-se arredondar o resultado em até 1%, bem como os limites 
do intervalo de confiança e do campo de arbítrio. 
▪ Laudo de avaliação 
o Relatório com fundamentação técnica e científica, elaborado por 
profissional da engenharia de avaliações, em conformidade com NBR 
14653, para avaliar o bem. 
 
 
 
 
 
Data: 27/06/2020 
Professor: Murilo Reis 
 
Exemplo 1: terreno muito grande (gleba) que não tenha similares para 
comparação no local 
• Até que ponto eu posso avaliar uma diferença de área? 
• Grau de fundamentação para faixa da coleta de dados: 
o Estabelecer a faixa de coleta de dados: a norma permite 
extrapolação metade do limite inferior e o dobro do limite 
superior; 
o Diferença de valores entre os imóveis, no cálculo de 
extrapolação, não pode ultrapassar 20%. 
 
Método Involutivo 
 Identifica o valor de mercado de um bem, alicerçado no seu 
aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo de viabilidade técnico-
econômica, mediante hipotético empreendimento compatível com as 
características do bem e com condições do mercado no qual está inserido, 
considerando-se cenários viáveis para execução e comercialização do produto. 
• Simular loteamento da gleba; 
• Deve ser levado em conta todos os investimentos necessários 
para realizar o loteamento (custos de abastecimento de água, 
esgotamento sanitário e edificações); 
• Fazer loteamento com terrenos de tamanho encontrados no 
mercado, para se fazer o método comparativo direto de dados de 
mercado; 
• Não é necessário fazer o projeto do loteamento para laudo de 
avaliação; 
• Verificar no plano diretor do município as exigências para 
execução do loteamento (verificar áreas públicas – área de 
arruamento); 
• Método involutivo estático: 
o Avaliar valor do m² e totalizar na gleba; 
o Subtrair custo para loteamento; 
o Subtrair lucro de incorporador; 
o Resultado será o valor do terreno. 
• Fonte de informações para valores de custo de loteamento: site do 
IBAPE, artigo de estudo sobre custo hipotético de loteamentos. 
• Método involutivo dinâmico: 
o Avaliação de fluxo de caixa: Valor Presente Líquido → 
definir a taxa mínima de atratividade do empreendimento 
(risco e rendimento das aplicações financeiras) 
 
 
Exemplo 2: um prédio atípico sem similares no mercado como um hospital ou 
escola.Método Evolutivo 
 Identifica o valor do bem pelo somatório dos valores de seus 
componentes. 
• Custo do terreno + custo da construção; 
o Avaliar o terreno pelo método comparativo direto de dados 
do mercado ou método involutivo; 
o Custo da construção: 1 - método comparativo de custo; 2 – 
método do CUB (Orçamento Paramétrico – NBR 12721/06); 3 
– método do orçamento detalhado (projetos); 
o Método do CUB: avaliar na NBR 12721 os parâmetros para 
enquadrar o imóvel no padrão do CUB - SINDUSCON (Obs: 
custas extras não inclusos no CUB); 
o Avaliação dos custos pode ser feita, também, pelo SINAPI 
(banco de dados da CEF); 
• No custo do valor do m² deve ser levado em consideração o 
desgaste do empreendimento: 
o Obra nova: custo de reprodução; 
o Depreciação do imóvel: 1 – levantamento in loco de 
patologias (orçar projeto de reforma); 2 – métodos 
consagrados (mais utilizado nas avaliações: Ross-Heidecke 
→ idade + estado de conservação); 
 
*Custo Residual: valor que o imóvel não perde, mesmo com 
depreciação máxima 
*Custo depreciável = custo total – custo residual → utilizar esse 
parâmetro para calcular a depreciação 
 
 
 
• Um imóvel em situação de ruína deprecia o valor do terreno, neste caso, 
deve-se subtrair do valor do terreno o custo para demolição e limpeza 
dos escombros. 
 
Exercício 
 
 
Método da capitalização da renda 
 Identifica o valor do bem, com base na capitalização presente da sua 
renda líquida prevista, considerando-se cenários viáveis.