Caderno Completo - Prof. Renato Sertã

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DIREITO DAS COISAS
Professor Renato Sertã
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Propriedade: Direito de usar, fruir e dispor de alguma coisa.
Esses atributos podem ser exercidos por outras pessoas que não o proprietário, e não apenas nos casos de composse e condomínio*. Há também espécie de direitos reais sobre coisas alheias: Hipoteca, usufruto, direito de passagem etc.
	* Pessoas que exercem em conjunto os atributos da mesma propriedade.
● Classificação dos direitos reais: De aquisição, de garantia e de fruição.
● Limitações aos direitos reais:
	Gabarito: Limitação ao direito de construir.
	Passagem forçada.
	Servidão: Um prédio estabelece passagem sobre outro. Não só passagem.
Obs: Propriedade plena X Propriedade limitada: A propriedade limitada é atingida por alguma limitação em seus elementos fundamentais.
● Direitos reais limitados (“de existência autônoma, caráter privado, que acabam por restringir ou interferir na propriedade plena de outrem”):
	DR de gozo ou fruição: Enfiteuse, superfície, servidão, usufruto, uso, habitação, renda sobre imóveis.
 	DR de garantia: Hipoteca, penhor, anticrese, propriedade fiduciária.
	DR de aquisição (há divergência na doutrina sobre esta classificação: há quem classifique separadamente, por não ser um direito limitado, mas sim pleno)...
Direito real de aquisição
	Compromisso irretratável de venda (CC, 1417-1418): gera o direito real de aquisição do imóvel. É direito próprio sobre coisa alheia? Ou é direito próprio e pleno, que apenas se projeta sobre coisa alheia? Essa é a discussão da doutrina.
	Para O.G., é direito real sobre coisa alheia sui generis, pois tem alguma afinidade com o direito de gozo e com o de garantia (pg. 366). É garantida ao promitente vendedor a retomada do imóvel em caso de não pagamento do preço, e ao promitente comprador, o poder de impedir que o vendedor saia por aí alienando o bem para outros (possui ação de “adjudicação compulsória” do bem, direito de sequela etc.). O direito do comprador é absoluto, oponível erga omnes, mas desde que seja averbado em registro público, do contrário, resolve-se em perdas e danos.
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	(CC/16, art. 1088) Se a venda não for consumada, tem aquele que sofreu as consequências do inadimplemento o direito às perdas e danos.
	O Decreto-Lei 58/37 trouxe a seguinte regra: Se um loteador divide a propriedade em parcelas e vende os lotes, a venda deve ser feita em prestações. A lei 6014/73 modificou o art. 22 do DL ampliando o direito real de aquisição para imóveis não loteados. Depois veio a Lei 6766/79. E, finalmente, o CC/02 trouxe a matéria disciplinada nos art. 1417 e 1418, sem distinção de imóvel urbano ou rural, loteado ou não.
	Na fase de execução, em regra, os bens do devedor são leiloados e o valor recolhido é repassado ao credor. Na adjudicação, é o credor que arrenda o bem. Para simplificar, a propriedade é logo transferida ao credor.
	Requisitos para o surgimento do DR de aquisição (compromisso de compra e venda / promessa irretratável de venda, “em que não se pactuou arrependimento”): O compromisso será obrigatoriamente registrado no cartório do Registro Geral de Imóveis.
	Esta obrigatoriedade de registro, trazida pelo CC/02, teria superado a Súmula 239/STJ, que diz: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro no cartório de imóveis”. O entendimento era o de que o registro gerava apenas uma maior segurança, bem como a oponibilidade contra terceiros, mas o direito à adjudicação seria pessoal e não poderia ser afetado pela ausência de registro. Há divergência doutrinária sobre essa superação.
Efeitos do compromisso de compra e venda
	● Oponibilidade erga omnes: Surge a partir do registro da promessa.
	● Direito de sequela: Direito de reaver o bem de quem o estiver retendo (CC, 1418). Se o promitente vendedor aliena o bem a terceiro, o promitente comprador pode, após quitar o pagamento do imóvel, se voltar contra ele ou quem quer que seja o titular do bem para conseguir regularizar a sua propriedade. A sequela é o direito de o promitente comprador se voltar contra terceiros.
	● Transmissibilidade aos herdeiros: Se o promitente comprador paga mas falece antes de regularizar sua situação, o direito passa para seus herdeiros, pois o direito real de aquisição se trata de um “crédito” que integra o patrimônio do de cujus.
	● Cessibilidade: O direito à aquisição pode ser cedido, mas, como se trata de um contrato intuitu personae, depende de consulta do promitente vendedor, caso o valor ainda não tenha sido integralmente quitado.
	● Adjudicação compulsória: Direito de exigir o título (a escritura) do bem em juízo.
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	(CC, 1417/1418) “Direito real de aquisição”. O registro é, segundo a lei, condição para o direito à adjudicação compulsória. O que configuraria o direito real (em regra oponível contra terceiros) seria o registro. O que se discute na doutrina é se o registro é condição para o exercício do direito à adjudicação propriamente dito, ou apenas condição para a oponibilidade erga omnes.
	A promessa, após registrada, importa em um direito real de aquisição, mas ainda não se trata de negócio propriamente dito. A alienação do imóvel se dá em um segundo momento. Por essa razão, não há necessidade de outorga conjugal para a promessa. A necessidade ocorre no momento da alienação, da compra/venda do bem.
Jurisprudência: Apelação Cível 2006.001.27282 (4ª Câmara Cível) e 2008.001.46634 (14ª Câmara Cível)
Direito real de garantia
	Garantia: “Confere ao seu titular o poder de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem aplicado exclusivamente à sua satisfação” (O. Gomes).
	CC, 1419 – Penhor (bens móveis), hipoteca (imóveis) e anticrese. A garantia adere à coisa. Dessa aderência surge o direito de sequela, cujo exercício independe de quem esteja exercendo o domínio do bem. Para ser oponível a terceiros, ela precisa ser publicizada.
	A garantia é direito acessório ao direito principal creditício. É acessória ao negócio jurídico subjacente, que tenha gerado o crédito.
Requisitos para a constituição da garantia
	● Requisito subjetivo: Capacidade do sujeito para ofertar a garantia: Sem capacidade (capacidade específica para alienar a coisa) não há garantia.
	(CC, 1420) Quem não é dono da coisa não pode dá-la em garantia.
	(CC, 1691) Os pais não podem gravar (onerar, ofertar) os bens do filho, salvo em casos de necessidade. Nessas situações e nas seguintes, a incapacidade é suprida pelo juiz.
	(CC, 1782) Interdição de pródigos. Os pródigos podem gravar os seus próprios bens, desde que com a devida autorização.
	(CC, 496) É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se os demais consentirem. (CC, 1647, I) É vedado também ao cônjuge alienar ou gravar o bem sem anuência do outro. → Há uma discussão doutrinária a respeito destes dois artigos. Mas para a maioria da doutrina, como o art. 496 indica que somente a venda é anulável (enquanto o art. 1647 fala em “alienar ou gravar”), seria possível gravar o bem naquelas situações.
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	Capacidade da PJ para constituir garantia: Diretor com poderes específicos perante o Registro Público constante no Contrato Social.
	A pessoa jurídica é capaz para praticar qualquer ato, desde que esteja de acordo com o seu objeto social. A constituição de uma garantia só se configura com a assinatura do representante legal da empresa com poderes para tal. Também deve haver publicidade para que haja uma segurança jurídica maior.
	Havendo capacidade genérica e/ou específica de impor gravame, este pode inclusive ser imposto para garantir dívida de outrem.
	● Requisitos objetivos: Referentes ao bem a ser ofertado. Não pode ser um bem fora do comércio. O bem deve estar livre e desembaraçado para ser alienado.
	Obs: Bens gravados de impenhorabilidade: Impede apenas que o bem seja levado a leilão, impede a penhora. Como a penhora é uma consequência do penhor, a cláusula impede, também, que o bem seja dado em garantia.
	• Penhor: Direito real de garantia.
	• Penhora: Constrição judicial para separar um bem a ser avaliado e postoem praça (leilão).
	CC, 1420, §1º – Oferta-se um bem alheio, mas a aquisição superveniente deste pela pessoa que o ofertou sana o vício preexistente.
	● Requisitos formais: A garantia tem de ser segura. A especialização do gravame constitui garantia formal (CC, 1424 – Requisitos de especialização). Esse artigo elenca uma série de exigências cumulativas para que a garantia tenha validade formal.
	Outro requisito formal é a publicidade, que se concretiza com o registro do imóvel ou tradição do bem móvel (visibilidade da transferência do domínio).
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Efeitos da garantia
	● Preferência (do credor na aquisição futura do bem): Privilégio em prol do credor, consistente no direito em ter preferência, também chamado prelação, no recebimento do crédito. Quando muitos forem os credores, a existência de garantia real fará com que o credor seja pago com preferência. Os credores sem garantia são chamados “quirografários”. Na concorrência entre estes e os credores com garantia real, estes terão preferência. Mas há, no entanto, outros tipos de créditos ainda “melhores” do que os créditos com garantia real:
	(CC, 1422) Créditos garantidos por penhor ou hipoteca.
	(CC, 965) Créditos que gozam de privilégio geral: despesas de funeral, custas judiciais, impostos etc.
	(CC, 964) Créditos que gozam de privilégio especial.
	(CC, 1423) Direito do credor anticrético de reter o bem, em detrimento do direito de outros possíveis credores, também constitui um privilégio.
	● Excussão: Direito de alienar o bem judicialmente, além de penhorar, com preferência em relação aos demais credores. É levar o bem à alienação, “promover a sua venda forçada em hasta pública”, sem que outros atrapalhem, e destinar o produto preferencialmente ao credor garantido. Está dentro do universo da execução.
	Limites à excussão: A excussão dá ao devedor o direito de tentar alcançar o melhor preço possível no leilão. Assim evita-se o pacto comissório, que consistia na entrega imediata do bem ao credor (CC, 1428). O próprio devedor tem preferência para quitar a dívida e ficar com o bem. O credor não pode ficar com a garantia, mas após o vencimento o devedor pode optar, em outro ato, por pagar a dívida com o próprio bem (“dação em pagamento”).
	● Direito de sequela: O credor pode perseguir o bem onde e nas mãos de quem ele se encontre. Em outras palavras, a garantia real adere à coisa e a persegue por toda a parte, independente do seu titular.
	● Indivisibilidade (da garantia, não do bem): A garantia é una. A indivisibilidade se dá para efeitos de remissão, ou seja, o pagamento apenas parcial da dívida não cancela a hipoteca. Somente o pagamento integral da dívida cancela a hipoteca.
	Ex: A deve R$ 1.000.000,00 a B e oferta a sua casa em hipoteca ao credor, logo, o direito de sequela “pesa” sobre o bem. Portanto, caso a dívida não seja paga integralmente, a casa poderá ir a leilão. Independentemente do valor remanescente da dívida, a casa ainda poderá ser leiloada, pois a hipoteca recai sobre a totalidade do bem (CC, 1421).
	(CC, 1429) Os sucessores do devedor não podem remir a garantia (remição = pagamento) apenas na proporção dos seus quinhões, ou seja, isso não impediria o leilão.
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	● Vencimento antecipado da dívida garantida, devido à redução da garantia: O vencimento só pode ser antecipado através da cláusula negocial que conste no acordo judicial. Mas a lei também trata da hipótese de antecipação do vencimento toda vez que a garantia é perturbada ou ameaçada (CC, 1425):
Depreciação ou deterioração do bem: Só haverá o vencimento antecipado se o devedor for notificado para reforçar a garantia e não o fizer.
Falência ou insolvência do devedor: Tenta-se contabilizar todas as dívidas do devedor e depois paga-se de acordo com as preferências.
Toda vez que as dívidas não forem pontualmente pagas (contrato de trato sucessivo): Se há uma garantia real e uma das prestações não for paga na data correta, toda a dívida vence antecipadamente,
Perecimento do bem dado em garantia: Em se tratando de bem segurado, a verba securitária subrogará a garantia, não podendo ser utilizada para nada (§1º), pois permanece como garantia da dívida.
Desapropriação do bem: O devedor deverá depositar o valor da indenização da desapropriação para o credor. Caso não haja o depósito, vence-se antecipadamente a dívida (§2º).
Hipoteca
	Direito real de garantia sobre coisa alheia que se constitui, quando convencional, através de um pacto adjeto (pacto acessório). Pode ser, também, através de um instrumento contratual sempre dependente de um negócio jurídico principal.
	Trata-se de um direito sob condição suspensiva, condição essa que se traduz no não pagamento regular das prestações.
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Modalidades de hipoteca
	● Hipoteca convencional: Os bens objetos de hipoteca encontram-se listados no CC, art. 1473, lista não-taxativa por falta interesse público. Não é o caso da norma que proíbe a inalienabilidade do imóvel dado em garantia (CC, 1475). Esta norma é de interesse público e não pode ser afastada pelas partes.
	Em razão do acordo de vontades, a lei permite que o mesmo bem seja alvo de várias hipotecas, para o mesmo credor ou credores diversos. É a hipótese de subipoteca. Agora, será que a subipoteca é permitida em todas as modalidades de hipoteca, ou é apenas uma peculiaridade da hipoteca convencional?
	● Hipoteca legal.
	● Hipoteca judicial: O CC/16, art. 824, trazia a seguinte norma: “Compete ao exequente o direito de prosseguir na execução da sentença contra os adquirentes de bens do condenado”: Hipoteca judiciária decorrente da lei.
	O CC/02 esqueceu essa norma e deixou de prever expressamente a hipoteca judiciária. A hipoteca judicial subsiste apenas em razão da regra suplementar do art. 2043 e da norma do CPC, art. 466, § único.	Por isso, e também pela inexistência do direito preferencial, a hipoteca judicial tem caído em desuso.
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	● Hipoteca de domínio útil e direto: Orlando Gomes suscita a questão: a hipoteca recai sobre bens ou direitos? Para ele, recai sobre direitos, do contrário seria incompatível com o domínio útil e direto.
	Obs: Enfiteuse é um direito real de possuir, usar e gozar de coisa alheia (...) mediante pagamento de foro. Em razão do CC, art. 2038, que proíbe a constituição de novas enfiteuses, ela caiu em desuso. Além disso, o CC não a inclui no rol taxativo dos direitos reais. Mas Caio Mario entende que a enfiteuse é sim um direito real, pois assim previa o CC/16, e a nova lei não pode prejudicar o direito já existente. Há quem entenda também que o art. 1238 o qualifica como direito real, por submetê-lo a este regramento.
	O enfiteuta, pois, é quem tem o poder de usar, fruir e dispor do bem, é quem exerce o seu domínio útil, muito embora a propriedade pertença a outrem. Enfiteuta ou foreiro é quem exerce o domínio útil; senhorio direto é quem exerce o domínio direto. Quem tem o domínio direto é quem não tem a posse, quem não está com o bem, ao contrário do enfiteuta. O direito do senhorio é o de cobrar o foro e o laudêmio (percentual sobre cada alienação do domínio útil) do enfiteuta. No entanto, domínio útil e domínio direto são autônomos, um não interfere no exercício do outro.
	Assim, fica a pergunta: É possível o enfiteuta hipotecar o seu domínio útil ou o senhorio o seu domínio direto? Sim, visto que ambos são independentes e a alienação de um independe de aprovação do outro.
	Assim, se o domínio direto é hipotecado, o pagamento de foto e laudêmio pelo enfiteuta passa a ser dirigido ao novo senhorio. Do mesmo modo, a hipoteca do domínio útil transfere o direito de usar, gozar e dispor do bem, sem transferir-lhe a propriedade.
	Exemplo de enfiteuse é o que ocorre em Petrópolis. A grande maioria dos imóveis da cidade pertencem à Família Real, mas são objeto de enfiteuse. Os habitantes da cidade devem pagar-lhes o foro e o laudêmio.
	● Hipoteca da concessão de exploração de jazida de minério ou produto da lavra: (CC, 1230) “A propriedade do solo não abrange as jazidas, os potenciais de energia hidráulica,os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis específicas”.
	A jazida é um fenômeno geológico, uma massa de minério ou de outros produtos minerais com valor econômico. A mina é uma jazida que já está sendo trabalhada. A mina visa o produto da lavra.
	As jazidas pertencem à União, e a sua exploração também lhe é privativa, embora a União conceda esse direito de exploração a empresas concessionárias específicas (sempre empresas nacionais). Nesta concessão, o proprietário do solo em que se encontra a jazida tem direito de preferência sobre a sua exploração, pois a lavra tem valor econômico.
	A jazida não pode ser hipotecada, mas a concessão da sua exploração sim, e a própria lavra também, já que a hipoteca incide sobre direitos, ainda que fracionados. O direito de lavrar tem valor econômico e pode ser ofertado em garantia, independentemente da hipoteca da propriedade em que se localiza a jazida. A hipoteca da concessão é do tipo convencional, mas depende da autorização da União.
Requisitos da hipoteca
	● Bens hipotecáveis: (CC, 1473) Os bens e suas acessões etc. Os acessórios são hipotecáveis conjuntamente com o imóvel.
	(CC, 1488) O desmembramento do imóvel ou o seu loteamento é um direito do devedor hipotecário. A hipoteca do bem será partida entre os lotes. A menos que o credor prove a diminuição de sua garantia, não poderá obstar a divisão da propriedade.
	(CC, 1502-1505) Estradas de ferro também podem ser hipotecadas, inclusive separadamente do leito em que corre: Exemplo de bem imóvel por acessão.
	Navios e aeronaves também são hipotecáveis. São bens móveis, que excepcionam a regra de que a hipoteca só incide sobre bens imóveis. Isto porque é próprio da hipoteca que o devedor fique com o bem, enquanto é próprio do penhor que o credor fique com ele. A partir do momento em que a lei abre espaço para a hipoteca desses bens, que possuem alto valor econômico, permite que o devedor fique com eles, já que o credor pode não ter onde colocá-los.
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	Direito de uso especial para fins de moradia ou direito real de uso (CC, 1473, VIII e IX): Incluídos no rol dos bens hipotecáveis pela Lei 11.481/07.
	O direito real de uso é uma forma de utilização da propriedade que não se enquadra propriamente no domínio, é como uma fração do domínio, e provem, por exemplo, do testamento. Por outro lado, quando alguém ocupa uma terra devoluta, pode receber da União ou de outro ente o direito de uso especial para fins de moradia, o qual não tem prazo e pode ser revogado caso a União venha a necessitar daquela propriedade. Ambos estes direitos agora também podem ser hipotecados.
	O direito de uso especial para fins de moradia foi instituído pela MP 2.220 de 2001. Depois, a lei 11.977/09 instituiu a legitimação da posse, que é similar àquele.
	“Propriedade superficiária” / direito de superfície (CC, 1473, X): Direito de exploração da superfície estipulado de modo temporário (similar ao arrendamento). A hipoteca, por isso, é temporária, já que segue a sorte do direito principal. Se o principal perece, a hipoteca caduca.
“Operacionalidade” da hipoteca
	O registro é a essência da hipoteca e o meio que a torna pública.
	É possível que o mesmo bem seja objeto de inúmeras hipotecas. A primeira hipoteca tem primazia sobre as seguintes, conforme a ordem em que foram registradas. Não importa a data em que a hipoteca foi ofertada, mas sim a data do registro no RGI.
	Na hipótese de A ofertar bem em hipoteca para B, afirmando expressamente no contrato se tratar de segunda hipoteca, mas ao registrá-la, B constatar que a primeira ainda não foi registrada, é possível prenotar a hipoteca de B, o que implicará um prazo de 30 dias para que a primeira hipoteca seja registrada. A segunda hipoteca terá a sua “vaga reservada”, tornando-se primeira hipoteca após o decurso desse prazo.
	(CC, 1477) O vencimento da segunda hipoteca, ou seja, o vencimento da dívida garantida pela segunda hipoteca, não antecipa o vencimento da primeira.
	(CC, 1482) O interesse do segundo credor hipotecário é que a primeira hipoteca não existisse. Para tanto, ele pode remir (remição) a dívida que o devedor contraiu com o primeiro credor, garantindo assim o interesse também deste.
	(CC, 1483) O credor pode adjudicar o bem, ficando com ele para si, mas deverá perdoar eventual diferença entre o valor do imóvel e da dívida.
	CC, 1478 –
	● Extinção da hipoteca (CC, 1499):
	I) Extinção da obrigação principal: No caso de pagamento da dívida, o interessado deve se dirigir ao RGI e averbar o pagamento no registro do imóvel, para tornar público o fato de o bem estar livre e desembaraçado, e, assim, recuperar o seu valor de mercado.
	II) Perecimento da coisa: O acessório segue o principal. Se a coisa perece, o direito também perecerá (Obs: o perecimento parcial acarreta apenas a depreciação do valor do bem hipotecado e a redução da garantia). Mas estando o bem segurado, o credor hipotecário poderá se subrogar no direito de recebimento do pagamento da verba securitária.
	V) Remição pelo devedor...
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	VI) Arrematação ou adjudicação...
	● Hipoteca de bem penhorado (verbo penhorar): Penhora é o constrangimento ou constrição judicial para separar um bem pertencente ao devedor. É a ida do Oficial de Justiça à residência do devedor, a fim de indicar bens para um futuro leilão, caso o devedor não cumpra a sua obrigação espontaneamente. A penhora on-line, por exemplo, consiste apenas no bloqueio da conta bancária no curso da ação de cobrança. Não há ainda, nesse momento, diminuição do patrimônio do devedor.
	A hipoteca de bem penhorado é possível, mas rara. 	No entanto, a alienação de bens indicados em penhora configura fraude à execução.
	O contrário, a penhora de bem hipotecado, também é possível, e leva ao vencimento antecipado da dívida garantida pela hipoteca (CC, 1425, I), dado o caráter emergencial e periclitante da penhora.
	Vale lembrar que a penhora também é registrada e obedece a ordem de registro.
Penhor (CC, 1431-1472)
	Direito de garantia, incidente sobre coisa móvel, em geral ofertada pelo devedor para dívidas pequenas. Ao contrário da penhora, no penhor (verbo empenhar) o bem empenhado fica com o credor (ex: Caixa), ou seja, deve haver a tradição do bem.
	A doutrina define penhor como “transferência efetiva de coisa móvel realizada pelo devedor ou por terceiro ao credor (pignoratício) para garantir o pagamento de um débito”.
	É direito real de garantia porque a posse do bem pode ser exercida erga omnes pelo credor, muito embora o registro seja pouco frequente. O registro apenas facilita esse exercício, mas não é condição para a sua oponibilidade. Ele deve ser feito no Cartório do Registro de Títulos e Documentos.
	(CC, art. 1433) Exceção...
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	(CC, 1420, §1º) Possibilidade de ofertar em garantia bem que não é seu, desde que se torne seu proprietário depois.
	(CC, 1427) O devedor tem o dever de complementar o penhor no caso de perecimento da coisa. Mas como o devedor irá zelar pelo bem se o bem está nas mãos do credor? O que ocorre é que junto com a tradição do bem, transfere-se também a responsabilidade. Se há tradição, há a posse direta do credor pignoratício, e, assim, o credor tem o direito de manejar todas as ações possessórias cabíveis (reintegração de posse etc.).
	(CC, 1434) O credor não pode ser constrangido a devolver a coisa empenhada...
	● Modos de constituição do penhor: Lei e convenção. A convenção é o contrato escrito contendo o valor da dívida e o valor estimado do bem (importante para, no caso de depreciação, o juiz ter parâmetros para exigir o reforço), o prazo de vencimento da dívida, os juros e eventuais acréscimos, além da descrição rigorosa do bem. Embora não seja requisito de sua validade, esse contrato deve ser registrado no cartório do Registro de Títulos e Documentos, para que se torne público e oponível, além de garantir ao credor pignoratício o direito de preferência na excussão do bem empenhado.
	● Direitos do credor pignoratício (CC, 1433): O credor tem direito de preferência na arremataçãodo bem em leilão e direito de retenção da coisa até o pagamento da dívida. O credor pode, também, depois de findo o prazo do contrato, reter a coisa por período indeterminado (CC, 1433, §2º), se tiver, por exemplo, despesas com a manutenção da coisa. Esse é o direito de retenção. O não pagamento dessas pode acabar, tal como o não pagamento da dívida, à excussão da coisa, ou seja, levá-la a leilão.
	Como o credor está exercendo a posse do bem, surge, atrelado ao direito de retenção, o direito às ações a ela correspondentes, como a possessória.
	● Deveres do credor pignoratício (CC, 1435): A posse do bem tem uma função de guarda da coisa, não podendo o credor utilizar a coisa. Além disso, tem o dever de custódia e conservação e o ressarcimento do valor da coisa em caso de perecimento por culpa sua, além do dever de, evidentemente, devolver a coisa ao titular após o pagamento da dívida.
	● Extinção do penhor (CC, 1436): Extinção da obrigação principal; perecimento da coisa; renúncia do credor (o credor pignoratício torna-se quirografário).
	Extingue-se o penhor também “dando-se à adjudicação judicial, à remissão (‘remição’ é a grafia correta) ou à venda da coisa empenhada, feita pelo credor ou por ele autorizada” (CC, 1436, V).
	Obs: Pacto comissório: O credor fica com o bem caso o se o devedor não pagar. Este pacto é vedado, por ser considerado abusivo. É necessário que a coisa vá a leilão.
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	● Com quem ficam os frutos do bem empenhado? O art. 1433, V, do CC fala que o credor pignoratício tem direito “a apropriar-se dos frutos da coisa empenhada que se encontre em seu poder”.
	Na verdade, o credor tem apenas direito de retenção dos frutos, mas não de se apropriar deles. Porém, as despesas que tiver para a manutenção da coisa poderão ser compensadas por meio da apropriação desses frutos.
Modalidades de penhor
	● Penhor rural (CC, 1438 ss.): Também é modalidade de penhor porque há a oferta de bem móvel em garantia, mas a coisa, por ser muito grande, não é efetivamente entregue ao credor, e também porque a sua natureza não é totalmente de bem móvel. São os tratores, por exemplo, classificados pelo novo CC como “pertenças”, por sua acessão intelectual ao solo*. As plantações, os frutos e as colheitas pendentes também podem ser empenhados sem entrega ao credor.
	*Bens imóveis: O solo, suas construções e plantações (incorporações artificiais e naturais), além dos bens imóveis por acessão intelectual.
	• Penhor agrícola (CC, 1442).
	• Penhor pecuário (CC, 1444).
	Obs: O boi que trabalha na aragem do solo é objeto de penhor agrícola; o gado é objeto de penhor pecuário; mas se o gado já está no frigorífico, aí o penhor é industrial.
	É possível o penhor e a hipoteca do mesmo bem. É o exemplo da hipoteca que recai sobre fazenda em que a colheita pendente está já empenhada. Neste caso, faz-se necessário observar a anterioridade dos registros (o registro do penhor rural também é feito no RGI).
	(CC, 1441) O direito do credor é o de fiscalizar a coisa, onde quer que esta se encontre, ou mandar alguém credenciado, por meio de vistorias sem aviso prévio.
	(CC, 1438, §único) O devedor pode emitir em favor do credor “cédula rural pignoratícia”, regulamentada pelos seguintes diplomas: Lei 492/37 e Decreto-Lei 167/67
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	● Penhor industrial e mercantil (CC, 1447 ss.).
	● Penhor de direitos e títulos de crédito (CC, 1451 ss): Pode se dar sobre um direito que pode estar consubstanciado em contrato ou em cártula (título de crédito). Se A tem uma nota promissória emitida por B pode penhorá-la para garantir dívida sua com C. É como uma cessão de crédito, só que menos imediato, pois, na verdade, a penhora do título de crédito é a penhora do próprio crédito nele consubstanciado, só que por meio da cártula (parece também com o endosso).
	O penhor de direito se enquadra na estrutura genérica do penhor, cuja regra é incidir sobre bens móveis, porque são classificados como “bens móveis por determinação legal” (CC, art. 83), e não por sua natureza. São bens móveis por determinação legal (I) a energia, (II) os direitos reais sobre bens móveis e suas ações correspondentes e (III) os direitos reais de caráter patrimonial e suas ações correspondentes. É o caso das ações de uma empresa.
	(CC, 1452) Esse penhor se constitui através de registro no Registro de Títulos e Documentos e (CC, 1453) não tem eficácia sem a notificação ao devedor.
	(CC, 1458) Endosso pignoratício: A constituição do penhor de título de crédito pode ser feita mediante endosso no próprio título, o que dispensará a necessidade de constituição em instrumento em separado.
	(CC, 1460, §único) Ex: A é o credor do título e o empenha para garantir dívida com B. A dívida com B é a principal. Se A resolve dar a quitação do título ao devedor C, deve pagar a dívida com B imediatamente. A extinção da obrigação acessória não extingue a principal, por isso a lei é que exige o pagamento, do contrário a dívida principal subsistiria e B levaria um balão de A.
	● Penhor legal (CC, 1467 ss.): Ex: O dono do hotel tem penhor legal sobre a bagagem do hóspede. Ou seja, o penhor legal leva à retenção da bagagem, que será a garantia de pagamento das diárias do hotel. Tanto que se o hóspede não leva bagagem, provavelmente lhe será pedido um depósito ou o número do seu cartão de crédito.
	Os locadores também podem reter a mobília dos locatários, seja imóvel rural ou urbano. Mas Silvio Capanema observa que a lei de locações de imóveis prediais urbanos não menciona a possibilidade de penhor da mobília do inquilino. Esta lei é especial e não foi derrogada pelo novo CC, por isso ele entende que o penhor legal da mobília do inquilino não se aplica às locações de imóveis prediais urbanos. A lei do inquilinato foi recentemente alterada, e continua sem essa previsão.
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Anticrese
	É direito real de garantia segundo o qual ao credor se destina a renda de imóvel pertencente ao devedor, que faz entrega do bem ao credor.
	É D.R.G. com características híbridas entre penhor e hipoteca: É ônus que pesa sobre imóveis, mas existe a entrega do bem ao credor.
	Por tudo isso, a anticrese caiu em desuso, mas não foi eliminada do CC.
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Direitos reais limitados: Enfiteuse
	Enfiteuse é o direito real de fruição mais amplo possível, porque envolve a concessão a terceiro dos direitos de usar, fruir e dispor (domínio útil). Isso acaba limitando o direito do próprio proprietário. Por isso, o proprietário que cede os direitos em enfiteuse (o senhorio direto) é também chamado “nu proprietário”.
	Domínio pleno = Domínio direto (senhorio direto) + Domínio útil (enfiteuta)
	Histórico da Enfiteuse: A enfiteuse no Brasil tem origem nas sesmarias, que foram criadas pelos portugueses para que as terras brasileiras pudessem ser ocupadas por terceiros, mediante o pagamento de uma quantia ao governo português, que sozinho não conseguiria administrar a ocupação do território.
	Direitos do senhorio direto:
	● Recebimento de laudêmio: 2,5% do valor do imóvel deve ser pago ao senhorio direto toda vez que o imóvel for comprado.
	● Recebimento de foro: Pagamento fixo pago anualmente ao senhorio direto.
	Exemplos: Igreja Católica, Família Real e os Terrenos de Marinha (aforamento). O aforamento dos terrenos de Marinha ainda é comum e de grande interesse para a União. A proibição trazida pelo novo CC à constituição de novas enfiteuses (art. 2038) não se aplica aos imóveis públicos, que é regido pelo Decreto n. 9760/46.
	A regra do pagamento do laudêmio é que este seja calculado sobre a avaliação da terra nua, sem englobar benfeitorias, o que é um fator de desestímulo à enfiteuse (art. 2038). Esta regra também não se aplica aos imóveis públicos.
Superfície (CC, 1369)
	“Superfície é o direito real pelo qual o proprietário concede a outrem o direito de construir ou plantar por prazo determinado (o que o diferencia da enfiteuse)”.
	O proprietário pode ter interesse em explorar sua terra economicamente, mas não ter condições para tanto. Ele pode ceder sua terra para que terceiro a explore,seja por meio de plantio, seja por empreendimentos urbanos. Cedendo o direito de superfície ao terceiro, não há venda ou locação do imóvel. Ele é simplesmente cedido ao superficiário, que fará benfeitorias à terra nua e poderá ficar com o lucro oriundo do seu empreendimento. No entanto, a superfície é um contrato temporário (não pode ser eterna), e, ao final do tempo de sua vigência, as benfeitorias ficam com o proprietário. Esta é a contrapartida do proprietário. Mas, dependente do investimento, o contrato de superfície só será vantajoso para o superficiário se a vigência for longa.
	O superficiário pode, tal como na enfiteuse, usar, fruir e dispor do bem. Na verdade, ele pode dispor do seu direito de superfície. Mas o direito do superficiário só se projeta sobre a superfície e não envolve o subsolo. Construir envolve fincar vigas no solo, mas isso não chega a caracterizar o uso do subsolo.
	O contrato deve ser averbado em registro público.
	A superfície é o direito de incorporar benfeitorias em solo alheio...
	Superfície X Enfiteuse: Embora novas enfiteuses não possam mais ser criadas, as que existem são praticamente perpétuas, pois não possui vencimento e são transmissíveis; já a superfície é tipicamente feita em prazo determinado (art. 1369). As acessões na superfície pertencerão ao proprietário de pleno direito; já na enfiteuse, caso o senhorio tome de volta o seu domínio, deverá indenizar as benfeitorias. O que se criticava na enfiteuse, o fato de o proprietário estar recebendo laudêmio sem mover uma palha, não existe na superfície, em que o direito é concedido ao superficiário sem que este pague tais encargos.
	CC, 1369-1377 + Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade) → Há algumas diferenças entre os dois. Para muitos, o CC/02 revogou o Estatuto nesta matéria porque é posterior; mas há também quem entenda que o Estatuto é norma específica e deve ser mantido, já que o CC trata da matéria de forma genérica. A corrente que prevalece é a que aplica o EC às situações ocorridas nas cidades e o CC às ocorridas na área rural.
12/5 (Faltei)
	No CC, a superfície será apenas por prazo determinado, mas o EC permite que a superfície urbana seja indeterminada. Só que neste caso, o proprietário poderá reaver o bem no momento em que quiser. Isto tira da superfície a perpetuidade característica da enfiteuse.
	Obs: Para saber se a área é urbana ou não, deve-se consultar os requisitos do EC, bem como os do CTN.
	Existe, no direito de superfície, o direito de preferência das partes para que não entre um estranho na relação. Prefere-se reunir a propriedade em uma só pessoa.
	É permitida a concessão da superfície de imóvel público (ex: estacionamento subterrâneo da Cinelândia, cujo prazo é de 50 anos).
	A superfície do CC se extingue pelo término do prazo (forma clássica) ou com a alteração da sua destinação (CC, 1374). No EC, a extinção da superfície está prevista no art. 23.
Servidão
	Normalmente, é constituída por um acordo de vontades. Mas é prerrogativa de alguém de utilização do imóvel alheio. Tem a ver com a noção de passagem e transporte. Um imóvel é subserviente de outro imóvel. O primeiro é dominante, o segundo é serviente (CC, arts. 1378 a 1389).
	Clóvis Beviláqua define a servidão como a restrição às faculdades de uso e gozo que sofre a propriedade em benefício de alguém. Já para Lafaiete, servidão é um direito real constituído em favor de um prédio (imóvel / terreno) sobre outro prédio, sendo o serviente pertencente a dono diverso.
	Os elementos básicos da servidão são: 2 prédios relacionados e obrigação do possuidor do prédio serviente de tolerar certos atos (obrigação de tolerância, ou de não-fazer).
	Obs: Obrigação propter rem: Decorre da coisa e permanece com ela independente da tradição. A obrigação de tolerância se assemelha à obrigação propter rem.
Ver: Apelação Cível 2009.001.44642 (20ª Câmara Cível do TJ/RJ – Des. Letícia Sardas)
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	Ex: Servidão de passagem, de trânsito, e de aqueduto (passagem de tubulação) etc.
	A servidão torna um imóvel dominante em relação a outro imóvel, que será subserviente. A propriedade sofre restrições nas suas atribuições de uso e gozo (ex: servidão de passagem). Como os prédios não possuem personalidade jurídica, são seus titulares que exercem o direito de servidão. Se assemelha a uma obrigação propter rem, decorrente do bem.
	Requisitos para existência de servidão:
	● Ônus do prédio e não do possuidor: A obrigação deve ser suportada pelo imóvel.
	● Existência de dois prédios interrelacionados, ainda que não vizinhos.
	● É necessário que os proprietários dos dois prédios envolvidos sejam distintos. No momento em que ambas tenham o mesmo proprietário, a servidão torna-se irrelevante (para alguns doutrinadores, torna-se inexistente).
	● Descrição minuciosa das prerrogativas do prédio dominante.
	Características da servidão:
	● Direito real acessório: Adere ao direito de propriedade. Se esta se transmite, a servidão a seguirá.
	● Indivisível: Não se admite meia servidão.
	● Perpétua: Não é temporária e só terá prazo determinado se assim ficar estipulado entre as partes.
	● Inalienável: É prerrogativa do prédio e não do dono, portanto, o dono não pode alienar o direito de servidão.
	(CC, 1378)
	(CC, 1379 e 1242) Somente a servidão aparente é passível de usucapião.
	Classificação:
	● Quanto à natureza dos prédios: Rústica (situada em imóvel rural) ou urbana. É exemplo de servidão rústica a servidão de aqueduto, que é fundamental na área rural. Há também a servidão de pastagem, de caça e de extração mineral. Já na área urbana, é comum a servidão de luz e de janela*, de travejamento** e de vista.
	* Obs: Servidão de proibição para abrir janelas.
	** Suporte do imóvel no solo alheio.
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Obs: Passagem forçada X Servidão (de passagem):
A PF é direito de vizinhança, é uma obrigação propter rem, que se aproxima mais das obrigações em geral do que dos direitos reais. Já a servidão é direito real sobre coisa alheia.
A PF vale apenas para prédio encravado. Já a servidão vale para qualquer prédio relacionado, ainda que não seja vizinho.
A PF só se constitui através de sentença judicial (CC, 1285). Já a servidão se constitui, em regra, extrajudicialmente, por meio de contrato ou testamento... Mas pode ser constituída judicialmente, no caso do usucapião de passagem.
	● Servidão aparente é a servidão que se mostra, que é visível, ganha “exteriorização evidente”. A servidão de aqueduto, por exemplo, é aparente, na medida em que o cano é visível. Já a não-aparente não é perceptível, como o caso da servidão de vista, que é oculta. Relevância: Apenas as servidões aparentes admitem usucapião.
	Modos de constituição: Contrato, testamento, sentença judicial e sentença declaratória de usucapião (CC, 1379).
	A servidão por testamento se dá quando proprietário dos dois imóveis é o mesmo, e designa herdeiros distintos para cada um. Neste caso, poderá obrigar um dos dois imóveis a constituir servidão em favor de outro, no próprio testamento. Quando o proprietário é o mesmo, não há interesse na constituição de servidão.
	Obrigações do prédio dominante: Compete ao dono do prédio dominante, que se utiliza da servidão, conservá-la e arcar com os custos de manutenção (CC, 1381).
	Modos de extinção da servidão: (CC, 1388) Pedido judicial de cancelamento, por iniciativa do serviente:
	● (CC, 1387??) Cancelamento, judicialmente, por iniciativa do serviente.
	● (CC, 1388, I) Renúncia do prédio dominante.
	● (CC, 1388, II) Cessação da utilidade.
	● Resgate da servidão: pagamento pelo serviente para restaurar seu direito pleno sobre a fração do imóvel objeto da servidão.
Salvo os casos de desapropriação, só se extingue quando cancelada (judicialmente?)
	Obs: No silêncio das partes, a servidão se prolonga.
	Extinção por motivo do dominante: (CC, 1389) O desuso da servidão configura um usucapião às avessas, permitindo que o serviente retome a sua propriedade.
(CC, 1384)
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	A servidão limita a propriedade sob o aspecto físico. Diferentemente, nousufruto, uso e habitação as interferências apresentam contornos exclusivamente jurídicos.
	Atributos da propriedade: Usar, fruir e dispor + Reivindicar a coisa de quem quer que a possua injustamente.
	Obs: O direito de fruir está relacionado à percepção dos frutos oriundos do bem.
	Uso X Usufruto: O direito de uso possui nomenclatura equivocada, pois não abrange apenas o uso propriamente dito, mas também o gozo / a fruição. A diferença entre o usufruto e o direito de uso é que o exercício deste se prende exclusivamente à questão da necessidade. Ou seja, quando cessar a necessidade, cessará o direito de uso.
	Uso X Habitação: O direito de habitação de um imóvel não permite a locação, ao contrário do uso.
	Uso e habitação são direitos muito limitados. Já a disciplina do usufruto é extensa:
Usufruto (CC, 1390-1411)
	“Direito de usar e fruir da coisa alheia móvel ou imóvel”.
	No usufruto, os direitos de usar e fruir passam para outra pessoa, denominada usufrutuário (domínio útil). Apenas a faculdade de dispor permanece com o proprietário (domínio direto). Mas, na prática, este direito tem pouca utilidade para o proprietário durante o período de duração do usufruto, pois o preço do imóvel em usufruto cai. Por isso, ele é chamado nu-proprietário.
	Quanto ao direito de reivindicar, ambos permanecem legítimos a exercê-lo.
	Objeto: Bens imóveis e móveis também, e até mesmo títulos de crédito.
	Um mesmo bem pode ser entregue em usufruto para mais de uma pessoa. O bem também pode ser dado em usufruto parcialmente. O proprietário também pode permanecer com o direito pleno de apenas parte da propriedade, entregando a parte restante em usufruto. Surge com isso uma comunhão de direitos assemelhada ao condomínio, embora distinta.
	Na servidão, não se leva em conta a pessoa, mas sim a utilidade da servidão na perspectiva da coisa (obrigação propter rem). É diferente do usufruto, cuja instituição tem caráter personalíssimo.
	O usufruto pode ser temporário ou vitalício. Em regra, não se admite a transmissão hereditária do usufruto, pois trata-se de direito personalíssimo, mas há exceções. A regra, no entanto, não vale para o nu-proprietário, ou seja, o direito de dispor pode ser transmitido hereditariamente, até que sobrevenha o fim do usufruto.
	O usufruto de bens imóveis deve ser registrado no RGI para que possíveis compradores conheçam o ônus usufrutuário.
	Direito de acrescer: Seja o usufruto instituído por testamento ou por ato inter vivos, ele pode ser concedido para mais de uma pessoa (4, por exemplo). Neste caso, se um dos usufrutuários morre, a regra é que a sua proporção no usufruto seja revertida ao nu-proprietário. Não há direito de acrescer. Somente haverá caso em caso de previsão expressa de existência do direito de acrescer (1411). Neste caso, a proporção do de cujus será rateada entre os demais usufrutuários.
	Pesquisa: Usufruto e usucapião podem conviver?
	Exemplo de usucapião com usufruto: A é usufrutuário de bem de propriedade de B há vários anos. Só que o usufruto nunca foi registrado. Em razão disso, B vende o bem para C com todas as suas faculdades. Só que se A estiver no imóvel como se usufrutuário fosse, especialmente no caso de boa-fé, poderá usucapir o direito de usar e fruir da coisa, já que é com este ânimo que ele está no imóvel (A não possui animus domini?).
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	Usufruto é um contrato, mas também pode decorrer da lei.
	O exemplo de usufruto com usucapião é misto de contrato com lei.
	O caso dos filhos que usufruem os bens dos pais, ou mesmo o usufruto dos bens do filho menor pelos pais são hipóteses de usufruto legal. Os pais são usufrutuários e administradores dos bens dos filhos menores, e devem zelar pela sua preservação e sua correta aplicação em prol da saúde, educação etc. do menor (CC, 1689, I).
	A lei também prevê usufruto dos bens particulares de um dos cônjuges pelo outro, quando o regime de casamento assim permitir.
	As terras destinadas aos indígenas são de propriedade da União, mas constituem usufruto genérico à seu favor, em benefício de uma comunidade e não de pessoa determinada (CF, 231).
	Direitos do usufrutuário: Posse (é o que legitima o usucapião), uso, administração (o nu-proprietário não possui qualquer gerência sobre o bem) e percepção de frutos e acessões (ex: CC, 396, §único; 1398). O usufrutuário tem direito a usar das terras acrescidas por acessão, mas isso não quer dizer que ele pode retirar a acessão, pois o usufruto não atinge a propriedade.
	Com relação à depreciação, o usufrutuário deve arcar com as despesas de conservação do bem, tal como o locatário na locação. O nu-proprietário, tal como o locador, deve arcar com a deterioração estrutural do imóvel (obras na parede, no piso etc.).
2/6
	Será que o usufrutuário pode ceder ou vender o uso do bem? (CC, 1393) Não se pode transferir o usufruto, mas é possível ceder o uso do bem. Obs: O usufruto é direito real que adere à coisa, por isso o usufruto em si não pode ser transferido, mas o imóvel não fica inalienável por casa disso. O imóvel pode ser alienado, mas o usufruto incidente sobre ele continuará em vigor.
	(CC, 1392) O usufruto estende-se sobre os acessórios e seus acrescidos (no período do usufruto), salvo disposição em contrário (no usufruto convencional).
	(CC, 1400) O usufrutuário deve arcar com as despesas de conservação cotidianas do imóvel, incluindo (art. 1403, I) as despesas ordinárias de conservação do bem no estado em que o recebeu e (art. 1403, II) o pagamento de tributos devidos pela posse ou rendimento da coisa usufruída (ex: IPTU).
	(CC, 1404) Também compete ao usufrutuário o pagamento de despesas extraordinárias que não sejam de custo módico.
	(CC, 1400-1401) É dever do usufrutuário dar caução ao proprietário caso este assim exija.
	É direito-dever de ambos, proprietário e usufrutuário, de defender o bem, concorrendo no que diz respeito à sua manutenção e reintegração da posse.
	(CC, 1410) Extinção do usufruto:
Renúncia ou morte do usufrutuário.
Término do prazo de vigência.
Extinção da PJ usufrutuária, ou caso perdure, após 30 anos.
Cessação do motivo que a deu origem.
Destruição da coisa.
Consolidação = Confusão. Proprietário e usufrutuário se confundem na mesma pessoa.
Culpa do usufrutuário (ver também arts. 1408 e 1409).
Não uso ou não fruição da coisa pelo proprietário (arts. 1390 e 1399).
	Obs: Há uma impropriedade no caput do 1410, que faz referência ao cancelamento do registro no RGI, fazendo crer que as hipóteses de cancelamento são apenas relativas aos bens imóveis, quando, na verdade, aplicam-se também aos bens móveis.
8/6
Uso (CC, 1412-1413)
	O direito de uso não engloba apenas o direito de usar, mas o de fruir também. É muito parecido com o usufruto, até as normas aplicáveis são as mesmas. O que os difere é que, no uso, esses atributos estão condicionados à demonstração da necessidade do uso do bem pelo usuário. O direito de uso depende do requisito da necessidade do usuário em usar o bem e cessa com o fim desta necessidade, o que não ocorre no usufruto.
	Pode ter como objeto tanto bens imóveis quanto móveis.
Habitação (CC, 1414-1416)
	Direito de habitar, de residir. Logo, só incide sobre bens imóveis.
	O habitante não pode dispor nem fruir da coisa. A habitação trata-se de um direito muito limitado: somente o uso é transferido e, ainda sim, com a finalidade específica de habitação, por isso é também pouco utilizado.
	Ex: Quando um pai cede um apartamento para seu filho, lhe transferindo apenas a posse e não a propriedade, firma, em geral, contrato de comodato, verbal ou não.
	Obs: Direito real de habitação do imóvel do falecido pela viúva, mesmo que ela tenha outros imóveis ou não tenha necessidade e independente do regime de bens, desde que seja o único imóvel inventariado (CC, 1831).
	(CC, 1415) O direito de habitação pode ser concedido a mais de uma pessoa relativamente ao mesmo imóvel, e todos têm o direito de residir no imóvel sem que possam ser cobrados alugueis...
9/6
Concessão de uso especial para fins de moradiaMedida Provisória n. 2220 (com força de lei)
...
	O uso especial é concedido pelo Poder Executivo pela via administrativa, perante o órgão competente do Poder Público, mediante o preenchimento de determinados requisitos pelo requerente (é mediante requisição do interessado). Após a concessão, o interessado recebe um título, que deverá ser registrado no RGI. Não será um título de propriedade, mas será semelhante a ele, pois será oponível a 3os.
	Mas se o órgão competente para conceder a licença não o fizer, expirado o prazo de 12 meses (art. 6º), o requerente poderá buscar a via judicial para obter seu título.
	O art. 7º diz que o título pode ser transmitido causa mortis ou inter vivos, mas não diz como é feita essa transmissão.
	O art. 8º prevê as hipóteses de cancelamento da concessão, sendo que uma das hipóteses é o requerente vir a se tornar proprietário de um imóvel.
Requisitos para a concessão:
	● O requerente não pode ser proprietário de nenhum outro imóvel.
...
Perguntas:
	Pode o poder concedente cancelar da concessão, independentemente das hipóteses estabelecidas no art. 8º da MP?
	E qual a diferença entre o uso para fins de moradia e o uso para fins comerciais, já que a MP prevê a 2ª hipótese no seu art. 9º, só que de forma muito reduzida? Obs: Em Direito Administrativo, há uma distinção entre concessão e autorização, sendo que esta é muito mais restrita.