Qual a importância de se reconhecer determinada obrigação como sendo de eficácia real?

Obrigações com eficácia real são obrigações oponíveis a terceiro que, adquire-se o direito sobre determinado bem, sem perder seu caráter de direito a uma prestação. Por exemplo, a obrigação com eficácia real, a que resulta de compromisso de compra e venda, em favor do promitente comprador, mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel, se, concluído o contrato preliminar, e desde que dele não conste cláusula de arrependimento, qualquer das partes terá o direito de exigir a celebração do definitivo, assinando prazo à outra para que o efetive. A eficácia real, considerado a natureza da obrigação, está subordinado o registro no Cartório Imobiliário, gerando obrigação de fazer, sujeito a adjudicação compulsória.

A obrigação de eficácia real tem um formato híbrido, ou seja, apesar do estilo pessoal e prestacional, é oposta em face de terceiros que tenham adquirido direitos sobre certo bem, já que levada a registro. É o que comumente chamamos de oponibilidade erga omnes. Exemplo de obrigação de eficácia real é a estabelecida em termo de ajustamento de conduta. Há nela uma proteção do crédito de caráter social e transindividual, em claro atendimento aos ditames do princípio da dignidade da pessoa humana.