O contrato de compra e venda é um instrumento de natureza particular ou pública, utilizado para formalizar uma transação imobiliária e definir deveres entre as partes envolvidas. Neste contrato são descritas informações importantes, como:
Normalmente sua utilização ocorre quando o pagamento é parcelado ou estabelecem-se outras condições de pagamento que não incluam quitação imediata.
Quando o instrumento é particular, faz-se necessário a presença de duas testemunhas. Na ocasião de lavrar o contrato de forma pública, no Cartório de Notas, não é necessário à presença das testemunhas em virtude da fé pública que o cartório detém.
Este documento preliminar, que determina o compromisso entre as partes interessadas, proporciona segurança jurídica ao negócio. Apesar disso, é necessário saber que ele não efetiva a transferência definitiva da propriedade.
A escritura definitiva do imóvel é um documento lavrado no Cartório de Notas, perante um tabelião e valor total da transação. Com base neste valor são determinadas as taxas do ITBI (Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis) e imposto de renda.
Com a escritura definitiva o imóvel é transmitido definitivamente entre as partes interessadas. A necessidade da escritura para transferência destes direitos reais está prevista no Código Civil Brasileiro:
“Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”
Desta forma, após providenciar a escritura definitiva, o novo proprietário deve apresentá-la no Cartório de Registro de Imóveis onde a propriedade está registrada e solicitar o registro na matrícula correspondente.
É importante que todo o procedimento seja realizado corretamente, desde o contrato de formalização do negócio até a sua quitação, com a lavratura da escritura definitiva e registro no Cartório de Registro de Imóveis.Todo este ciclo visa à segurança dos envolvidos, evitando que um mesmo imóvel seja vendido mais de uma vez para a mesma pessoa.
Para elaboração do contrato inicial, recomenda-se o auxílio de um especialista (advogado) para assegurar que as cláusulas necessárias estejam descritas.
O título a ser registrado, na compra e venda de imóveis, pode ser um instrumento particular, se o imóvel possui valor abaixo de 30 salários mínimos ou a escritura pública ou instrumentos particulares com força de escritura pública, caso dos contratos com alienação fiduciária, por ex. A certidão é expedida pelo Registro de Imóveis para prova de que o imóvel está registrado e que fulano é o dono ( para ser dono, o nome deve constar na certidão de matrícula do imóvel, expedida pelo Registro de Imóveis)
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