Exemplos explicativos de Propter rem, Ônus reais e Eficácia real?

Primeiramente, observaremos a terminologia para entendermos o instituto. “Ônus” traz a ideia de obrigação, dever, pendência e encargo. Quanto à palavra “real”, imediatamente aponta que se trata de uma coisa tutelada pelo Direito Real.

Maria Helena Diniz, citada por Gomes de Aquino (2009), leciona:

“são obrigações que limitam a fruição e a disposição da propriedade. Representam direitos sobre coisa alheia e prevalecem erga omnes.”

Logo, o uso, a habitação, o usufruto, a hipoteca, o penhor, dentre outros, são exemplos de ônus reais. Em todos eles existem limitações por parte do proprietário sobre a coisa, cada qual com sua particularidade. Assim, por estarem taxados no Código Civil, integram o Direito das Coisas, mas que, por sua natureza, verifica-se a existência de obrigações.

Quanto às obrigações propter rem (própria da coisa) são parte de ônus real, conforme entendimento do STJ (grifo nosso).

Agravo regimental. Recurso especial não admitido. Encargos condominiais. Legitimidade. Obrigação propter rem. 1. O entendimento desta Corte é tranqüilo no sentido de que os encargos de condomínio constituem ônus real, devendo o adquirente do imóvel responder por eventual débito existente. Trata-se de obrigação propter rem. 2. Agravo regimental desprovido. (STJ – AgRg no Ag: 667222 SP 2005/0045397-8, Relator: Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, Data de Julgamento: 17/11/2005, T3 – TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 24/04/2006 p. 394)

Aqui existe o detalhe da bilateralidade e da onerosidade em virtude do bem. O devedor está vinculado a essa obrigação, pois esta recai nele. Difere do puro ônus real, porque existe a limitação por força de gravame do titular da coisa. O vínculo recai sobre o bem.

Por fim, nas obrigações de eficácia real, que também integram ônus reais, deve-se observar sua oponibilidade perante terceiros, ressalvado o direito à prestação. Citamos o Artigo 576 do Código Civil:

Art. 576. Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro. (BRASIL, 2002, online)

• 1oO registro a que se refere este artigo será o de Títulos e Documentos do domicílio do locador, quando a coisa for móvel; e será o Registro de Imóveis da respectiva circunscrição, quando imóvel.
• 2oEm se tratando de imóvel, e ainda no caso em que o locador não esteja obrigado a respeitar o contrato, não poderá ele despedir o locatário, senão observado o prazo de noventa dias após a notificação. (BRASIL, 2002, online)

Ou seja, a eficácia desse contrato é real, pois mesmo que o bem seja alienado, e exista cláusula de vigência, esta deverá ser respeitada. Ela é oposta a terceiros, ainda que haja transmissão, uma vez que constituem obrigações contraídas em razão do contrato. Eis a diferença para as obrigações propter rem.

E por qual razão a obrigação de “eficácia real” não é simplesmente “real”? Porque apenas sua eficácia o é? Ora, um dos princípios norteadores do Direito das Coisas é a taxatividade, isto é, direitos reais só podem ser determinados por previsão legal, nunca por vontade das partes. Por isso tal obrigação não é real, e sim sua eficácia, pois inexiste previsão legal que determine isso.

Segue abaixo o entendimento de Maria Helena Diniz, citada por Gomes de Aquino:

De acordo com Maria Helena Diniz as obrigações terá eficácia real quando, sem perder seu caráter de direito a uma prestação, se transmite e é oponivel a terceiro que adquira o direito sobre determiando bem, pois certas obrigações resultantes de contratos alcançam, por força de lei, a dimensão de direito real.

Estas obrigações não podem ser consideradas como de natureza real, pois, pelo princípio da tipicidade a eles inerentes, toda limitação ao direito de propriedade que nao esteja prevista em lei como direito real tem natureza obrigacional.

Em suma, os três institutos apresentam características peculiares e específicas. O Direito Real segue o princípio da taxatividade, enquanto o Direito Obrigacional segue o princípio da autonomia das partes. Acontece que existem situações em que os dois ramos se entrelaçam, podendo ter natureza real, mas eficácia obrigacional, ou vice-versa.

Referência

GOMES DE AQUINO, Leonardo. Ônus reais. Figuras híbridas ou intermediárias: obrigações proptem rem. Obrigações com eficácia real. Sub-rogação real. Âmbito Jurídico, 2009. Disponível em: < http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=7150>.

As obrigações propter rem, são aquelas que recaem sobre uma pessoa, mesmo sendo oriundas de um direito real, é o que acontece com o inquilino, que se compromete a manter certa ordem em seu apartamento, nesse caso, um bem de um direito real.

O ônus real é similar um pouco as obrigações propter rem, porém o primeiro limita o uso e o gozo do seu direito real sobre a coisa, exemplo: Você compra um carro e depois de quitá-lo, resolve refinanciar, imagine que você pagou metade do financiamento, agora você pretende vender o carro, aquele que comprar, deverá arcar com o final das parcelas, neste caso ele tem direito limitado sobre o carro.

As obrigações com eficácia real, são aquelas em que o sujeito se compromete por via de contrato a certas obrigações, ou seja, elas são transmissíveis, nesse caso aquele que adquire os bens, levam consigo as obrigações. Neste tipo de obrigação, você adquire o direito de adquirir determinado bem, por exemplo, um contrato registrado em cartório de compra de uma casa, até que sejam feitos todos os trâmites e de acordo com a tradição, você não é dono, mas tem o direito de ser, evidentemente se tudo ocorrer de forma correta.

Lembrando caro amigo, que você está falando de figuras hibridas, ou seja, que tem características de direito real e pessoal.

As três são chamadas de fíguras híbridas - veja que elas tem um pouco de direito pessoal e um pouco de direito real:

As obrigações propter rem são aquelas que recaem sobre o sujeito em razão do exercício de um direito real. Ex.: obrigação do condômino de conservar a coisa comum.

É pessoal pois vincula um sujeito a uma prestação (característica dos direitos pessoais), mas é real porque se origina da coisa e não da pessoa em si, se mudar o condômino, o sujeito passa a ser outro.

Os ônus reais são limitações ao exercício de um direito real (especificamente a propriedade) - são pessoais pois decorrem de uma obrigação (é preciso ter um credor e um devedor), mas são reais pois aderem, ficam gravados na coisa e tem efeito contra todos (erga omnes). A hipoteca é um ônus real, pois limita a propriedade do dono, que é devedor de alguma obrigação (pessoal), mas diferentemente das garantias pessoais (fiança, p.ex), fica "gravada" na coisa, a acompanha e vincula terceiros (real) - mesmo que a coisa seja vendida, trocada ou doada, ela continuará hipotecada.

Segundo a doutrina e o STJ, os ônus podem corresponder a direitos reais. O uso e o usufruto, por exemplo, são direitos reais do seu titular, mas são ônus reais para o proprietário do imóvel (obstáculos ao seu direito). 

As obrigações com eficácia real são obrigações, contratos (natureza pessoal) que podem ser opostos a todos (efeito erga omnes, característica de direito real) por força de lei. A locação registrada em cartório, por exemplo, vincula a todos, inclusive o comprador de um imóvel. Assim também é a promessa de compra e venda.

A grosso modo:

Propter rem x ônus real: a primeira decorre do direito real e "vincula" o sujeito (ele quem paga); o segundo "decorre" do sujeito e "vincula" o direito real (a coisa quem paga).

Propter rem x eficácia real: a primeira é uma obrigação que decorre exclusivamente do direito real e vincula seu detentor; a segunda é uma obrigação comum, decorrente da vontade das partes, mas que pode vincular terceiros por força de lei.

Ônus reais x eficácia real: o primeiro é um obstáculo ao proprietário, um verdadeiro direito de quem o detem (hipoteca - o banco pode tomar a casa hipotecada); o segundo é um mero contrato, obrigação, que possui simplesmente possui efeito contra todos (locação registrada em cartório - o comprador da casa deverá manter a locação pelo seu prazo).