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Qual o procedimento judicial para reaver o imóvel locado?

reaver 


1 resposta(s)

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mariana

Há mais de um mês

Via de regra, nos termos da Lei 8295/1991, quando uma pessoa aluga um imóvel de sua propriedade a um terceiro, ela somente pode reavê-lo após o término da vigência do contrato, ou se o inquilino (locatário) desocupá-lo por livre e espontânea vontade. Contudo, o mencionado diploma legal estabelece diversas exceções a esta regra, as quais rapidamente analisaremos. 

Nas locações residenciais contratadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, terminado este prazo, o contrato se encerra mesmo sem aviso ao locatário. Se, após encerrado o prazo o locatário permanecer na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias, sem que o locador se oponha, se presumirá prorrogada a locação por prazo indeterminado e serão mantidas todas as outras cláusulas e condições do contrato. Se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, o locador poderá, a qualquer tempo, denunciar o contrato, concedendo ao locatário prazo de 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel.

Já se a locação residencial foi ajustada verbalmente ou se for por prazo inferior a 30 (trinta) meses, a lei determina que o imóvel somente poderá ser retomado em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário era relacionada com o seu emprego; se o imóvel for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; se o imóvel for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Além destas hipóteses, estipula mais algumas em que permite ao locador reaver o imóvel, tais como a ocorrência de infração legal ou contratual, a falta de pagamento de aluguéis e encargos, a necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Judiciário e que necessitem da desocupação do imóvel para serem realizadas, ou quando as partes assim acordarem.

Nos casos em que o locatário for devidamente notificado a apresentar nova garantia locatícia, e não o fizer dentro do prazo legal, o contrato de locação poderá ser desfeito e o locador poderá reaver o imóvel. Seguem as hipóteses em que permite ao locador exigir nova garantia locatícia:

  1. morte do fiador;
  2. ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
  3. alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
  4. exoneração do fiador;
  5. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
  6. desaparecimento dos bens móveis;
  7. desapropriação ou alienação do imóvel.
  8. exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
  9. liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
  10. prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Nas locações comerciais, a Lei concede ao locatário o direito de renovar o contrato de aluguel, independentemente d consentimento do locador,por prazo igual ao originalmente contratado, desde que, cumulativamente, tenha seu contrato realizado por escrito e com prazo determinado; a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos, ou que o contrato a renovar tenha prazo igual ou superior a este; que o ramo comercial a que o imóvel se destina seja o mesmo há pelo menos 3 (três) anos ininterruptamente. O locatário deve pleitear este direito no prazo de 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do encerramento do contrato em vigor, ou  perderá o mencionado direito. Esta regra possui algumas exceções, que isentam o locador do dever de renovar o contrato de locação, quais sejam:

  1. por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
  2. o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente (exceto em locações de espaço em shopping centers).

Lembramos que o locatário deverá ser indenizado pelos prejuízos e lucros cessantes que sofre com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Além destas hipóteses em que a lei permite ao locador reaver o imóvel locado, ainda temos a da alienação (venda) do imóvel durante a vigência da locação. Nesta situação, o adquirente poderá denunciar o contrato, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para que o locatário o desocupe, exceto se o contrato e locação for por tempo determinado e possuir cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Esta denúncia deverá ser realizada dentro do prazo de 90 (noventa) dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após este prazo, a concordância do adquirente com a manutenção da locação.

Via de regra, nos termos da Lei 8295/1991, quando uma pessoa aluga um imóvel de sua propriedade a um terceiro, ela somente pode reavê-lo após o término da vigência do contrato, ou se o inquilino (locatário) desocupá-lo por livre e espontânea vontade. Contudo, o mencionado diploma legal estabelece diversas exceções a esta regra, as quais rapidamente analisaremos. 

Nas locações residenciais contratadas por escrito e por prazo igual ou superior a 30 (trinta) meses, terminado este prazo, o contrato se encerra mesmo sem aviso ao locatário. Se, após encerrado o prazo o locatário permanecer na posse do imóvel alugado por mais de 30 (trinta) dias, sem que o locador se oponha, se presumirá prorrogada a locação por prazo indeterminado e serão mantidas todas as outras cláusulas e condições do contrato. Se o contrato for prorrogado por prazo indeterminado, o locador poderá, a qualquer tempo, denunciar o contrato, concedendo ao locatário prazo de 30 (trinta) dias para desocupar o imóvel.

Já se a locação residencial foi ajustada verbalmente ou se for por prazo inferior a 30 (trinta) meses, a lei determina que o imóvel somente poderá ser retomado em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário era relacionada com o seu emprego; se o imóvel for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; se o imóvel for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

Além destas hipóteses, estipula mais algumas em que permite ao locador reaver o imóvel, tais como a ocorrência de infração legal ou contratual, a falta de pagamento de aluguéis e encargos, a necessidade de reparações urgentes determinadas pelo Poder Judiciário e que necessitem da desocupação do imóvel para serem realizadas, ou quando as partes assim acordarem.

Nos casos em que o locatário for devidamente notificado a apresentar nova garantia locatícia, e não o fizer dentro do prazo legal, o contrato de locação poderá ser desfeito e o locador poderá reaver o imóvel. Seguem as hipóteses em que permite ao locador exigir nova garantia locatícia:

  1. morte do fiador;
  2. ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
  3. alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;
  4. exoneração do fiador;
  5. prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
  6. desaparecimento dos bens móveis;
  7. desapropriação ou alienação do imóvel.
  8. exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de investimento;
  9. liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
  10. prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Nas locações comerciais, a Lei concede ao locatário o direito de renovar o contrato de aluguel, independentemente d consentimento do locador,por prazo igual ao originalmente contratado, desde que, cumulativamente, tenha seu contrato realizado por escrito e com prazo determinado; a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de 5 (cinco) anos, ou que o contrato a renovar tenha prazo igual ou superior a este; que o ramo comercial a que o imóvel se destina seja o mesmo há pelo menos 3 (três) anos ininterruptamente. O locatário deve pleitear este direito no prazo de 1 (um) ano a 6 (seis) meses antes do encerramento do contrato em vigor, ou  perderá o mencionado direito. Esta regra possui algumas exceções, que isentam o locador do dever de renovar o contrato de locação, quais sejam:

  1. por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade;
  2. o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente (exceto em locações de espaço em shopping centers).

Lembramos que o locatário deverá ser indenizado pelos prejuízos e lucros cessantes que sofre com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Além destas hipóteses em que a lei permite ao locador reaver o imóvel locado, ainda temos a da alienação (venda) do imóvel durante a vigência da locação. Nesta situação, o adquirente poderá denunciar o contrato, concedendo o prazo de 90 (noventa) dias para que o locatário o desocupe, exceto se o contrato e locação for por tempo determinado e possuir cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Esta denúncia deverá ser realizada dentro do prazo de 90 (noventa) dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após este prazo, a concordância do adquirente com a manutenção da locação.

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