como faço para passar bens imoveis em vida

6 formas de transferir seus bens aos herdeiros ainda em vida:

1. Previdência Privada (VGBL)

O que é: é um fundo de previdência privada tipo Vida Gerador de Benefício Livre (VGBL), que funciona como um produto securitário. Os ativos financeiros são transferidos para esse fundo, e os herdeiros podem ser designados como beneficiários, que terão acesso aos recursos após a morte do doador.
Para que tipo de bem é utilizada? Apenas ativos financeiros, de qualquer valor.
Prós: O VGBL nunca entra em inventário, revertendo os recursos diretamente para os herdeiros, que devem ser designados como beneficiários quando os recursos são transferidos para o fundo. Além disso, tem baixa complexidade e regras flexíveis de transferência aos herdeiros. Por exemplo, é possível que o beneficiário receba tudo de uma vez ou mensalmente, em forma de renda temporária. Dispensa a cobrança do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD), cobrado pelos governos estaduais quando ocorrem doações ou transferências de herança. Outra vantagem é que os beneficiários e as regras de transferência podem ser alterados pelo doador após terem sido escolhidos. A tributação pode ser feita pela tabela regressiva, cuja menor alíquota, após dez anos de investimento, é de 10%, bem vantajosa. O tributo só incide sobre os rendimentos.
Contras: Como é um produto originalmente destinado para a aposentadoria, o fundo não pode ter mais do que 49% de seu patrimônio investidos em ações.

2. Fundos fechados

O que é: é um fundo de investimentos sob o qual ficam os ativos financeiros da pessoa que quer transmitir a herança. Os herdeiros recebem sua parte em cotas desse fundo, tendo direito a seus frutos e podendo depois vendê-las para ter acesso aos recursos.
Para que tipo de bem é utilizada? Ativos financeiros (dinheiro e aplicações financeiras) que somem, no mínimo, alguns milhões de reais.
Prós: Permite uma identificação clara de todos os ativos financeiros que compõem o patrimônio e separa propriedade e gestão. Também protege os bens caso haja conflitos na família, pois a partilha pode ser feita em vida, com a doação das cotas com usufruto do doador. Ou seja, antes de o doador morrer, cada um já sabe com que parte vai ficar, mas só tem acesso às cotas após a morte do doador. O IR segue a tabela regressiva da pessoa física para aplicações financeiras e só incide sobre o ganho de capital na hora da venda das cotas.
Contras: Só é possível amortizar as cotas uma vez por ano. A liquidez é bem baixa.

3. Escrow accounts

O que é: Bem menos conhecida, a escrow account é um tipo de conta bancária administrada, que permite que se definam as regras sob as quais os recursos ali depositados vão ser geridos. É possível estabelecer regras para a liberação desses recursos aos herdeiros, sendo uma forma de doá-los em vida, mas mantendo o usufruto até que as condições estipuladas sejam atingidas. “Você pode determinar que os recursos só sejam transmitidos ao seu herdeiro depois que ele terminar a faculdade, por exemplo. Ou usar a escrow account para deixar a parte disponível da sua herança para uma entidade filantrópica, desde que ela tenha determinado índice de performance”, exemplifica Marcos Shalders.
Para que tipo de bem é utilizada? Apenas ativos financeiros (dinheiro e aplicações financeiras) que somem, no mínimo, alguns milhões de reais.
Prós: Permite a transferência da parte disponível da herança (a metade dos bens, que não precisa ser transferida aos herdeiros obrigatórios) para os herdeiros à escolha do doador, a um preço mais acessível que o testamento. Também permite condicionar o acesso aos recursos a certas preferências do doador.
Contras: Mesmo assim, é preciso ficar atento aos custos de administração da conta e à forma de cobrança. Há instituições financeiras que cobram preços fixos, enquanto outras cobram percentuais sobre o patrimônio. É preciso ver se é viável economicamente, frente ao tamanho do patrimônio a ser transmitido.

4. Holding

O que é: uma empresa sob a qual é possível colocar os bens da família. Os herdeiros receberão cotas ou ações desta empresa, passando a ter direito a seus frutos e podendo vendê-las para ter acesso à sua parte em dinheiro.
Para que tipo de bem é utilizada? Ativos financeiros (dinheiro e aplicações financeiras), participações societárias em empresas e bens imobiliários que somem, no mínimo, alguns milhões de reais.
Prós: Permite uma identificação clara de todos os bens que compõem o patrimônio e separa propriedade e gestão. Também protege os bens caso haja conflitos na família, pois a partilha pode ser feita em vida, com a doação das cotas ou ações com usufruto do doador. Ou seja, antes de o doador morrer, cada um já sabe com que parte vai ficar, mas só tem acesso às cotas ou ações após a morte do doador.
Contras: Não é tributariamente eficiente. A alíquota de imposto de renda sobre o ganho de capital (lucro) é de 34%, e não de 15%, como ocorre com as pessoas físicas. Além disso, há o risco da dupla tributação: se algum dos ativos da holding for tributado na fonte, ele deverá ser tributado novamente quando for levado ao balanço anual da companhia.

5. Fundo de investimento em participações (FIP)

O que é: um fundo para o qual os bens são transferidos. Assim como ocorre com a holding, os herdeiros recebem sua parte em cotas do fundo, passando a ter direito a seus frutos e podendo depois vendê-las para ter acesso ao dinheiro.
Para que tipo de bem é utilizada? Participações societárias em empresas e bens imóveis que somem, no mínimo, alguns milhões de reais.
Prós: Permite uma identificação clara de todos os bens que compõem o patrimônio e separa propriedade e gestão. Também protege os bens caso haja conflitos na família, pois a partilha pode ser feita em vida, com a doação das cotas com usufruto do doador. Ou seja, antes de o doador morrer, cada um já sabe com que parte vai ficar, mas só tem acesso às cotas após a morte do doador.
Contras: O aporte dos ativos para dentro do fundo deve ser obrigatoriamente feito a valor de mercado, como se estivessem sendo vendidos para o FIP. O problema é que isso pode gerar ganho de capital, obrigatoriamente tributado. Mas depois não ocorre dupla tributação dentro do fundo, como ocorre na holding. Só haverá o pagamento de IR sobre a valorização das cotas na hora em que elas forem vendidas. O custo de manutenção de um FIP também é alto. “Dificilmente você consegue montar um FIP que custe menos do que 25 mil ou 30 mil reais por ano, só de custo fixo”, diz Marcos Shalders.

6. Fundos imobiliários

O que é: é um fundo de investimento para o qual os imóveis são transferidos. Os herdeiros recebem sua parte em cotas, passando a ter direito a seus frutos e podendo vendê-las para ter acesso aos recursos.
Para que tipo de bem é utilizada? Imóveis, quando a família tem um grande número de bens imobiliários.
Prós: Permite a exploração dos imóveis com venda e locação com consequente distribuição de recursos aos cotistas (herdeiros). Rendimentos com aluguéis são isentos de IR caso o fundo tenha no mínimo 50 cotistas e que nenhum deles seja dono de 10% das cotas ou mais ou receba rendimento superior a 10% do rendimento total do fundo. Caso contrário, ocorre tributação, tanto de aluguéis quanto de ganho de capital com a venda.
Contras: Alta complexidade, altos custos e baixíssima liquidez das cotas. É difícil atingir 50 cotistas quando se trata de planejamento sucessório.

Fonte: http://exame.abril.com.br/seu-dinheiro/noticias/6-formas-de-transferir-seus-bens-aos-herdeiros-ainda-em-vida