Fundamentos de Finanças 2 - Renan Souza

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UNIVERSIDADE UNIJORGE
RENAN NASCIMENTO DE SOUZA
GESTÃO COMERCIAL – EAD
FUNDAMENTOS DE FINANÇAS (IL60057)
SALVADOR
2020
Simulação 1:
A Empresa Móveis da Bahia Ltda deverá obter um imóvel comercial para instalação da de uma nova Sede, no valor de R$ 300.000,00, a ser financiado em 25 meses, a uma taxa de juros de 5% ao mês.Pelos sistemas utilizados pela Caixa Econômica Federal, deverão ser feitas simulações pelos métodos PRICE e SAC, e em ambos considerar o valor de R$25.000,00 como Entrada.
Amortização PRICE
P=275.000 . [(1+0,05)^25 x 0,05/ (1+0,05)^25-1] 
P=275.000 . [1,05^25 x 0,05/ 1,05^25-1]
P=275.000 . (0.16931774704 / 2.3863549409) 
P=275.000 . 0,070952457297129‬
P= 19.511,92575671047 por parcela (fixa)
Amortização SAC
Amort= Parcela – Juros 
Amort 1 mês= 24.750,00 – Juros 1º mês (13.750,00)= 11.000,00 
Juros = Saldo devedor (mês anterior) x i 
Juros 2º mês= 264.000 x 0,05% = 13.200
Amort 2º mês= 24.200 - 13.200 = 11.000 
Juros 3º mês= 255.000 x 0,05% = 12.650 
Amort 3º mês= 23.650 – 12.650 = 11.000
	AMORTIZAÇÃO DO SALDO DEVEDOR PELOS SISTEMAS PRICE E SAC
	 
	SISTEMA PRICE (amortizações progressivas)
	 
	SAC (Sistema de amortização constante)
	No.
	Prestação
	Amortização
	Juros
	Saldo Devedor
	 
	Prestação
	Amortização
	Juros
	Saldo Devedor
	1
	19.511,93
	5.761,93
	13.750,00
	269.238,07
	 
	24.750,00
	11.000,00
	13.750,00
	264.000,00
	2
	19.511,93
	6.050,03
	13.461,90
	263.188,04
	 
	24.200,00
	11.000,00
	13.200,00
	253.000,00
	3
	19.511,93
	6.352,53
	13.159,40
	256.835,51
	 
	23.650,00
	11.000,00
	12.650,00
	242.000,00
	4
	19.511,93
	6.670,15
	12.841,78
	250.165,36
	 
	23.100,00
	11.000,00
	12.100,00
	231.000,00
	5
	19.511,93
	7.003,66
	12.508,27
	243.161,70
	 
	22.550,00
	11.000,00
	11.550,00
	220.000,00
	6
	19.511,93
	7.353,84
	12.158,09
	235.807,86
	 
	22.000,00
	11.000,00
	11.000,00
	209.000,00
	7
	19.511,93
	7.721,54
	11.790,39
	228.086,32
	 
	21.450,00
	11.000,00
	10.450,00
	198.000,00
	8
	19.511,93
	8.107,61
	11.404,32
	219.978,71
	 
	20.900,00
	11.000,00
	9.900,00
	187.000,00
	9
	19.511,93
	8.512,99
	10.998,94
	211.465,72
	 
	20.350,00
	11.000,00
	9.350,00
	176.000,00
	10
	19.511,93
	8.938,64
	10.573,29
	202.527,08
	 
	19.800,00
	11.000,00
	8.800,00
	165.000,00
	11
	19.511,93
	9.385,58
	10.126,35
	193.141,50
	 
	19.250,00
	11.000,00
	8.250,00
	154.000,00
	12
	19.511,93
	9.854,85
	9.657,08
	183.286,65
	 
	18.700,00
	11.000,00
	7.700,00
	143.000,00
	13
	19.511,93
	10.347,60
	9.164,33
	172.939,05
	 
	18.150,00
	11.000,00
	7.150,00
	132.000,00
	14
	19.511,93
	10.864,98
	8.646,95
	162.074,07
	 
	17.600,00
	11.000,00
	6.600,00
	121.000,00
	15
	19.511,93
	11.408,23
	8.103,70
	150.665,84
	 
	17.050,00
	11.000,00
	6.050,00
	110.000,00
	16
	19.511,93
	11.978,64
	7.533,29
	138.687,20
	 
	16.500,00
	11.000,00
	5.500,00
	99.000,00
	17
	19.511,93
	12.577,57
	6.934,36
	126.109,63
	 
	15.950,00
	11.000,00
	4.950,00
	88.000,00
	18
	19.511,93
	13.206,45
	6.305,48
	112.903,18
	 
	15.400,00
	11.000,00
	4.400,00
	77.000,00
	19
	19.511,93
	13.866,77
	5.645,16
	99.036,41
	 
	14.850,00
	11.000,00
	3.850,00
	66.000,00
	20
	19.511,93
	14.560,11
	4.951,82
	84.476,30
	 
	14.300,00
	11.000,00
	3.300,00
	55.000,00
	21
	19.511,93
	15.288,11
	4.223,82
	69.188,19
	 
	13.750,00
	11.000,00
	2.750,00
	44.000,00
	22
	19.511,93
	16.052,52
	3.459,41
	53.135,67
	 
	13.200,00
	11.000,00
	2.200,00
	33.000,00
	23
	19.511,93
	16.855,15
	2.656,78
	36.280,52
	 
	12.650,00
	11.000,00
	1.650,00
	22.000,00
	24
	19.511,93
	17.697,90
	1.814,03
	18.582,62
	 
	12.100,00
	11.000,00
	1.100,00
	11.000,00
	25
	19.511,75
	18.582,62
	929,13
	0
	 
	11.550,00
	11.000,00
	550
	0
	TOTAL
	487.798,07
	275.000,00
	212.798,07
	 
	 
	453.750,00
	275.000,00
	178.750,00
	 
Simulação 2:
Suponha ainda que a Empresa Móveis Bahia Ltda, após a compra do imóvel, deseje ampliar a sua atuação no mercado na Região Metropolitana de Salvador, abrindo uma nova filial no Bairro do Itaigara em Salvador. Com este objetivo, solicitou um Projeto de viabilidade de Investimento a uma empresa Consultora.
O investimento inicial será de R$380.000,00, e a uma Taxa de Atratividade de 10% ao ano. Nos custos fixos e variáveis já estão inclusas as parcelas do financiamento do imóvel.
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Receita Esperada
	 
	 350.000,00 
	 350.000,00 
	 300.000,00 
	 400.000,00 
	Custos Fixos e Variáveis
	 380.000,00 
	 100.000,00 
	 100.000,00 
	 90.000,00 
	 120.000,00 
	Lucro antes dos Impostos
	0
	 250.000,00 
	 250.000,00 
	 210.000,00 
	 280.000,00 
	IR e CS (32,8%)
	0
	 82.000,00 
	 82.000,00 
	 68.880,00 
	 91.840,00 
	Investimento
	 - 380.000,00 
	0
	0
	0
	0
	Fluxo de Caixa Livre - FCL
	 - 380.000,00 
	 168.000,00 
	 168.000,00 
	 141.120,00 
	 188.160,00 
Lucro antes dos impostos = Receita esperada (ano) - custos fixos e variáveis (ano)
IR e CS (32,8%) = lucro antes dos impostos X taxa de IR e CS de 32,8% no caso acima
Fluxo de caixa livre = lucro antes dos impostos - o valor do IR e CS (em reais)
IMPOSTO (IR) = 32,80%
TMA = 10%
VPL = - I + [FCF1/(1+i)] + FCF2/(1+i)^2] +FCF3/(1+i)^3+[FCF4/(1+i)^4]
VPL = -380.000,00 + 168.000/(1+0,1)^1 + 168.000/(1+0,1)^2 + 141.120/(1+0,1)^3 + 188.160/(1+0,1)^4 
VPL = -380.000 + 168.000 /1,1 + 168.000,00/1,21 + 141.120 /1,331 + 188.160/1,4641 
VPL = -380.000,00 + 152.727,27 + 138.842,97 + 106.025,54 + 128.515,81 
VPL = -380.000,00 + 525.111,59 
VPL = 146 .111,59
Para calcula a TIR: 
fIRR
TIR = 26,65%
	Descrição
	Ano 0
	Ano 1
	Ano 2
	Ano 3
	Ano 4
	Fluxo de Caixa
	 -380.000,00 
	168.000,00
	168.000,00
	141.120,00
	168.160,00 
	Fluxo de Caixa Acumulado
	 -380.000,00 
	 -212.000,00 
	- 44.000,00 
	 97.120,00 
	 285.280,00 
Para calcular o Payback Simples (HP 12c) pela tabela acima 
Investimento inicial: 380.000 CHS 
Enter
168.000 + (FCL ANO 1, e então obtive o valor de -212.000)
168.000 + (FCL ANO 2, e então obtive o valor de -44.000)
Assim sucessivamente 
HP 12 c 
44.000 enter 
141.120/
0,311791383 
Enter 12 x 
3,741496599 meses 
Para quantidade de dias: 3,741496599 enter 30 x = 22 dias 
PAYBACK SIMPLES = 2 anos, 3 meses e 22 dias
PAYBACK DESCONTADO
	Descrição
	FCL
	PV
	Saldo
	Ano 0
	-380.000,00
	-380.000,00
	-380.000,00
	Ano 0
	168.000,00
	152.727,27
	-227.272,72
	Ano 0
	168.000,00
	138.842,98
	-88.429,75
	Ano 0
	141.120,00
	106.025,55
	17.585,80
	Ano 0
	180.160,00
	128.515,81
	146.111,61
HP 12c 
Taxa de Juros = 10%a.a. 
168.000 PV 1 n 10 i PV (valor 152.727,27 PV ANO 1)
168.000 PV 2 n 10 i PV (valor 138.842,98 PV ANO 2)
Assim sucessivamente 
Saldo 
VLF (valor fluxo inicial) 
380.000 CHS (negativo) 
152.727,27 +(valor -227.272,72 saldo ANO 1) 
138.842,98 +(valor -88.429,75 saldo ANO2) 
106.025,55 +(valor 17.595,80 saldo ANO 3) 
128.515,81 +(valor 146.111,61 saldo ANO 4) 
HP 12 c, último valor negativo (ANO 2) dividido pelo valor do FCL do ano posterior (ANO 3), encontrar a quantidade de meses 
88.429,75 enter 
106.025,55/ 0,834041889 
Enter 12 x = 10,00850267 meses 
PAYBACK DESCONTADO = 2 anos e 10 meses
Conclusão
Simulação 1:
SAC, forma de amortização de um empréstimo por juros, onde as amortizações sempre serão iguais. PRICE, utilização de juros compostos, onde as parcelas sempre serão iguais e existe uma proporcionalidade relativa entre o pagamento de juros e da amortização. Analisando os valores da Empresa, a opção de empréstimo pela tabela SAC seria a mais vantajosa, onde o juros seria menor em relação a PRICE, e o montante pago por parcela também seria menor.
Simulação 2:
Calculo de VPL, baseado no fluxo de caixa da empresa para um investimento durante determinado período de tempo. Móveis Bahia obteve um VPL positivo R$ 146.111,60, trazendo uma TIR também positiva 26,65%, ou seja, uma taxa de retorno positiva, viabilizando o investimento.
Cálculo de payback simples, com os dois primeiros anos de prejuízo, com fluxo de caixa negativo, porém a partir do terceiro ano, se torna positivo, com o tempo de retorno de2 anos e 3 meses.
Já no método de payback descontado, os dois primeiros anos também foram de prejuízo, com fluxo de caixa negativo, mas também no terceiro ano se inverteu positivamente, o tempo de retorno de investimento nessa modalidade foi de 2 anos e 10 meses. Conclui-se que pela modalidade simples, o retorno seria um pouco mais rápido.
O projeto em si é promissor, porém as taxas de payback ainda se mantém elevadas