3 Locação - Art 565 - 578 do CC

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Noções Gerais
● Trata-se de um contrato presente no cotidiano social, tutelando desde a moradia até
nossos momentos de lazer, como p.ex., quando alugamos um filme para descontrair;
● As regras no CC/02 aplicam-se à locação de coisas, especialmente móveis, e,
subsidiariamente, às locações imobiliárias;
● Locação de imóveis = lei do inquilinato (Lei n. 8.245/91)
Conceito/ Considerações Terminológicas
● Art. 565, CC/02. Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder à outra, por
tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa
retribuição.
● Locador/ Arrendador/ Senhorio
● Locatário/ Arrendatário/ Inquilino
● O termo arrendamento é sinônimo de locação, sendo utilizado preferentemente para as
locações imobiliárias rurais;
● Aluguel é vocábulo destinado a representar o valor da retribuição pela locação;
● Locador ou senhorio é aquele que se compromete a ceder a coisa;
● Locatário ou inquilino, é aquele que recebe a locação, usando este último termo para
locação predial;
● O termo arrendamento é mais usado quando se fala de locação rural;
Natureza Jurídica
● Natureza jurídica contratual: contrato típico e nominado
- Bilateral: direitos e obrigações para ambos os contratantes
- Oneroso: “mediante certa retribuição”
- Comutativo: obrigações se equivalem e são conhecidas ab initio
- Consensual: concretiza-se pela declaração de vontade
- Informal/Não solene: escrito ou verbal
- Prazo determinado/indeterminado: não se admite a locação vitalícia
Elementos Essenciais
● Tempo (duração da locação)
- Mesmo quando não explicitado o prazo, as partes sempre terão o contrato
como finito;
- Art. 573, CC/02 – locação por prazo determinado
- Caso o locatário não devolva o bem ao término do contrato = posse injusta e
de má-fé (art. 1.216 e 1.220, CC)
- Art. 575, CC/02 c.c art. 399, CC/02 = aluguel pena/ há controle judicial da
razoabilidade
- Art. 574, CC/02 – ausência de oposição do locador;
+ Presume-se prorrogada a locação, pelo mesmo aluguel, sem prazo
determinado;
+ Conduta do locatário em devolver o bem + Inércia do Locador em
exigir o bem de volta = Caracterização jurídica da posse de má fé ou
boa fé
- Locação por prazo indeterminado = necessária notificação do locatário para
devolução da coisa locada;
- Lei do inquilinato:
+ Art. 6º - O locatário poderá denunciar a locação por prazo
indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência
mínima de trinta dias.
+ Parágrafo único. Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia
correspondente a um mês de aluguel e encargos, vigentes quando da
resilição.
- Não há limitação temporal imposta pela legislação = autonomia da vontade
das partes contratantes
- Exceção: Lei do inquilinato (Art. 3º):
+ Art. 3º O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo,
dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
+ Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará
obrigado a observar o prazo excedente.
+ OBS: norma limitativa de direito, que não invalida o contrato,
implicando apenas na ineficácia da cláusula.
- Art. 576, CC/02 - A alienação da coisa locada rompe o contrato de locação,
não ficando o adquirente obrigado a respeitar o contrato;
- Quanto ao registro, a disposição é a do §1° do art. 576 CC;
- Se não houver registro, o novo proprietário pode denunciar de imediato a
locação, se não o fizer e admitir a continuidade, assume a posição de locador,
sucedendo-o;
- O prazo que consta no art. 576 §2°, de 90 dias para a desocupação é o mesmo
do art. 8º da Lei 8.245/91
● Coisa (Objeto da Locação):
- Coisa móvel ou imóvel;
- Art. 565, CC = coisa não fungível/infungível;
- Art. 569, IV, CC = dever de restituição da coisa pelo locatário que faz com que
a coisa deva ser infungível;
- Não é necessário que o locador seja necessariamente proprietário da coisa,
bastando apenas que tenha o poder de cedê-la. Ex: usufrutuário.
- Possibilidade de sublocação, desde que expressamente prevista.
● Retribuição (Preço da Locação)
- Contrato essencialmente oneroso;
- Preço, aluguel ou renda fixado pelas partes no exercício da autonomia da
vontade;
- Via de regra em dinheiro, nada obstando que se convencione de outro modo;
- Pago periodicamente – trato sucessivo;
- Lei do inquilinato veda sua fixação em moeda estrangeira e sua vinculação ao
salário mínimo;
- Lei do inquilinato, art. 19 – revisão judicial do aluguel
- Devido enquanto a coisa estiver à disposição do locatário, ainda que este não a
use.
Capacidade
● Capacidade para os atos da vida em geral;
● Não é necessária outorga conjugal;
● Pai e tutor podem dar em locação os bens dos pupilos;
● Coisa em condomínio (não é edilício e sim por exemplo de herança não partilhada)= a
locação depende do consentimento da maioria do valor dos quinhões – art. 1.323,
CC/02
● A administração Pública, desde que devidamente autorizada por lei, pode locar seus
bens.
Da locação de Imóveis Urbanos (Lei nº 8.245/1991) - Noções Gerais
● Noções Introdutórias
- A lei do Inquilinato destina-se a regular as locações de imóveis urbanos.
- Exclui-se de sua regulamentação a locação de bens móveis e imóveis rurais.
● Âmbito de Aplicação
- Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei:
+ Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis
especiais:
- a) as locações:
+ 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios,
de suas autarquias e fundações públicas;
+ 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento
de veículos;
+ 3. de espaços destinados à publicidade;
+ 4. em apart- hotéis, - residência ou equiparados, assim considerados
aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais
sejam autorizados a funcionar;
- b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.
- Considera-se imóvel urbano conforme sua destinação, e não conforme sua
localização;
- Prédio, na acepção jurídica tradicional, pode ser edificado ou não. Um lote ou
terreno vazio pode ser locado para fins comerciais ou industriais e até mesmo
residenciais;
- A lei do inquilinato regula, também, a locação de terrenos, galpões, boxes de
mercados e outros tipos de construção que se preste ao comércio ou à
indústria;
● Locação Residencial
- O art. 46 estabelece que nas locações por escrito e com prazo determinado ou
superior a 30 meses, a resolução ocorrerá findo o prazo estipulado, independe
de notificação ou aviso;
- Findo o prazo e o locatário permanecer na posse do imóvel por mais de 30
dias sem oposição do locador, presume-se prorrogada a locação por prazo
indeterminado. (art. 46, §1º )
- O locador pode reaver o imóvel a qualquer tempo, desde que o locatário seja
previamente notificado, concedendo prazo de 30 dias para a desocupação.(art.
46, §2º)
- O prazo inferior subordina o locador às restrições do art. 47.
- O art. 47 traz as hipóteses de retomada do imóvel (denúncia justificada);
- Deveres do locador (art. 22) e do locatário (art. 23)
- O locatário é obrigado a consentir a realização dos reparos citados e
comunicar a necessidade ao locador. (art. 23, IV)
● Locação para Temporada
- Conceito art. 48 Lei 8.245/1991
- Em razão de ser exigido prazo determinado, é necessário que o contrato seja
escrito.
- Deve conter a finalidade da locação, se é lazer, estudos...o motivo da locação
poderá ter influência na resilição.
- Art. 50 – findo o prazo, se permanecer no imóvel por mais de 30 dias,
entende-se que houve prorrogação por tempo indeterminado.
- Essa locação permite que aluguel e encargos sejam recebidos
antecipadamente. Podem ser exigidas qualquer forma de garantia (fiança,
caução (art. 37)
● Locação não residencial - Ação Renovatória
- Art. 56 quando não há possibilidade de renovação compulsória, o contrato por
prazo determinado cessa, de pleno direito, independente de notificação ou
aviso.
- Art. 57 – 30 dias para desocupação. (art. 45)
- Art. 51 §4º Proteção renovatória às sociedades civis com fins lucrativos.
- Para renovação é exigidocontrato escrito com prazo determinado, além de 5
anos de locação.
- A lei protege a locação que perdura por mais de cinco anos ininterruptos ainda
que tenham sido feitos vários contratos no período.
- Há possibilidade de sucessores da locação se utilizarem da ação renovatória,
da mesma forma pode ser para o sublocatário.
- Estando o prédio integralmente sublocado, somente o sublocatário tem
legitimidade para a renovação.
- Art. 71 - Na sublocação parcial, a renovatória proposta pelo sublocatário em
face do sublocador, o contrato tem de ser examinado como dispõe tal artigo.
- Em contrato firmado por integrante da sociedade , tanto a pessoa natural que
firmou o contrato quanto a empresa têm direito à renovação.
- Prazo é decadencial para a propositura da ação renovatória. Art. 51 §5° Lei
8.245/91