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14. AÇÕES DE DESPEJO, REVISIONAL e RENOVATÓRIA Considerações Gerais - Lei 8.245/91 – não se aplica a algumas situações que continuam reguladas pelo Código Civil e por leis especiais (art. 1º): - imóveis de propriedade da União, Estados e Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; - vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; - espaços destinados à publicidade; - apart-hotéis, hotéis-residências ou equiparados; - arrendamento mercantil; - Se aplica às relações entre lojistas e empreendedores de Shopping Center. - Todos os procedimentos tramitam durante as férias (8.245, art. 58, I e art. 215, III, CPC) Competência - foro da situação do imóvel (8.245, art. 58, II), salvo eleição de foro (CPC 62, 63) - competência relativa. Não pode o juiz declarar de ofício. (STJ) Valor da Causa Art. 58, III, 8.245/91 Comunicação Processual Art. 58, IV, 8.245/91 – inovação Segue o CPC se não estiver previsto em contrato Efeito Suspensivo 8.245/91, 58, V – eliminou o efeito suspensivo de todas as ações locatícias. AÇÃO DE DESPEJO - 59 a 66 8.245/91 - o procedimento é especial na fase inicial, com a purgação da mora nos casos de falta de pagamento e desocupação liminar em algumas hipóteses (59, § 1º, 8.245) - entre contestação e julgamento, segue o rito ordinário (comum) art. 59, caput. - o procedimento tem força executiva. Ao julgar procedente fixa prazo para desocupação (Art. 63). Findo o prazo, procede-se ao despejo do prédio (art. 65, caput) - a sentença não é apenas declaratória, constitutiva ou condenatória. Tem natureza executiva. O despejo em si é ato executivo que decorre naturalmente da força da sentença. Liminar na ação de despejo - é antecipação provisória da medida satisfativa. Não é cautelar. É execução provisória. Não se sujeita aos requisitos do art. 300 do CPC. - se sujeita às hipóteses do art. 59, § 1º, 8.245/91. - Na hipótese do inciso IX, pode haver purgação da mora (§ 3º, art. 59) - a liminar não é concedida de ofício; depende de requerimento. - é obrigatória a caução. - Agravo 1015, I, CPC. Legitimação - É do locador ou de quem o sucedeu (Ativo) - não precisa ser proprietário. Há casos especiais que precisa (art. 60) - locatário ou quem se ache no prédio (Passivo) Documentos da petição inicial. - contrato de locação escrito se houver. A falta de documento na impede a ação de despejo - nas hipóteses dos arts. 9º, IV, 47, IV, 53, II – prova da propriedade do imóvel Concordância do locatário com a pretensão do locador - art. 61, 8.245 - a manifestação tem que ocorrer no prazo da contestação - seis meses para a desocupação a contar da citação. Isenção de encargos. - só é cabível nas locações residenciais e em hipóteses específicas (art. 61) - revelia configura concordância tácita e autoriza a aplicação do art. 61. Denúncia vazia - conveniência do locador - locação não residencial (art. 59, § 1º, 8.245) Denúncia cheia - ônus da prova do locador - para uso próprio, a sinceridade do locador se presume. Não precisa provar. O locatário, contudo, pode produzir prova para afastar a presunção e provar a insinceridade do Autor. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO Art. 62 Cabimento - pagar pontualmente o aluguel é o principal dever do locatário - descumprindo, o locador tem o direito de rescindir e recuperar o imóvel (475 CC) - ação de despejo por falta de pagamento tem natureza constitutiva, pois visa desconstituir o vínculo obrigacional. - a lei 8.245 inovou, permitindo a cumulação dos pedidos de rescisão da locação e cobrança dos aluguéis e encargos (art. 62, I, 8.245/91) Consequencia da cumulação de pedidos - um visa à entrega de coisa certa; outro é execução de quantia certa; - com o acolhimento da demanda, haverá dois procedimentos distintos. Art. 62 Purga da mora - procedimento agilizado - art. 62, II – 15 dias para depósito, independentemente de autorização judicial - a própria parte calcula o valor do débito (aluguéis, acessórios, multa, juros, custas e honorários) - faz o pedido e já apresenta o depósito - o autor será ouvido. Se concordar, extingue o processo. Caso contrário, poderá haver complementação. - a lei não fala em correção monetária, mas deve ser feita a atualização – art. 62, II Reiteração abusiva da purgação da mora - art. 62, p. único - a data a ser considerada é a da propositura da ação (312 CPC) Purga da mora e contestação - jurisprudência entende que não pode (STJ) - doutrina defende a possibilidade Execução da sentença de Despejo - desocupação voluntária – toda a sentença de despejo deve fixar prazo para a desocupação voluntária (art. 65). Prazo – art. 63 - execução forçada – a regra é a execução provisória (art. 58, V). Deve haver fixação de caução (art. 63. § 4º) Art. 65 – autoriza utilização de força e arrombamento. Art. 65, § 2º - medida de solidariedade humana. A não observância constitui crime (art. 44, IV) - execução em caso de despejo cumulado com cobrança de aluguel Art. 62, I – haverá duas execuções distintas A da retomada e a dos valores - execução provisória e caução A execução provisória ocorre em duas hipóteses: - liminar para desocupação (59, § 1º) - apelação (58, V) - deve haver caução em ambas as hipóteses, salvo as exceções do art. 64. - os valores são diferentes: 59, § 1º - 3 meses de aluguel 64, caput – mínimo 6 meses, máximo 12 meses Abandono do imóvel pelo locatário - a lei autoriza imissão na posse. Art. 66. REVISIONAL DE ALUGUEL Cabimento - Art. 19. Todo e qualquer contrato sob o regime da Lei 8.245/91 - Forma processual prevista nos arts. 68 a 70 da lei. - 54-A, § 1º, prevê a possibilidade de renúncia ao direito de revisão durante o contrato. Natureza - Ação de natureza constitutiva. Tb condenatória, pois o novo valor será executado nos autos. Legitimação - Locador ou locatário (Art. 19) Procedimento - art. 68 prevê o rito sumário que não existe mais. - as em curso até a vigência no NCPC observam o rito antigo (1046, § 1º CPC) - as ajuizadas após a vigência do NCPC seguem o procedimento comum com as modificações previstas na 8.245/91 (art. 1049, p. único NCPC) - inovações da 8245/91: petição inicial e possibilidade de arbitramento de aluguel provisório (art. 68, I e II, da 8.245/91) - no procedimento comum haverá a audiência do 334. Prazo para a defesa 335, I. - a regra do art. 68, IV não se aplica, por força do 1049, p. único do CPC. Petição inicial - 319 CPC e 68, I 8.245/91 – valor do aluguel pretendido - o valor pedido na inicial será o limite da sentença (492, CPC), ressalvada a correção monetária. Aluguel provisório - art. 68, II – Se houver pedido. Não depende de perícia. - dados fornecidos pelo autor na inicial - limites para aumento e diminuição (alíneas “a” e “b”, do inc. II, do art. 68 – 80%) - começa da data da citação - cabe despejo se não forem pagos (art. 62, sistemática) - possibilidade de revisão do provisório – art. 68, III. - pode ser fora da contestação, mas antes da audiência - decisão interlocutória - agravo sem efeito suspensivo – art. 995 CPC Contestação - 15 dias - pode conter contraproposta (art. 68, IV) - se não houver acordo, prova pericial Sentença - o arbitramento da sentença retroage à citação - pode haver diferença a pagar ou a restituir - se julgar improcedente o autor ressarcirá o réu se houver aluguel provisório - recurso não tem efeito suspensivo - 69, § 1º - pode fixar periodicidade diferente se houver pedido Execução - nos próprios autos – art. 69, § 2º - a forma será a da execução de título judicial por quantia certa Acordo para desocupação - art. 70, 8.245/91 AÇÃO RENOVATÓRIA Cabimento - art. 51, I a III, da Lei 8.245/91 - a ação que tutela o direito assegurado pelo art. 51 é a ação renovatória – arts. 71 a 75 da 8.245/91 - a renovatória pressupõe locação destinada ao comércio e está sujeita aos seguintes requisitos: - o contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado; (art. 51, I) - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser decinco anos; (art. 51, II) - o locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos; (art. 51, III) - faltando qualquer requisito o pedido será improcedente Natureza Jurídica Predominantemente constitutiva, pois impõe ao Réu (locador) a renovação do contrato. Mas tem também carga condenatória, pois fixa novo aluguel e autoriza execução forçada das diferenças nos próprios autos. Legitimação - a legitimação ativa é do locatário e a passiva do locador - pode ser do sublocatário também (art. 51, § 1º). Se a sublocação for total a legitimidade é exclusiva do sublocatário; - o sublocador ficará no pólo passivo em litisconsórcio (art. 71, p. único) - outros legitimados – Art. 51, §§ 1º, 2º, 3º e 4º Procedimento A 8.245 não é exaustiva. Aplica-se subsidiariamente o CPC. Sujeita-se, portanto, ao procedimento comum. Art. 318 CPC, com as inovações da 8.245. Petição inicial Art. 71 - prova do art. 51 e 71, II, III, VI, VII - indicações – art. 71, IV e V - fiador – art. 825 CC – bens suficientes para cumprir a obrigação Defesa do locador Art. 74 - permite o pedido de desocupação do imóvel - ação de natureza dúplice. Pode formular pedido na contestação, independentemente de reconvenção Art. 72 – qualquer tema de direito - matéria fática – 72, I a IV e 52, I e II - defesa sobre o preenchimento dos requisitos legais para a renovação acarreta o ônus da prova ao autor, pois é fato constitutivo do seu direito (art. 373, I CPC) - contestação com base no valor: cabe contraproposta, art. 72, § 1º - neste caso o Autor pode aceitar a contraproposta; discordar e pedir arbitramento judicial; discordar e insistir na proposta inicial. - com base em proposta de terceiro deve ter documento firmado e preciso. Art. 72, § 2º. Em igualdade de condições a preferência é do inquilino. Retomada para construção ou reconstrução Art. 52, I – a contestação deve ser instruída com os documentos respectivos (intimação do Poder Público ou relatório pormenorizado da obra assinado por engenheiro habilitado) Retomada para uso próprio Art. 52, II – a jurisprudência não exige prova da sinceridade na retomada. Se presume. Mas é presunção relativa. O locatário pode fazer prova em contrário. - não pode ser no mesmo ramo. Exceção – 52, § 1º Aluguel provisório Art. 72, § 4º - deve ser pedido na contestação Sentença Art. 72, § 5º - pode modificar a periodicidade e os índices de reajuste Sentença de retomada - se não for renovada a locação, 30 dias para a desocupação voluntária se houver pedido na contestação. Art. 74 Execução da sentença - não precisa de trânsito em julgado. Pode haver execução provisória. Art. 74. - se for provisória, caução (art. 520 CPC) (art. 64, caput, 8.245) Indenização por perdas e danos Art. 52, § 3º e art. 75
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