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AO JUÍZO DA ___ VARA CÍVEL DA COMARCA DE XXXXX – XXXXXXXXXX
EMPRESA DA SILVA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o número XXXXXXXX, com sede na Rua XXXX, Qd. XX, Lt. XX, Jardim XXXX, Goiânia–GO, CEP: XXXXX, neste ato devidamente representada por seu sócio administrador XXXXXXXXXX, brasileiro, separado judicialmente, empresário, portador da C.I. nº: XXXX - 2ª VIA SSP/GO, inscrito no CPF sob o nº XXXXXXXXX, residente e domiciliado à Rua XX, Qd. XX, Lt. XX, Setor XXXX, Goiânia-GO, CEP: XXXXXXX, por sua procuradora infra-assinada, instrumento de mandato anexo, vem à presença de Vossa Excelência, com fulcro na Lei 8.245/91, propor a presente
AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO
EMPRESA QUE NÃO PAGA LTDA, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no CNPJ/MF sob o nº XXXXXXXX, com sede na Rua XXXXXXXX, nº XX, Qd. XXX, Lt. XX, Jardim XXXX, Goiânia – GO, CEP: XXXX, pelos fatos e fundamentos que passa a expor:
I - DOS FATOS:
O Requerente locou a requerida um imóvel ora denominado GALPÃO, de lotes números X ao Y da quadra 52 à Rua XXX e os lotes 30 a 33 na Rua XXXXX, quadra 52 no Jardim XXXX, nesta comarca, destinado ao uso múltiplo, podendo ser utilizado com finalidade comercial ou residencial.
O contrato de locação celebrado entre as partes (Doc. Anexo), com prazo de 12 (doze) anos, iniciou-se em 01/09/2008, com término previsto para 31/08/2020.
Quanto aos pagamentos dos alugueres, obriga-se o locatário na Cláusula II do contrato de locação, a efetuá-los antecipadamente todo dia 15 do mês subsequente, ou seja, no ato da assinatura do contrato de locação seria pago o valor correspondente à utilização do imóvel proporcionalmente aos dias a serem usufruídos, onde venceria o próximo aluguel somente no dia 15/10/2008, e assim sucessivamente até findar a locação. O pagamento dos respectivos alugueres ficou ajustado à quitação na conta bancária do Requerente ou outro local destinado expressamente pelo mesmo.
Obriga-se o locatário, ainda, conforme Cláusula V, a efetuar todos os pagamentos referentes à água, energia elétrica, taxas, imposto predial territorial urbano (IPTU) e outros encargos que venham a incidir sobre o imóvel locado no período de uso até a entrega definitiva do imóvel.
Infelizmente Excelência, os alugueres dos meses de julho, agosto e setembro com vencimentos em 15/08/2017, 15/09/2017 e 15/10/2017 respectivamente, não foram quitados pela requerida, sendo que até a presente data não deu nenhuma perspectiva de solução para o adimplemento, aduzindo tão somente que não tem dinheiro para saldar o débito no momento.
Ocorre que tal obrigação a partir do mês de agosto de 2017 não vem sendo fielmente cumprida, caracterizando-se, assim, infração ao art. 23, I da Lei do Inquilinato, bem como aos termos pactuados no contrato de locação.
Ainda para desespero do Requerente, recebeu a informação de existe um protesto em seu nome referente ao débito do imposto predial territorial urbano IPTU de 2017 (Doc. Anexo), tendo seu nome inserido no rol de inadimplentes, devido a débitos que não foram por ele causados.
Destarte, importante elencar que o Requerente foi categórico aos Requeridos quanto ao pagamento do IPTU que expressamente consta no contrato ora em discussão.
Contudo, segue abaixo os valores totais dos débitos do locatário, ora Requerido, para fins de concretização do descumprimento contratual:
Aluguel Ref. JULHO/2017 - (15/07/2017 a 15/08/2017)
Aluguel: R$ 4.500,00
Multa: R$ 450,00 (Cláusula III)
TOTAL: R$ 4.950,00
Aluguel Ref. AGOSTO/2017 - (15/08/2017 a 15/09/2017)
Aluguel: R$ 4.500,00
Multa: R$ 450,00 (Cláusula III)
TOTAL: R$ 4.950,00
Aluguel Ref. SETEMBRO/2017 - (15/09/2017 a 15/10/2017)
Aluguel: R$ 4.500,00
Multa: R$ 450,00 (Cláusula III)
TOTAL: R$ 4.950,00
IPTU Ref. 2017
Valor: R$ 9.080,86
Valor total dos débitos: R$ 23.930,86 (vinte e três mil e novecentos e trinta reais e oitenta e seis centavos).
Estes valores estão com a inclusão de multa contratual de 10% (dez por cento), sem os cálculos de juros, somente para fins de demonstração do débito existente e constatação da infração do art. 23 da Lei do Inquilinato, posto que a presente ação não é cumulada com cobrança, desejando o requerente neste petitório apenas o despejo do réu, conforme estabelece a Cláusula III do respectivo contrato locativo.
Diante de tais infrações, não pode a presente locação perdurar sem que os locatários efetuem devidamente o pagamento dos encargos, não restando ao Requerente alternativa senão o ajuizamento desta presente demanda.
II) DOS FUNDAMENTOS E DO DIREITO
1) DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO E DA RESCISÃO CONTRATUAL
O locatário encontra-se três meses sem efetuar o pagamento do aluguel ao locador, além da despesa do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) que se encontra vencida e protestada em cartório, prejudicando consubstancialmente a empresa autora/locadora que teve o nome incluído nos órgãos de proteção ao crédito por culpa exclusiva da requerida. O locatário é responsável pelo pagamento do aluguel e dos demais encargos, conforme prevê o art. 23 da Lei de Locações.
Desta forma o locatário não está cumprindo com suas obrigações legais de pagar o aluguel, portanto, o mesmo está descumprindo o contrato e dando causa ao desfazimento da locação, conforme art. 9º da Lei de Locações.
Art. 9º - A locação também pode ser desfeita:
II - em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
(...)
Art. 23. O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
Além disso, os entendimentos jurisprudenciais confirmam o que vêm previsto na legislação, conforme julgado do Tribunal de Justiça do Distrito Federal abaixo:
Ementa: AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. INADIMPLÊNCIA DO LOCATÁRIO. RESCISÃO CONTRATUAL. PROCEDENCIA DO PEDIDO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Não se provando o pagamento dos aluguéis em atraso e os demais encargos da locação, há de se ter por caracterizado o inadimplemento das obrigações que sustenta o pedido de rescisão do contrato. 2. Recurso desprovido. (TJ-DF – Apelacão Civel APC 0120110287643)
Nesse sentido, necessário se faz mencionar o entendimento do ilustre doutrinador Carlos Roberto Gonçalves que preconiza, ‘in verbis’:
“A falta de pagamento do aluguel e demais encargos poderá, também, a dar ensejo à rescisão contratual. A falta de pagamento se caracteriza pelo atraso no cumprimento das obrigações financeiras, como mensalidade, seguro, impostos, contribuição ordinária de condomínio e outros compromissos legais estabelecidos no contratado, ” – (GONÇALVES, Carlos Roberto – Curso de Direito Civil – Vol. 5 – pag. 302 e 303 – 2013).
Por oportuno, destaca-se que o envio de notificação extrajudicial, em detrimento da jurisprudência, não constitui requisito para ajuizamento da ação de despejo, ainda mais quando o pedido for baseado na ausência de cumprimento das obrigações contratuais, conforme já explanado.
Assim, traz os seguintes entendimentos:
LOCAÇÃO - AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – INADIMPLEMENTO CONFIGURADO - NOTIFICAÇÃO PRÉVIA -DESNECESSIDADE - RECURSO IMPROVIDO. “A ação de despejo por falta de pagamento prescinde de notificação, haja vista que a mora decorre do simples inadimplemento". (TJ-SP - APL:00064111020108260002 SP 0006411-10.2010.8.26.0002, Relator: Renato Sartorelli, Data de Julgamento: 12/11/2014, 26ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 13/11/2014).
Como também:
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. ALUGUEL. DESPEJO. AÇÃO FUNDADA NA FALTA DE PAGAMENTO DOS ENCARGOS LOCATÍCIOS. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. APLICAÇÃO DO ART. 330, I, DO CPC. PROVA IRRELEVANTE PARA ARESOLUÇÃO DO CONFLITO. CERCEAMENTO DE DEFESA INEXISTENTE. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃOPRÉVIA. PRESCINDIBILIDADE. FALTA DE PROVA DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. Não ofende a Carta Magna nem o Código de Processo Civil, por cerceamento de defesa, o magistrado que abrevia o curso do processo, antecipando o julgamento da lide, de sorte a pôr de lado a vontade da parte de realizar outras provas, caso entenda presentes elementos suficientes para a formação de sua convicção, considerando-se, assim, apto a solver, desde logo, o conflito. A notificação premonitória do locatário é exigida apenas nas ações de despejo por denúncia vazia (art. 57 da Lei do Inquilinato), sendo desnecessária quando o motivo é a falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos locatícios. A falta de pontualidade no pagamento dos aluguéis, por caracterizar quebra da obrigação assumida, dá ensancha à rescisão do contrato e ao consequente despejo do locatário. (TJ-SC - AC:165899 SC 2005.016589-9, Relator: Luiz Carlos Freyesleben, Data de Julgamento: 31/08/2009, Segunda Câmara de Direito Civil, Data de Publicação: Apelação Cível n., da Capital).
Assim, considerando que o Requerente cumpriu com rigor com suas obrigações contratuais, este não possui mais interesse na manutenção do negócio perante o inadimplemento da requerida e dos prejuízos causados.
Importante salientar que a requerida, mesmo diante da tolerância concebida pelo requerente até o momento, não demonstrou qualquer interesse em desocupar o imóvel pacificamente, tampouco em quitar a dívida, não restando alternativa senão ao requerente ajuizar a presente demanda para que consiga tutelar sua pretensão que é a rescisão do contrato de locação e a decretação do despejo.
3) DO DESPEJO
A lei especial 8.245/91 que regula as locações de imóveis, deixa claro em seu art. 5º que a ação para reaver o imóvel é a de despejo, seja qual for seu fundamento do término da locação. Desta forma, após 3 meses sem receber o aluguel, com o nome incluído no cadastro de inadimplentes e protestado em cartório por falta de pagamento do IPTU por culpa exclusiva da requerida e sem poder ter o imóvel em mãos, o locador deseja reaver o imóvel para que possa voltar a aluga-lo, para voltar a obter sua renda com a locação e consequente regularização do pagamento do imposto.
Assim dispõe o art. 5º da Lei 8.245/91:
Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.
Da mesma forma se posiciona a Jurisprudência em suas decisões e seus votos no mesmo sentido, vejamos:
RECURSO ESPECIAL Nº 1.127.537 - DF (2009/0044303-0) RESCISÓRIA. LOCAÇAO. DESPEJO. PROPRIEDADE. PARTICULARIDADE.
O Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO foi o relator e em seu voto expressou que:
“Ademais, é cediço que, para a extinção do contrato de locação e a retomada do imóvel, a única via adequada é a ação de despejo, nos termos do que dispõe o art. 5º da Lei n. 8.425/91.”
Se ainda assim, após a legislação e a jurisprudência instituírem no mesmo sentido de que a ação adequada é a de despejo, a doutrina confirma essas duas fontes do Direito e preconiza, de acordo com Luiz Fernando do Vale:
“A ação de despejo é ação que não possui caráter possessório, pois não possui como fundamento a turbação da posse, uma vez que a mesma foi originada de ato lícito oriundo de ato jurídico perfeito ato protegido pela Constituição Federal de 1988, podendo então somente ser desfeito pelas hipóteses que a lei determina, seu escopo principal como objetivo da ação é o encerramento da relação ex locato e seu objetivo emergencial é a desocupação do imóvel que poderá ser concedida de pronto em sede de medida liminar. A ação de despejo se mostra como único meio adequado para que se pleiteie a desocupação do imóvel independente do fundamento que ensejou o término da locação, independente se o contrato de locação era por tempo indeterminado ou determinado, ou se o desfazimento do vínculo locatício se deu por conta do inadimplemento por parte do locatário, traz o referido dispositivo competência exclusiva da ação de despejo para que se legitime a retomada do imóvel.(COMENTÁRIOS DA LEI nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – “Dispõe sobre as locações de imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”. - LUIZ FERNANDO DO VALE DE ALMEIDA GUILHERME - EDITORA SARAIVA)
4) DO CÁLCULO DO VALOR DA CAUSA
O valor da causa, segundo o previsto no art. 58 da Lei do Inquilinato, prevê que nas ações de despejo, o valor da causa corresponderá a 12 vezes o valor do aluguel, in verbis:
Art. 58. Ressalvados os casos previstos no parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguel e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar - se- á o seguinte:
III - o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, na hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes por ocasião do ajuizamento;
O mestre em Direito Eduardo Borges Leal, nos comentários a lei do Inquilinato, deixa claro que:
“A regra geral é que o valor da causa seja sempre 12 (doze) vezes o valor do aluguel vigente a época do ajuizamento da demanda. O valor da causa é o valor que o autor da demanda atribui à causa. Serve para fixar parâmetros de recolhimento de custas judiciais e também para fixar honorários sucumbenciais a serem pagos pela parte que não obteve êxito na demanda.”
III) DA AUDIÊNCIA DE CONCILIAÇÃO
O Código de Processo Civil traz em seu art. 319, a possibilidade do autor para optar ou não pela audiência de conciliação ou mediação, o que desde já manifesta, pela natureza do litígio e também em detrimento do esgotamento das tentativas extrajudiciais realizadas para resolução amigável da lide, desinteresse na autocomposição. Transcreve-se:
Art. 319. A petição inicial indicará:
VII- A opção do autor pela realização ou não de audiência de conciliação ou de mediação.
IV) DOS REQUERIMENTOS
Ante o exposto, o autor requer a Vossa Excelência:
A- Recolhimento da Guia pertinente as custas iniciais, devidamente quitada;
B- O recebimento e procedência da presente ação, do qual está devidamente instruída com os documentos que acompanham, determinando-se o registro e autuação;
C- A citação dos réus, para que lhes seja oportunizada apresentação de resposta dentro do prazo legal, sob pena de revelia, conforme art. 344 do Código de Processo Civil;
D- Desinteresse na audiência de autocomposição, conforme preceitua o art. 319, VII do Código de Processo Civil;
E- Seja expedido o respectivo mandado de despejo para desocupação voluntária do locatário;
F- A procedência da ação em todos os seus termos, para que reste rescindido o contrato de locação, com o consequente decreto de despejo da Ré, que deverá ser cumprido em conformidade com o disposto na Alínea b, do § 1º, do Artigo 63, da Lei nº 8.245/91;
G- A condenação da Ré ao pagamento das custas iniciais e das demais despesas processuais, bem como, de honorários advocatícios no percentual de 20% (vinte por cento), incidentes sobre o valor da causa, pertinentes ao princípio da sucumbência;
H- Provar o alegado por todos os meios de provas e direitos admitidos, incluindo depoimento pessoal, testemunhal e produção de prova documental;
Atribui-se à causa o valor de R$ 54.000,00 (cinquenta e quatro mil reais).
Termos em que,
Pede deferimento.
Cidade, 10 de abril de 2018.
ADVOGADA
OAB/GO XXXX