Apostila curso Locacao e Adm Imoveis

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LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS
CURSO
EAD
LOCAÇÃO E
ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS
LOCAÇÃO E
ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS
LOCAÇÃO E
ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS
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INTRODUÇÃO
O contrato imobiliário mais celebrado no Brasil é o de locação de imóvel urbano.
Os procedimentos pertinentes à locação estão dispostos na Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, co-
mumente conhecida por “Lei do Inquilinato”.
A Lei do Inquilinato, ao longo do tempo sofreu algumas alterações por inserções realizadas pela Lei 
nº 10.931 de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias e pela Lei nº 
11.196 de 2005, que altera dispositivos sobre os fundos de investimento para garantia de locação imobiliária. 
Os artigos 53 e 63 da Lei do Inquilinato também receberam nova redação pela Lei nº 9.256 de 1996; e para 
aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano, a Lei do Inquilinato recebeu nova 
redação pela Lei nº 12.112 de 2009. Por fim, a Lei nº 12.744 de 2012 incrementou a Lei do Inquilinato para 
dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Esses são os contratos conhecidos por “built 
to suit”.
No passado, em 1934 foi emitido um decreto regulando aspectos da locação e em 1979 foi emitida uma 
Lei do Inquilinato, que recebeu nova redação em 1985 e em janeiro de 1991. Mas foi em outubro de 1991 
que surge a Lei do Inquilinato atualmente vigente. Ainda que se fizessem contratos de locação há séculos no 
Brasil, foi somente a partir de 1934 que os legisladores entenderam a necessidade de legislar a tal respeito e 
foi em 1991 que essa Lei ficou mais ampla e abrangente para a realidade atual.
Locatário é aquele que usufrui da posse de um imóvel cedida pelo locador
Muitas vezes nos valemos daquilo que estiver estabelecido no Código Civil e no Có-
digo de Processo Civil, conforme estabelece o artigo 79 da própria Lei do Inquilinato.
IMPORTANTE!
Qual parte pode usar os serviços de um corretor 
de imóveis?
O corretor de imóveis pode ser contratado por 
qualquer uma dessas partes. Na verdade, quando 
uma dessas partes contrata um corretor de imóveis, 
compete a ele buscar a outra parte. Esse é o prin-
Conteúdo da apostila: Serão abordados os ele-
mentos fundamentais da locação, seja no que diz 
respeito ao que importa para uma intermediação, 
seja ao que importa para a administração de con-
tratos de locação, o que comumente é chamado no 
mercado de administração imobiliária ou administra-
ção de imóveis.
Em se tratando de locação, tudo começa na cap-
tação do imóvel e do cliente.
Uma vez que a locação de um imóvel obrigato-
riamente envolva duas partes, o Locador e o Locatá-
rio, para que haja essa transação sendo intermedia-
da pelo Corretor de Imóveis, é necessária a obtenção 
dessas duas partes, bem como a celebração de um 
contrato. O Locador é aquele que detém o direito de 
dispor de um imóvel.
Locador é aquele que detém o direito de dispor 
de um imóvel
Na maioria das vezes, o locador é o próprio 
proprietário.
cípio da intermediação. Somente na concretização 
dessa intermediação do contrato de locação é que 
o corretor de imóveis terá o direito aos seus honorá-
rios. Caso o corretor de imóveis esteja atuando numa 
imobiliária, é nesse momento que a imobiliária terá 
direito ao seu faturamento.
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Quem pode ser locador?
Na maioria das vezes, o locador é o proprietário 
do imóvel, mas nem sempre é assim. Eventualmente, 
quem tem o direito de dispor do imóvel não é o pro-
prietário, mas sim um usufrutuário.
Usufrutuário é quem usufrui algo ou usufrui de 
algo. É quem tem o direito dos frutos. No mercado 
imobiliário, é quem usufrui do imóvel, ou seja, quem 
tem o direito daquilo que provém desse imóvel. Nes-
te caso, a propriedade do imóvel continua sendo do 
seu proprietário, mas quem o usufrui pode ser outra 
pessoa a quem esse proprietário transmitiu o direito. 
Essa outra pessoa é o usufrutuário.
Ao captar um imóvel para ser locado, é impor-
tante verificar quem tem o direito de ser seu locador. 
Caso contrário, teremos problemas na celebração do 
contrato de locação.
Deve-se Captar Imóvel Urbano!
Contrato de locação de imóvel urbano so-
mente pode ser celebrado com imóveis que te-
nham destinação urbana. Para efeito da Lei nº 
8.245 de 1991, imóvel urbano é aquele que tenha 
o seu uso em conformidade com a vida urbana 
e as necessidades urbanas, seja para residência, 
comércio ou indústria. A destinação que se dá ao 
imóvel é que determina sua urbanidade. O imó-
vel que seja destinado às atividades rurais, como 
plantação ou criação de animais, por exemplo, 
mesmo que esteja dentro do perímetro urbano 
das cidades não se sujeitam às regras da Lei nº 
8.245 de 1991, mas, ao Código Civil e legislações 
específicas, como o Estatuto da Terra, por exem-
plo. Isso tem que ficar bem claro!
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 dispõe 
especificamente sobre as LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS 
URBANOS e os procedimentos a elas pertinentes.
Então, captar o imóvel, exige verificar se o imó-
vel, para o nosso contexto, seja um imóvel urbano, 
captar o locador, exige verificar se a pessoa de nosso 
contato tenha o direito de locar esse imóvel.
Quem pode ser Locatário?
Essencialmente devemos verificar se a pessoa 
tem condições de honrar com o valor do aluguel. 
Simples assim.
Cuidados: Existem alguns cuidados que devem ser tomados no processo da captação para que, futu-
ramente, não apareçam surpresas desagradáveis. E são cuidados que devem ser tomados já nesse mo-
mento de captação que podem evitar problemas tanto na celebração do contrato de locação, quanto no 
andamento dessa locação. Há de ser claro quem pode ser locador; quem pode ser locatário; e que imóvel 
pode ser locado.
Em resumo, de forma bem simplista, em se tratando de locação de imóveis urbanos, 
faz-se necessário ter:
• um imóvel urbano, que se destine à residência, comércio ou indústria;
• um locador, sendo aquele que tenha o direito de dispor desse imóvel;
• um locatário com condições de honrar com o pagamento do aluguel;
• um contrato de locação que estabelece essencialmente a obrigação do locador 
ceder o imóvel para uso e gozo do locatário, o qual, por sua vez, tem a obrigação de 
honrar com uma retribuição, ou seja, o aluguel.
O Corretor de Imóveis atua como intermedia-
dor de todo esse processo e, para tanto, é essencial 
que tenha conhecimento da legislação sobre:
• Diferença entre Locação e Empréstimo
• Obrigações do Locador e do Locatário
• Locação, Sublocação e Cessão do imóvel a terceiros
• O Aluguel
• O Prazo da Locação e as multas
• Garantias Locatícias
• Inadimplência do locatário e Ações de Despejo
• Análise do locatário
• Vistoria antes, durante e depois da locação
• Locação não residencial
• Contrato “built to suit” - locação com construção 
ajustada
• Ação Renovatória
• Locação para temporada
• Ação Revisional de Aluguel
• Ação de Despejo
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Definição jurídica do que é uma locação: O as-
sunto é tratado pela Lei do Inquilinato. Contudo, a 
locação de imóvel urbano também está prevista no 
Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002, em especial em 
seu Capítulo 5 que trata da locação de coisas, o qual 
se estende do artigo 565 ao artigo 578. A definição 
de locação está clara no artigo 565.
Artigo 565 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder 
à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo 
de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Juridicamente, uma locação é a cessão deuso e 
gozo de coisa não fungível, por tempo determinado 
ou não, mediante certa retribuição.
Entendendo: A palavra “coisa” que é usada no 
sentido de expressar tudo aquilo que exista, seja de 
forma real ou abstrata, mas que possa ser alvo de 
apropriação, ou seja, que alguém possa ter. No nosso 
caso, estamos falando dos bens imóveis, sejam edifi-
cados ou apenas terrenos. “Fungível” quer dizer um 
bem móvel que se gasta pela utilização e que pode 
ser substituído por outro de mesma espécie ou mes-
ma natureza. Se fungível é um bem móvel, então, 
não fungível é um bem imóvel. E quanto à “certa re-
tribuição”, quer-se dizer a contrapartida que é dada 
pelo uso dessa coisa. No caso de locação de imóveis 
o mais comum é o aluguel em forma pecuniária, ou 
seja, em dinheiro.
Então, no mercado imobiliário, Locação de imó-
vel urbano é a entrega do direito de uso de um bem 
imóvel urbano, temporariamente, por prazo deter-
minado ou não, mediante o pagamento de aluguel.
Se o bem for entregue, mas não houver essa con-
traprestação, ou seja, sem que haja a necessidade do 
pagamento do aluguel, então não estaríamos falando 
de contrato de locação, mas sim de um contrato de 
comodato ou ainda outra espécie de contrato, mas 
que não seria de locação.
Qual a diferença entre locação e empréstimo?
Artigo 579 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não 
fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.
A Locação exige uma retribuição e o Comodato não.
O Código Civil estabelece que no comodato 
perfaz-se com a tradição do objeto. O termo “tra-
dição” é a ação ou efeito de transmitir, de fazer 
uma transferência. Portanto dizer que o comodato 
perfaz-se com a tradição do objeto, significa dizer 
que há a necessidade de que haja a entrega efetiva 
da coisa emprestada.
Então, em ambos os casos, na locação ou no co-
modato, a coisa infungível deve ser efetivamente en-
tregue à outra pessoa, num dos casos mediante uma 
retribuição e no outro caso gratuitamente.
Diferença entre Locação e Empréstimo
Na Locação:
• Quem cede o bem é o Locador;
• Quem recebe o bem para o uso é 
o Locatário.
No Comodato:
• Quem cede o bem é o Comodante;
• Quem recebe o bem para o uso é 
o Comodatário.
Artigo 585 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Se duas ou mais pessoas forem simultane-
amente comodatárias de uma coisa, ficarão soli-
dariamente responsáveis para com o comodante.
Então podemos ter quantos comodatários a si-
tuação pedir. Num comodato de um imóvel, por 
exemplo, podemos ter um casal como comoda-
tários, de modo que ambos os cônjuges assinam 
como comodatários e, conjuntamente, são respon-
sáveis para com aquele que empresta esse imóvel, 
ou seja, o comodante.
O Código Civil apresenta apenas 7 artigos acerca 
do comodato, do artigo 579 ao artigo 585.
Nós já vimos o primeiro e o último artigos. Veja-
mos os demais.
Artigo 580 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Os tutores, curadores e em geral todos os administrado-
res de bens alheios não poderão dar em comodato, sem 
autorização especial, os bens confiados à sua guarda.
5Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Portanto, para aquele que administra o bem de 
outra pessoa somente poderá celebrar um contrato 
de comodato desse bem, se for autorizado. Sem essa 
autorização, não se pode fazer isso.
Segundo o Código Civil, tutor, em resumo, é 
aquele que se responsabiliza pelo tutelado. Tutelado 
é uma pessoa menor de idade que, segundo o arti-
go 1.728 tenha seus pais falecidos, julgados ausentes 
ou que perderam o poder familiar. Segundo os arti-
gos 1.740 e 1.741 o tutor deve dirigir ao tutelado a 
educação, deve defendê-lo e prestar-lhe alimentos, 
assim como administrar os bens do tutelado, em pro-
veito do tutelado.
Já o Curador é a pessoa que, segundo os limites 
determinados jurídica e legalmente, cuide dos inte-
resses de alguém que não possa licitamente adminis-
trá-los. Isso inclui administrar-lhe os bens.
Portanto, tanto o curador quanto o tutor admi-
nistram os bens de outra pessoa. Ambos adminis-
tram bens de outra pessoa e somente poderiam ser 
comodantes ou tornar essa outra pessoa um como-
dante se tiverem autorização especial para tanto.
Artigo 581 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Se o comodato não tiver prazo convencional, 
presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedi-
do; não podendo o comodante, salvo necessidade 
imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspen-
der o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo 
o prazo convencional, ou o que se determine pelo 
uso outorgado.
O prazo do comodato, portanto, é aquele que 
for especificado no contrato de comodato. Mas se 
isso não for especificado, então, o prazo do como-
dato é aquele que seja necessário para o completo 
uso daquilo que tenha sido emprestado. O contrato 
de comodato não é solene, ou seja, não exige esta 
ou aquela formalidade legal, podendo, portanto, ser 
redigido de forma livre. Assim sendo, poderia, até 
mesmo, ser feito oralmente. Contudo, por cautela, 
obviamente é conveniente que seja estipulado por 
escrito. Supondo, então, apenas como exemplo, que 
num contrato de comodato, esteja estabelecido que 
o presente contrato tem como OBJETO, a transferên-
cia, pelo COMODANTE ao COMODATÁRIO, dos direi-
tos de uso e gozo do imóvel residencial X, o qual de-
verá ser utilizado para o fim específico de residência 
do comodatário pelo prazo que vigorar seus estudos 
em curso de Pós-graduação. Supondo ainda que, por 
zelo, o contrato ainda estabeleça que, expirado tal 
prazo, o imóvel deve ser entregue pelo comodatário 
ao comodante nas mesmas condições às quais foi re-
cebido, e mais uma série de outras cláusulas.
O imóvel objeto do comodato deve ser usado 
como residência do comodatário pelo prazo que vi-
gorar seus estudos em curso de Pós-graduação. Isso 
significa que, neste exemplo, apenas para ilustrar o 
conceito, dispensando quaisquer outros dispositivos 
jurídicos e eventuais interpretações, se o comodatá-
rio terminar um curso de pós-graduação e imediata-
mente iniciar outro curso também de pós-graduação, 
os seus estudos em curso de Pós-graduação continu-
am vigentes e, portanto, o contrato também. O co-
modante não pode suspender o uso e gozo da coisa 
emprestada antes de terminado o prazo determi-
nado de seu uso, a não ser que o comodante tenha 
alguma necessidade imprevista e urgente, mas se, e 
somente se, reconhecida pelo juiz.
Artigo 582 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: O comodatário é obrigado a conservar, como 
se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo 
usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza 
dela, sob pena de responder por perdas e danos. O 
comodatário constituído em mora, além de por ela 
responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa 
que for arbitrado pelo comodante.
Este artigo estabelece 4 coisas bem interessan-
tes a favor do comodante:
1. O comodatário é obrigado a conservar o que 
lhe foi emprestado, nas mesmas condições de como 
essa a coisa fosse sua.
2. O comodatário somente pode usar o que lhe 
foi emprestado de acordo com o contrato ou com a 
especificidade da sua natureza.
3. Se o comodatário usar o que lhe foi empres-
tado de forma diferente da estabelecida no contra-
to ou de forma distinta da natureza daquilo que lhe 
foi emprestado, sofrerá a pena de responder por 
perdas e danos.
4. O comodatário constituído em mora, ou seja, 
para o período de tempo que se prolongar após o 
prazo de encerramento do comodato, sem que tenha 
devolvido ao comodante o que lhe foi emprestado, 
então, continua respondendo por ela e deverá pagar 
aluguel ao comodante até o momento que lhe res-
tituir o que lhe foi emprestado. Esse aluguel deverá 
ser arbitrado pelo comodante e, portanto, sempre se 
sugere que seja estabelecido no contrato de como-
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dato como uma cláusula de penalidade.
Mas não confunda! Supondo um contrato de co-
modato de um imóvel, se o prazo do comodato expi-
rar e o comodatário não devolver o imóvel ao como-
dante, esse contrato NÃO se tornar um contrato de 
aluguel. Ainda que a situação possa se assemelhar, o 
aluguel num contrato de locação, é uma retribuição 
pelo uso e gozo da coisa que foi cedida, enquanto 
que no comodato trata-se de uma penalidade autên-
tica, uma vez que o prazo de uso do imóvel já expi-
rou. A natureza do aluguel pela mora no comodato é 
de coagir o comodatário a restituir a coisa empresta-
da dentro do prazo, ou o mais rapidamente possível. 
Outra diferença importante é que no contrato de lo-
cação, o valor do aluguel deve ser estabelecido antes 
do início da locação e deve ser aceito pelo locatário, 
enquanto que no comodato, o valor do aluguel pela 
mora será estipulado pelo comodante, de maneira 
unilateral, podendo, até mesmo, vir a ocorrer após a 
recusa do comodatário em restituir o bem empresta-
do, não havendo obrigação de estabelecer o valor do 
aluguel de mora no contrato de comodato. Isso pode 
ser definido depois.
Mas, o comodante não define o valor que qui-
ser. O comodante é quem arbitra o valor, mas deve 
respeitar os princípios da boa-fé e evitar o abuso de 
direito, ainda que se mantenha o objetivo de ser esse 
aluguel uma pena ao comodatário. 
Superior Tribunal de Justiça – Informativo de Jurisprudência nº 504
Período: 10 a 19 de setembro de 2012
TERCEIRA TURMA
DIREITO CIVIL.
CONTRATO DE COMODATO.
ALUGUEL-PENA EM RAZÃO DE MORA NA RESTITUIÇÃO.
O comodante pode fixar aluguel de forma unilateral em caso de mora do 
comodatário na restituição da coisa emprestada, desde que em montante não 
superior ao dobro do valor de mercado. O art. 582, 2ª parte, do CC dispõe que 
o comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até 
restituir a coisa, o aluguel que for arbitrado pelo comodante. A natureza desse 
aluguel é de uma autêntica pena privada, e não de indenização pela ocupação 
indevida do imóvel emprestado. O objetivo central do aluguel não é transmudar o 
comodato em contrato de locação, mas sim coagir o comodatário a restituir o mais 
rapidamente possível a coisa emprestada, que indevidamente não foi devolvida no 
prazo legal. O arbitramento do aluguel-pena não pode ser feito de forma abusiva, 
devendo respeito aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422/CC), da vedação ao 
enriquecimento sem causa e do repúdio ao abuso de direito (art. 187/CC). Havendo 
arbitramento em valor exagerado, poderá ser objeto de controle judicial, com 
eventual aplicação analógica da regra do parágrafo único do art. 575 do CC, que, no 
aluguel-pena fixado pelo locador, confere ao juiz a faculdade de redução quando 
o valor arbitrado se mostre manifestamente excessivo ou abusivo. Para não se 
caracterizar como abusivo, o montante do aluguel-pena não pode ser superior ao 
dobro da média do mercado, considerando que não deve servir de meio para o 
enriquecimento injustificado do comodante.
RECURSO ESPECIAL 1.175.848-PR, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julga-
do em 18/9/2012.
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Portanto, fica estabelecido que o comodante ar-
bitra o valor do aluguel em caso de mora do como-
datário na restituição daquilo que lhe foi empresta-
do, até o valor máximo do que seja o dobro do valor 
de mercado.
Artigo 583 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Se, correndo risco o objeto do comodato jun-
tamente com outros do comodatário, antepuser este 
a salvação dos seus abandonando o do comodante, 
responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa 
atribuir a caso fortuito, ou força maior.
Este artigo estabelece o que acontece no caso de 
haver algum risco, mas atribui uma situação especí-
fica, que é um risco a um conjunto de coisas com-
posto pelo objeto do comodato, que no nosso caso 
é o imóvel, e outros bens quaisquer do comodatário. 
A isso, temos uma condição que é especificamente 
se o comodatário antepuser a salvação dos seus, ou 
seja, se ele antecipadamente salvar os seus bens, se 
ele prioritariamente conservar ou preservar os seus 
bens, abandonando o bem do comodante, ou seja, 
deixando de preservar o imóvel, por exemplo. Se isso 
acontecer, então, o comodatário responderá pelo 
dano ocorrido com o objeto do comodato, no nosso 
exemplo, como o imóvel. E essa responsabilidade se 
mantém mesmo que o comodatário alegue que o que 
aconteceu foi um caso fortuito ou de força maior. Um 
caso fortuito ou de força maior existe quando uma 
determinada ação gera consequências ou efeitos que 
sejam imprevisíveis, impossíveis de impedir ou mes-
mo inevitáveis. E mesmo nesses casos, o comodatá-
rio que resguardar seus bens em detrimento do bem 
objeto do comodato, é responsabilizado pelo dano 
no objeto do comodato.
Artigo 584 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: O comodatário não poderá jamais recobrar do 
comodante as despesas feitas com o uso e gozo da 
coisa emprestada.
Importa destacar o uso do termo “jamais”, ou 
seja, nunca, de maneira nenhuma, em nenhuma cir-
cunstância. Portanto, é terminantemente vedado ao 
comodatário recobrar do comodante as despesas fei-
tas com o uso e gozo da coisa emprestada.
4 hipóteses em que o contrato de comodato 
se encerra:
1. Em decorrência do término do prazo contra-
tual. Se o contrato não tem prazo definido, como vi-
mos, fica entendido que o prazo termina quando se 
encerrar o período de utilização da coisa emprestada 
para o fim que tenha sido acordado.
2. Pela resolução do contrato feita pelo como-
dante em decorrência de quebra de cláusula contra-
tual. Neste caso, destaca-se, como exemplo, o uso 
inadequado do bem por parte do comodatário.
3. Por sentença do juiz, a pedido do comodante, 
quando provada a necessidade urgente, prevista no 
artigo 581 do Código Civil.
4. Na ocorrência de morte do comodatário no 
caso em que a coisa emprestada era para seu uso 
exclusivo e pessoal, de modo que não se repassa 
aos herdeiros.
Obrigações do Locador e do Locatário
As principais obrigações do locador estão lista-
das, enquanto deveres, no artigo 22 da Lei do Inquili-
nato, enquanto que os deveres do locatário estão no 
artigo seguinte da mesma lei, o artigo 23. Vejamos 
uma de cada vez.
Artigo 22 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato
O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em es-
tado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso 
pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o desti-
no do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores 
à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, des-
crição minuciosa do estado do imóvel, quando de 
sua entrega, com expressa referência aos eventuais 
defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado 
das importâncias por este pagas, vedada a quita-
ção genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, 
se houver, e de intermediações, nestas compreendi-
das as despesas necessárias à aferição da idoneidade 
do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio 
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de seguro complementar contrafogo, que incidam ou 
venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição ex-
pressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os 
comprovantes relativos às parcelas que estejam sen-
do exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de 
condomínio.
Parágrafo único.Por despesas extraordinárias 
de condomínio se entendem aquelas que não se re-
firam aos gastos rotineiros de manutenção do edifí-
cio, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interes-
sem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aera-
ção e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habi-
tabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias 
pela dispensa de empregados, ocorridas em data an-
terior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de 
incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de es-
porte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas par-
tes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Obrigações comumente repassadas aos corre-
tores de imóveis e/ou imobiliárias: Se a locação es-
tiver sendo administrada por um corretor de imóveis 
ou uma imobiliária, algumas dessas obrigações, nor-
malmente, ficam a cargo deles, ao invés de o locador 
ter que fazê-las. Os deveres do locador que, comu-
mente, são transferidos à imobiliária ou ao corretor 
de imóveis que administre a sua locação, são os lista-
dos nos incisos 5, 6 e 9, ou seja, fornecer ao locatá-
rio descrição do estado do imóvel, a qual é resultan-
te da vistoria do imóvel, assunto que abordaremos 
mais adiante; fornecer ao locatário recibo dos seus 
pagamentos; e exibir ao locatário os comprovantes 
daquilo que se esteja cobrando. Existem situações 
em que o inciso 10 também fica a carga da imobili-
ária ou corretor de imóveis, que se refere a pagar as 
despesas extraordinárias de condomínio. Essa é uma 
questão que pode ser livremente pactuada entre o 
locador e quem vai administrar sua locação, seja a 
imobiliária ou o corretor de imóveis. Essa relação se 
estabelece por um contrato de prestação de serviço, 
que tem como objeto a administração da locação do 
imóvel locado. Nesse contrato, deve-se estabelecer 
os direitos e deveres de cada parte, sendo que a imo-
biliária ou o corretor de imóveis é a parte contratada e 
o locador é a parte contratante. Numa administração 
de locação, o locatário realiza o pagamento do aluguel 
a esse contratado, ou seja, ao corretor de imóveis ou 
imobiliária, e do valor pago de aluguel, esse contrata-
do retém um percentual referente aos seus honorários 
e repassa o restante do valor ao locador. Dessa forma, 
se for pactuado que o contratado realize os pagamen-
tos das despesas extraordinárias de condomínio, en-
tão quando estas existirem, a imobiliária ou corretor 
de imóveis deverá reter os seus honorários calculados 
percentualmente sobre o valor bruto do aluguel, do 
saldo pagará essas despesas e o restante repassará 
ao locador. Mas se fora assim, deverá sempre prestar 
contas ao locador de que estiver sendo pago.
Artigo 23 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato
O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos 
da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no 
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil 
do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quan-
do outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convenciona-
do ou presumido, compatível com a natureza deste e 
com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o 
mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado 
em que o recebeu, salvo as deteriorações decorren-
tes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do lo-
cador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja 
reparação a este incumba, bem como as eventuais 
turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos ve-
rificados no imóvel, ou nas suas instalações, provo-
cadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes 
ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa 
do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito 
do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os do-
cumentos de cobrança de tributos e encargos con-
dominiais, bem como qualquer intimação, multa ou 
exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a 
ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consu-
mo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador 
ou por seu mandatário, mediante combinação pré-
via de dia e hora, bem como admitir que seja o 
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hi-
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pótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de con-
domínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se 
entendem as necessárias à administração respec-
tiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições pre-
videnciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das 
áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações 
e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e 
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de 
segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e 
equipamentos de uso comum destinados à prática 
de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, 
porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instala-
ções elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a 
período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou par-
cialmente utilizado no custeio ou complementação 
das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo 
se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento 
das despesas referidas no parágrafo anterior, desde 
que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio 
mensal, podendo exigir a qualquer tempo a compro-
vação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliá-
rias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os 
locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas 
referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Deveres comumente repassadas aos correto-
res de imóveis e/ou imobiliárias: Nesse artigo 23 
da Lei do Inquilinato, os incisos 1, 4 e 7 listam de-
veres que o locatário tem junto ao locador e que, 
normalmente, acaba sendo estabelecido no contra-
to de locação que deverá tê-lo junto à imobiliária ou 
ao corretor de imóveis, ou seja, ao administrador 
da locação. Portanto, o pagamento do aluguel que 
deve ser feito ao locador, poderá ser definido que 
seja feito ao administrador da locação para que este, 
depois de retidos seus honorários, faça o repasse ao 
locador. A notificação quanto a necessidade de re-
parações que deve ser feita ao locador, também po-
derá se estabelecer que seja feito ao administrador 
da locação. Assim como a entrega dos documentos 
listados no inciso 7, que deveria ser feita ao locador 
também poderá figurar no contrato de locação que 
seja feita ao administrador da locação. O inciso 9 
desse artigo 23 da Lei do Inquilinato, que obriga o 
locatário a permitir a vistoria do imóvel pelo loca-
dor ou seu mandatário, também estabelece que o 
locatário deve ainda permitir a vistoria de terceiros, 
especificamente no caso descrito no artigo 27 (que 
aborda a situação em que o proprietário do imóvel 
locado oferece esse mesmo imóvel à venda, duran-
te a vigência do contrato de locação).
Locação, Sublocação e Cessão do imóvel a terceiros
SUBLOCAÇÃO
A Lei nº 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato, ape-
sar de estabelecer na Seção 2 um total de 3 artigos 
referentes às sublocações, não estabelece uma defi-
nição específica sobre o que seria a sublocação. Con-
clui-se, portanto, que os legisladores entendem que 
esse termoé autoexplicativo.
Portanto, sublocação é o ato ou efeito de sublo-
car, ou seja, de alugar a terceiro.
O locador é uma parte, o locatário é a segunda 
parte e quando este aluga para outra parte, um ter-
ceiro. Esse terceiro é um sublocatário.
A sublocação ocorre quando o inquilino de um 
imóvel aluga esse imóvel para outra pessoa.
É considerado sublocação quando o locatário de 
um imóvel aluga, para um terceiro, o imóvel INTEIRO 
ou ainda PARTE DELE.
Numa relação jurídica de sublocação, o subloca-
tário passa a ter encargos como subaluguel, condo-
mínio, ou parte dele, entre outros encargos, tal qual 
na locação, a critério do sublocador.
Artigo 21 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: O aluguel da sublocação 
não poderá exceder o da locação; nas habitações co-
letivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não po-
derá ser superior ao dobro do valor da locação.
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Portanto, quando o locatário subloca o imóvel, ele 
passa a ser um sublocador e o seu inquilino é o sublo-
catário. O valor que o sublocatário pagará de subalu-
guel poderá ser o valor que o sublocador estabelecer, 
sendo que o limite superior, o teto, é o valor que esse 
sublocador paga de aluguel enquanto locatário. Já no 
caso das habitações coletivas multifamiliares, a soma 
dos subalugueis poderá ser de, no máximo, o valor 
equivalente ao dobro do valor da locação.
Habitação coletiva: a habitação destinada ao 
uso residencial de um grupo de pessoas ligadas por 
interesses diversos que não necessariamente sejam 
laços familiares. Daí o termo habitação coletiva mul-
tifamiliar. Portanto, quando um imóvel é subdividido 
em áreas para utilização por diversas famílias, temos 
uma habitação coletiva multifamiliar. São exemplos 
os cortiços, ou casas de cômodos, assim como as 
pensões e hospedaria, desde que ocupados.
Em resumo, sendo um imóvel locado, temos o 
locador e o locatário. O locatário se torna subloca-
dor e teremos um sublocatário, assim como tere-
mos um subaluguel.
Parte Cedente
Quem cede o imóvel ao outro
Parte Cessionária
Quem obtém o direito de uso e gozo do imóvel
LOCADOR LOCATÁRIO
SUBLOCADOR SUBLOCATÁRIO
Contrato de
LOCAÇÃO
Contrato de
SUBLOCAÇÃO
CESSÃO DA LOCAÇÃO
Artigo 13 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: A cessão da locação, a su-
blocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial-
mente, dependem do consentimento prévio e escrito 
do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela sim-
ples demora do locador em manifestar formalmente 
a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatá-
rio, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, 
o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar 
formalmente a sua oposição.
Lembrando, o empréstimo ocorre quando o loca-
tário deseja dispor gratuitamente para outra pessoa o 
uso de todo o imóvel ou de parte dele. A cessão da lo-
cação é quando se transfere para outra pessoa todos 
os direitos e obrigações do contrato. Então, diferente 
do empréstimo, na cessão de locação, a outra pessoa 
irá substituir o locatário no contrato, tornando-se o 
novo locatário. Já a sublocação é quando o locatário 
subaluga para outra pessoa todo o imóvel ou parte 
dele, por tempo e valor determinados.
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CESSÃO DA LOCAÇÃO 
Artigo 13 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei do Inquilinato: A cessão da locação, a sublocação e o 
empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. 
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá 
o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. 
 
Lembrando, o empréstimo ocorre quando o locatário deseja dispor gratuitamente para outra pessoa o uso de todo o 
imóvel ou de parte dele. A cessão da locação é quando se transfere para outra pessoa todos os direitos e obrigações 
do contrato. Então, diferente do empréstimo, na cessão de locação, a outra pessoa irá substituir o locatário no 
contrato, tornando-se o novo locatário. Já a sublocação é quando o locatário subaluga para outra pessoa todo o 
imóvel ou parte dele, por tempo e valor determinados. 
 
 
 
Todas essas relações jurídicas que podem ser estabelecidas diretamente com o inquilino, ou seja, com o locatário, 
devem ter a autorização do locador. 
 
 
EXEMPLOS DE CLÁUSULA VETANDO SUBLOCAÇÃO E AFINS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO: 
 
Exemplo 1, no caso geral de locação: 
“O LOCATÁRIO não poderá sublocar, transferir ou ceder o imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer ato 
praticado com este fim sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR.” 
Exemplo 2, no caso específico de locação para fins residenciais: 
EXEMPLOS DE CLÁUSULA VETANDO SUBLOCA-
ÇÃO E AFINS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO:
Exemplo 1, no caso geral de locação:
“O LOCATÁRIO não poderá sublocar, transferir ou 
ceder o imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer 
ato praticado com este fim sem o consentimento 
prévio e por escrito do LOCADOR.”
Exemplo 2, no caso específico de locação para 
fins residenciais:
“O LOCATÁRIO declara, que o imóvel ora locado, 
destina-se única e exclusivamente para o seu uso 
residencial e de sua família, sendo expressamen-
te proibido sublocar, transferir ou ceder o imóvel, 
sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado 
com este fim sem o consentimento prévio e por es-
crito do LOCADOR.”
Em ambos os exemplos, apesar de vetada a su-
blocação, a cessão e a transferência ou empréstimo, 
fica essa possibilidade permitida, no caso de haver 
consentimento prévio e por escrito do locador.
Referente ao parágrafo primeiro do citado artigo 
13, se o locatário apresenta ao locador um pedido de 
autorização para sublocação, ou mesmo para um em-
préstimo, o fato de o locador permanecer em silên-
cio não caracterizará sua permissão. Contudo, o pa-
rágrafo segundo estabelece um prazo de 30 dias para 
a manifestação de oposição do locador. Esse prazo 
somente existe no caso de o locatário apresentar seu 
pedido por escrito ao locador. Portanto, uma vez que 
o locador tenha sido expressamente notificado pelo 
locatário a respeito da sublocação ou empréstimo 
do imóvel locado, o locador tem 30 dias para mani-
festação sua oposição, caso contrário, caracteriza-se 
aceitação tácita ou anuência tácita, ou seja, aceite ou 
consentimento percebido apesar de não declarado. 
Em outras palavras, um aceite subentendido.
Artigo 14 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Aplica-se às sublocações, 
no que couber, as disposições relativas às locações.
Todas essas relações jurídicas que podem ser estabelecidas diretamente 
com o inquilino, ou seja, com o locatário, devem ter a autorização do locador.
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Artigo 565 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Na locação de coisas, uma das partes se 
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou 
não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante 
certa retribuição.
O aluguel é a retribuição de uma das partes, 
pelo uso e gozo de coisa não fungível a esta cedida 
pela outra parte, por tempo determinado ou não, 
numa locação.
Conforme o artigo 566 do Código Civil, o locador 
é obrigado a entregar ao locatário a coisa alugada, 
com suas pertenças, em estado de servir ao uso a 
que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tem-
po do contrato, salvo cláusula expressa em contrário,bem como a garantir-lhe, durante o tempo do contra-
to, o uso pacífico da coisa.
Conforme o artigo 569 do Código Civil, o loca-
tário é obrigado a servir-se da coisa alugada para os 
usos convencionados ou presumidos, conforme a 
natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la 
com o mesmo cuidado como se sua fosse; a pagar 
pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em 
falta de ajuste, segundo o costume do lugar; a levar 
ao conhecimento do locador as turbações de tercei-
ros, que se pretendam fundadas em direito; tanto 
quanto a restituir a coisa, finda a locação, no estado 
em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais 
ao uso regular.
Artigo 17 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: É livre a convenção do 
aluguel, vedada a sua estipulação em moeda es-
trangeira e a sua vinculação à variação cambial ou 
ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão 
observados os critérios de reajustes previstos na le-
gislação específica.
O aluguel é livremente convencionado entre as 
partes, respeitando essas proibições, podendo esta-
belecer o pagamento do aluguel por qualquer outra 
forma, seja pecuniária ou não.
A legislação específica a que se refere esse artigo 
é a Lei nº 9.069 de 29 de junho de 1995, a qual dis-
põe sobre o Plano Real, o Sistema Monetário Nacio-
nal, e estabelece as regras e condições de emissão 
do REAL e os critérios para conversão das obrigações 
para o REAL. Essa lei é conhecida como a lei que ins-
tituiu o Sistema Monetário Brasileiro, e implantou o 
“Real” como moeda brasileira. Interessa-nos o artigo 
28 dessa lei, especificamente o parágrafo 1º e as alí-
neas 3 e 4 do parágrafo 3º.
Trechos do Artigo 28 da Lei nº 9.069 de 29 de 
junho de 1995 – Lei do Sistema Monetário Brasileiro: 
Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL 
com cláusula de correção monetária por índices de 
preço ou por índice que reflita a variação ponderada 
dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de 
aplicação dessas cláusulas será anual.
§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum 
efeito cláusula de correção monetária cuja periodici-
dade seja inferior a um ano.
§ 3º A periodicidade de que trata o caput deste 
artigo será contada a partir:
III - da contratação, no caso de obrigações con-
traídas após 1º de julho de 1994; e
IV - do último reajuste no caso de contratos de 
locação residencial.
Portanto, num contrato de locação de imóvel, o 
prazo mínimo para haver o reajuste é de 1 ano.
Mas, conforme a alínea 4 do parágrafo 3º desse 
artigo 28 Lei do Sistema Monetário Brasileiro, essa 
regra de reajuste somente se torna obrigatória no 
caso de contratos de locação residencial.
O cálculo do reajuste:
Primeiro, temos que ter claro que por reajuste 
também se entende a correção monetária. Portan-
to, mudar o valor do aluguel para outro valor ou 
corrigir monetariamente o seu valor, para efeito 
dessa regra mencionada é a mesma coisa. Esse 
reajuste é calculado pelo índice que foi livremen-
te escolhido pelo locador e pelo locatário, em co-
mum acordo, e que, obviamente, consta expresso 
no contrato de locação. Normalmente se utilizam 
índices mais comuns de mercado. O cálculo é mui-
to simples. Ao valor do aluguel aplica-se o índice 
acumulado do ano transcorrido.
Índices mais comuns:
IGP-M é o índice Geral de Preços e Mercado, di-
vulgado pela Fundação Getúlio Vargas, cujo cálculo 
é feito por análise do IPA, que é o Índice de Preço 
por Atacado; do IPC, que é o Índice de Preços ao 
O Aluguel
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Consumidor; e do INCC, que é o Índice Nacional de 
Custo de Construção.
IPCA é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, 
que é divulgado pelo IBGE. O IPCA mede a variação 
dos gastos em saúde, alimentação, habitação e mobi-
lidade, levando em conta os hábitos das famílias que 
moram em áreas urbanas.
INPC, é o Índice Nacional de Preços ao Consumi-
dor, também divulgado pelo IBGE, o qual é definido 
considerando a variação de gastos previstos no IPCA 
e a diferença que é projetada para famílias com ren-
da entre 01 e 05 salários mínimos.
A maioria dos contratos de locação atualmente 
fazem uso, para efeito de reajuste, dos índices IGP-
-M, IPCA e INPC. Mas, como vimos, outros índices 
podem ser usados.
Alguns contratos de locação utilizam o IPC - Ín-
dice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE 
e o IGP-DI - Índice Geral de Preços - Disponibilidade 
Interna, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.
Resumindo, o valor do aluguel, a sua forma de 
pagamento e a forma de reajuste são acordados en-
tre o locador e o locatário e fixados no contrato de 
locação. Desde que não seja em moeda estrangeira, 
o pagamento do aluguel pode ser qualquer coisa, di-
nheiro, bens, direitos ou serviços. E o reajuste, desde 
que seja realizado num período mínimo de 1 ano, e 
não esteja vinculado à variação cambial ou ao salário 
mínimo, pode ser definido da forma que for conven-
cionado entre as partes.
Artigo 18 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: É lícito às partes fixar, de 
comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como 
inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Definição de Ato Ilícito:
Na doutrina jurídica, temos, basicamente, 2 tipos 
de atos ilícitos, conforme estabelece o Código Civil, 
Lei nº 10.406 de 2002:
- Ato ilícito puro (art. 186: Aquele que, por ação 
ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, 
violar direito e causar dano a outrem, ainda que ex-
clusivamente moral, comete ato ilícito): O ato ilícito 
puro se caracteriza quando um direito é violado ou 
um dano é causado, mesmo que apenas moral, seja 
por ação ou omissão voluntária, por negligência ou 
por imprudência. Ação voluntária é ter feito algo 
sem constrangimento nem coação, enquanto que 
omissão voluntária é ter deixado de fazer algo que 
se entende que deveria ter sido feito. Negligência é a 
omissão no cumprimento daquilo que era de própria 
responsabilidade. Diferente da omissão, caracteriza-
-se a negligência pela ausência de intencionalidade. 
De qualquer forma, a negligência não passa de um 
descuido, uma displicência, desatenção, desleixo 
ou mesmo desmazelo. Imprudência é aquilo que se 
opõe ao que é prudente, ou seja, é o comportamento 
sem precaução nem sensatez, é uma ação irrespon-
sável, sem cautela, uma falta de observação àquilo 
que poderia evitar um mal. Portanto, ato ilícito puro 
é causar dano ou violar direito, por ação ou omissão 
voluntária, negligência ou imprudência, ainda que 
exclusivamente moral.
- Ato ilícito equiparado (art. 187. Também come-
te ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, 
excede manifestamente os limites impostos pelo seu 
fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons 
costumes): O ato ilícito equiparado, é chamado assim 
por ser comportamento que, ainda que seja diferen-
te dos que acabem de mencionar, se equiparam para 
efeito jurídico, se igualam com o mesmo peso de im-
portância. Contudo, há uma diferença fundamental. 
No ato ilícito puro a conduta adotada já nasce ilícita, 
o comportamento já é naturalmente ilícito, enquan-
to que no ato ilícito equiparado o autor é alguém que 
tem o direito e, portanto, poderia exercer o ato, mas 
que o faz de forma exagerada, indo além do que seja 
considerado normal, considerando os limites pelo 
fim econômico ou social, os limites da boa-fé ou ain-
da os limites dos bons costumes. Isso significa que, 
mesmo que alguém tenha um determinado direito, 
vão existir limites, ainda que implícitos ou ocultos. É 
preciso entender que, no caso de ato ilícito equipara-
do, a origem do ato é totalmente lícita, uma vez que 
é conduzido por quem de direito, mas a maneira usa-
da para realizar o ato excede claramente a fronteira 
do admissível ou tolerável da probidade, da integri-
dade e da boa-fé. Dessa forma, aquilo que era lícito 
converte-separa ilícito e se equipara a outros atos 
eminentemente ilícitos. Portanto, ato ilícito equipa-
rado, portanto, é o chamado abuso de poder.
No contexto da locação, existem 4 requisitos 
para a configuração do ato ilícito:
1. o dano: o prejuízo em si, entendendo-se que 
deva ter havido algum;
2. a conduta humana: alguém deve ter feito ou dei-
xado de fazer algo e esse alguém deve ser identificado;
14 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
3. o nexo: o vínculo entre o efeito e a causa, 
sendo a comprovação de que o dano foi causado 
pela conduta humana, pela conduta daquela pes-
soa identificada;
4. a culpa: a comprovação de que a pessoa, por 
sua conduta, causou o dano.
Consequências do Ato Ilícito:
Artigo 927 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica 
obrigado a repará-lo.
A consequência do ato ilícito é a reparação. Essa 
reparação é calculada na proporção do dano, ou seja, 
em conformidade com o prejuízo gerado, segundo o 
artigo 944 do Código Civil.
Artigo 944 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
A indenização mede-se pela extensão do dano.
Artigo 935 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
A responsabilidade civil é independente da criminal, 
não se podendo questionar mais sobre a existência 
do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando es-
tas questões se acharem decididas no juízo criminal.
Exemplo: Imagine a situação em que o locador 
decide alterar o valor do aluguel, sem o consenti-
mento do locatário, sem avisá-lo, sem nenhum acor-
do. Existe um contrato de locação residencial, o lo-
catário está habitando o imóvel locado por alguns 
meses, tendo feito o pagamento do aluguel adequa-
damente. O locador, antes do prazo de 1 ano, altera 
o valor do aluguel e substitui a página que tem essa 
informação na sua via do contrato. O locatário, de-
satento, por 2 meses pagou o boleto do aluguel com 
valor aumentando, quando, então, percebeu o fato. 
Este é um bom exemplo de um ato ilícito na esfera 
civil e na esfera criminal. Segundo o artigo 186 do 
Código Civil, o locador cometeu ato ilícito, como já 
vimos. Segundo o Código Penal, o locador cometeu 
ato ilícito de falsificação de documento particular.
Artigo 298 do Código Penal, Decreto-Lei nº 2.848, 
de 7 de dezembro de 1940: Falsificar, no todo ou em 
parte, documento particular ou alterar documento 
particular verdadeiro: Pena - reclusão, de um a cinco 
anos, e multa.
Dessa forma, o locador poderá responder nas 
duas esferas, civil e criminalmente.
Agora imagine que um corretor de imóveis, ou 
uma pessoa jurídica inscrita no CRECI, esteja admi-
nistrando esse contrato de locação. O locador deci-
de alterar o valor do aluguel, notifica ao corretor de 
imóveis ou à essa pessoa jurídica, digamos, uma imo-
biliária, o valor é alterado no sistema e na emissão 
do boleto de pagamento dos meses seguintes pas-
sa figurar o novo valor. Então, na visão do locatário, 
quem cometeu ato ilícito foi quem está administran-
do o contrato de locação, seja o corretor de imóveis 
ou a imobiliária. Ainda assim, o locador, que, nesse 
caso, originou tudo isso, também tem a responsabi-
lidade pelo ato e, portanto, também responderá por 
ele, conforme o artigo 942 do Código Civil.
Artigo 942 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Os bens do responsável pela ofensa ou violação do 
direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano 
causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos 
responderão solidariamente pela reparação.
Parágrafo único. São solidariamente responsá-
veis com os autores os co-autores e as pessoas desig-
nadas no art. 932.
Este artigo, na verdade aborda 2 questões 
importantes:
1. Se a ofensa tiver mais de um autor, todos respon-
derão solidariamente pela reparação. No nosso exem-
plo, tanto aquele que administra o contrato de locação, 
seja o corretor de imóveis ou a imobiliária, quanto o lo-
cador, responderão solidariamente pela reparação.
2. Para a reparação do dano, o responsável, ou os 
responsáveis solidariamente, responderão com seus 
bens, se preciso for.
O Prazo da Locação e as multas
Artigo 4º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Durante o prazo estipula-
do para a duração do contrato, não poderá o locador 
reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que esti-
pula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá 
devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional 
ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua 
falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensa-
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do da multa se a devolução do imóvel decorrer de 
transferência, pelo seu empregador, privado ou pú-
blico, para prestar serviços em localidades diversas 
daquela do início do contrato, e se notificar, por es-
crito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias 
de antecedência.
Portanto, após assinado o contrato de locação, o 
locador não poderá retomar o imóvel locado até que 
se encerre o prazo estabelecido nesse contrato. Por 
outro lado, o locatário pode devolver o imóvel quan-
do quiser, mas se o locatário devolver o imóvel antes 
do encerramento do prazo de locação estabelecido 
no contrato, e somente nesse caso, terá que pagar 
uma multa ao locador.
Mas o locatário não precisará pagar essa multa 
se o motivo da devolução do imóvel for uma trans-
ferência de trabalho para outro local que force a sua 
mudança de residência. Neste caso, o locatário deve-
rá notificar o locador, por escrito, com antecedência 
de, pelo menos, 30 dias.
É comum que um contrato de locação tenha prazo de 30 meses. Contudo, 
ainda que isso possa ser um padrão de mercado, a Lei do Inquilinato permite 
que sejam celebrados contratos de locação com qualquer prazo.
Prazo de Locação:
Artigo 3º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: O contrato de locação 
pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo 
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônju-
ge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Portanto, o contrato de locação pode ser ajustado 
por qualquer prazo, ou seja, pode ser combinado entre 
as partes, locador e locatário e, portanto, estabelecido 
no contrato de locação, o prazo que assim definirem 
em comum acordo. Como não há distinção acerca da 
destinação do imóvel, fica claro que se aplica a todos 
os contratos de locação de imóveis urbanos, conforme 
trata a lei, seja residencial ou comercial.
Por vênia, entende-se a permissão ou o consenti-
mento. Portanto, vênia conjugal seria a permissão ou 
consentimento do cônjuge tanto do locador, quanto 
do locatário. Mas isso somente é requerido se o con-
trato de locação tiver prazo de 10 anos ou mais.
Se não houver a vênia conjugal, nem o cônjuge 
do locador tampouco o cônjuge do locatário deve 
respeitar o prazo que exceder os 10 anos. Isso sig-
nifica que o cônjuge que não anuiu com o contrato, 
que não deu seu consentimento, poderá pedir judi-
cialmente a ineficácia do contrato ou que ele seja in-
validado, a partir de completado o décimo ano.
A vênia é requerida independentemente do re-
gime de bens adotado pelo casal. Pode-se entender 
que deva se aplicar a todos os casos, seja regime de 
comunhão total de bens, de comunhão parcial de 
bens, de separação total de bens, ou, até mesmo, em 
casos de união estável.
Artigo 1.647 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum 
dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto 
no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Esse artigo vai ao encontro do requerimento da 
vênia conjugal no contrato de locação, contudo exce-
tuando-se no casode regime da separação absoluta, 
ou regime separação total de bens.
Grande questão: A Lei do Inquilinato é de 1991 e o Código Civil em vigor é 
de 2002. Aparentemente, os legisladores entenderam que não haveria mais a 
necessidade de vênia conjugal em caso de regime da separação absoluta. Se, 
nesse caso, para vender ou hipotecar não há necessidade de vênia conjugal, 
então para alugar que é uma transação menor, digamos assim, não haveria de 
necessitar. Dessa forma, o artigo 3º da Lei do Inquilinato perderia sua razão de 
ser, nesse contexto de regime separação total de bens. Contudo, vale ressaltar 
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que esta exposição é fruto de interpretação e, como tal, pode ser controversa. 
Ocorre que alguns doutrinadores concordam com essa argumentação, mas ou-
tros afirmação que o artigo 3º, uma vez que não tenha recebido nova redação, 
deva ser seguido tal qual se apresenta.
Na dúvida, o melhor que o corretor de imóveis pode fazer nesta situação de 
locação com prazo igual ou superior a 10 anos é requerer a vênia conjugal no 
contrato de locação, tanto para o locador quanto para o locatário.
Em resumo, os cônjuges das partes assinam o 
contrato juntamente com as partes, dando anu-
ência. Mas, não é muito comum encontrar con-
tratos de locação com prazo tão grande. Como 
mencionado anteriormente, o prazo mais comum 
é de 30 meses.
O contrato de locação pode ser ajustado por 
qualquer prazo. Mas, existem algumas diferenças 
para os contratos de locação com prazo inferior a 
30 meses.
Artigo 47 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Quando ajustada verbal-
mente ou por escrito e como prazo inferior a trinta 
meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorro-
ga-se automaticamente, por prazo indeterminado, 
somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de 
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário re-
lacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu côn-
juge ou companheiro, ou para uso residencial de as-
cendente ou descendente que não disponha, assim 
como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel resi-
dencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação 
licenciada ou para a realização de obras aprovadas 
pelo Poder Público, que aumentem a área construí-
da, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel 
for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 
cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapas-
sar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade de-
verá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o 
imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, 
outro de sua propriedade situado na mesma locali-
dade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já ti-
ver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da 
retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o re-
tomante deverá comprovar ser proprietário, pro-
missário comprador ou promissário cessionário, 
em caráter irrevogável, com imissão na posse 
do imóvel e título registrado junto à matrícula 
do mesmo.
Exemplo: Uma locação com prazo de 1 ano (12 
meses). Uma pessoa decidiu fazer um curso de pós-
-graduação em outra cidade e, por isso, aluga um 
imóvel para residir pelo tempo do curso. Apesar de 
terminado o curso, a pessoa decide fazer outro curso 
e, portanto, não desocupa o imóvel. O locador fica 
tranquilo quanto a isso e, portanto, não pede o imó-
vel. Portanto, o contrato foi automaticamente pror-
rogado por prazo indeterminado. Contudo, depois de 
10 meses da prorrogação (1 ano e 10 meses após a 
assinatura do contrato de locação), o locador, deseja 
reaver o imóvel. Este artigo 47 da Lei do Inquilinato 
lista as condições para que o imóvel possa ser reto-
mado neste caso.
A primeira condição (inciso I), cita o artigo 9º da Lei 
do Inquilinato: A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou 
contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do 
aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes deter-
minadas pelo Poder Público, que não possam ser nor-
malmente executadas com a permanência do locatário 
no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Retomando o exemplo do aluno da pós-gradua-
ção, o contrato de locação tinha prazo de 1 ano, foi 
prorrogado automaticamente, já se passaram 10 me-
ses e o locador somente poderá reaver seu imóvel na 
existência de uma dessas condições. Imaginando que:
1. o imóvel está em bom estado de conservação 
e, portanto, não necessite de reforma urgente;
2. que não há nenhuma demanda do Poder Público;
3. que o locatário paga o aluguel e tenha con-
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duta lícita;
4. que o imóvel não se tornará um hotel 
nem pensão;
5. que não haverá a extinção do contrato de tra-
balho do locatário, visto que neste exemplo, o locatá-
rio não trabalha, só estuda;
Então, o locador somente conseguirá reaver 
seu imóvel se provar a necessidade de uso como 
sua residência ou de um familiar próximo. Caso 
contrário, terá que esperar mais 3 anos e 2 me-
ses, para completar os 5 anos de vigência ininter-
rupta da locação.
Contratos de locação com prazo menor do que 30 meses, quando prorro-
gados automaticamente, para o locador reaver o imóvel, deverá apresentar a 
chamada Denuncia Cheia (também chamada de Denúncia Motivada), ou deverá 
entrar em acordo com o locatário.
A Denúncia Cheia é uma notificação extrajudicial 
entregue ao inquilino, por escrito, na qual se informa, 
obrigatoriamente, um motivo para reaver o imóvel. É 
importante que a notificação seja feita em duas vias, 
sendo uma entregue ao inquilino e a outra, assinada 
pelo inquilino, fica com o proprietário, como prova 
da entrega desse documento.
Se o motivo é uso próprio, então, assim que 
desocupado o imóvel, o proprietário deverá, de 
fato, residir no imóvel retomado, pelo menos, por 
algum tempo. Atualmente, militantes do direito 
entendem que esse tempo deva ser de, pelo me-
nos, 1 ano (12 meses), contínuos e ininterruptos. 
Do contrário, o locatário que teve que devolver 
o imóvel poderá ingressar com um processo ju-
dicial de indenização por fraude à legislação. O 
mesmo acontece nos casos de pedido para reaver 
o imóvel para uso do cônjuge, de ascendente ou 
de descendente.
Provavelmente, devido a essas diferenças há uma preferência de uso de con-
tratos de locação com prazo de 30 meses.
Artigo 46 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Nas locações ajustadas por 
escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, 
a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo esti-
pulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário conti-
nuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta 
dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorro-
gada a locação por prazo indeterminado, mantidas as 
demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá 
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o 
prazo de trinta dias para desocupação.
Perceba que no contrato de locação igual ou 
superior a 30 meses, a locação termina ao final do 
prazo, sem que haja a necessidade de notificação ou 
de aviso de encerramento do contrato. Basta que o 
locador solicite o imóvel ao locatário. Esta é a reto-
mada por Denúncia Vazia ou Denúncia Imotivada. O 
locatário também pode entregar o imóvel, sem que 
o locador possa negar, nem aplicar multa compensa-
tória ou pedir indenização.
Contudo, se o locatário permanecerno imóvel 
por mais de 30 dias após o encerramento do prazo 
do contrato de locação, o contrato é considerado, 
automaticamente, prorrogado nas suas mesmas 
condições, tornando-se o prazo indeterminado. 
Depois disso, se o locador quiser reaver o imóvel, 
deverá apresentar ao locatário o pedido com 30 
dias de antecedência para a sua desocupação. As-
sim como o locatário também poderá, voluntaria-
mente, entregar o imóvel e encerrar o contrato da 
mesma forma, ou seja, notificando o locador com 
30 dias de antecedência.
Artigo 408 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Incorre de pleno direito o devedor na cláusula 
penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a 
obrigação ou se constitua em mora.
Aquele que não cumprir a obrigação ou atrasar 
em cumpri-la poderá sofrer as sanções estabelecidas 
na cláusula penal do contrato de locação. O não com-
primento da obrigação poderá permitir a aplicação de 
multa compensatória e o atraso em multa moratória:
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- Multa compensatória: também conhecida por 
multa contratual, é estabelecida no contrato de loca-
ção na chamada cláusula penal. Multa compensató-
ria (multa contratual) não é multa moratória. A multa 
contratual se refere a uma indenização previamente 
estabelecida por perdas e danos no caso de descum-
primento parcial ou total das obrigações estabele-
cidas no contrato. Se o locatário estiver pagando os 
alugueis em dia, mas quiser devolver o imóvel antes 
do término do prazo do contrato, seria um exemplo 
de descumprimento daquilo que tenha sido estabe-
lecido no contrato tornando possível, portanto, a 
aplicação da multa compensatória.
- Multa moratória: se refere ao atraso no paga-
mento. O termo ‘mora’ quer dizer prolongamento 
de tempo, demora, adiamento ou ainda atraso de 
um pagamento.
Portanto, a multa compensatória tem caráter 
indenizatório, enquanto a multa moratória tem ca-
ráter punitivo.
Tanto a multa compensatória quanto a multa 
moratória são multas penais que representam san-
ções pecuniárias ou não, proveniente de infrações 
previstas em leis e em acordos (contratos de loca-
ção). O objetivo das cláusulas penais é assegurar que 
os prejuízos, ou pelo menos parte deles, sejam res-
sarcidos caso uma das partes não cumpra o contrato. 
Por isso que é fundamental que um contrato de loca-
ção tenha essas cláusulas penais.
Se cada uma destas multas tiver fundamento 
específico próprio, torna-se possível a cumulação 
das multas, ou seja, a aplicação de ambas conjunta-
mente. Mas, a cumulação só pode existir no caso de 
acumular a multa moratória com a multa compensa-
tória, uma vez que a finalidade e a natureza de cada 
uma se diferenciam e se estipulam em cláusulas pe-
nais respectivas. De maneira nenhuma pode haver 
dupla penalização para o mesmo fato, ou seja, não 
se cumula penalidades cujo objetivo seja o mesmo.
Cláusula penal moratória:
CÓDIGO CIVIL – Lei nº 10.406 de 2002 - Art. 406: 
Quando os juros moratórios não forem convencio-
nados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando 
provierem de determinação da lei, serão fixados se-
gundo a taxa que estiver em vigor para a mora do 
pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL – Lei nº 5.172, 
de 25 de outubro de 1966 - Art. 161: O crédito não 
integralmente pago no vencimento é acrescido de 
juros de mora, seja qual for o motivo determinante 
da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades 
cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de ga-
rantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.
§ 1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os 
juros de mora são calculados à taxa de um por cento 
ao mês.
LEI DE CRIMES CONTRA A ECONOMIA POPULAR 
– Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951 - Art. 4º: 
Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniá-
ria ou real, assim se considerando:
a) cobrar juros, comissões ou descontos percen-
tuais, sobre dívidas em dinheiro superiores à taxa 
permitida por lei; cobrar ágio superior à taxa oficial 
de câmbio, sobre quantia permutada por moeda es-
trangeira; ou, ainda, emprestar sob penhor que seja 
privativo de instituição oficial de crédito.
Discorrido sobre juros, vejamos a multa morató-
ria. O parágrafo primeiro do artigo 52 do Código de 
Defesa do Consumidor estabelece que as multas de 
mora decorrentes do inadimplemento de obrigações 
no seu termo não poderão ser superioras a dois por 
cento do valor da prestação. Contudo, esse limite 
não pode ser imposto à multa moratória quanto ao 
pagamento do aluguel num contrato de locação de 
imóvel urbano, visto que essa relação locatícia não é 
uma relação de consumo, sendo plenamente regida 
por lei específica, notadamente a Lei do Inquilinato.
Limite de multa moratória se estabelece pelo ar-
tigo 412 do Código Civil.
Artigo 412 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
O valor da cominação imposta na cláusula penal não 
pode exceder o da obrigação principal.
No caso da multa moratório referente ao aluguel, 
a obrigação principal é o próprio aluguel. Portanto, 
essa multa não poderia exceder o valor do aluguel.
Artigo 413 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo 
juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em 
parte, ou se o montante da penalidade for manifes-
tamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a 
finalidade do negócio.
A prática tem demonstrado que multas morató-
rias entre 10% e 20% são consideradas adequadas. 
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Para imóveis residenciais, é mais comum o uso de 
10% para a multa moratório do aluguel, enquanto 
que em imóveis comerciais a situação é mais especí-
fica para cada caso.
Em resumo, inquilino atrasou o aluguel, cobra-
-se multa de 10%, mais juros de 1% ao mês.
Cláusula penal compensatória:
Artigo 409 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: A cláusula penal estipulada conjuntamente 
com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-
-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma 
cláusula especial ou simplesmente à mora.
Portanto, a Cláusula Penal é uma prévia avalia-
ção das perdas e danos, já que servirá como prefixa-
ção dessas perdas e danos.
Artigo 410 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Quando se estipular a cláusula penal para o caso de 
total inadimplemento da obrigação, esta converter-
-se-á em alternativa a benefício do credor.
Somente após a ocorrência da violação da obri-
gação é que surge a figura deste credor e deste de-
vedor, de modo que o credor terá esta alternativa 
estabelecida pela cláusula penal, contudo, o devedor 
terá uma obrigação que não será facultativa. Se feita 
a escolha pelo credor de cobrar o que estabelece na 
cláusula penal, a opção se tornará irretratável. 
Ao credor é alternativa, ao devedor é obrigação!
Artigo 411 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Quando se estipular a cláusula penal para o 
caso de mora, ou em segurança especial de outra 
cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exi-
gir a satisfação da pena cominada, juntamente com o 
desempenho da obrigação principal.
Portanto, seja na aplicação de multa compensa-
tória ou moratória, o credor as tem como alternativa, 
mas, em havendo a sua aplicação, o devedor as terá 
como obrigação.
Artigo 412 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: O valor da cominação imposta na cláusula pe-
nal não pode exceder o da obrigação principal.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei do 
Inquilinato: Art. 4º Art. 4º Durante o prazo estipula-
do para a duração do contrato, não poderá o locador 
reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que esti-
pula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá 
devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional 
ao período de cumprimento do contrato, ou,na sua 
falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da 
multa se a devolução do imóvel decorrer de trans-
ferência, pelo seu empregador, privado ou público, 
para prestar serviços em localidades diversas daque-
la do início do contrato, e se notificar, por escrito, o 
locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de an-
tecedência.
Art. 54-A - § 2º Em caso de denúncia antecipa-
da do vínculo locatício pelo locatário, compromete-
-se este a cumprir a multa convencionada, que não 
excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a 
receber até o termo final da locação.
Portanto, se o locatário devolver o imóvel loca-
do, deverá pagar a mula compensatório referente à 
rescisão do contrato de locação, exceto se essa de-
volução for motivada pela transferência profissional 
para outra localidade, desde que o locatário notifi-
que o locador com antecedência de 30 dias.
Essa multa deverá ser proporcional e não poderá 
exceder a soma dos alugueis a receber até o final do 
prazo no contrato de locação.
Exemplo: Contrato de locação com prazo de 30 
meses, cujo aluguel seja de R$ 5.000,00. O contrato 
de locação contém cláusula penal referente à resci-
são contratual no valor equivalente a 3 alugueis. A 
multa será de R$ 15.000,00. Se o locatário permane-
ceu no imóvel por, por exemplo, 20 meses, faltando, 
então, 10 meses para o vencimento do prazo. Deve-
-se calcular a proporcionalidade dessa multa. Para 
isso, divide-se o valor da multa pelo prazo firmado 
em contrato. Se a multa é de R$ 15.000,00 e o prazo 
do contrato é de 30 meses, dividindo-se 15.000 por 
30, temos R$ 500,00. Esse é o valor proporcional da 
multa compensatória para cada mês. Multiplica-se 
esse valor pela quantidade de meses que o contrato 
não foi cumprido. Neste exemplo são 10 meses, já 
que o contrato de locação é de 30 meses e o loca-
tário cumpriu 20 meses. O resultado de R$ 500,00 
multiplicados por 10 meses é de R$ 5.000,00. Esta é 
a multa compensatória proporcional, conforme es-
tabelece a legislação, que o locador poderá cobrar 
do locatário por essa rescisão antecipada do contra-
to de locação.
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Dispensa de multa: Esta é uma estratégia muito 
utilizada para que o locador tenha as características 
de um contrato de locação com prazo igual ou supe-
rior a 30 meses, conforme o artigo 46 da Lei do In-
quilinato. Caso o locatário desejar devolver o imóvel 
antes de decorridos os 30 meses, na prática de mer-
cado, é comum que seja feito um contrato com prazo 
de 30 meses e que se dispense o locatário da multa 
compensatória em caso de rescisão após decorrido o 
prazo que esse locatário alegou que ficará no imóvel.
Exemplo: O locatário deseja devolver o imóvel 
após 1 ano. Então, o contrato terá o prazo de 30 me-
ses, mas, na cláusula penal, estará estabelecida a dis-
pensa da multa rescisória após 12 meses. Supondo 
que após decorridos os 12 meses, o locatário conti-
nue desejando permanecer no imóvel, nada precisa 
ser feito, pois o contrato tem prazo de 30 meses e, 
neste caso, sequer será considerada a prorrogação 
automática, pois o prazo estabelecido ainda não 
terminou. A prorrogação somente se caracterizaria 
após transcorridos os 30 meses. Por outro lado, ima-
ginemos o contrário. Suponha que depois de 6 me-
ses da data de assinatura desse contrato de locação 
o locatário desejar devolver o imóvel. Neste caso, a 
dispensa da multa seria após transcorridos 12 meses. 
Em sendo transcorridos apenas 6 meses, esse loca-
tário, terá que pagar a multa. Mas, temos aqui um 
potencial erro conceitual de interpretação legal que, 
muitas vezes, é cometido, principalmente pelos lo-
catários em casos similares. Ainda que a dispensa da 
multa se estabeleça após 12 meses, não significa que 
seu cálculo deva ser feito apenas sobre 12 meses, 
mas deve-se calcular a proporcionalidade do prazo 
do contrato que, nesse exemplo, é de 30 meses.
Exemplo com valores: Contrato de locação com 
prazo de 30 meses, cujo aluguel é de R$ 5.000,00 e 
a multa por rescisão tenha sido estipulada em R$ 
15.000,00, equivalente a 3 alugueis. Diferente do 
exemplo anterior, neste exemplo, na cláusula penal, 
está estabelecido que o locatário está dispensado 
dessa multa após decorridos 12 meses. Se o loca-
tário rescindir o contrato de locação após decorri-
dos 6 meses, então, ele não estará dispensado da 
multa, a qual será calculada proporcionalmente ao 
prazo total da locação, que é de 30 meses. Se a mul-
ta é de R$ 15.000,00 e o prazo do contrato é de 30 
meses, divide-se R$ 15.000,00 por 30 e temos o va-
lor de R$ 500,00, que é o valor proporcional da mul-
ta para cada mês do contrato. Agora, multiplica-se 
o valor proporcional da multa pela quantidade de 
meses que o contrato não foi cumprido. Mas aten-
ção! Não é para multiplicar esse valor pelo tempo 
não cumprido até o prazo em que a multa passa a 
ser dispensada, mas sim pela quantidade de meses 
que o contrato, como um todo, não foi cumprido. 
Estamos falando de um contrato de 30 meses. O 
locatário somente passaria a estar dispensado da 
multa se ficar no imóvel por, pelo menos, 12 meses. 
Mas, estamos considerando que o locatário tenha 
permanecido no imóvel por apenas 6 meses. Por-
tanto, ele não estará dispensado da multa. O cál-
culo da multa não muda. A única coisa que muda é 
se o locatário estará ou não dispensado dela. Por-
tanto, neste caso, multiplicamos R$ 500,00 (valor da 
multa proporcional por cada mês do contrato intei-
ro) pela quantidade de meses que o locatário não 
cumprirá se devolver o imóvel no final do 6º mês 
de vigência do contrato. Então, 30 meses, menos 6 
meses, são 24 meses. Os R$ 500,00 multiplicados 
pelos 24 meses, resulta em R$ 12.000,00. Este é o 
valor da multa, neste caso. Caso o locatário tenha 
permanecido no imóvel por 10 meses, igualmente 
não estaria dispensado da multa, já que a dispen-
sa somente se aplicaria após decorridos 12 meses. 
Neste caso, ainda faltarão 20 meses para o término 
do contrato. Portanto, multiplicamos R$ 500,00 por 
20. O resultado é a multa de rescisão, a qual será de 
R$ 10.000,00. Veja que, neste caso, o valor da multa 
é exatamente igual ao valor dos 2 alugueis. Coinci-
dentemente, faltam 2 meses para que o inquilino 
superasse o prazo de 12 meses e fosse dispensado 
da multa. Financeiramente falando, se considerar-
mos apenas o valor do aluguel, ignorando possíveis 
valores de condomínio ou de outras taxas que pos-
sam existir, estaríamos diante de uma situação em 
que, para o locatário, tanto faz devolver o imóvel ao 
final do décimo mês, pagar a multa e parar de pagar 
o aluguel, ou ficar com imóvel por mais 2 meses, 
pagar o aluguel de 2 meses e devolver o imóvel ao 
final de 12 meses, sendo dispensado da multa. Se 
o aluguel é de R$ 5.000,00, em ambos os casos ele 
terá que pagar R$ 10.000,00.
Artigo 413 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: A penalidade deve ser reduzida equitativa-
mente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido 
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade 
for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a 
natureza e a finalidade do negócio.
O propósito das cláusulas penais, como já vimos, 
é o de basicamente fazer cumprir a obrigação, punir 
o inadimplemento e ressarcir perdas e danos. Por-
tanto, se o valor previamente estipulado no contrato 
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de locação quanto à penalidade for, de fato, exage-
rado quanto ao objetivo da penalidade, então, o juiz 
poderá reduzir esse valor. Assim como o juiz poderá 
igualmente descontar valores proporcionais àquilo 
que tenha sido, eventualmente, cumprido.
Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
Art. 414. Sendo indivisível a obrigação, todos os 
devedores,