Apostila curso Locacao e Adm Imoveis

Prévia do material em texto

LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS
CURSO
EAD
LOCAÇÃO E
ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS
LOCAÇÃO E
ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS
LOCAÇÃO E
ADMINISTRAÇÃO
DE IMÓVEIS
2 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
INTRODUÇÃO
O contrato imobiliário mais celebrado no Brasil é o de locação de imóvel urbano.
Os procedimentos pertinentes à locação estão dispostos na Lei nº 8.245 de 18 de outubro de 1991, co-
mumente conhecida por “Lei do Inquilinato”.
A Lei do Inquilinato, ao longo do tempo sofreu algumas alterações por inserções realizadas pela Lei 
nº 10.931 de 2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias e pela Lei nº 
11.196 de 2005, que altera dispositivos sobre os fundos de investimento para garantia de locação imobiliária. 
Os artigos 53 e 63 da Lei do Inquilinato também receberam nova redação pela Lei nº 9.256 de 1996; e para 
aperfeiçoar as regras e procedimentos sobre locação de imóvel urbano, a Lei do Inquilinato recebeu nova 
redação pela Lei nº 12.112 de 2009. Por fim, a Lei nº 12.744 de 2012 incrementou a Lei do Inquilinato para 
dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada. Esses são os contratos conhecidos por “built 
to suit”.
No passado, em 1934 foi emitido um decreto regulando aspectos da locação e em 1979 foi emitida uma 
Lei do Inquilinato, que recebeu nova redação em 1985 e em janeiro de 1991. Mas foi em outubro de 1991 
que surge a Lei do Inquilinato atualmente vigente. Ainda que se fizessem contratos de locação há séculos no 
Brasil, foi somente a partir de 1934 que os legisladores entenderam a necessidade de legislar a tal respeito e 
foi em 1991 que essa Lei ficou mais ampla e abrangente para a realidade atual.
Locatário é aquele que usufrui da posse de um imóvel cedida pelo locador
Muitas vezes nos valemos daquilo que estiver estabelecido no Código Civil e no Có-
digo de Processo Civil, conforme estabelece o artigo 79 da própria Lei do Inquilinato.
IMPORTANTE!
Qual parte pode usar os serviços de um corretor 
de imóveis?
O corretor de imóveis pode ser contratado por 
qualquer uma dessas partes. Na verdade, quando 
uma dessas partes contrata um corretor de imóveis, 
compete a ele buscar a outra parte. Esse é o prin-
Conteúdo da apostila: Serão abordados os ele-
mentos fundamentais da locação, seja no que diz 
respeito ao que importa para uma intermediação, 
seja ao que importa para a administração de con-
tratos de locação, o que comumente é chamado no 
mercado de administração imobiliária ou administra-
ção de imóveis.
Em se tratando de locação, tudo começa na cap-
tação do imóvel e do cliente.
Uma vez que a locação de um imóvel obrigato-
riamente envolva duas partes, o Locador e o Locatá-
rio, para que haja essa transação sendo intermedia-
da pelo Corretor de Imóveis, é necessária a obtenção 
dessas duas partes, bem como a celebração de um 
contrato. O Locador é aquele que detém o direito de 
dispor de um imóvel.
Locador é aquele que detém o direito de dispor 
de um imóvel
Na maioria das vezes, o locador é o próprio 
proprietário.
cípio da intermediação. Somente na concretização 
dessa intermediação do contrato de locação é que 
o corretor de imóveis terá o direito aos seus honorá-
rios. Caso o corretor de imóveis esteja atuando numa 
imobiliária, é nesse momento que a imobiliária terá 
direito ao seu faturamento.
3Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Quem pode ser locador?
Na maioria das vezes, o locador é o proprietário 
do imóvel, mas nem sempre é assim. Eventualmente, 
quem tem o direito de dispor do imóvel não é o pro-
prietário, mas sim um usufrutuário.
Usufrutuário é quem usufrui algo ou usufrui de 
algo. É quem tem o direito dos frutos. No mercado 
imobiliário, é quem usufrui do imóvel, ou seja, quem 
tem o direito daquilo que provém desse imóvel. Nes-
te caso, a propriedade do imóvel continua sendo do 
seu proprietário, mas quem o usufrui pode ser outra 
pessoa a quem esse proprietário transmitiu o direito. 
Essa outra pessoa é o usufrutuário.
Ao captar um imóvel para ser locado, é impor-
tante verificar quem tem o direito de ser seu locador. 
Caso contrário, teremos problemas na celebração do 
contrato de locação.
Deve-se Captar Imóvel Urbano!
Contrato de locação de imóvel urbano so-
mente pode ser celebrado com imóveis que te-
nham destinação urbana. Para efeito da Lei nº 
8.245 de 1991, imóvel urbano é aquele que tenha 
o seu uso em conformidade com a vida urbana 
e as necessidades urbanas, seja para residência, 
comércio ou indústria. A destinação que se dá ao 
imóvel é que determina sua urbanidade. O imó-
vel que seja destinado às atividades rurais, como 
plantação ou criação de animais, por exemplo, 
mesmo que esteja dentro do perímetro urbano 
das cidades não se sujeitam às regras da Lei nº 
8.245 de 1991, mas, ao Código Civil e legislações 
específicas, como o Estatuto da Terra, por exem-
plo. Isso tem que ficar bem claro!
A Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 dispõe 
especificamente sobre as LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS 
URBANOS e os procedimentos a elas pertinentes.
Então, captar o imóvel, exige verificar se o imó-
vel, para o nosso contexto, seja um imóvel urbano, 
captar o locador, exige verificar se a pessoa de nosso 
contato tenha o direito de locar esse imóvel.
Quem pode ser Locatário?
Essencialmente devemos verificar se a pessoa 
tem condições de honrar com o valor do aluguel. 
Simples assim.
Cuidados: Existem alguns cuidados que devem ser tomados no processo da captação para que, futu-
ramente, não apareçam surpresas desagradáveis. E são cuidados que devem ser tomados já nesse mo-
mento de captação que podem evitar problemas tanto na celebração do contrato de locação, quanto no 
andamento dessa locação. Há de ser claro quem pode ser locador; quem pode ser locatário; e que imóvel 
pode ser locado.
Em resumo, de forma bem simplista, em se tratando de locação de imóveis urbanos, 
faz-se necessário ter:
• um imóvel urbano, que se destine à residência, comércio ou indústria;
• um locador, sendo aquele que tenha o direito de dispor desse imóvel;
• um locatário com condições de honrar com o pagamento do aluguel;
• um contrato de locação que estabelece essencialmente a obrigação do locador 
ceder o imóvel para uso e gozo do locatário, o qual, por sua vez, tem a obrigação de 
honrar com uma retribuição, ou seja, o aluguel.
O Corretor de Imóveis atua como intermedia-
dor de todo esse processo e, para tanto, é essencial 
que tenha conhecimento da legislação sobre:
• Diferença entre Locação e Empréstimo
• Obrigações do Locador e do Locatário
• Locação, Sublocação e Cessão do imóvel a terceiros
• O Aluguel
• O Prazo da Locação e as multas
• Garantias Locatícias
• Inadimplência do locatário e Ações de Despejo
• Análise do locatário
• Vistoria antes, durante e depois da locação
• Locação não residencial
• Contrato “built to suit” - locação com construção 
ajustada
• Ação Renovatória
• Locação para temporada
• Ação Revisional de Aluguel
• Ação de Despejo
4 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Definição jurídica do que é uma locação: O as-
sunto é tratado pela Lei do Inquilinato. Contudo, a 
locação de imóvel urbano também está prevista no 
Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002, em especial em 
seu Capítulo 5 que trata da locação de coisas, o qual 
se estende do artigo 565 ao artigo 578. A definição 
de locação está clara no artigo 565.
Artigo 565 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Na locação de coisas, uma das partes se obriga a ceder 
à outra, por tempo determinado ou não, o uso e gozo 
de coisa não fungível, mediante certa retribuição.
Juridicamente, uma locação é a cessão deuso e 
gozo de coisa não fungível, por tempo determinado 
ou não, mediante certa retribuição.
Entendendo: A palavra “coisa” que é usada no 
sentido de expressar tudo aquilo que exista, seja de 
forma real ou abstrata, mas que possa ser alvo de 
apropriação, ou seja, que alguém possa ter. No nosso 
caso, estamos falando dos bens imóveis, sejam edifi-
cados ou apenas terrenos. “Fungível” quer dizer um 
bem móvel que se gasta pela utilização e que pode 
ser substituído por outro de mesma espécie ou mes-
ma natureza. Se fungível é um bem móvel, então, 
não fungível é um bem imóvel. E quanto à “certa re-
tribuição”, quer-se dizer a contrapartida que é dada 
pelo uso dessa coisa. No caso de locação de imóveis 
o mais comum é o aluguel em forma pecuniária, ou 
seja, em dinheiro.
Então, no mercado imobiliário, Locação de imó-
vel urbano é a entrega do direito de uso de um bem 
imóvel urbano, temporariamente, por prazo deter-
minado ou não, mediante o pagamento de aluguel.
Se o bem for entregue, mas não houver essa con-
traprestação, ou seja, sem que haja a necessidade do 
pagamento do aluguel, então não estaríamos falando 
de contrato de locação, mas sim de um contrato de 
comodato ou ainda outra espécie de contrato, mas 
que não seria de locação.
Qual a diferença entre locação e empréstimo?
Artigo 579 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
O comodato é o empréstimo gratuito de coisas não 
fungíveis. Perfaz-se com a tradição do objeto.
A Locação exige uma retribuição e o Comodato não.
O Código Civil estabelece que no comodato 
perfaz-se com a tradição do objeto. O termo “tra-
dição” é a ação ou efeito de transmitir, de fazer 
uma transferência. Portanto dizer que o comodato 
perfaz-se com a tradição do objeto, significa dizer 
que há a necessidade de que haja a entrega efetiva 
da coisa emprestada.
Então, em ambos os casos, na locação ou no co-
modato, a coisa infungível deve ser efetivamente en-
tregue à outra pessoa, num dos casos mediante uma 
retribuição e no outro caso gratuitamente.
Diferença entre Locação e Empréstimo
Na Locação:
• Quem cede o bem é o Locador;
• Quem recebe o bem para o uso é 
o Locatário.
No Comodato:
• Quem cede o bem é o Comodante;
• Quem recebe o bem para o uso é 
o Comodatário.
Artigo 585 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Se duas ou mais pessoas forem simultane-
amente comodatárias de uma coisa, ficarão soli-
dariamente responsáveis para com o comodante.
Então podemos ter quantos comodatários a si-
tuação pedir. Num comodato de um imóvel, por 
exemplo, podemos ter um casal como comoda-
tários, de modo que ambos os cônjuges assinam 
como comodatários e, conjuntamente, são respon-
sáveis para com aquele que empresta esse imóvel, 
ou seja, o comodante.
O Código Civil apresenta apenas 7 artigos acerca 
do comodato, do artigo 579 ao artigo 585.
Nós já vimos o primeiro e o último artigos. Veja-
mos os demais.
Artigo 580 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Os tutores, curadores e em geral todos os administrado-
res de bens alheios não poderão dar em comodato, sem 
autorização especial, os bens confiados à sua guarda.
5Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Portanto, para aquele que administra o bem de 
outra pessoa somente poderá celebrar um contrato 
de comodato desse bem, se for autorizado. Sem essa 
autorização, não se pode fazer isso.
Segundo o Código Civil, tutor, em resumo, é 
aquele que se responsabiliza pelo tutelado. Tutelado 
é uma pessoa menor de idade que, segundo o arti-
go 1.728 tenha seus pais falecidos, julgados ausentes 
ou que perderam o poder familiar. Segundo os arti-
gos 1.740 e 1.741 o tutor deve dirigir ao tutelado a 
educação, deve defendê-lo e prestar-lhe alimentos, 
assim como administrar os bens do tutelado, em pro-
veito do tutelado.
Já o Curador é a pessoa que, segundo os limites 
determinados jurídica e legalmente, cuide dos inte-
resses de alguém que não possa licitamente adminis-
trá-los. Isso inclui administrar-lhe os bens.
Portanto, tanto o curador quanto o tutor admi-
nistram os bens de outra pessoa. Ambos adminis-
tram bens de outra pessoa e somente poderiam ser 
comodantes ou tornar essa outra pessoa um como-
dante se tiverem autorização especial para tanto.
Artigo 581 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Se o comodato não tiver prazo convencional, 
presumir-se-lhe-á o necessário para o uso concedi-
do; não podendo o comodante, salvo necessidade 
imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz, suspen-
der o uso e gozo da coisa emprestada, antes de findo 
o prazo convencional, ou o que se determine pelo 
uso outorgado.
O prazo do comodato, portanto, é aquele que 
for especificado no contrato de comodato. Mas se 
isso não for especificado, então, o prazo do como-
dato é aquele que seja necessário para o completo 
uso daquilo que tenha sido emprestado. O contrato 
de comodato não é solene, ou seja, não exige esta 
ou aquela formalidade legal, podendo, portanto, ser 
redigido de forma livre. Assim sendo, poderia, até 
mesmo, ser feito oralmente. Contudo, por cautela, 
obviamente é conveniente que seja estipulado por 
escrito. Supondo, então, apenas como exemplo, que 
num contrato de comodato, esteja estabelecido que 
o presente contrato tem como OBJETO, a transferên-
cia, pelo COMODANTE ao COMODATÁRIO, dos direi-
tos de uso e gozo do imóvel residencial X, o qual de-
verá ser utilizado para o fim específico de residência 
do comodatário pelo prazo que vigorar seus estudos 
em curso de Pós-graduação. Supondo ainda que, por 
zelo, o contrato ainda estabeleça que, expirado tal 
prazo, o imóvel deve ser entregue pelo comodatário 
ao comodante nas mesmas condições às quais foi re-
cebido, e mais uma série de outras cláusulas.
O imóvel objeto do comodato deve ser usado 
como residência do comodatário pelo prazo que vi-
gorar seus estudos em curso de Pós-graduação. Isso 
significa que, neste exemplo, apenas para ilustrar o 
conceito, dispensando quaisquer outros dispositivos 
jurídicos e eventuais interpretações, se o comodatá-
rio terminar um curso de pós-graduação e imediata-
mente iniciar outro curso também de pós-graduação, 
os seus estudos em curso de Pós-graduação continu-
am vigentes e, portanto, o contrato também. O co-
modante não pode suspender o uso e gozo da coisa 
emprestada antes de terminado o prazo determi-
nado de seu uso, a não ser que o comodante tenha 
alguma necessidade imprevista e urgente, mas se, e 
somente se, reconhecida pelo juiz.
Artigo 582 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: O comodatário é obrigado a conservar, como 
se sua própria fora, a coisa emprestada, não podendo 
usá-la senão de acordo com o contrato ou a natureza 
dela, sob pena de responder por perdas e danos. O 
comodatário constituído em mora, além de por ela 
responder, pagará, até restituí-la, o aluguel da coisa 
que for arbitrado pelo comodante.
Este artigo estabelece 4 coisas bem interessan-
tes a favor do comodante:
1. O comodatário é obrigado a conservar o que 
lhe foi emprestado, nas mesmas condições de como 
essa a coisa fosse sua.
2. O comodatário somente pode usar o que lhe 
foi emprestado de acordo com o contrato ou com a 
especificidade da sua natureza.
3. Se o comodatário usar o que lhe foi empres-
tado de forma diferente da estabelecida no contra-
to ou de forma distinta da natureza daquilo que lhe 
foi emprestado, sofrerá a pena de responder por 
perdas e danos.
4. O comodatário constituído em mora, ou seja, 
para o período de tempo que se prolongar após o 
prazo de encerramento do comodato, sem que tenha 
devolvido ao comodante o que lhe foi emprestado, 
então, continua respondendo por ela e deverá pagar 
aluguel ao comodante até o momento que lhe res-
tituir o que lhe foi emprestado. Esse aluguel deverá 
ser arbitrado pelo comodante e, portanto, sempre se 
sugere que seja estabelecido no contrato de como-
6 Todos os direitos reservados.É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
dato como uma cláusula de penalidade.
Mas não confunda! Supondo um contrato de co-
modato de um imóvel, se o prazo do comodato expi-
rar e o comodatário não devolver o imóvel ao como-
dante, esse contrato NÃO se tornar um contrato de 
aluguel. Ainda que a situação possa se assemelhar, o 
aluguel num contrato de locação, é uma retribuição 
pelo uso e gozo da coisa que foi cedida, enquanto 
que no comodato trata-se de uma penalidade autên-
tica, uma vez que o prazo de uso do imóvel já expi-
rou. A natureza do aluguel pela mora no comodato é 
de coagir o comodatário a restituir a coisa empresta-
da dentro do prazo, ou o mais rapidamente possível. 
Outra diferença importante é que no contrato de lo-
cação, o valor do aluguel deve ser estabelecido antes 
do início da locação e deve ser aceito pelo locatário, 
enquanto que no comodato, o valor do aluguel pela 
mora será estipulado pelo comodante, de maneira 
unilateral, podendo, até mesmo, vir a ocorrer após a 
recusa do comodatário em restituir o bem empresta-
do, não havendo obrigação de estabelecer o valor do 
aluguel de mora no contrato de comodato. Isso pode 
ser definido depois.
Mas, o comodante não define o valor que qui-
ser. O comodante é quem arbitra o valor, mas deve 
respeitar os princípios da boa-fé e evitar o abuso de 
direito, ainda que se mantenha o objetivo de ser esse 
aluguel uma pena ao comodatário. 
Superior Tribunal de Justiça – Informativo de Jurisprudência nº 504
Período: 10 a 19 de setembro de 2012
TERCEIRA TURMA
DIREITO CIVIL.
CONTRATO DE COMODATO.
ALUGUEL-PENA EM RAZÃO DE MORA NA RESTITUIÇÃO.
O comodante pode fixar aluguel de forma unilateral em caso de mora do 
comodatário na restituição da coisa emprestada, desde que em montante não 
superior ao dobro do valor de mercado. O art. 582, 2ª parte, do CC dispõe que 
o comodatário constituído em mora, além de por ela responder, pagará, até 
restituir a coisa, o aluguel que for arbitrado pelo comodante. A natureza desse 
aluguel é de uma autêntica pena privada, e não de indenização pela ocupação 
indevida do imóvel emprestado. O objetivo central do aluguel não é transmudar o 
comodato em contrato de locação, mas sim coagir o comodatário a restituir o mais 
rapidamente possível a coisa emprestada, que indevidamente não foi devolvida no 
prazo legal. O arbitramento do aluguel-pena não pode ser feito de forma abusiva, 
devendo respeito aos princípios da boa-fé objetiva (art. 422/CC), da vedação ao 
enriquecimento sem causa e do repúdio ao abuso de direito (art. 187/CC). Havendo 
arbitramento em valor exagerado, poderá ser objeto de controle judicial, com 
eventual aplicação analógica da regra do parágrafo único do art. 575 do CC, que, no 
aluguel-pena fixado pelo locador, confere ao juiz a faculdade de redução quando 
o valor arbitrado se mostre manifestamente excessivo ou abusivo. Para não se 
caracterizar como abusivo, o montante do aluguel-pena não pode ser superior ao 
dobro da média do mercado, considerando que não deve servir de meio para o 
enriquecimento injustificado do comodante.
RECURSO ESPECIAL 1.175.848-PR, Relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, julga-
do em 18/9/2012.
7Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Portanto, fica estabelecido que o comodante ar-
bitra o valor do aluguel em caso de mora do como-
datário na restituição daquilo que lhe foi empresta-
do, até o valor máximo do que seja o dobro do valor 
de mercado.
Artigo 583 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Se, correndo risco o objeto do comodato jun-
tamente com outros do comodatário, antepuser este 
a salvação dos seus abandonando o do comodante, 
responderá pelo dano ocorrido, ainda que se possa 
atribuir a caso fortuito, ou força maior.
Este artigo estabelece o que acontece no caso de 
haver algum risco, mas atribui uma situação especí-
fica, que é um risco a um conjunto de coisas com-
posto pelo objeto do comodato, que no nosso caso 
é o imóvel, e outros bens quaisquer do comodatário. 
A isso, temos uma condição que é especificamente 
se o comodatário antepuser a salvação dos seus, ou 
seja, se ele antecipadamente salvar os seus bens, se 
ele prioritariamente conservar ou preservar os seus 
bens, abandonando o bem do comodante, ou seja, 
deixando de preservar o imóvel, por exemplo. Se isso 
acontecer, então, o comodatário responderá pelo 
dano ocorrido com o objeto do comodato, no nosso 
exemplo, como o imóvel. E essa responsabilidade se 
mantém mesmo que o comodatário alegue que o que 
aconteceu foi um caso fortuito ou de força maior. Um 
caso fortuito ou de força maior existe quando uma 
determinada ação gera consequências ou efeitos que 
sejam imprevisíveis, impossíveis de impedir ou mes-
mo inevitáveis. E mesmo nesses casos, o comodatá-
rio que resguardar seus bens em detrimento do bem 
objeto do comodato, é responsabilizado pelo dano 
no objeto do comodato.
Artigo 584 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: O comodatário não poderá jamais recobrar do 
comodante as despesas feitas com o uso e gozo da 
coisa emprestada.
Importa destacar o uso do termo “jamais”, ou 
seja, nunca, de maneira nenhuma, em nenhuma cir-
cunstância. Portanto, é terminantemente vedado ao 
comodatário recobrar do comodante as despesas fei-
tas com o uso e gozo da coisa emprestada.
4 hipóteses em que o contrato de comodato 
se encerra:
1. Em decorrência do término do prazo contra-
tual. Se o contrato não tem prazo definido, como vi-
mos, fica entendido que o prazo termina quando se 
encerrar o período de utilização da coisa emprestada 
para o fim que tenha sido acordado.
2. Pela resolução do contrato feita pelo como-
dante em decorrência de quebra de cláusula contra-
tual. Neste caso, destaca-se, como exemplo, o uso 
inadequado do bem por parte do comodatário.
3. Por sentença do juiz, a pedido do comodante, 
quando provada a necessidade urgente, prevista no 
artigo 581 do Código Civil.
4. Na ocorrência de morte do comodatário no 
caso em que a coisa emprestada era para seu uso 
exclusivo e pessoal, de modo que não se repassa 
aos herdeiros.
Obrigações do Locador e do Locatário
As principais obrigações do locador estão lista-
das, enquanto deveres, no artigo 22 da Lei do Inquili-
nato, enquanto que os deveres do locatário estão no 
artigo seguinte da mesma lei, o artigo 23. Vejamos 
uma de cada vez.
Artigo 22 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato
O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em es-
tado de servir ao uso a que se destina;
II - garantir, durante o tempo da locação, o uso 
pacífico do imóvel locado;
III - manter, durante a locação, a forma e o desti-
no do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores 
à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, des-
crição minuciosa do estado do imóvel, quando de 
sua entrega, com expressa referência aos eventuais 
defeitos existentes;
VI - fornecer ao locatário recibo discriminado 
das importâncias por este pagas, vedada a quita-
ção genérica;
VII - pagar as taxas de administração imobiliária, 
se houver, e de intermediações, nestas compreendi-
das as despesas necessárias à aferição da idoneidade 
do pretendente ou de seu fiador;
VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio 
8 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
de seguro complementar contrafogo, que incidam ou 
venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição ex-
pressa em contrário no contrato;
IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os 
comprovantes relativos às parcelas que estejam sen-
do exigidas;
X - pagar as despesas extraordinárias de 
condomínio.
Parágrafo único.Por despesas extraordinárias 
de condomínio se entendem aquelas que não se re-
firam aos gastos rotineiros de manutenção do edifí-
cio, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interes-
sem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aera-
ção e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habi-
tabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias 
pela dispensa de empregados, ocorridas em data an-
terior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de 
incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de es-
porte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas par-
tes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Obrigações comumente repassadas aos corre-
tores de imóveis e/ou imobiliárias: Se a locação es-
tiver sendo administrada por um corretor de imóveis 
ou uma imobiliária, algumas dessas obrigações, nor-
malmente, ficam a cargo deles, ao invés de o locador 
ter que fazê-las. Os deveres do locador que, comu-
mente, são transferidos à imobiliária ou ao corretor 
de imóveis que administre a sua locação, são os lista-
dos nos incisos 5, 6 e 9, ou seja, fornecer ao locatá-
rio descrição do estado do imóvel, a qual é resultan-
te da vistoria do imóvel, assunto que abordaremos 
mais adiante; fornecer ao locatário recibo dos seus 
pagamentos; e exibir ao locatário os comprovantes 
daquilo que se esteja cobrando. Existem situações 
em que o inciso 10 também fica a carga da imobili-
ária ou corretor de imóveis, que se refere a pagar as 
despesas extraordinárias de condomínio. Essa é uma 
questão que pode ser livremente pactuada entre o 
locador e quem vai administrar sua locação, seja a 
imobiliária ou o corretor de imóveis. Essa relação se 
estabelece por um contrato de prestação de serviço, 
que tem como objeto a administração da locação do 
imóvel locado. Nesse contrato, deve-se estabelecer 
os direitos e deveres de cada parte, sendo que a imo-
biliária ou o corretor de imóveis é a parte contratada e 
o locador é a parte contratante. Numa administração 
de locação, o locatário realiza o pagamento do aluguel 
a esse contratado, ou seja, ao corretor de imóveis ou 
imobiliária, e do valor pago de aluguel, esse contrata-
do retém um percentual referente aos seus honorários 
e repassa o restante do valor ao locador. Dessa forma, 
se for pactuado que o contratado realize os pagamen-
tos das despesas extraordinárias de condomínio, en-
tão quando estas existirem, a imobiliária ou corretor 
de imóveis deverá reter os seus honorários calculados 
percentualmente sobre o valor bruto do aluguel, do 
saldo pagará essas despesas e o restante repassará 
ao locador. Mas se fora assim, deverá sempre prestar 
contas ao locador de que estiver sendo pago.
Artigo 23 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato
O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos 
da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no 
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil 
do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quan-
do outro local não tiver sido indicado no contrato;
II - servir-se do imóvel para o uso convenciona-
do ou presumido, compatível com a natureza deste e 
com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o 
mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado 
em que o recebeu, salvo as deteriorações decorren-
tes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do lo-
cador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja 
reparação a este incumba, bem como as eventuais 
turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos ve-
rificados no imóvel, ou nas suas instalações, provo-
cadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes 
ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa 
do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito 
do locador;
VII - entregar imediatamente ao locador os do-
cumentos de cobrança de tributos e encargos con-
dominiais, bem como qualquer intimação, multa ou 
exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a 
ele, locatário;
VIII - pagar as despesas de telefone e de consu-
mo de força, luz e gás, água e esgoto;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador 
ou por seu mandatário, mediante combinação pré-
via de dia e hora, bem como admitir que seja o 
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hi-
9Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
pótese prevista no art. 27;
X - cumprir integralmente a convenção de con-
domínio e os regulamentos internos;
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se 
entendem as necessárias à administração respec-
tiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições pre-
videnciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das 
áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações 
e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e 
equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de 
segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e 
equipamentos de uso comum destinados à prática 
de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, 
porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instala-
ções elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a 
período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou par-
cialmente utilizado no custeio ou complementação 
das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo 
se referentes a período anterior ao início da locação.
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento 
das despesas referidas no parágrafo anterior, desde 
que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio 
mensal, podendo exigir a qualquer tempo a compro-
vação das mesmas.
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliá-
rias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os 
locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas 
referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.
Deveres comumente repassadas aos correto-
res de imóveis e/ou imobiliárias: Nesse artigo 23 
da Lei do Inquilinato, os incisos 1, 4 e 7 listam de-
veres que o locatário tem junto ao locador e que, 
normalmente, acaba sendo estabelecido no contra-
to de locação que deverá tê-lo junto à imobiliária ou 
ao corretor de imóveis, ou seja, ao administrador 
da locação. Portanto, o pagamento do aluguel que 
deve ser feito ao locador, poderá ser definido que 
seja feito ao administrador da locação para que este, 
depois de retidos seus honorários, faça o repasse ao 
locador. A notificação quanto a necessidade de re-
parações que deve ser feita ao locador, também po-
derá se estabelecer que seja feito ao administrador 
da locação. Assim como a entrega dos documentos 
listados no inciso 7, que deveria ser feita ao locador 
também poderá figurar no contrato de locação que 
seja feita ao administrador da locação. O inciso 9 
desse artigo 23 da Lei do Inquilinato, que obriga o 
locatário a permitir a vistoria do imóvel pelo loca-
dor ou seu mandatário, também estabelece que o 
locatário deve ainda permitir a vistoria de terceiros, 
especificamente no caso descrito no artigo 27 (que 
aborda a situação em que o proprietário do imóvel 
locado oferece esse mesmo imóvel à venda, duran-
te a vigência do contrato de locação).
Locação, Sublocação e Cessão do imóvel a terceiros
SUBLOCAÇÃO
A Lei nº 8.245 de 1991, a Lei do Inquilinato, ape-
sar de estabelecer na Seção 2 um total de 3 artigos 
referentes às sublocações, não estabelece uma defi-
nição específica sobre o que seria a sublocação. Con-
clui-se, portanto, que os legisladores entendem que 
esse termoé autoexplicativo.
Portanto, sublocação é o ato ou efeito de sublo-
car, ou seja, de alugar a terceiro.
O locador é uma parte, o locatário é a segunda 
parte e quando este aluga para outra parte, um ter-
ceiro. Esse terceiro é um sublocatário.
A sublocação ocorre quando o inquilino de um 
imóvel aluga esse imóvel para outra pessoa.
É considerado sublocação quando o locatário de 
um imóvel aluga, para um terceiro, o imóvel INTEIRO 
ou ainda PARTE DELE.
Numa relação jurídica de sublocação, o subloca-
tário passa a ter encargos como subaluguel, condo-
mínio, ou parte dele, entre outros encargos, tal qual 
na locação, a critério do sublocador.
Artigo 21 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: O aluguel da sublocação 
não poderá exceder o da locação; nas habitações co-
letivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não po-
derá ser superior ao dobro do valor da locação.
10 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Portanto, quando o locatário subloca o imóvel, ele 
passa a ser um sublocador e o seu inquilino é o sublo-
catário. O valor que o sublocatário pagará de subalu-
guel poderá ser o valor que o sublocador estabelecer, 
sendo que o limite superior, o teto, é o valor que esse 
sublocador paga de aluguel enquanto locatário. Já no 
caso das habitações coletivas multifamiliares, a soma 
dos subalugueis poderá ser de, no máximo, o valor 
equivalente ao dobro do valor da locação.
Habitação coletiva: a habitação destinada ao 
uso residencial de um grupo de pessoas ligadas por 
interesses diversos que não necessariamente sejam 
laços familiares. Daí o termo habitação coletiva mul-
tifamiliar. Portanto, quando um imóvel é subdividido 
em áreas para utilização por diversas famílias, temos 
uma habitação coletiva multifamiliar. São exemplos 
os cortiços, ou casas de cômodos, assim como as 
pensões e hospedaria, desde que ocupados.
Em resumo, sendo um imóvel locado, temos o 
locador e o locatário. O locatário se torna subloca-
dor e teremos um sublocatário, assim como tere-
mos um subaluguel.
Parte Cedente
Quem cede o imóvel ao outro
Parte Cessionária
Quem obtém o direito de uso e gozo do imóvel
LOCADOR LOCATÁRIO
SUBLOCADOR SUBLOCATÁRIO
Contrato de
LOCAÇÃO
Contrato de
SUBLOCAÇÃO
CESSÃO DA LOCAÇÃO
Artigo 13 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: A cessão da locação, a su-
blocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcial-
mente, dependem do consentimento prévio e escrito 
do locador.
§ 1º Não se presume o consentimento pela sim-
ples demora do locador em manifestar formalmente 
a sua oposição.
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatá-
rio, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, 
o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar 
formalmente a sua oposição.
Lembrando, o empréstimo ocorre quando o loca-
tário deseja dispor gratuitamente para outra pessoa o 
uso de todo o imóvel ou de parte dele. A cessão da lo-
cação é quando se transfere para outra pessoa todos 
os direitos e obrigações do contrato. Então, diferente 
do empréstimo, na cessão de locação, a outra pessoa 
irá substituir o locatário no contrato, tornando-se o 
novo locatário. Já a sublocação é quando o locatário 
subaluga para outra pessoa todo o imóvel ou parte 
dele, por tempo e valor determinados.
11Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
12 
CESSÃO DA LOCAÇÃO 
Artigo 13 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei do Inquilinato: A cessão da locação, a sublocação e o 
empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador. 
§ 1º Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição. 
§ 2º Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o locador terá 
o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição. 
 
Lembrando, o empréstimo ocorre quando o locatário deseja dispor gratuitamente para outra pessoa o uso de todo o 
imóvel ou de parte dele. A cessão da locação é quando se transfere para outra pessoa todos os direitos e obrigações 
do contrato. Então, diferente do empréstimo, na cessão de locação, a outra pessoa irá substituir o locatário no 
contrato, tornando-se o novo locatário. Já a sublocação é quando o locatário subaluga para outra pessoa todo o 
imóvel ou parte dele, por tempo e valor determinados. 
 
 
 
Todas essas relações jurídicas que podem ser estabelecidas diretamente com o inquilino, ou seja, com o locatário, 
devem ter a autorização do locador. 
 
 
EXEMPLOS DE CLÁUSULA VETANDO SUBLOCAÇÃO E AFINS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO: 
 
Exemplo 1, no caso geral de locação: 
“O LOCATÁRIO não poderá sublocar, transferir ou ceder o imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer ato 
praticado com este fim sem o consentimento prévio e por escrito do LOCADOR.” 
Exemplo 2, no caso específico de locação para fins residenciais: 
EXEMPLOS DE CLÁUSULA VETANDO SUBLOCA-
ÇÃO E AFINS EM CONTRATO DE LOCAÇÃO:
Exemplo 1, no caso geral de locação:
“O LOCATÁRIO não poderá sublocar, transferir ou 
ceder o imóvel, sendo nulo de pleno direito qualquer 
ato praticado com este fim sem o consentimento 
prévio e por escrito do LOCADOR.”
Exemplo 2, no caso específico de locação para 
fins residenciais:
“O LOCATÁRIO declara, que o imóvel ora locado, 
destina-se única e exclusivamente para o seu uso 
residencial e de sua família, sendo expressamen-
te proibido sublocar, transferir ou ceder o imóvel, 
sendo nulo de pleno direito qualquer ato praticado 
com este fim sem o consentimento prévio e por es-
crito do LOCADOR.”
Em ambos os exemplos, apesar de vetada a su-
blocação, a cessão e a transferência ou empréstimo, 
fica essa possibilidade permitida, no caso de haver 
consentimento prévio e por escrito do locador.
Referente ao parágrafo primeiro do citado artigo 
13, se o locatário apresenta ao locador um pedido de 
autorização para sublocação, ou mesmo para um em-
préstimo, o fato de o locador permanecer em silên-
cio não caracterizará sua permissão. Contudo, o pa-
rágrafo segundo estabelece um prazo de 30 dias para 
a manifestação de oposição do locador. Esse prazo 
somente existe no caso de o locatário apresentar seu 
pedido por escrito ao locador. Portanto, uma vez que 
o locador tenha sido expressamente notificado pelo 
locatário a respeito da sublocação ou empréstimo 
do imóvel locado, o locador tem 30 dias para mani-
festação sua oposição, caso contrário, caracteriza-se 
aceitação tácita ou anuência tácita, ou seja, aceite ou 
consentimento percebido apesar de não declarado. 
Em outras palavras, um aceite subentendido.
Artigo 14 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Aplica-se às sublocações, 
no que couber, as disposições relativas às locações.
Todas essas relações jurídicas que podem ser estabelecidas diretamente 
com o inquilino, ou seja, com o locatário, devem ter a autorização do locador.
12 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Artigo 565 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Na locação de coisas, uma das partes se 
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou 
não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante 
certa retribuição.
O aluguel é a retribuição de uma das partes, 
pelo uso e gozo de coisa não fungível a esta cedida 
pela outra parte, por tempo determinado ou não, 
numa locação.
Conforme o artigo 566 do Código Civil, o locador 
é obrigado a entregar ao locatário a coisa alugada, 
com suas pertenças, em estado de servir ao uso a 
que se destina, e a mantê-la nesse estado, pelo tem-
po do contrato, salvo cláusula expressa em contrário,bem como a garantir-lhe, durante o tempo do contra-
to, o uso pacífico da coisa.
Conforme o artigo 569 do Código Civil, o loca-
tário é obrigado a servir-se da coisa alugada para os 
usos convencionados ou presumidos, conforme a 
natureza dela e as circunstâncias, bem como tratá-la 
com o mesmo cuidado como se sua fosse; a pagar 
pontualmente o aluguel nos prazos ajustados, e, em 
falta de ajuste, segundo o costume do lugar; a levar 
ao conhecimento do locador as turbações de tercei-
ros, que se pretendam fundadas em direito; tanto 
quanto a restituir a coisa, finda a locação, no estado 
em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais 
ao uso regular.
Artigo 17 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: É livre a convenção do 
aluguel, vedada a sua estipulação em moeda es-
trangeira e a sua vinculação à variação cambial ou 
ao salário mínimo.
Parágrafo único. Nas locações residenciais serão 
observados os critérios de reajustes previstos na le-
gislação específica.
O aluguel é livremente convencionado entre as 
partes, respeitando essas proibições, podendo esta-
belecer o pagamento do aluguel por qualquer outra 
forma, seja pecuniária ou não.
A legislação específica a que se refere esse artigo 
é a Lei nº 9.069 de 29 de junho de 1995, a qual dis-
põe sobre o Plano Real, o Sistema Monetário Nacio-
nal, e estabelece as regras e condições de emissão 
do REAL e os critérios para conversão das obrigações 
para o REAL. Essa lei é conhecida como a lei que ins-
tituiu o Sistema Monetário Brasileiro, e implantou o 
“Real” como moeda brasileira. Interessa-nos o artigo 
28 dessa lei, especificamente o parágrafo 1º e as alí-
neas 3 e 4 do parágrafo 3º.
Trechos do Artigo 28 da Lei nº 9.069 de 29 de 
junho de 1995 – Lei do Sistema Monetário Brasileiro: 
Nos contratos celebrados ou convertidos em REAL 
com cláusula de correção monetária por índices de 
preço ou por índice que reflita a variação ponderada 
dos custos dos insumos utilizados, a periodicidade de 
aplicação dessas cláusulas será anual.
§ 1º É nula de pleno direito e não surtirá nenhum 
efeito cláusula de correção monetária cuja periodici-
dade seja inferior a um ano.
§ 3º A periodicidade de que trata o caput deste 
artigo será contada a partir:
III - da contratação, no caso de obrigações con-
traídas após 1º de julho de 1994; e
IV - do último reajuste no caso de contratos de 
locação residencial.
Portanto, num contrato de locação de imóvel, o 
prazo mínimo para haver o reajuste é de 1 ano.
Mas, conforme a alínea 4 do parágrafo 3º desse 
artigo 28 Lei do Sistema Monetário Brasileiro, essa 
regra de reajuste somente se torna obrigatória no 
caso de contratos de locação residencial.
O cálculo do reajuste:
Primeiro, temos que ter claro que por reajuste 
também se entende a correção monetária. Portan-
to, mudar o valor do aluguel para outro valor ou 
corrigir monetariamente o seu valor, para efeito 
dessa regra mencionada é a mesma coisa. Esse 
reajuste é calculado pelo índice que foi livremen-
te escolhido pelo locador e pelo locatário, em co-
mum acordo, e que, obviamente, consta expresso 
no contrato de locação. Normalmente se utilizam 
índices mais comuns de mercado. O cálculo é mui-
to simples. Ao valor do aluguel aplica-se o índice 
acumulado do ano transcorrido.
Índices mais comuns:
IGP-M é o índice Geral de Preços e Mercado, di-
vulgado pela Fundação Getúlio Vargas, cujo cálculo 
é feito por análise do IPA, que é o Índice de Preço 
por Atacado; do IPC, que é o Índice de Preços ao 
O Aluguel
13Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Consumidor; e do INCC, que é o Índice Nacional de 
Custo de Construção.
IPCA é o Índice de Preços ao Consumidor Amplo, 
que é divulgado pelo IBGE. O IPCA mede a variação 
dos gastos em saúde, alimentação, habitação e mobi-
lidade, levando em conta os hábitos das famílias que 
moram em áreas urbanas.
INPC, é o Índice Nacional de Preços ao Consumi-
dor, também divulgado pelo IBGE, o qual é definido 
considerando a variação de gastos previstos no IPCA 
e a diferença que é projetada para famílias com ren-
da entre 01 e 05 salários mínimos.
A maioria dos contratos de locação atualmente 
fazem uso, para efeito de reajuste, dos índices IGP-
-M, IPCA e INPC. Mas, como vimos, outros índices 
podem ser usados.
Alguns contratos de locação utilizam o IPC - Ín-
dice de Preços ao Consumidor, divulgado pela FIPE 
e o IGP-DI - Índice Geral de Preços - Disponibilidade 
Interna, divulgado pela Fundação Getúlio Vargas.
Resumindo, o valor do aluguel, a sua forma de 
pagamento e a forma de reajuste são acordados en-
tre o locador e o locatário e fixados no contrato de 
locação. Desde que não seja em moeda estrangeira, 
o pagamento do aluguel pode ser qualquer coisa, di-
nheiro, bens, direitos ou serviços. E o reajuste, desde 
que seja realizado num período mínimo de 1 ano, e 
não esteja vinculado à variação cambial ou ao salário 
mínimo, pode ser definido da forma que for conven-
cionado entre as partes.
Artigo 18 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: É lícito às partes fixar, de 
comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como 
inserir ou modificar cláusula de reajuste.
Definição de Ato Ilícito:
Na doutrina jurídica, temos, basicamente, 2 tipos 
de atos ilícitos, conforme estabelece o Código Civil, 
Lei nº 10.406 de 2002:
- Ato ilícito puro (art. 186: Aquele que, por ação 
ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, 
violar direito e causar dano a outrem, ainda que ex-
clusivamente moral, comete ato ilícito): O ato ilícito 
puro se caracteriza quando um direito é violado ou 
um dano é causado, mesmo que apenas moral, seja 
por ação ou omissão voluntária, por negligência ou 
por imprudência. Ação voluntária é ter feito algo 
sem constrangimento nem coação, enquanto que 
omissão voluntária é ter deixado de fazer algo que 
se entende que deveria ter sido feito. Negligência é a 
omissão no cumprimento daquilo que era de própria 
responsabilidade. Diferente da omissão, caracteriza-
-se a negligência pela ausência de intencionalidade. 
De qualquer forma, a negligência não passa de um 
descuido, uma displicência, desatenção, desleixo 
ou mesmo desmazelo. Imprudência é aquilo que se 
opõe ao que é prudente, ou seja, é o comportamento 
sem precaução nem sensatez, é uma ação irrespon-
sável, sem cautela, uma falta de observação àquilo 
que poderia evitar um mal. Portanto, ato ilícito puro 
é causar dano ou violar direito, por ação ou omissão 
voluntária, negligência ou imprudência, ainda que 
exclusivamente moral.
- Ato ilícito equiparado (art. 187. Também come-
te ato ilícito o titular de um direito que, ao exercê-lo, 
excede manifestamente os limites impostos pelo seu 
fim econômico ou social, pela boa-fé ou pelos bons 
costumes): O ato ilícito equiparado, é chamado assim 
por ser comportamento que, ainda que seja diferen-
te dos que acabem de mencionar, se equiparam para 
efeito jurídico, se igualam com o mesmo peso de im-
portância. Contudo, há uma diferença fundamental. 
No ato ilícito puro a conduta adotada já nasce ilícita, 
o comportamento já é naturalmente ilícito, enquan-
to que no ato ilícito equiparado o autor é alguém que 
tem o direito e, portanto, poderia exercer o ato, mas 
que o faz de forma exagerada, indo além do que seja 
considerado normal, considerando os limites pelo 
fim econômico ou social, os limites da boa-fé ou ain-
da os limites dos bons costumes. Isso significa que, 
mesmo que alguém tenha um determinado direito, 
vão existir limites, ainda que implícitos ou ocultos. É 
preciso entender que, no caso de ato ilícito equipara-
do, a origem do ato é totalmente lícita, uma vez que 
é conduzido por quem de direito, mas a maneira usa-
da para realizar o ato excede claramente a fronteira 
do admissível ou tolerável da probidade, da integri-
dade e da boa-fé. Dessa forma, aquilo que era lícito 
converte-separa ilícito e se equipara a outros atos 
eminentemente ilícitos. Portanto, ato ilícito equipa-
rado, portanto, é o chamado abuso de poder.
No contexto da locação, existem 4 requisitos 
para a configuração do ato ilícito:
1. o dano: o prejuízo em si, entendendo-se que 
deva ter havido algum;
2. a conduta humana: alguém deve ter feito ou dei-
xado de fazer algo e esse alguém deve ser identificado;
14 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
3. o nexo: o vínculo entre o efeito e a causa, 
sendo a comprovação de que o dano foi causado 
pela conduta humana, pela conduta daquela pes-
soa identificada;
4. a culpa: a comprovação de que a pessoa, por 
sua conduta, causou o dano.
Consequências do Ato Ilícito:
Artigo 927 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Aquele que, por ato ilícito, causar dano a outrem, fica 
obrigado a repará-lo.
A consequência do ato ilícito é a reparação. Essa 
reparação é calculada na proporção do dano, ou seja, 
em conformidade com o prejuízo gerado, segundo o 
artigo 944 do Código Civil.
Artigo 944 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
A indenização mede-se pela extensão do dano.
Artigo 935 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
A responsabilidade civil é independente da criminal, 
não se podendo questionar mais sobre a existência 
do fato, ou sobre quem seja o seu autor, quando es-
tas questões se acharem decididas no juízo criminal.
Exemplo: Imagine a situação em que o locador 
decide alterar o valor do aluguel, sem o consenti-
mento do locatário, sem avisá-lo, sem nenhum acor-
do. Existe um contrato de locação residencial, o lo-
catário está habitando o imóvel locado por alguns 
meses, tendo feito o pagamento do aluguel adequa-
damente. O locador, antes do prazo de 1 ano, altera 
o valor do aluguel e substitui a página que tem essa 
informação na sua via do contrato. O locatário, de-
satento, por 2 meses pagou o boleto do aluguel com 
valor aumentando, quando, então, percebeu o fato. 
Este é um bom exemplo de um ato ilícito na esfera 
civil e na esfera criminal. Segundo o artigo 186 do 
Código Civil, o locador cometeu ato ilícito, como já 
vimos. Segundo o Código Penal, o locador cometeu 
ato ilícito de falsificação de documento particular.
Artigo 298 do Código Penal, Decreto-Lei nº 2.848, 
de 7 de dezembro de 1940: Falsificar, no todo ou em 
parte, documento particular ou alterar documento 
particular verdadeiro: Pena - reclusão, de um a cinco 
anos, e multa.
Dessa forma, o locador poderá responder nas 
duas esferas, civil e criminalmente.
Agora imagine que um corretor de imóveis, ou 
uma pessoa jurídica inscrita no CRECI, esteja admi-
nistrando esse contrato de locação. O locador deci-
de alterar o valor do aluguel, notifica ao corretor de 
imóveis ou à essa pessoa jurídica, digamos, uma imo-
biliária, o valor é alterado no sistema e na emissão 
do boleto de pagamento dos meses seguintes pas-
sa figurar o novo valor. Então, na visão do locatário, 
quem cometeu ato ilícito foi quem está administran-
do o contrato de locação, seja o corretor de imóveis 
ou a imobiliária. Ainda assim, o locador, que, nesse 
caso, originou tudo isso, também tem a responsabi-
lidade pelo ato e, portanto, também responderá por 
ele, conforme o artigo 942 do Código Civil.
Artigo 942 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Os bens do responsável pela ofensa ou violação do 
direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano 
causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos 
responderão solidariamente pela reparação.
Parágrafo único. São solidariamente responsá-
veis com os autores os co-autores e as pessoas desig-
nadas no art. 932.
Este artigo, na verdade aborda 2 questões 
importantes:
1. Se a ofensa tiver mais de um autor, todos respon-
derão solidariamente pela reparação. No nosso exem-
plo, tanto aquele que administra o contrato de locação, 
seja o corretor de imóveis ou a imobiliária, quanto o lo-
cador, responderão solidariamente pela reparação.
2. Para a reparação do dano, o responsável, ou os 
responsáveis solidariamente, responderão com seus 
bens, se preciso for.
O Prazo da Locação e as multas
Artigo 4º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Durante o prazo estipula-
do para a duração do contrato, não poderá o locador 
reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que esti-
pula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá 
devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional 
ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua 
falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensa-
15Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
do da multa se a devolução do imóvel decorrer de 
transferência, pelo seu empregador, privado ou pú-
blico, para prestar serviços em localidades diversas 
daquela do início do contrato, e se notificar, por es-
crito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias 
de antecedência.
Portanto, após assinado o contrato de locação, o 
locador não poderá retomar o imóvel locado até que 
se encerre o prazo estabelecido nesse contrato. Por 
outro lado, o locatário pode devolver o imóvel quan-
do quiser, mas se o locatário devolver o imóvel antes 
do encerramento do prazo de locação estabelecido 
no contrato, e somente nesse caso, terá que pagar 
uma multa ao locador.
Mas o locatário não precisará pagar essa multa 
se o motivo da devolução do imóvel for uma trans-
ferência de trabalho para outro local que force a sua 
mudança de residência. Neste caso, o locatário deve-
rá notificar o locador, por escrito, com antecedência 
de, pelo menos, 30 dias.
É comum que um contrato de locação tenha prazo de 30 meses. Contudo, 
ainda que isso possa ser um padrão de mercado, a Lei do Inquilinato permite 
que sejam celebrados contratos de locação com qualquer prazo.
Prazo de Locação:
Artigo 3º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: O contrato de locação 
pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo 
de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.
Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônju-
ge não estará obrigado a observar o prazo excedente.
Portanto, o contrato de locação pode ser ajustado 
por qualquer prazo, ou seja, pode ser combinado entre 
as partes, locador e locatário e, portanto, estabelecido 
no contrato de locação, o prazo que assim definirem 
em comum acordo. Como não há distinção acerca da 
destinação do imóvel, fica claro que se aplica a todos 
os contratos de locação de imóveis urbanos, conforme 
trata a lei, seja residencial ou comercial.
Por vênia, entende-se a permissão ou o consenti-
mento. Portanto, vênia conjugal seria a permissão ou 
consentimento do cônjuge tanto do locador, quanto 
do locatário. Mas isso somente é requerido se o con-
trato de locação tiver prazo de 10 anos ou mais.
Se não houver a vênia conjugal, nem o cônjuge 
do locador tampouco o cônjuge do locatário deve 
respeitar o prazo que exceder os 10 anos. Isso sig-
nifica que o cônjuge que não anuiu com o contrato, 
que não deu seu consentimento, poderá pedir judi-
cialmente a ineficácia do contrato ou que ele seja in-
validado, a partir de completado o décimo ano.
A vênia é requerida independentemente do re-
gime de bens adotado pelo casal. Pode-se entender 
que deva se aplicar a todos os casos, seja regime de 
comunhão total de bens, de comunhão parcial de 
bens, de separação total de bens, ou, até mesmo, em 
casos de união estável.
Artigo 1.647 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum 
dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto 
no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Esse artigo vai ao encontro do requerimento da 
vênia conjugal no contrato de locação, contudo exce-
tuando-se no casode regime da separação absoluta, 
ou regime separação total de bens.
Grande questão: A Lei do Inquilinato é de 1991 e o Código Civil em vigor é 
de 2002. Aparentemente, os legisladores entenderam que não haveria mais a 
necessidade de vênia conjugal em caso de regime da separação absoluta. Se, 
nesse caso, para vender ou hipotecar não há necessidade de vênia conjugal, 
então para alugar que é uma transação menor, digamos assim, não haveria de 
necessitar. Dessa forma, o artigo 3º da Lei do Inquilinato perderia sua razão de 
ser, nesse contexto de regime separação total de bens. Contudo, vale ressaltar 
16 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
que esta exposição é fruto de interpretação e, como tal, pode ser controversa. 
Ocorre que alguns doutrinadores concordam com essa argumentação, mas ou-
tros afirmação que o artigo 3º, uma vez que não tenha recebido nova redação, 
deva ser seguido tal qual se apresenta.
Na dúvida, o melhor que o corretor de imóveis pode fazer nesta situação de 
locação com prazo igual ou superior a 10 anos é requerer a vênia conjugal no 
contrato de locação, tanto para o locador quanto para o locatário.
Em resumo, os cônjuges das partes assinam o 
contrato juntamente com as partes, dando anu-
ência. Mas, não é muito comum encontrar con-
tratos de locação com prazo tão grande. Como 
mencionado anteriormente, o prazo mais comum 
é de 30 meses.
O contrato de locação pode ser ajustado por 
qualquer prazo. Mas, existem algumas diferenças 
para os contratos de locação com prazo inferior a 
30 meses.
Artigo 47 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Quando ajustada verbal-
mente ou por escrito e como prazo inferior a trinta 
meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorro-
ga-se automaticamente, por prazo indeterminado, 
somente podendo ser retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de 
trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário re-
lacionada com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu côn-
juge ou companheiro, ou para uso residencial de as-
cendente ou descendente que não disponha, assim 
como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel resi-
dencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação 
licenciada ou para a realização de obras aprovadas 
pelo Poder Público, que aumentem a área construí-
da, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel 
for destinado a exploração de hotel ou pensão, em 
cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapas-
sar cinco anos.
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade de-
verá ser judicialmente demonstrada, se:
a) O retomante, alegando necessidade de usar o 
imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, 
outro de sua propriedade situado na mesma locali-
dade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já ti-
ver retomado o imóvel anteriormente;
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da 
retomada, residir em imóvel próprio.
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o re-
tomante deverá comprovar ser proprietário, pro-
missário comprador ou promissário cessionário, 
em caráter irrevogável, com imissão na posse 
do imóvel e título registrado junto à matrícula 
do mesmo.
Exemplo: Uma locação com prazo de 1 ano (12 
meses). Uma pessoa decidiu fazer um curso de pós-
-graduação em outra cidade e, por isso, aluga um 
imóvel para residir pelo tempo do curso. Apesar de 
terminado o curso, a pessoa decide fazer outro curso 
e, portanto, não desocupa o imóvel. O locador fica 
tranquilo quanto a isso e, portanto, não pede o imó-
vel. Portanto, o contrato foi automaticamente pror-
rogado por prazo indeterminado. Contudo, depois de 
10 meses da prorrogação (1 ano e 10 meses após a 
assinatura do contrato de locação), o locador, deseja 
reaver o imóvel. Este artigo 47 da Lei do Inquilinato 
lista as condições para que o imóvel possa ser reto-
mado neste caso.
A primeira condição (inciso I), cita o artigo 9º da Lei 
do Inquilinato: A locação também poderá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal ou 
contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do 
aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes deter-
minadas pelo Poder Público, que não possam ser nor-
malmente executadas com a permanência do locatário 
no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Retomando o exemplo do aluno da pós-gradua-
ção, o contrato de locação tinha prazo de 1 ano, foi 
prorrogado automaticamente, já se passaram 10 me-
ses e o locador somente poderá reaver seu imóvel na 
existência de uma dessas condições. Imaginando que:
1. o imóvel está em bom estado de conservação 
e, portanto, não necessite de reforma urgente;
2. que não há nenhuma demanda do Poder Público;
3. que o locatário paga o aluguel e tenha con-
17Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
duta lícita;
4. que o imóvel não se tornará um hotel 
nem pensão;
5. que não haverá a extinção do contrato de tra-
balho do locatário, visto que neste exemplo, o locatá-
rio não trabalha, só estuda;
Então, o locador somente conseguirá reaver 
seu imóvel se provar a necessidade de uso como 
sua residência ou de um familiar próximo. Caso 
contrário, terá que esperar mais 3 anos e 2 me-
ses, para completar os 5 anos de vigência ininter-
rupta da locação.
Contratos de locação com prazo menor do que 30 meses, quando prorro-
gados automaticamente, para o locador reaver o imóvel, deverá apresentar a 
chamada Denuncia Cheia (também chamada de Denúncia Motivada), ou deverá 
entrar em acordo com o locatário.
A Denúncia Cheia é uma notificação extrajudicial 
entregue ao inquilino, por escrito, na qual se informa, 
obrigatoriamente, um motivo para reaver o imóvel. É 
importante que a notificação seja feita em duas vias, 
sendo uma entregue ao inquilino e a outra, assinada 
pelo inquilino, fica com o proprietário, como prova 
da entrega desse documento.
Se o motivo é uso próprio, então, assim que 
desocupado o imóvel, o proprietário deverá, de 
fato, residir no imóvel retomado, pelo menos, por 
algum tempo. Atualmente, militantes do direito 
entendem que esse tempo deva ser de, pelo me-
nos, 1 ano (12 meses), contínuos e ininterruptos. 
Do contrário, o locatário que teve que devolver 
o imóvel poderá ingressar com um processo ju-
dicial de indenização por fraude à legislação. O 
mesmo acontece nos casos de pedido para reaver 
o imóvel para uso do cônjuge, de ascendente ou 
de descendente.
Provavelmente, devido a essas diferenças há uma preferência de uso de con-
tratos de locação com prazo de 30 meses.
Artigo 46 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Nas locações ajustadas por 
escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, 
a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo esti-
pulado, independentemente de notificação ou aviso.
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário conti-
nuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta 
dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorro-
gada a locação por prazo indeterminado, mantidas as 
demais cláusulas e condições do contrato.
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá 
denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o 
prazo de trinta dias para desocupação.
Perceba que no contrato de locação igual ou 
superior a 30 meses, a locação termina ao final do 
prazo, sem que haja a necessidade de notificação ou 
de aviso de encerramento do contrato. Basta que o 
locador solicite o imóvel ao locatário. Esta é a reto-
mada por Denúncia Vazia ou Denúncia Imotivada. O 
locatário também pode entregar o imóvel, sem que 
o locador possa negar, nem aplicar multa compensa-
tória ou pedir indenização.
Contudo, se o locatário permanecerno imóvel 
por mais de 30 dias após o encerramento do prazo 
do contrato de locação, o contrato é considerado, 
automaticamente, prorrogado nas suas mesmas 
condições, tornando-se o prazo indeterminado. 
Depois disso, se o locador quiser reaver o imóvel, 
deverá apresentar ao locatário o pedido com 30 
dias de antecedência para a sua desocupação. As-
sim como o locatário também poderá, voluntaria-
mente, entregar o imóvel e encerrar o contrato da 
mesma forma, ou seja, notificando o locador com 
30 dias de antecedência.
Artigo 408 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Incorre de pleno direito o devedor na cláusula 
penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a 
obrigação ou se constitua em mora.
Aquele que não cumprir a obrigação ou atrasar 
em cumpri-la poderá sofrer as sanções estabelecidas 
na cláusula penal do contrato de locação. O não com-
primento da obrigação poderá permitir a aplicação de 
multa compensatória e o atraso em multa moratória:
18 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
- Multa compensatória: também conhecida por 
multa contratual, é estabelecida no contrato de loca-
ção na chamada cláusula penal. Multa compensató-
ria (multa contratual) não é multa moratória. A multa 
contratual se refere a uma indenização previamente 
estabelecida por perdas e danos no caso de descum-
primento parcial ou total das obrigações estabele-
cidas no contrato. Se o locatário estiver pagando os 
alugueis em dia, mas quiser devolver o imóvel antes 
do término do prazo do contrato, seria um exemplo 
de descumprimento daquilo que tenha sido estabe-
lecido no contrato tornando possível, portanto, a 
aplicação da multa compensatória.
- Multa moratória: se refere ao atraso no paga-
mento. O termo ‘mora’ quer dizer prolongamento 
de tempo, demora, adiamento ou ainda atraso de 
um pagamento.
Portanto, a multa compensatória tem caráter 
indenizatório, enquanto a multa moratória tem ca-
ráter punitivo.
Tanto a multa compensatória quanto a multa 
moratória são multas penais que representam san-
ções pecuniárias ou não, proveniente de infrações 
previstas em leis e em acordos (contratos de loca-
ção). O objetivo das cláusulas penais é assegurar que 
os prejuízos, ou pelo menos parte deles, sejam res-
sarcidos caso uma das partes não cumpra o contrato. 
Por isso que é fundamental que um contrato de loca-
ção tenha essas cláusulas penais.
Se cada uma destas multas tiver fundamento 
específico próprio, torna-se possível a cumulação 
das multas, ou seja, a aplicação de ambas conjunta-
mente. Mas, a cumulação só pode existir no caso de 
acumular a multa moratória com a multa compensa-
tória, uma vez que a finalidade e a natureza de cada 
uma se diferenciam e se estipulam em cláusulas pe-
nais respectivas. De maneira nenhuma pode haver 
dupla penalização para o mesmo fato, ou seja, não 
se cumula penalidades cujo objetivo seja o mesmo.
Cláusula penal moratória:
CÓDIGO CIVIL – Lei nº 10.406 de 2002 - Art. 406: 
Quando os juros moratórios não forem convencio-
nados, ou o forem sem taxa estipulada, ou quando 
provierem de determinação da lei, serão fixados se-
gundo a taxa que estiver em vigor para a mora do 
pagamento de impostos devidos à Fazenda Nacional.
CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL – Lei nº 5.172, 
de 25 de outubro de 1966 - Art. 161: O crédito não 
integralmente pago no vencimento é acrescido de 
juros de mora, seja qual for o motivo determinante 
da falta, sem prejuízo da imposição das penalidades 
cabíveis e da aplicação de quaisquer medidas de ga-
rantia previstas nesta Lei ou em lei tributária.
§ 1º Se a lei não dispuser de modo diverso, os 
juros de mora são calculados à taxa de um por cento 
ao mês.
LEI DE CRIMES CONTRA A ECONOMIA POPULAR 
– Lei nº 1.521, de 26 de dezembro de 1951 - Art. 4º: 
Constitui crime da mesma natureza a usura pecuniá-
ria ou real, assim se considerando:
a) cobrar juros, comissões ou descontos percen-
tuais, sobre dívidas em dinheiro superiores à taxa 
permitida por lei; cobrar ágio superior à taxa oficial 
de câmbio, sobre quantia permutada por moeda es-
trangeira; ou, ainda, emprestar sob penhor que seja 
privativo de instituição oficial de crédito.
Discorrido sobre juros, vejamos a multa morató-
ria. O parágrafo primeiro do artigo 52 do Código de 
Defesa do Consumidor estabelece que as multas de 
mora decorrentes do inadimplemento de obrigações 
no seu termo não poderão ser superioras a dois por 
cento do valor da prestação. Contudo, esse limite 
não pode ser imposto à multa moratória quanto ao 
pagamento do aluguel num contrato de locação de 
imóvel urbano, visto que essa relação locatícia não é 
uma relação de consumo, sendo plenamente regida 
por lei específica, notadamente a Lei do Inquilinato.
Limite de multa moratória se estabelece pelo ar-
tigo 412 do Código Civil.
Artigo 412 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
O valor da cominação imposta na cláusula penal não 
pode exceder o da obrigação principal.
No caso da multa moratório referente ao aluguel, 
a obrigação principal é o próprio aluguel. Portanto, 
essa multa não poderia exceder o valor do aluguel.
Artigo 413 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo 
juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em 
parte, ou se o montante da penalidade for manifes-
tamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a 
finalidade do negócio.
A prática tem demonstrado que multas morató-
rias entre 10% e 20% são consideradas adequadas. 
19Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Para imóveis residenciais, é mais comum o uso de 
10% para a multa moratório do aluguel, enquanto 
que em imóveis comerciais a situação é mais especí-
fica para cada caso.
Em resumo, inquilino atrasou o aluguel, cobra-
-se multa de 10%, mais juros de 1% ao mês.
Cláusula penal compensatória:
Artigo 409 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: A cláusula penal estipulada conjuntamente 
com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-
-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma 
cláusula especial ou simplesmente à mora.
Portanto, a Cláusula Penal é uma prévia avalia-
ção das perdas e danos, já que servirá como prefixa-
ção dessas perdas e danos.
Artigo 410 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: 
Quando se estipular a cláusula penal para o caso de 
total inadimplemento da obrigação, esta converter-
-se-á em alternativa a benefício do credor.
Somente após a ocorrência da violação da obri-
gação é que surge a figura deste credor e deste de-
vedor, de modo que o credor terá esta alternativa 
estabelecida pela cláusula penal, contudo, o devedor 
terá uma obrigação que não será facultativa. Se feita 
a escolha pelo credor de cobrar o que estabelece na 
cláusula penal, a opção se tornará irretratável. 
Ao credor é alternativa, ao devedor é obrigação!
Artigo 411 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Quando se estipular a cláusula penal para o 
caso de mora, ou em segurança especial de outra 
cláusula determinada, terá o credor o arbítrio de exi-
gir a satisfação da pena cominada, juntamente com o 
desempenho da obrigação principal.
Portanto, seja na aplicação de multa compensa-
tória ou moratória, o credor as tem como alternativa, 
mas, em havendo a sua aplicação, o devedor as terá 
como obrigação.
Artigo 412 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: O valor da cominação imposta na cláusula pe-
nal não pode exceder o da obrigação principal.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei do 
Inquilinato: Art. 4º Art. 4º Durante o prazo estipula-
do para a duração do contrato, não poderá o locador 
reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que esti-
pula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá 
devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional 
ao período de cumprimento do contrato, ou,na sua 
falta, a que for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da 
multa se a devolução do imóvel decorrer de trans-
ferência, pelo seu empregador, privado ou público, 
para prestar serviços em localidades diversas daque-
la do início do contrato, e se notificar, por escrito, o 
locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de an-
tecedência.
Art. 54-A - § 2º Em caso de denúncia antecipa-
da do vínculo locatício pelo locatário, compromete-
-se este a cumprir a multa convencionada, que não 
excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a 
receber até o termo final da locação.
Portanto, se o locatário devolver o imóvel loca-
do, deverá pagar a mula compensatório referente à 
rescisão do contrato de locação, exceto se essa de-
volução for motivada pela transferência profissional 
para outra localidade, desde que o locatário notifi-
que o locador com antecedência de 30 dias.
Essa multa deverá ser proporcional e não poderá 
exceder a soma dos alugueis a receber até o final do 
prazo no contrato de locação.
Exemplo: Contrato de locação com prazo de 30 
meses, cujo aluguel seja de R$ 5.000,00. O contrato 
de locação contém cláusula penal referente à resci-
são contratual no valor equivalente a 3 alugueis. A 
multa será de R$ 15.000,00. Se o locatário permane-
ceu no imóvel por, por exemplo, 20 meses, faltando, 
então, 10 meses para o vencimento do prazo. Deve-
-se calcular a proporcionalidade dessa multa. Para 
isso, divide-se o valor da multa pelo prazo firmado 
em contrato. Se a multa é de R$ 15.000,00 e o prazo 
do contrato é de 30 meses, dividindo-se 15.000 por 
30, temos R$ 500,00. Esse é o valor proporcional da 
multa compensatória para cada mês. Multiplica-se 
esse valor pela quantidade de meses que o contrato 
não foi cumprido. Neste exemplo são 10 meses, já 
que o contrato de locação é de 30 meses e o loca-
tário cumpriu 20 meses. O resultado de R$ 500,00 
multiplicados por 10 meses é de R$ 5.000,00. Esta é 
a multa compensatória proporcional, conforme es-
tabelece a legislação, que o locador poderá cobrar 
do locatário por essa rescisão antecipada do contra-
to de locação.
20 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Dispensa de multa: Esta é uma estratégia muito 
utilizada para que o locador tenha as características 
de um contrato de locação com prazo igual ou supe-
rior a 30 meses, conforme o artigo 46 da Lei do In-
quilinato. Caso o locatário desejar devolver o imóvel 
antes de decorridos os 30 meses, na prática de mer-
cado, é comum que seja feito um contrato com prazo 
de 30 meses e que se dispense o locatário da multa 
compensatória em caso de rescisão após decorrido o 
prazo que esse locatário alegou que ficará no imóvel.
Exemplo: O locatário deseja devolver o imóvel 
após 1 ano. Então, o contrato terá o prazo de 30 me-
ses, mas, na cláusula penal, estará estabelecida a dis-
pensa da multa rescisória após 12 meses. Supondo 
que após decorridos os 12 meses, o locatário conti-
nue desejando permanecer no imóvel, nada precisa 
ser feito, pois o contrato tem prazo de 30 meses e, 
neste caso, sequer será considerada a prorrogação 
automática, pois o prazo estabelecido ainda não 
terminou. A prorrogação somente se caracterizaria 
após transcorridos os 30 meses. Por outro lado, ima-
ginemos o contrário. Suponha que depois de 6 me-
ses da data de assinatura desse contrato de locação 
o locatário desejar devolver o imóvel. Neste caso, a 
dispensa da multa seria após transcorridos 12 meses. 
Em sendo transcorridos apenas 6 meses, esse loca-
tário, terá que pagar a multa. Mas, temos aqui um 
potencial erro conceitual de interpretação legal que, 
muitas vezes, é cometido, principalmente pelos lo-
catários em casos similares. Ainda que a dispensa da 
multa se estabeleça após 12 meses, não significa que 
seu cálculo deva ser feito apenas sobre 12 meses, 
mas deve-se calcular a proporcionalidade do prazo 
do contrato que, nesse exemplo, é de 30 meses.
Exemplo com valores: Contrato de locação com 
prazo de 30 meses, cujo aluguel é de R$ 5.000,00 e 
a multa por rescisão tenha sido estipulada em R$ 
15.000,00, equivalente a 3 alugueis. Diferente do 
exemplo anterior, neste exemplo, na cláusula penal, 
está estabelecido que o locatário está dispensado 
dessa multa após decorridos 12 meses. Se o loca-
tário rescindir o contrato de locação após decorri-
dos 6 meses, então, ele não estará dispensado da 
multa, a qual será calculada proporcionalmente ao 
prazo total da locação, que é de 30 meses. Se a mul-
ta é de R$ 15.000,00 e o prazo do contrato é de 30 
meses, divide-se R$ 15.000,00 por 30 e temos o va-
lor de R$ 500,00, que é o valor proporcional da mul-
ta para cada mês do contrato. Agora, multiplica-se 
o valor proporcional da multa pela quantidade de 
meses que o contrato não foi cumprido. Mas aten-
ção! Não é para multiplicar esse valor pelo tempo 
não cumprido até o prazo em que a multa passa a 
ser dispensada, mas sim pela quantidade de meses 
que o contrato, como um todo, não foi cumprido. 
Estamos falando de um contrato de 30 meses. O 
locatário somente passaria a estar dispensado da 
multa se ficar no imóvel por, pelo menos, 12 meses. 
Mas, estamos considerando que o locatário tenha 
permanecido no imóvel por apenas 6 meses. Por-
tanto, ele não estará dispensado da multa. O cál-
culo da multa não muda. A única coisa que muda é 
se o locatário estará ou não dispensado dela. Por-
tanto, neste caso, multiplicamos R$ 500,00 (valor da 
multa proporcional por cada mês do contrato intei-
ro) pela quantidade de meses que o locatário não 
cumprirá se devolver o imóvel no final do 6º mês 
de vigência do contrato. Então, 30 meses, menos 6 
meses, são 24 meses. Os R$ 500,00 multiplicados 
pelos 24 meses, resulta em R$ 12.000,00. Este é o 
valor da multa, neste caso. Caso o locatário tenha 
permanecido no imóvel por 10 meses, igualmente 
não estaria dispensado da multa, já que a dispen-
sa somente se aplicaria após decorridos 12 meses. 
Neste caso, ainda faltarão 20 meses para o término 
do contrato. Portanto, multiplicamos R$ 500,00 por 
20. O resultado é a multa de rescisão, a qual será de 
R$ 10.000,00. Veja que, neste caso, o valor da multa 
é exatamente igual ao valor dos 2 alugueis. Coinci-
dentemente, faltam 2 meses para que o inquilino 
superasse o prazo de 12 meses e fosse dispensado 
da multa. Financeiramente falando, se considerar-
mos apenas o valor do aluguel, ignorando possíveis 
valores de condomínio ou de outras taxas que pos-
sam existir, estaríamos diante de uma situação em 
que, para o locatário, tanto faz devolver o imóvel ao 
final do décimo mês, pagar a multa e parar de pagar 
o aluguel, ou ficar com imóvel por mais 2 meses, 
pagar o aluguel de 2 meses e devolver o imóvel ao 
final de 12 meses, sendo dispensado da multa. Se 
o aluguel é de R$ 5.000,00, em ambos os casos ele 
terá que pagar R$ 10.000,00.
Artigo 413 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: A penalidade deve ser reduzida equitativa-
mente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido 
cumprida em parte, ou se o montante da penalidade 
for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a 
natureza e a finalidade do negócio.
O propósito das cláusulas penais, como já vimos, 
é o de basicamente fazer cumprir a obrigação, punir 
o inadimplemento e ressarcir perdas e danos. Por-
tanto, se o valor previamente estipulado no contrato 
21Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
de locação quanto à penalidade for, de fato, exage-
rado quanto ao objetivo da penalidade, então, o juiz 
poderá reduzir esse valor. Assim como o juiz poderá 
igualmente descontar valores proporcionais àquilo 
que tenha sido, eventualmente, cumprido.
Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
Art. 414. Sendo indivisível a obrigação, todos os 
devedores,caindo em falta um deles, incorrerão na 
pena; mas esta só se poderá demandar integralmen-
te do culpado, respondendo cada um dos outros so-
mente pela sua quota.
Parágrafo único. Aos não culpados fica reservada 
a ação regressiva contra aquele que deu causa à apli-
cação da pena.
Art. 415. Quando a obrigação for divisível, só 
incorre na pena o devedor ou o herdeiro do de-
vedor que a infringir, e proporcionalmente à sua 
parte na obrigação.
Cada uma das partes pode ser constituída de 
mais de uma pessoa. Podemos, dessa forma, por 
exemplo, ter como locador, um casal, e como loca-
tário, outro casal. Dessa forma, na cláusula penal, 
teremos uma pluralidade de devedores, assim como 
uma pluralidade de credores. Independentemente 
disso, se a obrigação é indivisível, ela será reclama-
da por inteiro. Por outro lado, se a obrigação for di-
visível, então, será cobrada proporcionalmente de 
cada codevedor. 
Artigo 416 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Para exigir a pena convencional, não é neces-
sário que o credor alegue prejuízo.
Parágrafo único. Ainda que o prejuízo exceda ao 
previsto na cláusula penal, não pode o credor exigir 
indenização suplementar se assim não foi conven-
cionado. Se o tiver sido, a pena vale como mínimo 
da indenização, competindo ao credor provar o pre-
juízo excedente.
A parte lesada não precisa alegar prejuízo, bastan-
do apenas que se prove o descumprimento da obriga-
ção que figure na cláusula penal. Em adição, o parágrafo 
único deixa claro que não se pode haver dupla pena-
lização, ou seja, havendo a compensação previamen-
te estabelecida pela cláusula penal, não se pode pedir 
adicionalmente indenização suplementar. Contudo, no 
caso de inexistência do estabelecimento de multa con-
tratual, pode-se recorrer ao Judiciário para que seja es-
tipulada uma indenização por perdas e danos.
Garantias Locatícias
Artigo 37 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: No contrato de locação, 
pode o locador exigir do locatário as seguintes mo-
dalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo 
de investimento.
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulida-
de, mais de uma das modalidades de garantia num 
mesmo contrato de locação.
Garantia locatícia é uma segurança conferida por lei ao locador de imóvel, 
em face da eventualidade do inadimplemento do contrato de locação por parte 
do locatário.
CAUÇÃO: modalidade de garantia locatícia na qual o inquilino oferece al-
gum bem de valor em garantia do pagamento do aluguel. A caução também é 
conhecida no mercado por garantia de aluguel. O artigo 38 da Lei do Inquilinato 
apresenta alguns aspectos sobre isso.
22 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Artigo 38 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: A caução poderá ser em 
bens móveis ou imóveis.
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser re-
gistrada em cartório de títulos e documentos; a em 
bens imóveis deverá ser averbada à margem da res-
pectiva matrícula.
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá ex-
ceder o equivalente a três meses de aluguel, será 
depositada em caderneta de poupança, autoriza-
da, pelo Poder Público e por ele regulamentada, 
revertendo em benefício do locatário todas as 
vantagens dela decorrentes por ocasião do levan-
tamento da soma respectiva.
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser 
substituída, no prazo de trinta dias, em caso de 
concordata, falência ou liquidação das socieda-
des emissoras.
RESOLUÇÃO BNH - BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO Nº 09/79
A DIRETORIA DO BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO, como executora da orientação 
emanada do CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO, no uso de suas atribuições estatutá-
rias, em reunião realizada em 13 de agosto de 1979 e tendo em vista o disposto no 
parágrafo único do artigo 32 da Lei nº 6.649, de 16 de maio de 1979,
R E S O L V E:
1. As entidades do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE poderão re-
ceber em depósito, em garantia de contrato de locação, quantia equivalente a até 3 
(três) meses do aluguel convencionado.
2. O depósito terá o prazo de duração da locação.
3. O depósito será aberto em conta conjunta, não solidária, em nome do locador e 
do locatário.
4. Aplicar-se-ão ao depósito objeto desta Resolução as normas regulamentares do 
BNH para as cadernetas comuns, no que se referem a correção monetária, taxa de 
juros e prazo de carência.
5. Qualquer retirada somente poderá ser efetuada:
5.1. pelo locatário, com anuência por escrito do locador;
5.2. pelo locador, com anuência por escrito do locatário;
5.3. pelo locatário, contra apresentação da quitação, pelo locador, das obrigações do 
primeiro no contrato que deu origem ao depósito;
5.4. pelo locatário ou pelo locador devidamente autorizado por sentença judicial 
transitada em julgado.
6. Não se aplica ao depósito objeto desta Resolução a proibição contida na RC nº 
29/74 com relação às pessoas jurídicas de direito privado com finalidade de lucro.
7. Os saldos das contas de depósitos objeto desta Resolução serão integralmente 
garantidos pelo BNH, através do Fundo de Garantia de Depósito e Letras Imobiliá-
rias – FGDLI.
23Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
8. As contas de depósito mencionadas no item 3 serão computadas no saldo dos 
Depósitos de Poupança para efeito do reconhecimento da contribuição da entidade 
de depósito ao FGDLI.
9. O Diretor da Área de Poupança e Empréstimo baixará os atos complementares a 
esta Resolução, que entra em vigor nesta data, revogadas as disposições em contrário.
Rio de Janeiro, 13 de agosto de 1979.
JOSÉ LOPES DE OLIVEIRA
Presidente
Artigo 1.428 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: É nula a cláusula que autoriza o credor pignora-
tício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da 
garantia, se a dívida não for paga no vencimento.
Parágrafo único. Após o vencimento, poderá o de-
vedor dar a coisa em pagamento da dívida.
Artigo 20 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Salvo as hipóteses do art. 
42 e da locação para temporada, o locador não poderá 
exigir o pagamento antecipado do aluguel.
O artigo 42 da Lei do Inquilinato aborda situação 
em caso de contrato de locação que não se estabele-
ça nenhuma modalidade de garantia e a locação para 
temporada tem 3 artigos específicos na Lei do Inquili-
nato. Desconsiderando essas situações, num contrato 
de locação que seja definida alguma das 4 modalida-
des de garantias locatícias elencadas no seu artigo 37, 
é proibido que o locador exija o pagamento antecipado 
de aluguel. Dessa forma, caso aquilo que deveria ser 
percebido como caução em dinheiro, se for confundido 
com aluguel antecipado poderá resultar em uma série 
de problemas ao locador.
FIANÇA: modalidade de garantia locatícia que se refere à responsabilidade 
ou à obrigação que uma pessoa assume de responder pelos atos de outra pes-
soa. Fiança é o que abona a obrigação de outrem.
O artigo 37 da Lei do Inquilinato distingue a fian-
ça em duas modalidades:
• FIANÇA: modalidade de garantia locatícia que 
se estabelece quando uma terceira pessoa natural ou 
jurídica, diferente do locador e do locatário, se res-
ponsabiliza pelo pagamento do aluguel, se o inquili-
no não o realizar.
• SEGURO DE FIANÇA LOCATÍCIA: modalidade 
de garantia locatícia que consiste em um valor acer-
tado por operadoras de seguro, de modo que, na 
ocorrência do sinistro, a empresa repassa ao proprie-
tário os valores contratualmente segurados. No mer-
cado de seguro, sinistro é o prejuízo sofrido pelo item 
segurado. No caso do seguro-fiança nos contratos de 
locação, o sinistro é o não pagamento do aluguel.
Artigo 818 do Código Civil, Leinº 10.406 de 
2002: Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante 
satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo 
devedor, caso este não a cumpra.
Aquele que assume a responsabilidade da fian-
ça é o fiador, já o locatário, sendo a pessoa a favor 
da qual se prestou fiança, é o afiançado. Antes de 
tudo, é importante distinguir a diferença entre fia-
dor e avalista, sendo o avalista a pessoa que dá aval. 
No aval a responsabilidade é solidária, ou seja, tanto 
o devedor quanto o avalista são responsáveis pelo 
montante integral da dívida. Na prática, no aval, não 
existe preferência de ordem, de modo que o credor 
pode executar qualquer uma das partes. Já na fian-
ça a responsabilidade é subsidiária, ou seja, o fiador 
somente será acionado caso o devedor principal não 
cumpra a obrigação. Para os contratos de locação 
não existe a figura do avalista, mas sim do fiador, em 
respeito ao artigo 37 da Lei do Inquilinato.
24 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
É comum que seja usado um fiador que seja 
proprietário de algum imóvel quitado para au-
mentar a garantia no contrato de locação que ele 
figure. Contudo, se o contrato de locação estabe-
lecer como garantia locatícia a existência de um 
fiador e o qualifica-lo corretamente, quem res-
ponde pela dívida da inadimplência do locatário 
é o fiador e não o seu imóvel. Em outras palavras, 
se no contrato de locação estiver qualificado ape-
nas a pessoa do fiador, se esse fiador vender o seu 
próprio imóvel e não tiver outros bens, ainda que 
continue sendo o fiador, na prática, não haverá 
garantia. Entendamos: o contrato de locação tem 
garantia: o fiador. Mas esse fiador não tem bens 
para serem usados para quitar a dívida. Então, 
ainda que no papel exista a garantia, na prática o 
locador terá dificuldades em receber algum valor 
em dinheiro. Para que o imóvel do fiador seja a 
garantia da dívida, é preciso que no contrato de 
locação seja usada a modalidade de caução ao in-
vés de fiança. Dessa forma, essa pessoa que, até 
então era o fiador, passará a ser chamada de cau-
cionante e o seu imóvel será o objeto da caução. 
Lembrando que a caução pode ser de um bem 
imóvel e o caucionante pode ser o locatário ou 
uma terceira pessoa. Mas também vale lembrar 
que deve-se realizar averbação na matrícula do 
imóvel caucionado no Registro de Imóveis. Por-
tanto, se for usada a garantia locatícia de fiança, 
o fiador é quem responde pela dívida e não seus 
bens. Ainda assim, seus bens poderão ser usados 
para quitar a dívida mediante sentença judicial 
para tanto. Diferente disso é a caução, que já vi-
mos anteriormente, cujo bem caucionado é que, 
na prática, responde pela dívida. Em sendo usa-
do um fiador, é importante, portanto, que esse 
fiador comprove uma renda mensal suficiente 
para arcar com o aluguel por algum tempo, que 
seja pessoa idônea, que tenha bens que possam, 
eventualmente, ser usados. Normalmente é pedi-
do que o fiador possua um imóvel próprio. Caso 
o fiador seja casado em regime diferente ao da 
separação absoluta de bens, então seu cônjuge 
deverá autorizar, sob pena de nulidade.
Artigo 12 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Em casos de separação de 
fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da 
união estável, a locação residencial prosseguirá au-
tomaticamente com o cônjuge ou companheiro que 
permanecer no imóvel.
§ 1º Nas hipóteses previstas neste artigo e no 
art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito 
ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de 
garantia locatícia.
§ 2º O fiador poderá exonerar-se das suas res-
ponsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias conta-
do do recebimento da comunicação oferecida pelo 
sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da 
fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a noti-
ficação ao locador.
Artigo 11 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Morrendo o locatário, fica-
rão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o 
cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessi-
vamente, os herdeiros necessários e as pessoas que 
viviam na dependência econômica do de cujus, des-
de que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, 
o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Artigo 40 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: O locador poderá exigir 
novo fiador ou a substituição da modalidade de ga-
rantia, nos seguintes casos:
I - morte do fiador;
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falên-
cia ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;
III - alienação ou gravação de todos os bens 
imóveis do fiador ou sua mudança de residência 
sem comunicação ao locador;
IV - exoneração do fiador;
V - prorrogação da locação por prazo indetermi-
nado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;
VI - desaparecimento dos bens móveis;
VII - desapropriação ou alienação do imóvel.
VIII - exoneração de garantia constituída por 
quotas de fundo de investimento;
IX - liquidação ou encerramento do fundo de in-
vestimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.
X – prorrogação da locação por prazo indeter-
minado uma vez notificado o locador pelo fiador 
de sua intenção de desoneração, ficando obrigado 
por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento 
e vinte) dias após a notificação ao locador.
Parágrafo único. O locador poderá notificar o 
locatário para apresentar nova garantia locatícia 
no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazi-
mento da locação.
Súmula nº 214 do STJ – Superior Tribunal de Jus-
tiça: O fiador na locação não responde por obriga-
ções resultantes de aditamento ao qual não anuiu.
25Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Outorga Uxória: Outorga significa aprovação, consentimento ou concordân-
cia. Uxória significa aquilo que se refere à mulher casada. Portanto, outorga uxó-
ria é o consentimento que a esposa dá a um ato do seu marido. Contudo, atual-
mente, por outorga uxória entende-se o consentimento que um cônjuge fornece 
ao outro, independentemente do sexo.
Em resumo, a fiança prestada no contrato de lo-
cação sem que haja a anuência do cônjuge do fia-
dor é nula.
Súmula nº 332 do STJ – Superior Tribunal de Justiça: 
A fiança prestada sem autorização de um dos cônju-
ges implica a ineficácia total da garantia.
RECURSO ESPECIAL Nº 752.856 - RJ – Superior Tribunal de Justiça:
Embargante: Locador
Embargada: Cônjuge do fiador
O embargante argumenta que (...) conforme se depreende do disposto no contrato 
de locação, a embargada figura na condição de fiadora, “e jamais na singela posição 
para aprovar o ato de seu marido”. (...) 
Sobre o mesmo tema, o decisum ora embargado, no julgamento do agravo regimen-
tal da embargada, todavia, assinalou que, “em verdade, o que houve foi mera outorga 
uxória por parte da autora, em razão de exigência legal, o que de per si descaracteri-
za-se o preceito da fiança singuli in solidum.”
Observa-se, portanto, que a resolução da controvérsia em apreço, consistente em sa-
ber se a embargada aderiu à avença locatícia como fiadora ou simplesmente cumpriu 
a exigência legal do consentimento uxório, passa necessariamente pelo exame do 
instrumento do contrato de locação.
De uma breve leitura do contrato de locação, verifica-se, que, logo no cabeçalho do 
referido documento, tanto a embargada quanto seu finado cônjuge estão qualifica-
dos como fiadores, sendo que, ao final, assinam o pacto também na condição de ga-
rantes. Não há, no corpo do instrumento da avença, qualquer termo ou palavra que 
indique ser a embargada mera autorizadora da garantia fidejussória prestada pelo 
seu falecido marido.
Assim sendo, demonstrado que a garantia foi prestada pelocasal, o óbito do cônjuge 
varão, no caso, não extinguiu a fiança, persistindo seus efeitos em relação à embargada, 
conforme assinalado na primeira decisão, que negou provimento ao recurso especial.
CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTIMENTO: modalidade 
de garantia locatícia na qual o devedor transfere a titularidade de cotas de sua 
propriedade ao credor, em caráter resolúvel, até o adimplemento da obrigação 
garantida. Trata-se, basicamente, de um investimento realizado pelo locatário 
ou por um terceiro, cuja propriedade das respectivas cotas do fundo é cedida ao 
locador, possibilitando, em caso de inadimplência, a transferência das cotas para 
o credor após um breve e descomplicado procedimento extrajudicial.
26 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Artigo 88 da Lei nº 11.196, de 21 de novembro 
de 2005 – A Lei do Bem: As instituições autorizadas 
pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM para o 
exercício da administração de carteira de títulos e va-
lores mobiliários ficam autorizadas a constituir fun-
dos de investimento que permitam a cessão de suas 
quotas em garantia de locação imobiliária.
§ 1º A cessão de que trata o caput deste artigo 
será formalizada, mediante registro perante o ad-
ministrador do fundo, pelo titular das quotas, por 
meio de termo de cessão fiduciária acompanhado 
de 1 (uma) via do contrato de locação, constituin-
do, em favor do credor fiduciário, propriedade re-
solúvel das quotas.
§ 2º Na hipótese de o cedente não ser o locatário 
do imóvel locado, deverá também assinar o contrato 
de locação ou aditivo, na qualidade de garantidor.
§ 3º A cessão em garantia de que trata o caput 
deste artigo constitui regime fiduciário sobre as quo-
tas cedidas, que ficam indisponíveis, inalienáveis e 
impenhoráveis, tornando-se a instituição financeira 
administradora do fundo seu agente fiduciário.
§ 4º O contrato de locação mencionará a existên-
cia e as condições da cessão de que trata o caput des-
te artigo, inclusive quanto a sua vigência, que poderá 
ser por prazo determinado ou indeterminado.
§ 5º Na hipótese de prorrogação automática do 
contrato de locação, o cedente permanecerá respon-
sável por todos os seus efeitos, ainda que não tenha 
anuído no aditivo contratual, podendo, no entanto, 
exonerar-se da garantia, a qualquer tempo, mediante 
notificação ao locador, ao locatário e à administradora 
do fundo, com antecedência mínima de 30 (trinta) dias.
§ 6º Na hipótese de mora, o credor fiduciário 
notificará extrajudicialmente o locatário e o cedente, 
se pessoa distinta, comunicando o prazo de 10 (dez) 
dias para pagamento integral da dívida, sob pena de 
excussão extrajudicial da garantia, na forma do § 7º 
deste artigo.
§ 7º Não ocorrendo o pagamento integral da dí-
vida no prazo fixado no § 6º deste artigo, o credor 
poderá requerer ao agente fiduciário que lhe trans-
fira, em caráter pleno, exclusivo e irrevogável, a titu-
laridade de quotas suficientes para a sua quitação, 
sem prejuízo da ação de despejo e da demanda, por 
meios próprios, da diferença eventualmente existen-
te, na hipótese de insuficiência da garantia.
§ 8º A excussão indevida da garantia enseja res-
ponsabilidade do credor fiduciário pelo prejuízo cau-
sado, sem prejuízo da devolução das quotas ou do 
valor correspondente, devidamente atualizado.
§ 9º O agente fiduciário não responde pelos efei-
tos do disposto nos §§ 6º e 7º deste artigo, exceto 
na hipótese de comprovado dolo, má-fé, simulação, 
fraude ou negligência, no exercício da administração 
do fundo.
§ 10. Fica responsável pela retenção e recolhi-
mento dos impostos e contribuições incidentes sobre 
as aplicações efetuadas nos fundos de investimento 
de que trata o caput deste artigo a instituição que 
administrar o fundo com a estrutura prevista neste 
artigo, bem como pelo cumprimento das obrigações 
acessórias decorrentes dessa responsabilidade.
A CMV - Comissão de Valores Mobiliários é uma 
entidade autárquica em regime especial, vinculada 
ao Ministério da Fazenda, com personalidade jurídica 
e patrimônio próprios, dotada de autoridade admi-
nistrativa independente, ausência de subordinação 
hierárquica, mandato fixo e estabilidade de seus di-
rigentes, e autonomia financeira e orçamentária. A 
CVM foi criada em 1976, com o objetivo de fiscalizar, 
normatizar, disciplinar e desenvolver o mercado de 
valores mobiliários no Brasil.
Essa cessão das quotas do fundo em garantia da 
locação constitui regime fiduciário sobre as quotas 
cedidas. Dessa forma, essas quotas ficam indispo-
níveis, inalienáveis e impenhoráveis, tornando-se a 
instituição financeira administradora do fundo seu 
agente fiduciário. Portanto, nenhuma transação po-
derá ser feita com essas quotas do fundo, uma vez 
que sejam, agora, a garantia do locador. É por isso 
que o contrato de locação deve mencionar a existên-
cia e as condições da cessão dessas quotas do fundo, 
inclusive quanto a sua vigência, que poderá ser por 
prazo determinado ou indeterminado. Normalmen-
te, quando se opta pelo prazo determinado, estipula-
-se o mesmo prazo que aquele do contrato de loca-
ção. Por outro lado, se for por prazo indeterminado, 
é comum que se mencione que a vigência será atre-
lada à vigência do contrato de locação, incluindo-se 
o tempo em que este se prorrogar. Dessa forma, no 
caso de prorrogação automática do contrato de loca-
ção, o cedente das quotas do fundo continua sendo 
responsável por todos os seus efeitos. Contudo, nes-
te caso, e a partir da data da prorrogação do contrato 
de locação, é possível o cedente, que não seja o lo-
catário, exonerar-se da garantia. Para isso, o cedente 
deve notificar o locador, o locatário e a administra-
dora do fundo, com antecedência mínima de 30 dias.
No caso de mora, ou seja, atraso no pagamento 
do aluguel por parte do locatário, o credor fiduciário, 
ou seja, o locador, deverá notificar extrajudicialmen-
te o locatário e o cedente, se este não for o locatá-
27Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
rio, comunicando o prazo de 10 dias para pagamento 
integral da dívida. Caso contrário, não ocorrendo o 
pagamento da dívida nesse prazo, o locador, sendo o 
credor, poderá requerer ao agente fiduciário, que no 
caso é a administradora do fundo, que lhe transfira a 
titularidade de quotas suficientes para a quitação da 
dívida. Essa transferência deverá acontecer em cará-
ter pleno, exclusivo e irrevogável, ou seja, de forma 
completa, para o nome do locador, e de forma que 
não possa ser anulado. Contudo, isso não elimina a 
possibilidade de uma ação de despejo e da demanda 
da diferença eventualmente existente da dívida, caso 
a totalidade das quotas do fundo não alcance valor 
suficiente da garantia.
O § 8º do artigo 88 da Lei 11.196 de 2005 versa 
que a excussão indevida da garantia enseja responsa-
bilidade do credor fiduciário pelo prejuízo causado, 
sem prejuízo da devolução das quotas ou do valor 
correspondente, devidamente atualizado. Por excus-
são, quer-se dizer o ato de executar os bens dados 
em garantia pelo devedor. Portanto, pela excussão 
indevida da garantia, quer-se dizer passar o direito 
dos bens da garantia do devedor ao credor, ou seja, 
de quem deve para quem deveria receber o valor de-
vido. Os bens dados em garantia a que se refere esse 
parágrafo são as quotas do fundo de investimento. Já 
o verbo ensejar significa possibilitar, motivar ou dar 
origem. O credor fiduciário, neste caso, é o locador. 
Portanto, se os bens dados em garantia, se as quo-
tas do fundo de investimento dadas em garantia do 
aluguel, forem executadas de forma indevida, injus-
ta, então, dará origem à responsabilidade do locador 
pelo prejuízo causado ao cedente dessas quotas, seja 
o locatário ou um terceiro. Além disso,deverá haver 
a devolução dessas quotas ou ainda do valor corres-
pondente atualizado. Por isso, o locador deve docu-
mentar tudo. A notificação extrajudicial mencionada 
anteriormente quanto a inadimplência do locatário, 
deve ser feita por escrito e deve haver algum proto-
colo de recebimento. Esta notificação pode ser en-
tregue em mãos ao locatário e deve ser colhida sua 
assinatura de recebimento, ou ainda pode ser envia-
da pelos Correios pela modalidade de carta com AR, 
ou seja, carta com Aviso de Recebimento.
Artigo 39 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Salvo disposição contratu-
al em contrário, qualquer das garantias da locação se 
estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que 
prorrogada a locação por prazo indeterminado, por 
força desta Lei.
Artigo 41 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: O seguro de fiança locatícia 
abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.
O seguro de fiança locatícia deve abranger a tota-
lidade das obrigações do locatário, ou seja, por tudo 
o que o locatário deve pagar, conforme estabelecido 
no contrato de locação, como IPTU e condomínio, se 
assim for estabelecido.
Artigo 37 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Parágrafo único. É vedada, 
sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades 
de garantia num mesmo contrato de locação.
Artigo 43 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Constitui contravenção pe-
nal, punível com prisão simples de cinco dias a seis me-
ses ou multa de três a doze meses do valor do último 
aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quan-
tia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, 
mais de uma modalidade de garantia num mesmo 
contrato de locação;
Diferença entre garantia real e garantia fidejussória:
• Garantia real: garante o cumprimento de de-
terminada obrigação por meio de um bem móvel 
ou imóvel.
• Garantia fidejussória: prestada por pessoas, e 
não por bens.
Dentre as garantias locatícias, temos como ga-
rantias reais o seguro de fiança locatícia e a cessão 
fiduciária de quotas de fundo de investimento, en-
quanto que a fiança é uma garantia fidejussória. Já 
a caução, pode ser real ou fidejussória. O termo fi-
dejussória é vem do latim FIDEJUSSORIUS, formado 
pelos termos FIDES, que significa “fé”, e JUBERE que 
quer dizer “ato de garantir”.
ATENÇÃO! Numa locação, se o locador solicitar a 
garantia fidejussória, um fiador, e exigir do fiador có-
pia da matrícula do imóvel de sua propriedade, vin-
culando esse imóvel no contrato de locação e aver-
DUPLA GARANTIA LOCATÍCIA É CONTRAVENÇÃO PENAL
28 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
bando isso no Cartório de Registro de Imóveis, então, 
no mesmo contrato de locação haverá uma garantia 
fidejussória, o fiador, e uma garantia real, a caução 
de um bem imóvel. Ainda que o fiador e o caucionan-
te sejam a mesma pessoa física, caracteriza-se, sim, 
duas garantias locatícias, a caução e a fiança, ou seja, 
alíneas I e II, conjuntamente, do artigo 37 da Lei do 
Inquilinato. Isto constitui duas garantias locatícias.
A nulidade das cláusulas de garantia não acarre-
ta em nulidade do contrato de locação. O contrato 
continua vigente, mas apenas a garantia locatícia em 
excesso é que será anulada. Definir qual das moda-
lidades de garantia deve prevalecer em oposição da 
outra, vai depender de qual é a garantia mais one-
rosa ao locatário, e de qual modalidade de garantia 
surtiu efeitos jurídicos em primeiro lugar. A garantia 
contratual que primeiro surtiu efeito no mundo jurí-
dico é a garantia que deve prevalecer. Por outro lado, 
na questão da onerosidade, estabelece-se uma ana-
logia ao artigo 805 do Código de Processo Civil.
Artigo 805 da Lei nº 13.105, de 16 de março de 
2015 – CPC – Código de Processo Civil: Quando por 
vários meios o exequente puder promover a execu-
ção, o juiz mandará que se faça pelo modo menos 
gravoso para o executado.
Artigo 43 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Constitui contravenção pe-
nal, punível com prisão simples de cinco dias a seis me-
ses ou multa de três a doze meses do valor do último 
aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quan-
tia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, 
mais de uma modalidade de garantia num mesmo 
contrato de locação;
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hi-
pótese do art. 42 e da locação para temporada.
Lembrando, o locador que exigir mais de uma 
modalidade de garantia pode ser punido com prisão 
simples ou com multa a favor do locatário. E, por-
tanto, a mesma pena se aplica no caso de cobrança 
antecipada do aluguel.
LOCAÇÃO SEM GARANTIA
Artigo 42 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Não estando a locação 
garantida por qualquer das modalidades, o locador 
poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e 
encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.
Desta forma, imaginando um contrato de loca-
ção com início no primeiro dia do mês de março, 
por exemplo, o locatário deverá pagar o aluguel re-
ferente ao mês de março, até o dia 6 desse mesmo 
mês de março. Portanto, o aluguel é cobrado ante-
cipadamente ao término do mês. Caso haja alguma 
garantia locatícia no contrato de locação, essa práti-
ca seria irregular.
Inadimplência do locatário e Ações de Despejo
Primeiramente, temos que entender que os loca-
tários, mesmo inadimplentes, têm direitos. O fato de o 
locatário não ter cumprido com uma obrigação contra-
tual, que, neste caso, estamos abordando o pagamento 
do aluguel, não faz com que ele perca seus direitos, nem 
tampouco que permita ao locador fazer o que quiser.
Artigo 5º da Constituição da República Federati-
va do Brasil De 1988: Todos são iguais perante a lei, 
sem distinção de qualquer natureza, GARANTINDO-
-SE aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no 
País a INVIOLABILIDADE DO DIREITO à vida, à liber-
dade, à igualdade, à segurança e à propriedade, NOS 
TERMOS SEGUINTES:
(...)
XI - a casa é asilo inviolável do indivíduo, nin-
guém nela podendo penetrar sem consentimento do 
morador, salvo em caso de flagrante delito ou desas-
tre, ou para prestar socorro, ou, durante o dia, por 
determinação judicial;
(...)
XXII - é garantido o direito de propriedade;
XXIII - a propriedade atenderá a sua função social;
(...)
XLI - a lei punirá qualquer discriminação atenta-
tória dos direitos e liberdades fundamentais;
29Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
O locatário de um imóvel residencial, por exem-
plo, constitui nesse imóvel sua moradia, sendo esta 
sua casa. Portanto, conforme estabelece a alínea 11 
do artigo 5º da Constituição Federal, mesmo que o 
locatário esteja inadimplente, mesmo que tenha 
descumprido uma cláusula do contrato de locação, 
ainda assim, o locador não tem o direito de invadir 
a casa desse locatário, independentemente desse 
imóvel ser de propriedade desse locador. Mas a alí-
nea 22 da Constituição Federal garante o direito de 
propriedade. E a propriedade desse imóvel continua 
sendo de seu proprietário, que neste caso é o loca-
dor. Isso continua garantido. Ocorre que no contrato 
de locação, a fruição, ou seja, o uso desse imóvel foi 
concedido a um terceiro, o locatário, mediante o pa-
gamento do aluguel. Se o aluguel não foi pago, volta-
mos à alínea 11 que estabelece a inviolabilidade da 
casa do locatário, salvo se por determinação judicial. 
Portanto, somente no caso de ser sentenciado pelo 
juiz é que o locador poderá invadir o imóvel,o que 
deverá acontecer apenas durante o dia. Então, o lo-
cador somente poderá reaver seu imóvel nos trâmi-
tes legais, do contrário, o locador estaria atentando 
contra a lei, ou seja, estaria contrariando um direito 
do locatário e, nesse caso, a alínea 41 do artigo 5º 
da Constituição Federal deixa claro que a lei punirá 
qualquer discriminação atentatória dos direitos e li-
berdades fundamentais.
Artigo 23 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: O locatário é obrigado a:
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos 
da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no 
prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil 
do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quan-
do outro local não tiver sido indicado no contrato;
O aluguel não pago, que será pago em mora (com 
atraso), terá seu valor acrescido de multa, correção 
monetária diária e juros moratórios, calculados con-
forme estabelecidos no contrato. Portanto, o contra-
to deve prever cada um desses encargos de mora.
Protesto em Cartório: Além dessas penalidades 
pela mora, o locatário estará sujeito a medidas mais 
intensas que o locador poderá tomar de forma am-
parada e autorizada pela lei. Uma delas é que o lo-
cador poderá levar a protesto esse título que não foi 
pago. Dessa forma, o locatário receberá a notifica-
ção do cartório de protesto para liquidar a dívida e, 
caso contrário, o título será protestado. A liquidação 
da dívida poderá ser feita no cartório ou diretamen-
te com o locador. O protesto é um ato formal pelo 
qual se prova a inadimplência e o descumprimento 
de obrigação. Importa ressaltar que não existe pra-
zo para protestar um título. O locatário que teve seu 
título protestado deverá quitar a dívida em cartório, 
ou então, quitá-la junto ao locador. No caso de uma 
locação administrada por um corretor ou uma imo-
biliária, o locatário poderá quitar essa dívida junto a 
estes. Quitada a dívida, o credor (seja o locador, a 
imobiliária ou o corretor de imóveis) deve fornecer 
uma declaração de anuência, com firma reconheci-
da. Essa declaração deve informar que o valor em 
questão foi recebido e trazer os dados do título. Com 
isso, o locatário deverá comparecer ao cartório onde 
ocorreu o protesto (se a quitação não foi feita direta-
mente no cartório), levando a declaração de anuên-
cia. Se o locatário quitar esse débito em cartório, no 
prazo estabelecido na intimação, deverá ainda pagar 
taxas relativas a custas. Contudo, se a quitação for 
feita posteriormente com o próprio credor, o locatá-
rio precisará pagar, além das taxas relativas a custas, 
taxas referentes ao cancelamento do protesto.
Ação judicial visando a cobrança dos valores em 
aberto: Independentemente do protesto prévio des-
se aluguel, como mencionado, o locador tem o direi-
to de promover a execução da quantia devida pelo 
inquilino. Neste caso, se essa dívida não for paga 
após a citação do locatário, este terá seus bens pe-
nhorados para que seja possível quitar a dívida. Por 
citação, entendamos ser quando o locatário toma 
conhecimento formal do processo judicial. Trata-
-se de um processo judicial que envolve um juiz e a 
penhora dos bens do locatário somente poderá ser 
executada pela sentença desse juiz. Portanto, não é 
uma solução imediata e nem tão rápida assim. Certa-
mente leva um tempo para que isso ocorra. De qual-
quer forma, é um direito do locador. Enfim, a terceira 
possibilidade do locador para lidar com um locatário 
inadimplente é a instauração da ação judicial de des-
pejo por falta de pagamento. Neste caso, que igual-
mente constitui um processo judicial que envolve juiz 
e julgamento, o locatário será citado da ação, ou seja, 
tomará conhecimento disso, e poderá evitar o des-
pejo se pagar a dívida que está em aberto dentro do 
prazo de 15 dias. Esse pagamento é feito em juízo e, 
juridicamente, se intitula “purgação da mora” e signi-
fica a liquidação ou pagamento dos valores em atra-
so. Se esse devedor não quitar a dívida, o contrato de 
locação será rescindido e o despejo será executado 
por decisão judicial.
Significado de “sentença judicial transitada 
em julgado”:
Sentença é uma decisão final para a qual não 
cabe mais nenhum recurso, seja porque todas as 
30 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
possibilidades de recursos foram esgotadas, seja por-
que não se interpôs recurso dentro do prazo legal. 
Judicial tem relação com o judiciário. Então, senten-
ça judicial é uma decisão final proferida por um juiz. 
Para entendermos claramente o que significa “transi-
tado em julgado”, vale a pena resgatar o Decreto-Lei 
nº 4.657, de 4 de setembro de 1942, considerando 
todas as alterações dadas por diversas lei até agora. 
Esse Decreto-Lei é conhecido como a “Lei de Introdu-
ção às normas do Direito Brasileiro”. Vejamos o pará-
grafo terceiro do seu artigo sexto.
Decreto-Lei nº 4.657, de 4 de setembro de 1942 
– Lei de Introdução às normas do Direito Brasileiro:
Art. 6º A Lei em vigor terá efeito imediato e geral, 
respeitados o ato jurídico perfeito, o direito adquiri-
do e a coisa julgada.
§ 1º Reputa-se ato jurídico perfeito o já con-
sumado segundo a lei vigente ao tempo em que 
se efetuou.
§ 2º Consideram-se adquiridos assim os direitos 
que o seu titular, ou alguém por ele, possa exercer, 
como aqueles cujo começo do exercício tenha termo 
pré-fixo, ou condição pré-estabelecida inalterável, a 
arbítrio de outrem.
§ 3º Chama-se coisa julgada ou caso julgado a 
decisão judicial de que já não caiba recurso.
Aquilo que foi julgado é aquilo que finalizou o 
julgamento e, portanto, é uma decisão final. Enfim, 
transitado significa que a coisa transitou, ou seja, que 
percorreu por um caminho, ou ainda que sofreu uma 
transição para algo. Então, transitado em julgado é 
aquilo que transitou em julgamento finalizado. “Sen-
tença judicial transitada em julgado” é a decisão fi-
nal dada por um juiz encerrando o julgamento e que, 
portanto, não cabe mais nenhum recurso.
EXECUTANDO A GARANTIA LOCATÍCIA DE CAU-
ÇÃO: O locador somente poderá obter o item caucio-
nado mediante sentença judicial transitada em julga-
do. Para o locador poder obter o item caucionado no 
contrato de locação, devido à inadimplência do loca-
tário, ele deverá ingressar uma ação judicial. Depois 
de todo o processo judicial, de posse da sentença, o 
locador poderá obter o item caucionado. Se for um 
bem móvel, ele deverá se dirigir ao cartório de títulos 
e documentos onde foi feito o registro e apresentar 
a sentença para obter a propriedade desse bem, as-
sim como deverá se dirigir a outras instituições de-
pendendo do bem caucionado. Se for um carro, por 
exemplo, ele deverá se dirigir ao Detran para fazer a 
transferência da propriedade do veículo. Se o veículo 
já estiver em sua posse, bastará adequar o documen-
to no Detran e pronto. Mas se o veículo estiver em 
posse do locatário, então é interessante que no pro-
cesso judicial já seja requerida a busca e apreensão 
do veículo. Se for um bem imóvel, deverá se dirigir 
ao Cartório de Registro de Imóveis com a sentença 
judicial para fazer a transferência de propriedade do 
imóvel, assim como é possível que tenha que entrar 
com ação de despejo, caso o imóvel esteja ocupado, 
sendo que esse pedido também já poderia constar 
no processo inicial. Se a caução for em dinheiro, o lo-
cador, de posse da sentença judicial, apresenta esse 
documento no banco para poder realizar a retirada 
do valor depositado na conta poupança conjunta não 
solidária. Por fim, se for caução em títulos e ações, o 
locador deverá dirigir-se à instituição emissora des-
sas ações ou títulos, com a sentença judicial para re-
alizar a transferência de titularidade.
EXECUTANDO A GARANTIA LOCATÍCIA DE FIAN-
ÇA: Antes de qualquer coisa, deve ser verificado 
como isso foi estabelecido nesse contrato, no que diz 
respeito às responsabilidades eà ordem de cobran-
ça quando da inadimplência. O contrato de locação 
pode estabelecer que o fiador seja o principal paga-
dor, seja devedor solidário, ou ainda, que ele somen-
te seja cobrado após esgotada a cobrança ao locatá-
rio. Resgatemos os artigos 827 e 828 do Código Civil.
Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002:
Art. 827. O fiador demandado pelo pagamento da 
dívida tem direito a exigir, até a contestação da lide, 
que sejam primeiro executados os bens do devedor.
Parágrafo único. O fiador que alegar o benefício 
de ordem, a que se refere este artigo, deve nomear 
bens do devedor, sitos no mesmo município, livres e 
desembargados, quantos bastem para solver o débito.
Art. 828. Não aproveita este benefício ao fiador:
I - se ele o renunciou expressamente;
II - se se obrigou como principal pagador, ou de-
vedor solidário;
III - se o devedor for insolvente, ou falido.
A questão, portanto, reside no tal benefício de 
ordem, pelo qual se estabelece a sequência da co-
brança da dívida primeiramente ao locatário e, ape-
nas se este não a honrar ou não puder honrá-la, 
somente então, é que o locador poderá cobrar essa 
dívida do fiador. Se o locatário for comprovadamente 
insolvente ou falido, obviamente que o fiador pode-
rá ser cobrado diretamente. Afora essa condição, a 
questão do benefício de ordem é respondida pelo 
que esteja estabelecido no contrato de locação que 
31Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
tenha usado a fiança como modalidade de garantia 
locatícia. O artigo 828 do Código Civil apresenta, nas 
suas duas primeiras alíneas, três condições que per-
mite ao locador cobrar a dívida do fiador antes mes-
mo de cobrá-la do locatário. Primeira situação é se o 
fiador renunciou por escrito o benefício de ordem. 
Isso acontece se o contrato de locação apresentar 
cláusula que estabeleça essa renúncia por parte do 
fiador que assina esse contrato. A segunda situação é 
se o fiador se obrigou como principal pagador. Situa-
ção que igualmente pode estar estabelecida em cláu-
sula específica do contrato de locação. Neste caso, 
o fiador seria de quem o locador receberia o paga-
mento do aluguel, mas, como o locatário realiza esse 
pagamento, o locador dá a quitação, mesmo que não 
tenha sido feita pelo fiador. A terceira situação é se 
o fiador se obrigou como devedor solidário, o que 
também pode estar estabelecido em cláusula espe-
cífica no contrato de locação e, com isso, o locador 
poderá cobrar a dívida de ambos, locatário e fiador, 
conjuntamente, no mesmo processo judicial. Então, 
a definição de quem o locador poderá, judicialmen-
te, cobrar a dívida, deve estar estabelecida no con-
trato de locação. Caso esse contrato não apresente 
cláusulas sobre essas situações, então o fiador terá 
direito ao benefício de ordem e o locador terá que, 
primeiramente, cobrar a dívida do locatário.
Artigo 836 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: A obrigação do fiador passa aos herdeiros; mas 
a responsabilidade da fiança se limita ao tempo de-
corrido até a morte do fiador, e não pode ultrapassar 
as forças da herança.
Portanto, o locador só poderá cobrar dos her-
deiros do fiador as dívidas que existiam antes do 
seu falecimento.
Na existência de dois ou mais fiadores: Situa-
ção totalmente possível e permissível pela lei. Vale 
lembrar que o que é proibido é a exigência de mais 
de uma modalidade de garantia locatícia, mas nada 
impede que, no uso de uma modalidade, se exija vá-
rios elementos garantidores. Caso sejam estabeleci-
dos, no contrato de locação, dois ou mais fiadores, é 
importante que nesse contrato se estipule pelo quê 
cada fiador se responsabiliza, ou se defina a propor-
ção de responsabilidade. Na ausência dessa defini-
ção, fica entendido que cada fiador se responsabiliza 
pela proporção da divisão da dívida pela quantidade 
de fiadores, ou seja, se forem 2 fiadores, então cada 
um responde por 50 por cento da dívida, mas se fo-
rem 4 fiadores, então cada um responde por 25 por 
cento da dívida, conforme previsto nos artigos 829 e 
830 do Código Civil.
Código Civil, Lei nº 10.406 de 2002: Art. 829. A 
fiança conjuntamente prestada a um só débito por 
mais de uma pessoa importa o compromisso de so-
lidariedade entre elas, se declaradamente não se re-
servarem o benefício de divisão.
Parágrafo único. Estipulado este benefício, cada 
fiador responde unicamente pela parte que, em pro-
porção, lhe couber no pagamento.
Art. 830. Cada fiador pode fixar no contrato a 
parte da dívida que toma sob sua responsabilidade, 
caso em que não será por mais obrigado.
EXECUTANDO A GARANTIA LOCATÍCIA DE SE-
GURO DE FIANÇA LOCATÍCIA: Primeiramente, é 
preciso ter o sinistro. Sinistro qualquer dano havido 
em bem colocado no seguro. O sinistro num seguro 
de fiança locatícia sempre é decorrente do não pa-
gamento do aluguel, mas é caracterizado por três 
situações, sendo a decretação de despejo, o aban-
dono do imóvel, ou ainda a entrega amigável das 
chaves. Então, se o locatário estiver inadimplente, 
existe uma expectativa de sinistro. Mas o sinistro 
somente será caracterizado quando acontecer um 
desses três eventos: decretação de despejo, aban-
dono do imóvel ou entrega amigável das chaves. 
O locador tem a obrigação, de avisar a seguradora 
após o vencimento do segundo aluguel não pago. 
Ou seja, considerando um vencimento do aluguel 
como sendo todo dia 10, se o locatário não pagar o 
aluguel vencido em 10 de março, este é o primeiro 
aluguel não pago. O próximo aluguel vencerá em 10 
de abril. Portanto, o locador somente deverá avisar 
a seguradora se esse inquilino não pagar o aluguel 
que vencer em 10 de abril. Com isso estaríamos no 
momento de expectativa de sinistro. Nesse período, 
a seguradora poderá realizar pagamentos ao loca-
dor, em forma de adiantamentos dos alugueis atra-
sados. Chama-se adiantamento, porque a indeniza-
ção completa somente será paga após a caracteriza-
ção do sinistro e, por enquanto, estamos no período 
de expectativa de sinistro. Mas para receber esses 
adiantamentos, o locador deverá apresentar à se-
guradora o comprovante de ingresso na Justiça de 
ação de despejo. A partir da data de entrega desse 
documento, a seguradora fará o primeiro adianta-
mento no prazo de até 30 dias. Já os demais adian-
tamentos dos outros alugueis não pagos, serão fei-
tos mensalmente, de acordo com o vencimento dos 
aluguéis, até a caracterização do sinistro. Existem 
seguradoras que, ao invés de exigir que o locador 
32 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
contrate um advogado e apresente comprovante 
de ingresso na Justiça de ação de despejo, a própria 
seguradora nomeia um advogado que recorrerá à 
justiça dando início a ação de despejo. Nesse caso, 
devem ser verificadas as cláusulas contratuais para 
entender quem arca com os honorários desse advo-
gado. De qualquer forma, a indenização completa 
somente será paga após 30 dias da comprovação da 
desocupação do imóvel por parte do locatário. Essa 
comprovação poderá ser por despejo, pela entrega 
amigável das chaves ou por abandono do imóvel. 
Importa lembrar que o valor da indenização cor-
responde ao limite máximo definido na apólice. O 
locador recebe esse valor descontados os adianta-
mentos já realizados pela seguradora. Para receber 
a indenização, além da sentença de despejo, o lo-
cador deverá apresentar, a cópia da petição inicial 
e uma prova de desocupação efetiva do imóvel ou 
cópia do mandado de retomada da posse ou cópia 
do documento de entrega amigável das chaves. Este 
último deve ser assinado pelo inquilino e deve re-
lacionar a dívida total de aluguéis e outros eventu-
ais encargos, discriminados por mês. Também deve 
apresentar carta de comunicação da inadimplência 
do inquilino, identificando os valores nãopagos, re-
cibos originais de pagamento dos aluguéis e relató-
rio mensal do andamento da ação judicial. O segu-
ro de fiança locatícia possui uma cobertura básica 
e coberturas adicionais. A cobertura básica inclui o 
valor dos alugueis, multas de mora, custas judiciais 
e honorários advocatícios. Não existe seguro de 
fiança locatícia que não inclua, pelo menos, obriga-
toriamente esses itens. Já as coberturas adicionais 
são opcionais, incluem outros itens e vão encare-
cendo o preço do seguro. Na lista de itens adicionais 
podemos citar o condomínio, IPTU, conta de água, 
conta de gás canalizado, conta de luz, danos mate-
riais causados ao imóvel, pintura interna e externa, 
multa por rescisão contratual, podendo, até mesmo 
incluir serviços emergenciais como chaveiro, mão 
de obra para conserto de eletrodomésticos, entre 
outros. Portanto, os alugueis atrasados serão pagos 
em forma de adiantamento durante o período de 
expectativa de sinistro e, depois de caracterizado o 
sinistro, a seguradora pagará os valores de todos os 
itens contratados. A seguradora pagará os alugueis 
atrasados a partir do momento que tenha sido avi-
sada. Isso significa que os alugueis atrasados que 
existiam antes do locador avisar a seguradora, não 
serão pagos.
EXECUTANDO A GARANTIA LOCATÍCIA DE CES-
SÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDO DE INVESTI-
MENTO: Nesta garantia, quando da inadimplência do 
locatário, promove-se a transferência da titularidade 
para o locador, das quotas de determinado fundo de 
investimento, até então, em nome do locatário, ou 
de um terceiro cedente. Essas quotas de fundo de 
investimento, durante a vigência do contrato de lo-
cação, estão sob a guarda de uma instituição finan-
ceira, conceituada como o agente fiduciário. Não há 
qualquer imposição restritiva, seja quanto à quanti-
dade, quanto ao tipo ou ao valor das quotas cedidas 
pelo locatário em garantia ao locador. Estas quotas 
de fundo de investimento tornam-se indisponíveis, 
inalienáveis e impenhoráveis, enquanto estiverem 
figurando como garantia da locação. Isso significa 
que o locador, o locatário, e o agente fiduciário, que 
é a instituição financeira que administra o fundo de 
investimento, nenhum deles e ninguém mais pode 
disponibilizar essas quotas para negociações. Tam-
bém não podem vender essas quotas, nem mesmo o 
titular pode vende-las. E, enfim, essas quotas não po-
derão, em hipótese alguma, ser usadas para quitação 
de dívidas para outros credores, a não ser que sejam 
aqueles previstos no contrato de locação. As quotas 
estão em nome do locador, em caráter resolúvel, ou 
seja, a titularidade do locador sobre essas quotas 
estará subordinada a uma condição que, quando al-
cançada, fará com que a titularidade sobre as quo-
tas retorne do locador para quem as cedeu, seja o 
locatário ou um terceiro cedente. Essa condição é o 
encerramento do contrato de locação, sem que te-
nham restado débitos não quitados e tenha, o loca-
tário, cumprido todas as obrigações estabelecidas no 
contrato de locação. Se restarem pendências finan-
ceiras ou mesmo se não forem cumpridas obrigações 
que resultem em consequências patrimoniais nega-
tivas em desfavor do locador, as quotas não retorna-
rão para a titularidade do locatário, ou de terceiro 
cedente. A propriedade dessas quotas permanece-
rá com o locador. Simples assim. Mas, obviamente, 
existem procedimentos a seguir, seja na esfera extra-
judicial, seja na esfera judicial. Extrajudicialmente, 
o locador deve notificar o locatário e o cedente das 
quotas, se for um terceiro, comunicando o prazo de 
dez dias para quitação integral da dívida, sob pena 
de, em caso de descumprimento, ser promovida a 
excussão extrajudicial da garantia locatícia. Se a dívi-
da não for quitada, o locador deve apresentar à ins-
tituição financeira agente fiduciária uma requisição 
de transferência, caráter exclusivo e irrevogável, de 
uma quantidade de quotas cedidas em garantia. Essa 
quantidade deve ser calculada de modo a represen-
tar o montante da dívida e nunca mais do que isso, 
sendo limitada à quantidade cedida em garantia. Fei-
ta a transferência, as quotas passam a fazer parte do 
patrimônio do locador, quem poderá negociá-las ou 
33Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Análise do locatário
O potencial de sucesso de uma boa locação é, 
fundamentalmente, determinado pela adequada 
análise do locatário.
Corretores de imóveis devem realizar uma análise 
bem criteriosa de quem pretende ser locatário e infor-
mar tudo a esse respeito ao locador. Isso é essencial. 
aliená-las, se desejar. Se a quantidade de quotas 
cedidas não for suficiente para suprir a dívida, o 
locador deverá busca na justiça o valor faltante. 
Feita a transferência das quotas, o locador po-
derá mover ação de despejo contra o locatário, 
para reaver o imóvel. Optando pela esfera judi-
cial diretamente, o locador move ação contra o 
locatário para a quitação da dívida e execução do 
despejo. A transferência das quotas ocorrerá por 
sentença do juiz.
Superior Tribunal de Justiça
RECURSO ESPECIAL Nº 1.103.658 - RN (2008/0245977-7)
EMENTA
RELATOR: MINISTRO LUIS FELIPE SALOMÃO
RECORRENTE: A Imobiliária
RECORRIDO: o Locador
1. (...) não cabe à imobiliária que agiu diligentemente a responsabilidade pelo paga-
mento de aluguéis, cotas condominiais ou tributos inadimplidos pelo locatário - res-
salvadas as hipóteses de previsão contratual nesse sentido -, porquanto ausente sua 
culpa, elemento imprescindível em sede de responsabilidade civil subjetiva.
2. Ao revés, configura-se a responsabilidade da administradora de imóveis pelos pre-
juízos sofridos pelo locador quando ela não cumpre com os deveres oriundos da re-
lação contratual.
3. A recorrente é parte legítima para figurar no polo passivo da presente demanda, uma 
vez que a pretensão veiculada na petição inicial não diz respeito à mera cobrança de 
alugueres atrasados, mas à responsabilização civil da imobiliária pelo descumprimento 
do contrato. No caso concreto, o Tribunal a quo consignou a efetiva existência de falha 
na aprovação do cadastro do locatário e do fiador, uma vez que a renda auferida por 
eles não alcançava o patamar mínimo exigido contratualmente, resultando na frustra-
ção da execução que visava à cobrança dos alugueres e débitos relativos às cotas con-
dominiais e tributos inadimplidos.
4. A pretensão do proprietário do imóvel nasceu com a ciência do defeito na pres-
tação do serviço consubstanciado na desídia relacionada à aprovação cadastral do 
locatário e do fiador, (...)
VOTO
(...) resta evidente que a empresa recorrente não exigiu do locatário ou do fiador 
a demonstração efetiva da capacidade econômica para que fosse firmado o con-
34 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
trato de locação e também omitiu tal situação do locador, situação que enseja 
de forma clara a responsabilidade daquela pelos danos sofridos pelo locador em 
razão da ausência da capacidade econômica do locatário e do fiador indicados 
pelo recorrente. Ademais, a título de reforço de argumento, extrai-se da senten-
ça que “a aprovação dos cadastros do locatário e do seu fiador teria ocorrido em 
virtude da amizade do diretor da empresa com os mesmos” (...)
Destaca-se, portanto, que num contrato de lo-
cação, ainda que a imobiliária, o corretor de imó-
veis autônomo, esteja fazendo a administração 
desse contrato, não cabe a este a responsabilidade 
pelo pagamento de aluguéis, cotas condominiais 
ou tributos inadimplidos pelo locatário. Por outro 
lado, cabe, sim, tanto à imobiliária quanto ao cor-
retor de imóveis que esteja administrando o con-
trato de locação a responsabilidade pelos prejuízos 
sofridos pelo locador quando estes não cumprem 
com os deveres oriundos da relação contratualde 
administração imobiliária. Neste caso apresenta-
do, com relação aprovação cadastral do locatário 
e do fiador, o relator menciona ter havido desídia, 
ou seja, a imobiliária se esquivou de qualquer es-
forço físico e moral na realização da atividade de 
sua responsabilidade, em outras palavras, não 
teve a atenção ou o cuidado necessário. Enfim, 
houve negligência na análise do locatário e do fia-
dor. E, conforme manifestado no voto do relator, 
fica clara a responsabilidade da imobiliária pelos 
danos sofridos pelo locador em razão da ausência 
da capacidade econômica do locatário e do fiador 
indicados pela imobiliária. Então, a imobiliária não 
terá que pagar os alugueis atrasados, mas terá que 
indenizar o locador pelos danos sofridos.
Garantias Locatícias
• RG;
• Certidão de nascimento ou de casamento;
• CPF;
• Comprovante de residência;
• Informações bancárias;
• Comprovante de renda.
LISTA DE DOCUMENTOS PARA ANÁLIS
 DE LOCATÁRIO PESSOA FÍSICA
Cada uma desses documentos, exige uma aná-
lise. Quanto ao RG, deve-se verificar se a foto é atu-
al. Caso não seja, deve-se solicitar que atualize o RG 
ou, então, pode-se usar a CNH, a Carteira Nacional 
de Habilitação, que, devido à validade, normalmente 
traz uma foto mais atual. Devem-se verificar todos os 
dados que qualifiquem o proponente locatário como, 
data de nascimento, naturalidade, nome do pai e da 
mãe. Também não se pode aceitar documentos que 
estejam manchados ou rasurados e, muito menos, 
rasgados. Se o proponente for solteiro, deve-se pedir 
a Certidão de Nascimento e, caso contrário, a Cer-
tidão de Casamento com as devidas averbações no 
caso de divorciado ou viúvo. Deve-se certificar-se de 
que seja uma certidão atual, que não esteja vencida. 
A validade dessas certidões é de 90 dias da data de 
sua emissão. Se a certidão apresentada tenha mais 
do que 90 dias, é necessário pedir que o proponen-
te apresente certidão atualizada. A certidão de ca-
samento demonstra qual é o regime de bens dessa 
união. Isso é fundamentalmente importante, pois 
se o regime for de comunhão de bens, seja parcial 
ou total, o cônjuge também deverá assinar o contra-
to de locação como locador do imóvel. Nesse caso, 
também é necessário que todos os documentos de 
pessoa física também sejam requeridos do cônjuge. 
O Cadastro de Pessoa Física, CPF, é necessário, princi-
palmente para que se possam fazer consultas impor-
35Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
tantes. Primeiramente, deve-se verificar na Receita 
Federal se os dados do CPF são verdadeiros e se esse 
cadastro está regular. Feito isso, deve-se consultar 
instituições de análise de crédito, tais como SERASA e 
SPC. A sigla SERASA, antigamente, era o acrônimo de 
Serviços de Assessoria S/A, uma instituição privada 
de análise de crédito criada em 1968 por iniciativa da 
Federação Brasileira de Bancos, a FEBRABAN, e que, 
atualmente, sua razão social é Centralizadora dos 
Serviços dos Bancos S/A. Já o SPC é acrônimo de Ser-
viço de Proteção ao Crédito, sendo prestado pela ins-
tituição Boa Vista Serviços S/A. Ambos, tanto SERA-
SA, quanto SPC, são capazes de identificar o histórico 
do proponente e podem oferecer um diagnóstico das 
suas compras e pagamentos. Essas informações são 
importantes para compor a análise das condições de 
consumo do proponente locatário e de seu cônjuge. 
Já o comprovante de residência tem uma função in-
formativa e cadastral. Neste caso, podem ser usadas 
contas de água, de luz ou de telefone em nome do 
proponente ou do cônjuge. Quanto às informações 
bancárias, é interessante obter uma cópia do cartão 
do banco, o qual tenha os dados bancários a respeito 
do banco, agência e número da conta do proponente, 
para efeito de cadastro. Já o comprovante de renda é 
importantíssimo para que se possa analisar se o pro-
ponente, realmente, tem condições de arcar com o 
aluguel e todas as demais taxas e impostos inerentes 
a esse contrato de locação, como o IPTU, caso seja in-
serido no contrato, a taxa de condomínio, se houver, 
entre outras taxas. A comprovação de renda pode ser 
feita pela apresentação do holerite, se o proponente 
for empregado assalariado, ou, então, pela DECORE, 
que é a Declaração Comprobatória de Percepção de 
Rendimentos, emitida por um contador, se o propo-
nente for empresário, ou extrato bancário, se o pro-
ponente for profissional liberal ou autônomo. Princi-
palmente nestes dois últimos casos, é importante pe-
dir também cópia da última declaração de imposto 
de renda e o documento de movimentação da conta 
nos últimos seis meses, ou seja, o extrato bancário. 
Com os dados do proponente é importante obter as 
certidões negativas de processos judiciais, que po-
dem ser conseguidas gratuitamente pela Internet, 
sendo a Certidão Negativa de Débitos da Receita Fe-
deral e as Certidões Negativas Cível e Criminal tanto 
da Justiça Estadual quanto Federal.
Se o proponente já estiver negativado numa ins-
tituição de análise de crédito, as chances de inadim-
plência aumentam bastante. Outro risco é se o pro-
ponente locatário tiver algum problema criminal. 
Com relação à análise da renda do proponente, é 
comum adotar uma renda ideal de, no mínimo, três 
vezes o valor da locação. A renda líquida é a renda to-
tal menos os impostos, as contas fixas, as prestações 
do parcelamento de dívidas, as parcelas de financia-
mentos e outras obrigações financeiras recorrentes.
Se o proponente locatário for casado, é im-
portante analisar, também, a situação financeira 
do cônjuge.
• CNPJ;
• Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida 
Ativa da União;
• Certificado de regularidade do FGTS;
• Certidão Negativa de Débito Estadual;
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas;
• Certidão Negativa de Tributos Mobiliários e Imobiliários
• Cópia da Declaração de Imposto de Renda (3 anos);
• Contrato Social (ou outro documento constitutivo da Pessoa Jurídica).
LISTA DE DOCUMENTOS PARA ANÁLISE
DE LOCATÁRIO PESSOA JURÍDICA
O CNPJ é o número dessa empresa no Cadastro 
Nacional da Pessoa Jurídica e se faz necessário para 
realizar algumas importantes consultas. A primeira 
delas é buscar esse número de CNPJ na Receita Fede-
ral e obter o Comprovante de Inscrição e de Situação 
Cadastral, no qual constam diversas informações so-
bre essa Pessoa Jurídica para qualifica-la adequada-
mente no contrato e verificar sua situação cadastral. 
Também deve-se consultar instituições de análise de 
crédito, tais como SERASA e SPC. Também deve-se 
obter certidões para verificar a situação da empresa. 
A Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários 
36 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Federais e à Dívida Ativa da União pode ser obtida 
gratuitamente no website da Receita Federal, bas-
tando informar o número de CNPJ, e é emitida se a 
empresa não possuir pendências relativas a débitos, 
a dados cadastrais e à apresentação de declarações, 
inclusive pendências relativas às contribuições pre-
videnciárias. O Certificado de regularidade do FGTS 
que pode ser obtido no website da Caixa Econômi-
ca Federal, se refere à regularidade do empregador. 
Para tanto, a empresa deve estar em dia com todas 
as obrigações legais junto ao Fundo de Garantia do 
Tempo de Serviço, FGTS, seja quanto às contribui-
ções, assim como quanto a eventuais empréstimos 
com recursos originários do FGTS. Outra certidão im-
portante é a Certidão Negativa de Débito Estadual, a 
qual é apresenta a regularidade fiscal desse contri-
buinte Pessoa Jurídica referente aos créditos tributá-
rios estaduais administrados pela Secretaria Estadual 
da Fazenda. Portanto, cada estado brasileiro possui 
critérios próprios para a emissão do documento. No 
website do Tribunal Superior doTrabalho é possível 
obter a Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas, a 
qual se baseia nas informações dos 24 Tribunais Re-
gionais do Trabalho do Brasil, sendo que, somente 
será negativa se a pessoa jurídica não estiver inscri-
ta como devedora no Banco Nacional de Devedores 
Trabalhistas, o BNDT. Por fim, a Certidão Negativa 
de Tributos Mobiliários e Imobiliários, emitida pela 
Prefeitura, também se faz importante, pois se baseia 
em dados constantes no Cadastro de Contribuinte 
Mobiliários, atestando, se negativa, a inexistência de 
débitos referentes ao Imposto sobre Serviços e a ta-
xas relacionadas à prestação de serviços, bem como 
a inexistência de dívidas relacionadas ao IPTU ou a 
outras taxas imobiliárias existente no município. Para 
obter todas essas certidões, basta ter em mãos o nú-
mero do CNPJ da Pessoa Jurídica. Mas também é im-
portante solicitar uma cópia da declaração de impos-
to de renda dos últimos três anos, a fim de verificar 
a saúde financeira da empresa. As Pessoas Jurídicas 
são administradas e representadas por pessoas físi-
cas. Portanto, é necessário analisar o documento do 
ato constitutivo da Pessoa Jurídica. Esse documento 
pode ser o Contrato social, ou o Estatuto social junta-
mente com a Ata da assembleia de fundação ou cons-
tituição e da assembleia de eleição e possa da atual 
diretoria. É nesse documento que consta a informa-
ção de quem é o responsável legal e o administrador 
dessa pessoa jurídica. Para cada uma dessas pessoas 
que constam como sócios ou membros da diretoria, 
deve-se obter todos os documentos mencionados 
anteriormente usados para análise de pessoa física.
Vistoria antes, durante e depois da locação
A vistoria do imóvel a ser locado é uma atividade 
fundamental e deve, obrigatoriamente, estar presente 
no procedimento de locação. É na vistoria que se des-
creve de forma detalhada o imóvel a ser locado, suas 
condições, estrutura, assim como todo e qualquer mó-
vel, equipamento ou acabamento existente no imóvel.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei 
do Inquilinato: 
Art. 22. O locador é obrigado a:
I - entregar ao locatário o imóvel alugado em es-
tado de servir ao uso a que se destina;
III - manter, durante a locação, a forma e o desti-
no do imóvel;
IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores 
à locação;
V - fornecer ao locatário, caso este solicite, des-
crição minuciosa do estado do imóvel, quando de 
sua entrega, com expressa referência aos eventuais 
defeitos existentes;
(...)
Art. 23. O locatário é obrigado a:
II - servir-se do imóvel para o uso convenciona-
do ou presumido, compatível com a natureza deste e 
com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o 
mesmo cuidado como se fosse seu;
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado 
em que o recebeu, salvo as deteriorações decorren-
tes do seu uso normal;
IV - levar imediatamente ao conhecimento do lo-
cador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja 
reparação a este incumba, bem como as eventuais 
turbações de terceiros;
V - realizar a imediata reparação dos danos ve-
rificados no imóvel, ou nas suas instalações, provo-
cadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes 
ou prepostos;
VI - não modificar a forma interna ou externa 
do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito 
do locador;
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou 
por seu mandatário, mediante combinação prévia de 
dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visi-
tado e examinado por terceiros, na hipótese prevista 
no art. 27;
(...)
37Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Dada a importância da vistoria, o locatário tem o di-
reito de exigir que o locador lhe forneça descrição minu-
ciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com 
expressa referência aos eventuais defeitos existentes. 
Esse detalhamento é o próprio termo de vistoria. Por 
outro lado, o locador também tem o direito de agendar 
com o locatário data e horário para nova vistoria, durante 
a vigência da locação e o locatário deve permitir que isso 
seja feito. Dessa forma, o locador poderá ter a ciência de 
que o imóvel esteja sendo cuidado adequadamente. O 
locatário também deve permitir, desde que agendado 
com antecedência, que o imóvel seja visitado por tercei-
ros, caso o locador, ou o proprietário, tenham ofertado 
esse imóvel à venda.
Preferência na aquisição do imóvel locado: Se-
gundo esse artigo 27 da Lei do Inquilinato, o locatá-
rio tem preferência para adquirir o imóvel locado, em 
igualdade de condições ofertadas a terceiros. É por 
isso que o locador deve dar conhecimento ao loca-
tário dessa oferta de venda, de promessa de venda, 
de cessão ou de promessa de cessão de direitos, ou 
ainda, de dação em pagamento. O locador poderá dar 
conhecimento disso ao locatário mediante notificação 
judicial, ou notificação extrajudicial ou qualquer outro 
meio de ciência, desde que seja inequívoca, como, por 
exemplo, uma carta com aviso de recebimento.
TERMO DE VISTORIA
O presente termo refere-se à vistoria de imóvel 
urbano residencial, sito à Rua XXX, nº 999 – bairro 
ZZZ, Cep 12345-000, na cidade de YYYY – UF, o qual é 
de propriedade de PPPPP, sendo parte integrante do 
Contrato de Locação nº 5555, cujo locatário é LLLL.
A vistoria foi realizada em DD de MMM de AAAA, 
a partir das HH horas e NN minutos, pelo corretor de 
imóveis CCC, acompanhado por...
Segue relação completa de cada cômodo e com-
partimento do imóvel, descrevendo-se seu o estado 
de conservação e dos móveis, utensílios e equipa-
mentos existentes.
Registro Fotográfico: Não há previsão legal que 
obrigue uma vistoria ter registro fotográfico. Então, 
não é algo imprescindível. Por outro lado, a foto-
grafia de cada elemento descrito na vistoria amplia 
a percepção dos dados da descrição, criando maior 
compreensão e contextualização do que foi visto-
riado. Portanto, em se tratando de impingir exce-
lência na vistoria, poderíamos até dizer que seria 
imprescindível. As fotos são elementos adicionais e 
opcionais, mas que incrementam a qualidade dos 
serviços prestados. Mas a presença das fotos não 
pode inibir as descrições, ou seja, a leitura do texto 
deve ser suficiente para a compreensão das carac-
terísticas daquilo que foi vistoriado.
• Sobre o terreno:
 • Tipo de implantação: (condomínio, vila, rua);
 • Área Terreno/Lote (m²);
 • Nº de frentes e Testada (m) da frente principal;
 • Topografia (plana, acidentada, em aclive, em declive, passível de alagamento);
 • Posição/situação do terreno (esquina, meio da quadra);
 • Superfície (seco, alagável, brejoso, arenoso, outro);
• Sobre a edificação:
 • Posição/situação da construção (isolada, geminada de um lado, geminada 
dos dois lados, junto aos fundos, junto a uma lateral, junto às duas laterais, 
ocupa todo o terreno);
 • Posição em relação à rua (no mesmo nível, abaixo no nível, acima do nível);
 • Uso (residencial, comercial, misto);
 • Tipo do Imóvel (casa, apartamento, casa em condomínio);
 • Posição (frente para que ponto cardeal);
 • Estado de conservação (aparentemente novo, em bom estado, razoável, ne-
cessita acabamento, necessita reforma);
 • Quantidade de pavimentos;
PRINCIPAIS ELEMENTOS A SEREM VISTORIADOS:
38 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
 • Quantidade e tipificação de cômodos (sala, cozinha, copa, banheiro, dor-
mitório, lavanderia, sacada etc)
 • Quantidade de suítes;
 • Quantidade de quartos (não sendo suíte);
 • Quantidade de dormitórios (soma da quantidade de suíte e quartos sem suíte);
 • Quantidade de banheiros sociais;
 • Quantidade de lavabos;
 • Total de Banheiros (soma da quantidade de banheiros e lavabos);
 • Quantidade de vagas na garagem;
 • Situação da Vaga na garagem (subterrânea, coberta, demarcada, livre,com 
acesso coberto à área social);
 • Padrão de acabamento (descrever pisos, paredes e teto de cada cômodo);
 • Fechamento de paredes (madeira, alvenaria, drywall, parede de concre-
to, outros);
 • Esquadrias (descrever a moldura de cada porta e de cada janela);
 • Cobertura/telhado (laje, telha cerâmica, telha fibrocimento, telha concre-
to, outro);
 • Teto (laje, telhado aparente, forro, gesso);
 • Solução sanitária (esgoto encanado, fossa séptica e sumidouro, não possui);
 • Abastecimento de água (encanada, poço artesiano, sem abastecimento);
 • Outros abastecimentos (eletricidade, gás, Tv a cabo, Internet etc)Infraes-
trutura/serviços/equipamentos (piscina, quadra, interfone, portão eletrôni-
co, churrasqueira, cftv, sauna, salão de festas, salão de jogos, cinema, gera-
dor, outros).
 • Se for imóvel em condomínio vertical, em adição:
 • Tipo do apartamento (convencional, loft, cobertura, kitnet, du-
plex, tríplex);
 • Posição na edificação (frente, frente/canto, meio, fundos, fundos/
canto, lateral);
 • Uso predominante no condomínio (residencial multifamiliar, resi-
dencial unifamiliar, comercial, industrial);
O imóvel vistoriado é entregue ao LOCATÁRIO em conformidade com o que 
se descreve neste termo e em bom estado de limpeza e utilização, tal qual re-
conhece reciprocamente locador e locatário. Por ser expressão da verdade, as 
partes firmam o presente termo de vistoria em duas vias de igual teor e forma, 
juntamente com 2 (duas) testemunhas.
TERMO DE VISTORIA - Encerramento
Locação não residencial
Locação de imóvel rural = arrendamento rural 
(Lei nº 4.504, de 30 de novembro de 1964 - Estatuto 
da Terra)
Arrendamento rural: cessão do uso de imóvel ru-
ral, mediante algum pagamento.
Artigo 55 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro 
de 1991 – Lei do Inquilinato: Considera-se loca-
ção não residencial quando o locatário for pes-
soa jurídica e o imóvel, destinar-se ao uso de seus 
titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos 
ou empregados.
39Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Dois critérios para que a locação seja considera-
da como não residencial de imóvel urbano:
• O locatário deve ser uma Pessoa Jurídica.
• O imóvel deve destinar-se ao uso dos propó-
sitos dessa Pessoa Jurídica na pessoa de seus só-
cios ou funcionários.
Art. 11 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Morrendo o locatário, fica-
rão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:
I - nas locações com finalidade residencial, o 
cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessi-
vamente, os herdeiros necessários e as pessoas que 
viviam na dependência econômica do de cujus, des-
de que residentes no imóvel;
II - nas locações com finalidade não residencial, 
o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.
Então, quando o locatário vai a óbito, na locação 
residencial, tanto os direitos quanto as obrigações 
passam para os sobreviventes que residem no imó-
vel locado, seja o cônjuge ou companheiro e, suces-
sivamente, os herdeiros e as pessoas que dependiam 
economicamente desse locatário. Mas, na locação 
não residencial, é conforme o que se estabelece em 
herança e o sucessor da Pessoa Jurídica.
Art. 51 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Nas locações de imóveis 
destinados ao comércio, o locatário terá direito a 
renovação do contrato, por igual prazo, desde que, 
cumulativamente:
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por 
escrito e com prazo determinado;
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a 
soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos 
seja de cinco anos;
III - o locatário esteja explorando seu comércio, 
no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto 
de três anos.
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá 
ser exercido pelos cessionários ou sucessores da 
locação; no caso de sublocação total do imóvel, o 
direito a renovação somente poderá ser exercido 
pelo sublocatário.
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário 
utilize o imóvel para as atividades de sociedade de 
que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo 
de comércio, o direito a renovação poderá ser exerci-
do pelo locatário ou pela sociedade.
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por mor-
te de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-
-rogado no direito a renovação, desde que continue 
no mesmo ramo.
§ 4º O direito a renovação do contrato estende-
-se às locações celebradas por indústrias e socieda-
des civis com fim lucrativo, regularmente constituí-
das, desde que ocorrentes os pressupostos previstos 
neste artigo.
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não 
propuser a ação no interregno de um ano, no máxi-
mo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da 
finalização do prazo do contrato em vigor.
Todos os 3 critérios devem ser atendidos para a 
renovação do contrato de locação de imóvel destina-
do ao comércio:
• Que exista um contrato, por escrito, com prazo 
determinado, já que se o prazo for indeterminado, 
não faz sentido haver renovação. Só se renova um 
contrato cujo prazo expirou.
• Que o prazo da locação seja de, no mínimo, 5 
(cinco) anos.
• Que o locatário esteja em atividade comercial 
há, pelo menos, três anos.
O direito à renovação é estendido aos cessioná-
rios ou sucessores da locação, ou seja, aqueles que 
passaram a ser os proprietários da Pessoa Jurídica 
que explora a atividade comercial no imóvel locado; 
assim como para o sublocatário, se o imóvel foi su-
blocado, ou seja, se o locatário alugou esse imóvel 
a outro, desde, obviamente, a sublocação não tenha 
sido impedida no contrato de locação.
Atenção! Caso o locatário seja um e a empresa 
que explora o comércio no imóvel seja outro. Se o lo-
catário for sócio dessa empresa e isso estiver autori-
zado no contrato de locação, então tanto o locatário 
quanto a empresa que ele é sócio, podem exercem o 
direito à renovação.
Nas locações com finalidade não residencial, 
quando o locatário morre, os direitos e obriga-
ções ficam sub-rogados ao espólio e ao seu suces-
sor no negócio. Quanto à renovação, a ideia é a 
mesma. Portanto, se um dos sócios não for mais 
sócio da empresa, seja por morte ou dissolução 
social, o sócio que restar terá o direito à renova-
ção. Mas para isso, deve continuar exercendo a 
mesma atividade comercial.
Respeitados os pressupostos desse artigo, esse 
dispositivo se estende aos contratos de locações 
com indústrias e com quaisquer outras sociedades 
civis com fim lucrativo. Englobam-se aqui, portanto, 
os escritórios de prestação de serviços entre outras 
pessoas jurídicas.
40 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Mas, a renovação não é algo automático pois, 
o locatário deve propor ao locador a renovação do 
contrato. Isso deve ser feito entre seis a doze meses 
antes da data de término do contrato de locação. Su-
ponha que o contrato termine no dia 31 de dezem-
bro, então esse prazo se estende do dia primeiro de 
janeiro desse mesmo ano até o dia 30 de junho.
Encerrado o prazo do pedido de renovação, o lo-
catário perde o direito à renovação. Contudo, o con-
trato continua podendo ser renovado, mas, a critério 
do locador. Desta forma, se o locatário continuar cum-
prindo com as obrigações da locação e o locador não 
apresentar oposição, o contrato de locação será auto-
maticamente prorrogado nas mesmas condições.
O direito que o locatário tem de renovação não 
pode ser negado pelo locador.
Art. 52 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: O locador não estará obri-
gado a renovar o contrato se:
I - por determinação do Poder Público, tiver 
que realizar no imóvel obras que importarem na 
sua radical transformação; ou para fazer modifica-ções de tal natureza que aumente o valor do negó-
cio ou da propriedade;
II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou 
para transferência de fundo de comércio existente há 
mais de um ano, sendo detentor da maioria do ca-
pital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descen-
dente.
§ 1º Na hipótese do inciso II, o imóvel não pode-
rá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, 
salvo se a locação também envolvia o fundo de co-
mércio, com as instalações e pertences.
§ 2º Nas locações de espaço em shopping cen-
ters, o locador não poderá recusar a renovação do 
contrato com fundamento no inciso II deste artigo.
§ 3º O locatário terá direito a indenização para 
ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes 
que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e 
desvalorização do fundo de comércio, se a renova-
ção não ocorrer em razão de proposta de terceiro, 
em melhores condições, ou se o locador, no prazo de 
três meses da entrega do imóvel, não der o destino 
alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo 
Poder Público ou que declarou pretender realizar.
Determinação do Poder Público para realizar 
obras no imóvel: Num contrato de locação que te-
nha sido celebrado por escrito, com prazo determi-
nado de, pelo menos, cinco anos e que o locatário te-
nha explorado seu comércio no mesmo ramo por, no 
mínimo, três anos. Se o locatário propuser a renova-
ção desse contrato de locação dentro do prazo para 
tanto, o locador é obrigado a renovar esse contrato. 
Contudo, isso pode ser diferente caso haja alguma 
determinação do Poder Público para realizar obras 
no imóvel, seja de total transformação, seja para au-
mentar o valor do negócio ou da propriedade. Nesse 
caso, o locador não é obrigado a renovar o contrato 
de locação.
Fundo de comércio: Um segundo caso em que 
o locador fica desobrigado a renovar o contrato de 
locação não residencial, tem relação com a transfe-
rência do fundo de comércio. Entende-se por fundo 
de comércio o estabelecimento comercial. Portanto, 
nesse segundo caso o locador tem a possibilidade de 
retomar o imóvel para seu próprio uso ou se for para 
ali operar outro estabelecimento comercial. Mas um 
dos sócios desse estabelecimento comercial deve ser 
o locador, ou seu cônjuge, ou ascendente ou ainda 
descendente e esse sócio deve ter a maioria do ca-
pital social. Outra coisa, é que esse estabelecimento 
comercial já exista, em outro lugar, há, pelo menos, 
um ano. Atenção nesse caso de transferência do fun-
do de comércio, esse outro estabelecimento comer-
cial não pode explorar o mesmo ramo daquele do 
locatário. A única exceção a isso é se o contrato de 
locação inicial não fosse somente do imóvel, mais do 
imóvel com o estabelecimento comercial, suas insta-
lações e demais pertences. Mas, isso não se aplica no 
caso de Shopping Centers.
Se houver proposta em melhores condições: O 
artigo 72 da Lei do Inquilinato estabelece que o loca-
dor poderá contestar a ação renovatória peticionada 
pelo locatário se tiver proposta de terceiro para a lo-
cação, em condições melhores.
Indenização ao locatário: O locatário passa a ter 
direito à indenização em uma das seguintes 3 situações:
• Se o locador não renovar o contrato de locação 
não residencial e retomar o imóvel sem ter recebido 
uma melhor proposta de terceiro;
• Se o locador não der o destino alegado;
• Se não se iniciarem as obras que foram deter-
minadas pelo Poder Público ou que o locador decla-
rou pretender realizar.
Art. 53 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Nas locações de imóveis 
utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, 
asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino auto-
rizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como 
por entidades religiosas devidamente registradas, o 
41Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
contrato somente poderá ser rescindido.
I - nas hipóteses do art. 9º;
II - se o proprietário, promissário comprador ou 
promissário cessionário, em caráter irrevogável e 
imitido na posse, com título registrado, que haja qui-
tado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, 
seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para 
demolição, edificação, licenciada ou reforma que ve-
nha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por 
cento da área útil.
Em resumo, é restrita a possibilidade de resci-
são do contrato de locação a hospitais, asilos, enti-
dades religiosas e estabelecimentos do Poder Públi-
co relacionados à saúde e ensino, em 5 (cinco) situ-
ações (4 listadas no artigo 9º e mais uma no inciso 
II do artigo 53):
• Por mútuo acordo;
• Em decorrência da prática de infração legal 
ou contratual;
• Em decorrência da falta de pagamento do alu-
guel e demais encargos;
• Para a realização de reparações urgentes de-
terminadas pelo Poder Público, que não possam 
ser normalmente executadas com a permanência 
do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse 
a consenti-las;
• Se o proprietário, ou o promissário comprador 
ou ainda o promissário cessionário, que tenha a pos-
se do imóvel com título registrado pedir o imóvel, em 
caráter irrevogável, para demolição, ou edificação, 
ou ainda reforma que torne a área útil do imóvel cin-
quenta por cento maior.
SHOPPING CENTER:
Art. 54 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Nas relações entre lojistas 
e empreendedores de shopping center, prevalecerão 
as condições livremente pactuadas nos contratos de 
locação respectivos e as disposições procedimentais 
previstas nesta lei.
§ 1º O empreendedor não poderá cobrar do lo-
catário em shopping center:
a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do 
parágrafo único do art. 22; e
b) as despesas com obras ou substituições de 
equipamentos, que impliquem modificar o proje-
to ou o memorial descritivo da data do habite-se e 
obras de paisagismo nas partes de uso comum.
§ 2º As despesas cobradas do locatário de-
vem ser previstas em orçamento, salvo casos de 
urgência ou força maior, devidamente demons-
tradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, 
por si ou entidade de classe exigir a comprovação 
das mesmas.
Numa locação em que o locatário seja um lojista 
e o locador um shopping center, figura uma maior 
autonomia da vontade entre as partes, já que a le-
gislação estabelece que prevalecem as condições li-
vremente pactuadas entre as partes. Contudo, temos 
que ressaltar que essa autonomia não é, em absolu-
to, ilimitada, uma vez que esse artigo também de-
termina que sejam consideradas as disposições pro-
cedimentais previstas nesta lei, ou seja, tudo aquilo 
que se institui quanto ao modo ou método pelo qual 
essa relação contratual é desenvolvida. Portanto, 
logicamente, o contrato não poderia, por exemplo, 
impedir a renovação compulsória da locação, nem 
pode permitir a retomada, pelo locador, do imóvel 
locado, a qualquer tempo, sem que se necessite se-
guir os procedimentos que já comentamos. Também 
é limita a cobrança de despesas àquilo que estiver 
previsto em orçamento, a não ser que seja uma si-
tuação de força maior. E também não podem ser 
cobradas despesas relativas modificação do projeto 
ou do memorial descritivo do Shopping Center, nem 
despesas com paisagismo e, muito menos algumas 
daquelas despesas extraordinárias de condomínio, 
que, como já vimos, é o locador quem tem a obriga-
ção de pagar, conforme estabelece o inciso 10 do, já 
comentado, artigo 22. Mas na relação entre lojista e 
shopping center, despesas extraordinárias de condo-
mínio, o lojista locatário só não é obrigado a pagar as 
listas nas alíneas A, B e D do parágrafo único desse 
artigo, que se referem às obras de reformas ou acrés-
cimos que interessem à estrutura integral do imóvel; 
à pintura das fachadas, empenas, poços de aeração, 
iluminação e das esquadrias externas; assim como 
referentes às indenizações trabalhistas e previden-
ciárias pela dispensade empregados, ocorridas em 
data anterior ao início da locação.
Se considerarmos a locação não residencial 
como uma categoria de locação, teríamos como sub-
categoria a locação em que as partes sejam o lojista 
e o shopping center. Outra subcategoria com outras 
especificidades seria o que se conhece por contrato 
“built to suit”.
Art. 56 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Nos demais casos de loca-
ção não residencial, o contrato por prazo determina-
do cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso.
Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o 
locatário permanecer no imóvel por mais de trinta 
dias sem oposição do locador, presumir-se-á pror-
rogada a locação nas condições ajustadas, mas sem 
42 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
prazo determinado.
Nas locações não residenciais que estabele-
çam uma relação entre lojista e shopping center 
ou que se baseiem num contrato “built to suit”, 
prevalecem as condições livremente pactuadas no 
contrato respectivo. Em todas as demais locações 
não residenciais, se a locação tem prazo determi-
nado, dá-se o seu fim em conformidade com esse 
prazo, dispensando-se qualquer tipo de notifica-
ção entre as partes, ocorrendo a prorrogação por 
prazo indeterminado se o locador não fizer oposi-
ção à permanência do locatário no imóvel. Se o lo-
cador desejar reaver o imóvel, bastaria apresentar 
solicitação ao locatário, dentro de trinta dias após 
finalizado o prazo da locação.
Existem 2 (duas) possibilidades de se ter uma lo-
cação não residencial por prazo indeterminado:
• Se no contrato de locação não exista um prazo 
estipulado, ou mesmo se o contrato mencionar que 
o prazo é indeterminado.
• Se um contrato de locação com prazo deter-
minado é prorrogado, tornando-se uma locação por 
prazo indeterminado.
Art. 57 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: O contrato de locação por 
prazo indeterminado pode ser denunciado por escri-
to, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias 
para a desocupação.
Portanto, a qualquer tempo em uma locação não 
residencial com prazo indeterminado. o locador porá 
reaver o imóvel, bastando notificar oficialmente o lo-
catário com trinta dias de antecedência.
Contrato “built to suit” – locação com construção ajustada
Trata-se de uma locação de um imóvel não resi-
dencial que tenha sido edificado ou substancialmen-
te reformado para servir e atender às necessidades 
de um locatário específico.
Este é o contrato de locação com construção 
ajustada (também conhecido, no mercado, por con-
trato de locação por encomenda), regido pela Lei nº 
12.744, de 19 de dezembro de 2012.
Art. 4º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: Durante o prazo estipulado para 
a duração do contrato, não poderá o locador reaver o 
imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º 
do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, 
pagando a multa pactuada, proporcional ao período 
de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que 
for judicialmente estipulada.
Parágrafo único. O locatário ficará dispensa-
do da multa se a devolução do imóvel decorrer de 
transferência, pelo seu empregador, privado ou pú-
blico, para prestar serviços em localidades diversas 
daquela do início do contrato, e se notificar, por es-
crito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias 
de antecedência.
Art. 54-A da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Na locação não residencial 
de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia 
aquisição, construção ou substancial reforma, por si 
mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado 
pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este 
locado por prazo determinado, prevalecerão as condi-
ções livremente pactuadas no contrato respectivo e as 
disposições procedimentais previstas nesta Lei.
§ 1º Poderá ser convencionada a renúncia ao di-
reito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo 
de vigência do contrato de locação.
§ 2º Em caso de denúncia antecipada do vínculo 
“built to suit”
[do idioma inglês. “Built” significa “construído”; “to” significa “para”; e “suit” 
pode significar “servir”, “satisfazer”, “ajustar” ou “adequar”]
“buit to suit” = “construído para se adequar ou ajustar” ou “construído para 
satisfazer” ou “construído para servir”.
43Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
locatício pelo locatário, compromete-se este a cum-
prir a multa convencionada, que não excederá, po-
rém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o 
termo final da locação.
Critérios necessários para caracterizar o contrato 
“built to suit”:
• O contrato deve estabelece a realização da 
construção ou da substancial reforma do imóvel que 
será locado.
• A locação deverá ser por prazo determinado.
• O contrato deve estabelecer as condições da lo-
cação, as quais devem ser livremente pactuadas, con-
siderando as disposições procedimentais previstas na 
Lei do Inquilinato, ou seja, como já vimos, entende-se 
tudo aquilo que se institui quanto ao modo ou méto-
do pelo qual essa relação contratual é desenvolvida.
Prorrogação por tempo indeterminado: Na 
prorrogação, todas as cláusulas do contrato con-
tinuam valendo, com exceção da que estabeleça 
a renúncia ao direito de revisão do valor dos alu-
guéis, uma vez que somente se pode convencionar 
essa renúncia durante o prazo de vigência do con-
trato de locação.
Multa por devolução: A multa pela devolução do 
imóvel pelo locatário ao locador também se difere 
de uma locação convencional. Esta multa pode che-
gar ao valor total da soma de todos os alugueis não 
pagos até a data de término do prazo da locação. Por 
exemplo: num contrato com prazo de 120 meses (10 
anos), em que o locatário devolva o imóvel após o 
pagamento do 12º aluguel (120 – 12 = 108). Se esti-
ver estipulado no contrato, esse locatário deverá pa-
gar uma multa equivalente ao valor de 108 alugueis.
Ação Renovatória
Art. 71 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Além dos demais requi-
sitos exigidos no art. 282 do Código de Processo 
Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá 
ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos 
incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato 
em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas 
que incidiram sobre o imóvel e cujo pagamento 
lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições 
oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação do fiador quando houver no contrato 
a renovar e, quando não for o mesmo, com indicação 
do nome ou denominação completa, número de sua 
inscrição no Ministério da Fazenda, endereço e, tra-
tando-se de pessoa natural, a nacionalidade, o estado 
civil, a profissão e o número da carteira de identidade, 
comprovando, desde logo, mesmo que não haja alte-
ração do fiador, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que 
o substituir na renovação aceita os encargos da 
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessio-
nário ou sucessor, em virtude de título oponível 
ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublo-
catário do imóvel ou de parte dele, serão citados 
o sublocador e o locador, como litisconsortes, sal-
vo se, em virtude de locação originária ou reno-
vada, o sublocador dispuser de prazo que admita 
renovar a sublocação; na primeira hipótese, pro-
cedente a ação, o proprietário ficará diretamente 
obrigado à renovação.
Atenção! Em 16 de março de 2015 foi sancio-
nada a Lei número 13.105, pela qual se estabelece 
o atual Código de Processo Civil, comumente cha-
mado somentede CPC. Segundo seu artigo 1.045, 
esse Código entra em vigor após decorrido um 
ano da data de sua publicação oficial. Portanto, 
desde março de 2016 está em vigência o Código 
de Processo Civil, que manteve alguns artigos do 
seu antecessor, alterou outros, suprimiu alguns e 
criou novos artigos. Acontece que o citado arti-
go 282 do Código de Processo Civil, atualmente 
se refere ao artigo 319, o qual estabelece o que 
deve ser indicado na petição inicial.
Art. 71 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Além dos demais requi-
sitos exigidos no art. 282 do Código de Processo 
Civil, a petição inicial da ação renovatória deverá 
ser instruída com:
I - prova do preenchimento dos requisitos dos 
incisos I, II e III do art. 51;
II - prova do exato cumprimento do contrato 
44 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
em curso;
III - prova da quitação dos impostos e taxas que in-
cidiram sobre o imóvel e cujo pagamento lhe incumbia;
IV - indicação clara e precisa das condições 
oferecidas para a renovação da locação;
V - indicação do fiador quando houver no 
contrato a renovar e, quando não for o mesmo, 
com indicação do nome ou denominação com-
pleta, número de sua inscrição no Ministério da 
Fazenda, endereço e, tratando-se de pessoa natu-
ral, a nacionalidade, o estado civil, a profissão e o 
número da carteira de identidade, comprovando, 
desde logo, mesmo que não haja alteração do fia-
dor, a atual idoneidade financeira;
VI - prova de que o fiador do contrato ou o que 
o substituir na renovação aceita os encargos da 
fiança, autorizado por seu cônjuge, se casado for;
VII - prova, quando for o caso, de ser cessionário ou 
sucessor, em virtude de título oponível ao proprietário.
Parágrafo único. Proposta a ação pelo sublo-
catário do imóvel ou de parte dele, serão citados 
o sublocador e o locador, como litisconsortes, sal-
vo se, em virtude de locação originária ou reno-
vada, o sublocador dispuser de prazo que admita 
renovar a sublocação; na primeira hipótese, pro-
cedente a ação, o proprietário ficará diretamente 
obrigado à renovação.
Portanto, para que o locatário tenha direito à re-
novação do contrato, por igual prazo, o contrato deve 
ter sido celebrado por escrito e com prazo determi-
nado; o prazo mínimo do contrato deve ser de cinco 
anos e o locatário deve estar explorando seu comér-
cio, no mesmo ramo, por, no mínimo, três anos.
E na petição inicial deve-se incluir provas dis-
so, bem como prova de que o contrato esteja sen-
do cumprido, prova de pagamento de impostos e 
taxas, descrição das condições para a renovação 
da locação, indicação do fiador, prova de que o 
fiador aceita os encargos da fiança, bem como 
a autorização do seu cônjuge. Se o locatário for 
cessionário ou sucessor também deverá apresen-
tar provas disso.
Art. 72 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: A contestação do locador, 
além da defesa de direito que possa caber, ficará 
adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte:
I - não preencher o autor os requisitos esta-
belecidos nesta lei;
II - não atender, a proposta do locatário, o va-
lor locativo real do imóvel na época da renova-
ção, excluída a valorização trazida por aquele ao 
ponto ou lugar;
III - ter proposta de terceiro para a locação, 
em condições melhores;
IV - não estar obrigado a renovar a locação 
(incisos I e II do art. 52).
§ 1º No caso do inciso II, o locador deverá 
apresentar, em contraproposta, as condições de 
locação que repute compatíveis com o valor loca-
tivo real e atual do imóvel.
§ 2º No caso do inciso III, o locador deverá 
juntar prova documental da proposta do terceiro, 
subscrita por este e por duas testemunhas, com 
clara indicação do ramo a ser explorado, que não 
poderá ser o mesmo do locatário. Nessa hipótese, 
o locatário poderá, em réplica, aceitar tais condi-
ções para obter a renovação pretendida.
§ 3º No caso do inciso I do art. 52, a contesta-
ção deverá trazer prova da determinação do Po-
der Público ou relatório pormenorizado das obras 
a serem realizadas e da estimativa de valorização 
que sofrerá o imóvel, assinado por engenheiro 
devidamente habilitado.
§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, 
poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, 
para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do 
contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por 
cento do pedido, desde que apresentados elementos 
hábeis para aferição do justo valor do aluguel.
§ 5º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a 
sentença poderá estabelecer periodicidade de re-
ajustamento do aluguel diversa daquela prevista 
no contrato renovando, bem como adotar outro 
indexador para reajustamento do aluguel.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei 
do Inquilinato:
Art. 73. Renovada a locação, as diferenças dos 
aluguéis vencidos serão executadas nos próprios 
autos da ação e pagas de uma só vez. 
Art. 74. Não sendo renovada a locação, o juiz de-
terminará a expedição de mandado de despejo, que 
conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupa-
ção voluntária, se houver pedido na contestação.
Art. 75. Na hipótese do inciso III do art. 72, a sen-
tença fixará desde logo a indenização devida ao loca-
tário em consequência da não prorrogação da locação, 
solidariamente devida pelo locador e o proponente.
Atenção! Apresentar uma proposta qualquer de 
um terceiro qualquer, só para impedir a renovação 
da locação seria uma atitude ilícita é uma fraude.
45Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
Locação para temporada
Art. 48 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: Considera-se locação para tem-
porada aquela destinada à residência temporária do 
locatário, para prática de lazer, realização de cursos, 
tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, 
e outros fatos que decorrem tão-somente de deter-
minado tempo, e contratada por prazo não superior 
a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.
Parágrafo único. No caso de a locação envolver 
imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoria-
mente, a descrição dos móveis e utensílios que o guar-
necem, bem como o estado em que se encontram.
Em resumo, a locação para temporada é aquela cujo 
prazo de locação seja de até 90 dias, ou seja, 3 meses.
Em locações para temporada, a vistoria ganha 
maior aspectos de importância, a tal ponto de se exi-
gido que conste no contrato.
Art. 49 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: O locador poderá receber de 
uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encar-
gos, bem como exigir qualquer das modalidades de 
garantia previstas no art. 37 para atender as demais 
obrigações do contrato.
O prazo máximo de um contrato de locação para temporada é de 3 meses.
O locador pode exigir o pagamento de uma só vez e antecipadamente.
O valor total que o locatário deve pagar nesse tipo de locação é de 3 meses.
A critério do locador, é possível que se exija qualquer uma das garantias locatícias.
IMPORTANTE!
Atenção! De todas as locações que possam ser ce-
lebradas, a cobrança antecipada do aluguel somente 
pode acontecer se a locação não tiver garantia locatí-
cia ou se for uma locação para temporada. Nas demais 
locações, cobrar o aluguel antecipadamente é uma 
contravenção penal, punível com prisão e multa.
Art. 50 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Findo o prazo ajustado, 
se o locatário permanecer no imóvel sem oposição 
do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á 
prorrogada a locação por tempo indeterminado, não 
mais sendo exigível o pagamento antecipado do alu-
guel e dos encargos.
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o lo-
cador somente poderá denunciar o contrato após 
trinta meses de seu inícioou nas hipóteses do art. 47.
O contrato de locação para temporada tem pra-
zo determinado, menor que 90 dias, podendo ser 
qualquer quantidade de dias. Terminado o prazo 
estabelecido nesse contrato, o locatário deve resti-
tuir o imóvel ao locador. Caso o locatário permaneça 
no imóvel sem oposição do locador, após trinta dias 
essa locação passará a ser uma locação com prazo 
indeterminado e será tratada tal qual qualquer outra 
locação residencial com prazo indeterminado. Isso 
significa que o aluguel não mais poderá ser cobrado 
antecipadamente, devendo ser cobrado no sexto dia 
útil do mês seguinte ao vencido. E, além disso, o lo-
cador somente poderá restituir o imóvel após trinta 
meses, a não ser que ocorra uma das situações lista-
das no artigo 47 da Lei do Inquilinato.
O artigo nono estabelece que a locação poderá ser 
desfeita por mútuo acordo; ou em decorrência da prá-
tica de infração legal ou contratual; ou em decorrência 
da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; 
ou ainda para a realização de reparações urgentes de-
terminadas pelo Poder Público, que não possam ser 
normalmente executadas com a permanência do loca-
tário no imóvel ou, se ele puder permanecer no imó-
vel, mas se recusar a consentir essas reparações.
Em resumo, a locação para temporada, se 
prorrogada, torna-se uma locação residencial com 
prazo indeterminado, mas a retomada do imóvel 
46 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
fica restrita a 30 meses, salvo os casos listadas no 
artigo 47 da Lei do Inquilinato.
Diferença entre locação para temporada 
e hospedagem: 
Artigo 565 do Código Civil, Lei nº 10.406 de 
2002: Na locação de coisas, uma das partes se 
obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou 
não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante 
certa retribuição.
Lei nº 11.771, de 17 de setembro de 2008 – Lei 
do Turismo:
Art. 23. Consideram-se meios de hospeda-
gem os empreendimentos ou estabelecimentos, 
independentemente de sua forma de constituição, 
destinados a prestar serviços de alojamento tem-
porário, ofertados em unidades de frequência in-
dividual e de uso exclusivo do hóspede, bem como 
outros serviços necessários aos usuários, denomi-
nados de serviços de hospedagem, mediante ado-
ção de instrumento contratual, tácito ou expresso, 
e cobrança de diária.
Art. 24. Os meios de hospedagem, para obter 
o cadastramento, devem preencher pelo menos um 
dos seguintes requisitos:
I - possuir licença de funcionamento, expedida 
pela autoridade competente, para prestar serviços 
de hospedagem, podendo tal licença objetivar so-
mente partes da edificação; e
II - no caso dos empreendimentos ou estabele-
cimentos conhecidos como condomínio hoteleiro, 
flat, flat-hotel, hotel-residence, loft, apart-hotel, 
apart-service condominial, condohotel e similares, 
possuir licença edilícia de construção ou certifica-
do de conclusão de construção, expedidos pela au-
toridade competente, acompanhados dos seguin-
tes documentos: (...)
LOCAÇÃO é quando uma pessoa, física ou jurídica, possuidora de um bem, 
passa esse bem, temporariamente, a outra pessoa, física ou jurídica, em troca 
de alguma remuneração.
HOSPEDAGEM não realiza essa transferência de posse, mas apenas uma 
prestação de um serviço, sempre por uma pessoa jurídica, licenciada e autoriza-
da para isso.
Sendo uma prestação de serviço, na hospedagem 
tem-se a figura do cliente, enquanto que na locação 
para temporada, tem-se o locatário. O cliente da hos-
pedagem é consumidor de um serviço e pode se valer 
do Código de Defesa do Consumidor, Lei número 8.078, 
de 1990. Por outro lado, na locação para temporada 
não existe essa relação de consumo e, portanto, resta 
a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor. 
Na locação para temporada, o que se estabelece é uma 
relação de contratual de bens, para a qual existe regra-
mento específico pela Lei número 8.245 de 1991, a Lei 
do Inquilinato, que regula a matéria.
Ação Revisional de Aluguel
No contexto jurídico, o termo AÇÃO se refere ao di-
reito subjetivo de demandar, ou seja, o direito que um 
sujeito tem de ingressar em juízo para obter do Poder 
Judiciário uma solução para toda e qualquer pretensão 
ou conflito. Enfim, uma ação, juridicamente falando, é o 
meio para se obter um julgamento e uma sentença e, ob-
viamente, depende de certos requisitos.
Ação revisional de aluguel é um processo jurídico 
com o objetivo de ajustar o valor do aluguel.
Artigo 18 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: É lícito às partes fixar, de comum 
acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou 
modificar cláusula de reajuste.
Portanto, juntos, locador e locatário podem, de co-
mum acordo, ajustar o valor do aluguel. Se não conse-
guirem chegar a um acordo, tanto o locador, quanto o 
locatário pode ingressar com ação revisional de aluguel.
Artigo 19 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: Não havendo acordo, o lo-
47Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
cador ou locatário, após três anos de vigência do con-
trato ou do acordo anteriormente realizado, poderão 
pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao 
preço de mercado.
A ação revisional de aluguel somente pode ser in-
gressada após transcorridos, pelo menos, 3 anos conta-
tos da data de início da locação. Mas também vale res-
saltar que diferente da ação renovatória que já vimos, 
a qual é aplicável apenas às locações não residenciais, 
a ação revisional de aluguel se aplica tanto para locação 
não residenciais quanto para locações residenciais.
Artigo 68 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: Na ação revisional de aluguel, que 
terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
I - além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 282 
do Código de Processo Civil, a petição inicial deverá indi-
car o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
ATENÇÃO! Os citados artigos 276 e 282 do Código 
de Processo Civil, se referem ao antigo Código e não ao 
atual. No CPC atualmente vigente, os requisitos da pe-
tição inicial estão dispostos nos artigos 319 a 321. Ou-
tra coisa, no atual CPC não mais existe o rito sumário ou 
procedimento sumário. O artigo 318 do atual CPC esta-
belece que se aplica a todas as causas o procedimento 
comum, salvo disposição em contrário no próprio CPC ou 
estabelecido em lei específica. Posto isso, vejamos os de-
mais incisos do artigo 68 da Lei do Inquilinato.
Artigo 68 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: Na ação revisional de aluguel, que 
terá o rito sumário, observar-se-á o seguinte:
I – além dos requisitos exigidos pelos arts. 276 e 
282 do Código de Processo Civil, a petição inicial deve-
rá indicar o valor do aluguel cuja fixação é pretendida;
II – ao designar a audiência de conciliação, o juiz, 
se houver pedido e com base nos elementos forne-
cidos tanto pelo locador como pelo locatário, ou nos 
que indicar, fixará aluguel provisório, que será devido 
desde a citação, nos seguintes moldes:
a) em ação proposta pelo locador, o aluguel 
provisório não poderá ser excedente a 80% (oitenta 
por cento) do pedido;
b) em ação proposta pelo locatário, o aluguel 
provisório não poderá ser inferior a 80% (oitenta por 
cento) do aluguel vigente;
III – sem prejuízo da contestação e até a audiên-
cia, o réu poderá pedir seja revisto o aluguel provisó-
rio, fornecendo os elementos para tanto;
IV – na audiência de conciliação, apresentada a con-
testação, que deverá conter contraproposta se houver 
discordância quanto ao valor pretendido, o juiz tentará 
a conciliação e, não sendo esta possível, determinará a 
realização de perícia, se necessária, designando, desde 
logo, audiência de instrução e julgamento;V – o pedido de revisão previsto no inciso III deste 
artigo interrompe o prazo para interposição de recurso 
contra a decisão que fixar o aluguel provisório.
§ 1º Não caberá ação revisional na pendência de 
prazo para desocupação do imóvel (arts. 46, pará-
grafo 2° e 57), ou quando tenha sido este estipulado 
amigável ou judicialmente.
§ 2º No curso da ação de revisão, o aluguel pro-
visório será reajustado na periodicidade pactuada 
ou na fixada em lei.
Uma solução consensual é aquela que seja conce-
bida pelas próprias partes, em consenso, ou seja, em 
comum acordo. Autocompositiva quer dizer que a de-
cisão não foi imposta, diferente da heterocompsição, 
em que um terceiro, o juiz, determina a sentença. En-
tão, uma solução consensual autocompositiva é aque-
la em que as partes, por si mesmas, sem interferência 
de terceiros, chegam à solução em comum acordo. 
Com isso, o acesso à justiça é feito sem lotar o judiciá-
rio com processos. Só para entendermos o peso disso 
no judiciário, é interessante frisar a importância que 
os legisladores deram a esse assunto, estabelecendo, 
no segundo parágrafo do artigo terceiro do CPC que 
o Estado promoverá, sempre que possível, a solução 
consensual dos conflitos. Na sequência, o parágrafo 
quarto dispõe que a conciliação, a mediação e outros 
métodos de solução consensual de conflitos deverão 
ser estimulados por juízes, advogados, defensores pú-
blicos e membros do Ministério Público, inclusive no 
curso do processo judicial. Nesse sentido, o artigo 139 
do CPC estabelece que incumbe ao juiz promover, a 
qualquer tempo, a autocomposição, preferencialmen-
te com auxílio de conciliadores e mediadores judiciais.
Citação, em termos jurídicos, é o momento 
da intimação.
Se não houver acordo, apesar da audiência de 
conciliação, o juiz determinará a necessidade de no-
mear um perito judicial. Se houver necessidade, ele 
nomeará um perito para apresentar um laudo peri-
cial que contenha uma avaliação mercadológico do 
imóvel em questão determinando o valor de merca-
do do seu aluguel. Independente disso, o juiz tam-
bém já agenda a audiência de instrução e julgamen-
to, na qual participam as partes, os seus advogados, 
as testemunhas, sem houverem, e auxiliares da justi-
ça, que é o caso do perito judicial.
48 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
O pedido de revisão do aluguel provisório interrom-
pe o prazo do agravo de instrumento.
Mas, não é possível uma ação revisional de alu-
guel se estiver correndo o prazo para desocupação 
do imóvel. E tanto faz se essa desocupação tenha 
sido originada por causa de um pedido do locador, 
seja num contrato residencial ou não residencial 
prorrogado por prazo indeterminado, seja quando o 
prazo para desocupação tenha sido estipulado judi-
cialmente ou mesmo amigavelmente.
Enquanto a ação revisional estiver em seu curso, o 
aluguel provisório será reajustado da mesma forma que 
estava estabelecido no contrato de locação ou, na ausên-
cia disso, conforme estabelecer a lei.
Artigo 69 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: O aluguel fixado na sentença retro-
age à citação, e as diferenças devidas durante a ação de 
revisão, descontados os alugueres provisórios satisfeitos, 
serão pagas corrigidas, exigíveis a partir do trânsito em 
julgado da decisão que fixar o novo aluguel.
§ 1º Se pedido pelo locador, ou sublocador, a senten-
ça poderá estabelecer periodicidade de reajustamento 
do aluguel diversa daquela prevista no contrato revisan-
do, bem como adotar outro indexador para reajustamen-
to do aluguel.
§ 2º A execução das diferenças será feita nos autos 
da ação de revisão.
O juiz apresenta a sentença e o novo aluguel é de-
finido. Durante todo esse processo, o locatário pagou o 
aluguel provisório. Agora, o locatário deverá pagar ao lo-
cador a diferença e passar a pagar mensalmente o novo 
valor de aluguel. Também importa ressaltar que na peti-
ção inicial, ou durante o processo, o locador poderá pedir 
que se passe a usar outro período de reajuste do aluguel, 
assim como outro indexador.
Artigo 70 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: Na ação de revisão do aluguel, o 
juiz poderá homologar acordo de desocupação, que será 
executado mediante expedição de mandado de despejo.
Estamos falando numa ação judicial para rever o va-
lor do aluguel. Mas, dependendo da situação, a solução 
poderá ser o despejo.
Ação de Despejo
O termo AÇÃO, já conceituamos anteriormente, 
como sendo o direito do sujeito de obter do Poder Judi-
ciário uma solução para uma pretensão ou conflito. Já o 
termo DESPEJO significa o ato de despejar, ou seja, o ato 
de remover o que incomoda, ou o que seja um obstácu-
lo, ou ainda aquilo que seja inútil. No contexto jurídico, 
portanto, a ação de despejo é a demanda ao judiciário 
pela qual o proprietário de um imóvel pleiteia a desocu-
pação do imóvel pelo inquilino.
Artigo 47 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: Quando ajustada verbalmente ou 
por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o 
prazo estabelecido, a locação prorroga-se automatica-
mente, por prazo indeterminado, somente podendo ser 
retomado o imóvel:
I - Nos casos do art. 9º;
II - em decorrência de extinção do contrato de traba-
lho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada 
com o seu emprego;
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou 
companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou 
descendente que não disponha, assim como seu cônjuge 
ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
IV - se for pedido para demolição e edificação licen-
ciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Po-
der Público, que aumentem a área construída, em, no 
mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a 
exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;
V - se a vigência ininterrupta da locação ultra-
passar cinco anos.
Artigo 9º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 
1991 – Lei do Inquilinato: A locação também pode-
rá ser desfeita:
I - por mútuo acordo;
II - em decorrência da prática de infração legal 
ou contratual;
III - em decorrência da falta de pagamento do 
aluguel e demais encargos;
IV - para a realização de reparações urgentes deter-
minadas pelo Poder Público, que não possam ser nor-
malmente executadas com a permanência do locatário 
no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.
Denúncia cheia para ação de despejo é aquela cuja 
justificativa apresente, pelo menos, um dos itens listados 
no artigo nono e no artigo 47 da Lei do Inquilinato.
Denúncia é vazia é a quebra do contrato de loca-
49Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
ção e, portanto, a retomada do imóvel pelo locador, 
sem que haja justificativa alguma. Isso se aplica ao 
caso em que a locação foi ajustada em contrato por 
escrito cujo prazo tenha sido igual ou superior a trin-
ta meses e esse tempo já tenha passado.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei 
do Inquilinato:
Art. 59 (...)
§ 1º Conceder-se-á liminar para desocupação 
em quinze dias, independentemente da audiência 
da parte contrária e desde que prestada a caução no 
valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações 
que tiverem por fundamento exclusivo:
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, 
inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas par-
tes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajus-
tado o prazo mínimo de seis meses para desocupa-
ção, contado da assinatura do instrumento;
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo pro-
va escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sen-
do ela demonstrada em audiência prévia;
III - o término do prazo da locação para tempo-
rada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 
trinta dias apóso vencimento do contrato;
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor le-
gítimo na locação, de acordo com o referido no inciso 
I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não 
autorizadas por lei;
V - a permanência do sublocatário no imóvel, ex-
tinta a locação, celebrada com o locatário.
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a 
necessidade de se produzir reparações urgentes no 
imóvel, determinadas pelo poder público, que não pos-
sam ser normalmente executadas com a permanência 
do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las;
VII – o término do prazo notificatório previsto no pa-
rágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova ga-
rantia apta a manter a segurança inaugural do contrato;
VIII – o término do prazo da locação não residen-
cial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) 
dias do termo ou do cumprimento de notificação co-
municando o intento de retomada;
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da 
locação no vencimento, estando o contrato desprovido 
de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não 
ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de 
exoneração dela, independentemente de motivo.
O inciso 2 do artigo 47 se refere à extinção do 
contrato de trabalho do locatário no caso de a ocu-
pação do imóvel esteja relacionada com o emprego 
do locatário. Mas nesse caso, o locador deverá ter 
uma cópia, obviamente, por escrito, da rescisão do 
contrato de trabalho do locatário.
Vale lembrar que, se o contrato de locação não este-
ja sendo garantido por qualquer uma das quatro modali-
dades de garantias locatícias, o locador poderá exigir do 
locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto 
dia útil do mês vincendo. Nesse caso, o locatário deve 
pagar o aluguel até o sexto dia, por exemplo, do mês de 
maio, referente à sua ocupação do imóvel no mesmo 
mês de maio. Então o locatário paga o aluguel do mês, 
dentro do próprio mês. Lembrando, somente neste caso 
e no caso de locação para temporada é que se pode co-
brar o aluguel antecipadamente. Mas neste caso de lo-
cação sem garantia, se o locatário não pagar o aluguel, 
o locador poderá ingressar com ação de despejo e pedir 
liminar para desocupação do imóvel em quinze dias.
Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 – Lei 
do Inquilinato:
Art. 59 (...)
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar-
-se-á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão 
intervir no processo como assistentes.
§ 3º No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, pode-
rá o locatário evitar a rescisão da locação e elidir a liminar 
de desocupação se, dentro dos 15 (quinze) dias concedi-
dos para a desocupação do imóvel e independentemen-
te de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a 
totalidade dos valores devidos, na forma prevista no in-
ciso II do art. 62.
Em resumo, o locador deve comunicar o pedido aos 
sublocatários e que esse poderão participar no processo 
enquanto assistentes. Já o parágrafo terceiro estabelece 
uma forma para o locatário evite a rescisão da locação 
e cancele a liminar de desocupação. Essa possibilidade 
ao locatário somente se aplica no caso de inadimplên-
cia numa locação sem garantia locatícia, que é o que se 
refere o mencionado inciso 9. Neste caso, basta que o 
locatário pague o que deve, considerando os aluguéis e 
acessórios da locação que vencerem até a data do paga-
mento, as multas ou penalidades contratuais, os juros de 
mora e as custas e honorários do advogado do locador, 
fixados em dez por cento sobre o montante devido, se do 
contrato não constar disposição diversa.
Especificamente nos casos em que a ação de despe-
jo se fundamentar na denúncia posterior à prorrogação 
da locação em locações com prazo igual ou superior a 
trinta meses, assim como nos casos de pedido para uso 
próprio, ou ainda para demolição e edificação licencia-
da ou realização de obras aprovadas pelo Poder Público, 
50 Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
que aumentem a área construída, em, no mínimo, 
vinte por cento. Nesses casos, se o locatário, ainda 
dentro do prazo da sua contestação, que é de quin-
ze dias, manifestar sua concordância com a desocu-
pação do imóvel, então, o juiz fixará o prazo de seis 
meses para a desocupação, contados a partir da data 
da citação. Se o locatário devolver o imóvel dentro 
desse prazo de seis meses, ele estará dispensado de 
pagar as custas do processo e os honorários advoca-
tícios. Portanto, nesse caso, cada parte arcará com 
seus gastos respectivos no processo. Por outro lado, 
se o locatário não desocupar o imóvel dentro desses 
seis meses, então será expedido mandado de despe-
jo e o locatário ainda terá a responsabilidade pelas 
custas e honorários advocatícios de vinte por cento 
sobre o valor dado à causa. Nas ações de despejo 
que se fundamentem no não pagamento do aluguel, 
o locador poderá pedir o despejo e o pagamento do 
aluguel. Neste caso, o locatário responde ao pedido 
de rescisão e o locatário junto com os fiadores, se 
houverem, respondem ao pedido de cobrança.
Julgada procedente a ação de despejo, o juiz de-
terminará a expedição de mandado de despejo. Esse 
mandado deverá conter um prazo de trinta dias para 
a desocupação voluntária do imóvel. Mas esse prazo 
poderá ser de quinze dias em duas situações. Primei-
ra, se entre a citação e a sentença de primeira instân-
cia houverem decorrido mais de quatro meses; segun-
da situação, se o despejo houver sido decretado com 
fundamento em um dos itens do artigo nono ou no 
segundo parágrafo do artigo 46.
O prazo de desocupação na sentença de despejo, 
no geral, é de trinta dias. Mas poderá ser de quinze 
dias se a ação tenha sido embasada num mútuo acor-
do de desocupação que não tenha sido cumprido; ou 
em decorrência da prática de infração legal ou con-
tratual; ou em decorrência da falta de pagamento do 
aluguel e demais encargos; ou para a realização de re-
parações urgentes determinadas pelo Poder Público; 
ou ainda numa locação com prazo igual ou superior 
a trinta meses, a locação tenha sido prorrogada, o lo-
cador, depois disso, tenha pedido a desocupação do 
imóvel e o locatário não o tenha devolvido.
Contudo, se o locatário for uma instituição de en-
sino autorizada e fiscalizada pelo Poder Público, o juiz 
determinará o prazo de desocupação de modo a que 
este coincida com o período de férias escolares, sendo 
que esse prazo não poderá ser menor que seis meses 
e nem maior do que um ano. Neste caso o prazo é 
bem mais estendido.
No caso de hospitais, repartições públicas, unida-
des sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saú-
de e de ensino autorizados e fiscalizados pelo Poder 
Público, bem como por entidades religiosas devida-
mente registradas, existe uma diferenciação no prazo 
que ocorre somente se o despejo for decretado com 
fundamento na realização de reparações urgentes de-
terminadas pelo Poder Público ou se para demolição 
e edificação, licenciadas ou reforma que venha a re-
sultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da 
área útil. Nesses dois casos, e para essas instituições, 
o prazo será de um ano. No entanto, se entre a data da 
citação e a da sentença de primeira instância houver 
decorrido mais de um ano, então o prazo de desocu-
pação será de seis meses.
Nos demais casos não listados, é possível pedir 
a execução provisória do despejo. Nesses casos, a 
caução para essa execução provisória terá seu valor 
calculado na proporção que varia de seis a doze me-
ses de aluguel. Se a ação for julgada improcedente, a 
caução neste caso e no caso anteriormente mencio-
nado, servirá como indenização ao locatário. Se for 
procedente, o locador poderá pedir levantamento da 
caução para receber o valor de volta.
Caso o locador não disponha, financeiramente, do 
valor para a caução:
Uma das possibilidades é de substituir a caução em 
dinheiro por uma caução real, ou seja, oferecerum imó-
vel, por exemplo. Outra possibilidade é uma caução fi-
dejussória, ou seja, garantida por um terceiro, um fiador. 
Nesse caso, é muito comum a utilização de fiança ban-
cária. Por fim, uma terceira possibilidade é da dispensa 
de aluguéis vencidos como caução, no caso específico 
de ação de despejo por falta de pagamento. Neste caso, 
deve-se apresentar essa alternativa ao juiz, que poderá 
ou não prover. Mas não deixa de ser uma possibilidade. 
Sentença provida. Ação de despejo finalizada. O locatário 
tem um prazo para desocupar o imóvel. Se o locatário 
não desocupar o imóvel e permanecer nele após encer-
rado o prazo determinado, o locador poderá, se necessá-
rio solicitar o emprego de força, inclusive arrombamento, 
como estabelece o artigo 65 da Lei do Inquilinato. O loca-
dor não emprega a força, nem faz o arrombamento. Ele 
deve solicitar isso. Um advogado sabe o caminho legal 
para resolver essa questão. Corretores de imóveis devem 
saber que isso é possível, mas que seja feito dentro dos 
parâmetros e procedimentos legais. Se a desocupação 
for à força, e se o despejado não quiser retirar seus bens 
do imóvel, então seus móveis e utensílios deverão ser 
entregues à guarda de depositário, o qual deve ser provi-
51Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material. Todos os direitos reservados. É proibida a reprodução parcial ou total deste material.
denciado, a pedido do locador, ao oficial de justiça.
Se o imóvel for abandonado após ajuizada a ação de 
despejo, o locador poderá retomar a posse do imóvel.
Imóvel locado ofertado à venda que foi efeti-
vada: Neste caso, o novo proprietário não pactuou 
nada com o, então, locatário e, portanto, não deveria 
ter que assumir os acordos feitos por terceiros. Caso 
haja interesse, o novo proprietário poderá manter a 
locação como uma oportunidade de renda. Do con-
trário, não havendo esse interesse, o novo proprie-
tário poderá denunciar o contrato, ou seja, poderá 
provocar a sua rescisão e promover a desocupação 
do imóvel pelo inquilino, voluntariamente ou por 
despejo, mas existem casos e casos. Essa situação es-
pecífica, também está previsto na Lei do Inquilinato, 
notadamente em seu artigo oitavo.
Art. 8º da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 
– Lei do Inquilinato: Se o imóvel for alienado durante a 
locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com 
o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a 
locação for por tempo determinado e o contrato contiver 
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver aver-
bado junto à matrícula do imóvel.
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador 
e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com 
imissão na posse do imóvel e título registrado junto à 
matrícula do mesmo.
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de 
noventa dias contados do registro da venda ou do com-
promisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordân-
cia na manutenção da locação.
A alienação é a transferência do direito de pro-
priedade de um bem para outra pessoa. Neste caso 
estamos falando da alienação de um imóvel durante 
a vigência de um contrato de locação desse mesmo 
imóvel. Nesse caso, o adquirente, o novo proprietá-
rio, tem o direito de comunicar o atual inquilino para 
que, no prazo de noventa dias, desocupe o imóvel. 
Contudo, isso não se aplica se o contrato de locação 
responder a três critérios. Primeiro, se o contrato 
de locação for por tempo determinado e esse tem-
po ainda não tenha vencido. Segundo, se o contrato 
contiver uma cláusula estabelecendo a vigência do 
contrato nesse tempo determinado ainda que seja 
alienado. E terceiro, se isso estiver averbado junto à 
matrícula do imóvel no cartório do registro de imó-
veis. Essa averbação à matrícula do imóvel dá a pu-
blicidade necessária ao conhecimento do adquirente 
de que existe essa situação com esse imóvel. Nesse 
caso, então o adquirente não poderá denunciar o 
contrato de locação e o terá que manter, pelo menos, 
até findar seu prazo de vigência.
Caso o contrato for denunciado e o inquilino não de-
socupe o imóvel no prazo de 90 dias, o atual proprietário 
poderá ingressar com ação de despejo.
Na locação, para ampliar a proteção ao locatá-
rio, há de se verificar a possibilidade de incluir essa 
cláusula conferindo vigência da locação em face de 
terceiros. Na compra e venda de um imóvel, sempre 
deve-se verificar se existe averbação junto à matrí-
cula do imóvel acerca de locações vigentes. E não 
somente na compra e venda do imóvel, mas a aliena-
ção também se refere à doação, permuta, aquisição 
judicial ou extrajudicial em leilão e constituição de 
usufruto. De fato, é uma informação importantíssi-
ma. Imagine o problema que pode ser gerado pelo 
corretor de imóveis displicente que intermedeia uma 
compra de um imóvel em que o adquirente pretenda 
habitar, mas que esteja locado e contemple esses cri-
térios. Vamos supor que esse negócio seja fechado e 
que haja a alienação do imóvel. Esse novo proprietá-
rio desejando habitar o imóvel tenta a desocupação 
voluntária, comunicando ao inquilino que desocupe 
o imóvel e isso não acontece. Certamente ingressará 
com ação de despejo, mas será uma ação frustrada, 
pois o despejo não será provido.
Supondo, agora, que o novo proprietário do 
imóvel locado não realize a denúncia, ou seja, não 
comunique o inquilino para desocupação. Nessa si-
tuação, passados noventa dias, presume-se a con-
cordância na manutenção da locação. Em outras pa-
lavras, neste caso o novo proprietário será o locador 
pela vigência do antigo contrato de locação. Se o 
proprietário do imóvel locado pretende oferta-lo à 
venda, deverá primeiramente oferece-lo ao locatá-
rio, pois este tem direito de preferência. Portanto, o 
proprietário locador deve comunicar o locatário de 
todas as condições da proposta recebida, principal-
mente quanto ao preço, a forma de pagamento, a 
existência de ônus reais, como penhoras, ou hipo-
tecas sobre o imóvel. Então, o locatário terá o prazo 
de trinta dias para exercer esse seu direito de prefe-
rência, e, neste caso, deverá aceitar as condições de 
compra ofertadas. Se o locatário não se manifestar, 
então o proprietário poderá fechar o negócio com 
o terceiro. Por outro lado, se o locatário manifestar 
a aceitação das condições para aquisição do imóvel 
e depois não fechar o negócio, então, responderá 
pelos prejuízos causados ao proprietário.