1 1 Direitos reais

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LEGISLAÇÃO CIVIL 
APLICADA II
Fabiana Hundertmark Leal
Direitos reais
Objetivos de aprendizagem
Ao final deste texto, você deve apresentar os seguintes aprendizados:
 Diferenciar direitos reais de direitos pessoais.
 Caracterizar os direitos reais e direitos pessoais.
 Identificar as diferentes espécies de direitos reais e direitos pessoais.
Introdução
O objeto do Direito pode recair sobre coisas corpóreas, como um imóvel, 
ou incorpóreas, como produtos do intelecto e direitos de autor. O Direito 
das Coisas estuda o lado do Direito que é subjetivo no que tange à 
relação de poder, à titularidade e à ligação entre as pessoas e as coisas. 
O direito de propriedade é o mais amplo dos direitos patrimoniais, que 
se dividem em direitos reais e direitos pessoais. Eles estão disciplinados 
entre os arts. 233 a 420 e os arts. 854 a 965 (Direito das Obrigações), entre 
os arts. 421 a 853 (Direito Contratual) e entre os arts. 966 a 1.195 (Direito 
de Empresa) do Código Civil de 2002. Também há regras sobre direitos 
pessoais nos livros do Direito de Família e das Sucessões. Os direitos reais, 
por sua vez, constam nos arts. 1.196 a 1.510 do Código Civil, em seu Livro 
III — Do Direito das Coisas.
Neste capítulo, você vai estudar os direitos reais e os direitos pes-
soais, vai explorar as características desses dois direitos patrimoniais e 
vai explorar a classificação das diferentes espécies de direitos reais e de 
direitos pessoais.
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Diferenças entre direitos reais 
e direitos pessoais
Os direitos patrimoniais se subdividem em direitos pessoais e direitos reais. Eles 
confi guram o que alguns doutrinadores chamam Direito das Coisas. Conforme 
Gomes (2012, p. 7), “[...] o Direito das Coisas regula o poder dos homens sobre 
os bens e os modos de sua utilização econômica”. Conforme o autor (2012, p. 
10), “[...] não há critério indiscutível para distinguir o direito real do direito 
pessoal. Na acentuação dos respectivos traços distintivos, multiplicam-se as 
teorias, envolvendo a questão numa injustifi cável obscuridade. Dado que as 
divergências se reduzem fundamentalmente à contraposição da teoria clássica, 
dita realista, à teoria personalista, não há interesse em alargar o campo em 
que proliferam”.
No livro clássico Direitos Reais, de Orlando Gomes (2012), atualizado 
por Luiz Edson Fachin, os direitos reais são relações jurídicas entre pessoas, 
como os direitos pessoais, segundo a teoria personalista. A diferença está 
no sujeito passivo. Enquanto no direito pessoal o sujeito passivo (o devedor) 
é pessoa certa e determinada, no direito real ele é indeterminado, havendo, 
neste caso, uma obrigação passiva universal, que se concretiza toda vez que 
alguém viola o direito.
Já para a teoria realista ou clássica, o direito real é “[...] o poder imediato 
da pessoa sobre a coisa, que se exerce erga omnes. E o direito pessoal opõe-se 
unicamente a uma pessoa, de quem se exige determinado comportamento” 
(GOMES, 2012, p. 11).
Segundo Gonçalves (2012, p. 11):
[...] as expressões jus in re e jus ad rem são empregadas, desde o Direito 
Canônico, para distinguir os direitos reais dos pessoais. O vocábulo reais 
deriva de res, rei, que significa coisa. Segundo a concepção clássica, o direito 
real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, 
com exclusividade e contra todos. No polo passivo incluem-se os membros 
da coletividade, pois todos devem abster-se de qualquer atitude que possa 
turbar o direito do titular. No instante em que alguém viola esse dever, o 
sujeito passivo, que era indeterminado, torna-se determinado.
Tartuce (2017, p. 156) pontua que a distinção entre os direitos pessoais e os 
direitos reais está nos efeitos de cada uma dessas modalidades. Para isso, lembra 
os ensinamentos de Clóvis Beviláqua, que diz que os direitos obrigacionais 
consistem exclusivamente de prestações (atos positivos ou negativos) que se 
fixam apenas no ato a ser executado e somente podem “ferir” a pessoa que 
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se acha vinculada pela obrigação no momento do seu cumprimento. Essa é a 
melhor concepção do princípio da relatividade contratual, pelo qual o negócio 
celebrado, em regra, somente atinge as partes contratantes, não prejudicando 
ou beneficiando terceiros estranhos a ele. Contrapõe-se tal princípio, inerente 
ao Direito Obrigacional, à eficácia erga omnes dos direitos reais, regidos pelo 
princípio da publicidade.
Tartuce (2018, p. 985) aponta, de forma didática, as principais diferenças 
entre os direitos reais e os direitos pessoais patrimoniais, representadas no 
Quadro 1.
Fonte: Adaptado de Tartuce (2018, p. 985).
Direito real Direito pessoal
Tem como conteúdo relações 
jurídicas estabelecidas entre uma 
pessoa (sujeito ativo) e uma coisa. O 
sujeito passivo não é determinado, 
mas é toda a coletividade 
(sujeito passivo universal).
A relação jurídica se dá entre uma 
pessoa (sujeito ativo-credor) e 
outra (sujeito passivo-devedor).
Incide, fundamentalmente, o 
princípio da publicidade, frente à 
importância da tradição e do registro.
Influenciado pelo princípio da 
autonomia privada (liberdade), de onde 
surgem os contratos e as obrigações.
Tem eficácia erga omnes 
(contra todos). Os efeitos 
podem ser restringidos.
Tem efeito inter partes.
O rol é taxativo (numerus clausus) e 
consta no art. 1.225 do Código Civil.
O rol é exemplificativo, conforme o 
art. 425 do Código Civil, que aponta a 
licitude da criação de contratos atípicos.
Gera o direito de sequela, 
respondendo a coisa, onde 
quer que ela esteja.
Gera o direito patrimonial dos bens 
do devedor pelo inadimplemento da 
obrigação. “Pelo inadimplemento das 
obrigações respondem todos os bens 
do devedor” (art. 391 do Código Civil).
Tem caráter permanente. Tem caráter transitório, em regra, 
o que vem sendo mitigado pelos 
contratos relacionais ou cativos de 
longa duração, como os contratos de 
seguro-saúde e de seguro de vida.
Quadro 1. Principais diferenças entre direitos reais e direitos pessoais.
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De acordo com Gomes (2012, p. 7), a importância do estudo dos direitos reais, em 
especial a propriedade, pode ser medida pela significação econômica, política e social 
desse instituto jurídico para a sociedade.
Características dos direitos reais 
e direitos pessoais
Os direitos reais (ius in re), conforme Venosa (2013, p. 4): 
[...] regulam as relações jurídicas relativas às coisas apropriáveis pelos sujeitos 
de direito. [...] O direito real é exercido e recai diretamente sobre a coisa, sobre 
um objeto basicamente corpóreo, embora não se afaste a noção de realidade 
sobre bens imateriais. 
O direito real é absoluto, exclusivo, exercitável erga omnes. Caracteriza-se 
pela inerência ou aderência do titular à coisa.
O aspecto preponderante na caracterização dos direitos reais é a sua limi-
tação legal. Apenas o legislador pode criá-los (numerus clausus):
A convenção ou a vontade dos interessados não tem este poder. São os direitos 
revestidos da prerrogativa de restringir o uso dos bens a certos sujeitos, e é 
conveniente que os não possa criar senão o legislador, pelas implicações sociais 
consequentes. Na sua enumeração lavra certa diversidade legislativa como 
doutrinária. Enquanto alguns direitos reais são mencionados ou enumerados 
em caráter constante, outros são ao revés omitidos em um ou outro sistema 
jurídico (PEREIRA, 2017, p. 15).
Os direitos reais são regulados por normas de natureza cogente, isto é, de 
ordem pública. Por sua vez, os direitos pessoais são, em regra, disciplinados 
por normas dispositivas ou facultativas, permitindo às partes o livre exercício 
da autonomia da vontade, conforme Gonçalves (2012, p. 14).
Tendo em vista a sua caracterização especial, e atendendo às preferências legis-
lativas, os direitos reaissão tratados da seguinte forma, conforme Pereira (2017):
  como direitos reais de gozo ou fruição — enfiteuse, servidões, usufruto, 
uso, habitação, renda constituída sobre imóveis e direito de superfície; 
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  como direitos reais de garantia — penhor, anticrese, hipoteca e alienação 
fiduciária em garantia;
  como direito real de aquisição — a promessa irrevogável de venda.
Direitos pessoais
Segundo Tartuce (2017, p. 155), “[...] os direitos pessoais são conceituados como 
direitos obrigacionais ou de crédito. Nesse sentido, são nítidas as diferenças 
entre os direitos pessoais e os direitos reais, que recaem em regra sobre objetos 
com interesse jurídico e econômico, como é o caso da propriedade”.
Os direitos pessoais (ius ad rem) têm como objeto relações humanas. O 
direito obrigacional é relativo. A prestação é o objeto do direito pessoal ou 
obrigacional, somente podendo ser exigida do devedor.
O direito pessoal consiste numa relação jurídica pela qual o sujeito ativo pode 
exigir do sujeito passivo determinada prestação. Constitui uma relação de 
pessoa a pessoa e tem, como elementos, o sujeito ativo, o sujeito passivo e a 
prestação. Os direitos reais têm, por outro lado, como elementos essenciais: 
o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito sobre a coisa, chamado 
domínio (GONÇALVES, 2012, p. 11).
Segundo Gomes (2012, p. 16), “[...] a violação de um direito real consiste sempre em 
um fato positivo, o que não se verifica sempre com o direito pessoal. [...] Somente os 
direitos reais podem ser adquiridos por usucapião”.
Classificação de diferentes direitos reais 
e pessoais
Os direitos reais são classifi cados em duas categorias: sobre coisa própria 
e sobre coisa alheia. Na primeira categoria, segundo Pereira (2017), está a 
propriedade, o direito real por excelência ou o direito real pleno. Na segunda 
categoria, de acordo com o autor, situam-se os direitos reais limitados de 
fruição ou gozo (enfi teuse, servidão, uso, usufruto, habitação, direito de 
superfície, a concessão de uso especial para fi ns de moradia, a concessão 
de direito real de uso e a laje) e os de garantia (hipoteca, anticrese, penhor, 
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propriedade fi duciária), além da posse, que ocupa lugar destacado. Em um 
derradeiro plano, surge novo direito real, gerado pelas exigências da vida 
moderna, ocupando lugar destacado: direito real de aquisição (promessa 
irrevogável de venda).
O rol de direitos reais é considerado taxativo (numerus clausus) pela maioria 
dos doutrinadores e está indicado, basicamente, no art. 1.225 do Código Civil 
e na legislação extravagante. Porém, há quem sustente que o rol é exemplifi-
cativo (numerus apertus), como Tartuce (2017). Esse posicionamento do autor 
justifica-se pelo fato de que leis extravagantes podem criar direitos reais sem 
a sua descrição expressa no dispositivo civil. “Pode-se dizer, assim, que há 
uma tipicidade legal dos direitos reais, e não uma taxatividade do art. 1.225 
do Código Civil” (TARTUCE, 2017, p. 981). 
No link a seguir, você terá acesso ao artigo “O contrato de fiança na jurisprudência do 
STJ”, que aborda os aspectos controversos desse tipo de contrato e sua abordagem 
na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça: 
https://goo.gl/DowXXy
Direitos reais
O art. 1.225 do Código Civil aponta como direitos reais: a propriedade; a 
superfície; as servidões; o usufruto; o uso; a habitação; o direito do promitente 
comprador do imóvel; o penhor; a hipoteca; a anticrese; a concessão de uso 
especial para fi ns de moradia; a concessão de direito real de uso e a laje. 
Atendendo ao princípio da tipicidade dos direitos reais, os incisos XI e XII 
(concessão de uso especial para fi ns de moradia e concessão de direito real 
de uso) foram acrescentados ao rol do art. 1.225 do Código Civil por meio do 
art. 10 da Lei nº. 11.481, de 31 de maio de 2007, que prevê medidas voltadas 
à organização fundiária de interesse social em imóveis da União. Conforme 
Gonçalves (2012, p. 181):
O direito à moradia é direito social previsto e garantido pelo art. 6º da Consti-
tuição Federal. E o direito de concessão de uso especial para fins de moradia 
está assegurado pelo art. 183, § 1º, do mesmo diploma. A referida Lei nº. 
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11.481/2007, por conseguinte, previu como direito real a concessão de uso 
especial, com a finalidade de operacionalizar o direito social de moradia e o 
de concessão de uso especial para fins de moradia. Trata-se de instituto que 
constitui decorrência da política urbana prevista na Carta Magna. 
A Lei nº. 13.465, de 11 de julho de 2017, introduziu na norma civil o direito 
real de laje:
[...] alterando substancialmente o tratamento que havia sido dado pela Me-
dida Provisória 759, de 2016. Os arts. 1.510-A a 1.510-E do Código Civil 
/2002, também incluídos pela nova norma, passaram a tratar do instituto, 
cujo objetivo, novamente, é a regularização de áreas favelizadas. De acor-
do com a [...] norma, o proprietário de uma construção-base poderá ceder 
a superfície superior ou inferior de sua construção a fim de que o titular 
mantenha unidade distinta daquela originalmente construída sobre o solo 
(TARTUCE, 2017, p. 980).
Propriedade
É direito real por excelência, direito subjetivo padrão ou “direito fundamental”. 
Para Gonçalves (2012, p. 183): 
[...] o direito de propriedade é o mais importante e mais completo dos direitos 
reais, constituindo o título básico do Livro III do Código Civil. Confere ao 
seu titular os poderes de usar, gozar e dispor da coisa, assim como de reavê-la 
do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha (Código Civil, 
art. 1.228). Quando todas essas prerrogativas se acham reunidas em uma só 
pessoa, diz-se que é ela titular da propriedade plena.
Conforme o art. 1.231 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento 
on-line), “[..] a propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em 
contrário”. O art. 525 do Código Civil de 1916 indicava que “[...] é plena a 
propriedade quando todos os seus direitos elementares se acham reunidos no 
do proprietário” (BRASIL, 1916, documento on-line). Segundo Gonçalves 
(2012, p. 197):
[...] o segundo atributo do direito de propriedade é ser exclusivo. A mesma 
coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou 
mais pessoas. O direito de um sobre determinada coisa exclui o direito de 
outro sobre essa mesma coisa (duorum vel plurium dominium in solidum esse 
non potest). O termo é empregado no sentido de poder o seu titular afastar da 
coisa quem quer que dela queira utilizar-se. 
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O autor explica, ainda, que a propriedade é considerada “irrevogável ou 
perpétua, porque não se extingue pelo não uso. Não estará perdida enquanto 
o proprietário não a alienar ou enquanto não ocorrer nenhum dos modos de 
perda previstos em lei, como a desapropriação, o perecimento, ou a usucapião” 
(GONÇALVES, 2012, p. 197).
Conforme Pereira (2017, p. 86), não há um conceito inflexível do direito de 
propriedade. Ele sofre alterações conforme as injunções econômicas, políticas, 
sociais e religiosas.
Após avaliar o conceito de propriedade estabelecido por diversos civilistas, 
Tartuce (2017, p. 1.032) a conceitua como:
[...] o direito que alguém possui em relação a um bem determinado. Trata-se 
de um direito fundamental, protegido no art. 5º, inciso XXII, da Constituição 
Federal, mas que deve sempre atender a uma função social, em prol de toda a 
coletividade. A propriedade é preenchida a partir dos atributos que constam 
do Código Civil de 2002 (art. 1.228), sem perder de vista outros direitos, 
sobretudo aqueles com substrato constitucional.
O art. 1.228, § 1º, do Código Civil (BRASIL, 2002, documentoon-line) 
indica que: 
§ 1º O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas 
finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de con-
formidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas 
naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como 
evitada a poluição do ar e das águas.
O legislador proibiu atos que não trazem ao proprietário qualquer como-
didade ou utilidade, e que tenham a intenção de prejudicar alguém. Porém, 
há hipóteses em que o proprietário pode ser privado da coisa, como nos casos 
de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, e 
de requisição, em situações de perigo público iminente.
O proprietário também poderá ser privado da coisa se o imóvel reivindicado 
consistir em área extensa, na posse ininterrupta e de boa-fé de considerável nú-
mero de pessoas, por mais de 5 anos, e estas pessoas nela houverem realizado, em 
conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse 
social e econômico relevante. Neste caso, o juiz fixará a justa indenização devida 
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ao proprietário. Conforme Gonçalves (2012, p. 9), “[...] trata-se de inovação de 
elevado alcance, inspirada no sentido social do direito de propriedade e também 
no novo conceito de posse, qualificada como posse-trabalho”.
Usucapião
É também chamada de prescrição aquisitiva, em confronto com a prescrição 
extintiva, que é disciplinada nos arts. 205 e 206 do Código Civil. Em ambas, 
aparece o elemento tempo infl uindo na aquisição e na extinção de direitos.
A prescrição aquisitiva, regulada no Direito das Coisas, é um modo 
originário de aquisição da propriedade e de outros direitos reais suscetíveis 
de exercício continuado (entre eles, as servidões e o usufruto), pela posse 
prolongada no tempo, acompanhada de certos requisitos exigidos pela lei. 
Por sua vez, a prescrição extintiva, tratada na Parte Geral do Código Civil, 
é a perda da pretensão e, por conseguinte, da ação atribuída a um direito e de 
toda a sua capacidade defensiva, em consequência do não uso dela durante 
determinado espaço de tempo.
O art. 1.244 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line), entretanto, 
mostra que se tratam de institutos símiles, ao estabelecer que “[...] estende-se ao 
possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspen-
dem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião”.
Consequentemente, dentre outras proibições, não se verifica usucapião 
entre cônjuges, na constância do casamento, entre ascendentes e descendentes, 
durante o poder familiar, etc. Conforme Gonçalves (2012), também não corre 
a prescrição (art. 198) contra os absolutamente incapazes, de que trata o art. 
3º do Código Civil. 
No link a seguir, você terá acesso ao artigo “A usucapião extrajudicial após a Lei 
13.465/2017 e a Escritura de Justificação Notarial”, que apresenta uma análise das 
mudanças propostas pela nova legislação relativa à usucapião extrajudicial:
https://goo.gl/dPnwTo
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Concessão de direito real de uso
Está contemplada no art. 1.225, XII, do Código Civil. Conforme Pereira 
(2017, p. 113):
[...] trata-se de contrato administrativo por meio do qual o poder público 
concede ao particular direito real resolúvel de uso de terreno público em 
que não existam benfeitorias ou de espaço aéreo que o recobre, estabelecido 
conforme os fins previamente estipulados em ato normativo, de competência 
do ente federativo concedente.
Superfície
O direito de superfície (ius superfi ciei), conforme Pereira (2017, p. 231), 
“[...] surgiu como relação de direito público”, originário da locação; mais 
tarde ingressou no direito privado como modalidade especial de direito real. 
Segundo o autor, “[...] no Direito moderno, a fi gura do direito superfi ciário 
encontrou sucedâneo na locação, na divisão da propriedade (dominium 
utile), na servidão”.
Conforme Pereira (2017, p. 231), o direito de superfície caracteriza-se como 
um direito real sobre coisa alheia, e se apresenta como um desdobramento da 
propriedade. O art. 1.369 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line) 
diz que “[...] o proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou 
de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública 
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis”. O parágrafo único 
informa que “[...] o direito de superfície não autoriza obra no subsolo, salvo 
se for inerente ao objeto da concessão” (BRASIL, 2002, documento on-line). 
Azevedo (2014, p. 168) explica que:
[...] embora o direito de propriedade seja diverso do de superfície, os dois exer-
cem-se sobre o mesmo imóvel, em cuja matrícula devem ser registrados. Esse 
registro é indispensável à existência do direito de superfície, como visto, sob pena 
de não existir direito real e sim vínculo contratual de locação ou arrendamento.
O art. 1.372 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line) prevê 
que “[...] o direito de superfície pode transferir-se a terceiros e, por morte do 
superficiário, aos seus herdeiros”. Já o art. 1.374 do Código Civil aponta como 
causa extintiva do direito de superfície o caso de o superficiário dar ao terreno 
destinação diversa daquela para que foi concedida.
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Servidão
Segundo Azevedo (2014), ante a inexistência, atualmente, da servidão pessoal 
(escravidão), não há necessidade de adjetivar a servidão (servidão predial). 
Toda servidão é, portanto, predial, considerando-se, atualmente, servidões 
pessoais o uso, o usufruto e a habitação.
A servidão é o encargo que suporta um prédio, denominado serviente, 
em benefício de outro prédio, chamado dominante, conferindo ao titular 
o uso e gozo do direito ou faculdade. Conforme art. 1.378 do Código Civil 
(BRASIL, 2002, documento on-line), “[...] a servidão proporciona utilidade 
para o prédio dominante, e grava o prédio serviente, que pertence a diverso 
dono, e constitui-se mediante declaração expressa dos proprietários, ou por 
testamento, e subsequente registro no Cartório de Registro de Imóveis”.
 Essa utilização de um prédio por outro não é indispensável, mas necessária 
ou vantajosa. Segundo Gonçalves (2012, p. 383), denomina-se “[...] servidão 
porque coloca na relação de sujeito ativo e passivo os prédios entre os quais 
se constitui [...], e real porque origina uma relação direta de prédio a prédio e 
não de prédio a pessoa, como ocorre, por exemplo, no usufruto”.
Como direito real, a servidão só se constitui ou se transmite por atos 
entre vivos após o seu registro no Cartório de Registro de Imóveis, conforme 
preleciona o art. 1.227 do Código Civil.
O exercício contínuo e sem contestação de uma servidão aparente, por 10 
anos, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome no Registro de Imóveis, 
valendo-lhe como título a sentença que julgar consumada a usucapião. Caso 
o possuidor não tenha título, o prazo da usucapião será de 20 anos.
Usufruto
O conceito clássico de usufruto, conforme Gonçalves (2012, p. 403), o defi ne 
como o direito de usar uma coisa pertencente a outrem e de perceber-lhe os 
frutos, ressalvada a sua substância (usus fructus est ius alienis rebus utendi 
fruendi, salva rerum substantia).
Segundo Azevedo (2014), o usufruto pode recair em um ou mais bens 
imóveis, constituindo-se, neste caso, mediante registro no Cartório Imobiliário 
(art. 1.391 do Código Civil), quando não resulte de usucapião, ou sobre bens 
móveis (art. 1.390 do Código Civil), sendo indispensável, neste caso, a tradição. 
Segundo Azevedo (2014, p. 177), o “[...] usufruto é personalíssimo e deve durar 
ao longo da vida do usufrutuário. [...] Ele recai sobre coisas inconsumíveis, 
que devem ser restituídas ao final no mesmo estadoprimitivo”.
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A ideia de preservação da substância é essencial à noção de usufruto. 
Conforme Gonçalves (2012, p. 403), “[...] enquanto ao usufrutuário se transfere 
o direito temporário de usar e gozar da coisa alheia, impõe-se-lhe o dever 
de preservar a substância”. Ainda segundo o autor, “[...] alguns dos poderes 
inerentes ao domínio são transferidos ao usufrutuário, que passa a ter, assim, 
direito de uso e gozo sobre coisa alheia. Como o usufruto é temporário, ocor-
rendo sua extinção passará o nu-proprietário a ter o domínio pleno da coisa, 
(GONÇALVES, 2012, p. 403).
Assim, esse direito real de usufruto “[...] despe o proprietário do direito de usar 
e fruir a coisa; daí a ideia de que se torna nu-proprietário. Esse direito de usufruto 
é temporário e não pode durar além da vida do usufrutuário, sendo intransferível, 
malgrado o seu exercício possa ser cedido, onerosa ou gratuitamente, enquanto 
durar o usufruto (art. 1.393 do Código Civil)” (AZEVEDO, 2014, p. 177). 
Uso
O uso é um usufruto limitado, com as mesmas características, sendo tempo-
rário, indivisível e não pode ser alienado ou transferido. Conforme Azevedo 
(2014, p. 185), “[...] usar é ter o bem sob sua posse, podendo este ser móvel 
ou imóvel”.
Habitação
Conforme o art. 1.414 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line), 
“[...] quando o uso consistir no direito de habitar gratuitamente casa alheia, 
o titular deste direito não a pode alugar, nem emprestar, mas simplesmente 
ocupá-la com sua família”. Conforme Azevedo (2014, p. 187), “[...] a habitação 
pode ser legal ou voluntária; a primeira decorre da lei, a segunda da vontade 
do interessado, decorrendo de uma convenção, de uma declaração unilateral 
ou do testamento”.
O art. 1.415 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line) esta-
belece que, “[...] se o direito real de habitação for conferido a mais de uma 
pessoa, qualquer delas que sozinha habite a casa não terá de pagar aluguel à 
outra, ou às outras, mas não as pode inibir de exercerem, querendo, o direito, 
que também lhes compete, de habitá-la”. Ainda, de acordo com o art. 1.416 
do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line), “[...] são aplicáveis à 
habitação, no que não for contrário à sua natureza, as disposições relativas 
ao usufruto”.
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Penhor, hipoteca e anticrese
Penhor, hipoteca e anticrese são direitos reais de garantia, conforme estabelece o 
art. 1.419 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line): “[...] nas dívidas 
garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fi ca sujeito, 
por vínculo real, ao cumprimento da obrigação”. O penhor está disciplinado nos 
arts. 1.431 a 1.472 do Código Civil. A regulamentação da hipoteca é realizada 
dos arts. 1.473 a 1.505, e a anticrese consta nos arts. 1.506 a 1.510.
Antigamente, as sociedades primitivas desconheciam a existência da ga-
rantia real. O devedor respondia com o próprio corpo pelo pagamento de suas 
dívidas. Posteriormente, a execução contra a pessoa do devedor foi abolida, 
instituindo a responsabilidade sobre seus bens se a dívida não procedia de 
delito. Conforme Gonçalves (2012, p. 442):
[...] desde então tem sido adotado, nas diversas legislações, o princípio da 
responsabilidade patrimonial, segundo o qual é o patrimônio do devedor que 
responde por suas obrigações. Desse modo, o patrimônio do devedor constitui 
a garantia geral dos credores. Efetiva-se pelos diversos modos de constrição 
judicial (penhora, arresto, sequestro), pelos quais se apreendem os bens do 
devedor inadimplente para vendê-los em hasta pública, aplicando-se o produto 
da arrematação na satisfação do crédito do exequente.
A garantia real é mais eficaz do que a garantia pessoal, porque vincula 
determinado bem do devedor ao pagamento da dívida. “Em vez de ter-se, como 
garantia, o patrimônio do devedor, no estado em que se acha ao se iniciar a 
execução, obtém-se, com garantia, uma coisa, que fica vinculada à satisfação 
do crédito”, conforme Gonçalves (2012, p. 444). Segundo Gomes (2012, p. 
349), “[...] direito real de garantia é o que confere ao credor a pretensão de 
obter o pagamento da dívida com o valor de bem aplicado exclusivamente à 
sua satisfação. Sua função é garantir ao credor o recebimento da dívida, por 
estar vinculado determinado bem ao seu pagamento”. O direito do credor 
“concentra-se sobre determinado elemento patrimonial do devedor”. Os atri-
butos de sequela e preferência atestam sua natureza substantiva e real.
Penhor
O art. 1431 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line) estabelece que 
“[...] constitui-se o penhor pela transferência efetiva da posse que, em garantia 
do débito ao credor ou a quem o represente, faz o devedor, ou alguém por ele, 
de uma coisa móvel, suscetível de alienação”. O parágrafo único indica que 
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“[...] no penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas 
continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar”.
Segundo Azevedo (2014, p. 189), é um “direito real de garantia, de caráter 
acessório, em que uma coisa móvel, em regra, fica na posse do credor para 
garantir o recebimento de seu crédito. É, portanto, erga omnes, vale contra 
todos”. Gonçalves (2012, p. 467) completa:
O penhor recai, ordinariamente, sobre bens móveis, ou suscetíveis de mobi-
lização. Tal peculiaridade constitui um dos traços distintivos entre o aludido 
instituto e a hipoteca. Mas se aplica somente ao penhor tradicional, visto que 
a lei criou penhores especiais que incidem sobre imóveis por acessão física e 
intelectual, como o penhor rural e o industrial (tratores, máquinas, colheitas 
pendentes e outros objetos incorporados ao solo), e ainda admite hipoteca 
sobre bens móveis, ou seja, sobre navios e aviões.
Os sujeitos da relação jurídica são o credor – que fica com a posse da coisa em 
garantia –, e o devedor, que a entrega. O contrato tem natureza real, pois aperfeiçoa-
-se com a entrega do objeto. No entanto, no penhor rural, “[...] não ocorre a tradição 
da coisa para as mãos do credor. A este é deferida a posse indireta, enquanto o 
devedor conserva a direta, como depositário”, conforme Gonçalves (2012, p. 474).
De acordo com o art. 1.432 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento 
on-line), “[...] o instrumento do penhor deverá ser levado a registro, por qualquer 
dos contratantes; o do penhor comum será registrado no Cartório de Títulos 
e Documentos”.
Hipoteca
É o direito real de garantia sobre coisa imóvel alheia. De acordo com Gomes 
(2012, p. 355), a coisa “[...] se conserva em poder do devedor, tendo o credor a 
faculdade de promover a sua venda judicial, e preferir, no pagamento, outros 
credores, observada a prioridade na inscrição”.
Anticrese
É também direito real de garantia sobre coisa imóvel alheia. Conforme Gomes 
(2012, p. 355), “[...] a posse é transferida ao credor para que lhe perceba os 
frutos e rendimentos, que fi ca com o direito de retê-la em seu poder, enquanto 
a dívida não for paga”.
O art. 1.506 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line) indica 
que “[...] pode o devedor ou outrem por ele, com a entrega do imóvel ao 
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credor, ceder-lhe o direito de perceber, em compensação da dívida, os frutos 
e rendimentos”.
Direitos pessoais
Os direitos pessoais estão disciplinados nos arts. 233 a 420 e nos arts. 854 a 
965 (Direito das Obrigações), nos arts. 421 a 853 (Direito Contratual) e nos 
arts. 966 a 1.195 (Direito de Empresa), no Código Civil de 2002. Também 
existem regras sobre direitos pessoais nos livros do Direito de Família e das 
Sucessões. Conforme Tartuce (2017, p. 77):
[...] o contrato, como é cediço, está situado no âmbito dos direitos pessoais, 
sendoinafastável a grande importância da vontade sobre ele. A vontade é o 
próprio elemento propulsor do domínio do ser humano em relação às demais 
espécies que vivem sobre a Terra, ponto diferenciador dos fatos humanos 
(atos jurídicos ou jurígenos) em relação aos fatos naturais (fatos jurídicos 
stricto sensu).
Abordaremos a seguir alguns exemplos relacionados ao direito pessoal.
Locação
Conforme Tartuce (2017, p. 484):
[...] contrato de locação é aquele pelo qual uma das partes, mediante remune-
ração (aluguel, salário civil ou preço), compromete-se a fornecer à outra, por 
certo tempo, o uso de uma coisa não fungível, a prestação de um serviço, ou 
a execução de uma obra determinada. [...] É um contrato bilateral ou sinalag-
mático (pois traz obrigações recíprocas), oneroso (pela presença de remune-
ração), comutativo (as partes já sabem quais são as prestações), consensual 
(aperfeiçoa-se com a manifestação de vontades) e informal e não solene (não 
é necessária escritura pública ou forma escrita, como regra geral). Trata-se 
também de típico contrato de execução continuada (ou de trato sucessivo).
Conforme o art. 573 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-
-line), “[...] a locação por tempo determinado cessa de pleno direito findo o 
prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso”. Se, ao final 
do prazo, o locatário continuar na posse da coisa alugada, sem oposição do 
locador, presume-se prorrogada a locação pelo mesmo aluguel, mas sem prazo 
determinado, de acordo com o art. 574 do Código Civil.
275Direitos reais
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Doação
Conforme o art. 538 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line), 
“[...] considera-se doação o contrato em que uma pessoa, por liberalidade, 
transfere do seu patrimônio bens ou vantagens para o de outra”. O contrato é 
consensual, pois se aperfeiçoa com a manifestação de vontade das partes. O 
art. 539 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line) estabelece que 
“[...] o doador pode fi xar prazo ao donatário, para declarar se aceita ou não a 
liberalidade. Desde que o donatário, ciente do prazo, não faça, dentro dele, a 
declaração, entender-se-á que aceitou, se a doação não for sujeita a encargo”. 
Para Tartuce (2018, p. 806), “[...] em suma, não se trata de contrato real, em 
regra, que é aquele que tem aperfeiçoamento com a entrega da coisa”.
Fiança
Assim como o penhor, a hipoteca e a anticrese são tipos de garantias, só que 
reais, a fi ança é garantia fi dejussória ou pessoal, na qual um “[...] terceiro 
se responsabiliza pela solução da dívida, caso o devedor não cumpra com 
a obrigação. Decorre do contrato de fi ança (Código Civil, art. 818). É uma 
garantia relativa, porque pode acontecer que o fi ador se torne insolvente por 
ocasião do vencimento da dívida” (GONÇALVES, 2012, p. 444). Conforme 
o art. 819 do Código Civil (BRASIL, 2002, documento on-line), “[...] a fi ança
dar-se-á por escrito, e não admite interpretação extensiva”.
Direitos reais276
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