REGISTRO DE IMOVEIS I

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Autoras: Profa. Camila Francis D’Avila e Silva 
 Profa. Priscilla Silvestrin
Colaboradoras: Profa. Elizabeth Nantes Cavalcante 
 Profa. Angélica Carlini
Registro de Imóveis
Professoras conteudistas: Camila Francis D’Avila e Silva / Priscilla Silvestrin
Camila Francis D’Avila e Silva
Mestre em Direitos Fundamentais (2010) e 
especialista em Direito Civil e Direito Processual Civil 
(2007), ambos pelo Centro Universitário Unifieo. 
Graduada em Direito pela Universidade Paulista – 
UNIP (2003). Graduada em Habilitação em Seguros 
pela Fundação Escola Nacional de Seguros – Funenseg 
(2003). Coordenadora dos cursos de Direito da Faculdade 
Capital Federal – Fecaf e Estácio de Carapicuíba. 
Advogada e professora universitária de Direito na UNIP.
Priscilla Silvestrin
Mestre em Ciências Contábeis pela Pontifícia 
Universidade Católica – PUC de São Paulo com bolsa Capes 
(2015). Possui graduação em Ciências Contábeis pela PUC-SP 
(2014) e em Direito pela Universidade Regional Integrada 
do Alto Uruguai e das Missões (2005). Especialista em 
Direito Público pelo Instituto Damásio de Jesus. Advogada e 
contadora. Trabalhou no Tabelionato de Protestos de Títulos 
da cidade de Passo Fundo, no Rio Grande do Sul. É professora 
universitária da UNIP e do Centro Universitário Senac, sendo 
membro do Núcleo Docente Estruturante – NDE em ambas 
instituições. Ainda é professora da Faculdade Capital Federal 
– Fecaf, autora da editora Saraiva e pesquisadora da docência 
no Ensino Superior nas áreas do Direito e da Ciência Contábil.
© Todos os direitos reservados. Nenhuma parte desta obra pode ser reproduzida ou transmitida por qualquer forma e/ou 
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permissão escrita da Universidade Paulista.
Dados Internacionais de Catalogação na Publicação (CIP)
S586r Silva, Camila Fracis D’Avila e.
Registro de Imóveis / Camila Francis D’Avila e Silva, Priscilla 
Silvestrin. – São Paulo: Editora Sol, 2019.
 128 p., il.
Nota: este volume está publicado nos Cadernos de Estudos e 
Pesquisas da UNIP, Série Didática, ano XXV, n. 2-174/19, ISSN 1517-9230.
1. Registrador de Imóveis. 2. Atos registrais. 3. Procedimento de 
registro. I. Silvestrin, Priscilla. II. Título.
CDU 342.113.6
U503.56 – 19
Prof. Dr. João Carlos Di Genio
Reitor
Prof. Fábio Romeu de Carvalho
Vice-Reitor de Planejamento, Administração e Finanças
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Vice-Reitor de Pós-Graduação e Pesquisa
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Vice-Reitora de Graduação
Unip Interativa – EaD
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Prof. Marcelo Souza
Prof. Dr. Luiz Felipe Scabar
Prof. Ivan Daliberto Frugoli
 Material Didático – EaD
 Comissão editorial: 
 Dra. Angélica L. Carlini (UNIP)
 Dra. Divane Alves da Silva (UNIP)
 Dr. Ivan Dias da Motta (CESUMAR)
 Dra. Kátia Mosorov Alonso (UFMT)
 Dra. Valéria de Carvalho (UNIP)
 Apoio:
 Profa. Cláudia Regina Baptista – EaD
 Profa. Betisa Malaman – Comissão de Qualificação e Avaliação de Cursos
 Projeto gráfico:
 Prof. Alexandre Ponzetto
 Revisão:
 Kleber Souza
 Ricardo Duarte
Sumário
Registro de Imóveis
APRESENTAÇÃO ......................................................................................................................................................7
INTRODUÇÃO ...........................................................................................................................................................8
Unidade I
1 HISTÓRICO E PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO ................................................. 11
1.1 Origem e evolução histórica do sistema registral ................................................................... 11
1.2 Natureza jurídica dos serviços notariais e de registro .......................................................... 15
1.2.1 Atividade notarial ................................................................................................................................... 16
1.3 Princípios do registro de imóveis ................................................................................................... 18
1.3.1 Princípio da inscrição ............................................................................................................................ 19
1.3.2 Princípio da presunção e da fé pública .......................................................................................... 20
1.3.3 Princípio da prioridade ......................................................................................................................... 21
1.3.4 Princípio da especialidade ................................................................................................................... 21
1.3.5 Princípio da continuidade ................................................................................................................... 23
1.3.6 Princípio da concentração .................................................................................................................. 23
2 REGISTRO DE IMÓVEIS: CONSIDERAÇÕES GERAIS ............................................................................ 24
2.1 Conceito ................................................................................................................................................... 25
2.2 Finalidade e importância do registro de imóveis .................................................................... 26
2.3 Efeitos do registro de títulos e documentos ............................................................................. 27
2.4 Direito real de garantia ...................................................................................................................... 29
Unidade II
3 ATRIBUIÇÕES E RESPONSABILIDADES DO REGISTRADOR IMOBILIÁRIO .................................. 36
3.1 Natureza jurídica .................................................................................................................................. 36
3.2 Titulares de serviços notariais e de registro .............................................................................. 38
3.3 Do ingresso na atividade notarial e de registro ....................................................................... 40
3.4 Direitos e deveres dos notários e oficiais de registro ............................................................ 42
3.5 Das atribuições e competências dos notários .......................................................................... 47
3.6 Das atribuições e competências dos oficiais de registro ...................................................... 48
3.7 Das responsabilidades e dos impedimentos dos notários e oficiais de registro ......... 49
4 DA FISCALIZAÇÃO PELO PODER JUDICIÁRIO ....................................................................................... 53
4.1 Da competência territorial dos registradores ........................................................................... 57
Unidade III
5 DA ESCRITURAÇÃO IMOBILIÁRIA ............................................................................................................. 65
5.1 Especificidades legais .......................................................................................................................... 65
5.1.1 Constituição Federal .............................................................................................................................. 65
5.1.2 Normas infraconstitucionais .............................................................................................................. 66
5.2 Regras gerais de escrituração .......................................................................................................... 74
5.2.1 Obrigatoriedade do registro de imóveis ........................................................................................ 75
5.3 Livros gerais ............................................................................................................................................76
5.3.1 Livro nº 1 – Protocolo............................................................................................................................ 77
5.3.2 Livro nº 2 – Registro geral ................................................................................................................... 77
5.3.3 Livro nº 3 – Registro auxiliar .............................................................................................................. 79
5.3.4 Livro nº 4 – Indicador real ................................................................................................................... 79
5.3.5 Livro nº 5 – Indicador pessoal ............................................................................................................ 80
5.3.6 Livro de aquisição de imóveis rurais por estrangeiros ............................................................. 80
5.3.7 Livro de registro de indisponibilidades ........................................................................................... 81
6 ATOS REGISTRAIS ............................................................................................................................................ 81
6.1 Processamento da matrícula ........................................................................................................... 82
6.1.1 Cancelamento da matrícula ............................................................................................................... 84
6.1.2 Processamento do registro ................................................................................................................. 86
6.1.3 Procedimento da averbação ............................................................................................................... 87
6.2 Da caracterização dos títulos de registro de imóveis ............................................................ 89
6.2.1 Título aquisitivo ....................................................................................................................................... 90
6.2.2 Caracterização do imóvel .................................................................................................................... 90
6.2.3 Escritura pública ...................................................................................................................................... 91
6.3 Carta de arrematação e de adjudicação em hasta ................................................................. 92
6.4 Mandado de registro de adjudicação compulsória ................................................................ 92
Unidade IV
7 PROCEDIMENTO DO REGISTRO ................................................................................................................. 99
7.1 Apresentação do título ...................................................................................................................... 99
7.2 Protocolo: procedimento .................................................................................................................. 99
7.3 Análise da legalidade dos atos registrais ..................................................................................100
7.4 Procedimento de dúvida .................................................................................................................100
7.4.1 Dúvida eletrônica ..................................................................................................................................102
7.4.2 Dúvida inversa ........................................................................................................................................103
7.5 Retificação ............................................................................................................................................104
8 USUCAPIÃO NO REGISTRO DE IMÓVEIS ..............................................................................................106
8.1 Usucapião ..............................................................................................................................................106
8.1.1 Requisitos para a usucapião.............................................................................................................107
8.1.2 Modalidades de usucapião ...............................................................................................................109
8.2 Usucapião extrajudicial ....................................................................................................................111
7
APRESENTAÇÃO
Entender o funcionamento do registro de imóveis no Brasil é de grande importância para o futuro 
profissional. A relevância social e econômica disso se dá face à importância da tutela jurídica do direito 
de propriedade, ancorada no princípio da dignidade da pessoa, tendo em vista que o patrimônio é 
parte do desenvolvimento da personalidade humana.
O registro de imóveis, além de proporcionar a segurança jurídica, possibilita a concretização da 
função social da propriedade e produz efeitos econômicos ao promover a circulação de bens e riquezas, 
fazendo com que se executem as máximas constitucionais estabelecidas na Constituição Federal (BRASIL, 
1988) no capítulo VII, relativo à ordem econômica (CF, art. 170 e incisos), na confluência de alguns dos 
princípios que a embasam, entre os quais estão o direito da concorrência, o direito do consumidor, o 
direito de propriedade e a função social da propriedade.
O exercício da profissão no âmbito jurídico, notarial e de registro implica, entre outras atividades, 
o gerenciamento de fluxos processuais e administrativos, bem como a análise e a organização de 
documentos legais sem prejuízo da assessoria técnica. Portanto, o objetivo desta disciplina é o estudo 
específico do sistema de registro de imóveis no Brasil para capacitar o aluno a exercer seu ofício de 
forma profissional e com conhecimento do assunto. Para isso, estudaremos:
•	 a evolução histórica do registro de imóveis no Brasil;
•	 a delimitação da natureza jurídica do registro de imóveis;
•	 os principais aspectos do registro de imóveis;
•	 os princípios e fundamentos do registro de imóveis;
•	 a função e as responsabilidades do registrador imobiliário e os serviços por ele desempenhados;
•	 os livros, a matrícula, os títulos do registro de imóveis, as negativas e a averbação;
•	 as especificidades legais da escrituração imobiliária;
•	 os procedimentos de dúvida, retificação e usucapião no registro de imóveis.
Este livro-texto considera: histórico e princípios do direito registral imobiliário; atribuições e 
responsabilidades do registrador imobiliário; escrituração imobiliária; procedimento do registro.
Não basta conhecer a teoria; é preciso saber executar as ações demandadas pela legislação, pelas 
normas e regras de procedimento, tudo para o bom andamento dos processos. Ademais, deve-se 
conhecer a estrutura do instituto registrário, de forma que o futuro profissional seja capaz de desenvolver 
competências e habilidades no trato da comunicação interna e externa, na delegação de funções e na 
identificação das prioridades do trabalho a ser desenvolvido.
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Além das competências e habilidades citadas, um bom profissional deverá buscar a otimização de 
processos e procedimentos, gerando qualidade e eficiência na prestação de serviço frente à demanda 
imobiliária. Para isso, é preciso que desenvolva uma visão sistêmica do papel do seu ofício na atualidade. 
Assim, a capacitação para administrar de acordo com as necessidades específicas da área jurídica, notarial 
e de registro implica mobilizar conhecimentos de forma estruturada, mas com criatividade e eficiência.
Atualmente, a globalização e a tecnologia viabilizam a celeridade e prontidão no intercâmbio de informações 
e na operabilidade eficiente no âmbito dos negócios e das transações comerciais. A internet possibilitou 
fluidez e permuta de dados sem precedentes, alcançando os trâmites mais metódicos e burocráticos.
Sabiaque existe um intercâmbio de documentos e informações entre os ofícios de registro de 
imóveis e que, com a ferramenta de busca por CPF ou CNPJ, é possível detectar bens registrados, entre 
outros? Trata-se do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI). Essa e outras informações com 
seus desdobramentos práticos são parte desta disciplina.
Buscar desafios e estimular o senso de responsabilidade frente a um mundo globalizado e em 
constante mutação é um elemento do aprendizado do gerenciamento de situações patrimoniais e de 
procedimentos organizacionais de registro e qualificação registral.
Bom estudo!
INTRODUÇÃO
É inegável que os registros públicos surgiram como expedientes legais a conferir maior segurança 
e publicidade às relações jurídicas oriundas dos direitos de propriedade. O registro imobiliário tem por 
finalidade oficializar o domínio, na linha dos negócios, fatos e atos jurídicos, sobre um bem imóvel, não 
só no interesse daquele que detém o domínio, mas na parte social, tendo em vista que o registro de 
imóveis exerce uma função nas relações patrimoniais.
O desenvolvimento de uma sociedade emergente e a globalização das relações privadas justificam a 
necessidade de conferir maior publicidade e segurança às relações privadas. Além do mais, a diversidade 
dos negócios jurídicos, cujos contratos irradiam reflexos jurídicos não apenas às partes contratantes, mas 
a terceiros que eventualmente possam, de alguma forma, ser atingidos pelos efeitos da relação negocial 
imobiliária, fez com que o Poder Público impusesse maior transparência e publicidade às atividades 
negociais que envolvem questões patrimoniais.
O registro, como paradigma da proteção jurídica patrimonial, promoveu a efetivação da função social 
da propriedade. Assim, o procedimento administrativo de registro imobiliário propiciou uma diminuição 
nos riscos de demandas judiciais, tendo em vista que conferiu maior certeza jurídica e veracidade aos 
negócios jurídicos de cunho patrimonial.
Não é demais lembrar que as informações constantes do registro obrigam não só aqueles que 
participaram do negócio jurídico, mas o próprio Estado, institucionalizando-se por meio da matrícula, 
da averbação, da retificação e do registro propriamente dito.
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Todo aquele que possui propriedade quer, além de dispor do bem, usufruí-lo e usá-lo como bem lhe 
aprouver. Ao se servir do bem e utilizá-lo, o proprietário quer também dispor da coisa, ou seja, exercer 
o direito de transferir o imóvel, aliená-lo, gravá-lo de ônus ou mesmo reavê-lo de quem o possua 
injustamente. O registro da propriedade, além de trazer a certeza e a segurança ao proprietário, lhe 
confere o direito sobre a coisa, sendo que este subsiste independentemente do seu uso ou não.
O estudo da presente disciplina propiciará ao estudante conhecer os desdobramentos do direito 
de propriedade, como a publicidade dos atos registrários e a operabilidade prática do direito real de 
propriedade imobiliária, entre outros oriundos do processo de registro, além de oferecer a compreensão 
dos atos e dos efeitos registrais, constituindo ou desconstituindo direitos.
O estudo de registro de imóveis, além de se constituir como um desmembramento do direito de 
propriedade, será útil para responder a questionamentos recorrentes, tais como: qual a finalidade 
do registro de imóveis? Qual a sua funcionalidade prática? Quais as consequências de não ter um 
imóvel registrado? De que forma proceder para registrar um imóvel? Para que serve a matrícula e a 
averbação do imóvel?
Além das respostas a tais questões, estudaremos as formalidades inerentes ao registro, que são de 
grande importância, tendo em vista que conferem estabilidade às relações privadas. Assim, para o direito 
de propriedade, não basta comprovar o domínio; é preciso dar autenticidade aos atos praticados. Daí a 
importância do direito registral e, por consequência, a relevância da presente disciplina.
Para compreensão desses e de outros temas relativos à disciplina, iniciaremos a jornada acadêmica 
com a análise histórica dos sistemas de registro de imóveis no Brasil, além dos conceitos, princípios e 
finalidades deste instituto. Atos como matrícula, averbação e registro farão com que o aluno desenvolva 
o vocabulário técnico próprio para a área que está sendo estudada, permitindo a aplicabilidade prática 
desses termos no manuseio da técnica.
Nosso estudo habilitará o profissional a compreender melhor a dimensão de suas responsabilidades 
frente à atividade de registro de imóveis e a especificidade dos atos praticados pelo registrador. Tal 
profissional, além das responsabilidades inerentes a sua ocupação, desempenha importante função 
social na prestação de serviços jurídicos e administrativos.
A atividade registrária assegura que os interesses sociais sejam efetivados em uma base mais 
transparente e confiável, uma vez que fornece não só a estabilidade necessária às relações jurídicas, 
mas a segurança e a autenticidade que se espera dessas relações.
Enfatizam-se nesse estudo, além da compreensão do conteúdo e do domínio da terminologia própria 
utilizada para a área, os efeitos do registro e do não registro, bem como o processo evolutivo do instituto 
e seus desdobramentos mais atuais.
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REGISTRO DE IMÓVEIS
Unidade I
Nesta unidade serão mostradas as bases históricas e os princípios do direito registral imobiliário, sua 
origem e evolução histórica, a natureza jurídica dos serviços notariais e de registro e em que consiste a 
atividade notarial.
Veremos ainda os princípios informadores do registro de imóveis e as considerações gerais sobre a 
finalidade e a relevância desse registro. Será apresentado também qual o efeito do registro de títulos e 
documentos na conservação de documento sobre imóveis. Conheceremos os direitos reais que recaem 
sobre bens imóveis, inclusive as particularidades relativas a navios e aeronaves.
1 HISTÓRICO E PRINCÍPIOS DO DIREITO REGISTRAL IMOBILIÁRIO
Em razão das negociações e do capitalismo, o objetivo do sistema jurídico é se tornar o mais seguro 
possível. Nesse sentido, o elemento fundamental é a norma jurídica positivada, que se reveste da forma 
de lei, contrato ou sentença.
A seguir, veremos a origem e a evolução histórica do sistema registral, a natureza jurídica dos serviços 
notariais e de registro, a atividade notarial, os princípios relativos ao registro de imóveis, seu conceito e 
finalidade, além dos efeitos do registro de títulos e documentos relativos à propriedade, encerrando com 
o direito real de garantia de propriedade.
1.1 Origem e evolução histórica do sistema registral
Há uma frase muito famosa que diz: “Quem não registra não é dono”, e é justamente essa a função 
do registro de imóveis em nossa sociedade. O art. 1.227 do Código Civil (BRASIL, 2002) menciona que 
os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por ato entre vivos, só se adquirem com o 
registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (arts. 1.245 a 1.247).
Nesse sentido, podemos nos perguntar: qual é a necessidade de se registrar um bem? No caso de 
imóveis, tem serventia de conferir segurança aos proprietários em uma série de fatores, como sucessão, 
relação do bem com terceiros, direitos de garantia, entre outros.
A visão de propriedade imobiliária também foi sendo alterada no curso do tempo. Perante o Código 
Civil de 1916 (BRASIL, 1916), por exemplo, a propriedade era absoluta e não considerava a função social. 
Com o advento da Constituição Federal de 1988 (BRASIL, 1988), ela passou a atender a sua função 
social. Na verdade, foi uma grande inovação.
12
Unidade I
 Saiba mais
Para exercitar seus conhecimentos, analise o art. 5º da Constituição 
Federal de 1988, no site do Planalto. O Título II da Magna Carta versa 
sobre os Direitos e Garantias Fundamentais. Em seu primeiro capítulo, o 
art. 5º, inciso XXIII, dispõe que a função social é um direito e uma garantia 
fundamental. Confira a redação deste artigo e inciso, que instituia função 
social com outros dispositivos nos arts. 170 e 182.
BRASIL. Presidência da República. Casa Civil. Subchefia para 
Assuntos Jurídicos. Constituição da República Federativa do Brasil de 
1988. Emendas Constitucionais de Revisão. Brasília, 2016. Disponível 
em: <www.planalto.gov.br/ccivil_03/constituicao/constituicao.htm>. 
Acesso em: 11 jul. 2019.
Cada país tem a sua legislação própria sobre registro e este é adaptado conforme os direitos reais 
decorrentes dos direitos conferidos. No Brasil, por exemplo, até a chegada da família real, ocorrida em 
1808, todas as terras pertenciam à coroa portuguesa.
O sistema de distribuição e de divisão de terras no Brasil iniciou-se com a descoberta do Brasil pelos 
portugueses, tornando-se, portanto, colônia de Portugal. Ocorre que, em um país com imensas terras 
cultiváveis e falta de mão de obra, propiciou-se a busca pela produtividade. Para isso, colonizou-se 
a terra para dela extrair riquezas econômicas, tornando-se necessária a sua divisão a uma melhor 
organização administrativa.
Martim Afonso de Souza, nobre e militar português a serviço da coroa portuguesa, foi encarregado, 
pela coroa, de dividir as terras do Brasil para povoar o território e lavrar toda a área possível. Para 
tanto, dividiu o território brasileiro em capitanias hereditárias, que por seu turno eram segmentadas 
em sesmarias. As capitanias hereditárias foram parte de um sistema político-administrativo cuja 
finalidade era a divisão territorial do Brasil em um número de lotes que ficariam sob o encargo e ônus 
de terceiros (donatários).
É importante salientar que elas não pertenciam aos referidos donatários, mas sim à coroa. 
Tal expediente jurídico-administrativo assemelhava-se ao que conhecemos hoje em dia como 
usufruto. Assim, o título de possuidor originário pertencia ao rei de Portugal, que conferia direitos 
possessórios a terceiros por meio de cartas de sesmaria, que nada mais eram do que instrumentos 
de concessão de terras.
13
REGISTRO DE IMÓVEIS
 Observação
Usufruto é o direito conferido a alguém, durante certo tempo, de gozar 
ou fruir de um bem cuja propriedade pertence a outrem. Esse direito é 
conferido pelo titular do bem, que pode determinar um prazo específico 
para o gozo desse direito, conforme determina o art. 1.390 e seguintes do 
Código Civil.
Um possível questionamento é: se tudo era da coroa portuguesa, como avançamos até hoje? Vitor 
Kümpel (2013b) diz que:
Em 1850, Dom Pedro Segundo tentou resolver essas questões por meio 
da Lei 601, que dispunha sobre as terras devolutas no Império e as que 
eram possuídas por título de sesmaria, bem como aquelas decorrentes do 
simples título de posse mansa e pacífica, determinando que fossem medidas 
e demarcadas e que fossem legitimadas aquelas adquiridas por “occupação 
primaria”, ou havidas “do primeiro occupante, que se acharem cultivadas, 
ou com principio de cultura, e morada, habitual do respectivo posseiro, ou 
de quem o represente”.
Parece que avançamos, sim: o regime de concessão de terras não se coaduna com um sistema 
democrático de direito. Além do mais, a propriedade, com a Constituição de 1988, passou a exercer uma 
função social. O sistema de sesmarias pertenceu ao regime imperial.
Ainda assim, pairam dúvidas sobre a forma como evoluíram os registros de imóveis no Brasil. 
O art. 13 da Lei 601 (BRASIL, 1850) estabelecia que o governo iria organizar o registro territorial, 
com base nas declarações feitas pelos possuidores, e para garantir que os possuidores declarassem 
seus bens, imporia multas no caso de descumprimento ou inexatidão.
Muitas pessoas se confundem quando falamos a respeito do significado da expressão “terra devoluta”. 
Conforme a técnica jurídica, ela se refere a terras públicas às quais não foi dada nenhuma destinação pelo 
Poder Público e que nunca integraram o patrimônio de um particular, ainda que estejam irregularmente 
sob sua posse. O termo “devoluta” relaciona-se ao conceito de terra devolvida ou a ser devolvida ao Estado.
Voltando à questão da demarcação, Ricardo Dip (2010, p. 531) acredita que a Lei 601 de 1850, ao 
promover a demarcação de domínio das terras de cada indivíduo, já sinalizava para a função social 
da propriedade.
De qualquer modo, fica a dúvida: quem é que teria a responsabilidade de promover os registros? Segundo 
o Decreto 1.318 de 1854, em seu art. 91 (BRASIL, 1854), seria de responsabilidade do vigário receber as 
declarações para o registro das terras. O art. 103 desse decreto estabelecia que os vigários se obrigavam a 
manter os livros de registro (por ele abertos), que deveriam ser enumerados, rubricados e encerrados.
14
Unidade I
 Saiba mais
Para obter informações adicionais a respeito do início dos registros de 
imóveis em nosso país, leia o artigo a seguir:
PELAGALI, R. D. História do registro de imóveis no Brasil. JusBrasil, 21 maio 
2018. Disponível em: <https://pelagali.jusbrasil.com.br/artigos/580004765/
historia-do-registro-de-imoveis-no-brasil?ref=serp>. Acesso em: 11 jul. 2019.
Como a Igreja encontrava-se unida oficialmente ao Estado nesta fase, os registros ocorriam 
nas paróquias locais. Veja que as sesmarias, como subdivisões das capitanias, foram os primeiros 
documentos de registro de terras no Brasil. Ainda que os donatários não fossem possuidores dessas 
terras, poderiam usufruir delas ocupando-as e cultivando-as para a prática mercantilista. Vê-se, 
portanto, que o expediente das sesmarias não servia para fins de sucessão nem de propriedade, mas 
para fins econômicos.
Para as questões sucessórias, o Decreto 3.453/1865 regulamentou a Lei 1.237/1864, determinando 
o prazo de três meses a contar de sua publicação a fim de que fosse instalado em todas as comarcas 
do império um registro geral de imóveis. Esse decreto instituiu os oficiais e os livros de registro geral. 
De certa forma, ele sistematizou a organização registrária no Brasil, dispondo sobre os emolumentos, as 
responsabilidades dos oficiais de registro, entre outras disposições. 
A sistematização de procedimentos é um importante instrumento de gestão organizacional. Por 
sistema, entende-se um conjunto de elementos interdependentes de modo a formar um todo organizado. 
Neste sentido, o sistema de registro de imóveis é fundamental, pois diferencia-se em razão dos efeitos 
que se extraem dele. Assim, temos a publicidade e a inscrição dos direitos reais em seus cadastros como 
exemplos de efeitos jurídico. 
O sistema de registro divide-se em três tipos: alemão, francês e brasileiro. Veja as diferenças:
Quadro 1
Alemão Francês Brasileiro 
Nome: Publicista ou Constitutivo Nome: Declaratista, Privatista ou Consensual Nome: Eclético
A inscrição cria o direito real, que 
induz a presunção absoluta de 
titularidade do direito real inscrito 
e reflete no terceiro de boa-fé que, 
acreditando nos cadastros, formalizou 
o negócio jurídico.
A inscrição não gera efeito 
de presunção de exatidão do 
conteúdo, pois, sendo nulo o 
título, também o será o registro.
Presunção de veracidade 
relativa, podendo o registro 
ser retificado caso exista 
prova contrária.
Adaptado de: Castro (2017).
15
REGISTRO DE IMÓVEIS
Releva destacar que para cada imóvel existe uma matrícula aberta em uma folha do livro de registro, 
na qual serão anotadas as situações jurídicas a ele referentes. As anotações relativas às situações jurídicas 
aparecem contendo a qualificação do proprietário e a inscrição dos títulos, conforme previsto na legislação.
Da matrícula consta o registro de escritura do imóvel, que, por sua vez, é a comprovação de 
propriedade do imóvel. Por essa razão, todo imóvel deve ser registrado, pois, caso contrário, não será 
possível comprovar a sua posse.
Dessa maneira, o fólio real ou matrícula imobiliária funciona como eixo central do sistema brasileiro 
de registro de imóveis, de forma que qualquer mutação jurídica real que se observar no imóvel esteja 
registrada na matrícula correspondente, e que toda a vida jurídica desse bem possa ser conhecidapor 
qualquer interessado, até mesmo para servir como prova de propriedade.
1.2 Natureza jurídica dos serviços notariais e de registro
Natureza jurídica é a essência, a substância ou a compleição das coisas, ou seja, a razão de ser do ato, 
do contrato ou do negócio. Trata-se de um conceito que busca explicar o princípio ou a essência de um 
instituto jurídico, isto é, de uma medida, situação ou um fato que exista no direito. Neste item, busca-se 
explicar a natureza jurídica dos serviços desempenhados pelos notários e registradores, profissionais que 
realizam suas funções nos cartórios e tabelionatos.
Os serviços notariais e de registro incluem-se entre aqueles de organização técnica e administrativa. 
Estes serviços destinam-se a garantir publicidade, autenticidade, segurança e eficácia aos atos 
jurídicos, nos termos do que estabelece o art. 1º da Lei 8.935/94, que regulamenta o art. 236 da 
Constituição de 1988.
Art. 236. Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, 
por delegação do Poder Público.
§ 1º Lei regulará as atividades, disciplinará a responsabilidade civil e criminal 
dos notários, dos oficiais de registro e de seus prepostos, e definirá a 
fiscalização de seus atos pelo Poder Judiciário.
§ 2º Lei federal estabelecerá normas gerais para fixação de emolumentos 
relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.
Conforme visto, os serviços notariais e de registro, cuja disciplina remonta ao art. 236 da Constituição 
Federal, são também objeto de uma série de outras regulamentações, a exemplo das estipuladas pelo 
Conselho Nacional de Justiça – CNJ:
•	 Provimento CNJ 69/2018: dispõe sobre o teletrabalho (trabalho em regime não presencial, por 
meio de recursos telemáticos) nos serviços notariais e de registro.
•	 Provimento CNJ 67/2018: dispõe sobre os procedimentos de conciliação e de mediação nos 
serviços notariais e de registro do Brasil.
16
Unidade I
 Saiba mais
O Conselho Nacional de Justiça é um órgão voltado à reformulação 
de quadros e meios no Judiciário, sobretudo no que diz respeito ao 
controle e à transparência administrativa e processual. Visa, mediante 
ações de planejamento, à coordenação, ao controle administrativo e ao 
aperfeiçoamento do serviço público na prestação da Justiça. Para obter 
dados adicionais sobre esse importante órgão, acesse:
<https://cnj.jusbrasil.com.br/>.
Embora sejam particulares realizando a função notarial e de registro, os tabeliães são delegatários da 
atividade pública. Seu vínculo com o Estado ocorre em razão de contrato administrativo de concessão 
e sua atividade tem fé pública.
1.2.1 Atividade notarial
A atividade notarial, de competência dos Cartórios de Registro de Imóveis, é de natureza 
jurídico-administrativa e tem por escopo a organização jurídica da propriedade privada. Dip (2010, p. 417) 
assinala a natureza jurídica deste tipo de atividade como sendo de “direito público-direito privado”.
Pelo fato de essas atividades serem conceituadas como jurídico-administrativas, a formalidade e a 
materialidade presenciam-se na prática notarial a partir do ato de registro dos títulos de propriedade 
de imóveis, das transcrições e das averbações no Cartório de Registro de Imóveis. Para saber, portanto, 
quem é o proprietário de um imóvel, será necessário consultar o registro do imóvel nesse cartório. Diante 
disso, será proprietário aquele que promover a escritura do imóvel em seu nome. É por intermédio desse 
documento que se atesta o acordo firmado entre comprador e vendedor do bem.
A escritura de um imóvel tem por finalidade validar o acordo feito entre as partes, bem como dar 
publicidade ao ato. O contrato de compra e venda obriga as partes a honrarem o compromisso a que se 
submeteram, enquanto a escritura, por sua vez, oficializa a transferência da titularidade ou concessão 
de quaisquer direitos reais sobre coisa alheia. A escritura pode ser lavrada em qualquer cartório de notas, 
inclusive de outra cidade ou estado, mas tem que ser registrada no cartório de abrangência do imóvel, 
onde ele, objeto do contrato, possui matrícula.
Conhecer a atividade dos notários e registradores no âmbito do ordenamento jurídico brasileiro é 
condição indissociável do aprendizado da atividade notarial. Aliás, esta prática representa uma face 
pública no segmento das prestações de serviços e por isso é regulamentada pelo direito administrativo. 
Embora a atividade notarial, como já mencionado, possua uma parcela privada, uma vez que há 
a administração de fatos e interesses de natureza privatística, seguem-se, no entanto, normas de 
direito público.
17
REGISTRO DE IMÓVEIS
 Saiba mais
Com a finalidade de saber um pouco mais sobre as atividades notarial 
e registral, além de dicas do registro de imóveis, assista ao vídeo a seguir:
SAIBA qual o passo a passo para conseguir o registro de imóveis. G1, 
5 fev. 2017. 4:48 minutos. Disponível em: <http://g1.globo.com/pa/para/
videos/t/todos-os-videos/v/saiba-qual-o-passo-a-passo-para-conseguir-
o-registro-de-imoveis/5627200/>. Acesso em: 11 jul. 2019.
É este sistema híbrido que fomenta o gerenciamento da unidade de serviços cartorários. Deve-se 
atentar ao fato de que se trata de delegação de um serviço público a um particular que está vinculado 
ao Estado.
Ribeiro (2009, p. 22) ressalta que o serviço público vai até o reconhecimento de que se trata de 
função estatal; de que o Estado mantém a titularidade do poder da fé pública cujo exercício delega a 
particulares. A referida delegação do exercício de uma atividade vinculada a um formalismo imposto 
pelo Estado abrange, entre outras questões:
•	 a regulação da atividade notarial e de registro;
•	 a organização dos serviços notariais e de registro;
•	 o processo seletivo mediante concurso de provas e títulos dos profissionais do direito;
•	 a outorga e a cessação da delegação;
•	 a regulamentação técnica;
•	 a fiscalização da prestação dos serviços para assegurar aos usuários sua continuidade, 
universalidade, uniformidade, modicidade e adequação.
Sobre a dicotomia público e privado, o Supremo Tribunal Federal manifestou-se:
Numa frase, então, serviços notariais e de registro são típicas atividades 
estatais, mas não são serviços públicos, propriamente. Inscrevem-se, isto 
sim, entre as atividades tidas como função pública lato sensu, a exemplo 
das funções de legislação, diplomacia, defesa nacional, segurança 
pública, trânsito, controle externo e tantos outros cometimentos que, 
nem por ser de exclusivo domínio estatal, passam a se confundir com 
serviço público (ADI 3.643, voto do Rel. Min. Ayres Britto, j. 8-11-2006, 
Plenário, DJ, 16-2-2007).
18
Unidade I
Consequentemente, a classificação do STF considera a atividade notarial e registral como sendo 
função pública lato sensu. Para esclarecer melhor os termos utilizados por esta Corte Suprema, observe 
a figura a seguir:
Lato sensu
— Locução latina
— Em sentido amplo, sem nenhuma restrição
— Superlativo: latissimo sensu
Stricto sensu
— Hermenêutica
— Diz-se da interpretação ou da 
significação em sentido limitado de 
qualquer vocábulo ou texto
Figura 1 – Lato e stricto sensu: diferenciação
Estudaremos a partir de agora o serviço do tabelião de notas, que é regulado pela Lei 8.935 e tem 
como atuação aquela descrita no art. 6º:
Art. 6° Aos notários compete:
I – formalizar juridicamente a vontade das partes;
II – intervir nos atos e negócios jurídicos a que as partes devam ou queiram 
dar forma legal ou autenticidade, autorizando a redação ou redigindo os 
instrumentos adequados, conservando os originais e expedindo cópias 
fidedignas de seu conteúdo;
III – autenticar fatos.
Veja que a função notarial é exercida pelo notário ou pelo tabelião, que são profissionais do direito, 
dotados de fé pública e que recebem, por delegação do Poder Público, a incumbência de exercer a atividade 
notarial e de registro. Este profissional poderá aconselhar as partes interessadas e assessorá-las de forma a 
concluírem onegócio dentro das formalidades legais e dos princípios da transparência e da boa-fé.
1.3 Princípios do registro de imóveis
No âmbito jurídico, lato sensu, entende-se por princípio o elo fundamental para a interpretação das 
normas. Entretanto, por se tratar também de normas, notadamente dotadas de uma maior generalidade 
do que as outras, podemos definir que por princípios teríamos comandos de ordem geral, eivados de 
maior abstração e que viabilizam os alicerces do direito. Em outras palavras, os princípios funcionam 
como sistemas valorativos e aferidores da legitimidade da ordem jurídica, ou seja, constituem-se como 
19
REGISTRO DE IMÓVEIS
a base valorativa para a compreensão de qualquer regramento jurídico. Eles exprimem todos os pontos 
básicos para toda operação jurídica e por isso apontam os fundamentos jurídicos legalmente instituídos 
ao funcionamento do sistema de proteção aos direitos.
Neste item, serão estudados os pontos cardeais do sistema de registro de imóveis, iniciando-se pelos 
princípios informadores do direito registrário, conforme listados a seguir:
• Princípio da inscrição: declara uma situação ou constitui um direito.
• Princípio da presunção e da fé pública: relaciona-se à segurança jurídica.
• Princípio da prioridade: é explicitado na lei que determina a prioridade do título.
• Princípio da especialidade: liga-se à individualização do bem.
• Princípio da continuidade: atesta e anuncia o ato registrário.
• Princípio da concentração: concentra todos os atos relativos ao imóvel na matrícula, conferindo, 
assim, maior publicidade e segurança jurídica.
Vejamos a seguir cada princípio em suas especificidades.
1.3.1 Princípio da inscrição
Este princípio vincula-se à materialidade do direito, ou seja, a sua concretude. Para que a sociedade 
reconheça a existência de um direito patrimonial relativo a bens imóveis, é necessário que se operacionalize 
o registro do ato que concede o domínio. Novamente, retoma-se a ideia de que quem não registra o 
imóvel não é dono. Portanto, o princípio da inscrição expressa a constituição, a transmissão e a extinção 
de que qualquer direito real somente se efetiva por intermédio da inscrição do título na tábua registral.
Vejamos o que dispõe o art. 172 da Lei 6.015/73:
No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a 
averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos 
e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, “inter 
vivos” ou “mortis causa” quer para sua constituição, transferência e 
extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a 
sua disponibilidade.
Pela leitura do dispositivo legal, percebe-se que a transferência somente ocorre com o 
registro, ou seja, esse é o efeito primário deste princípio. Com efeito, denota-se que é apenas 
pelo registro que se efetiva o direito real sobre o imóvel, conquanto alguns efeitos secundários 
decorram deste princípio.
20
Unidade I
O princípio da inscrição gera dois efeitos:
•	 Constitutivo: faz surgir o direito ou a obrigação.
— Exemplo: o art. 1.245 do Código Civil determina que somente é adquirida a propriedade de um 
imóvel pelo registro perante o ofício competente.
•	 Declarativo: declara a constituição anterior de fato jurídico perfeito anterior ao registro.
É interessante notar que a inscrição declarativa abrange dois efeitos. Veja a explicação a seguir:
Quadro 2
Integrativa Preventiva
Quando complementa os dados da cadeia de 
propriedade do bem
Exemplo: sucessão causa mortis
Serve para alertar terceiros sobre riscos 
relativos ao bem
Exemplo: hipoteca judiciária, 
penhora, arresto e sequestro, além de 
indisponibilidade do bem
Quando complementa as características do bem
Exemplo: numeração, construção ou demolição de áreas
Deve-se destacar que o efeito declarativo preventivo não impede a alienação do imóvel (exceto 
se a declaração versar sobre a indisponibilidade do bem); por isso é tão importante que a pessoa 
que busca garantia real registre tal condição no cartório.
No caso das inscrições constitutivas, a sanção pela ausência de inscrição acaba por não 
transferir o direito ao adquirente, pois ele, se não registrar, não será o dono do bem. Já nos casos 
de inscrições declarativas, a sanção pela falta de formalização da inscrição consiste na suspensão 
do exercício do direito.
As inscrições preventivas têm caráter declaratório, enquanto as inscrições provisórias possuem 
natureza constitutiva do direito que se busca resguardar.
1.3.2 Princípio da presunção e da fé pública
O princípio da presunção e da fé pública está relacionado com um dos princípios mais abrangentes 
e significativos do ordenamento jurídico: o princípio da segurança jurídica. É importante que se saiba 
que esse princípio tem a intenção de trazer estabilidade para as relações jurídicas e se divide em duas 
partes: uma de natureza objetiva e outra de natureza subjetiva. Acompanhe a seguir a natureza jurídica 
desse princípio:
21
REGISTRO DE IMÓVEIS
Natureza objetiva
Versa sobre a irretroatividade de nova 
interpretação de lei no âmbito da 
administração pública
Natureza subjetiva
Versa sobre a confiança da sociedade 
nos atos, procedimentos e condutas 
proferidas pelo Estado
Figura 2 – Natureza jurídica do princípio da segurança jurídica
Portanto, o princípio da segurança jurídica é um dos princípios gerais do Estado Democrático de 
Direito, visto que é uma presunção de exatidão que protege o proprietário do imóvel e o adquirente, 
pois coloca às claras a situação jurídica do bem. Presumir algo significa tirar uma conclusão antecipada, 
baseada em indícios e suposições, e não em fatos comprovados, ou seja, supor uma condição.
O princípio da presunção admite prova contrária. Isso significa que o titular de direito real que 
se sentir prejudicado pode buscar a retificação ou a anulação do registro, sendo possível corrigir os 
equívocos nos dados constantes da inscrição tanto pela via judicial quanto pela via administrativa, ou 
seja, diretamente no registro de imóveis.
O princípio da fé pública visa à proteção da coletividade nas transmissões dos direitos reais, pois, 
confiando que a realidade fática está fielmente representada nos cadastros imobiliários, os cidadãos 
estão livres para realizar quaisquer negócios jurídicos com segurança.
1.3.3 Princípio da prioridade
Esse princípio visa assegurar aos contratantes a inexistência de contradição e a segurança na 
aquisição e na fruição dos direitos reais, especialmente porque o nosso ordenamento jurídico permite 
que vários direitos reais recaiam sobre um mesmo imóvel e sejam registrados na matrícula do imóvel 
segundo a ordem de inscrição deles no registro do imóvel. Portanto, aquele que registra primeiro tem o 
direito. Isso vale para a propriedade ou quaisquer direitos reais sobre coisa alheia ou de garantia.
1.3.4 Princípio da especialidade
Por este princípio, entende-se que tanto o imóvel quanto os contratantes devem estar claramente 
identificados e determinados, bem como o fato que originou o direito. Assim, por exemplo, com relação 
ao imóvel, deverão constar da matrícula elementos objetivos que o identifiquem e o diferenciem, por 
exemplo: localização, características, área, logradouro, número do imóvel, entre outros.
22
Unidade I
Vemos, portanto, que o princípio da especialidade é caracterizado como a individualização que se 
lança no registro. A identificação, ligada ao objeto de registro, é inerente ao bem, que por sua vez é 
objeto do direito real e sobre o qual recai o negócio jurídico. Dessa forma, indicar-se-á ainda o valor 
pecuniário em moeda nacional, o prazo, a qualificação das partes e a taxa de juros, se houver.
Nesse sentido, podemos classificar este princípio em dois outros subprincípios:
•	 Princípio da especialidade objetiva: significa que os dados do bem devem estar plenamente 
delimitados, conforme versa o art. 176, § 1º, da Lei de Registros Públicos.
•	 Princípio da especialidade subjetiva: trata daindividualização da pessoa que é titular do direito.
Observe o trecho a seguir como um exemplo de individualização, de forma clara e precisa, do 
imóvel registrado:
Lote do terreno foreiro 4-b-1-A, oriundo da subdivisão do lote 4-B-1, 
medindo 13,00 m de frente para a Rua A, localizado do lado direito ou 
par da referida rua, situado a 27,00 m (vinte e sete metros) para com a 
esquina da Rua B; do lado direito de quem da rua olha o imóvel mede 
35,00 m (trinta e cinco metros), onde confronta com o lote de indicação 
fiscal nº 18-002-001.000-9; do lado esquerdo de quem da rua olha o 
imóvel mede 35,00 m (trinta e cinco metros), onde confronta com o lote 
de indicação fiscal nº 18.002.004.000-5; na linha de fundos mede 13,00 
(treze metros), onde confronta com o lote de [...] (RIBEIRO, 2009, p. 70).
A fim de saber a diferença entre terreno e lote, observe a figura a seguir:
Lote
Pedaço de terra dividido em várias 
partes, como em condomínios 
residenciais. Cada uma delas é chamada 
de lote e vendida separadamente
Terreno
Pedaço de terra reservado para 
construção que é vendido por inteiro
A)
B)
Figura 3 – A) Terreno; B) Lote
A intenção da lei é identificar, com a melhor delimitação possível, qual o objeto do direito real, 
considerando todas as suas características, bem como aquelas inerentes a seu titular.
23
REGISTRO DE IMÓVEIS
1.3.5 Princípio da continuidade
A principal função do registro de imóveis é não permitir que as pessoas transmitam direitos que não 
são de sua propriedade. Essa é a razão do princípio da continuidade: rastrear a cadeia de titularidade, 
uma vez que todos os donos desse bem estarão relacionados na matrícula.
Existe uma locução latina segundo a qual ninguém pode dar o que não tem: nemo dat quod non 
habet, ou seja, se você não for o dono, não poderá transferir a titularidade a ninguém. Consequentemente, 
tem que haver possibilidade jurídica para transferência de direitos.
Segundo Castro (2017, p. 74), tal preceito é também denominado princípio da inscrição prévia do 
prejudicado, no direito alemão, e do efeito relativo da publicidade, no direito francês, sendo que no Brasil de 
início se adotou o nome de registro do título anterior, atualmente denominado princípio da continuidade.
 Saiba mais
Para informações adicionais a respeito do princípio da continuidade, 
tenhamos como exemplo a sentença a seguir:
SÃO PAULO (Estado). Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. 
Processo Digital nº 1559113-39.2017.8.26.0477. Classe-Assunto: Execução 
Fiscal – ITR (Imposto Territorial Rural). Exequente: Prefeitura Municipal 
de Praia Grande. Executado: Almery Bezerra Pissolati. Praia Grande, 20 de 
maio de 2019.
Por conseguinte, a sucessão decorrente do princípio da continuidade tem reflexos em diversas áreas 
do direito e não apenas no direito civil. No exemplo anterior, o juiz considerou a continuidade registral 
em sede de execução fiscal, ou seja, de direito tributário.
 Lembrete 
A principal função do registro de imóveis é não permitir que as pessoas 
transmitam direitos que não são de sua propriedade
1.3.6 Princípio da concentração
Este princípio é o mais característico do registro de imóveis, pois por ele se entende que todos 
os acontecimentos havidos desde a origem do imóvel devem estar concentrados na matrícula. Tal 
princípio decorre da interpretação da Lei de Registros Públicos, e tem o condão de conferir segurança 
jurídica e transparência aos atos registrais. Dele deriva um subprincípio: o da publicidade dos atos no 
âmbito imobiliário.
24
Unidade I
Sabe-se que da instituição jurídica do direito notarial brasileiro procedem dois princípios 
fundamentais: o da segurança jurídica e o da publicidade. Ambos se entrelaçam da mesma forma que 
ocorre com todos os princípios que formam o direito notarial e registral.
Agora que aprendemos que a atividade notarial e registral não é estanque, mas fluida e dinâmica, 
percebemos que, na medida em que os princípios orbitam em torno dos atos jurídico-institucionais, 
também se penetram e se interconectam a fim de conferir unidade ao sistema jurídico notarial.
Dessa forma, espera-se que aqueles que participam do negócio jurídico (vendedor, comprador, 
partes interessadas) tenham conhecimento de todos os atos que se relacionam com a propriedade. 
Estas informações, sobre a situação jurídica do imóvel, devem constar da sua matrícula, a permitir que 
os direitos reais sobre a propriedade sejam oponíveis erga omnes (princípio da publicidade), propiciando 
segurança a todos os envolvidos no negócio. Observe na figura a seguir os possíveis interessados nos 
atos praticados relativos à propriedade do imóvel:
Registro 
de imóveis
Governo - Tributos
Consultor 
imobiliário
VendedorOutros
CompradorVizinhos
Figura 4
Portanto, é possível que qualquer pessoa tenha conhecimento sobre toda a cadeia de acontecimentos 
do bem imóvel, bastando para isso retirar uma certidão da matrícula do bem.
2 REGISTRO DE IMÓVEIS: CONSIDERAÇÕES GERAIS
Observamos anteriormente que a finalidade do registro de imóveis é conferir segurança jurídica a 
quaisquer transações de direitos que estejam relacionadas com os bens imóveis.
25
REGISTRO DE IMÓVEIS
Desse modo, para atingir a finalidade legal, a Lei de Registros Públicos – Lei 6.015/73, apresenta 
resumidamente as atribuições do registro de imóveis afirmando que perante esse documento serão 
feitos o registro e a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de 
direitos reais, sobre imóveis reconhecidos em lei.
Tais expedientes registrais podem ocorrer inter vivos ou mortis causa, quer para sua constituição, 
transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade, 
como se verifica no art. 172.
Neste item estudaremos o conceito de direito imobiliário, bem como a finalidade e a importância 
do registro. Além dos referidos tópicos, veremos o efeito do registro de títulos e documentos perante o 
registro de imóveis e o direito real de garantia de propriedade.
2.1 Conceito
Para Serra, Serra e Cassettari (2016, p. 16), o registro de imóveis é a instituição competente para a 
formação e conservação do assento dos dados relacionados aos direitos reais previstos na legislação 
pátria, bem como das demais informações cuja inscrição a lei determinar para efeitos de publicidade.
Chama-se de inscrição a inserção de dados no registro imobiliário, que em nossa sistemática atual, 
resumidamente, se faz por atos de registro, por atos de averbação ou pela abertura de novas matrículas. 
Vimos que é no registro de imóveis que se processam a matrícula, o registro e a averbação, que são 
relativos aos bens imóveis. Veremos no quadro a seguir em que consistem esses institutos.
Quadro 3 – Matrícula, registro e averbação
Matrícula Individualização do imóvel
Localização e descrição
São lançados na matrícula o registro 
e a averbação
Retrato do imóvel pelo histórico 
anotado nos livros do cartório
Registro Declara quem é o proprietário
As escrituras de compra e venda 
ou de hipoteca de um imóvel são 
registradas na matrícula
Averbação Alterações
Ato que anota todas as alterações ou 
acréscimos referentes ao imóvel ou 
às pessoas que constam do registro 
ou da matrícula do imóvel
Os expedientes citados caracterizam-se como atos registrais, ou seja, referem-se à 
individualização do imóvel (matrícula), à propriedade do imóvel (registro) e às alterações 
promovidas no imóvel (averbação).
26
Unidade I
Conforme a Lei 6.015, de 1973, esses atos têm a natureza de serviços notariais ou registrais cuja 
finalidade é a de gestão técnico-administrativa notarial e tem seu regramento positivado na Lei de 
Registros Públicos.
Dessa forma, a fim de garantir autenticidade, publicidade e segurança jurídica aos atos de 
natureza notarial e registral, a lei, ao delegar o exercício de determinada atividade jurídica ao 
particular, erigiu um conceito de presunção de legitimidade aos atos, conferindo, àquelesque 
se incumbem de exercer esta atividade, fé pública. Em outras palavras, presumem-se verdadeiros 
os atos emanados pelos notários e tabeliães.
Assim, o registro público surge como expediente legal para conferir legitimidade e eficácia 
aos atos jurídicos que se perfazem no decorrer das relações sociais e econômicas da vida em 
sociedade. A comprovação e a validade desses atos terão fé pública a partir do momento em que 
a lei os regulamentar.
2.2 Finalidade e importância do registro de imóveis
Conhecer a finalidade e a relevância do registro de imóveis no ordenamento jurídico tem 
grande utilidade, já que representam as funcionalidades legais e úteis tendentes a satisfazer as 
necessidades sociais.
Segundo Alvim Neto, Clápis e Cambler (2014, p. 524), são três as principais finalidades dos registros 
de imóveis. A primeira delas é garantir a autenticidade do registro, na medida em que se cria uma 
presunção relativa de autenticidade.
 Lembrete 
Presunção relativa é aquela que admite prova em contrário.
A segunda função é obter segurança jurídica pelo aperfeiçoamento do controle dos lançamentos e dos 
cadastros imobiliários, constituindo um repositório de informações, garantindo que haja indenização ao 
titular ou a terceiros pelos danos que lhes foram causados por risco inerente às deficiências estruturais 
do sistema.
Assim, ao se apresentar uma certidão de registro de imóveis, é possível opô-la perante toda a 
sociedade, garantindo-se direitos e, por consequência, obrigações decorrentes, em especial de atenção 
ao princípio fundamental da função social da propriedade, conforme estabelecido no art. 5º, inciso XXIII, 
da Constituição Federal de 1988.
Finalmente, a terceira e última função é assegurar a eficácia dos assentos, eficácia esta que será a 
validade jurídica conferida ao ato, que, por decorrência dessa qualidade, assegura o direito de propriedade 
em face de terceiros.
27
REGISTRO DE IMÓVEIS
Para Maria Helena Diniz (2009, p. 407), o plano da eficácia situa-se no âmbito do cumprimento da 
norma legal, na medida em que os destinatários observam e aplicam o regramento jurídico.
2.3 Efeitos do registro de títulos e documentos
Nesse mesmo dispositivo legal, além de outras disposições específicas, faculta-se a transcrição de 
quaisquer documentos no Registro de Títulos e Documentos. Interessa saber ainda que o art. 128 desta 
lei estabelece que, à margem dos respectivos registros, serão averbadas quaisquer ocorrências que 
possam promover qualquer alteração em relação às obrigações ou às pessoas que nos atos figurarem, 
inclusive no tocante à prorrogação de prazos.
O art. 129 da Lei de Registros Públicos relaciona os atos jurídicos sujeitos a registro, no Registro 
de Títulos e Documentos, para que possam surtir efeitos em relação a terceiros. Verifique que esse 
artigo relaciona uma série de nove atos jurídicos que devem ser registrados, para que possam se opor 
a terceiros. Este estudo é bastante relevante para as atividades do futuro profissional, pois os atos ali 
elencados fazem parte da atividade de análise cotidiana de documentos.
A partir da análise do supracitado art. 129, percebe-se que a utilidade do registro de um título ou 
documento pode variar conforme a natureza do ato jurídico veiculado no instrumento apresentado, 
assim como em função da modalidade de registro escolhida.
O que importa, em sede de direito registral imobiliário, é possibilitar o direito de propriedade, inscrito 
constitucionalmente no art. 5º (XXII e XXX) da Constituição Federal, assim como fundamento da ordem 
econômica (art. 170, II e III) e princípio da ordem urbanística (arts. 182 e 183).
O registro da propriedade torna-se de especial relevância, tendo em vista que sua observação e seu 
cumprimento impedem que o proprietário de um imóvel possa se utilizar de má-fé e vender este bem 
a mais de uma pessoa.
O registro de imóveis, além de objetivar as garantias constitucionais das liberdades subjetivas, 
pois é pelo registro que as informações relativas ao imóvel se tornam públicas e disponíveis para 
qualquer interessado, viabiliza a confiança no sistema, possibilitando uma melhor organização 
jurídico-administrativa da atividade imobiliária.
É possível solicitar ao oficial de registro de títulos e documentos o registro facultativo para a 
conservação, conforme o modelo a seguir, extraído do Centro de Estudos de Títulos e Documentos de 
São Paulo (CDTSP):
28
Unidade I
ILMO SR. OFICIAL DE REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS DA CAPITAL - SP
SOLICITAÇÃO DE REGISTRO FACULTATIVO (PARA SUA CONSERVAÇÃO) DE DOCUMENTO 
SOBRE IMÓVEL
Nome do Apresentante
nacionalidade	 estado	civil	 profissão	 portador	do	RG.
inscrito no CPF.MF. residente à número complemento
 
bairro cidade CEP UF
vem requerer a Vossa Senhoria o REGISTRO facultativo do documento:
nome do contrato / documento a ser registrado
 
para	efeito	de	sua	conservação,	conforme	o	disposto	no	Art.	127,	inc.	VII,	da	Lei	dos	Registros	Públicos	
(Lei	Federal	n.º	6.015,	de	31	de	dezembro	de	1973),	considerando	que	mencionado	documento:
a) contém declarações de vontade que encerram obrigações convencionais;
b)	não	se	reveste	de	formalidades	solenes	que	formalizam	o	ato	jurídico	constitutivo	ou	traslativo	de	
direitos reais sobre imóveis;
c)	não	visa	efeitos	atribuídos	ao	serviço	Registro	de	Imóveis	competente;
Declara	o(a)	requerente	estar	ciente	que	o	registro	ora	solicitado	não	atribui,	por	si	só,	nenhum	direito,	
servindo	somente	para	conservação	do	documento	e	autenticação	de	data.
nestes termos
pede deferimento
São	Paulo,	 de Mês de 
____________________________________________
assinatura
 São Paulo
Figura 5 
Portanto, no próprio requerimento dado consta que o efeito do registro está adstrito ao item VII do 
art. 127 da LRP, ou seja: facultativo, de quaisquer documentos, para sua conservação. Repare ainda que 
o documento ressalva o seguinte:
29
REGISTRO DE IMÓVEIS
a) contém declarações de vontade que encerram obrigações convencionais;
b) não se reveste das formalidades solenes que formalizam o ato jurídico 
constitutivo ou translativo de direitos reais sobre imóveis;
c) não visa efeitos atribuídos ao serviço Registro de Imóveis competente;
Declara o(a) requerente estar ciente que o registro ora solicitado não atribui, 
por si só, nenhum direito, servindo somente para conservação do documento 
e autenticação de data.
2.4 Direito real de garantia
Nas sociedades antigas, a garantia real era um instituto jurídico desconhecido, uma vez que o devedor 
deveria responder por suas obrigações em sua própria pessoa, ou seja, sujeitando-se fisicamente ao 
adimplemento da dívida. Assim, no caso de não pagamento, ele poderia tornar-se escravo do credor.
No direito obrigacional existem dois tipos de garantia das obrigações: reais e pessoais. As garantias 
reais são aquelas que recaem sobre bens móveis ou imóveis, ou seja, são os bens que garantem o 
adimplemento da obrigação. Note-se que neste tipo de garantia o devedor deverá indicar o bem sobre 
o qual recai a obrigação. Assim, se não houver o pagamento por parte do devedor, seus bens serão a 
garantia do pagamento.
As garantias pessoais ou fidejussórias são aquelas em que uma pessoa (garantidora) assegura o pagamento 
da dívida do devedor. Assim, o garantidor ratifica a satisfação da obrigação, caso o devedor não o faça.
Neste item estudaremos o direito real de garantia, método jurídico eficaz cuja finalidade é colocar 
o credor a salvo da insolvência do devedor. O Código Civil Brasileiro de 2002, no Título X, trata dela e 
dispõe sobre os institutos jurídicos do penhor, da anticrese e da hipoteca.
O art. 1.419 deste diploma legal estabelece que, nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou 
hipoteca, parte do patrimônio do devedor fica afetado ao pagamento da obrigação. São formas de 
utilizar bens móveis ou imóveis como garantidores do cumprimento de determinada relação jurídica.
As garantias reais, que observaremos a seguir, têm natureza acessória, ou seja,subordinam-se a uma 
relação pessoal dos contratantes. Assim, elas estarão sempre vinculadas com uma obrigação principal, 
que lhes deu origem. O direito real de garantia tem uma regra básica na qual somente aquele que dispõe 
de um bem, ou seja, que detém o direito de dispor da coisa, é que poderá dá-la em garantia.
O art. 1.420 do Código Civil de 2002 é cristalino neste sentido; estabelece que somente aquele que 
tem capacidade de alienar poderá empenhar, hipotecar ou dar em anticrese. Trata-se aqui de requisito 
objetivo, pois a não observação deste dispositivo legal gera nulidade do negócio jurídico.
Passemos agora a estudar os institutos do direito de garantia real como medidas eficazes ensejadoras 
da segurança jurídica dos negócios jurídicos.
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Unidade I
Por penhor, entende-se o fato de um bem móvel ser deixado em garantia para adimplemento de 
uma obrigação. Dessa forma, transfere-se a posse de um bem móvel para o credor, que, por sua vez, 
retém o bem até que a dívida seja integralmente paga, quando, então, o bem é restituído ao devedor.
O penhor pode ser convencional (acordo entre as partes) ou legal (estipulado por lei). Não obstante, 
o Código Civil de 2002 dispõe, no art. 1.431, parágrafo único, sobre outras modalidades de penhor: rural, 
industrial, mercantil e de veículos. Considerados como modalidades especiais, nestes tipos as coisas 
empenhadas continuam em poder do devedor, que tem o dever da guarda e da conservação.
Na modalidade convencional, o penhor é um expediente bastante utilizado pelo fato de facilitar 
empréstimos em dinheiro. De qualquer modo, é importante saber que a coisa dada em penhor, ou seja, 
entregue ao credor, é a sua própria garantia; portanto, deve haver a transferência efetiva da posse.
O penhor constitui-se por contrato e recai diretamente sobre o bem dado em garantia, devendo ser 
levado a lançamento no Registro de Títulos e Documentos (art. 127, II, da Lei 6.015/73). Segundo Carlos 
Roberto Gonçalves (2014, p. 557), o penhor, após ser regularmente constituído, liga-se à coisa pelo 
princípio da aderência ou inerência, pois segue em poder do detentor da coisa, configurando a “sequela”. 
Vincula-se, portanto, até o adimplemento da obrigação.
O penhor comum (ou penhor tradicional) será levado a registro no Cartório de Títulos e 
Documentos (art. 1.432, CC c/c art. 127, LRP) e o credor permanecerá na posse da coisa empenhada. 
Pela leitura do art. 1.432 do Código Civil em cotejo com o art. 127 da Lei de Registros Públicos fica 
evidente que o comando legal para que o contrato seja levado a registro faz surgir o direito real de 
garantia sobre o bem.
Trataremos agora de outra garantia trazida pelo Código Civil de 2002: a anticrese. Trata-se, no caso, 
de direito real que recai sobre coisa alheia. Nesta hipótese, o credor tem a posse, podendo explorar o 
bem para que se pague a dívida com a exploração dele.
 Observação
Em outras palavras, a anticrese é expediente jurídico no qual o 
credor recebe a posse do bem e dele retira os frutos até o limite da 
quantia em que a obrigação deva ser satisfeita, momento em que a 
posse retorna ao devedor.
É importante ressaltar que no instituto da anticrese, o bem a ser dado em garantia deve ser um 
bem imóvel, pois, em se tratando de bem móvel, estaríamos diante do instituto de penhor. Vê-se que o 
registro da anticrese adere à coisa, podendo transmitir-se inter vivos ou mortis causa. Assim, o instituto 
traz obstáculos à livre circulação do bem, tendo em vista que o uso e o gozo dele pertencem àquele que 
o aliena. Sendo um instituto jurídico acessório, a anticrese vincula-se a uma relação jurídica principal, 
que lhe deu origem. Após o encerramento da relação principal, extinguir-se-á a anticrese.
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REGISTRO DE IMÓVEIS
A terceira e última espécie de garantia trazida pelo Código Civil de 2002 no Título X é a hipoteca. 
Entende-se por hipoteca o direito real de garantia cujo objeto é um bem imóvel ou outro que a lei 
designe como sujeito à hipoteca, e que pertence a um devedor ou a terceiro que exerça a posse 
sobre o bem.
Até aqui a Lei Civil praticamente não trouxe qualquer novidade, a não ser a peculiaridade do instituto, 
ou seja, apresenta-se como uma importante contribuição para a movimentação econômico-financeira 
no ramo do segmento imobiliário. Por este instituto jurídico viabiliza-se o crédito, a fim de promover a 
movimentação dos negócios no ramo imobiliário, visto que se trata de um direito real de garantia que 
possibilita ao credor hipotecário reivindicar o bem de quem quer que o possua.
Isso significa que, por meio desta garantia, o bem poderá ser reivindicado de forma imediata e 
preferencial para adimplir o pagamento da dívida. Perceba que não há a transmissão de posse ao credor. 
Se o devedor não paga a dívida hipotecária no seu vencimento, fica o credor habilitado para exercer o 
direito de excussão, através de ação de execução hipotecária, e posteriormente solicitar a venda judicial 
do bem.
 Saiba mais
Com o objetivo de saber mais a respeito de garantias reais sobre bens 
imóveis, sugere-se a leitura do capítulo 2.4 de:
SILVA, B. M. Compra de imóveis: aspectos jurídicos, cautelas devidas e 
análise de riscos. 11. ed. São Paulo: Atlas, 2017.
Cabe notar que a lei civil recepcionou os navios e as aeronaves como objetos de hipotecas, devendo 
ser regidos por lei especial.
Figura 6
32
Unidade I
Para finalizar, a hipoteca não só será inserida no registro de imóveis como também estará sujeita a 
registro de qualquer alteração relativa à garantia real. Dessa forma, tem-se a prorrogação de prazos, por 
exemplo, que deverá ser averbada no cartório da circunscrição da situação do bem.
 Resumo
A divisão de terras no Brasil se deu por meio das capitanias hereditárias, 
cuja característica principal era o usufruto. Sua evolução aconteceu mediante 
os regulamentos do Império sobre as terras devolutas e sua demarcação.
Historicamente, a Igreja católica e o Estado eram unidos de maneira 
oficial e, portanto, as primeiras divisões das terras da coroa, com direito 
sucessório e de propriedade, foram feitas de início pela Igreja e, depois, por 
um registro geral de imóveis, que deveria existir em todas as comarcas.
Os procedimentos utilizados para sistematizar o registro relativo à 
inscrição dos direitos reais e obter o efeito jurídico a que se destinam são 
classificados em três tipos: alemão, francês e brasileiro, cada qual com as 
suas características quanto ao efeito do ato negocial.
Sobre a natureza jurídica dos serviços notariais e de registro, importa 
destacar que estes são exercidos em caráter privado, por delegação do 
Poder Público, sendo que a responsabilidade civil e criminal dos notários, 
dos oficiais de registro e de seus prepostos está regulamentada na legislação 
infraconstitucional (Lei 8.935/94).
O sistema de emolumentação é hibrido em razão da atividade delegatária 
de que tanto o notário quanto o registrador são titulares. Portanto, os 
emolumentos são de serviço público delegado e vinculados ao Estado, que 
define os valores a serem percebidos para cada tipo de serviço delegado.
Acerca dos princípios informadores do registro de imóveis, o princípio 
da inscrição reconhece como sendo concreto o direito patrimonial de 
constituição, transmissão e extinção relativo aos bens imóveis.
O princípio da presunção e da fé pública se relaciona à segurança 
jurídica e confere ao titular proteção jurídica relativa à aquisição dos bens 
imóveis. Segundo o princípio da prioridade, aquele que registra primeiro 
tem prioridade em detrimento de qualquer outro.
Já o princípio da especialidade é aquele que determina a individualização 
do bem, considerando todos os seus aspectos físicos e espaciais, enquanto o 
princípio da continuidade é utilizado para rastrear a cadeia de titularidade 
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REGISTRO DE IMÓVEIS
do imóvel. A concentração é a principal característica do registro de 
imóveis, pois todos os fatos relativos a este bem estarão concentrados em 
sua matrícula.Aprendemos que é necessário haver uma positivação, ou seja, uma 
norma escrita para fazer valer a vontade das pessoas que contratam 
entre si bens relativos a imóveis. Consequentemente, a norma jurídica 
determinou que os direitos reais sobre os imóveis só serão constituídos 
ou transmitidos por um ato que seja lavrado no Cartório de Registro de 
Imóveis. O referido local é a instituição competente para a formação e 
conservação do assento dos dados relacionados aos direitos reais previstos 
na lei relativos aos imóveis, a fim de determinar a publicidade por meio 
da matrícula, do registro e da averbação.
Vimos que a matrícula serve para individualizar o imóvel, sua localização, 
sua descrição. Por outro lado, a averbação é a alteração ou o acréscimo de 
informações relativas aos imóveis, ao passo que o registro é o instrumento 
pelo qual se declara quem é o proprietário do bem. É possível registrar 
quaisquer documentos para guarda e conservação, nos termos do art. 127, 
VII, da Lei 6.015, no Registro de Títulos e Documentos.
Concluímos vendo que direitos reais de garantia são aqueles que, caso 
não haja pagamento nos termos e condições ajustadas, podem vir a se 
tornar do credor.
 Exercícios 
Questão 1. Donato Seichelles comprou um terreno próximo à casa de seus pais para construir 
uma casa e, no futuro, ter sua vida independente, porém com a proximidade necessária para assistir os 
genitores, que já estão ficando com muita idade. Ele não pretende registrar a escritura neste momento 
porque está sem dinheiro, já que despendeu todas as suas economias para pagar o valor integral do 
terreno. Ele comenta essa decisão com os amigos no fim de semana. Como amigo de Donato e estudante 
do assunto, você afirma:
A) Que ele não precisa se preocupar com o registro da escritura, porque não há prazo processual para isso.
B) Que ele não precisa se preocupar com o registro da escritura, porque não há prazo legal para isso.
C) Que ele precisa registrar a escritura com urgência, porque não se pode confiar em ninguém.
D) Que ele precisa registrar a escritura com urgência, porque ela é a efetiva garantia de propriedade 
do imóvel.
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Unidade I
E) Que ele deve registrar a escritura do terreno apenas quando a casa ficar pronta, para não ter 
gastos excessivos.
Resposta correta: alternativa D.
Análise das alternativas
A) Alternativa incorreta.
Justificativa: prazos processuais são estabelecidos pela lei para vigorarem processos judiciais. Neste 
caso, não há um processo judicial instaurado e, portanto, não cabe a aplicação de prazos processuais.
B) Alternativa incorreta.
Justificativa: a escritura deve ser registrada para que a propriedade do imóvel se torne pública e 
possa ser exercida livremente nos termos da lei. A questão mais importante não é a existência de prazo, 
mas o fato de que sem o registro do imóvel a propriedade não se torna reconhecida.
C) Alternativa incorreta.
Justificativa: a questão não é de confiança, mas de previsão legal. Somente aquele que dispõe de 
escritura do imóvel registrada pode ser identificado como proprietário e exercer os direitos decorrentes 
dessa situação jurídica.
D) Alternativa correta.
Justificativa: somente a escritura registrada garante o reconhecimento da propriedade e, 
consequentemente, o direito de usufruir e defendê-la perante terceiros.
E) Alternativa incorreta.
Justificativa: esta é uma prática comum no Brasil, mas que, infelizmente, é errada. O proprietário 
de qualquer imóvel só será reconhecido como tal quando possuir a escritura de compra e venda 
devidamente registrada. Assim, não importa se no imóvel existe uma casa ou se ele é apenas um terreno. 
O que comprova a propriedade é o registro da escritura.
Questão 2. Tamira Nelite, sua colega de trabalho, está adquirindo um apartamento com o 
noivo, uma vez que pretendem se casar no próximo ano. Ela está muito feliz com a compra do bem, 
principalmente porque o imóvel era de propriedade do seu cunhado e ela não vai ter nenhum problema 
com a documentação. Ao ouvir essa referência à documentação, você recomenda à Tamira que lavre a 
escritura e a registre, já que o parentesco não é garantia de regularidade na documentação do imóvel. 
Esta afirmação pode ser feita com base no princípio da presunção e da fé pública porque:
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REGISTRO DE IMÓVEIS
I – Esse princípio está relacionado com o princípio da segurança jurídica, que garante a estabilidade 
das relações jurídicas.
II – Trata-se de situação típica do direito de família, e a prioridade na transmissão de bens imóveis 
deve ser dada à família, como determina o princípio da prioridade.
III – Esse princípio (presunção e fé pública) expressa a confiança que uma sociedade deve poder ter 
nos atos praticados pelo Estado, de forma que eles sejam sempre recebidos como posicionamentos em 
conformidade com a lei.
Assinale a alternativa correta:
A) I, somente.
B) II, somente.
C) III, somente.
D) I e III.
E) II e III.
Resolução desta questão na plataforma.