Tema 02 - Legislação do Projeto Arquitetônico

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Lição 2 - Legislação do
Projeto Arquitetônico
Nesta lição, será abordado o conhecimento geral do Código de Obras, do 
zoneamento municipal e de diretrizes de uso e ocupação do solo, no que se refere 
aos loteamentos rurais e urbanos. Toda e qualquer edificação está sujeita 
às leis específicas que regulamentam sua construção. Desta maneira, o 
projeto aprovado pela Prefeitura é um documento para a regularização da 
situação do imóvel, por isso é chamado de projeto legal. A documentação 
referente a um imóvel facilita todas as transações imobiliárias que se deseja 
concretizar. 
Ao final desta lição o aluno será capaz de:
• Saber como utilizar o código de obras, as diretrizes de zoneamento 
municipal e de uso, e a ocupação do solo em um negócio imobiliário.
• Conhecer as leis municipais no que se refere à construção civil.
• Transmitir as informações pertinentes à legislação que são necessárias 
ao cliente.
1. Código de Obras
É importante saber que as leis e diretrizes que norteiam as construções são 
diferentes em cada estado ou município do país. Cada prefeitura elabora e 
aprova suas próprias leis, que devem ter sempre restrição semelhante às leis 
estaduais e federais ou serem mais restritivas, nunca menos. Cada município 
possui seu próprio Código de Obras que trata do conjunto das leis referentes 
às construções. Este documento dispõe sobre as regras gerais e específicas a 
serem obedecidas nas fases de projeto, licenciamento, execução, manutenção 
e utilização das obras e edificações.
As restrições impostas pelas prefeituras constituem uma necessidade, 
evitando a desordem e os excessos. As principais informações são:
• Frente mínima (testada);
• Área do lote que pode ser edificada;
• Localização do lote em relação ao loteamento;
• Recuo1 mínimo de frente (da calçada);
1. Recuo
Distanciamento de uma das faces do imóvel em relação a uma das divisas do terreno.
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• Recuos mínimos laterais (da divisa do terreno vizinho lateral);
• Recuo mínimo de fundo (da divisa do terreno de fundo);
• Altura máxima para edifícios;
• Tipo de uso do imóvel após construído;
• Existência ou não de projeto de desapropriação;
• Existência de desmembramento de terreno;
• Localização do Norte.
Para obter informações sobre o Código de Obras da sua localidade, dirija-se 
ao órgão específico da Prefeitura, cuja denominação pode ser Departamento 
de Urbanismo, Departamento de Obras ou outra similar. Naturalmente, 
estas informações são conhecidas dos arquitetos e engenheiros civis que 
trabalham na sua cidade.
O conhecimento da legislação é importante porque, ao negociar um imóvel, 
poderá argumentar, com embasamento legal, sobre todos os itens do projeto, 
justificando o valor do imóvel pela sua localização, qualidade, área do lote etc. 
Importante Saber!
De acordo com o artigo 50 da Lei nº 6.766/79, são considerados crimes contra 
a administração pública:
a) Dar início ou efetuar o loteamento ou desmembramento do solo para fins 
urbanos sem autorização do órgão público competente, ou em desacordo 
com as disposições desta lei ou das pertinentes do Distrito Federal, Estados 
ou Municípios.
b) Dar início ou efetuar o loteamento ou desmembramento do solo para fins 
urbanos sem a observância das determinações do ato administrativo de 
licença.
c) Fazer ou veicular proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao 
público ou interessados, afirmação falsa sobre a legalidade do loteamento 
do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo.
1.1 Zoneamento
É a divisão do município em zonas, objetivando um melhor atendimento 
às normas, regulando o tipo de uso a que deve se destinar cada uma delas. 
A lei de zoneamento também é específica de cada município e passível de 
mudanças.
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Por meio das leis de zoneamento é que se define, em cada município, os tipos 
de edificações e suas categorias de uso (residencial, comercial ou industrial.), 
impondo-se características de dimensionamento, recuo, taxa de ocupação 
máxima e coeficiente de aproveitamento máximo2 dos lotes.
As leis de parcelamento do solo visam à preservação ambiental, de matas, 
de mananciais, da vida animal, da preservação das espécies, organização do 
espaço no município e qualidade de vida de seus habitantes. Um terreno do 
tipo chácara, por exemplo, contendo árvores nativas, tem o corte das mesmas 
condicionado à autorização do Ibama – Instituto Brasileiro do Meio Ambiente 
e dos Recursos Naturais Renováveis.
1.2 Loteamentos Rurais e Urbanos
Loteamento é a divisão de um terreno de grande extensão, em lotes que são 
unidades imobiliárias autônomas. Normalmente, os loteamentos são feitos 
pelos proprietários dos terrenos – os loteadores, devendo ser observadas as 
condições locais e respeitando-se a legislação federal, estadual e municipal.
A Lei nº 6.766, de 19/12/79, em seu artigo 2º, dispõe sobre o parcelamento do 
solo urbano, que pode ser feito mediante loteamento ou desmembramento, 
observadas as disposições legais. Considera-se loteamento a subdivisão 
da gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de 
circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou 
ampliação das vias existentes. 
Considera-se desmembramento a subdivisão da gleba em lotes destinados à 
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente.
A implantação de um loteamento, seja ele rural ou urbano, exige uma infra- 
estrutura, como a presença de guias, sarjetas, esgoto, captação de águas 
pluviais, iluminação pública etc. Toda obra de engenharia deve apresentar o 
Relatório de Impacto do Meio Ambiente (RIMA), que deve ser aprovado pela 
Secretaria de Estado que trata do meio ambiente.
1.3 Relatório de Impacto Ambiental (RIMA)
O Relatório de Impacto Ambiental (RIMA) visa apresentar uma análise dos 
prováveis impactos que o projeto do loteamento irá trazer para o meio 
ambiente. Ele deve conter os resultados dos estudos dos diagnósticos e 
prognósticos ambientais da área de abrangência do loteamento. Deverá 
também descrever as possíveis medidas mitigadoras para impactos 
inevitáveis e seus efeitos. 
2. Coeficiente de aproveitamento máximo 
Fator pelo qual a área do lote deve ser multiplicada para se obter a máxima área de 
ocupação horizontal no terreno.
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O RIMA é uma conclusão do Estudo de Impacto Ambiental (EIA) realizado 
também na fase de projeto do loteamento. A RESOLUÇÃO CONAMA Nº 
001/19863 define que “o Estudo de Impacto Ambiental (EIA) é o conjunto 
de estudos realizados por especialistas de diversas áreas, com dados 
técnicos detalhados”. O EIA deve conter a descrição do meio ambiente 
no local do projeto, os impactos decorrentes do projeto e as propostas de 
acompanhamento e monitoramento das medidas mitigadoras dos impactos 
ambientais. 
É importante ressaltar que existem áreas rurais dentro de zonas rurais, áreas 
urbanas dentro de zonas urbanas, áreas urbanas dentro de zonas rurais e 
áreas rurais dentro de zonas urbanas. Ao analisar a legislação de determinado 
município para levantar as características de um imóvel, é importante saber 
destas informações.
Uma vez aprovado o projeto de loteamento ou desmembramento pelo órgão 
estadual ou municipal competente, ele deverá ser submetido ao registro 
imobiliário, em cartório, acompanhado de toda a documentação exigida, 
para que tenha início às transações imobiliárias, cujo documento padrão é 
um contrato de promessa de venda ou de cessão.
1.4 Plano Diretor Municipal (PDM)
O Plano Diretor Municipal é um documento criado pelo Ministério das Cidades 
com o objetivo de direcionar o crescimento e a ocupação do solo urbano. A 
gestão do crescimento das cidades, principalmente das metrópoles, é um 
grande desafio do nosso século. Por isso, com base na Constituição Federal 
(1988), o Plano Diretor busca por meio de suas diretrizes minimizar impactos 
causados pelo crescimento urbano e organizar o uso do espaço urbano. 
Com base no PDM, é possível ter o conhecimento do parcelamento do solo no 
município e das tendênciasde crescimento da mancha urbana4 e, dessa forma, 
realizar um cenário de possibilidades para o bairro ou local onde o imóvel 
de interesse está localizado. Entende-se por cenário de possibilidades as 
prováveis ocupações no entorno deste imóvel como novos empreendimentos 
residenciais (verticais ou horizontais), novas áreas comerciais ou o 
enfraquecimento das mesmas, abertura e implantação de novos loteamentos 
3. Conselho Nacional do Meio Ambiente
Disponível em: http://www.mma.gov.br/port/conama/. Acesso em 28 de jul de 2018.
4. Mancha urbana
Espaço delimitado pelas ocupações urbanas em um município ou região.
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etc. Todas estas informações são muito importantes quando um imóvel vai 
ser comprado, vendido ou alugado.
Saiba Mais
Código de obras. Prefeitura de São Paulo. http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/
secretarias/urbanismo/legislacao/codigo_de_obras/ 
Planos Diretores Municipais pós Estatuto das Cidades: Balanço Crítico e Perspectivas: 
http://www.capacidades.gov.br/biblioteca/detalhar/id/352/titulo/planos-diretores-
municipais-pos-estatuto-das-cidades-balanco-critico-e-perspectivas 
CONSELHO NACIONAL DO MEIO AMBIENTE. CONAMA. Disponível em: http://www.
mma.gov.br/port/conama/