Locação das coisas

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Locação das coisas
· Conceito: é o contrato pelo qual uma das partes se obriga a conceder à outra o uso e gozo de uma coisa não fungível, temporariamente e mediante remuneração. Segundo o art. 565 do Código Civil
locador (senhorio) - Quem oferece a coisa em locação. Em regra, é o proprietário; pode ser o usufrutuário e o locatário (sublocador).
Locatário (inquilino) - Quem recebe a coisa; deve pagar o aluguel
· Natureza jurídica ou características: 
· Bilateral ou sinalagmático - Envolve prestações recíprocas; ambas as partes obtêm proveito que advém de um sacrifício.
· Oneroso: uma vez que a obrigação de uma das partes tem como equivalente a prestação que a outra lhe faz, se o uso e gozo da coisa for concedido gratuitamente, o contrato se desfigura, transformando-se em comodato. Por essa razão, deve ser sempre convencionada uma contraprestação.
· Consensual: tendo em vista que se aperfeiçoa com o acordo de vontades, gerando um direito de crédito ou pessoal
· Comutativo - Aperfeiçoa-se com o acordo dos contraentes.
· Forma livre (não solene) - Normalmente não se exige forma especial.
· Trato sucessivo (execução continuada) - Prestações prolongam-se no tempo. Cessão temporária do uso e gozo da coisa, sem transmissão da propriedade
· elementos fundamentais: o objeto, o preço e o consentimento
O objeto:
· pode ser coisa móvel ou imóvel. recai sobre o principal ou acessórios (alugar um apartamento com ou sem mobiliário)
·  Infungível; exemplo de coisa infungível: não são substituídos pois, tem valor especial ex: troféu 
· fungível, será mútuo. Admite-se a fungibilidade: garrafas de vinho ou cestas de frutas usadas como ornamentação em uma festa e devolvidas após o evento (uso cedido ad pompam vel ostentationem).
- Os bens inalienáveis podem ser objeto de locação (ex.: bem de família).
· não podem ser alugadas coisas móveis consumíveis, cujo uso importa destruição imediata da própria substância (CC, art. 86), como a energia elétrica, por exemplo, pois o traço característico da locação, como foi dito, é o retorno da coisa locada ao seu dono
Preço (aluguel ou remuneração)
Importância em dinheiro ou outro bem pactuado, que o locatário paga periodicamente pelo uso da coisa. Se for gratuito não há locação, mas comodato. Sendo irrisório, há empréstimo dissimulado. Se o locatário não pagar, a cobrança pode ser feita judicialmente, havendo motivo para rescisão contratual.
consentimento 
pode ser expresso ou tácito. É capaz de locar quem tem poderes de administração. Não se exige, necessariamente, que seja proprietário
Particularidades
- Alienada a coisa durante a locação, o adquirente não é obrigado a respeitar o contrato, a não ser que este contenha cláusula de sua vigência em caso de alienação e conste do Registro de Imóveis (artigo 576).
- Morrendo o locador ou o locatário, transfere-se a locação por tempo determinado a seus herdeiros (artigo 577).
- Na dúvida quanto à interpretação do contrato, prevalece a mais favorável ao locatário
· Locação residencial 
1. Contratos fixados por 30 meses ou mais (artigo 46) - A extinção só ocorre com o término do prazo estipulado, independentemente de notificação. Durante o prazo convencionado, não pode o locador reaver o imóvel. O locatário pode devolvê-lo, pagando multa pactuada (artigo 4.º). Finda a locação, se o inquilino continuar na posse do imóvel por mais de 30 dias sem oposição, presume-se prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas. Nesse caso:
- o locador pode pedir o imóvel para si a qualquer tempo (denúncia vazia), concedendo prazo de 30 dias para desocupação;
- o locatário pode rescindir o contrato mediante aviso por escrito, com antecedência mínima de 30 dias.
2. Contratos fixados até 30 meses (artigo 47) - Findo o prazo estabelecido, a locação é prorrogada automaticamente, por prazo indeterminado. Nesse caso, somente pode ser retomado o imóvel (denúncia cheia):
- por mútuo acordo;
- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;
- em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;
- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público;
- em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário for relacionada com seu emprego;- se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;
- se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público;
- se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
3. Locação por temporada - Por até 90 dias, para lazer, tratamento de saúde ou realização de obras. O aluguel e os encargos podem ser cobrados antecipadamente e de uma só vez (artigos 48 a 50).
Locação comercial (empresarial)
O locatário comerciante ou industrial pode obter judicialmente a renovação do aluguel (artigos 71 a 75) e continuar no imóvel desde que:
- haja contrato escrito com prazo determinado;
- o prazo mínimo da locação a renovar seja de cinco anos;
- o locatário exerça o mesmo ramo da atividade há pelo menos três anos ininterruptos;
- a ação seja proposta dentro do prazo decadencial de um ano até seis meses da data de término do contrato a prorrogar.
Protege-se o inquilino comerciante que valorizou o imóvel com a atividade comercial desenvolvida (fundo de comércio), permanecendo no imóvel independentemente da vontade do locador.
As sociedades civis com fins lucrativos também têm direito à ação renovatória.
Direito de preferência 
(Artigos 27 a 34)
No caso de alienação do imóvel, o locatário tem preferência, no prazo decadencial de 30 dias, para adquiri-lo, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial ou extrajudicial. Não respeitado, há duas opções para o locatário:
- Reclamar perdas e danos ou
- depositar o preço e demais despesas de transferência e haver para si o imóvel.  Nessa hipótese, deve requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Registro de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos 30 dias antes da alienação, junto à matricula do imóvel.
Disposições legais:
o art. 571 do Código Civil, é permitido ao “locador reaver a coisa alugada antes do vencimento do prazo”, desde que seja ressarcido o locatário das “perdas e danos resultantes”. Admite-se, também, que a coisa seja devolvida ao locador, desde que o locatário pague, “proporcionalmente, a multa prevista no contrato”. Tal norma é supletiva, podendo ser alterada pela vontade das partes, e não se aplica à locação de prédios urbanos, que tem regulamentação própria. Se a obrigação de pagar o aluguel pelo tempo que faltar “constituir indenização excessiva, será facultado ao juiz fixá-la em bases razoáveis” (CC, art. 572
locação predial,
 findo o prazo, pode o locador reaver o imóvel locado se o ajuste for por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses (Lei n. 8.245/91, art. 46).
 A locação “por tempo determinado cessa de pleno direito findo o prazo estipulado” (CC, art. 573, mora ex re). O locatário que não devolve a coisa no término do contrato passa a ter posse injusta e de má-fé, com todos os consectários legais (CC, arts. 1.216 a 1.220).
 Se o locatário continuar na posse do bem, sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada, sem prazo, pelo mesmo aluguel (art. 574).
 A locação sem prazo determinado exige prévia notificação do locatário. Se este, notificado, “não restituir a coisa, pagará, enquanto a tiver em seu poder, o aluguel que o locador arbitrar, e responderá pelo dano que ela venha a sofrer, embora proveniente de caso fortuito” (art. 575)
locação predial: pode ser estipulado por qualquer prazo, embora não deva ser perpétuo (por definição, (é temporário)
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