V - Caderno de modelos - PTAM

Prévia do material em texto

1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2 
DEDICATÓRIA 
 
 Águia é o símbolo que desencadeia em nossas mentes profundos 
significados, presentes nas mais diversas civilizações desde tempos 
imemoriais, e potencialmente nós temos muitos atributos das águias, por 
exemplo, o nosso desejo de voar como elas, de ser ágil como elas e de 
enxergar como elas. Falando da águia para que você corretor de imóveis 
entenda o nosso desejo é que você seja a águia, ou seja, voe mais alto, 
enxergue mais longe, seja mais ágil e assim você será um grande Vencedor. 
 
 Dedico está obra com amor e carinho para meus familiares, em especial 
ao meu filho Willer Osvaldo de Arruda Filho,para o Colégio “SOER” Araçatuba, 
profissionais do ramo Imobiliário, meu Conselheiro Dr. José Olimpio Salgado 
Veiga, Advogado e Engenheiro Agrônomo, Presidente do CRECISP Dr. José 
Augusto Viana Neto, Presidente do COFECI Dr. João Teodoro da Silva, Diretor 
do COFECI Dr. Luiz Fernando Barcellos, a todos que de uma forma ou de outra 
colaboraram com o enriquecimento desta obra, e aos que dela servirem de 
maneira produtiva e legal para a sociedade. 
 
 
O Autor 
Willer Osvaldo de Arruda 
 
 
 
 
3 
 
SUMÁRIO 
 
Laudo Técnico De Avaliação Mercadológica ................................................. 4 
Laudo Técnico, Atuando Como Perito Judicial ........................................... 28 
Laudo Técnico De Avaliação Mercadológica Judicial ................................ 42 
Laudo Técnico De Avaliação Mercadológica Judicial 2 ............................. 56 
Modelo De PTAM Para Industrias ................................................................. 67 
PTAM - Parecer Técnico De Avaliação Mercadológica ............................... 89 
PTAM - Perito Avaliador (Rural) .................................................................. 102 
PTAM - Perito Avaliador (Rural/Inventário) ................................................ 119 
PTAM - Perito Avaliador (Rural) .................................................................. 136 
PTAM - Perito Avaliador (Rural) .................................................................. 149 
PTAM - Assistente Técnico (Rural) ............................................................. 162 
PTAM - Assistente Técnico ......................................................................... 175 
PTAM - Assistente Técnico ......................................................................... 192 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
4 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
Excelentíssimo Dr. Juiz Direito da 2ª vara da comarca de Avanhandava – Estado 
de São Paulo 
Processo nº 000000000000000 
Nº Ordem: 0000/00 
 
 
 Willer Osvaldo de Arruda, corretor de imóveis, perito judicial, já credenciado junto a 
este respeitado Juízo e cartório Judicial respectivo, vêm, mui respeitosamente, a presença de 
vossa excelência, tendo em vista a determinação de fls. 204, apresentar o laudo de Avaliação do 
Imóvel, proposta por Fulano de Tal, contra DER – Departamento de Estradas de Rodagem sp. 
Apresentando assim a presente avaliação e coloco-me a disposição de Vossa Excelência para 
quaisquer esclarecimentos que entender necessário. 
 Desde já requer o levantamento dos honorários já depositados. 
 
 Nestes Termos 
 P. Deferimento 
 
 Avanhandava, 15 de Janeiro de 2014. 
 
 
 
______________________________________ 
Profº.WILLER OSVALDO ARRUDA 
PERITO JUDICIAL 
CNAI: 04713 
CRECI: 66.688 
 
 
 
6 
"PTAM" 
LAUDO TÉCNICO 
 
DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
 
 
 
Imóvel Avaliando: Um Imóvel Rural denominado Estância São Pedro, 
Avanhandava/SP 
 
Finalidade do Laudo: Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando 
para fins de comercialização. 
 
Número do Processo: 
 
Interessados: 
-Requerente: 
 
 
 
Departamento de Estradas de Rodagem - DER 
 
-Requerido: 
 
FULANO DE TAL e outros 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda 
PERITO JUDICIAL COFECI/CNAI nº04.713 
Corretor de Imóveis CRECI/SP nº 66.688-F 
Rua Boa Vista 580 – Centro – Avanhandava/SP. 
Fone: (18) 3651-2151E-mail: prof_willer@hotmail.com 
 
Avanhandava/SP, 15 de Janeiro de 2014 
 
 
 
 
 
7 
"PTAM" 
LAUDO TÉCNICO DE 
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA" 
 
 
Estância São Pedro 
 
 
 
ANEXOS 
Plantas, mapas de localização 
Documentos 
Pesquisa comparativa 
Relatório fotográfico 
Demonstrativo de cálculo 
Currículo do corretor e engenheiro 
 
 
 
 
 
 
8 
Exmo. Dr. Juiz de Direito da 2ª Vara da Comarca de Avanhandava/SP 
 
 
 
 
 
 
WILLER OSVALDO DE ARRUDA, 
Corretor de Imóveis com registro no 
CRECI da 2ª Região (São Paulo - 
Brasil) sob o nº66.688 - F, especialista 
em Avaliações Mercadológicas 
COFECI/CNAI nº04.713, com escritório 
à Rua Boa Vista nº580, Centro, 
Avanhandava/SP, nomeado na 
qualidade de Perito Judicial nomeado 
por Vossa. Excia., vem apresentar-lhe 
o presente Laudo Técnico de Avaliação 
Mercadológica. 
 
 
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
FINALIDADE 
 A finalidade do presente Laudo é determinação do valor de 
mercado do imóvel avaliando para fins de comercialização. 
Este Laudo está em conformidade nos termos da Lei nº 5.194, de 24 dezembro de 1966, que 
regulamenta o exercício da profissão de Engenheiro Civil e com artigo 07da Resolução 218, de 29 de 
junho de 1973, do CONFEA, em conformidade com o disposto no art. 3º da Lei 6.530, de 12 de maio 
de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta a profissão de Corretor de Imóveis, e com as 
Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nº 957, de 22 de maio de 2006 
(D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 29/11/2007) , que dispõem 
sobre a competência para a elaboração do PTAM- Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e 
regulamentam a sua forma de elaboração, com base na ABNT-NBR 14.653/1/2. 
 
 
 
 
 
 
9 
DOS FATOS 
Trata-se de Ação de Desapropriação proposta pelo DEPARTAMENTO DE ESTRADAS DE 
RODAGEM DO ESTADO DE SÃO PAULO contra a Sr.FULANO DE TALe outros, objetivando a 
complementação da duplicação da Rodovia Euclides da Cunha SP-320. 
 
IMÓVEL AVALIANDO 
 O imóvel avaliando de propriedade de FULANO DE TAL e 
outrosque está localizado no Município de Avanhandava/SP, e encontra-se 
registrado sob matricula n° 00.000, do Cartório de Registro de Imóveis e 
Anexos da comarca de Avanhandava. 
 
VISTORIA 
Aos treze (13), dias do mês de março (03) do ano de dois mil e quatorze (2.014), as nove (09) 
horas e trinta (30) minutos, iniciaram-se os trabalhos referentes ao Processo nº 
000000000000000 da 2ª Vara Cível da Comarca de Avanhandava, Estado de São Paulo. 
Os trabalhos no referido imóvel avaliando, localizado as margens da rodovia Euclides da 
Cunha na cidade de Avanhandava-SP, foram iniciados com as observações dos limites e 
confrontações da área avaliando, observações “in loco” das benfeitorias, elementos de infra-
estrutura, observações das redondezas etc. Logo após, foram realizadas coleta de amostras 
para a composição de preço do imóvel avaliando. A visita foi finalizada por volta das onze (11) 
horas da mesma data. 
Descrição da área do terreno avaliando: 
Localizado entre as estacas 138+12,947 e 154+17,22 do lado direito do 
projeto da pista principal da SP-320 - Rodovia Euclides da Cunha, no sentido de Penápolis, no 
Município de Avanhandava. A área exproprianda tem as seguintes características e confrontações: 
Suas linhas de divisa têm a seguinte descrição: Início no ponto 1, com 
coordenadas N=758.456,393 e E=574.949,571, distante 50,11m do eixo do projeto da pista na 
perpendicular da estaca 138+12,947, deste ponto seguindo em linha reta com azimute de 
219°16'50", pelo limite da faixa de domínio existente a uma distância de 37,40m, confrontando-
se com a área remanescente, até o ponto 2, com coordenadas N= 758.427,443e E= 
574.925,891, deste ponto defletindo à direita e seguindo em linha reta com azimute de 272°08'16", 
pelo limite da faixa de domínio existente a uma distância de 64,98m, confrontando-se com a 
Rodovia SP-320, até o ponto 3, com coordenadas N= 758.429,867 e E= 574.860,958, deste ponto 
defletindo à direita e seguindo em linha reta com azimute de 269°52'04", pelo limite da faixa de 
domínio existente a uma distância de 118,28m, confrontando-se com a Rodovia SP-320, até o 
ponto 4, com coordenadas N= 758.429,590 e E= 574.742,680, deste ponto defletindo à direita e 
seguindo em linha reta com azimute de 271°51'15", pelo limite da faixa de domínio existente a 
 
10 
uma distância de 119,47m, confrontando-se com a Rodovia SP-320, até o ponto 5, com 
coordenadas N= 758.433,460 e E= 574.623,270, distante 14,19m do eixo do projeto da pista na 
perpendicular da estaca 154+17,22, deste ponto defletindo à direita e seguindo em linha reta 
com azimute de 02°34'21", pelo limite da faixa de domínio pretendida pelo projeto a uma 
distância de 3,76m, confrontando-se com a área remanescente, até o ponto 6, com 
coordenadas N= 758.437,220 e E= 574.623,440, deste ponto defletindo à direita e seguindo em 
linha reta com azimute de 90°09'06", pelo limite da faixa de domínio pretendida pelo projeto a 
uma distância de 85,46m, confrontando-se com a área remanescente, até o ponto 7, com 
coordenadas N= 758.436,990 e E= 574.708,910, deste ponto defletindo à direita e seguindo em 
linha reta com azimute de 90°27'20", pelo limite da faixa de domínio pretendida pelo projeto a 
uma distância de 91,08m, confrontando-se com a área remanescente, até o ponto 8, com 
coordenadas N= 758.436,270 e E= 574.799,980, deste ponto defletindo à direita e seguindo em 
linha reta com azimute de 89°40'35", pelo limite da faixa de domínio pretendida pelo projeto a 
uma distância de 52,35m, confrontando-se com a área remanescente, até o ponto 9, com 
coordenadas N= 758.436,560 e E= 574.852,330, deste ponto defletindo à direita e seguindo em 
linha reta com azimute de 10°30'26", pelo limite da faixa de domínio pretendida pelo projeto a 
uma distância de 30,75m, confrontando-se com a área remanescente, até o ponto 10, com 
coordenadas N= 758.466,802 e E= 574.857,939, seguindo em curva a direita pelo limite da 
faixa de domínio pretendida pelo projeto com desenvolvimento de 44,57m e raio de 59,53m, 
confrontando-se com a área remanescente, até o ponto 11, com coordenadas N= 758.477,567 e 
E= 574.900,121, seguindo em curva a direita pelo limite da faixa de domínio pretendida pelo 
projeto com desenvolvimento de 43,89m e raio de 83,29m, confrontando-se com área 
remanescente, até o ponto 12, com coordenadas N= 758.458,584 e E= 574.939,139, deste 
ponto defletindo à direita e seguindo em linha reta com azimute de 101°51'30", pelo limite da 
faixa de domínio pretendida pelo projeto a uma distância de 10,66m, confrontando-se com a 
área remanescente, até o ponto 1, ponto este que é referencial de partida da presente 
descrição, perfazendo uma área de 5.080,04m² (cinco mil e oitenta metros quadrados e 
quatro decímetros quadrados). 
 
Poligonal que descreve o imóvel 
 
 
 
11 
CONTEXTO 
 O imóvel avaliando localiza-se a beira da Rodovia Euclides da 
Cunha, lado direito sentido Penápolis, Zona Rural, porém já consta no plano 
diretor da Prefeitura Municipal de Avanhandava como Área de Expansão 
Urbana,dotado de superfície plana e boa infraestrutura básica, dentro do 
perímetro do parque industrial. 
 
ANÁLISE MERCADOLÓGICA 
 Conforme informações de Corretores que atuam na cidade, e as 
informações do setor Imobiliário da cidade de Avanhandava, é constante a 
procura por imóveis, o que torna sua comercialização rápida. 
METODOLOGIA UTILIZADA 
 Para a realização do presente trabalho utilizou-se a Avaliação 
Direta de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando 
em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, 
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da 
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de 
imóveis. Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando será 
atribuído baseado na avaliação do terreno e suas benfeitorias existentes, bem 
como depreciá-las de acordo com seu estado de conservação, sempre 
tomando como base a realidade Mercadológica do local e do momento. 
 
PESQUISA DE MERCADO 
 A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 04 (quatro) valores 
através de informantes compradores e vendedores de imóveis semelhantes da 
mesma área industrial do imóvel avaliando, de acordo com ofertas e 
transações, e nas características do imóvel descrito, ou seja, área de terreno e 
das construções existentes, infraestrutura do local, estado de conservação dos 
imóveis e sua localização, enumerados a seguir, cujas características igualam-
se ao imóvel avaliando. A existência de preços do tipo "oferta", normalmente 
superiores ao valor real do imóvel, torna necessário à aplicação de um redutor 
(Fator de Oferta) para adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses 
casos a euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente 
uma contraproposta. 
 
12 
 
Nº 
 
FONTE DE INFORMAÇÕES 
REFERENCIA PREÇO 
METRO 
QUADRADO 
TERRENO 
 
1 
 
FONTE A 
Parque 
Industrial 
 
R$ 180,00 
 
2 
 
FONTE B 
Parque 
Industrial 
 
R$ 225,00 
 
 
3 
 
 
FONTE C 
Parque 
Industrial 
 
R$ 198,00 
 
4 
 
FONTE D 
Parque 
Industrial 
 
R$ 171,00 
 
Obs:- Atendemos as solicitações das origens dos valores acima mencionados, só com 
autorização judicial, serão reveladas as fontes de informações que deram origem a 
pesquisa de mercado por motivos de segurança. 
* Preço tipo "Oferta" já com redução de 10% 
 
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS 
1) Cálculo da Média Aritmética: 
 
 Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados do terreno 
Número de valores pesquisados 
 
 
Média Aritmética = 
R$ 180,00 + R$ 225,00 + R$ 198,00 + R$ 171,00 
4 
 
Média Aritmética = R$ 193,50/M² do terreno 
Logo teremos: 
Metragem total do terreno sem construção (5.080,04m²) x Valor do metro 
quadrado médio (R$ 193,50) 
Valor do terreno avaliando (sem construção) = 
R$ 982.987,74 
 
13 
Em seguida teremos a avaliação das construções módulo por módulo: 
Número Tipo de Benfeitoria Unidade Quant. Deprec. Vr.Unitário Total 
1 Poste de Energia Elétrica + Telefone Unidade 2 0,80 860,00 R$ 1.376,00 
2 Poço revestido com tijolos M 5 0,80 264,45 R$ 1.057,80 
3 Cerca de arame farpado com 5 fios M 80 0,80 11,42 R$ 730,88 
4 Mata Burro M² 5 0,80 228,69 R$ 914,76 
5 Portão de estrutura metálica, revestido de 
tela 
M² 5 0,80 285,00 R$ 1.140,00 
 
 
 
 
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 
AVALIANDO 
 
 
Valor do terreno avaliando + valor das construções = Valor total do 
imóvel avaliando 
 
 
 
 
Portanto: 
Valor de mercado do imóvel avaliando 
R$ 988.207,18 
 
 
 
R$ 982.987,74 + 5.219,44 R$ = R$ 988.207,18 
 
 
Valor total das construções: R$ 5.219,44 
 
 
14 
GRÁFICO MERCADOLÓGICO 
 O poder de predição do modelo utilizado no presente Laudo pode 
ser verificado no Gráfico Mercadológico abaixo, que evidencia a 
conformidade entre os preços observados, e o valor calculado para o imóvel 
avaliando, sem depreciação. Os pontos localizados na parte inferior do 
gráfico representam as fontes informantes, e na vertical são encontrados os 
valores de suas respectivas fontes. 
 
 
 
 
 
 
 
0
200
400
FONTE A
FONTE B
FONTE C
FONTE D
AVALIANDO
200 250
220
190 215
V
al
o
re
s
Fontes informantes
FONTE A FONTE B FONTE C FONTE D AVALIANDO
Valor do M² 180 225 198 171 193.5
Valor do M² Valor do M²
 
15 
CONCLUSÃO 
 Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características 
intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando a Avaliação Direta de 
Dados de Mercado, ponderando as característicase os atributos dos dados 
obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que 
permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas 
tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das 
flutuações e tendências de outros ramos da economia, foram cumpridos 
todos os quesitos estabelecidos na NBR 14.653/1 da ABNT, conclui-se que, 
o valor do imóvel em questão é de R$ 988.207,18 (Novecentos e oitenta e 
oito mil duzentos e sete reais e dezoito centavos). Admitindo-se uma 
variação de até 5% (cinco por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre 
o mínimo de R$938.796,82 (novecentos e trinta e oito mil setecentos e 
noventa e seis reais e oitenta e dois centavos.) e o Máximo de 
R$1.037.617,54 (Um milhão, trinta e sete mil seiscentos e dezessete reais e 
cinquenta e quatro centavos). 
 
 
Avanhandava, 19 de Março de 2014 
 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda 
PERITO JUDICIAL COFECI/CNAI nº 04.713 
Corretor de Imóveis CRECI/SP nº 66.688-F 
Rua Boa Vista Nº580 – Centro – Avanhandava/SP. 
Fone: (18) 3651-2151E-mail: prof_willer@hotmail.com 
 
Avanhandava/SP, 15 de Janeiro de 2014 
 
 
 
 
 
 
 
16 
QUESITOS 
 
 
QUESITOS DO DER/SP 
 
Pede-se aos Senhores Peritos que, recorrendo a todos os meios de informação, 
respondam: 
 
a) Preliminarmente, queiram descrever a exata situação do Imóvel expropriando, 
especificando os seus meios de acesso, a sua topografia, os melhoramentos públicos que o 
servem, externando quaisquer observações que possam interessar às conclusões do laudo. 
 
RESPOSTA: 
Uma gleba localizada próxima a Rodovia Euclides da Cunha, desta cidade, com medidas 
irregulares, totalizando uma área de 5.080,04 metros quadrados. Tendo seu acesso pela 
marginal da rodovia Euclides da Cunha, com topografia em declive da frente ao fundo e 
para o lado esquerdo, para quem da Rua olha para o imóvel. O mesmo está localizado 
próximo a polos industriais e comerciais e a uma das entradas principais da cidade. 
 
b) As dimensões, confrontações e área do imóvel expropriado coincidem com a descrição 
mencionada no decreto expropriatório e/ou memorial descritivo incluso? 
 
RESPOSTA: 
Sim. 
 
c) O imóvel expropriando se encontra dentro da área indicada pelos títulos dominiais do 
expropriando? 
 
RESPOSTA: 
Sim. 
 
d) Existe imóvel expropriando ou em sua proximidade qualquer elemento ou fato social, 
topográfico ou de infra-estrutura que lhe diminua o valor? 
 
RESPOSTA: 
Não. 
 
e) Existe benfeitorias no imóvel expropriando? 
 
17 
RESPOSTA: 
Sim. 
 
f) Esclareçam os Senhores Peritos: 
 
 Qual a qualidade e o estado de conservação das construções? 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado, pois no local já foi concluída a obra pelo DER. 
. 
 
 Qual a dimensão e o valor do metro quadrado das construções, se são necessárias, 
úteis ou voluptuárias, e a data aproximada da construção; 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado, pois no local já foi concluída a obra pelo DER. 
 
 
 
g) Por que preço foi o imóvel adquirido ou construído pela autora do legado? Em que 
data ocorreu a aquisição? Indicar o Cartório, o livro e folhas em que foi lavrada a escritura 
de aquisição e o respectivo registro imobiliário; 
 
RESPOSTA: 
Nada a declarar, pois não consta nos autos verba para solicitar uma certidão da 
matrícula atualizada do imóvel expropriando junto ao CRI. (Cartório de Registro de 
Imóveis de Avanhandava. 
 
 
h) Queiram os Senhores Peritos informar se o imóvel é explorado economicamente nos 
últimos seis meses, especificando individualmente o ramo de atividade e o valor do 
benefício auferido mensalmente pela proprietária. 
 
RESPOSTA: 
Nada a declarar, pois não consta nos autos documentos que indiquem a exploração do 
imóvel expropriando. 
i) Qual o valor, para pagamento à vista, dos imóveis semelhantes situados nas 
proximidades? Quais os fatores que devem ser considerados para o efeito de confrontá-
los com o imóvel expropriando? Qual o critério utilizado para aferição do valor 
indenizatório? 
 
18 
RESPOSTA: 
O valor para pagamento à vista tanto para os imóveis semelhantes como para o imóvel 
expropriando é de R$ 215,00 (Duzentos e quinzereais). Os fatores considerados para 
confrontá-los com o imóvel expropriando é que as amostras citadas encontram-se nas 
proximidades vizinhas. O critério utilizado para aferição do valor indenizatório é o Método 
Comparativo Direto de Dados de Mercado. 
 
j) Como se classifica o imóvel expropriando na denominada "Lei de Zoneamento? 
 
RESPOSTA: 
Localizado na Zona Z4, de uso industrial. 
 
 
k) Qual o valor do terreno? 
 
RESPOSTA: 
O imóvel possui uma área total de 5.080,04 metros quadrados e o valor encontrado por 
metro quadrado é de R$ 193,50 (cento e noventa e três reais e cinquenta centavos) e o 
valor do terreno é de R$ 988.207,18 (Novecentos e oitenta e oito mil duzentos e sete reais 
e dezoito centavos). 
 
 
l) Qual o valor das benfeitorias nele existentes? 
 
RESPOSTA: 
R$ 5.219,44 (cinco mil duzentos e dezenove reais e quarenta e quatro centavos). 
 
 
m) Qual o valor total a ser pago pela expropriante como indenização pela 
desapropriação? 
 
RESPOSTA: 
R$ 988.207,18 (Novecentos e oitenta e oito mil duzentos e sete reais e dezoito centavos). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
19 
QUESITOS PARA PERÍCIA DE IMÓVEL RURAL 
 
QUESITO 01. Identifique o Sr. Perito a área exproprianda, juntando documentos 
comprobatórios. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado, pois conforme apresentado por este no quesito “ j ” acima, é 
classificado como Imóvel Urbano de uso industrial. 
 
QUESITO 02. Informar se a área ocupada será parcial ou totalmente desapropriada. 
Caso seja parcialmente, qual o tamanho da área exproprianda e o tamanho da área que 
restará remanescente? Apresentar croqui demonstrativo da área atingida e remanescente. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
QUESITO 03. Existem restrições ambientais na área exproprianda (reserva legal,)? Em 
caso afirmativo, informar qual o percentual atingido. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
QUESITO 04. No que se refere à titularidade, quem são os legítimos proprietários da 
fração do imóvel tratado na presente ação? Juntar documentos comprobatórios atualizados. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
QUESITO 05. Existe alguma área atingida e não titulada, ou seja, de posse ocupada 
pelos réus? Caso afirmativo, quantificá-la, apresentando em croqui sua localização. 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
QUESITO 06. Em se tratando de localização: como é denominado ou conhecido 
o local onde se situa o imóvel em questão? 
RESPOSTA:Prejudicado. 
QUESITO 07. Em qual categoria se enquadra o acesso que serve ao imóvel em 
questão? Citar as características e a distância do imóvel à sede do município. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
 
20 
QUESITO 08. Por tratar-se de imóvel rural e, uma vez analisadas as características 
físicas, qual a destinação e o uso atual das terras? Citar a destinação principal, 
quantificando as diferentes classes de aptidão agrícola, uso atual e o nível de manejo 
tecnológico usado na exploração agrícola das terras. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
 
 
QUESITO 09. Levando em conta o uso da área, foram afetadas benfeitorias 
reprodutivas? Caso afirmativo, quantificar e qualificar as mesmas, inclusive, a vegetação 
nativa de importância industrial e/ou comercial, se for o caso, identificando o grau de 
dificuldade de retirada para aproveitamento. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
 
QUESITO 10. Foram afetadas benfeitorias não reprodutivas e que tenham sido ou serão 
objeto de remoção? Caso afirmativo, quantificar e qualificar as mesmas, levando em conta o 
tipo, padrão, idade aparente e estado de conservação, seguindo as orientações normativas 
na NBR 14.653-3 da ABNT. 
 
RESPOSTA:Prejudicado. 
 
 
QUESITO 11. Vistas as características de aptidão, uso e manejo agrícola das terras, 
categoria de acesso ao imóvel, bem como a distância ao centroconsumidor, quais 
valores básicos unitários justos seriam aplicáveis na avaliação da terra nua? Comprovar por 
pesquisa de preços submetida ao saneamento e à análise estatística, referenciada e 
homogeneizada para uma situação paradigma, visando tornar os valores comparáveis 
entre si, seguindo as orientações normativas da NBR 14653-3, - ABNT,, que trata da 
avaliação de imóveis rurais. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
 
 
QUESITO 12. No que tange às benfeitorias reprodutivas e não reprodutivas quais os 
valores básicos unitários aplicáveis na avaliação? Levar em conta as peculiaridades e o 
 
21 
sistema de manejo das culturas. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
 
 
QUESITO 13. Quantificadas e qualificadas as benfeitorias reprodutivas, qual a avaliação 
justa no caso? Demonstrar os cálculos, justificando a origem dos valores aplicados. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
 
 
QUESITO 14. Quantificadas e qualificadas as benfeitorias não reprodutivas, qual a 
avaliação justa no caso? Demonstrar os cálculos, justificando a origem dos valores 
aplicados. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
 
 
QUESITO 15. Por todo o exposto, qual o montante do valor de avaliação? Apresentar 
laudo de avaliação pericial, seguindo das respostas esclarecedoras aos quesitos 
formulados, observando-se precisamente o quanto disposto nos 
Artigos, 23 e 27 do Decreto-Lei nº 3.365/1.941, em especial prova documental da pesquisa 
de preço. 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
 
QUESITO 16. Considerando a análise geral do presente caso, tem o Senhor Perito alguma 
observação relevante a acrescentar e que contribua para elucidar a questão ? 
 
 
RESPOSTA: 
Prejudicado. 
 
 
22 
 
 
ANEXOS 
 
 
 
 
 
-Relatório Fotográfico 
-Plantas, mapas de localização 
-Documentos 
-Currículo do corretor 
--Fichas de Pesquisa de Mercado que 
resultaram no valor de conclusão do 
imóvel avaliando (encontram-se no 
arquivo do Perito e somente serão 
divulgadas com autorização judicial 
por motivos de segurança). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
23 
Anexo 1 
Relatório Fotográfico: 
 
 
 
 
 
 
 
24 
Vista frontal da Área Desapropriada (AD), a partir da Avenida LitérioGrecco. 
 
Vista lateral da Área Desapropriada (AD), Avenida Litério Grecco esquina com 
Avenida Vicente Sisto. 
 
 
 
25 
 
Portão de estrutura metálica, revestido de tela (obs: consta na vistoria feita pelo 
DER, como benfeitorias).
Portão de estrutura metálica, revestido de tela (obs: consta na vistoria feita pelo 
DER, como benfeitorias). 
 
26 
 
Local onde existia o mata burro e poço revestido com tijolos (obs: consta na 
vistoria feita pelo DER, como benfeitorias). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
27 
 
“Willer Osvaldo de Arruda” 
 Professor de Matemática e Ciências Físicas e Biológicas (MEC. 9906) 
 Técnico em Contabilidade 
 Técnico em Transações Imobiliárias (CRECI. 66.688-F) 
 Avaliador Imobiliário (COFECI/CNAI - 04.713) 
 Delegado Municipal do CRECISP da Cidade de Avanhandava- SP 
 
Corretor de Imóveis Militante 
 Palestrante Online no IFGoiano Campus Morrinhos, para turma Eng. Agronômica 9ºTermo, 
sobre o tema "Avaliação Mercadológica para Imóveis Rurais" duração 3hrs, 26/06/2020. 
 Palestrante do 1º ECAM -IMÓVEIS RURAIS/URBANOS - Encontro de Avaliadores 
Mercadológicos, realizado pelo CRECISP - MAKSOUD Plaza Hotel/SP, 27/07/2019. 
 Produtor de Conteúdo do Curso “T.T.I.” Técnico em Transações Imobiliárias, com ênfase 
para Avaliação Imobiliária Mercadológica– Faculdade ENIAC – Guarulhos/SP, 
20/03/2018. 
 Palestrante da Quarta Nobre “TV CRECI” SP, Pericias Judiciais; 16/3/2016; 
 Perito Judicial Cadastrado nos Foros de Araçatuba/Birigui/Promissão/Lins-SP 2014; 
 Palestrante do CRECISP/ Ciclo Permanente de Palestra, Pericias e Avaliações de Imóveis 
no valor de mercado,conforme Resolução 1066/200,com base na ABNT-NBR 14.653/1/2/3 
em 2013 
 Nomeado Perito Judicial pelo “Poder Judiciário do Estado de São Paulo, atuar na 
Defensoria Pública do Estado “FAJ”, a partir de 11 de maio de 2011”; 
 “Professor, Coordenador Autor do Curso de Especialização em Avaliações de Imóveis 
(Urbano/Rural) no COLÉGIO SOER de Araçatuba, desde 2009; 
 Perito Judicial,Fórum “ Comarca de Penápolis/SP”, varas - I, II, III, IV, desde 2005; 
 Proprietário “W2 Arruda” Negócios Imobiliários em Avanhandava-SP desde 2005; 
 Preparando para nova etapa da vida, aposentadoria, e planejamento futuro - 2001/2004 
 Diretor Executivo do Departamento de Água e Esgoto de Avanhandava 99/2000; 
 Ex-Diretor de Serviços dos Colégios Técnicos Agrícolas de Rancharia/Penápolis/Ilha 
Solteira, Fundação Paula Souza, vinculada a UNESP, CONCURSADO.94/98; 
 Produtor Rural na Fazenda Brasil 1 (agropecuária, avicultura) 86/93 Avanhandava ; 
 Gerente Adm. da Empresa NOBREMIL Metais LTDA. (ouro/ prata) 81/85- São Paulo; 
 Especialista em analise e comercio de metais nobres, Ouro, Prata e Paládio; idem; 
 Ex-Professor de Matemática da Escola “Americana Mackenzie”, São Paulo 80/81; 
 Ex-Professor do Estado e do Município de São Paulo, CONCURSADO 76/81; 
 Multinacional: Nordon S.A - São Paulo Capital 76/77; 
 Professor de 1º e 2º Grau Escola Estadual e Colégio Salesiano - Ponta Porã/MS - 1975; 
 Professor de 1º e 2º Grau na Escola Estadual CEJAR - Aquidauana/MS - 1974; 
 Secretaria da Saúde 70/73- Visitador Sanitário ( concursado) 
 Multinacional: S/A Philips do Brasil 67/69; 
 Secretaria da Fazenda Avanhandava/SP - Exator - 1966. 
Site: www.visaoeprecisao.com.br 
E-mail: prof_willer@hotmail.com 
http://www.visaoeprecisao.com.br/
mailto:prof_willer@hotmail.com
 
28 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
29 
"PTAM" 
LAUDO TÉCNICO 
DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
 
 
 
Imóvel Avaliando: Um Imóvel localizado a Rua Jacutinga esquina com a 
Jaburu, município de Avanhandava/SP. 
 
Finalidade do Laudo: Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando 
para fins de comercialização 
 
Interessados: Avanhandava & CIA. 
 
 
Nº Processo:000.00.0000.000000-0/000000-000 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda 
Corretor de Imóveis/Perito Judicial 
Creci n° 66.688f - 2ª Região (São Paulo) – CNAI 04713 
Rua Boa Vista, 580 – Centro – Avanhandava/SP. 
Fone: 18-3651-2151 - E-mail: prof_willer@hotmail.com.br 
 
Avanhandava/SP, 08 de Abril de 2013 
 
 
 
 
 
 
30 
 
LAUDO TÉCNICO DE 
 
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
"PTAM" 
 
 
Rua Jacutinga esquina com Jaburu 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEM OU FOTO DA 
FACHADA PRINCIPAL 
DO IMÓVEL 
 
31 
 
Exmo. Juiz de Direito da 1° Vara Civil da Comarca de Avanhandava/SP, 
 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda, Corretor de 
Imóveis com registro no CRECI da 2ª 
Região (São Paulo - Brasil) sob o 
nº66.688 - F, devidamente cadastrado 
no COFECI/CNAI sob n° 04713, com 
escritório à Rua Boa Vista, n°818, 
Centro, Avanhandava/SP, na qualidade 
de Perito Judicial Oficial nomeado pelo 
MM° Juiz de Direito da 1° Vara Civil da 
Comarca de Avanhandava/SP, vem 
apresentar-lhe o presente Laudo 
Técnico de Avaliação Mercadológica e 
Liberação dos Honorários. 
 
 
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
FINALIDADE 
 A finalidade do presente Laudo é determinação do valor de 
mercado do imóvel avaliando para fins de comercialização. 
 Este Laudo está em conformidade com o disposto no art. 3º da 
Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta 
a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 
(D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 
29/11/2007), quedispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para 
a elaboração de Laudo Técnico de Avaliação Mercadológica e 
regulamentam a sua forma de elaboração, com base na ABNT-NBR 
14653/1/2. 
 
 
32 
IMÓVEL AVALIANDO 
 O imóvel avaliando, de propriedade de Avanhandava& CIA,está 
localizado no Município de Avanhandava/SP, e encontra-se registrado sob 
matricula n° 0.000, do Cartório de Registro de Imóveis e Anexos de 
Avanhandava/SP, sob a responsabilidade do advogado sindico dativo, Dr. 
123 de Oliveira 4, OAB n°xx.xxx. 
VISTORIA 
 A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 15/03/2013. 
 Trata-se de um terreno medindo 66,00 metros de frente apara a 
Av. Jacutinga, igual metragem na linha dos fundos, fazendo esquina com a 
Rua Jaburu, por 55,00 metros de ambos os lados e da frente para os fundos, 
com área total de 3.630,00 metros quadrados, contendo um barracão de 
tijolos, coberto com telhas, em estados de ruínas, tendo parte do telhado 
deste barracão ruído, devido a ação de chuvas. Com piso de cimento cru, 
tendo como área construída este prédio cerca de 558,00 metros quadrados, 
o estado de conservação é péssimo. No terreno também há uma residência 
que era utilizada como escritório, com dois dormitórios, uma sala, uma 
cozinha, uma copa, um banheiro e uma área na frente, o piso é parte de 
madeira e parte de cerâmica, existe laje na sala, na copa, na cozinha e no 
banheiro, nos demais cômodos forro de madeira, coberta com telhas de 
cerâmica. Este prédio possui aproximadamente 110,00 metros quadrados de 
área construída e o estado de conservação é ruim. Por fim, o terreno possui 
uma residência, composta por uma sala, uma copa, uma cozinha, três 
dormitórios, um banheiro e uma área de serviços nos fundos e uma varanda 
pequena na frente. O piso é de cerâmica, os cômodos são forrados, com 
forro de madeira, e cobertos com telhas cerâmicas, possui aproximadamente 
90,00 metros de área construída, e seu estado de conservação é regular. 
A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de 
abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de 
esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de 
lixo, TV a cabo, pavimentação. 
 Atualmente somente a casa residencial encontra-se ocupado. 
 
33 
CONTEXTO 
 O imóvel avaliando localiza-se em bairro mais antigo da cidade, 
denominado Vila Bandeirantes, local muito próximo do centro da cidade, 
dotado de superfície plana e boa infra-estrutura básica (energia elétrica). 
ANÁLISE MERCADOLÓGICA 
 Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, e as 
informações do setor Imobiliário da Prefeitura Municipal da cidade de 
Avanhandava, é constante a procura por imóveis, mas devido ao altos 
valores de mercado, torna-se sua comercialização um pouco mais 
demorada. 
METODOLOGIA UTILIZADA 
 Para a realização do presente trabalho utilizou-se a Avaliação 
Direta de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando 
em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado 
Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros 
ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a 
avaliação de imóveis. 
 Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando será 
atribuído baseado na avaliação do terreno e suas benfeitorias existentes, 
bem como depreciá-las de acordo com seu estado de conservação, sempre 
tomando como base a realidade Mercadológica do local e do momento. 
 
PESQUISA DE MERCADO 
 A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 04 (quatro) 
valores nas Imobiliárias da cidade, de acordo com ofertas e transações, e 
nas características do imóvel descrito, ou seja, área de terreno e das 
construções existentes, infra-estrutura do local, estado de conservação dos 
imóveis e sua localização, enumerados a seguir, cujas características 
igualam-se ao imóvel avaliando. 
 
 
34 
 
Nº 
 
NOME/IMOBILIARIA 
PREÇO METROS 
QUADRADO 
TERRENO 
1 IMOBILIARIA XXXX R$300,00 
2 IMOBILIARIA YYYY 
 
R$250,00 
3 IMOBILIARIA ZZZZ R$280,00 
4 IMOBILIARIA WWWW R$230,00 
 
 
* Preço tipo "Oferta" 
EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA 
 A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores 
ao valor real do imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de 
Oferta) para adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a 
euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma 
contraproposta, já que o imóvel em questão encontra com dividas e 
pendências judiciais, dificultando assim sua comercialização. 
 
Aplicando-se o fator redutor de 10%. 
 
Nº 
 
NOME/IMOBILIARIA 
PREÇO METROS 
QUADRADO 
TERRENO 
1 IMOBILIARIA XXXX R$270,00 
2 IMOBILIARIA YYYY R$225,00 
3 IMOBILIARIA ZZZZ R$252,00 
4 IMOBILIARIA WWWW R$207,00 
 
 
*Com fator redutor aplicado de 10% 
 
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS 
1) Cálculo da Média Aritmética: 
Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados da construção 
Número de valores pesquisados 
 
Média Aritmética = 
R$ 954,00 (valor médio do terreno) 
4 
 
 
35 
Média Aritmética = R$ 238,50/M² do terreno 
Logo teremos: 
Metragem total do terreno (3.630,00) x Valor do metro quadrado médio 
(238,50) 
Valor do terreno avaliando= R$865.755,00, oitocentos e sessenta e 
cinco mil setecentos e cinqüenta e cinco reais) 
Em seguida teremos a avaliação das construções: 
Barracão de tijolos: 
Valor metro quadrado da construção: 100,00 x 558,00(m²) – 80% (fator 
redutor) 
Valor do barracão: R$11.160,00 
 
 
 
 
Residência usada como escritório: 
Valor metro quadrado da construção: 150,00 x 110,00(m²) – 70% (fator 
redutor) 
Valor do escritório: R$4.950,00 
 
Residência: 
Valor metro quadrado da construção: 500,00 x 91,00(m²) – 50% (fator 
redutor) 
Valor da residência: R$22.750,00 
 
 
 
 
36 
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 
AVALIANDO 
 
Valor do terreno avaliado + valor das construções = Valor total do 
imóvel avaliando 
 
 
Portanto: 
Valor de mercado do imóvel avaliando 
R$ 904.615,00 
GRÁFICO MERCADOLÓGICO 
 O poder de predição do modelo utilizado no presente Laudo pode 
ser verificado no Gráfico Mercadológico abaixo, que evidencia a 
conformidade entre os preços observados nas diversas amostras e o valor 
calculado para o imóvel avaliando, sem depreciação. O ponto maior, sobre 
a linha horizontal, indica o valor/m2 calculado para o imóvel avaliando, e os 
pontos menores indicam os preços/m2 de cada uma das amostras 
 
0
50
100
150
200
250
300
270
225 252
207 239
Valor Total
Valor Total
 
37 
CONCLUSÃO 
 Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características 
intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando a Avaliação Direta de 
Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados 
obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que 
permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas 
tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das 
flutuações e tendências de outros ramos da economia, concluí, que, o valor 
do imóvel em questão é de R$904.615,00 (Novecentos e Quatro Mil 
Seiscentos e Quinze Reais). Admitindo-se uma variação de até 5% (cinco 
por cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo de 
R$859.384,25 (Oitocentos e cinqüenta e nove mil trezentos e oitenta e 
quatro reais e vinte e cinco centavos) e o Máximo de 
R$949.845,75(Novecentos e quarenta e nove mil oitocentos e quarenta e 
cindo reais e setenta e cinco centavos). 
 
 
Avanhandava, 08 de Abril de 2013. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda 
Corretor de Imóveis/Perito Judicial 
Creci n° 66.688 - 2ª Região (São Paulo) - CNAI 04713 
Rua Boa Vista, 580 – Centro – Avanhandava/SP. 
Fone: 18-3651-2151 - E-mail: prof_willer@hotmail.com.br 
 
 
 
 
38 
 
 
 
Anexo 1 
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 
DO IMÓVEL AVALIANDO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
39 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Vista geral do imóvel Vista de frente do escritorio 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Parte interna do terreno Antigo barracão 
 
 
Barracão Barracão40 
 
Barracao em ruinas Equipamentos em ruinas 
 
 
Parte do Escritorio Residencia 
 
 
Parte lateral da residencia Fachada onde fica a 
residencia 
 
 
 
41 
 
“Willer Osvaldo de Arruda” 
 Professor de Matemática e Ciências Físicas e Biológicas (MEC. 9906) 
 Técnico em Contabilidade 
 Técnico em Transações Imobiliárias (CRECI. 66.688-F) 
 Avaliador Imobiliário (COFECI/CNAI - 04.713) 
 Delegado Municipal do CRECISP da Cidade de Avanhandava- SP 
 
Corretor de Imóveis Militante 
 Palestrante Online no IFGoiano Campus Morrinhos, para turma Eng. Agronômica 9ºTermo, 
sobre o tema "Avaliação Mercadológica para Imóveis Rurais" duração 3hrs, 26/06/2020. 
 Palestrante do 1º ECAM -IMÓVEIS RURAIS/URBANOS - Encontro de Avaliadores 
Mercadológicos, realizado pelo CRECISP - MAKSOUD Plaza Hotel/SP, 27/07/2019. 
 Produtor de Conteúdo do Curso “T.T.I.” Técnico em Transações Imobiliárias, com ênfase 
para Avaliação Imobiliária Mercadológica– Faculdade ENIAC – Guarulhos/SP, 
20/03/2018. 
 Palestrante da Quarta Nobre “TV CRECI” SP, Pericias Judiciais; 16/3/2016; 
 Perito Judicial Cadastrado nos Foros de Araçatuba/Birigui/Promissão/Lins-SP 2014; 
 Palestrante do CRECISP/ Ciclo Permanente de Palestra, Pericias e Avaliações de Imóveis 
no valor de mercado,conforme Resolução 1066/200,com base na ABNT-NBR 14.653/1/2/3 
em 2013 
 Nomeado Perito Judicial pelo “Poder Judiciário do Estado de São Paulo, atuar na 
Defensoria Pública do Estado “FAJ”, a partir de 11 de maio de 2011”; 
 “Professor, Coordenador Autor do Curso de Especialização em Avaliações de Imóveis 
(Urbano/Rural) no COLÉGIO SOER de Araçatuba, desde 2009; 
 Perito Judicial,Fórum “ Comarca de Penápolis/SP”, varas - I, II, III, IV, desde 2005; 
 Proprietário “W2 Arruda” Negócios Imobiliários em Avanhandava-SP desde 2005; 
 Preparando para nova etapa da vida, aposentadoria, e planejamento futuro - 2001/2004 
 Diretor Executivo do Departamento de Água e Esgoto de Avanhandava 99/2000; 
 Ex-Diretor de Serviços dos Colégios Técnicos Agrícolas de Rancharia/Penápolis/Ilha 
Solteira, Fundação Paula Souza, vinculada a UNESP, CONCURSADO.94/98; 
 Produtor Rural na Fazenda Brasil 1 (agropecuária, avicultura) 86/93 Avanhandava ; 
 Gerente Adm. da Empresa NOBREMIL Metais LTDA. (ouro/ prata) 81/85- São Paulo; 
 Especialista em analise e comercio de metais nobres, Ouro, Prata e Paládio; idem; 
 Ex-Professor de Matemática da Escola “Americana Mackenzie”, São Paulo 80/81; 
 Ex-Professor do Estado e do Município de São Paulo, CONCURSADO 76/81; 
 Multinacional: Nordon S.A - São Paulo Capital 76/77; 
 Professor de 1º e 2º Grau Escola Estadual e Colégio Salesiano - Ponta Porã/MS - 1975; 
 Professor de 1º e 2º Grau na Escola Estadual CEJAR - Aquidauana/MS - 1974; 
 Secretaria da Saúde 70/73- Visitador Sanitário ( concursado) 
 Multinacional: S/A Philips do Brasil 67/69; 
 Secretaria da Fazenda Avanhandava/SP - Exator - 1966. 
Site: www.visaoeprecisao.com.br 
E-mail: prof_willer@hotmail.com 
http://www.visaoeprecisao.com.br/
mailto:prof_willer@hotmail.com
 
42 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
43 
"PTAM" 
LAUDO TÉCNICO 
 
DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
 
 
 
Imóvel Avaliando: Um Imóvel localizado a Rua Margaridas mais conhecido 
como, Arruda, município de Avanhandava/SP. 
 
Finalidade do Laudo: Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando 
para fins de comercialização 
 
Interessados: Fulano de Tal e Siclano de Tal. 
 
 
 Nº Processo:000.00.0000.000000-0 
 
 Classe: Ação de Alvará Judicial 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda 
Corretor de Imóveis/Perito Judicial 
Creci n° 66.688f - 2ª Região (São Paulo) – CNAI 04713 
Rua Boa Vista, 580– Centro – Avanhandava/SP. 
Fone: 18-3651-2151 - E-mail: prof_willer@hotmail.com.br 
 
Avanhandava/SP, 18 de Julhode 2013 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
44 
LAUDO TÉCNICO DE 
 
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
"PTAM" 
 
Localização 
Rua Margaridas 
Antigo Prolongamento da Estrada do Ipê 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEM OU FOTO DA 
FACHADA PRINCIPAL 
DO IMÓVEL 
 
45 
Sumário 
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA .............................................................. 2 
 
Vistoria. ................................................................................................... Error! Bookmark not defined. 
 
Valor do imóvel avaliando ................................................................................................................... 7 
 
Valor de mercado do imóvel avaliando ........................................................................................... 8 
 
Anexo 1 ................................................................................................................................................... 11 
 
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ............................................................................................................ 12 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANEXOS 
Plantas, mapas de localização 
Documentos 
Pesquisa comparativa 
Relatório fotográfico 
Demonstrativo de cálculo 
Currículo do corretor 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
46 
MM. Dr. Juiz de Direito da 2° Vara Civil da Comarca de Avanhandava/SP, 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda, Corretor de 
Imóveis com registro no CRECI da 2ª 
Região (São Paulo - Brasil) sob o 
nº66.688 - F, devidamente cadastrado 
no COFECI/CNAI sob n° 04713, com 
escritório à Rua Boa Vista, n°818, 
Centro, Avanhandava/SP, na qualidade 
de Perito Judicial Oficial nomeado pelo 
MM° Juiz de Direito da 2° Vara Civil da 
Comarca de Avanhandava/SP, vem 
apresentar-lhe o presente Laudo 
Técnico de Avaliação Mercadológica. 
 
LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
FINALIDADE 
 A finalidade do presente Laudo é determinação do valor de 
mercado do imóvel avaliando para fins de comercialização. 
 Este Laudo está em conformidade com o disposto no art. 3º da 
Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta 
a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 
(D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 
29/11/2007), quedispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para 
a elaboração de Laudo Técnico de Avaliação Mercadológica e 
regulamentam a sua forma de elaboração, com base na ABNT-14653/1/2/3. 
IMÓVEL AVALIANDO 
 O imóvel avaliando, de propriedade de FULANO DE TAL,solteiro, 
maior, absolutamente incapaz, está localizado no Município de 
Penápolis/SP, e encontra-se registrado sob matricula n° 00.000, do Cartório 
de Registro de Imóveis e Anexos de Penápolis/SP, sob a responsabilidade 
do curador, Sr. SICLANO DE TAL, brasileiro, casado, pedreiro, portador do 
Rg n° 0.000.000 e inscrito no CPF/MF sob n° 000.000.000-00. 
 
47 
VISTORIA 
 A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 04/07/2013. 
 Trata-se de uma área de terras composta de seis mil e cinqüenta 
metros quadrados (6.050,00 mts²), sendo 65,40 metros lineares defronte 
para a Rua Margaridas igual metragem aos fundos para a Rua das Rosas 
(Mais conhecido como Arruda) e 92,50 nas laterais, contendo como 
benfeitorias uma casa de tijolos, coberta com telhas, em estado ruim de 
conservação, localizada no município e comarca de Avanhandava , Estado 
de São Paulo. 
 A área em questão está localizada em um local propicio para se 
implantar um Desmembramento Urbano, já que a procura de imóveis nas 
redondezas é grande. Embora a infra-estrutura tenha que ser feita pelo 
loteador, já que a área em questão não possui asfalto, guias de sarjetas, 
iluminação pública, exclusivamente no local onde se encontra a construção 
do imóvel numa distância de 65,40 metros lineares, tendo somente a redede 
abastecimento de água e esgoto na rua, portando o loteador terá que arcar 
com essas despesas de infra-estrutura. 
 Atualmente somente a casa residencial encontra-se ocupado. 
CONTEXTO 
 O imóvel avaliando localiza-se em um bairro um pouco afastado 
do centro da cidade, porém é comum a procura de imóveis e terrenos na 
redondeza tendo como base as casas de padrão bom nas circunvizinhas, 
dotado de superfície plana e infra-estrutura básica (rede de água e esgoto). 
ANÁLISE MERCADOLÓGICA 
 Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro, e as 
informações do setor Imobiliário da Prefeitura Municipal da cidade de 
Avanhandava, é constante a procura por imóveis, mas devido a falta de 
infra-estrutura, o local se torna pouco comercializável, tendo que para isso 
ser feito um Desmembramento Urbano da área, por outro lado a valorização 
do local é notório, aja vista o bom desenvolvimento do bairro de Residências 
de Padrão Médio e Bom, sem contar com as obras já iniciadas do 
condomínio Arruda da Sorte, que elevam os valores dos imóveis da Região. 
 
48 
METODOLOGIA UTILIZADA 
 Para a realização do presente trabalho utilizou-se a Avaliação 
Direta de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando 
em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado 
Imobiliário, normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros 
ramos da economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a 
avaliação de imóveis. 
 Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando será 
atribuído baseado na avaliação do terreno e suas benfeitorias existentes, 
bem como depreciá-las de acordo com seu estado de conservação, sempre 
tomando como base a realidade Mercadológica do local e do momento. 
 
 
PESQUISA DE MERCADO 
 A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 04 (quatro) 
valores nas Imobiliárias da cidade, de acordo com ofertas e transações, e 
nas características do imóvel descrito, ou seja, área de terreno e das 
construções existentes, infra-estrutura do local, estado de conservação dos 
imóveis e sua localização, enumerados a seguir, cujas características 
igualam-se ao imóvel avaliando. 
 
Nº 
 
LOCAL DO IMOVEL PESQUISADO 
PREÇO METROS 
QUADRADO 
TERRENO 
1 Estrada do Ipê R$ 85,00 
2 Estrada do Ipê R$ 80,00 
3 Estrada do Ipê R$ 75,00 
4 Estrada do Ipê R$ 83,00 
 
 
* Preço tipo "Oferta" 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
49 
EXISTÊNCIA DE PREÇOS DO TIPO OFERTA 
 A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores 
ao valor real do imóvel, torna necessário a aplicação de um redutor (Fator de 
Oferta) para adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a 
euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma 
contraproposta, já que o imóvel em questão se encontra com dividas e 
pendências judiciais, dificultando assim sua comercialização. 
 
 
Aplicando-se o fator redutor de 10%. 
 
Nº 
 
LOCAL DO IMOVEL PESQUISADO 
PREÇO METROS 
QUADRADO 
TERRENO 
1 Estrada do Ipê R$ 76,50 
2 Estrada do Ipê R$ 72,00 
3 Estrada do Ipê R$ 67,50 
4 Estrada do Ipê R$ 74,70 
 
 
*Com fator redutor aplicado de 10% 
 
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS 
1) Cálculo da Média Aritmética: 
 Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados da construção 
Número de valores pesquisados 
 
Média Aritmética = 
R$ 290,70 (valor médio do terreno) 
4 
 
Média Aritmética = R$ 72,62 /M² do terreno 
Logo teremos: 
Metragem total do terreno (6.050) x Valor do metro quadrado médio (72,62) 
 
50 
Valor do terreno avaliando= R$ 439.351,00 (Quatrocentos e trinta e nove 
mil trezentos e cinqüenta e um reais) 
 
Em seguida teremos a avaliação da construção: 
Casa em Estado Ruim: 
Valor metro quadrado da construção: 300,00 x 70,00(m²) – 30% (fator 
redutor) 
Valor da Casa: R$14.700,00 
 
 
 
 
DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL 
AVALIANDO 
 
 
Valor do terreno avaliado + Valor da Construção = Valor total do imóvel 
avaliando 
 
 
 
Portanto: 
Valor de mercado do imóvel avaliando 
R$ 454.051,00 
 
 
 
 
51 
GRÁFICO MERCADOLÓGICO 
 O poder de predição do modelo utilizado no presente Laudo pode 
ser verificado no Gráfico Mercadológico abaixo, que evidencia a 
conformidade entre os preços observados nas diversas amostras e o valor 
calculado para o imóvel avaliando, sem depreciação. O ponto maior, sobre 
a linha horizontal, indica o valor/m2 calculado para o imóvel avaliando, e os 
pontos menores indicam os preços/m2 de cada uma das amostras 
 
 
 
 
 
 
 
 
62
64
66
68
70
72
74
76
78
77
72
68
75
73
Valor Total
Valor Total
 
52 
CONCLUSÃO 
 Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características 
intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando a Avaliação Direta de 
Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados 
obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que 
permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas 
tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das 
flutuações e tendências de outros ramos da economia, concluí que, o valor 
do imóvel em questão é de R$454.051,00(quatrocentos e cinqüenta e quatro 
mil e cinqüenta e um reais). Admitindo-se uma variação de até 5% (cinco por 
cento), para cima ou para baixo, ou seja, entre o mínimo de R$431.348,45 
(quatrocentos e trinta e um mil trezentos e quarenta e oito reais e quarenta e 
cinco centavos) e o Máximo de R$476.753,55 (quatrocentos e setenta e seis 
mil setecentos e cinqüenta e três reais e cinqüenta e cinco centavos). 
 
 
Avanhandava, 18 de julho de 2013. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda 
Corretor de Imóveis/Perito Judicial 
Creci n° 66.688 - 2ª Região (São Paulo) - CNAI 04713 
Rua Boa Vista, 580 – Centro – Avanhandava/SP. 
Fone: 18-3651-2151 - E-mail: prof_willer@hotmail.com.br 
 
 
 
 
 
53 
 
 
 
Anexo 1 
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 
DO IMÓVEL AVALIANDO 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
54 
Vista para a RuaMargaridas - Vista das Casas de Padrão Bom em frente ao terreno 
 Lateral do Terreno (92,50 metros) Vista do Imóvel para a Rua das Rosas 
 Vista do Imóvel de Padrão Ruim Vista de outro ângulo da Rua das Rosas 
 
 
 
 
 
 
 
55 
 
“Willer Osvaldo de Arruda” 
 Professor de Matemática e Ciências Físicas e Biológicas (MEC. 9906) 
 Técnico em Contabilidade 
 Técnico em Transações Imobiliárias (CRECI. 66.688-F) 
 Avaliador Imobiliário (COFECI/CNAI - 04.713) 
 Delegado Municipal do CRECISP da Cidade de Avanhandava- SP 
 
Corretor de Imóveis Militante 
 Palestrante Online no IFGoiano Campus Morrinhos, para turma Eng. Agronômica 9ºTermo, 
sobre o tema "Avaliação Mercadológica para Imóveis Rurais" duração 3hrs, 26/06/2020. 
 Palestrante do 1º ECAM -IMÓVEIS RURAIS/URBANOS - Encontro de Avaliadores 
Mercadológicos, realizado pelo CRECISP - MAKSOUD Plaza Hotel/SP, 27/07/2019. 
 Produtor de Conteúdo do Curso “T.T.I.” Técnico em Transações Imobiliárias, com ênfase 
para Avaliação Imobiliária Mercadológica– Faculdade ENIAC – Guarulhos/SP, 
20/03/2018. 
 Palestrante da Quarta Nobre “TV CRECI” SP, Pericias Judiciais; 16/3/2016; 
 Perito Judicial Cadastrado nos Foros de Araçatuba/Birigui/Promissão/Lins-SP 2014; 
 Palestrante do CRECISP/ Ciclo Permanente de Palestra, Pericias e Avaliações de Imóveis 
no valor de mercado,conforme Resolução 1066/200,com base na ABNT-NBR 14.653/1/2/3 
em 2013 
 Nomeado Perito Judicial pelo “Poder Judiciário do Estado de São Paulo, atuar na 
Defensoria Pública do Estado “FAJ”, a partir de 11 de maio de 2011”; 
 “Professor, Coordenador Autor do Curso de Especialização em Avaliações de Imóveis 
(Urbano/Rural) no COLÉGIO SOER de Araçatuba, desde 2009; 
 Perito Judicial,Fórum “ Comarca de Penápolis/SP”, varas - I, II, III, IV, desde 2005; 
 Proprietário “W2 Arruda” Negócios Imobiliários em Avanhandava-SP desde 2005; 
 Preparandopara nova etapa da vida, aposentadoria, e planejamento futuro - 2001/2004 
 Diretor Executivo do Departamento de Água e Esgoto de Avanhandava 99/2000; 
 Ex-Diretor de Serviços dos Colégios Técnicos Agrícolas de Rancharia/Penápolis/Ilha 
Solteira, Fundação Paula Souza, vinculada a UNESP, CONCURSADO.94/98; 
 Produtor Rural na Fazenda Brasil 1 (agropecuária, avicultura) 86/93 Avanhandava ; 
 Gerente Adm. da Empresa NOBREMIL Metais LTDA. (ouro/ prata) 81/85- São Paulo; 
 Especialista em analise e comercio de metais nobres, Ouro, Prata e Paládio; idem; 
 Ex-Professor de Matemática da Escola “Americana Mackenzie”, São Paulo 80/81; 
 Ex-Professor do Estado e do Município de São Paulo, CONCURSADO 76/81; 
 Multinacional: Nordon S.A - São Paulo Capital 76/77; 
 Professor de 1º e 2º Grau Escola Estadual e Colégio Salesiano - Ponta Porã/MS - 1975; 
 Professor de 1º e 2º Grau na Escola Estadual CEJAR - Aquidauana/MS - 1974; 
 Secretaria da Saúde 70/73- Visitador Sanitário ( concursado) 
 Multinacional: S/A Philips do Brasil 67/69; 
 Secretaria da Fazenda Avanhandava/SP - Exator - 1966. 
Site: www.visaoeprecisao.com.br 
E-mail: prof_willer@hotmail.com 
http://www.visaoeprecisao.com.br/
mailto:prof_willer@hotmail.com
 
56 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
57 
 
LAUDO TÉCNICO 
DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
'PTAM' 
 
 
 
Imóvel Avaliando: Um Imóvel residencial localizado a Rua Juritis, n° 946 - 
Centro, município de Avanhandava/SP. 
 
Finalidade do Parecer: Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando 
para fins de locação. 
 
Interessados: Fulana de Tal e Fulano de Tal. 
 
 
 
Nº Processo:000.00.0000.000000-0/000000-000 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda 
Corretor de Imóveis/Perito Judicial 
Creci n° 66.688f - 2ª Região (São Paulo) – CNAI 04.713 
Rua Boa Vista, 580 – Centro – Avanhandava/SP. 
Fone: 18-3651-2151 - E-mail: prof_willer@hotmail.com.br 
 
Avanhandava/SP, 09 de Abril de 2013 
 
 
 
 
 
 
58 
 
LAUDO TÉCNICO DE 
 
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
'PTAM' 
 
 
Rua Juritis , n° 946 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
IMAGEM OU FOTO DA 
FACHADA PRINCIPAL 
DO IMÓVEL 
 
59 
Sumário 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA ......................................................... 2 
 
Vistoria. ................................................................................................... Error! Bookmark not defined. 
 
Valor do imóvel avaliando ................................................................................................................... 7 
 
Valor de mercado do imóvel avaliando ........................................................................................... 8 
 
Anexo 1 ..................................................................................................................................................... 9 
 
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ............................................................................................................ 10 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANEXOS 
Relatório fotográfico 
Currículo do corretor 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
60 
Exmo. Doutor MM. Juiz da 2° Vara da Comarca de Avanhandava/SP, 
 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda, Corretor de 
Imóveis com registro no CRECI da 2ª 
Região (São Paulo - Brasil) sob o 
nº66.688 - F, devidamente cadastrado 
no COFECI/CNAI sob n° 04713 e 
Inscrição Municipal 1000.1676, com 
escritório à Rua Boa Vista, n°818, 
Centro, Avanhandava/SP, na qualidade 
de Perito Judicial Oficial nomeado pelo 
MM° Juiz de Direito da 1° Vara Civil da 
Comarca de Avanhandava/SP, vem 
apresentar-lhe o presente Laudo 
Técnico de Avaliação Mercadológica e 
Liberação dos Honorários. 
 
 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA 
FINALIDADE 
 A finalidade do presente parecer é determinação do valor de 
mercado do imóvel avaliando para fins de locação. 
 Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da 
Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta 
a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 
(D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 
29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para 
a elaboração de Laudo Técnico de Avaliação Mercadológica e 
regulamentam a sua forma de elaboração, com base na ABNT-NBR 
14653/1/2. 
 
61 
IMÓVEL AVALIANDO 
 O imóvel avaliando localizado no Município de Avanhandava/SP, 
região central e encontra-se registrado sob matricula n° 0.000, do Cartório 
de Registro de Imóveis e Anexos de Avanhandava/SP. 
VISTORIA 
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 15/03/2013. 
 Trata-se de uma casa de tijolos, coberta com telhas, sob n° 946 
com seu respectivo terreno que mede 11,00 metros de frente, igual 
metragem na linha dos fundos, por 44,00 metragem na linha dos fundos, por 
44,00 metros de cada lado e da frente para os fundos,com três quartos , 
sala, cozinha e banheiro , medindo aproximadamente 150 metros quadrados 
de are construída, nesta cidade de Avanhandava. 
A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de 
abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de 
esgoto, rede telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de 
lixo, TV a cabo, pavimentação. 
 Atualmente somente a casa residencial encontra-se ocupado. 
CONTEXTO 
 O imóvel avaliando localiza-se em bairro dotado de superfície 
plana, dotado deboa infra-estrutura básica (energia elétrica). 
ANÁLISE MERCADOLÓGICA 
 Conforme informações de imobiliárias que atuam no bairro,e as 
informações do setor Imobiliário da Prefeitura Municipal da cidade de 
Avanhandava, é constante a procura por imóveis deste padrão e 
vizinhanças. 
METODOLOGIA UTILIZADA 
 Para a realização do presente trabalho utilizou-se a Avaliação 
Direta de Dados de Mercado e Aplicação do Índice de Reajuste do 
Período do Aluguel, que permite a determinação do valor levando em 
consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, 
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da 
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação 
de imóveis. 
 
 
62 
PESQUISA DE MERCADO 
 No período de locação de Maio de 2007 a setembro de 2010, foi 
verificado na Imobiliária xxxx, localizada a Rua das Garças, n° yy , Centro 
em Avanhandava/SP, e ficou constatado que imóveis do mesmo padrão 
encontravam-se locados pelo valor de R$400,00 (Quatrocentos Reais). 
Tomamos como base este valor e aplicamos o índice com base no 
IGPM/FGV. 
Tomamos como base o valor de 400,00 mensais desde Maiode 2007, e 
no índice oficial do Governo Federal, foi reajustado anualmente 
conforme descrito abaixo. 
Logo teremos: 
Período: 
01/05/2007 a 30/04/2008 – valor 400,00 x 12 meses = R$4.800,00(Quatro 
Mil e Oitocentos Reais) 
 
 
Índice IGPM/FGVmaio de 2008- 9,8018% valor passo a ser R$439,21. 
01/05/2008 a 30/04/2009 – valor 439,21 x 12 meses = R$5.270,52 (Cinco Mil 
Duzentos e Setenta Reais e Cinqüenta e Dois Centavos) 
 
 
Índice IGPM/FGVmaio de 2009– 5.3820% valor passo a ser R$462,85 
01/05/2009 a 30/04/2010 – valor 462,85 x 12 meses = R$5.554,20 (Cinco Mil 
Quinhentos e Cinqüenta e Quatro Reais e Vinte Centavos) 
 
 
Índice IGPM/FGVmaio de 2010– 2,8919% valor passo a ser R$476,23 
01/05/2010 a 30/09/2010 – valor 476,23 x 5 meses = R$2.381,15 ( Dois Mil 
Trezentos e Oitenta e Um Reais e Quinze Centavos) 
 
 
 
63 
CONCLUSÃO 
 Com base em pesquisa de imóveis de natureza e características 
intrínsecas e extrínsecas semelhantes, utilizando a Avaliação Direta de 
Dados de Mercado, ponderando as características e os atributos dos dados 
obtidos por meio de técnicas de homogeneização normatizadas que 
permitem a determinação do valor levando em consideração as diversas 
tendênciase flutuações do Mercado Imobiliário, normalmente diferentes das 
flutuações e tendências de outros ramos da economia, concluí que, o valor 
do aluguel no período apurado entre 01/05/2008 a 30/09/2010 é de 
R$18.005,87(Dezoito Mil e Cinco Reais e Oitenta e Sete Centavos). 
 
 
Avanhandava, 09 de Abril de 2013. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda 
Corretor de Imóveis/Perito Judicial 
Creci n° 66.688 - 2ª Região (São Paulo) - CNAI 04713 
Rua Boa Vista, 580– Centro – Avanhandava/SP. 
Fone: 18-3651-2151 - E-mail: prof_willer@hotmail.com.br 
 
 
 
 
 
 
64 
 
 
 
Anexo 1 
RELATÓRIO FOTOGRÁFICO 
DO IMÓVEL AVALIANDO 
 
 
 
 
 
 
 
 
65 
 
Fachada atual do imóvel 
 
 
 
 
 
Fachada atual do imóvel 
 
 
 
 
 
 
66 
 
Vista de um Imóvel semelhante de um bairro vizinho, com 
as mesmas caracteristicas do avaliando do periodo em 
questão. 
 
 
 
Vista de um imóvel semelhante, de como era a fachada do 
imóvel no periodo em questão. 
 
 
 
67 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
68 
'PTAM' 
PARECER TÉCNICO 
 
DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
 
 
 
Imóvel Avaliando: Uma Empresa localizado à Estrelas Sortidas Nº 145 na 
cidade de Avanhandava/SP 
 
Finalidade do Parecer: Determinação do valor de mercado do imóvel avaliando 
para fins de comercialização. 
 
Interessados: Fulano de Tal. 
 
 
 
 
 
Willer Osvaldo de Arruda 
PERITO AVALIADOR COFECI/CNAI 04.713 
Corretor de Imóveis CRECI/SP nº 66.688-F 
Rua Boa Vista 580 – Centro – Avanhandava/SP. 
Fone: (18) 3651-2151 E-mail: prof_willer@hotmail.com 
 
Avanhandava/SP, 15 de Janeiro de 2014 
 
 
 
 
 
 
69 
 
'PTAM' 
PARECER TÉCNICO DE 
 
AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
 
HIPOTÉTICA Participações Ltda. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
70 
Sumário 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA .................................................. 2 
 
Vistoria. ......................................................................................... Error! Bookmark not defined. 
 
Valor do Terreno avaliando .................................................................................................... 8 
 
Valor da Construção do Imóvel Avaliando .......................................................................... 16 
 
Valor de Mercado do Imóvel Avaliando ............................................................................... 17 
 
Conclusão .............................................................................................................................. 19 
 
Anexos ................................................................................................................................... 20 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
ANEXOS 
Plantas, mapas de localização 
Documentos 
Pesquisa comparativa 
Relatório fotográfico 
Demonstrativo de cálculo 
Currículo do corretor e engenheiro 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
71 
 
Ao 
Frigorifico W2 
A/C Sócio Responsável 
Fulano de Tal 
 
 
 
 
 
WILLER OSVALDO DE ARRUDA, 
Corretor de Imóveis com registro no 
CRECI da 2ª Região (São Paulo - 
Brasil) sob o nº66.688 - F, especialista 
em Avaliações Mercadológicas 
COFECI/CNAI–04.713, com escritório à 
Rua Boa Vista 818, Centro, 
Avanhandava/SP, na qualidade de 
Perito Avaliador, nomeado pelo 
Presidente Diretor do Frigorifico W2 
vem apresentar-lhe o presente Parecer 
Técnico de Avaliação Mercadológica. 
 
 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
FINALIDADE 
 A finalidade do presente Parecer é determinação do valor de 
mercado do imóvel avaliando para fins de comercialização. 
 Este Parecer está em conformidade com o disposto no art. 3º da 
Lei 6.530, de 12 de maio de 1978 (D.O.U. de 15/05/1978), que regulamenta 
a profissão de Corretor de Imóveis, e com as Resoluções do Conselho 
Federal de Corretores de Imóveis (COFECI) nºs 957, de 22 de maio de 2006 
(D.O.U. de 26/06/2006), e 1.066, de 22 de novembro de 2007 (D.O.U. de 
29/11/2007), que dispõem sobre a competência do Corretor de Imóveis para 
a elaboração do PTAM- Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica e 
regulamentam a sua forma de elaboração, com base na ABNT-NBR 
14653/1/2. 
 
72 
 
IMÓVEL AVALIANDO 
 O imóvel avaliando, de propriedade de HIPOTÉTICA 
Participações Ltda. está localizado no Município de Avanhandava/SP, e 
encontra-se registrado sob matricula n° 00.000, do Cartório de Registro de 
Imóveis e Anexos da comarca de Avanhandava. 
VISTORIA 
 A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 18/12/2013. 
 Trata-se de um prédio localizado na sua entrada principal pela 
Estrelas Sortidas, tendo como observador defronte a entrada principal a 
esquerda temos a Avenida Luiz Brambati que é paralela a Rodovia Euclides 
da Cunha, a direita temos a Avenida Belo Horizonte e fechando a área aos 
fundos temos a Avenida Getúlio Vargas,com 2.669,99 metros quadrados no 
primeiro andar e 3.224,50 metros quadrados no térreo, totalizando 5.894,49 
metros quadrados, assistência médica com 172,80 metros quadrados, 
escritório com 285,78 metros quadrados, sede de inspeção federal com 
101,00 metros quadrados, vestiário com 308,52 metros quadrados, currais 
com 2.769,96, escritório de transporte com 85,88 metros quadrados, oficina 
com 409,20 metros quadrados, açougue com 17,50 metros quadrados, 
balança para caminhões com 77,19 metros quadrados, lavador de 
caminhões com 70,52 metros quadrados, caixa de agua com 17,62 metros 
quadrados, graxaria existente com 463,22 metros quadrados além de três 
casas residenciais com as seguintes metragens: 134,26 metros quadrados, 
97,75 metros quadrados, 103,50 metros quadrados conforme matricula 
19.886 do cartório de Registro de Imóveis da Comarca de Avanhandava/SP. 
Porem para efeitos de cálculos que culminaram o valor do imóvel deste 
Parecer Técnico, foram adotados os valores das metragens, tanto da 
construção como a do terreno, que perfazem um total de 143.906,72 m² de 
terreno, conforme levantamento planimétrico expedido em maio de 2013, 
pelo Engº José João Repolho CREA: 000000000 responsável pela empresa 
Engº João – Engenharia e Construções LTDA, em anexo. E 15.116,09 m² de 
construção conforme projeto de regularização do licenciamento ambiental 
expedido em 21 de Setembro de 2011, pelo Engenheiro Franco Aguiar 
CREA 00000000000-SP. 
 
73 
CONTEXTO 
 O imóvel avaliando localiza-se na entrada principal de Avanhandava, 
a beira da Rodovia Euclides da Cunha, considerado como área nobre da 
cidade, dotado de superfície plana e levemente em declive na sua parte 
principal de suas edificações, e em declive acentuado quando se direciona 
para a Avenida Getúlio Vargas que está ao fundo do terreno avaliando, e boa 
infraestrutura básica. 
ANÁLISE MERCADOLÓGICA 
 Conforme informações de imobiliárias que atuam na cidade, e as 
informações do setor Imobiliário da Prefeitura Municipal da cidade de 
Avanhandava, são constantes a procura por imóveis, mas devido ao alto valor 
de mercado, torna-se sua comercialização um pouco mais demorada. 
METODOLOGIA UTILIZADA 
 Para a realização do presente trabalho utilizou-se a Avaliação 
Direta de Dados de Mercado, que permite a determinação do valor levando 
em consideração as diversas tendências e flutuações do Mercado Imobiliário, 
normalmente diferentes das flutuações e tendências de outros ramos da 
economia, sendo por isso o mais recomendado e utilizado para a avaliação de 
imóveis. 
 Neste método, a determinação do valor do imóvel avaliando será 
atribuído baseado na avaliação do terreno e suas benfeitorias existentes, bem 
como depreciá-las de acordo com seu estado de conservação, sempre 
tomando como base a realidade Mercadológica do local e do momento. 
PESQUISA DE MERCADO 
 A pesquisa de mercado permitiu a obtenção de 04 (quatro) valores nas 
Imobiliárias da cidade, de acordo com ofertas e transações, e nas 
características do imóvel descrito, ou seja, área de terreno e das construções 
existentes,infraestrutura do local, estado de conservação dos imóveis e sua 
localização, enumerados a seguir, cujas características igualam-se ao imóvel 
avaliando. A existência de preços do tipo "oferta", normalmente superiores ao 
valor real do imóvel, torna necessário à aplicação de um redutor (Fator de 
Oferta) para adequá-los ao valor de mercado, uma vez que nesses casos a 
euforia do vendedor ou do corretor exige que o interessado apresente uma 
contraproposta. 
 
74 
 
Nº 
 
FONTE DE INFORMAÇÕES 
REFERENCIA PREÇO METROS 
QUADRADO 
TERRENO 
 
1 
 
FONTE A 
ENTRADA 
PRINCIPAL 
 
R$2.300,00 
 
2 
 
FONTE B 
TESTADA PARA A 
AVENIDA BELO 
HORIZONTE 
 
R$600,00 
 
 
3 
 
 
FONTE C 
PARTE INTERNA 
DA AREA DA 
LAGOA DE 
TRATAMENTO DE 
ESGOTO E 
VIZINHA DAS 
CHACARAS AO 
FUNDOS DA AV. 
GETULIO VARGAS 
 
 
R$400,00 
 
4 
 
FONTE D 
TESTADA DA 
AVENIDAS LUIZ 
BRAMBRATI 
 
R$900,00 
 
 
5 
 
 
FONTE E 
TESTADA DAS 
AVENIDAS LUIZ 
BRAMBRATI, BELO 
HORIZONTE E 
GETULIO VARGAS 
 
 
R$ 500,00 
 
Obs:- Atendemos as solicitações das origens dos valores acima mencionados, só com 
autorização judicial, do proprietário do frigorífico ou seu procurador, serão 
revelados as fontes de informações que deram origem a pesquisa de mercado por motivos 
de segurança. 
* Preço tipo "Oferta" já com redução de 10% 
 
 
Ilustração da Divisão de Valores 
 
*imagem meramente ilustrativa 
 
 
75 
EVOLUÇÃO DOS CÁLCULOS 
 
2) Cálculo da Média Aritmética: 
 
 Média Aritmética = Somatório dos valores pesquisados do terreno 
Número de valores pesquisados 
 
 
Média Aritmética = 
R$ 2.300,00 + R$ 600,00 + R$ 400,00 + R$ 900,00 + R$ 500,00 
5 
 
Média Aritmética = R$ 940,00/M² do terreno 
Logo teremos: 
Metragem total do terreno sem construção (128.790,63m²) x Valor do metro 
quadrado médio (R$ 940,00) 
 
Valor do terreno avaliando (sem construção) = 
R$ 121.063.192,20 
 
 
 
 
 
 
 
 
76 
Em seguida teremos a avaliação das construções módulo por módulo: 
1- Indústria: 
Área (m²): 8.604,96 
Valor do M² da Construção: R$ 1.400,00 x 8.604,96 = R$ 12.046.944,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 8.604,96 = R$ 8.088.662,40 
Valor total: R$ 20.135.606,40 
Descrição: Paredes de bom acabamento e largas para resistir ao calor, coberto com telhas 
grossas de amianto. 
 
2- Vestiário, Controle e Almoxarifado: 
Área (m²): 1.168,25 
Valor do M² da Construção: R$ 700,00x 1.168,25 = R$ 817.755,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 1.168,25 = R$ 1.098.155,00 
Valor total: R$ 1.915.910,00 
Descrição: Parede de tijolos, forro de PVC e Laje, coberto com telhas de Eternit e telhas 
galvanizadas, vestiário masculino e feminino. 
 
 
 
 
 
 
77 
3- Refeitório: 
Área (m²): 314,60 
Valor do M² da Construção: R$ 700,00 x 314,60 = R$ 220.220,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 314,60 = R$ 295.724,00 
Valor total: R$ 515.944,00 
Descrição: Forro em PVC, banheiros masculino e feminino com lavatório, beiral forrado e 
cozinha. 
 
 
4- Escritório Administração: 
Área (m²): 292,15 
Valor do M² da Construção: R$ 700,00 x 292,15 = R$ 204.505,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 292,15 = R$ 274.621,00 
Valor total: R$ 479.126,00 
Descrição: Forro em PVC, 8 cômodos e 2 banheiros, piso em cerâmica, cobertura com telhas de 
zinco galvanizado. 
 
 
5- Escritório Departamento Pessoal: 
Área (m²): 99,00 
Valor do M² da Construção: R$ 700,00 x 99,00 = R$ 69.300,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00x 99,00 = R$ 93.060,00 
Valor total: R$ 162.360,00 
Descrição: Cobertura em Eternit (6mm), forro em PVC, 3 cômodos e 2 banheiros. 
 
78 
6- S.I.F: 
Área (m²): 215,30 
Valor do M² da Construção: R$ 900,00x 215,30 = R$ 193.770,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00x 215,30 = R$ 202.382,00 
Valor total: R$ 396.152,00 
Descrição: Cobertura em Eternit com laje, 8 cômodos e banheiros. 
 
 
7- Escritório desativado: 
Área (m²): 80,64 
Valor do M² da Construção: R$ 800,00 x 80,64 = R$ 64.512,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 80,64 = R$ 75.801,60 
Valor total: R$ 140.313,60 
Descrição: Cobertura em Eternit 6mm com laje, 3 cômodos com 2 banheiros. 
 
 
8- Escritório Transportadora: 
Área (m²): 125,53 
Valor do M² da Construção: R$ 900,00 x 125,53 = R$ 112.977,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00x 125,53 = R$ 117.998,20 
Valor total: R$ 230.975,20 
Descrição: Cobertura em Eternit 6mm com laje, 10 cômodos com 2 banheiros. 
 
 
 
 
 
 
 
79 
9- Necrópsia e Forno Crematório: 
Área (m²): 102,21 
Valor do M² da Construção: R$ 700,00 x 102,21 = R$ 71.547,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 102,21 = R$ 96.077,40 
Valor total: R$ 167.624,40 
Descrição: Cobertura em Eternit 6mm, com divisórias e beiral externo em laje. 
 
 
10- Guarita funcionários: 
Área (m²): 28,05 
Valor do M² da Construção: R$ 700,00 x 28,05 = R$ 19.635,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 28,05 = R$ 26.367,00 
Valor total: R$ 46.002,00 
Descrição: 2 cômodos, forro de PVC, beiral em aço zincado e cobertura em Eternit 6mm. 
 
 
11- Depósito de casco e chifres: 
Área (m²): 37,20 
Valor do M² da Construção: R$ 800,00 x 37,20 = R$ 29.760,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 37,20 = R$ 34.968,00 
Valor total: R$ 94.728,00 
Descrição: Cobertura em telhas de Eternit (Grande), 1 cômodo, com depósito. 
 
 
 
 
80 
12- Loja de Varejo (Arrendada) 
Área (m²): 239,28 
Valor do M² da Construção: R$ 1.000,00 x 239,28 = R$ 239.280,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 239,28 = R$ 224.923,20 
Valor total: R$ 464.203,20 
Descrição: 2 câmaras frias em funcionamento , escritório anexo, boa construção, cobertura em 
laje toda revestida em azulejos e piso de cerâmica. 
 
 
13- Residência 1: 
Área (m²): 134,26 
Valor do M² da Construção: R$ 600,00 x 134,26 = R$ 80.556,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 134,26 = R$ 126.204,40 
Valor total: R$ 206.760,40 
Descrição: Cobertura em Eternit, forro de PVC, 4 cômodos, 1 banheiro, varanda e garagem. 
 
14- Residência 2: 
Área (m²): 97,75 
Valor do M² da Construção: R$ 600,00 x 97,75 = R$ 58.650,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 97,75 = R$ 91.885,00 
Valor total: R$ 150.535,00 
Descrição: Cobertura em telhas romanas, forro em PVC, 4 cômodos, 1 banheiro e varanda. 
 
 
 
 
 
81 
15- Residência 3: 
Área (m²): 103,50 
Valor do M² da Construção: R$ 600,00 x 103,50 = R$ 62.100,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 103,50 = R$ 97.290,00 
Valor total: R$ 159.390,00 
Descrição: Cobertura em telhas romanas, forro em PVC, 4 cômodos, 1 banheiro e varanda. 
 
 
16- Oficina e Cabina Desativada: 
Área (m²): 240,78 
Valor do M² da Construção: R$ 700,00 x 240,78 = R$ 168.546,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 240,78 = R$ 226.333,20 
Valor total: R$ 394.879,20 
Descrição: Cobertura em telha zincada, beiral no telhado, cabina de laje. 
 
 
17- Balança: 
Área (m²): 15,05 
Valor do M² da Construção: R$ 800,00 x 15,05 = R$ 12.040,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 15,05 = R$ 14.147,00 
Valor total: R$ 26.187,00 
Descrição: Cobertura de laje. 
 
 
 
 
 
82 
18-Batedor de Gancho: 
Área (m²): 48,40 
Valor do M² da Construção: R$ 400,00 x 48,40 = R$ 19.360,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 48,40 = R$ 45.496,00 
Valor total: R$ 64.856,00 
Descrição: Barracão com cobertura em Eternit, cavalete 90 e 1 cômodo. 
 
 
19-Lavagem de Caminhões: 
Área (m²): 28,90 
Valor do M² da Construção: R$ 700,00 x 28,90 = R$ 20.230,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 28,90 = R$ 27.166,00 
Valor total: R$ 47.396,00 
Descrição: Lavador com 1 cômodo, casa de motor com 2 paredes laterais. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
20- Entrada e saída de caminhões: 
Área (m²): 90,17 
Valor do M² da Construção: R$ 300,00 x 90,17 = R$ 27.051,00 
Valor médio do M² do terreno: R$ 940,00 x 90,17 = R$ 84.759,80 
Valor total: