Locação de Imóveis- Direitos e Obrigações

Prévia do material em texto

1 
 
RESUMO DA UNIDADE 
 
Esta unidade analisará o contexto no qual se insere a locação de imóveis 
residenciais e comerciais, com um estudo introdutório dos aspectos históricos e 
gerais sobre a locação de imóveis, bem como a evolução das legislações que 
tratam sobre a matéria. Em ato contínuo, se analisará de que forma as leis e 
normas fundamentais que tratam sobre a matéria se apresentam, analisando 
conceito, natureza jurídica e objeto de estudo. Ainda, será analisado de que forma 
os contratos na locação de imóveis ocorrem, tendo como base os principais 
aspectos dos contratos trazidos pelo Código Civil, bem como pelo estudo dos 
princípios básicos que norteiam o tema, com a exemplificação de casos práticos 
para melhor visualização. Para tanto, se analisará quais os direitos e deveres 
básicos do locador e locatário, a fim de que se possa compreender de que 
maneira se dá a correta celebração da locação de imóveis, em observância a 
referidos direitos e deveres. Por este motivo, o estudo em comendo permitirá ao 
aluno observar aspectos e critérios básicos e necessários sobre a locação de 
imóveis residenciais e comerciais, garantindo que ao final do módulo se possa 
entender como funciona referido instituto. 
 
Palavras-chave: Locação; Contratos; Imóveis. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
2 
 
 
ÍNDICE 
 
 
APRESENTAÇÃO DO MÓDULO 
 
CAPÍTULO 1 – Locação de Imóveis Urbanos 
 
1.1 Aspectos históricos e gerais sobre a locação de imóveis 
1.2 Leis e normas fundamentais 
 
CAPÍTULO 2 – Contrato na Locação de Imóveis 
 
2.1 Principais aspectos dos contratos 
2.2 Princípios básicos norteadores: casos práticos 
 
CAPÍTULO 3 – Direitos e Deveres de Locadores e Locatários 
 
3.1 Direitos e deveres dos locadores 
3.2 Direitos e deveres dos locatários 
 
CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
REFERÊNCIAS
 
 
3 
 
APRESENTAÇÃO DO MÓDULO 
 
 O tema sobre a locação de imóveis não é algo novo e remonta períodos 
historicamente importantes, principalmente porque o termo “locação de imóveis” 
esteve sempre presente como um dos tipos de contratos mais conhecidos pela 
sociedade brasileira. 
 Diante do exposto, e levando-se em consideração a legislação vigente sobre 
a matéria, torna-se de extrema importância a compreensão de como ocorre o 
processo de locação de imóveis urbanos, com a análise de aspectos históricos e 
gerais sobre o tema. Ainda, é importante observar a evolução das legislações que 
trataram sobre a matéria até que chegasse qual temos hoje, evidenciando a 
relevância sobre esse estudo. 
 Ainda, observando a formação das disposições acerca da locação de 
imóveis, depreende-se que é importante não apenas a compreensão sobre a Lei do 
Inquilinato, que é a que tomamos como base para o estudo, mas também do Código 
Civil, apresentando os principais aspectos dos contratos quando da celebração do 
contrato de locação, por exemplo. Igualmente, far-se-á a análise dos princípios 
básicos norteadores, com a exemplificação de casos práticos para melhor 
visualização da matéria. 
 Por fim, dedicaremos ao estudo dos direitos e deveres dos locadores e 
locatários como forma de melhor visualizar se os critérios e parâmetros para a 
realização de um contrato, bem como durante toda sua execução, estão sendo 
observados, permitindo que o aluno perceba quais direitos e deveres podem estar a 
ser violados quando da celebração de determinado contrato de locação de imóveis. 
Por fim, esperamos que o aluno possa ao final do módulo compreender como 
a locação de imóveis está mais presente nos dias atuais, com uma legislação 
específica e com aspectos importantes. É necessário o esclarecimento de conceitos 
importantes a fim de que seja de mais fácil compreensão a observância ou não a 
direitos e princípios legalmente previstos e garantidos. 
 
 
 
 
 
4 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO 1 
LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
5 
 
CAPÍTULO 1 – LOCAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS 
 
1.1 Aspectos históricos e gerais sobre a locação de imóveis 
 
O tema sobre a locação de imóveis não é algo novo e remonta períodos 
historicamente importantes, principalmente porque o termo “locação de imóveis” 
esteve sempre presente como um dos tipos de contratos mais conhecidos pela 
sociedade brasileira. Ora, a locação de imóveis está intrisecamente ligada à história 
do direito contratual, à medida que esse mesmo direito contratual se modifica e se 
molda a todas as transformações sociais que ocorrem. 
Desde muito tempo o contrato se faz presente na vida das pessoas, mesmo 
que ainda de forma primitiva, comparadamente a qual conhecemos hoje. Tanto é 
que desde os primórdios da civilização já eram realizados contratos, no sentido de 
regular as regras de convivência em sociedade, bem como de realizar trocas 
comerciais, por exemplo. Por isso, é muito difícil estabelecer uma data específica, 
por exemplo, para o nascimento dos contratos, pois, desde muito tempo o homem já 
realizava contratos na convivência em sociedade, mesmo que não soubesse, 
necessariamente, que aquilo tratava-se de um contrato. 
Assim, é fato que a história da locação de imóveis remonta épocas históricas 
nas quais as relações comerciais faziam parte do cotidiado dos indivíduos, relações 
comerciais estas que foram se remodelando e modificando com o passar do tempo. 
Nesse diapasão, a primeira regulamentação inicial desse tipo de relação aqui 
apresentada ocorreu com o advento do Código Civil de 1916, no qual apresentava o 
vínculo locatício, através do Capítulo IV daquele diploma, que estabelecia, entre 
outras disposições, o seguinte: 
 
SEÇÃO I 
 
DA LOCAÇÃO DE COISAS 
 
DISPOSIÇÕES GERAIS 
 
Art. 1.188. Na locação de coisas, um das partes se obriga a ceder á 
outra, por tempo determinado, ou não, o uso e gozo de coisa não 
fungível, mediante certa retribuição. 
 
[…] 
 
DA LOCAÇÃO DE PREDIOS 
 
 
6 
 
 
Art. 1.200. A locação de prédios pode ser estipulada por qualquer 
prazo. 
 
Art. 1.201. Não havendo estipulação expressa em contrario, o 
locatário, nas locações a prazo fixo, poderá sublocar o prédio, no 
todo, ou em parte, antes ou depois de have-lo recebido, e bem 
assim empresta-lo, continuando responsável ao locador pela 
conservação do imóvel e solução do aluguer. 
 
Parágrafo único. Pode também ceder a locação, consentindo o 
locador. 
 
Dessa forma, percebe-se que esse tipo de relação desde muito tempo já 
havia sido regulado e que, com o passar do tempo e as modificações das relações 
comerciais, o tema foi sendo posteriormente alterado a partir de outras normas que 
visavam complementar e normatizar de maneira mais eficiente a locação de imóveis. 
Isso porque, o disposto no Código Civil de 1916 se ancorava em princípios do 
liberalismo clássico até então vigente à época, refletindo questões como autonomia 
da vontade e da força obrigatória dos contratos. Em outras palavras, o Estado quase 
não interferia na elaboração dos contratos, partindo do pressuposto de que tudo que 
ali havia sido acordado seria justo, dado que as partes eram livres para celebrá-los. 
Assim, sendo as partes livres para celebrarem um contrato, o que ali havia 
sido estipulado por elas se depreendia de que estava a satisfazer o interesse de 
ambas as partes, o que hoje sabemos que não é assim que funciona. 
Ora, não basta apenas que ambas as partes sejam livres para celebrar 
qualquer tipo de contrato e que, essa liberdade por si só já torne o contrato justo, 
pois, há outras condicionantes que igualmente interferem na relação contratual e 
colocam alguma das partes em situação mais desfavorável comparada a outra. 
Um exemplo básico é quando uma das partes possui mais condições 
econômicas, por exemplo, o que acaba por tornar a outra parte mais vulnerável, 
sendo mais “fácil” impor a vontade da parte economicamente mais favorável. Sendo 
assim,ter liberdade para celebrar um contrato não necessariamente implica na 
igualdade e justiça deste contrato. 
Posto isso, o Estado começou a interferir um pouco mais na relação 
contratual, como antes dito que não o fazia, como forma de proteger essa parte 
sempre mais vulnerável, pois, com a ajuda e a intervenção do Estado, essa parte 
tornaria-se juridicamente mais forte. 
 
 
7 
 
Essa intervenção do Estado, como forma de melhor proteger a parte mais 
vulnerável da relação contratual, se manifestava com a presença de cláusulas que 
fossem mais protetivas à parte mais vulnerável ou, pelo menos, vedando cláusulas 
que fossem extremamente prejudiciais ao lado mais vulnerável do contrato. 
Posteriormente, em 1921, surgiu então a primeira norma legal, através do 
Decreto Legislativo 4.403, que visava regular a locação de prévios urbanos, norma 
esta que vigorou até 1928 e dispunha, dentre outras atribuições, o seguinte: 
 
DECRETO Nº 4.403, DE 22 DE DEZEMBRO DE 1921 
 
Regula a locação dos predios urbanos e dá outras providencias 
O Presidente da Republica dos Estados Unidos do Brasil: 
 
Faço saber que o Congresso Nacional decretou e eu sanccionou a 
seguinte resolução: 
 
Art. 1º Não havendo estipulação escripta que regule as relações, 
direitos e obrigações dos locadores e locatarios de predios urbanos, 
prevalecerão as disposições da presente lei. 
 
§ 1º O prazo da locação será de um anno, que se considera sempre 
prorogado por outro tanto tempo e nas mesmas condições do 
anterior, desde que não haja aviso em contrario, com tres mezes, 
pelo menos, de antecedencia. 
 
§ 2º O aviso far-se-ha por meio de petição dirigida ao juiz 
competente, sem recurso, e mandada entregar á parte quarenta e 
oito horas após á realização da diligencia dando-se contra-fé á parte 
contraria. 
 
§ 3º Antes desse prazo, cessará a locação, si o locatario, militar de 
terra e mar, ou funccionario publico, fôr removido para logar fóra da 
situação do predio e não quizer continuar a locação. 
 
Art. 2º Só no caso de falta de pagamento por dous mezes 
completos ou no caso de necessidade de obras indispensaveis para 
a conservação e segurança do predio, verificada por vistoria judicial, 
poderá ser dado aviso pelo locador ou pelo locatario em qualquer 
tempo durante a locação. 
 
Art. 3º No caso de obras indispensaveis feitas pelo senhorio, ao 
inquilino que para ellas se fazerem tiver abandonado o predio, cabe 
a preferencia de voltar para o mesmo, desde que tenha cumprido 
regularmente as suas obrigações. 
 
Art. 4º Os contractos de locação de predios urbanos - a prazo certo 
- poderão ser feitos por escriptura particular, registrada no Registro 
Geral de Titulos. 
 
 […]. 
 
 
 
8 
 
Ou seja, antes da regulamentação das relações locatícias por meio do 
Decreto Legislativo supramencionado, esse tipo de relação era todo regido pelo 
Código Civil de 1916, já aqui também anteriormente citado. 
Sucessivamente, em 1934, com o Decreto Lei n.º 24.150 que ficou conhecido 
por “lei das luvas”, o legislador brasileiro passou a interferir de forma mais ativa nas 
relações locatícias, pois, caracterizava-se por uma nítida interferência na autonomia 
de vontade e liberdade contratual, interferência esta respaldada na proteção do lado 
mais vulnerável e menos favorecido da relação contratual no vínculo locatício. 
 
DECRETO Nº 24.150 DE 20 DE ABRIL DE 1934. 
 
Regula as condições e processo de renovamento dos contratos 
de locação de imóveis destinados a fins comerciais ou 
industriais. 
 
O Chefe do Govêrno Provisório da República dos Estados Unidos 
do Brasil: 
 
Considerando que, não só as legislações mais adiantadas, como a 
própria legislação nacional, ao lado da desapropriação por 
necessidade ou utilidade pública, limitadora do direito de 
propriedade, tem admitido restrições à maneira de usar esse direito, 
em benefício de interêsses ou conveniências gerais; 
 
Considerando que a necessidade de regular as relações entre 
proprietários e inquilinos, por princípios uniformes e de 
equidade, se fez sentir universalmente, impondo, como impôs, 
aos povos da mais elevada educação jurídica, a instituição de 
leis especializadas; 
 
Considerando que, se, de um modo geral, essa necessidade se 
impôs, mais ainda se torna impreterível, tendo em vista os 
estabelecimentos destinados ao comércio e à indústria, por isso que 
o valor incorpóreo do fundo de comércio - se integra, em parte, no 
valor do imóvel, trazendo, destarte, pelo trabalho alheio, beneficios 
ao proprietário; 
 
Considerando, assim, que não seria justo attribuir 
exclusivamente ao proprietário tal quota de enriquecimento, em 
detrimento, ou melhor, com o empobrecimento do inquilino que 
criou o valor; 
 
Considerando que uma tal situação valeria por um - 
"locupletamento" - condenado pelo direito moderno; 
 
Considerando que o Governo Provisório tem, sempre, 
inspirado seus atos no sentido de reconhecer e regular essas 
situações de justiça e equidade, seguindo destarte, a orientação 
do direito hodierno, sendo exemplo frizante dessa diretriz o decreto 
n. 19.573, de 7 de janeiro de 1931, (55) que permitiu, nos casos 
 
 
9 
 
enumerados, a rescisão dos contratos de arrendamento por prazo 
determinado; 
 
Considerando que as leis, regulando as condições e o processo de 
prorrogação dos contratos de arrendamento de imóveis destinados 
a fins comerciais e industriais, têm sido reconhecidas como 
imprescindíveis por outros países, que já as adotaram, e estão 
sendo reclamadas pelas necessidades brasileiras; 
 
Considerando que um grande número de associações de classe, 
significando a expressão exponencial da vontade coletiva, já se 
pronunciou pela necessidade da promulgação de uma lei reguladora 
do assunto; Considerando que a - Assembléia Nacional Constituinte 
- virtualmente já se pronunciou pela necessidade nacional dessa 
providência, subscrevendo pela maioria dos seus deputados uma 
emenda que manda prover o assunto pela legislação ordinária, o 
que torna evidente a inadiabilidade da solução do problema; 
 
Considerando que a lei elaborada a propósito, longe de comprimir 
quaisquer direitos, estabelece, ao contrário, regras em virtude das 
quais, com justiça e equidade, são tutelados todos os interêsses; 
(grifos nossos). 
 
O supramencionado decreto ficou conhecido por “Lei das luvas”, pois, esta 
expressão remete ao Cristianismo. No período compreendido pelo século XVII, 
durante as procissões, a imagem de Cristo era carregada por fiéis que estivessem 
usando luvas nas mãos. Ocorre que, tais luvas eram fornecedias pela própria Igreja 
Católica que, inclusive, cobrava um determinado valor para que pudessem ser 
entregues a esses fiéis que desejassem carregar ou segurar a imagem de Cristo. 
Ou seja, para que os fiéis pudessem estar mais perto da imagem de Cristo, 
eles precisavam pagar uma contraprestação, que seria através justamente da 
compra dessas luvas fornecidas pela própria Igreja Católica, daí surgindo a 
expressão “luvas”. 
Relacionando tal situação ao contexto da relação locatícia, luvas aqui fazia 
referência ao valor pago de forma adiantada pelo locatário ao locador. Esse valor 
deveria ser pago no ato da assinatura do contrato de locação, acrescido do valor do 
aluguel e demais despesas. Em outras palavras, seria um valor “a mais” pago para 
garantir determinado negócio. 
 Dessa maneira, essas quantias que eram exigidas como forma de 
adiantamento, sem prejuízo inclusive do aumento dos aluguéis, faziam com que 
muitos locatários fossem desalojados, pois, estes não tinham condições de arcar 
com as referidas cobranças. 
 
 
10 
 
 Por isso a importância da elaboração da “lei das luvas”, com o intuito de que a 
referida lei pudesse proteger mais os locatários, tentanto garantir uma relação 
contratual mais justa e precisa, de forma que estes locatários pudessem ver 
assegurado o direito em renovar os seus contratos, sem que lhes fossem cobrados 
valores absurdose de forma adiantada para garantir tal contrato. 
 Nesse aspecto, a antes temida cobrança de “luvas” foi totalmente vedada pelo 
Decreto Lei n.º 24.150/34, constituindo uma de suas maiores conquistas. Inclusive, o 
sobredito decreto tornou ilítico penal tal cobrança, passando a tranquilizar mais os 
locatários com relação a esse assunto. 
 Ainda, foram igualmente vedadas cláusulas que não estivessem em 
consonância com o exercício justo e razoável da atividade comercial, bem como 
demais cláusulas que tivessem o intuito de impedir ou dificular a renovação do 
contrato. 
Art. 29. São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que, 
a partir da data da presente lei, estabelecerem o pagamento antecipado de 
alugueis, por qualquer forma que seja, benefícios e especiais ou 
extraordinários, e nomeadamente "luvas" e imposto sôbre a renda, bem 
como a rescisão dos contratos pelo só fato de fazer o locatário concordata 
preventiva ou ter decretada a sua falência. 
 
Art. 30. São também nulas de pleno direito quaisquer cláusulas que visem 
iludir os objetivos da presente lei, e nomeadamente, as cláusulas proibitivas 
da renovação do contrato de locação, ou que impliquem em renúncia dos 
direitos tutelados por esta lei. 
 
 Observa-se que o decreto aqui discutido possibilita um maior equilíbrio entre 
as partes, equilíbrio esse que também se manifestava no fato de que era concedido 
ao locador a opção de que a renovação do aluguel fosse realizada de acordo com 
valores do mercado. Valores esses inclusive apurados atráves de perícia técnica, se 
necessário. Tais atribuições contribuíram para que o decreto permanecesse por 
tanto tempo regulando as relações contratuais que tratavam sobre locação de 
imóveis, perdurando por mais de 50 anos. 
 Entretanto, os efeitos da segunda guerra mundial (que teve início em 1939 e 
perdurou até 1945), bem como até o período de 1964 (época em que ocorreu o 
golpe militar) tornaram necessárias as medidas que se adequassem ao caos 
instaurado como reflexo desses dois acontecimentos, tendo em vista, sobretudo, a 
 
 
11 
 
falta de imóveis destinados à locação. Dessa forma, foi instaurado no Brasil após 
esse período, 21 leis temporárias, destinadas a regular essa situação. 
Além disso, é importante trazer em comento que o carnaval de 1950 foi 
marcado por diversos repertórios carnavalescos que se referiam, sobretudo, à 
situação da vida cotidiana e dos problemas enfrentados naquela época. Foi um 
período marcado por músicas populares, que registravam o contexto social, e fazia 
parte desse contexto o repasse de propriedades visando apenas o ganho financeiro, 
em um período no qual o caos social instalado já dificultava o acesso à moradia para 
as pessoas. Relativamente a esse problema da moradia, tem-se como exemplo a 
marcha carnavalesca “daqui não saio, daqui ninguém me tira”. 
 
“Daqui não saio / Daqui ninguém me tira / Daqui não saio / Daqui ninguém 
me tira /Onde é que eu vou morar? / O senhor tem paciência de esperar! 
Inda mais com quatro filhos / Onde é que vou parar? / Sei que o senhor / 
Tem razão de querer / A casa pra morar / Mas onde eu vou ficar? / Nesse 
mundo ninguém / Pede por esperar / Mas já dizem por aí / Que a vida vai 
melhorar.” (Marchinha de Carnaval) 
 
 
 Foram marchinhas como essa que representavam a sociedade, falando do 
cotidiano e das necessidades populares, sendo a música um instrumento importante 
na reivindicação de diversos direitos, bem como na retratação de inúmeras 
situações pelas quais passava a sociedade. Tais músicas são, portanto, produto da 
sociedade, que serviram de impulso para diversas transformações sociais ocorridas 
na época, servindo igualmente de registro da história. 
 Em ato contínuo, é instituído em 27 de agosto de 1964 (Lei Federal 4.380) o 
Banco Nacional de Habitação (BNH), no intuito de que fosse instituída uma política 
habitacional com projetos capazes de atender e apoiar as massas populares, sendo 
um marco na história da política habitacional do país. 
 
"Aqui se pretende fazer uma análise bibliográfica sobre a política 
habitacional no Brasil no período que corresponde do primeiro governo de 
Getúlio Vargas, iniciado em 1930, até o governo de Fernando Collor de 
Mello. Busca-se demonstrar, a partir da análise histórica das políticas 
urbanas adotadas no Brasil ao longo do período acima citado, que a lógica 
de subordinar a política urbana e habitacional aos interesses da reprodução 
das relações capitalistas de produção orientou a ação do Estado, estando, 
inclusive, acima das próprias necessidades de superar o déficit habitacional 
das camadas populares gerado pelo processo de urbanização brasileiro. 
 
[...] 
 
 
12 
 
 
Em 1964, após o Golpe Militar que derrubou o governo João Goulart, o novo 
governo que se estabeleceu criou o Sistema Financeiro de Habitação 
juntamente com o Banco Nacional de Habitação (SFH/BNH) com a missão 
de “estimular a construção de habitações de interesse social e o 
financiamento da aquisição da casa própria, especialmente pelas classes da 
população de menor renda. [Lei nº 4 380/64 de 21 de agosto de 1964]. 
 
[...] 
 
O BNH desde a sua constituição teve uma lógica que fez com que todas as 
suas operações tivessem a orientação de transmitir as suas funções para a 
iniciativa privada. O banco arrecadava os recursos financeiros e em seguida 
os transferia para os agentes privados intermediários. 
 
[...] 
 
 Assim, o SFH/BNH era na verdade um eficaz agente de dinamização da 
economia nacional desempenhando um importante papel junto ao capital 
imobiliário nacional, fugindo do seu objetivo principal, pelo menos o que era 
dito, de ser o indutor das políticas habitacionais para superação do déficit de 
moradia." (BOTEGA, 2007, p. 66-72). 
 
Com isso, houve um grande estímulo no setor da construção civil, de forma 
que equilibrou a lei de procura x oferta, possibilitando, inclusive, ao locatário, que 
antes não tinha condições sequer de adquirir um imóvel próprio, o fazer com a 
diversidade de investimentos após esse período. 
É nessa conjuntura que em 1991 nasce a Lei do Inquilinato vigente (Lei n.º 
8.245/91), reunindo neste dispositivo todas as transformações e evoluções que o 
tema sobre a locação de imóveis enfrentou, transformações e evoluções estas aqui 
externadas de forma introdutória. Assim, o legislador conseguiu agregar conceitos, 
princípios e questões importantes na referida lei, de forma que se faz totalmente 
necessário o conhecimento desta, a fim de que o contexto no qual se insere o tema 
sobre contratos de locação possa atuar da forma mais justa e transparente possível, 
a fim de que ambas as partes do contrato sejam respeitas e tenham seus direitos 
garantidos e seus conflitos dirimidos. 
 
1.2 Leis e normas fundamentais 
 
Depois de observados alguns aspectos históricos e gerais sobre a locação de 
imóveis, ainda que de forma resumida, passaremos agora à exposição e à análise 
dos aspectos principais da locação do imóvel urbano à luz da Lei n.º 8.245/91, 
anteriormente citada e que se refere à Lei do Inquilinato. 
 
 
13 
 
Importante referir, de início, que há três modalidades de locação: 
 
• Locação de coisas; 
• Locação de serviços; 
• Locação de obra. 
 
Como já apresentada anteriormente, a locação imobiliária vem justamente 
disciplinada pela Lei do Inquilinato. Já no artigo 1.º da referida lei, esta aponta quais 
as locações continuam a ser reguladas pelo Código Civil e pela legislação especial: 
 
Art. 1º A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: 
 
Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis 
especiais: 
 
a) as locações: 
 
1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de 
suas autarquias e fundações públicas; 
 
2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento 
de veículos; 
 
3. de espaços destinados à publicidade; 
 
4. em apart- hotéis,hotéis - residência ou equiparados, assim 
considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e 
como tais sejam autorizados a funcionar; 
 
b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades. 
 
De forma suscinta, referidas locações continuam a ser reguladas pelo Código 
Civil e pela legislação especial, por exemplo, porque no caso de bens dos entes 
federativos e das respectivas autarquias e fundações públicas, prevalece o interesse 
público, de forma que estas locações não possam se submeter ao regime privado. 
Relativamente aos espaços de publicidade, esse espaço deve se sujeitar às regras 
do poder de política, de acordo com os artigos 29 e 30 da Constituição. 
 
Art. 29. O Município reger-se-á por lei orgânica, votada em dois turnos, com 
o interstício mínimo de dez dias, e aprovada por dois terços dos membros 
da Câmara Municipal, que a promulgará, atendidos os princípios 
 
 
14 
 
estabelecidos nesta Constituição, na Constituição do respectivo Estado e os 
seguintes preceitos: 
 
I - eleição do Prefeito, do Vice-Prefeito e dos Vereadores, para mandato de 
quatro anos, mediante pleito direto e simultâneo realizado em todo o País; 
 
II - eleição do Prefeito e do Vice-Prefeito realizada no primeiro domingo de 
outubro do ano anterior ao término do mandato dos que devam suceder, 
aplicadas as regras do art. 77, no caso de Municípios com mais de duzentos 
mil eleitores; 
 
III - posse do Prefeito e do Vice-Prefeito no dia 1º de janeiro do ano 
subseqüente ao da eleição; 
 
* 
 
Art. 30. Compete aos Municípios: 
 
I - legislar sobre assuntos de interesse local; 
 
II - suplementar a legislação federal e a estadual no que couber; 
 
III - instituir e arrecadar os tributos de sua competência, bem como aplicar 
suas rendas, sem prejuízo da obrigatoriedade de prestar contas e publicar 
balancetes nos prazos fixados em lei; 
 
IV - criar, organizar e suprimir distritos, observada a legislação estadual; 
 
V - organizar e prestar, diretamente ou sob regime de concessão ou 
permissão, os serviços públicos de interesse local, incluído o de transporte 
coletivo, que tem caráter essencial; 
 
VI - manter, com a cooperação técnica e financeira da União e do Estado, 
programas de educação infantil e de ensino fundamental; 
 
VII - prestar, com a cooperação técnica e financeira da União e do Estado, 
serviços de atendimento à saúde da população; 
 
VIII - promover, no que couber, adequado ordenamento territorial, mediante 
planejamento e controle do uso, do parcelamento e da ocupação do solo 
urbano; 
 
IX - promover a proteção do patrimônio histórico-cultural local, observada a 
legislação e a ação fiscalizadora federal e estadual. 
 
Excluem-se também desse âmbito os bens imóveis e os imóveis rurais, 
motivo pelo qual depreende-se que a Lei de Inquilinato se aplica aos imóveis 
urbanos destinados à residência, ou à atividade comercial. 
Levando-se em consideração a aplicação desta Lei a imóveis urbanos 
destinados à residência ou à atividade comercial, a Lei do Inquilinato faz referência 
a três grupos distintos de locação, quais sejam: 
 
 
 
15 
 
• Locação residencial, que se subdivide em: 
 
➢ A) com prazo certo igual ou superior a trinta meses, contratada por 
escrito; 
 
Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a 
trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, 
independentemente de notificação ou aviso. 
 
§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel 
alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á 
prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais 
cláusulas e condições do contrato. 
 
§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a 
qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação. 
 
 
➢ B) com prazo indeterminado ou inferior a trinta meses. 
 
Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior 
a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se 
automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser 
retomado o imóvel: 
 
I - Nos casos do art. 9º; 
 
II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do 
imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; 
 
III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou 
para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, 
assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; 
 
IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a 
realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área 
construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a 
exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento; 
 
V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos. 
 
§ 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente 
demonstrada, se: 
 
a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver 
ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas 
mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver 
retomado o imóvel anteriormente; 
 
b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em 
imóvel próprio. 
 
 
 
16 
 
§ 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser 
proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em 
caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado 
junto à matrícula do mesmo. 
 
• Locação não residencial, que se subdivide em: 
 
➢ A) locação comercial com direito à renovatória; 
 
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá 
direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, 
cumulativamente: 
 
I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo 
determinado; 
 
II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos 
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; 
 
III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo 
prazo mínimo e ininterrupto de três anos. 
 
§ 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos 
cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do 
imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo 
sublocatário. 
 
§ 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as 
atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer 
o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo 
locatário ou pela sociedade. 
 
§ 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio 
sobrevivente fica sub - rogado no direito a renovação, desde que continue 
no mesmo ramo. 
 
§ 4º O direito a renovação do contrato estende - se às locações 
celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, 
regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos 
previstos neste artigo. 
 
§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no 
interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à 
data da finalização do prazo do contrato em vigor. 
 
➢ B) outras locações livres: Aqui temos o fato de que devemos observar 
se estas locações estão ou não acobertadas pela ação renovatória, 
pois, em caso de negativa, se submeterão às regras estipuladas pela 
Lei do Inquilinato. Importante destacar os aspectos referentes às 
locações celebradas com os estabelecimentos do artigo 53º, posto que 
 
 
17 
 
a lei se mostra ainda mais protetiva relativamente a estes 
estabelecimentos. Assim, pela relevância social e humanitária desses 
locais, elas são regidas por condições especiais. 
 
Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades 
sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde e de ensino 
autorizados e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades 
religiosas devidamenteregistradas, o contrato somente poderá ser 
rescindido. (Redação dada pela Lei nº 9.256, de 9.1.1996) 
 
I - nas hipóteses do art. 9º; 
 
II - se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, 
em caráter irrevogável e imitido na posse, com título registrado, que haja 
quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado 
pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou 
reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento 
da área útil. 
 
• Locação especial, que tem por objeto imóveis destinados à temporada. 
 
Art. 48. Considera - se locação para temporada aquela destinada à 
residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de 
cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros 
fatos que decorrem tão-somente de determinado tempo, e contratada por 
prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. 
 
Parágrafo único. No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, 
constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e 
utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram. 
 
Art. 49. O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os 
aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de 
garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do 
contrato. 
 
Art. 50. Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem 
oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a 
locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento 
antecipado do aluguel e dos encargos. 
 
Parágrafo único. Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá 
denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do 
art. 47. 
 
Há outros aspectos importantes que precisam ser levados em consideração, 
relativamente à legislação sobre locação de imóveis, a saber, sobre a alienação do 
imóvel durante a locação, trazido no artigo 8º da Lei do Inquilinato, que permite a 
denúncia do contrato dentro do prazo de 90 dias. Ressalta-se que essa regra 
 
 
18 
 
aplica-se a todas as modalidades de locação, exceto se a locação for por tempo 
determinado e o contrato contiver cláusula de vigência devidamente registrado. 
 
Art. 8º Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá 
denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, 
salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver 
cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à 
matrícula do imóvel. 
 
§ 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário 
cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e 
título registrado junto à matrícula do mesmo. 
 
§ 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados 
do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse 
prazo, a concordância na manutenção da locação. 
 
Ainda, importante destacar nas situações em que ocorre a morte do locador 
ou do locatário, situações nas quais a relação locatícia não desparece. Tal situação 
vem referida nos artigos abaixo apresentados e definem de que forma essa relação 
locatícia se dará caso ocorra a morte do locador ou locatário. 
 
Art. 10. Morrendo o locador, a locação transmite - se aos herdeiros. 
 
Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e 
obrigações: 
 
I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o 
companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas 
que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes 
no imóvel; 
 
II - nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, 
seu sucessor no negócio. 
 
Tem-se ainda que, nas hipóteses de separação e divórcio do locatário, o 
artigo 12º da comentada Lei estende a locação ao cônjuge ou companheiro que 
permanecer no imóvel locado, devendo haver uma comunicação de tal fato por 
escrito ao locador no prazo de 30 dias, para que as devidas providências venham a 
ser tomadas relativamente à locação em causa. 
 
Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou 
dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá 
automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no 
imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
 
 
19 
 
§ 1o Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será 
comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de 
garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
§ 2o O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 
30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo 
sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 
(cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 
12.112, de 2009) 
 
Por fim, com relação a cessão, sublocação e empréstimo do imóvel em 
locação, tem-se que há uma vedação nesse tipo de procedimento caso não ocorra 
um prévio consentimento expresso do locador, como indica o artigo 13º, podendo, 
inclusive, ser motivo para rescisão do contrato de locação. Nota-se, por isso, que 
há uma considerável liberdade negocial, que nas palavras de Perlingieri constitui o 
seguinte: 
 
Mas, quando a liberdade negocial e contratual têm justificação não em si, 
mas em outros princípios e valores do sistema, quando o próprio sistema 
não é mais apenas Estado de Direito, mas Estado Social de Direito, 
caracterizado por princípios fortes como a solidariedade e o personalismo, a 
escolha não pode deixar de ser axiologicamente conforme o ordenamento. 
O ato negocial é válido não tanto porque desejado, mas se, e apenas se, 
destinado a realizar, segundo um ordenamento fundado no personalismo e 
no solidarismo, um interesse merecedor de tutela. (PERLINGIERI, p. 371). 
 
 
 
 
 
 
 
 
20 
 
CAPÍTULO 1 – RECAPITULANDO 
 
QUESTÕES DE CONCURSOS 
 
Capítulo 1 
Questão 1 
Ano: 2011 Banca: VUNESP Órgão: TJ-SP Nível: Superior Prova: Juiz 
Sobre as locações de espaço em “Shopping Centers”, indique a alternativa correta. 
(A) O locador não poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento no uso 
por ele próprio do imóvel. 
(B) O locador poderá cobrar do lojista, havendo previsão contratual, o custo rateado 
da pintura das fachadas. 
(C) O locador poderá recusar a renovação do contrato, com fundamento na 
transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da 
maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descen- dente. 
(D) O locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, 
cumulativamente, o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo 
determinado, o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos 
ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos e o locatário esteja 
explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de dois 
anos. 
(E) Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de 
dois anos, no máximo, até um ano, no mínimo, anteriores à data da finalização do 
prazo do contrato em vigor. 
 
Questão 2 
Ano: 2012 Banca: TJ-SC Órgão: TJ-SC Nível: Superior Prova: Titular de Serviços de 
Notas e de Registros - Remoção 
 
 
21 
 
Quanto às locações regidas pela Lei n. 8.245/1991: 
 
I. Os processos tramitam durante as férias forenses, porém se suspendem pela 
superveniência delas. 
II. Salvo se outro houver sido eleito no contrato, é competente para conhecer e julgar 
as ações o foro do lugar da situação do imóvel. 
III. Nas ações de despejo por falta de pagamento, o valor da causa corresponderá 
ao débito pendente. 
IV. A citação será sempre mediante correspondência com aviso de recebimento. 
V. Os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo. 
(A) Somente as proposiçõesII e V estão corretas. 
(B) Somente as proposições I, III e IV estão corretas. 
(C) Somente as proposições I e II estão corretas. 
(D) Somente as proposições II, III e IV estão corretas. 
(E) Todas as proposições estão corretas. 
 
Questão 3 
Ano: 2013 Banca: FGV Órgão: TJ-AM Nível: Superior Prova: Juiz 
No que se refere à locação predial urbana, assinale a afirmativa correta. 
(A) O locatário tem a obrigação de pagar os impostos e as taxas que incidam ou 
venham a incidir sobre o imóvel, assim como as despesas de telefone, luz, gás, 
água e esgoto. 
(B) O locatário pode devolver o imóvel alugado, durante o prazo estipulado para a 
duração do contrato, pagando o valor dos alugueis correspondentes ao período que 
falta para o término do contrato. 
 
 
22 
 
(C) Em caso de óbito do locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e 
obrigações, nas locações residenciais, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, 
sucessivamente, os descendentes, ascendentes e os colaterais até o terceiro grau. 
(D) As benfeitorias necessárias e úteis introduzidas pelo locatário, salvo expressa 
disposição contratual em contrário, ainda que não autorizadas pelo locador, serão 
indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção. 
(E) O locador, em locação por temporada, poderá receber de uma só vez e 
antecipadamente os aluguéis e encargos. 
 
Questão 4 
Ano: 2013 Banca: CESGRANRIO Órgão: IBGE Nível: Superior Prova: Analista - 
Recursos Materiais e Logística 
O gerente de logística de uma empresa é responsável pelos alugueres dos 
executivos da companhia. Ao procurar imóvel para um dos superintendentes, 
depara-se com a exigência de garantia por dois anos, prazo da duração do contrato 
de aluguel. 
 
Uma das garantias previstas na Lei n° 8.245, de 18 de outubro de 1991, consiste em 
(A) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
(B) dação em pagamento de outro imóvel. 
(C) comodato de móveis indicados pelo senhorio. 
(D) empréstimo garantido em nome do locador. 
(E) inventário de bens do locatário. 
 
Questão 5 
Ano: 2014 Banca: FCC Órgão: TJ-AP Nível: Superior Prova: Juiz 
 
 
23 
 
O locatário preterido no seu direito de preferência para a aquisição do imóvel locado, 
(A) nada poderá reclamar se não manifestar de maneira inequívoca sua aceitação 
integral à proposta, no prazo máximo de 15 dias. 
(B) poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e 
demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o 
requerer no prazo de 6 meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, 
desde que o contrato de locação contenha cláusula de vigência e esteja averbado 
pelo menos 30 dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 
(C) só poderá reclamar do alienante as perdas e danos, mas em nenhuma hipótese 
poderá haver para si o imóvel que já tiver sido alienado, com título registrado no 
Serviço de Registro de Imóveis. 
(D) poderá exercer seu direito à aquisição do imóvel locado que foi alienado, mesmo 
que o adquirente seja um dos condôminos do imóvel. 
(E) não poderá exercer seu direito de preferência se a alienação se der por dação 
em pagamento, doação ou permuta. 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE 
 
A locação de imóveis apresenta natureza jurídica de contrato bilateral, comutativo, 
oneroso, consensual, assim como uma relação duradoura e não solene. Diante 
desse sentido, apresente quais são as principais legislações aplicáveis para a 
locação imobiliária? 
 
 
TREINO INÉDITO 
 
Assunto: Modalidades da Locação de Imóveis 
 
A Lei nº 8.245/91 é a responsável por dispor e tratar acerca de vários assuntos e 
determinações relativas do direito imobiliário, tendo como foco principal a locação de 
imóveis. Dessa forma, assinale a alternativa incorreta acerca das modalidades de 
locação 
 
 
24 
 
A) Existem duas modalidades de locação, sendo essa a locação das coisas e a 
locação de serviços; 
B) A locação de coisas é uma das modalidades abordadas pela locação de imóveis; 
C) A locação de obras é considerada como um resultado moderno do contrato de 
empreitada; 
D) A locação de serviços é melhor abordada pelos preceitos do contrato trabalho, 
assim como pela legislação trabalhista; 
E) Todas as alternativas estão incorretas. 
 
 
NA MÍDIA 
 
 
O novo mercado imobiliário: perspectivas, tendências e oportunidades 
 
Há uma certeza inabalável na economia: crise e euforia acabam. Essa lógica 
também vale para o mercado imobiliário e a baixa que durou cinco anos, finalmente, 
acabou. De acordo com o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o 
setor da construção civil movimentou R$ 57,7 bilhões em 2018, aumento de 33% em 
comparação com 2017. Só em São Paulo, a pesquisa anual do Sindicato da 
Habitação (Secovi-SP), foram 29,9 mil novas unidades construídas no ano passado 
– aumento de 26,7% na oferta. Outros indicadores econômicos, como o PIB e a taxa 
Selic, também mostram dados positivos. 
O Brasil teve um período de crescimento acentuado entre 2008 e 2014, época em 
que os preços dos imóveis dispararam. No estado de São Paulo, a alta foi de 200%. 
No Rio, quase 250%. Esse longo período de crescimento foi chacoalhado pelo 
reflexo tardio de uma recessão mundial, o que resultou na estagnação imobiliária. 
Os bancos iniciaram uma forte restrição de crédito a partir de 2013, cortando os 
financiamentos à metade. 
Fonte: InfoMoney 
Data: 25 de setembro de 2019 
Leia a notícia na íntegra: https://lp.infomoney.com.br/panorama-novo-mercado-
imobiliario 
 
 
 
 
 
25 
 
NA PRÁTICA 
 
O Código de Defesa do Consumidor não é aplicável aos contratos locatícios 
regidos pela Lei n. 8.245/91. 
 
Precedentes: AgRg no AREsp 101712/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA 
TURMA, julgado em 03/11/2015, DJe 06/11/2015;AgRg no AREsp 508335/SC, Rel. 
Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 23/06/2015, DJe 
03/08/2015; AgRg no AREsp361005/MG, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, 
QUARTA TURMA, julgado em 10/09/2013, DJe 17/09/2013; AgRg no AREsp 
41062/GO,Rel. Ministro ANTÔNIO CARLOS FERREIRA, QUARTA TURMA, julgado 
em 07/05/2013, DJe 13/05/2013; AgRg no AREsp 272955/RS, Rel.Ministro SIDNEI 
BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 12/03/2013, DJe 25/03/2013; AgRg no 
AREsp 111983/RS, Rel. Ministro RICARDOVILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA 
TURMA, julgado em 21/08/2012, DJe 28/08/2012. (VIDE INFORMATIVO DE 
JURISPRUDÊNCIA N. 146). 
Fonte: 
http://www.stj.jus.br/internet_docs/jurisprudencia/jurisprudenciaemteses/Jurisprud%C
3%AAncia%20em%20teses%2053%20-
%20Loca%C3%A7%C3%A3o%20de%20Im%C3%B3veis%20Urbanos%20-
%20C%C3%B3pia.pdf 
 
PARA SABER MAIS 
Filme sobre o assunto: Manual de Avaliações e Perícias em Imóveis Urbanos – 
José Fiker 
Acesse o link: TJRS. Memorial do poder judiciário. Disponível em: 
<http://www1.tjrs.jus.br/export/poder_judiciario/historia/memorial_do_poder_judiciario
/memorial_judiciario_gaucho/revista_justica_e_historia/issn_1676-
5834/v4n7/doc/01__Daniele_Silva_do_Nascimento_formatado.pdf 
http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Comunicacao/Ultimas-noticias> Acesso em 13 de 
jan. 2019. 
 
http://www.stj.jus.br/sites/portalp/Comunicacao/Ultimas-noticias
 
 
26 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO 2 
CONTRATO NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
27 
 
 
CAPÍTULO 2 – CONTRATO NA LOCAÇÃO DE IMÓVEIS 
 
2.1 Principais aspectos dos contratos 
 
 Para que o contrato na locação de imóveis possa cumprir com a sua 
finalidade, é necessário que cumpra alguns requisitos e observe alguns aspectos, a 
fim de que tenha eficácia. Por este motivo, observaremos algumas características 
dos contratos em geral e, posteriormente, do contrato de locação, especificamente, 
a fim de que ao final, o aluno possa compreender de que forma os sobreditos 
contratos se apresentam. 
 Como já dito anteriormente, os contratos já fazem partedas relações 
humanas desde muito tempo, pois, mesmo nos primórdios, os homens entre si 
celebravam contratos, fossem eles para estabelecer regras de convivência ou 
mesmo para realizar trocas comerciais, por exemplo. 
 Mesmo que não estivéssemos diante de um contrato escrito, com todas as 
formalidades as quais são necessárias e que temos conhecimento nos dias atuais, 
os contratos, apesar de verbais, possuíam muita força e permitiam que 
determinados grupos de indivíduos pudessem se fazer cumprir tais contratos. 
 Podemos vislumbrar isso já no Código de Hamurabi, que trazia em seu artigo 
268 e seguintes o abaixo transcrito. 
 
“268º - Se alguém aluga um boi para debulhar, a paga é vinte ka de trigo. 
 
269º - Se alguém aluga um burro para debulhar, a paga e vinte ka de trigo. 
 
270º - Se alguém aluga um animal jovem para debulhar, a paga é dez ka de 
trigo. 
 
271º - Se alguém aluga bois, carros, e guardas, deverá dar cento e oitenta 
ka de trigo por dia. 
 
272º - Se alguém aluga um carro apenas, deverá dar quarenta ka de trigo 
por dia. 
 
273º - Se alguém aluga um lavrador mercenário, lhe deverá dar do novo ano 
ao quinto mês seis se por dia; do sexto mês até o fim do ano lhe deverá dar 
cinco se por dia. 
 
274º - Se alguém aluga um operário, lhe deverá dar cada dia: 
cinco se pelo tijoleiro. 
cinco se, pelo alfaiate. 
cinco se, pelo canteiro. 
quatro se, pelo carpinteiro. 
 
 
28 
 
quatro se, pelo cordoeiro. 
quatro se, pelo pedreiro. 
 
275º - Se alguém aluga um barco a vela deverá dar seis se por dia como 
paga. 
 
276º - Se ele aluga um barco a remos, dois se e meio por dia. 
 
277º - Se alguém aluga um barco de sessenta gur, deverá dar um sexto de 
siclo, por dia em paga. 
 
278º - Se alguém compra um escravo ou uma escrava e, antes que decorra 
um mês, eles são feridos do mal benu, ele deverá restituí-los ao vendedor e 
o comprador receberá em seguida o dinheiro que pagou. 
 
279º - Se alguém compra um escravo ou uma escrava e outro propõe ação 
sobre eles, o vendedor é responsável pela ação. 
 
 Dessa forma, desde muito tempo podemos observar a existência de contratos 
entre os indivíduos, mesmo nas primeiras comunidades existentes. Inclusive, no 
período romano, o contrato apresentou significativa relevância no sentido de fazer 
parte de várias operações realizadas naquela época, dado que o simples acordo de 
vontades, por exemplo, não seria suficiente para submeter alguma das partes a 
cumprir determinada obrigação. Sobre a existência desses contratos no período 
romano, destaca-se o trazido por Naves: 
 
“[...] podemos perceber a utilização de três vocábulos para designar 
fenômenos semelhantes: convenção, contrato e pacto. A convenção era 
gênero e as espécies eram o contrato e o pacto. Contratos eram 
convenções normatizadas e por isso protegidas pela via da actio. Três eram 
as espécies contratuais: a) litteris, que exigia inscrição no livro do credor 
(denominado de codex); b) re, que se fazia pela tradição efetiva da coisa; e 
c) verbis, que se celebrava pela troca de expressões orais, como em um 
ritual religioso. Esses contratos tinham proteção judicial prevista 
pelo ius civile, podendo reclamar via actio sua execução. [...] o pacto era um 
acordo não previsto em lei. Não exigia forma especial, nem era protegido 
pelaactio” (NAVES, 2007, p. 231 e 232) 
 
 Ainda, sobre os contratos na época romana, podemos destacar o seguinte: 
 
A noção que os romanos tinham de contrato difere, em muito, da que temos 
nos dias de hoje. De fato, "durante toda a evolução do direito romano, só se 
enquadram entre os contratos os acordos de vontade que se destinam a 
criar relações jurídicas obrigacionais (e não, como no direito moderno, a 
criar, regular ou extinguir relações jurídicas em geral (...) Em Roma, nem 
todo acordo de vontade lícito gera obrigações: contrato (contractus) e pacto 
(pactum, conuentió) eram acordos de vontade, mas, ao passo que aquele 
produzia obrigações, este, em regra, não". (MOREIRA ALVES, 2000, p. 47) 
 
 
 
29 
 
 Posto isso, e ultrapassada essa questão acerca da existência dos contratos 
desde os primórdios, falaremos a respeito dos contratos em geral. E sobre o tema 
há de se destacar que os contratos podem ser: 
 
• Onerosos: quando alguma das partes ganha algo equivalente à prestação, 
fazendo com que ocorra um equilíbrio entre as partes, no sentido de que 
uma “perderá” algo, mas ganhará igualmente algo em contraprestação, e a 
outra pagará algo para adquirir determinada coisa, como ocorre no 
contrato de compra e venda, por exemplo. Ou seja, há um equilíbrio entre 
as partes, porque ambas perdem e ganham na mesma proporção, a fim de 
que saiam satisfeitos nas suas pretensões. 
 
• Gratuito: aqui não podemos dizer que uma das partes ganhará algo 
equivalente a sua prestação, pois, só uma das partes irá ganhar e, 
consequentemente, só uma das partes irá perder. Notamos aqui que 
haverá, portanto, um desequilíbrio econômico, observado por exemplo nas 
situações em que alguma das partes doa algo, pois, nesse caso irá 
“perder” algo sem necessariamente levar nada em troca, nenhuma 
prestação equivalente a essa doação. 
 
Podem ainda os contratos serem: 
 
• Comutativos: quando desde antes, ambas as partes sabem os efeitos que 
sobredito contrato irá produzir. Citando o mesmo contrato de compra e 
venda anteriormente mencionado, quando da celebração desse contrato as 
partes já sabem quais efeitos serão produzidos, nomeadamente porque 
sabem que um irá entregar o bem em questão, e o outro o valor como 
prestação por esse bem. 
 
• Aleatório: nesse tipo de contrato, as partes não podem prever os efeitos que 
aqui serão produzidos, por isso, diz-se que é um contrato de risco. Temos 
como exemplo o contrato de seguro, de determinado automóvel, no qual 
 
 
30 
 
ambas as partes celebram um contrato, mas não necessariamente sabem 
se poderá haver algum acidente ou alguma situação, na qual uma das 
partes poderá ser indenizada. 
 
 Relativamente a este tipo de contrato, o Código Civil apresenta em seus 
artigos 458 a 461 modalidades de contratos de compra e venda, que se apresentam 
como contratos aleatórios. Vejamos: 
 
Art. 458. Se o contrato for aleatório, por dizer respeito a coisas ou fatos 
futuros, cujo risco de não virem a existir um dos contratantes assuma, terá o 
outro direito de receber integralmente o que lhe foi prometido, desde que de 
sua parte não tenha havido dolo ou culpa, ainda que nada do avençado 
venha a existir. 
 
Art. 459. Se for aleatório, por serem objeto dele coisas futuras, tomando o 
adquirente a si o risco de virem a existir em qualquer quantidade, terá 
também direito o alienante a todo o preço, desde que de sua parte não tiver 
concorrido culpa, ainda que a coisa venha a existir em quantidade inferior à 
esperada. Parágrafo único. Mas, se da coisa nada vier a existir, alienação 
não haverá, e o alienante restituirá o preço recebido. 
 
Art. 460. Se for aleatório o contrato, por se referir a coisas existentes, mas 
expostas a risco, assumido pelo adquirente, terá igualmente direito o 
alienante a todo o preço, posto que a coisa já não existisse, em parte, ou de 
todo, no dia do contrato. 
 
Art. 461. A alienação aleatória a que se refere o artigo antecedente poderá 
ser anulada como dolosa pelo prejudicado, se provar que o outro 
contratante não ignorava a consumação do risco, a que no contrato se 
considerava exposta a coisa. 
 
 O contrato pode ainda ser: 
 
• Consensual: consubstancia-se pelo fato do contrato se basear na vontade das 
partes. Ou seja, o contrato aqui irá se formar quando, a seguir de uma 
proposta realizada, ter a aceitação dessa proposta. Em regra, esse é o tipo de 
contrato que se celebra, pois, tem como base a vontade das partes, citando 
mais uma vez o exemplo do contrato de compra e venda. 
 
• Real: diz respeito ao contrato que só se estabelece após a tradição. Ou seja,após a entrega do bem que foi anteriormente acordado entre as partes. 
 
 
31 
 
Nesse tipo de contrato, há três modalidades, quais sejam: mútuo, comodato e 
depósito. 
 
• Contrato de Execução instantânea: refere-se àquele contrato que em um 
único momento é cumprido. Em outras palavras, esse tipo de contrato é 
cumprido em uma só vez, qual seja, no momento da celebração do contrato. 
Podemos citar como exemplo os contratos de compra e venda, quando o 
pagamento se dá à vista, situação na qual de uma só vez esse contrato é 
cumprido. 
 
• Contrato de Execução continuada: já este tipo de contrato faz referência ao 
contrato que é cumprido em cotas periódicas, diferentemente do contrato 
acima explicado. Aproveitando o ensejo do mesmo exemplo citado 
anteriormente, o contrato de compra e venda, no qual o pagamento se dê de 
forma parcelada, é considerado um contrato de execução continuada, pois, 
não se resolve em uma só vez, ao contrário, se resolverá em prestações. 
 
• Contrato de execução diferida: nessa situação, o contrato também será 
cumprido em prestação, só que a diferença é que será cumprido em 
prestações de uma só vez, futuramente. Aqui não há que se falar em 
prestações continuadas, mas sim quando há, por exemplo, um contrato de 
compra e venda com pagamento a prazo. Será feito no futuro, mas de uma só 
vez. 
 
• Contrato entre presentes: nesse tipo de contrato há uma falsa ideia, de que as 
partes precisam se fazer presentes, fisicamente, para que se configure o 
contrato entre presentes. Mas não é bem esse o caso, pois, há aqueles 
contratos nos quais, com o suporte da tecnologia, eles se realizam entre 
pessoas que não necessariamente estão se fazendo presentes fisicamente, 
mas se realiza em tempo real. Ou seja, aqui a questão se refere à formação 
do contrato. Sendo o contrato realizado em tempo real, com a proposta e a 
 
 
32 
 
aceitação se dando igualmente em tempo real, temos um contrato entre 
presentes. 
 
• Contrato entre ausentes: diferentemente do contrato acima exposto, o 
contrato entre ausentes se dá quando a proposta e a aceitação não 
necessariamente acontecem em tempo real. Como exemplo, temos aqueles 
contratos que são firmados por carta ou por e-mail, pois, apesar de serem 
realizados, não necessariamente o momento da proposta coincidiu com o 
momento da aceitação sendo, portanto, considerados contratos entre 
ausentes. 
 
 Agora, especificamente no que diz respeito aos aspectos trazidos pela Lei 
8.245/91, hão de ser observadas algumas peculiaridades referentes à Lei do 
Inquilinato e à realização do seu contrato. Por ora, já se observou que um contrato 
de locação se dá quando uma das partes transfere a posse de um bem em favor do 
locatário, mediante justamente o pagamento de um valor que denominamos aluguel, 
sendo por tempo determinado ou não. 
 Observou-se ainda que o contrato aqui em questão se dá de maneira 
consensual, haja vista que em regra não se faz necessária nenhuma solenidade 
específica. É oneroso, pois, como dito anteriormente, se dá mediante o pagamento 
de um valor e intuito personae, posto que a sublocação é uma exceção. 
 Da mesma maneira, há também alguns aspectos que são igualmente 
importantes e que devem ser analisados na observância da Lei 8.245/91. Nas ações 
de despejo, por exemplo, está prevista do artigo 59 ao 66 da referida lei, a forma 
com a qual o locador pode tentar recuperar o imóvel objeto da locação. Nesse tipo 
de ação, tem-se a natureza de ação de rescisão de dissolução contratual, de caráter 
pessoal. E segue o rito ordinário como demonstrado nos artigos a seguir: 
 
Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de 
despejo terão o rito ordinário. 
 
§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, 
independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a 
caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem 
por fundamento exclusivo: 
 
 
 
33 
 
I - o descumprimento do mútuo acordo (art. 9º, inciso I), celebrado por 
escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido 
ajustado o prazo mínimo de seis meses para desocupação, contado da 
assinatura do instrumento; 
 
II - o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do 
contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia; 
 
III - o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a 
ação de despejo em até trinta dias após o vencimento do contrato; 
 
IV - a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de 
acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel 
pessoas não autorizadas por lei; 
 
V - a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada 
com o locatário. 
 
VI – o disposto no inciso IV do art. 9o, havendo a necessidade de se 
produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, 
que não possam ser normalmente executadas com a permanência do 
locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; (Incluído pela Lei nº 
12.112, de 2009) 
 
VII – o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, 
sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do 
contrato; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
VIII – o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a 
ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação 
comunicando o intento de retomada; (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no 
vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias 
previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou 
pedido de exoneração dela, independentemente de motivo. (Incluído pela 
Lei nº 12.112, de 2009) 
 
§ 2º Qualquer que seja o fundamento da ação dar - se - á ciência do pedido 
aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes. 
 
§ 3o No caso do inciso IX do § 1o deste artigo, poderá o locatário evitar a 
rescisão da locação e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 
(quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e 
independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a 
totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62. 
(Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
Art. 60. Nas ações de despejo fundadas no inciso IV do art. 9º, inciso IV do 
art. 47 e inciso II do art. 53, a petição inicial deverá ser instruída com prova 
da propriedade do imóvel ou do compromisso registrado. 
 
Art. 61 Nas ações fundadas no § 2º do art. 46 e nos incisos III e IV do art. 
47, se o locatário, no prazo da contestação, manifestar sua concordância 
com a desocupação do imóvel, o juiz acolherá o pedido fixando prazo de 
seis meses para a desocupação, contados da citação, impondo ao vencido 
a responsabilidade pelas custas e honorários advocatícios de vinte por 
cento sobre o valor dado à causa. Se a desocupação ocorrer dentro do 
 
 
34 
 
prazo fixado, o réu ficará isento dessa responsabilidade; caso contrário, 
será expedido mandado de despejo. 
 
[…] 
 
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9o, a execução 
provisória do despejo dependerá de caução não inferior a 6 (seis) meses 
nem superior a 12 (doze) meses do aluguel, atualizado até a data da 
prestação da caução. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009) 
 
§ 1° A caução poderá ser real ou fidejussória e será prestada nos autos da 
execução provisória. 
 
§ 2° Ocorrendo a reforma da sentença ou da decisão que concedeu 
liminarmente o despejo, o valor da caução reverterá em favor do réu, como 
indenização mínima das perdas e danos, podendo este reclamar, em ação 
própria, a diferença pelo que a exceder. 
 
Art. 65. Findo o prazo assinado para a desocupação, contado da data da 
notificação, será efetuado o despejo, se necessário com emprego de força, 
inclusivearrombamento. 
 
§ 1º Os móveis e utensílios serão entregues à guarda de depositário, se não 
os quiser retirar o despejado. 
§ 2º O despejo não poderá ser executado até o trigésimo dia seguinte ao do 
falecimento do cônjuge, ascendente, descendente ou irmão de qualquer das 
pessoas que habitem o imóvel. 
 
Art. 66. Quando o imóvel for abandonado após ajuizada a ação, o locador 
poderá imitir-se na posse do imóvel. 
 
Ainda de acordo com recente entendimento do Superior Tribunal de Justiça, o 
despejo quando para uso próprio, poderá ser inclusive proposto nos Juizados 
Especiais Cíveis, tendo em vista que os incisos do artigo 3º da Lei n. 9.099/95 não 
são cumulativos, e o inciso III do mesmo artigo não possui limite de valor, tanto para 
bens imóveis, como para os alugueres vencidos ou vincendos, se os mesmos 
existirem. Sobre o tema de ação de despejo, em acórdão proferido pelo Tribunal de 
Justiça do Estado de Minas Gerais, tem-se o seguinte: 
 
"AÇÃO DE DESPEJO - DENÚNCIA VAZIA - POSSIBILIDADE DE 
CONTAGEM DO PRAZO DE TRINTA MESES COM A UTILIZAÇÃO DE 
RENOVAÇÕES SUCESSIVAS POR PRAZO DETERMINADO - SENTENÇA 
MANTIDA - Em todas as locações residenciais por escrito, com prazo igual 
ou superior a trinta meses, admitindo-se para a contagem deste prazo a 
ocorrência de renovações sucessivas por prazo determinado, fica 
evidenciada a possibilidade da denúncia vazia, que é a faculdade de 
rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a 
necessidade da retomada do imóvel, diferente do que ocorre quando o 
prazo é inferior a trinta meses, onde os locadores irão subordinar-se às 
restrições do artigo 47, ou seja, denúncia justificada. - Recurso Não 
Provido". 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2007-2010/2009/Lei/L12112.htm#art2
 
 
35 
 
 
2.2 Princípios básicos norteadores: casos práticos 
 
 
Os princípios são fundamentais e funcionam como elementos indispensáveis 
ao Estado Democrático de Direito como garantidor dos direitos já esculpidos na lei. 
Pelo positivismo, os princípios funcionam como fonte normativa subsidiária e têm 
força no texto normativo, pois, derivam destas, e não somente de um ideal de 
justiça. 
Sobre a ideia de princípio como fundamental para a integralização do direito e 
sua melhor compreensão, assevera o professor Paulo de Barros Carvalho: 
 
Princípios são normas diretivas que informam e iluminam a compreensão de 
segmentos normativos, imprimindo-lhes um caráter de unidade relativa e 
servindo de fator de agregação num dado feixe de normas. Existem, nos 
preceitos legais, duas espécies de princípios: alguns estão expressos e 
outros estão implícitos. Entre os princípios expressos e os implícitos não há 
hierarquia, com apenas uma única exceção: o princípio da certeza do 
direito, pois todos os outros princípios atuam em conjunto harmônico para 
realizá-lo. (CARVALHO, 1993) 
 
Dessa forma, há diversos princípios contratuais que regem a matéria e que 
merecem atenção quando do estudo sobre o tema. O primeiro princípio que 
podemos referir é o princípio da: 
 
• autonomia da vontade, na qual prega que as partes são livres para contratar, 
contratando com quem quiser, se quiserem e sobre o que quiserem. Como já 
foi apresentado aqui, anteriormente, o contrato é um acordo de vontades e, 
por este motivo, a liberdade de contratar serve de base para todos os demais 
princípios que aqui serão apresentados, como por exemplo, a lei como 
instrumento limitador dessa liberdade de contratar. 
 
O princípio acima referido pode ser visualizado no que dispõe o artigo 421 
do Código Civil, ao trazer que: 
 
TÍTULO V – Dos Contratos em Geral 
 
CAPÍTULO I – Disposições Gerais 
 
SEÇÃO I – Preliminares 
 
 
36 
 
 
Art. 421. A liberdade de contratar será exercida em razão e nos 
limites da função social do contrato. 
 
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na 
conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de 
probidade e boa-fé. 
 
• Princípio da obrigatoriedade e a teoria da imprevisão (pacta sunt servanda x 
cláusula rebus sic stantibus): por este princípio, entende-se que as partes, 
como dito anteriormente, são livres para contratar com quem quiserem, mas 
em caso de realizarem esse contrato, passam a ser então obrigadas a 
cumprirem o contrato em questão. Isso decorre do fato de que o contrato cria 
um vínculo entre as partes através da lei, traduzindo-se no conhecido pacta 
sunt servanda, ou seja, os pactos devem ser cumpridos. Podemos observar a 
presença do princípio pacta sunt servanda no atual Código Civil, mas não de 
forma absoluta, pois, foi mitigado pela previsão da chamada cláusula rebus 
sic stantibus. Essa cláusula remonta o período da Idade Média, época 
marcada por guerras e conflitos feudais e que, por muitas vezes, tais conflitos 
não faziam valer o princípio do pacta sunt servanda pela impossibilidade de 
cumprimento dos contratos, dado o caos instalado na época. Por este motivo, 
essa cláusula surgiu como forma de permitir o fim de determinado contrato 
em caso de situações de guerras e conflitos feudais. Trazendo para os dias 
atuais, o atual Código Civil apresenta esse princípio de forma implícita ao 
estabelecer a teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva. Ou seja, se 
em determinado contrato fechado entre as partes se observar a presença de 
algum fato imprevisível, que venha a desequilibrar essa relação contratual, 
tornando-o excessivamente oneroso para alguma das partes, há a 
possibilidade de que a outra parte peça a resolução desse contrato, como 
dispõe o artigo 478 do Código Civil. 
 
Seção IV 
 
Da Resolução por Onerosidade Excessiva 
 
Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação 
de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema 
vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e 
imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da 
sentença que a decretar retroagirão à data da citação. 
 
 
37 
 
 
 Como exemplo de situação desse tipo de contrato temos o leasing de um 
carro que tenha o valor atrelado ao dólar. O dólar hoje pode valer determinado valor 
e, em dia posterior, valer o dobro, dobrando, portanto, o valor que deveria ser pago. 
Nesse caso, uma das partes poderá pedir a resolução do contrato com base na 
teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva. 
Observa-se, por isso, que alguns elementos são necessários para que a 
teoria da imprevisão ou da onerosidade excessiva possa ser utilizada, quais sejam: 
 
➢ Contrato de execução continuada ou diferida: aqui há a necessidade de 
que para se poder aplicar a teoria, o contrato em questão se prolongue 
no tempo, ou seja, quando a execução é continuada ou diferida no 
tempo. Se assim não o for, com uma execução instantânea, não haveria 
que se falar em fato futuro imprevisível que pudesse atingir referido 
contrato, por isso a necessidade de contrato de execução continuada ou 
diferida. 
 
➢ Prestação excessivamente onerosa para uma das partes: É a ideia da 
teoria, a excessiva onerosidade para uma das partes, desequilibrando o 
contrato. 
 
➢ Extrema vantagem para a outra parte: Não se confunde com o acima 
exposto, pois, aqui não basta tão somente ter ficado excessivamente 
oneroso para uma das partes. É necessário, ao mesmo tempo, que tenha 
refletido em uma extrema vantagem para a outra parte. 
 
➢ Fato superveniente e imprevisível: Uma das partes só poderá recorrer a 
possibilidade de pedir a resolução do contrato se o desequilíbrio entre a 
relação contratual ocorrer mediante um fato superveniente, que as partes 
não podiam prever quando da celebração do contrato. Importante 
destacar aqui que em caso de resolução do contrato pela onerosidade 
excessiva, a sentença não deveria retroagir, só deixando sem efeitos os 
 
 
38 
 
atos praticados a partir da resolução. Ainda, o contrato em caso de 
possibilidade de resoluçãopela teoria da imprevisão ou onerosidade 
excessiva pode se manter, sem ser objeto necessariamente de 
resolução, no caso em que o contratante beneficiado concorde com a 
redução do seu ganho, reequilibrando as prestações. 
 
• Princípio da relatividade dos efeitos dos contratos: por esse princípio decorre 
o fato de que o contrato só produz efeito com relação às partes contratantes. 
Ou seja, o contrato aqui é inter partes (entre as partes). Nesse caso, tem-se 
que as partes envolvidas só podem se opor entre elas, e não relativamente a 
pessoas que não façam parte dessa relação contratual. Aqui, só as partes da 
relação contratual é que possuem direitos e deveres oriundos do contrato que 
celebraram, direitos e deveres estes que não se estendem a terceiros 
estranhos à relação contratual. 
 
• Princípio da função social do contrato: esse princípio já foi aqui debatido 
durante a explanação do conteúdo, e se apresenta de forma que o contrato 
não interessa apenas às partes contratantes, mas sim a toda sociedade, pois, 
ele repercute no meio social. Por esse princípio decorre o fato de abrirmos 
mão de parte da nossa liberdade individual em prol do interesse social, do 
interesse coletivo. 
 
 Dessa forma, entendemos que caso o contrato em questão venha a repercutir 
de forma negativa para a sociedade, pode o juiz intervir justamente para a 
preservação desse interesse social, interesse coletivo. Podemos citar como exemplo 
a existência de um contrato com juros muito elevados. Os juros elevados não irão 
prejudicar tão somente a parte devedora, mas a sociedade como um todo, pois, fará 
com que outras pessoas igualmente não consigam arcar com as dívidas em virtude 
desses juros altos, o que diminuirá a circulação de créditos e os investimentos, por 
exemplo. O juiz nesse caso poderá intervir entre esses particulares, a fim de 
estipular juros que estejam de acordo com os valores do mercado. Ou seja, não é 
 
 
39 
 
somente a lei que impõe limites a liberdade de contratar, mas também o interesse 
social. 
 
• Princípio da boa-fé objetiva: Podemos observar esse princípio no que dispõe 
o artigo 422 do Código Civil. Esse princípio reflete a necessidade de ambas 
as partes contratantes agirem de boa-fé quando da celebração de um 
contrato. Boa-fé aqui significa agir com lealdade, com confiança, de forma que 
a relação contratual não reflita em uma luta em que há dois adversários, mas 
em parceiros que confiam um no outro e, por este motivo, agem de boa-fé 
durante a relação contratual. 
 
Art. 422. Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do 
contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé. 
 
 Podemos citar como exemplo o caso no qual um casal de noivos pretende 
comprar suas alianças em determinada joalheria e opta por um modelo que é feito 
em ouro branco. Esse casal no dia da festa de noivado vem a ser surpreendido por 
alguns amigos a dizer que as alianças feitas em ouro branco, com o passar dos 
anos, fica amarelada. 
Os noivos, nesse caso, poderiam pedir a resolução do contrato, pois, 
sentiram-se enganados, tendo em vista que o vendedor não agiu de boa-fé, pois, 
não informou em momento algum esse detalhe, que seria extremamente relevante 
para a escolha das alianças. Sobre o tema, temos que essa boa-fé pode ser: 
 
• Objetiva: a boa-fé objetiva é aquela baseada nos padrões impostos pela 
sociedade, nomeadamente agir de forma correta, segundo um padrão de 
conduta, no qual vivemos em coletividade e é esse tipo de boa-fé que rege os 
contratos, pois, não depende do que acham os contratantes de forma 
individual, mas sim de regras que regem a sociedade como um todo e que 
são válidas para todos os indivíduos. 
 
• Subjetiva: enquanto que a boa-fé subjetiva diz respeito à boa-fé interior, ou 
seja, no que o contratante, de forma individual, acredita ser correto, ser o 
 
 
40 
 
certo. Não necessariamente o correto para um contratante poderá ser correto 
para o outro, pois, trata-se aqui de uma boa-fé intrínseca ao indivíduo e que 
depende de diversos fatores que influenciaram ao que determinado 
contratante acha ser correto ou não. 
 
Portanto, apesar da lei exigir que as partes contratantes ajam de boa-fé nas 
relações contratuais, não há necessariamente condutas enumeradas como 
permitidas ou proibidas. Caberá ao juiz, analisando cada caso concreto, se houve ou 
não alguma violação ao princípio da boa-fé objetiva, a fim de que se possa concluir 
se esse juiz pode ou não interferir na relação contratual, com a resolução ou não 
deste contrato. Importa salientar que o artigo 422 do Código Civil acima referido diz 
respeito à necessidade de que os contratantes atuem de boa-fé não somente no ato 
de conclusão do contrato, mas durante toda a sua execução. 
A boa-fé objetiva é fonte básica da interpretação do juiz sobre a validade ou 
não de um contrato, servindo de parâmetro para a análise de saber se o contrato é 
válido ou não, tanto no momento de sua celebração, execução ou, até mesmo, na 
sua fase pós-contratual. Se o ato não for realizado com base na boa-fé objetiva ou 
na boa-fé subjetiva, dependendo do caso, o contrato ou o ato contratual maculado 
de má-fé pode ser nulo ou anulado e, ainda, acarretar indenização. Dessa forma, 
referido princípio protege não só o contratante, mas a relação contratual como um 
todo, sendo regra básica quando da formulação de qualquer contrato. 
Nesse diapasão, a análise de algumas jurisprudências irá esclarecer e 
clarificar de que maneira a obrigação contratual se relaciona com os princípios aqui 
elencados, demonstrando que a apreciação jurisprudencial valoriza a função social 
dos contratos. 
 
A função social infligida ao contrato não pode desconsiderar seu papel 
primário e natural, que é o econômico. Ao assegurar a venda de sua 
colheita futura, é de se esperar que o produtor inclua nos seus cálculos 
todos os custos em que poderá incorrer, tanto os decorrentes dos próprios 
termos do contrato, como aqueles derivados das condições da lavoura. 
 
(REsp. 783404-GO – Min. Nancy Andrighi – 3 Turma - 28/06/07) 
 
* 
 
O exame da função social do contrato é um convite ao Poder Judiciário, 
para que ele construa soluções justas, rente à realidade da vida, 
 
 
41 
 
prestigiando prestações jurisdicionais intermediárias, razoáveis, 
harmonizadoras e que, sendo encontradas caso a caso, não cheguem a 
aniquilar nenhum dos outros valores que orientam o ordenamento jurídico, 
como a autonomia da vontade. Revista Brasileira de Direito Civil | ISSN 
2358-6974 | Volume 1 – Jul / Set 2014 131 Não se deve admitir que a 
função social do contrato, princípio aberto que é, seja utilizada como 
pretexto para manter duas sociedades empresárias ligadas por vínculo 
contratual durante um longo e indefinido período. Na hipótese vertente a 
medida liminar foi deferida aos 18.08.2003, e, por isto, há mais de 5 anos as 
partes estão obrigadas a estarem contratadas. 
 
(Resp. 972.436-BA – Min. Nancy Andrighi – 3 Turma - 17/03/09) 
 
* 
 
Vale dar destaque as normas insertas nos arts. 421 e 422 do CC, as quais 
tratam, respectivamente, da função social do contrato e da boa-fé objetiva. 
A função social apresenta-se hodiernamente como um dos pilares da teoria 
contratual. É um princípio determinante e fundamental que, tendo origem na 
valoração da dignidade humana (art. 1 da CF), deve determinar a ordem 
econômica e jurídica, permitindo uma visão mais humanista dos contratos 
que deixou de ser apenas um meio para obtenção de lucro. 
 
(AgRg no REsp 1272995/RS - AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO 
ESPECIAL - 2011/0197420-7 – Min. NAPOLEÃO NUNES MAIA FILHO – 1 
Turma - 07/02/2012) 
 
 Dessa forma, observa-se que os contratos se apresentam intrinsicamente 
ligados aos princípios, à medida que a jurisprudência dos nossos tribunais preza 
pela preservação da função social dos contratos, tratando-a como pilar da teoria 
contratual.Assim, a função social do contrato e o princípio da boa-fé, por exemplo, 
devem servir de base para a celebração de qualquer contrato, objetivando tornar 
justas e adequadas as obrigações inerentes a ambas as partes contratantes. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
42 
 
 
 
CAPÍTULO 2 – RECAPITULANDO 
 
QUESTÕES DE CONCURSOS 
 
Questão 1 
Ano: 2014 Banca: FUNDEP (Gestão de Concursos) Órgão: TJ-MG Nível: Superior 
Prova: Juiz de Direito Substituto 
Pode o locador, num mesmo contrato, exigir do locatário qualquer das seguintes 
modalidades de garantia, EXCETO: 
(A) Fiança e seguro de fiança locatícia. 
(B) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
(C) Caução. 
(D) Seguro de fiança locatícia. 
 
Questão 2 
Ano: 2014 Banca: VUNESP Órgão: TJ-RJ Nível: Superior Prova: Juiz Substituto 
Conforme expressa previsão da lei que disciplina a ação renovatória de locação não 
residencial, é correto afirmar que 
(A) o prazo do contrato a renovar pode ser determinado ou indeterminado. 
(B) nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a 
renovação do contrato sob alegação de uso próprio. 
(C) não poderá ser exercida pelos cessionários ou sucessores da locação. 
(D) a defesa do locador é adstrita às hipóteses previstas na lei de locações, visto 
constituírem numerus clausus. 
 
 
43 
 
 
Questão 3 
Ano: 2015 Banca: FCC Órgão: TJ-PE Nível: Superior Prova: Juiz Substituto 
Em locação não residencial de imóvel urbano, na qual o locador procede à prévia 
aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do 
imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este 
locado por prazo determinado, 
(A) poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis 
durante o prazo de vigência do contrato de locação e em caso de denúncia 
antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa 
convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a 
receber até o termo final da locação. 
(B) prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato, não incidindo 
qualquer disposição restritiva prevista na legislação que rege a locação predial 
urbana, nem se admite a resilição unilateral pelo locatário, ou a retomada pelo 
locador, antes de findo o prazo contratual, salvo por falta de pagamento de aluguel e 
encargos da locação. 
(C) prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato que, entretanto, 
não poderá ser firmado por prazo inferior a dez anos e, salvo disposição expressa 
em sentido contrário, não admitirá ação revisional de aluguel, nem ação renovatória 
do contrato. 
(D) não poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos 
aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação, mas o locatário poderá 
devolver o imóvel locado, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de 
cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. 
(E) prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo, e não 
se admite a rescisão do contrato antes do prazo contratual, exceto por falta de 
pagamento de aluguel e encargos da locação, nem a ação renovatória desse 
contrato ou a ação revisional de aluguel. 
 
 
44 
 
 
Questão 4 
Ano: 2015 Banca: CS-UFG Órgão: AL-GO Nível: Superior Prova: Procurador 
A matéria relativa às locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas 
pertinentes é objeto de minuciosa normatização pela Lei n. 8.245, de 18 de outubro 
de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato. No tocante às garantias locatícias, esse 
diploma legal prescreve: 
(A) a caução, a fiança, o seguro de fiança locatícia e o aval são modalidades 
específicas. 
(B) a presença de mais de uma das modalidades de garantia em um mesmo 
contrato de locação é permitida. 
(C) a garantia da locação, em qualquer modalidade, se estende até a efetiva 
devolução do imóvel, independentemente de disposição contratual em contrário. 
(D) a caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. 
 
Questão 5 
Ano: 2015 Banca: CONSULPLAN Órgão: TJ-MG Nível: Superior Prova: Titular de 
Serviços de Notas e de Registro - Remoção 
Sobre o que dispõe a Lei n. 8.245/1991, é correta a afirmação: 
(A) O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira 
inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de cento e oitenta dias. 
(B) Considera - se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o 
imóvel destinar - se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos 
ou empregados. 
(C) Entende-se por despesa ordinária de condomínio a constituição de fundo de 
reserva. 
 
 
45 
 
(D) Não havendo acordo, o locador ou locatário, após dois anos de vigência do 
contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do 
aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado. 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE 
 
O contrato de aluguel residencial é um documento importante para determinar os 
tramites relativos à locação de imóveis, bem como os direitos e deveres dos 
locatórios e locadores. Nesse sentido, estabeleça o que não pode faltar em um 
contrato de aluguel. 
 
TREINO INÉDITO 
 
Assunto: Direitos relativos ao contrato de aluguel 
 
Os contratos relativos ao aluguel devem seguir vários procedimentos e ser firmados 
com o máximo de cuidado, para que nenhuma das partes envolvidas tenham os 
seus direitos lesados. Dessa maneira, assinale a alternativa correta sobre os 
contratos de locação de imóveis. 
A) O inquilino, antes de firmar o contrato, deve fazer uma visita ao imóvel e prestar 
atenção nas condições em que esse se encontra. 
B) O locador e o locatório devem procurar formas de garantir os seus direitos 
mediante a locação do imóvel. 
C) As reformas realizadas no imóvel, mesmo que tenham o intuito de valorizar o 
imóvel, necessitam do aval do proprietário para que sejam executadas. 
D) As multas presentes no contrato de aluguel residencial devem dispor acerca do 
atraso no pagamento da locação, assim como devem tratar sobre a rescisão ou a 
infração das cláusulas em questão. 
E) Todas as alternativas estão corretas. 
 
 
NA MÍDIA 
 
 
 
 
46 
 
Preços de novos contratos de aluguel sobem enquanto valor de venda de 
imóveis recuam, diz FipeZap 
 
O preço médio do aluguel residencial subiu acima da inflação nos primeiros nove 
meses do ano, de acordo com pesquisa FipeZap desta quarta-feira (16). Os dados 
são divulgados dias depois do levantamento de preço médio de venda, que apontou 
que os valores anunciados seguem avançando menos que a inflação - o que 
representa uma queda em termos reais. 
Segundo a pesquisa de preços para novos contratos de aluguel, de janeiro a 
setembro o valor médio subiu 3,84%, valor superior à inflação de 2,49% medida pelo 
Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA). Com isso, o preço do aluguel 
residencial acumula neste ano uma alta real de 1,31%. 
 
Fonte: G1 
Data: 16 de outubro de 2019 
Leia a notícia na íntegra:https://g1.globo.com/economia/noticia/2019/10/16/precos-
de-novos-contratos-de-aluguel-sobem-enquanto-valor-de-venda-de-imoveis-recuam-
diz-fipezap.ghtml 
 
 
NA PRÁTICA 
 
CONTRATO DE LOCAÇÃO 
 
Instrumento particular de Contrato de Locação de imóvel residencial que fazem entre 
si: 
 
LOCADOR: inserir nome, nacionalidade, profissão, estado civil, portador da cédula 
de identidade inserir número – expedida pela entidade-Estado, inscrito no CPF sob o 
noinserir número e residente na Rua, número – Bairro, Cidade – Estado. 
 
LOCATÁRIO: inserir nome, nacionalidade, profissão, estado civil, portador da cédula 
de identidade inserir número – expedida pela entidade-Estado, inscrito no CPF sob o 
noinserir número e residente na Rua, número – Bairro, Cidade – Estado. 
 
CLÁUSULAS E CONDIÇÕES 
 
1a – OBJETO: Locação do apartamento númerodo apartamento do edifício inserir 
nome situado na rua nome da rua, noinserir, na cidade, com direito a uma vaga na 
garagem do subsolo, exclusiva do imóvel. 
 
 
 
47 
 
2a – DESTINAÇÃO: O imóvel destina-se única e exclusivamente a fins residenciais 
do locatário e sua família. 
 
3a – PRAZO: O prazo de locação será de 30 (trinta) meses, iniciando-se em dia, 
mês e ano e terminando em dia, mês e ano, independentemente de qualquer aviso, 
notificação ou interpelação judicial. 
 
4a – ALUGUEL: O aluguel mensal será de R$ valor em reais, a vencer pontualmente 
no dia inserir o dia de cada mês. As despesas condominiais serão pagas até o dia 
inserir o dia do mês, devendo o locador autorizar a administração do condomínio a 
enviar boletos para o pagamento diretamente ao locatário. 
 
5a – TAXAS E DESPESAS: Por determinação do artigo 22, da Lei no 8.245/1991, 
compete ao locador pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de 
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da 
idoneidade do pretendente ou de seu fiador. Além disso, cabe ainda ao locador 
pagar os impostos e as taxas, bem como o prêmio de seguro complementar contra 
fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel. 
 
6a – REAJUSTE: O aluguel mensal fixado na cláusula 4a será reajustado 
anualmente, com base no inserir índice, ou outro índice que porventura venha a 
substituí-lo. 
 
7a – CONSERVAÇÃO: O imóvel está sendo entregue de acordo com o termo de 
vistoria anexo a este contrato, devendo o locatário manter o imóvel em perfeito 
estado de conservação, com suas instalações em funcionamento, como recebido no 
ato de assinatura deste contrato. 
 
8a – DEVOLUÇÃO: Caso o locatário deseja devolver o imóvel antes do prazo 
ajustado, pagará uma multa referente ao valor de três aluguéis da data da 
devolução. 
 
9a – OBRAS: O valor das benfeitorias necessárias poderá ser compensado com o 
valor do aluguel, desde que o montante a ser compensado a cada mês não 
ultrapasse 50% do valor do aluguel. O mesmo poderá ocorrer em relação às 
benfeitorias úteis, desde que haja concordância expressa e específica do locador. 
 
10a – CESSÃO E TRANSFERÊNCIA: O locatário não poderá ceder ou transferir a 
outros o presente imóvel sem o prévio consentimento do locador. 
 
11a – VENDA DO IMÓVEL: Na hipótese de venda do imóvel, obriga-se o locatário a 
permitir visitas, mediante combinação prévia de dia e hora, devendo ser oferecido o 
imóvel ao locatário previamente. 
 
12a – ATRASO NO PAGAMENTO: O locatário é obrigado a pagar pontualmente o 
aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo 
estipulado ou, em sua falta, até o inserir o diadia útil do mês seguinte ao vencido, 
junto à imobiliária. A multa por mora no cumprimento da obrigação será de 
especificar o percentual % do valor da prestação em atraso. 
 
 
48 
 
 
13a – RESCISÃO: O contrato somente será rescindido nos casos previstos nos 
artigos 8o, 9o, 46 e 47, da Lei no 8.245/1991. 
 
14a – FORO: As partes elegem o Foro da cidade nome da cidade e do Estado, para 
as ações que resultem do presente contrato. 
 
15a – GARANTIA: Como garantia ao cumprimento da obrigação, deixa o locatário 
desde já depositada na conta de poupança número da conta da agência número da 
agência do Banco nome do banco a quantia de R$ inserir valor, nos termos do artigo 
38, da Lei no 8.245/1991. 
 
PARÁGRAFO ÚNICO: O valor referente ao depósito-caução, ao final da locação, 
poderá ser levantado pelo locatário, mediante a entrega das chaves e a 
comprovação do cumprimento de tudo o que ficou estipulado. 
 
Por estarem assim justos e acordados, assinam o presente em 2 (duas) vias de igual 
teor e forma, na presença das testemunhas. 
 
Cidade, dia do mês e ano. 
 
Nome e sobrenome Nome e sobrenome 
 
LOCADOR LOCATÁRIO 
 
 
TESTEMUNHAS: 
 
1. 2. 
Nome e sobrenome Nome e sobrenome 
 
 
 
 
PARA SABER MAIS 
Livro sobre a temática:Direito Imobiliário – Teoria e Prática 
Acesse os links: DOM TOTAL. Locação de imóveis. Disponível em: 
<https://domtotal.com/noticia/1262389/2018/06/locacao-de-imoveis-urbanos-e-a-
legislacao-brasileira/ 
https://jus.com.br/artigos/4376/aspectos-gerais-da-locacao-do-imovel-urbano> 
Acesso em: 13 jan. 2020. 
 
 
 
https://jus.com.br/artigos/4376/aspectos-gerais-da-locacao-do-imovel-urbano
 
 
49 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAPÍTULO 3 
DIREITOS E DEVERES DE LOCADORES E LOCATÁRIOS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
50 
 
CAPÍTULO 3 – DIREITOS E DEVERES DE LOCADORES E LOCATÁRIOS 
 
3.1 Direitos e deveres dos locadores 
 
A lei 8.245/91 foi clara ao estabelecer direitos e deveres do locador e 
locatário. Primeiramente, para que sejam esclarecidos todos esses direitos e 
deveres de ambos, é necessário entender a diferença entre eles. 
Relativamente ao locador, diz respeito à pessoa que possui determinado 
imóvel e cede para outra pessoa diversa, por meio de um contrato legal de locação. 
Sendo assim, o locatário será a pessoa que aluga esse imóvel do locador. Em 
alguns casos, é necessário que haja um fiador nesses contratos, que atua como 
garantidor de cumprimento do pagamento, em caso do locatário não arcar com tais 
responsabilidades. Assim: 
 
• Locador: sujeito que cede determinado imóvel, por meio de um 
contrato, recebendo a quantia referente ao acordado no sobretido 
contrato. 
 
• Locatário: sujeito que aluga determinado imóvel, sendo responsável 
pelo pagamento do aluguel, bem como do IPTU e demais taxas 
necessárias na celebração do acordo. 
 
Assim, entende-se que o locatário é o sujeito que irá alugar determinado 
imóvel, por meio do contrato de locação. Este mesmo sujeito pode ser chamado de 
inquilino ou arrendatário. Após esse contrato de locação, o locatário passa a se 
tornar responsável pelo pagamentodo aluguel, do imposto predial e territorial urbano 
(IPTU) e outras taxas que sejam aplicáveis ao contrato. Esse locatário pode, 
inclusive, ser representado por mais de uma pessoa ou por uma pessoa jurídica 
(empresa) e, em alguns casos, se faz necessário um fiador na relação contratual. 
Entende-se como sendo fiador aquela pessoa que servirá de garantia de 
pagamento, em caso do locatário não arcar com as suas obrigações financeiras 
apresentadas no contrato. Por este motivo, em caso de necessidade do fiador, este 
também deverá ser citado no devido contrato de locação. Há alguns tipos de fiador: 
 
 
51 
 
 
• Fiador pessoa física, que possui algum imóvel registrado em seu nome, 
e coloca o próprio imóvel como garantia de pagamento; 
 
• O fiador que coloca um valor utilizado como caução, valor este que é 
depositado para o locador e é devolvido ao fim do contrato, caso não 
haja problemas com o pagamento ou com o imóvel. No caso de haver 
algum tipo de problema, como o valor dado como causão é a garantia, 
o locador utilizará desse valor como forma de possíveis 
compensações. Deverá igualmente vir estipulado no contrato o valor 
da caução que está sendo acordado; 
 
• Seguro fiança contratado em uma seguradora ou banco. 
 
Nesse diapasão, o artigo 22 da Lei do Inquilinato define quais são os deveres 
do locador, sendo eles: 
 
- Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a 
que se destina: ou seja, não pode ser entregue sem que seja em bom estado 
e para finalidade diversa da que foi acordada no contrato de locação. 
 
➢ Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado: 
aqui, deve ser mantidos a forma do imóvel e o seu destino, de maneira 
que não venha prejudicar o locatário que alugou o imóvel para 
determinado fim, e tenha visto durante o tempo a que se determinou 
locar, dificuldades no uso desse imóvel. 
 
➢ Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel: mais uma vez, 
o artigo 22 reitera a importância de que o imóvel locado permaneça com 
a forma e o destino a quefora contratado. 
 
 
 
52 
 
➢ Responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação: o locatário não 
pode vir a ser prejudicado com problemas e defeitos dos quais ele não 
teve participação, posto que vícios anteriores a locação devem ser de 
inteira responsabilidade do locador. 
 
➢ Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado 
do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos 
eventuais defeitos existentes: aqui temos uma forma de garantir que o 
locatário não venha a ser prejudicado por eventuais defeitos e vícios que 
estavam no imóvel de forma anterior a sua locação. Por isso, é 
importante que esse dever do locador seja observado, como maneira de 
garantir e evitar que maiores problemas possam futuramente ser 
causados por não terem feito uma descrição minuciosa do estado em 
que se encontrava o imóvel locado. 
 
➢ Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias que foram 
pagas por ele, e por forma discriminada entende-se que sejam 
detalhados quais foram os valores pagos e por quais serviços, sendo, 
assim, vedada a quitação genérica: não é permitido que o locador dê 
quitação genérica, pois, isso abre margem para que determinadas 
quantias pagas não sejam devidamente consideradas posteriormente, 
dificultando a quitação em determinadas situações. Por isso, a 
importância de que o locador forneça ao locatário, de forma discriminada, 
recibos de todas as quantias que são pagas pelo locatário. 
 
➢ Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de 
intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à 
aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; 
 
➢ Pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar 
contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo 
disposição expressa em contrário no contrato; 
 
 
53 
 
 
➢ Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às 
parcelas que estejam sendo exigidas: tem direito o locatário, sempre que 
se fizer necessário, que este tenha acesso aos comprovantes relativos às 
parcelas que estejam sendo exigidas, não podendo o locador se eximir 
dessa obrigação, quando solicitado pelo locatário. 
 
➢ Pagar as despesas extraordinárias de condomínio: relativamente a estas 
despesas, o artigo discrimina quais são as despesas consideradas como 
extraordinárias de condomínio, sendo elas as abaixo elencadas: 
 
Art. 22 
 
 […] 
 
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem 
aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, 
especialmente: 
 
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do 
imóvel; 
 
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem 
como das esquadrias externas; 
 
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; 
 
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de 
empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação; 
 
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de 
intercomunicação, de esporte e de lazer; 
 
 f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; 
 
 g) constituição de fundo de reserva. 
 
 
 
3.2 Direitos e deveres dos locatários 
De igual maneira, os locatários possuem direitos e deveres quando do 
contrato de locação, direitos e deveres estes que também estão elencados na Lei do 
Inquilinato n.º 8.245/91. E é justamente a partir do contrato que essas garantias 
legais ficarão estabelecidas para ambos, com cláusulas que terão como base 
inteiramente a lei supramencionada. Como deveres, temos os seguintes: 
 
 
54 
 
➢ Pagar pontualmente a renda: todos os meses cabe ao locatário efetuar o 
pagamento do valor das rendas contratadas, e que são atualizadas 
anualmente. Essa forma de pagamento também deve corresponder ao 
que foi discriminado quando da celebração do contrato de locação, que 
deve conter as datas e as condições de atraso, por exemplo. Inclusive, o 
locatário que não cumpra com essa responsabilidade pode sofrer as 
devidas consequências e vir a ser despejado, mediante ação de despejo 
já aqui anteriormente comentada. 
 
➢ Pagar as despesas correntes: fora a renda, há demais despesas que 
também são de responsabilidade do locatário, motivo pelo qual deve 
igualmente assumir, como por exemplo, despesas de água, luz ou do 
gás. Inclusive, muitas vezes é necessária a troca de titularidade das 
contas, para que essas cobranças sejam feitas diretamente em nome do 
locatário. Em determinadas situações, há prazo definido para que essa 
troca de titularidade seja realizada, com multa em caso de 
descumprimento. 
 
➢ Preservar o imóvel: o locatário deve preservar o imóvel, sem que 
danifique ou cause problemas a este. E, caso venha a causar estragos, 
seja por seus familiares ou mesmo visitantes, deve arcar com as 
consequências e pagar com seu próprio dinheiro o valor que se faça 
necessário para que volte ao seu estado inicial. Inclusive, caso o 
locatário queira realizar obras no imóvel locado, por exemplo, só o pode 
fazer mediante autorização por escrito do locador, sejam para alterações 
internas ou externas do imóvel. Sobre o tema, já foi aqui abordada no 
tópico anterior a possibilidade do locador pedir uma caução, como forma 
de preservar o imóvel e lidar com possíveis estragos e deterioramentos 
que venham a ocorrer por mau uso por parte do locatário. 
 
➢ Informar o senhorio: muito se relaciona com o apresentado acima, pois, 
para que futuramente, após o contrato de locação, não ocorram 
 
 
55 
 
problemas, deve o locatário informar ao locador os defeitos que ele 
verifique na habitação, como canos partidos ou problemas elétricos, a fim 
de que esses danos, que estejam de forma anterior a sua entrada no 
imóvel, não passem a ser de sua responsabilidade, discriminando quais 
problemas existem no imóvel antes da sua entrada. 
 
➢ Usar efetivamente o imóvel: O inquilino deve efetivamente usar o imóvel 
alugado, não deixando de o utilizar por mais de um ano, à exceção de 
casos de doença, força maior ou de cumprimento de deveres militares ou 
profissionais do próprio, do seu cônjuge ou companheiro. 
 
➢ Utilizar o imóvel para o fim a que se destina: aqui, temos que o imóvel 
tem de ser usado de acordo com o seu fim (habitacional ou não 
habitacional). Podemos citar como exemplo o fato de que o locatário não 
pode alugar um escritório para habitar nele, fazendo uso de um imóvel 
comercial como se fosse residencial, valendo o mesmo para o contrário. 
Além disso, o locatário tem de utilizar o imóvel de acordo como a sua 
especificidade exige, ou seja, tratando-se de uma casa deve ser mantida 
como uma casa, valendo-se do que foi acordado no contrato de locação. 
Alguns locatários têm uma ideia errada de que a partir do momento que 
celebram o contrato de locação e que este passa a ter vigência, pode 
fazer o que bem entender com o imóvel locado, e não é assim que deve 
ser. 
 
➢ Autorizar a vistoria: caso seja necessária e solicitada por parte do locador 
uma verificação ao imóvel alugado, o locatário deve permitir que essa 
vistoria seja realizada pelo locador ou por pessoa autorizada por ele, 
desde que dia e hora sejam acertados de forma antecipada. 
 
➢ Boa vizinhança: boa vizinhança inclui não somente que os locatários 
ajam de forma harmoniosa com os demais locatários do prédio, mas 
também de prédios próximos. Inclusive, se inclui aqui o dever do locatário 
 
 
56 
 
de manter as regras do condomínio e respeitar a lei do ruído. Os 
locatários também possuem deveres para com o condomínio, uma vez 
que eles não são proprietários do imóvel. A lei do inquilinato estabelece 
como dever esse total cumprimento do código de regras estabelecido 
pela empresa que administra o condomínio. E, em caso de 
descumprimento dealguma regra por parte do locatário, este é que 
deverá assumir total responsabilidade, seja em forma de multa ou 
qualquer outra sanção de outra natureza. 
 
➢ Devolver o imóvel como o encontrou: ao final do contrato, o locatário tem de 
devolver o imóvel no mesmo estado quando do início do contrato (incluindo 
as pequenas deteriorações que porventura existiam). Ou seja, é dever do 
locatário restituir ao locador o imóvel no mesmo estado em que o encontrou 
no início do contrato de locação. Caso isso não aconteça, deverá fazer os 
reparos necessários dentro de um período estabelecido, sob pena de que 
seja multado ou tenha sua caução retida. 
 
Já relativamente aos direitos do locatário, há também diversos direitos que 
precisam ser respeitados, a saber: 
 
➢ Viver com a família: o locatário tem o direito a viver com a sua família, 
compreendendo aqueles com quem vive em economia comum, ou que sejam 
cônjuge ou parentes em linha reta até ao 3º grau. 
 
➢ Receber o imóvel em perfeito estado: o locatário tem o direito de receber o 
imóvel em perfeito estado para o fim a que se destina. Ou seja, caso o fim a 
que se destine seja para habitação, o locatário tem o direito de que o imóvel 
esteja em perfeitas condições para tal. E, inclusive, caso não esteja em 
condições adequadas para o fim a que se destina, pode o locatário pedir a 
rescisão do contrato. Por isso algumas pessoas optam pela vistoria prévia ao 
início de vigência do contrato, como forma de garantir que as condições 
iniciais do imóvel estarão de comum acordo entre locatário e locador. 
 
 
 
57 
 
➢ Pequenas deteriorações: levando em consideração o conforto do locatário, é 
importante que este possua o direito de realizar pequenas alterações no 
imóvel, como por exemplo, buracos para pendurar quadros ou cabos para 
televisões, de maneira que o seu uso possa se adequar às necessidades 
essenciais do locatário, sem que, entretanto, modifique o imóvel de forma 
considerável e irreparável. 
 
➢ Reparações urgentes no imóvel: todo locatário tem o direito de fazer reformas 
que sejam urgentes, tendo depois o direito ao reembolso dos custos que teve 
com sobredita reforma. Ou seja, desde que seja necessário apenas um 
pequeno reparo no imóvel de forma urgente, se enquadrando no quesito de 
“benfeitoria necessária” como o previsto da Lei do Inquilinato, o locatário tem 
o direito a ser ressarcido por tais reparos. 
 
Art. 35. Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias 
necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo 
locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e 
permitem o exercício do direito de retenção. 
 
Art. 36. As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser 
levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete 
a estrutura e a substância do imóvel. 
 
➢ Solicitar comprovantes de pagamento com a discriminação das despesas: 
como já apresentado anteriormente, é importante e direito do locatário que 
este, em caso de necessidade, possa exigir ao locador comprovante de 
pagamento com a discriminação das despesas. Por exemplo, em um recibo 
de condomínio, vir discriminada a particularidade de cada despesa, com a 
apresentação exata dos valores que estão sendo pagos pelo locatário. Assim, 
o locatário pode controlar, observar e evitar que ocorram fraudes, cobranças 
indevidas ou até mesmo repasses ilegais de valores. Por isso, caso o 
locatário esteja desconfiando de algum tipo de movimento estranho, tem o 
direito a solicitar sobreditos comprovativos de pagamento com a 
discriminação exata das despesas. 
 
 
 
58 
 
 Dessa forma, mesmo que de maneira introdutória, destacamos alguns pontos 
importantes de direitos e deveres do locatário, e que devem ser observados quando 
da celebração do contrato. Contudo, é igualmente importante destacar o artigo 23 da 
Lei do Inquilinato, que dispõe acerca desses direitos e deveres, para que fiquem 
apresentados de forma clara, como sobreditos direitos e deveres estão elencados. 
 
Art. 23. O locatário é obrigado a: 
 
I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou 
contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto 
dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local 
não tiver sido indicado no contrato; 
 
II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, 
compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo 
tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; 
 
III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as 
deteriorações decorrentes do seu uso normal; 
 
IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de 
qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as 
eventuais turbações de terceiros; 
 
V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas 
suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, 
visitantes ou prepostos; 
 
VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o 
consentimento prévio e por escrito do locador; 
 
VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de 
tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou 
exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; 
 
VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água 
e esgoto; 
 
IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, 
mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o 
mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; 
 
X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos 
internos; 
 
XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; 
 
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. 
 
§ 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à 
administração respectiva, especialmente: 
 
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais 
dos empregados do condomínio; 
 
 
59 
 
 
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; 
 
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso 
comum; 
 
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, 
elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; 
 
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso 
comum destinados à prática de esportes e lazer; 
 
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas 
coletivas; 
 
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas 
de uso comum; 
 
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início 
da locação; 
 
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio 
ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se 
referentes a período anterior ao início da locação. 
 
§ 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no 
parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o 
rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das 
mesmas. 
 
§ 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de 
propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento 
das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas. 
 
Art. 24. Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os 
locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e 
encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo 
Poder Público. 
 
§ 1º O levantamento dos depósitos somente será deferido com a 
comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel. 
 
§ 2º Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão 
desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à 
regularização. 
 
§ 3º Os depósitos efetuados emjuízo pelos locatários e sublocatários 
poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras 
ou serviços necessários à regularização do imóvel. 
 
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos 
tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá 
cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram. 
 
Parágrafo único. Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão 
as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá - lo 
integralmente. 
 
 
 
60 
 
Art. 26. Necessitando o imóvel de reparos urgentes, cuja realização 
incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. 
 
Parágrafo único. Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá 
direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se 
mais de trinta dias, poderá resilir o contrato. 
 
 Há ainda o direito de preferência de venda, elencado no artigo 27 da Lei do 
Inquilinato, estabelecendo como direito do locatário a prioridade na opção da 
compra, em caso de o locador decidir vender o imóvel. Ainda, esse direito se 
estende ao fato de que o locatário deve ser tratado de igual para igual com relação 
aos demais possíveis compradores em potencial, não podendo lhe ser oferecido por 
valores ou circunstâncias diferentes. 
 
SEÇÃO V 
Do direito de preferência 
 
Art. 27. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de 
cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência 
para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, 
devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação 
judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. 
 
Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do 
negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de 
ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a 
documentação pertinente. 
 
Art. 28. O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, 
de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta 
dias. 
 
Art. 29. Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior 
desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos 
prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes. 
 
Art. 30. Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência 
ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem vários os 
sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer 
deles, se um só for o interessado. 
 
Parágrafo único. Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a 
preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso. 
 
Art. 31. Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o 
direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da 
alienação. 
 
Art. 32. O direito de preferência não alcança os casos de perda da 
propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização 
de capital, cisão, fusão e incorporação. 
 
 
 
61 
 
Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1o de outubro de 2001, o 
direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os 
casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade 
ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive 
mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar 
expressamente em cláusula contratual específica, destacando-se das 
demais por sua apresentação gráfica. 
 
Art. 33. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar 
do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas 
do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no 
prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, 
desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias 
antes da alienação junto à matrícula do imóvel. 
 
Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do 
contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas. 
 
Art. 34. Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá 
prioridade sobre a do locatário. 
 
 Devemos ainda observar a parte que trata das garantias locatícias, posto que 
é uma faculdade do locador exigir do locatário algumas modalidades de garantias 
quando do contrato locatício. Vejamos: 
 
SEÇÃO VII 
Das garantias locatícias 
 
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as 
seguintes modalidades de garantia: 
 
I - caução; 
II - fiança; 
III - seguro de fiança locatícia. 
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
 
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das 
modalidades de garantia num mesmo contrato de locação. 
 
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis. 
 
§ 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e 
documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da 
respectiva matrícula. 
 
§ 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três 
meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, 
pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do 
locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento 
da soma respectiva. 
 
§ 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta 
dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades 
emissoras. 
 
 
62 
 
 
Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da 
locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada 
a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei. 
Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade 
de garantia, nos seguintes casos: 
 
I - morte do fiador; 
 
II – ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do 
fiador, declaradas judicialmente; 
 
III - alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua 
mudança de residência sem comunicação ao locador; 
 
IV - exoneração do fiador; 
 
V - prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança 
ajustada por prazo certo; 
 
VI - desaparecimento dos bens móveis; 
 
VII - desapropriação ou alienação do imóvel. 
 
VIII - exoneração de garantia constituída por quotas de fundo de 
investimento; 
 
IX - liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o 
inciso IV do art. 37 desta Lei. 
 
X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o 
locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por 
todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a 
notificação ao locador. 
 
Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar 
nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de 
desfazimento da locação. 
 
Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações 
do locatário. 
Art. 42. Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o 
locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o 
sexto dia útil do mês vincendo. 
 
Sobre o que trata o artigo 38 acima transcrito, importante mencionar que a 
jurisprudência do Tribunal de Justiça do Brasil já pacificou o entendimento acerca da 
questão do limite da fiança, se posicionando da seguinte forma: 
 
PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. LOCAÇÃO. FIANÇA. INTERPRETAÇÃO 
RESTRITIVA. PRORROGAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. FALTA 
DE ANUÊNCIA DO FIADOR. RESPONSABILIDADE. INEXISTÊNCIA. 
 
 
63 
 
SÚMULA 214/STJ. O contrato de fiança deve ser interpretado 
restritivamente, pelo que é inadmissível a responsabilização do fiador por 
obrigações locativas resultantes de prorrogação do contrato de locação sem 
a anuência daquele, sendo irrelevante a existência de cláusula estendendo 
a obrigação fidejussória até a entrega das chaves. Precedentes. Recursoconhecido e provido. 
 
(STJ – Resp: 6787737 RS 2004/0097206-2, Relator: Ministro José Arnaldo 
da Fonseca, data de julgamento: 09/08/2005, T5 – Quinta Turma, Data da 
Publicação: DJ 12.09.2005, p. 359). 
 
 Por fim, importante destacar as penalidades criminais e civis, as quais 
poderão incorrer, a depender do caso concreto. São elas: 
 
SEÇÃO VIII 
Das penalidades criminais e civis 
 
Art. 43. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco 
dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel 
atualizado, revertida em favor do locatário: 
 
I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do 
aluguel e encargos permitidos; 
 
II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade 
de garantia num mesmo contrato de locação; 
 
III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da 
locação para temporada. 
 
Art. 44. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três 
meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à 
comunidade: 
 
I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas 
multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; 
 
II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do 
imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, 
usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; 
 
III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário 
cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do 
art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro 
de sessenta dias contados de sua entrega; 
 
IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65. 
 
Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, 
poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a 
um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do 
último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, 
se realugado o imóvel. 
 
 
 
64 
 
 O título III da referida Lei apresenta ainda algumas disposições finais e 
transitórias que merecem destaque, posto que estabelecem algumas 
particularidades que, a depender do caso, alteram o curso do processo no contrato 
de locação, a exemplo de processos que estejam em curso, ou mesmo contratos de 
locação que tenham sido celebrados anteriormente a vigência da lei, por exemplo. 
 
TÍTULO III 
Das Disposições Finais e Transitórias 
 
Art. 76. Não se aplicam as disposições desta lei aos processos em curso. 
 
Art. 77. Todas as locações residenciais que tenham sido celebradas 
anteriormente à vigência desta lei serão automaticamente prorrogadas por 
tempo indeterminado, ao término do prazo ajustado no contrato. 
 
Art. 78. As locações residenciais que tenham sido celebradas anteriormente 
à vigência desta lei e que já vigorem ou venham a vigorar por prazo 
indeterminado, poderão ser denunciadas pelo locador, concedido o prazo 
de doze meses para a desocupação. 
 
Parágrafo único. Na hipótese de ter havido revisão judicial ou amigável do 
aluguel, atingindo o preço do mercado, a denúncia somente poderá ser 
exercitada após vinte e quatro meses da data da revisão, se esta ocorreu 
nos doze meses anteriores à data da vigência desta lei. 
 
Art. 79. No que for omissa esta lei aplicam-se as normas do Código Civil e 
do Código de Processo Civil. 
 
Art. 80. Para os fins do inciso I do art. 98 da Constituição Federal, as ações 
de despejo poderão ser consideradas como causas cíveis de menor 
complexidade. 
 
Assim, após todo o exposto, resta configurada a importância dos contratos de 
locação e o conhecimento da lei que rege a matéria, no sentido de que se não 
observados todos os critérios, princípios e exigências pertinentes, os contratos em 
questão são postos em causa, podendo prejudicar não somente ambos os 
contratantes, mas também terceiros. 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constituicao.htm#art98i
 
 
65 
 
RECAPITULANDO – CAPÍTULO 3 
 
QUESTÕES DE CONCURSOS 
 
Questão 1 
Ano: 2017 Banca: FCC Órgão: TRT - 11ª Região (AM e RR) Nível: Superior 
Prova: Analista Judiciário – Área Judiciária 
No que concerne ao contrato de locação de coisas, considere: I. Benfeitorias 
necessárias feitas com expresso consentimento do locador. II. Benfeitorias 
necessárias feitas sem expresso consentimento do locador. III. Benfeitorias úteis 
feitas com expresso consentimento do locador. IV. Benfeitorias úteis feitas sem 
expresso consentimento do locador. Salvo disposição em contrário, o locatário goza 
do direito de retenção APENAS em 
(A) I, III e IV. 
(B) III e IV. 
(C) I e III. 
(D) I, II e III. 
(E) II, III e IV. 
 
Questão 2 
Ano: 2013 Banca: FCC Órgão: TRT - 1ª REGIÃO (RJ) Nível: Superior Prova: Juiz do 
Trabalho Substituto 
O direito de retomada do imóvel pelo locador, em decorrência de extinção do 
contrato de trabalho, considerada a ocupação do imóvel como relacionada ao 
emprego, dar-se-á. 
 
 
66 
 
(A) vigorando a locação por prazo indeterminado, somente após notificação para 
desocupação do imóvel em noventa dias, celebrado o contrato sempre por escrito e 
por prazo não inferior a um ano. 
(B) vigorando o contrato por tempo determinado de trinta meses, finda ao menos a 
primeira metade do ajuste, após notificação escrita ao locatário. 
(C) somente se a locação estiver vigorando por prazo indeterminado e o contrato 
houver sido celebrado por escrito e com prazo igual ou superior a trinta meses. 
(D) mesmo quando a locação se encontre prorrogada automaticamente, por prazo 
indeterminado, por estar findo o prazo estabelecido, ajustada a locação verbalmente 
ou por escrito e ainda que com prazo inferior a trinta meses. 
(E) vigorando a locação por prazo determinado ou não, findo ou não o prazo 
contratual, desde que celebrada por escrito por prazo superior a trinta meses 
 
Questão 3 
Ano: 2014 Banca: FCC Órgão: DPE-PB Nível: Superior Prova: Defensor Público 
Romeu (locador) e Maurício (locatário) celebraram contrato de locação residencial 
com prazo de 30 meses, estipulando multa de 3 alugueres em caso de devolução 
antecipada do imóvel. Passados 6 meses, Maurício deixou de ter interesse na 
locação, pois a empresa na qual trabalha o transferiu para cidade muito distante. 
Maurício poderá devolver o imóvel, 
(A) desde que pague o valor da multa, com abatimento proporcional ao período de 
cumprimento do contrato, seja o empregador privado ou público. 
(B) independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o empregador 
for público, ou pagando integralmente a multa pactuada, caso se trate de 
empregador privado. 
(C) desde que pague integralmente o valor da multa, seja o empregador privado ou 
público. 
 
 
67 
 
(D) independentemente de pagamento de multa, desde que notifique Romeu da 
transferência com, no mínimo, 30 dias de antecedência, não importando seja o 
empregador privado ou público. 
(E) independentemente de pagamento de multa ou de notificação, se o empregador 
for público, ou pagando o valor da multa, com abatimento proporcional ao período de 
cumprimento do contrato, caso se trate de empregador privado. 
 
Questão 4 
Ano: 2017 Banca: CONSULPLAN Órgão: TJ-MG Nível: Superior Prova: Titular de 
Serviços de Notas e de Registros - Remoção - 2017 
No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário, num mesmo contrato, as 
seguintes modalidades de garantia, EXCETO: 
(A) fiança. 
(B) cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. 
(C) caução. 
(D) seguro de fiança locatícia e caução. 
 
Questão 5 
Ano: 2013 Banca: CESPE Órgão: TJ-ES Nível: Superior Prova: Titular de Serviços 
de Notas e de Registros - Remoção 
Determinado imóvel urbano está alugado e o locador deseja vendê-lo antes do prazo 
final do contrato de locação. Nesse caso, 
(A) a preferência do locatáriosobrepõe-se à do condômino, nos casos em que 
houver condomínio no imóvel. 
(B) o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens que sejam objeto da 
alienação, no caso de haver alienação de mais de uma unidade imobiliária. 
 
 
68 
 
(C) o locador não tem legitimidade para o registro do contrato de locação com 
cláusula de vigência, em caso de alienação. 
(D) o locatário deverá exercer seu direito de preempção no prazo de sessenta dias. 
(E) o locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante 
perdas e danos, independentemente de o contrato de locação ter sido averbado no 
cartório de imóveis antes da alienação. 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE 
 
A lei do inquilino é responsável por regular o mercado de aluguéis residências e 
comerciais, assim como o locador e os inquilinos relativos ao conteúdo dos 
contratos, antes do negócio ser devidamente encerrado. Nesse sentido, cite alguns 
dos direitos relativos ao inquilino. 
 
 
TREINO INÉDITO 
 
Assunto: Deveres do Inquilino 
 
Assinale a alternativa correta sobre os deveres relativos ao inquilino: 
 
O contrato de locação de imóveis urbano apresenta natureza bilateral, ou seja, 
nesse verifica-se a presença de, pelo menos, duas partes e de uma contraprestação 
entre essas. Dessa forma, assinale a alternativa incorreta acerca dos deveres do 
inquilino: 
 
A) É considerado um dever do inquilino pagar o aluguel no prazo estipulado. 
B) Fornecer os devidos cuidados e zelos à residência, agindo como se essa fosse 
propriedade sua. 
C) É um dever do inquilino a efetivação da entrega das chaves do imóvel que se 
está alugando. 
D) As modificações internas ou externas do imóvel alugado só poderão ser 
realizadas mediante consentimento prévio e por escrito do locador. 
 
 
69 
 
E) O inquilino será o responsável por pagar as despesas ordinárias do condomínio, 
assim como terá de cumprir de forma integral a convenção e os regulamentos 
internos 
 
NA MÍDIA 
 
O que é e como funciona o direito de preferência? 
 
A maioria dos inquilinos e proprietários desconhece as leis que regem os contratos 
de aluguel. Diante da notícia da venda do imóvel muitos moradores são pegos de 
surpresa. Mas saiba que o locatário tem preferência na compra do imóvel; além de 
regras e penalizações previstas na Lei do Inquilinato. Agora é lei Até 1921 as 
relações entre as duas partes eram reguladas pela Norma Legal (Decreto Legislativo 
4.403); e antes disso locador e locatário usavam o Código Civil de 1916 como base 
de lei. Até que em outubro de 1991 foi criada a Lei 8.245/91, popularmente chamada 
de Lei do Inquilinato. Ela veio para colocar ordem nessa relação comercial que 
envolve a vida particular de famílias e comerciantes. 
 
Fonte: Hora Brasil 
Data: 21 de outubro de 2019 
Leia a notícia na íntegra:https://www.horabrasil.com.br/119418/o-que-e-e-como-
funciona-o-direito-de-preferencia/ 
 
 
NA PRÁTICA 
 
Nos contratos de locação, é válida a cláusula de renúncia à indenização das 
benfeitorias e ao direito de retenção. (Súmula 335/STJ) 
 
Precedentes: REsp 1411420/DF, Rel. Ministro ANTONIO CARLOS FERREIRA, 
QUARTA TURMA, julgado em 19/05/2015, REPDJe01/02/2016, DJe 12/11/2015; 
AgRg no AREsp 101712/RS, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, 
julgado em 03/11/2015, DJe06/11/2015; AgRg no AREsp 624056/RJ, Rel. Ministra 
MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 18/08/2015, DJe 
27/08/2015;AgRg no AREsp 45970/PR, Rel. Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA 
 
 
70 
 
TURMA, julgado em 03/02/2015, DJe 18/02/2015; AgRg nos EDcl noAREsp 
441188/MG, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 
25/02/2014, DJe 18/03/2014; AgRg no REsp 756546/SP,Rel. Ministro OG 
FERNANDES, SEXTA TURMA, julgado em 02/04/2013, DJe 16/04/2013; REsp 
829110/MG, Rel. Ministra LAURITA VAZ,QUINTA TURMA, julgado em 06/04/2010, 
DJe 26/04/2010; AgRg no Ag 1023082/GO, Rel. Ministro ARNALDO ESTEVES 
LIMA, QUINTATURMA, julgado em 29/05/2008, DJe 04/08/2008; AgRg no Ag 
961157/MG, Rel. Ministro JORGE MUSSI, QUINTA TURMA, julgado em18/03/2008, 
DJe 07/04/2008. (VIDE SÚMULAS ANOTADAS). 
Fonte: 
http://www.stj.jus.br/internet_docs/jurisprudencia/jurisprudenciaemteses/Jurisprud%C
3%AAncia%20em%20teses%2053%20-
%20Loca%C3%A7%C3%A3o%20de%20Im%C3%B3veis%20Urbanos%20-
%20C%C3%B3pia.pdf 
 
 
PARA SABER MAIS 
Livro sobre a temática: Aluguel e Casa Própria: entenda como funcionam e 
defenda-se 
Acesse os links: EXTRA. Aluguel de casas. Disponível em: 
<https://m.extra.globo.com/casa/aluguel/saiba-quais-sao-as-responsabilidades-de-
inquilinos-locadores-na-hora-de-um-conserto-ou-de-um-reparo-no-imovel-
5140640.html 
https://portal-imobiliario-vivareal.jusbrasil.com.br/noticias/100069076/direitos-e-
deveres-do-locador-e-do-locatario> Acesso em: 13 de jan. 2020. 
https://portal-imobiliario-vivareal.jusbrasil.com.br/noticias/100069076/direitos-e-deveres-do-locador-e-do-locatario
https://portal-imobiliario-vivareal.jusbrasil.com.br/noticias/100069076/direitos-e-deveres-do-locador-e-do-locatario
 
 
71 
 
CONSIDERAÇÕES FINAIS 
 
 Diante de tudo o que foi exposto, o estudo em questão evidencia a 
necessidade de aprofundamento na matéria, tendo em vista que a legislação acerca 
da locação de imóveis implica não somente o conhecimento da Lei do Inquilinato 
vigente, mas também o conhecimento de outras legislações que se aplicam a esta, 
nomeadamente o Código Civil, por exemplo. 
 Por este motivo, essa breve síntese sobre aspectos importantes da matéia 
torna-se importante para a compreensão da matéria como um todo. Foi necessário, 
por isso, uma breve retrospectiva sobre aspectos históricos e gerais sobre a locação 
de imóveis, evidenciando uma cronologia nas legislações que tratavam sobre o 
assunto até se chegar às legislações atualmente vigentes. 
Em ato contínuo, após essa breve retrospectiva, observou-se um estudo mais 
aprofundado das leis e normas atualmente vigentes, que tratam sobre a locação de 
imóveis, apresentando conceito, natureza jurídica e objeto sobre a matéria. 
Entretanto, não somente a Lei do Inquilinato é indispensável quando da 
locação de imóveis. Por este motivo, em capítulo posterior observou-se os principas 
aspectos dos contratos, bem como os princípios básicos norteadores desses 
contratos, com a exemplificação de alguns casos concretos para melhor visualização 
do assunto. Sobredito tema mostra-se necessário principalmente porque demanda 
um conhecimento do Código Civil, legislação essa que anda de mãos dadas com o 
que estabele a Lei do Inquilinato. 
Por fim, foram apresentados os direitos e deveres dos locadores e locatários, 
como forma de entender como essas partes devem se comportar quando da 
celebração do contrato de locação. Assim, o presente módulo procurou apresentar 
de forma introdutória aspectos importantes quando da locação de imóveis 
residenciais e comerciais, de maneira que o aluno possa vislumbrar quais as etapas 
e quais os requisitos essenciais quando da celebração de um contrato de locação, 
bem como a compreensão da cronologia das legislações até a que temos vigente 
atualmente. 
 
 
 
 
 
72 
 
 
 
FECHANDO A UNIDADE 
 
GABARITOS 
 
CAPÍTULO 01 
 
Questões de concursos 
 
01 02 03 04 05 
A A E A B 
 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE – PADRÃO DE 
RESPOSTA 
 
A legislação aplicável à locação imobiliária está presente no Novo Código de 
Processo Civil, no Código Civil, assim como na Lei nº 8.245/1991, sendo aplicada a 
depender da situação e de acordo com os ditames relativos à legislação especial. 
 
TREINO INÉDITO 
 
Gabarito: A 
 
Justificativa: A alternativa “A” é a incorreta, tendo em vista que são três as 
modalidades da locação, sendo essa a locação de coisas, a locação de serviços e a 
locação de obra. Dessa forma, todas as outras alternativas estão corretas, tendo em 
vista que, segundo a lei do inquilinato,tratam corretamente acerca das modalidades 
relativas à locação de imóveis. 
 
 
 
 
 
 
 
73 
 
 
CAPÍTULO 02 
 
Questões de concursos 
 
01 02 03 04 05 
A B A D B 
 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE – PADRÃO DE 
RESPOSTA 
 
O contrato de aluguel necessita de alguns documentos para que seja estabelecido 
como deve e garanta a devida segurança jurídica. Dessa forma não podem faltar os 
dados pessoais das partes, termo de vistoria, valor do aluguel e taxa de reajuste, 
descrição das despesas, garantias de pagamento no contrato de aluguel, a multa 
rescisória e as assinaturas. 
 
TREINO INÉDITO 
 
Gabarito: E 
 
Justificativa:Todas as alternativas estão corretas, diante disso deve ser assinalada a 
alternativa E, pois, todas as outras estão de acordo com o Código Civil, o Código de 
Processo Civil ou as Legislações Específicas acerca da temática. 
 
 
 
 
74 
 
 
CAPÍTULO 03 
 
Questões de concursos 
 
01 02 03 04 05 
C D D D B 
 
 
QUESTÃO DISSERTATIVA – DISSERTANDO A UNIDADE – PADRÃO DE 
RESPOSTA 
 
Os inquilinos possuem vários direitos, dessa forma podem ser citados direitos como 
a entrega de chaves, as taxas administrativas e as despesas do condomínio. 
 
TREINO INÉDITO 
 
Gabarito: C 
 
Justificativa: A alternativa C é a incorreta, tendo em vista que a referida entrega das 
chaves é um direito, e não um dever do inquilino, à medida que as alternativas A, B, 
D e E referem-se aos deveres do inquilinos. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
75 
 
REFERÊNCIAS 
 
ALVES, José Carlos Moreira. Direito romano. Rio de Janeiro: Forense, 2000a. v. I. 
 
BEDUKA. Representação do equilíbrio. Disponível em: < 
https://beduka.com/blog/materias/fisica/o-que-e-equilibrio/>. Acesso em: 15 de out. 
2019. 
 
BENEFICIAÇÃO. Representação de comprovantes de aluguel. Disponível em: < 
http://www.brasilbeneficios.com.br/beneficiacao/saiba-por-quanto-tempo-guardar-
comprovantes-de-pagamentos/#.XbMYCOhKjIU>. Acesso em: 19 de out. 2019. 
 
BLOG CIDADANIA. Representação do período do golpe militar. Disponível em: < 
https://blogdacidadania.com.br/2018/05/risco-de-golpe-militar-nunca-foi-tao-alto/> 
Acesso em 16 de out. 2019. 
 
BLOG EXPENSE. Representação da discriminação de despesas. Disponível em: 
< https://blog.expenseon.com/como-digitalizar-nota-fiscal-para-reembolso-de-
despesas/>. Acesso em: 19 de out. 2019. 
 
BOTEGA, Leonardo. De Vargas a Collor: urbanização e política habitacional no 
Brasil. Espaço Plural, Paraná, n. 17, p. 66-72, Ano VIII. 2º semestre de 2007. 
 
BRASIL. LEI Nº 3.071, DE 1º DE JANEIRO DE 1916. Código Civil dos Estados 
Unidos do Brasil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm 
 
_______. DECRETO Nº 4.403, DE 22 DE DEZEMBRO DE 1921. Regula a locação 
dos prédios urbanos e dá outras providencias. Disponível em: 
https://www2.camara.leg.br/legin/fed/decret/1920-1929/decreto-4403-22-dezembro-
1921-569624-publicacaooriginal-92854-pl.html 
 
______. DECRETO Nº 24.150 DE 20 DE ABRIL DE 1934. Regula as condições e 
processo de renovamento dos contratos de locação de imóveis destinados a fins 
http://legislacao.planalto.gov.br/legisla/legislacao.nsf/Viw_Identificacao/lei%203.071-1916?OpenDocument
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L3071.htm
https://www2.camara.leg.br/legin/fed/decret/1920-1929/decreto-4403-22-dezembro-1921-569624-publicacaooriginal-92854-pl.html
https://www2.camara.leg.br/legin/fed/decret/1920-1929/decreto-4403-22-dezembro-1921-569624-publicacaooriginal-92854-pl.html
 
 
76 
 
comerciais ou industriais. Disponível em: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1930-1949/D24150.htm 
 
______. LEI Nº 4.380, DE 21 DE AGOSTO DE 1964. Institui a correção monetária 
nos contratos imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da 
casa própria, cria o Banco Nacional da Habitação (BNH), e Sociedades de Crédito 
Imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e Urbanismo e dá 
outras providências. Disponível em: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4380.htm 
 
______. LEI N° 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991. Dispõe sobre as locações 
dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. Disponível em: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm 
 
______. LEI Nº 9.099, DE 26 DE SETEMBRO DE 1995. Dispõe sobre os Juizados 
Especiais Cíveis e Criminais e dá outras providências. Disponível em: 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9099.htm 
 
BRASÍLIA DE FATO. Representação da possibilidade do aumento do dólar. 
Disponível em: < https://brasiliadefato.com.br/economia/2018/05/com-dolar-em-alta-
bc-inicia-renovacao-de-contratos-no-mercado-futuro/>. Acesso em 15 de out. 2019. 
 
CAIUAS SEGUROS. Representação do bom uso do imóvel residencial. 
Disponível em: < https://blog.caiuasseguros.com.br/conheca-4-servicos-essenciais-
para-familias-e-suas-residencias/>. Acesso em 19 de out. 2019. 
 
DECO PROTESTE. Representação de imóvel destinado à residência. Disponível 
em: < https://www.deco.proteste.pt/dinheiro/comprar-vender-casa/noticias/mediacao-
imobiliaria-conheca-as-regras> Acesso em 12 de out. 2019. 
 
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/decreto/1930-1949/D24150.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l4380.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l9099.htm
 
 
77 
 
EKNOMISTA. Representação da existência de fiador na relação contratual. 
Disponível em: < https://www.e-konomista.pt/como-deixar-de-ser-fiador/>. Acesso 
em 17 de out. 2019. 
 
FAZZIO JÚNIOR, Waldo. Manual de Direito Comercial. 3ª ed. São Paulo: Atlas, 
2003. 
 
FREEPIK. Representação da estátua da justiça sobre a mesa com papel de 
contrato. Disponível em: <https://br.freepik.com/fotos-gratis/estatua-da-justica-
sobre-a-mesa-com-papel-de-contrato_3100452.htm> Acesso em: 18 de out. 2019. 
 
GOMES, Orlando. Contratos. 18ª ed. Rio de Janeiro : Forense, 1999. (edição 
atualizada por Humberto Theodoro Júnior). 
 
HD TECNOLOGIA. Representação da realização de contrato. Disponível em: 
<https://hdtecnologia.com.br/tudo-que-voce-precisa-saber-sobre-gestao-de-
contratos/> Acesso em 13 de out. 2019. 
 
IGNIÇÃO DIGITAL. Representação da realização de contrato de forma 
consensual. Disponível em: < https://www.ignicaodigital.com.br/detalhes-contrato-
de-prestacao-de-servicos/>. Acesso em 14 de out. 2019. 
 
MAXXI. Representação da prioridade ao interesse coletivo. Disponível em: < 
https://pedemolequemaxxi.wordpress.com/2012/02/14/novos-professores-e-
alteracao-de-funcao-de-alguns-funcionarios/>. Acesso em 16 de out. 2019. 
 
MINILUA. Representação do uso do escritório como habitação. Disponível em: < 
https://minilua.com/cadeira-torna-se-uma-cama/>. Acesso em: 19 de out. 2019. 
 
NAVES, Bruno Torquato de Oliveira. Da Quebra da Autonomia Liberal à 
Funcionalização do Direito Contratual. In: FIUZA, César; SÁ, Maria de Fátima Freire 
de; NAVES, Bruno Torquato de Oliveira (Coord.). Direito civil: atualidades II : da 
 
 
78 
 
autonomia privada nas situações jurídicas patrimoniais e existenciais. Belo 
Horizonte: Del Rey, 2007. 
 
NELO ADVOCACIA. Representação de vícios no imóvel locado. Disponível em: < 
https://neloangelo.com.br/rescisao-contratual-por-defeitos-no-imovel-alugado/>. 
Acesso em: 18 de out. 2019. 
 
PICANÇO. Melchiades. A força eterna do Direito. Rio de Janeiro : Peneluc, 1996. 
 
PORTAL GSTI. Representação da realização do contrato após a tradição 
(entrega do bem). Disponível em: < https://www.portalgsti.com.br/2018/10/10-sites-
e-aplicativos-de-compra-e-venda.html>. Acesso em 14 de out. 2019. 
 
PAR MAIS. Representação de entrega de imóvel em bom estado. Disponível em: 
< https://www.parmais.com.br/blog/investir-alugar-vender-imovel/> Acesso em 17 de 
out. 2019. 
 
PERLINGIERI, Pietro. Perfis do direito civil: introdução ao direito civil 
Constitucional.2. ed. Rio de Janeiro: Renovar, 2002. 
 
SEU CONDOMINIO. Representação dos direitos e deveres. Disponível em: < 
https://www.seucondominio.com.br/noticias/direitos-deveres-do-condomino>. Acesso 
em 16 de out. 2019. 
 
SLAIBI FILHO, Nagib. As leis que regem as locações de prédio urbano no novo 
Código Civil. Jus Navigandi, Teresina, a. 7, n. 62, fev. 2003. 
http://jus.com.br/revista/doutrina/texto.asp?id=3791. 
 
SHUTTERSTOCK. Representação do pagamento de aluguel com prazos 
estipulados. Disponível em: < https://revista.zapimoveis.com.br/lei-do-inquilinato/>. 
Acesso em: 19 de out. 2019. 
 
http://jus.com.br/revista/doutrina/texto.asp?id=3791
 
 
79 
 
SHUTTERSTOCK. Representação da política de boa vizinhança. Disponível em: 
< https://revista.zapimoveis.com.br/lei-do-inquilinato/>. Acesso em: 19 de out. 2019. 
 
SHUTTERSTOCK. Representação de devolução do imóvel no mesmo estado 
em que recebeu. Disponível em: <https://revista.zapimoveis.com.br/lei-do-
inquilinato/>. Acesso em 19 de out. 2019. 
 
TVI 24. Representação da discriminação de quantias pagas. Disponível em: < 
https://tvi24.iol.pt/sociedade/toc-detidos/dois-tecnicos-oficiais-de-contas-detidos-por-
burla-qualificada>. Acesso em: 18 de out. 2019. 
 
UOL. Representação da escolha das alianças. Disponível em: < 
https://www.uol.com.br/universa/noticias/redacao/2012/11/08/alianca-de-platina-
ouro-branco-ou-amarelo-veja-qual-e-mais-adequada-para-o-casal.htm>. Acesso em 
16 de out. 2019. 
 
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: contratos em espécie. 2ª ed. São Paulo : 
Atlas, 2002. 
 
99CONTRATOS. Representação da cobrança de luvas em um contrato de 
locação. Disponível em: < https://www.99contratos.com.br/artigos/pode-se-cobrar-
luvas-em-um-contrato-de-locacao-comercial.html> Acesso em 18 de out. 2019.