18O-Estudodeviabilidadeeconômicadeempreendimentos

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FACULDADE MERIDIONAL - IMED
Professor: Msc Engª Marinês Silvani Novello
Janeiro/2017
Curso de Engenharia Civil
Disciplina: Orçamento na Construção Civil
18 – Estudo de viabilidade econômica de 
empreendimentos
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
De posse do estudo do projeto arquitetônico, do terreno ou opção de
compra, é preciso elaborar um estudo de viabilidade econômica do
empreendimento.
Para que serve?
• Para ter a dimensão exata das despesas, riscos e margem de
lucratividade do empreendimento.
Variáveis para a viabilidade do empreendimento:
• Despesas
• Receitas
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Variáveis para a viabilidade do empreendimento:
Despesas: 
• Custo do terreno
• Custo do projeto e viabilidade econômica
• Custos da construção
• Custos de venda (lançamento, corretagem)
• Custos financeiros por empréstimos ou financiamentos
• Despesas jurídicas, impostos e taxas
• Despesas administrativas da construção e das vendas.
Receitas:
• Venda das unidades do empreendimento
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Metodologias usadas nas análises de viabilidade de um empreendimento:
• Percentual do valor do lucro em relação ao valor do terreno
• Percentual do valor do lucro em relação ao valor das despesas do
empreendimento
• Valor do lucro em relação ao número de meses de duração do
empreendimento.
• Renda mensal decorrente da locação do empreendimento pronto.
• Percentual da renda mensal total em relação às despesas do
empreendimento.
• Percentual dos lucros em relação aos recursos próprios alocados.
Cada empreendedor tem sua maneira de analisar a viabilidade do
empreendimento e suas margens mínimas de lucratividade.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Metodologias usadas nas análises de viabilidade de um
empreendimento:
• Fator importante na viabilidade econômica: condições de venda do
empreendimento e de pagamentos e a época da venda.
Porquê ??? no estudo de viabilidade econômica é feita uma projeção
de custeio ao longo do tempo e também das receitas.
Fluxo de caixa bem elaborado, em casos de vendas bem sucedidas,
possibilita um desembolso muito reduzido dos recursos próprios,
resultando em:
• Lucratividades altas nas análises de lucros obtidos pelos recursos
próprios alocados.
Metodologia da modelagem para os estudos de viabilidade
As técnicas modernas de avaliação de investimentos, geralmente
envolvem vários modelos de fluxos de caixa descontado entre os quais:
• Valor presente líquido
• Taxa interna de retorno
• Comparação do valor presente líquido e a taxa interna de retorno
• Taxa interna de retorno modificada
• Ajuste da taxa de retorno
• Gerenciamento financeiro da taxa de retorno.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Metodologia da modelagem para os estudos de viabilidade
A norma NBR 14653-4:2002 recomenda uma estruturação básica para a
montagem do fluxo de caixa, onde contempla:
• Receitas;
• Despesas de receitas
• Custo de construção
• Custo de vendas
• Despesas administrativas
• Despesas com marketing
• Despesas gerais
• Receitas não operacionais
• Despesas não operacionais
• Depreciação contábil
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Metodologia da modelagem para os estudos de viabilidade
A norma recomenda uma estruturação básica para a montagem do fluxo
de caixa, onde contempla:
• Deduções de base tributária
• Lucro tributável
• Impostos e contribuições
• Resultado depois da tributação
• Investimento de implantação e operação
• Renda líquida
A metodologia adequada para análise de investimento é da montagem
do fluxo de caixa contemplando as entradas e receitas monetárias e as
despesas relativas ao empreendimento.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Subsídios para a precificação das variáveis monetárias
a) receitas: São entradas monetárias :
• das vendas das unidades;
• dos juros cobrados sobre as vendas parceladas, ao longo do tempo;
• das cotas de participação dos incorporadores;
• dos empréstimos obtidos por agentes financeiros
• certificados de créditos bancários;
• fundos imobiliários e receitas de aluguéis.
b) Despesas monetárias
Valor do terreno: valor varia de 7,5 a 20% aprox. do total das despesas
do empreendimento.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Subsídios para a precificação das variáveis monetárias
b) Despesas monetárias
Comissão do terreno: despesa paga ao corretor, interveniente que
favorece a negociação. Gira em torno de 5% do valor da aquisição do
terreno.
Custo da construção: A mais representativa nas despesas do
empreendimento e decisiva na tomada de decisão do investimento.
São estimativas de custo sem ter ainda os projetos preliminares.
Incerteza aceitável de variação aprox. de 10 a 20%.
Geralmente utilizam o custo do m2 de construção/estimativas em
quantidades parametrizadas de projeto.
Custo varia de 55 a 70% das despesas do empreendimento.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Subsídios para a precificação das variáveis monetárias
b) Despesas monetárias
Custo de construção de infraestrutura: Geralmente utilizam o custo da
construção ou estimativas devido não ter projeto detalhado nessa fase.
Custo aprox. de 15% das despesas do empreendimento
Despesas com equipamentos: Custos de mobiliários, elementos
decorativos, luminárias, brinquedos, equipamentos eletrônicos daspartes
comuns, etc,. Varia de 1,5 a 2% das despesas do empreendimento.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Subsídios para a precificação das variáveis monetárias
b) Despesas monetárias
Publicidade e promoção
Percentual do empreendimento para acelerar as vendas. Pode provocar
forte interferência nos indicadores de resultados econômicos.
Varia de 2,5 a 7%...do valor geral de venda.
Custo com incorporação: Varia aprox. 2% das despesas do
empreendimento
Impostos e taxas: Impostos cobrados por órgãos municipais, estaduais e
federais. Varia aprox. 8% das despesas do empreendimento
Gastos indiretos: Aprox 3% da despesa do empreendimento. Esse item
considera tudo o que não está nos demais..
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Subsídios para a precificação das variáveis monetárias
b) Despesas monetárias
Doação à prefeitura: Varia aprox. 2% das despesas do empreendimento
Estande de vendas: Tem o objetivo de aumentar a velocidade de
vendas. É um % sobre o valor de vendas ou uma avaliação associada as
despesas de marketing.
Planejamento e coordenação de vendas: % aplicado sobre o valor geral
de vendas. Aprox 2% do VGV.
Esse custo cresce na medida que o empreendedor percebe a
importância do planejamento de vendas.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Subsídios para a precificação das variáveis monetárias
b) Despesas monetárias
Consultoria imobiliária: Associado à prestação de serviços de
especialistas em estratégias de negócios imobiliários.
% de aprox. 0,7 a 1% das despesas do empreendimento
Corretagem de vendas: % varia de 3,5 a 6% do valor de vendas.
Consultoria jurídica: Ref. Serviços de advocacia especializada em
negócios imobiliários ou profissionais autônomos.
% aplicado sobre o valor geral de vendas. Aprox. 0,7 a 1% do VGV.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Subsídios para a precificação das variáveis monetárias
b) Despesas monetárias
Planejamento de marketing: Ferramenta que destaca as qualidades do
espaço e cria perspectivas de vendas. % de aprox. 2% do valor geral de
vendas.
Gerenciamento: % sobre os serviços que serão prestados quer na
gestão da produção da construção, quer no gerenciamento de todo o
ciclo do empreendimento. % varia aprox. 1% as despesas do
empreendimento.
Ligações definitivas: Aprox. 1,2 % das despesas do empreendimento.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Subsídios para a precificação das variáveismonetárias
b) Despesas monetárias
Diversos: Custo para imprevisibilidades não caracterizadas. % de 0,5%
das despesas do empreendimento.
PIS/Cofins: % de 3,65 em relação ao valor geral de vendas líquido.ou
9,5% aplicados a 60% do valor geral de vendas.
Despesas com financiamento: % sobre o valor financiado ou estimado
por % em relação as despesas do empreendimento.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Intepretação dos indicadores de viabilidade técnica, econômica e 
financeira dinâmica:
É aquele em que o tempo é levado em conta e a distribuição das
receitas e despesas é realizada por meio de um fluxo de
distribuição, com a alocação segundo os períodos em que ocorrem.
Contempla o tempo, taxas de juros e correção monetária se necessário.
a) Indicadores de viabilidade do resultado líquido: trata da subtração
das receitas do valor geral de vendas e dos juros relativos aos
parcelamentos das receitas pelas despesas diretas e indiretas do
empreendimento imobiliário repartidos no fluxo de distribuição, ao
longo do tempo.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Intepretação dos indicadores de viabilidade técnica, econômica e 
financeira dinâmica:
b) Indicadores de investimento máximo dos incorporadores: É um
indicador que aponta o valor máximo a ser desembolsado pelos
incorporadores, em todo o fluxo de caixa como resultado de receitas e
despesas ao longo do tempo.
c) Indicador do mês de investimento máximo: Indicador do mês em que
se dá o investimento máximo a ser realizado pelos incorporadores no
fluxo de caixa, no respectivo mês.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Intepretação dos indicadores de viabilidade técnica, econômica e 
financeira dinâmica:
d) Mês de retorno do capital investido: Mês no fluxo de caixa que
representa o primeiro mês em que o saldo acumulado torna-se
positivo, na medida em que as receitas passam a ser superiores às
despesas, levando em conta que até aquele momento, as despesas
foram realizadas com os recursos próprios dos incorporadores.
e) Taxa interna de retorno: É a taxa percentual resultante do lucro líquido
em relação aos aportes aplicados no investimento, considerando o
período de aporte deste capital. Taxa comparada com as taxas de
investimentos do mercado para subsidiar os empresários na análise.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Intepretação dos indicadores de viabilidade técnica, econômica e 
financeira dinâmica:
f) Taxa interna de retorno modificado: Taxa obtida de forma semelhante à
taxa de retorno, que leva em conta, ainda, as receitas relativas as
juros cobrados sobre as vendas das unidades, considerando a
distribuição no fluxo de desembolso.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise dos indicadores de viabilidade
São aqueles que avaliam se o empreendimento possibilita aos
incorporadores auferirem a realização de suas expectativas e as
vantagens desejadas, com base nas variáveis de viabilidade
constantes no empreendimento.
NBR 14653-4 (2002): descreve as metodologias para os estudos de
viabilidade e os tratamentos para identificação do valor do
empreendimento, custos e indicadores de viabilidade.
a) Resultado econômico: O lucro bruto no estudo de viabilidade
estático é o resultado da diferença entre o VGV disponível e o total
das despesas. VGV = valor geral de vendas
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise dos indicadores de viabilidade
b) Resultado líquido (financeiro): É aquele obtido pela diferença entre
as receitas do empreendimento, inclusive com os juros aplicados
sobre as vendas financiadas e o total das despesas, levando em
conta o fator tempo.
c) Valor de investimento máximo:
É o maior valor monetário de recursos próprios aportados pelos
incorporadores, para realizar um empreendimento imobiliário.
Ele é identificado na distribuição do fluxo de caixa de aportes e
despesas do empreendimento.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise dos indicadores de viabilidade
d) Mês de investimento máximo: É o mês onde ocorre o maior valor
monetário de recursos aportados pelos incorporadores para realizar um
empreendimento imobiliário.
Ele é identificado na distribuição do fluxo de caixa de aportes e
despesas do empreendimento.
e) Mês de retorno do capital
É aquele identificado no fluxo e caixa do estudo de viabilidade e
corresponde ao primeiro mês da sequência de meses, em que o saldo
entre as receitas e despesas é superior ao maior valor aportado pelos
incorporadores, para a realização do empreendimento.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise dos indicadores de viabilidade
f) Taxa interna de retorno ao mês
A taxa de rentabilidade (taxa interna de retorno) é aquela que leva a
obtenção do valor presente líquido, ou seja, o valor presente menos o
investimento necessário.
Em um fluxo de caixa:
Taxa interna de retorno é aquela que anula o valor atual do fluxo de
caixa do investimento, ou seja, o valor atual das retiradas, somado
aos investimentos iniciais, deve ser igual a zero.
Se a taxa de retorno for superior à taxa mínima de atratividade, o
investimento será atrativo.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
 nTIR
FinicialtoinvestimenVPL


1
1.,
 nTIR
Finicialtoinvestimen


1
1.,0
Análise dos indicadores de viabilidade
g) Taxa interna de retorno ao ano
A taxa atual ou taxa mínima de rentabilidade ( r ) representa a taxa de
rentabilidade devida aos investimentos no projeto, que deixa de ser
ganha, mediante a aplicação em títulos ou outras aplicações rentáveis.
O cálculo desta taxa é o mesmo do item anterior.
h) Juros ao ano sobre as prestações: Juros aplicado ao empreendimento
imobiliário.
É uma variável numérica que interfere nas variáveis de receitas e
despesas do negócio. Por sua vez sofrem a interferência do mercado
financeiro e das decisões governamentais.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise dos indicadores de viabilidade
i) Prazo da construção
Variável de quantidade, mas exerce forte influência monetária em
relação ao custo da construção.
A decisão do prazo de execução, quando é diferente do prazo técnico
adequado, gera reduções ou acréscimos no custo da construção.
j) Velocidade de vendas
Os valores das receitas de vendas das unidades, em função das
suas vendas ao longo do tempo, serão lançadas no fluxo de caixa,
para a avaliação dos demais indicadores, que subsidiarão a tomada de
decisão.
Importante: marketing, propaganda, prazo de carência, etc..
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise dos indicadores de viabilidade
k) Prazos e tempos
Variável qualitativa por não haver possibilidade de ser precificada
nos indicadores monetários.
Exercem influência ao longo do ciclo do empreendimento e interferem no
planejamento do negócio, no lançamento para comercialização, na
duração da obra, na estratégia das condições para a venda e nos prazos
de financiamentos..
l) Correção monetária e inflação
Inflação = desequilíbrio do sistema monetário decorrente da redução do
poder aquisitivo da moeda e simultânea alta geral dos preços.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise dos indicadores de viabilidade
m) Riscos
Variável qualitativa com alto grau de importância, em todas as fases do
ciclo do empreendimento, tornando necessária a identificação dos
fatores que compõe o seu preço.
Permite minimizar as incertezas e favorece uma tomada de decisão mais
segura, por parte dos incorporadores.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise dos indicadores de viabilidade
n) Valor presente líquido
É a diferença entre o valor presente e o investimento necessário.
• VA = fator de atualização.C1
Considerando os investimentos do mercado, o cálculo do valor presente é feito
pela atualização dos recebimentos futuros esperados àtaxa de rentabilidade
oferecida.
A taxa presente ou taxa mínima de rentabilidade leva a obtenção do valor
presente líquido... Ou seja... Valor presente menos o investimento necessário.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
 ni
FinicialtoinvestimenVPL


1
1.,
Análise dos indicadores de viabilidade
o) Lucro liquido / custo do terreno
É a identificação da representatividade monetária em percentual do lucro líquido,
em relação ao custo do terreno.
Análise das variáveis qualitativas
São as que interferem nos estudos de viabilidade pelo poder de influência
exercida nas variáveis monetárias e na qualidade do empreendimento.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise das variáveis qualitativas
a) Projeto de arquitetura: deve atender conceitualmente às regulamentações da
legislação do código de obras municipais, estaduais e federais, as pesquisas
de opinião qualitativas e quantitativas mercadológicas, aos elementos
espaciais das áreas privativas e comuns, das áreas de lazer e às
especificações de acabamentos.
b) Pesquisa mercadológica: se refere as informações mercadológicas em cada
estágio da tomada de decisão dos investidores e gerentes de portfólio, no
mercado imobiliário: visão panorâmica, análise de demanda, análise de
competitividade, previsão de renda de aluguel, etc..
c) Perfil socioeconômico e cultural da população: associado aos indicadores de
qualificação profissional e educacional, segundo a faixa etária, pela renda
pessoal e renda familiar, qte de pessoas ativas (empregadas e
desempregadas, etc..)
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise das variáveis qualitativas
d) Conjuntura internacional: variável que interfere no mercado imobiliário, pela
influência na variação dos juros internacionais e variação de preços dos
materiais e equipamentos de construção que são importados e exportados.
e) Política pública habitacional: interfere fortemente no mercado imobiliário, ao
longo do ciclo do empreendimento. Interfere pelas proposições à legislação
edilícia com implicações nas condições e valores de aquisição do terreno, nas
características dos projetos e nos custos da construção, pela imposição de
impostos e pela política de legislação urbana.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise das variáveis qualitativas
f) Déficit habitacional: deve contemplar o perfil habitacional, o perfil regional, o
perfil econômico e social da população.
Serve como uma das referências para a escolha da tipologia do projeto e das
características do terreno. Está associado ao poder de compra e à renda
familiar.
g) Percepção e sensação de espaços: as percepções das áreas e das
decorações dos ambientes, a sensação térmica, a percepção da paisagem, o
conforto acústico, a percepção e sensação das áreas de lazer e comuns são
fatores que influenciam o projeto, com graus distintos de importância e que
somados, contribuem na decisão de investir na unidade residencial,
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise das variáveis qualitativas
h) Motivação na inserção do negócio: característica básica dos ser humano. Ela
se insere em todo o ciclo do empreendimento e seu entendimento possibilita tirar
partido para favorecer o resultado do empreendimento imobiliário.
i) Qualidade: Exerce influência sobre grande parte das variáveis monetárias,
inclusive na precificação e por consequência, nos estudos de viabilidade.
A qualidade de localização do terreno, do solo, das dimensões e da infra-
estrutura do local possibilita a sobrevalorização do terreno, por exemplo.
j) Sustentabilidade ambiental e urbana: favorece a inserção da edificação no
contexto social da região e quando possível na viabilização de geração de
emprego.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise das variáveis qualitativas
k) Participação da sociedade: a participação crescente dos cidadãos, por uma
mídia ecológica cada vez mais influente, torna imperativo ao poder público a
solução de problemas antes relegados a segundo plano.
Pode ocorrer através de pesquisas de opinião e na percepção mercadológica
quanto as demandas e pressões sociais, audiências públicas, etc..
Possibilita a melhoria da qualidade da conceituação e da concepção do projeto,
no grau de sensibilidade dos espaços e acabamento, na identificação dos riscos,
nível de motivação, etc..
l) Rede de infraestrutura e transporte: possibilita quantificar os elementos do seu
processo e favorecer a obtenção do fator multiplicador para uma futura avaliação
de valor monetário agregado à unidade residencial.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise das variáveis qualitativas
m) Legislação edilícia: Interfere seja pela regulamentação de
aproveitamento do solo e seja pelo aproveitamento e restrições de áreas
e projetos e tipologias de empreendimentos.
Interfere fortemente na valorização monetária do terreno e na qualidade
do empreendimento, resultando em interferências no custo da
construção e no valor de venda das unidades.
n) Regiões favelizadas: Fator de desvalorização patrimonial pela
percepção e sensação quanto a questão da segurança pessoal e
patrimonial, tornando-se assim, um fator de risco.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Análise das variáveis qualitativas
o) Sustentabilidade social: associa o empreendimento às características
de bem-estar social, e à qualidade do projeto, atendendo as
necessidades regionais com projetos voltados para as demandas da
sociedade e que estejam integrados a sua vizinhança, minimizando os
impactos negativos de acessibilidade relativos aos meios de transporte e
demais questões de infraestrutura.
p) Segurança patrimonial e pessoal: a percepção e a sensação de viver
numa moradia que dispõe de segurança patrimonial e pessoal,
transmitindo tranquilidade a toda família e ao ambiente local, levam hoje
inúmeros empreendedores a incluir em seus projetos os conceitos e
equipamentos de segurança.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Definições importantes – cfe NBR 12721 ref. Condomínio em 
edificações e as incorporações imobiliárias
• Área coberta padrão = É a área coberta com padrão de acabamento
semelhante ao do tipo escolhido, dentre os padronizados na norma,
para avaliação do custo global de construção.
• Área real: É a área medida da superfície de quaisquer dependências,
nela incluídas as superfícies das projeções de paredes, de pilares e
demais elementos construtivos.
• Área equivalente de construção: É a área estimada, correspondente a
uma área de padrão diferente que ao custo unitário básico
determinado, tenha o mesmo valor estimado em reais.
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento
Exemplo de aplicação de Estudo de viabilidade de um
empreendimento residencial
• Ver arquivo em word com o exemplo completo do estudo de
viabilidade e um para fazer
18 – Estudo de viabilidade econômica do 
empreendimento