Aula 03 - Urbanístico

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Aula 03
Direito Urbanístico p/ Carreira Jurídica
2021 (Curso Regular) - Prof. Igor Maciel
Autor:
Igor Maciel
Aula 03
22 de Fevereiro de 2021
37171323005 - Júnior Souza Ferreira
 
Sumário 
Considerações Iniciais .......................................................................................................................... 2 
1 - Introdução ....................................................................................................................................... 3 
Capítulo I – Disposições Preliminares .................................................................................................. 4 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ..................................................................................................... 5 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ..................................................................................................... 7 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ..................................................................................................... 9 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 14 
Capítulo II – Dos Requisitos Urbanísticos para Loteamento .............................................................. 16 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 19 
Capítulo III – Do Projeto de Loteamento ........................................................................................... 21 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 24 
Capítulo IV – Do Projeto de Desmembramento ................................................................................ 28 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 29 
Capítulo V – Da Aprovação do Projeto de Loteamento e Desmembramento .................................. 30 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 35 
Capítulo VI – Do Registro do Loteamento e Desmembramento ....................................................... 39 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 47 
Capítulo VII – Dos Contratos .............................................................................................................. 49 
Como este ponto já foi cobrado em provas? ................................................................................................. 60 
Capítulo VIII – Disposições Gerais ...................................................................................................... 63 
Como este ponto já foi cobrado em prova? ................................................................................................... 67 
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Aspectos Processuais previsto na Lei ............................................................................................. 68 
Desapropriação............................................................................................................................................... 68 
Legitimidade ................................................................................................................................................... 68 
Foro ................................................................................................................................................................. 69 
Intimações ...................................................................................................................................................... 70 
Capítulo IX – Disposições Penais ........................................................................................................ 71 
Capítulo X – Disposições Finais .......................................................................................................... 73 
2 – Área de Preservação Permanente ............................................................................................... 74 
3 - Bibliografia .................................................................................................................................... 80 
4 - Resumo da aula ............................................................................................................................. 81 
5 – Questões Objetivas ...................................................................................................................... 87 
5.1 - Questões de Procuradorias .................................................................................................... 87 
5.2 – Questões de Defensoria ........................................................................................................ 96 
6 - Gabaritos ....................................................................................................................................... 99 
6.1 - Questões de Procuradorias .................................................................................................... 99 
6.2 - Questões de Defensoria ......................................................................................................... 99 
7 - Comentários ................................................................................................................................ 100 
7.1 - Questões de Procuradorias .................................................................................................. 100 
7.2 – Questões de Defensoria ...................................................................................................... 127 
8 - Considerações Finais ................................................................................................................... 133 
 
 
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CONSIDERAÇÕES INICIAIS 
 
Olá meus amigos, tudo bem? Firmes nos estudos? 
 
Vamos seguir com nosso curso. 
 
Quaisquer dúvidas, estou às ordens nos seguintes contatos: 
 
Grande abraço, 
 
E-mail: profigormaciel@gmail.com 
 
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1 - INTRODUÇÃO 
 
Falaremos em nossa aula sobre a Lei nº 6.766/79 que dispõe sobre o parcelamento do solo 
urbano. Referida norma é também conhecida por Lei Lehmann. De acordo com o artigo 1º: 
 
Art. 1º. O parcelamento do solo para fins urbanos será regido por esta Lei. 
Parágrafo único - Os Estados, o Distrito Federal e os Municípios poderão estabelecer 
normas complementares relativas ao parcelamento do solo municipal para adequar o 
previsto nesta Lei às peculiaridades regionais e locais. 
 
Assim, em que pese o parcelamento do solo ser regido por esta lei, Estados, Distrito Federal 
e Municípios poderão estabelecer normas complementares para adequar as disposições legais às 
peculiaridades regionais e locais. A legislação em análise divide-se em 10 (dez) capítulos e 
geralmente é cobrada em provas de concursos com a “letra fria” da lei. 
Iremos, então, analisar cada capítulo do texto legal, apontando, sempre que possível, a 
forma de cobrança dos dispositivosem prova, bem como eventual doutrina cabível no contexto. 
 
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CAPÍTULO I – DISPOSIÇÕES PRELIMINARES 
 
 De acordo com o artigo 2º, da lei em análise, o parcelamento do solo urbano poderá ocorrer 
de duas formas: através de loteamento ou desmembramento. 
 
Art. 2º. O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou 
desmembramento, observadas as disposições desta Lei e as das legislações estaduais e 
municipais pertinentes. 
 
E o que seria um loteamento? 
 
 A própria norma explica a definição de loteamento, tratando-se de uma subdivisão da gleba 
em lotes destinados a edificação, desde que haja alteração nas vias de circulação existentes 
(abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, prolongamento, modificação ou 
ampliação das vias existentes). 
 
§ 1º - Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, 
com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, 
modificação ou ampliação das vias existentes. 
 
E o que seria um desmembramento? 
 
 Já o desmembramento é a subdivisão da gleba também em lotes destinados a edificação, 
mas sem alteração nas vias de circulação, aproveitando-se o sistema viário existente (inexistirá 
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos 
já existentes. 
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§ 2º- considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a 
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na 
abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou 
ampliação dos já existentes. 
 
E o que seria um lote? 
 
Para José Afonso da Silva (2015, pg. 354): 
 
A formação de lotes constitui o objetivo do processo de loteamento (arruamento e 
divisão em lotes). Lote é a porção do terreno com frente para logradouro público em 
condições de receber edificação residencial, comercial, institucional ou industrial. Lotes 
são, pois, unidades edificáveis. Por isso, a legislação de ordenação do solo há que 
estabelecer um mínimo de normas quanto às suas dimensões e contornos, para que se 
prestem à sua finalidade. 
 
 A lei, definindo o conceito de lote, estabeleceu ser um terreno servido de infraestrutura 
básica e com dimensões que atendam aos índices urbanísticos da sua área. 
 
§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões 
atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a 
zona em que se situe. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – FUB – Engenheiro Civil – 2015) O loteamento de solo urbano será 
considerado viável, desde que a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, 
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com aproveitamento do sistema viário existente, não acarrete abertura de novas vias 
e logradouros públicos ou mesmo prolongamento, modificação ou ampliação dos já 
existentes. 
Comentários: 
 
Percebam, meus amigos, que o item está Falso. 
A diferença básica entre o desmembramento e o loteamento está na alteração ou não 
do sistema viário existente. 
No loteamento, ocorrerá a alteração do sistema viário existente, incluindo a abertura 
de novas vias e logradouros públicos ou mesmo a modificação ou ampliação dos já 
existentes. 
 
(CESPE – MPOG – Analista – 2012) Nos termos da Lei de Parcelamento vigente, 
considera-se desmembramento a subdivisão de glebas com ou sem abertura de vias, 
desde que haja criação de logradouro público. 
Comentários: 
 
O item também está Falso. 
 
Isto porque, conforme vimos acima, o desmembramento, nos termos da legislação 
vigente, não permite a abertura de novas vias ou logradouros públicos. Aproveita-se, 
em tal instituto, as vias públicas existentes. 
 
(CESPE – CEF – Engenheiro Civil – 2006) No que se refere a parcelamento do solo 
urbano, considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a 
edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique 
a abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação 
ou ampliação dos já existentes. 
Comentários: 
 
Item verdadeiro, conforme disposto no parágrafo 2º, do artigo 2º, da Lei 6.766/79. 
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Professor, a Lei também define o que seria infraestrutura básica? 
 
 Sim. Mas aqui precisamos ter um pouco de atenção. 
 É que o texto original da lei já foi alterado algumas vezes, razão pela qual as bancas gostam 
de cobrar este ponto. Para não confundir, veremos apenas o texto vigente (desde a Lei 
11.445/2007): 
 
§ 5º A infra-estrutura básica dos parcelamentos é constituída pelos equipamentos 
urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública, esgotamento sanitário, 
abastecimento de água potável, energia elétrica pública e domiciliar e vias de circulação. 
 
 Necessário, pois, que no parcelamento do solo haja a previsão de infraestrutura básica de 
iluminação, escoamento de águas pluviais, esgotamento sanitário, abastecimento de água potável, 
enfim, condições mínimas para assegurar qualidade de vida à população que passará a ocupar 
aquele determinado ponto do território. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – FUB – Engenheiro Civil – 2015) De acordo com a legislação federal vigente 
aplicada ao parcelamento do solo urbano, julgue o item subsequente. 
 
A lei considera como estrutura básica dos parcelamentos do solo urbano os 
equipamentos urbanos de escoamento de águas pluviais, as redes de esgoto sanitário, 
de abastecimento de água potável e de energia elétrica pública e domiciliar, a 
iluminação pública, bem como as vias de circulação, pavimentadas ou não. 
 
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(CESPE – MPE - RR – Promotor – 2008) Quanto ao parcelamento do solo urbano, julgue 
o item subsequente. 
 
São considerados infraestrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento de 
águas pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água 
potável, de energia elétrica pública e domiciliar, bem como as vias de circulação 
pavimentadas ou não. 
Comentários: 
 
Ambos os itens estão verdadeiros, conforme parágrafo 5º, do artigo 2º, da Lei 
6.766/79. 
 
E quanto à infraestrutura básica dos parcelamentos situados em Zonas de Interesse 
Social? 
 
 A Lei 9.785/99 acrescentou à norma estudada a possibilidade de se exigir uma infraestrutura 
básica diferenciada para parcelamentos situados em Zonas Habitacionais de Interesse Social (ZHIS) 
assim declaradas por lei. Nestes casos, a infraestrutura consistirá, no mínimo de: 
 
I - vias de circulação; 
II - escoamento das águas pluviais; 
II - rede para o abastecimento de água potável; e 
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. 
 
 Percebam que, comparativamente com o parágrafo anterior, não se exige neste tipo de zona 
equipamentos urbanos de iluminação pública w energia elétrica pública. 
 Eis o texto legal para análise: 
 
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§ 6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais 
declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: (Incluído 
pela Lei nº 9.785, de 1999) 
I - vias de circulação; 
II - escoamento das águas pluviais; 
III - rede para o abastecimento de água potável; 
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – MPE/RR – Promotor – 2008) Para as ZHIS, as exigências para o parcelamento 
restringem-se às vias de circulação, ao escoamento de águas pluviais, à rede de 
abastecimento de água potável e às soluções para o esgotamento sanitário, para a 
biodigestão de resíduos sólidos e a energia elétrica domiciliar. 
Comentários: 
 
O item está falso, eis que não se exige para as ZHIS soluções para a biodigestão de 
resíduos sólidos. 
 
(CESPE – MPE/RR – Promotor – 2008) Os equipamentos públicos de educação, saúde 
e lazer não fazem parte obrigatória da infraestrutura básica, salvo no que se refere às 
ZHIS, onde, por força de lei, fica o poder público local obrigado a restabelecer as 
condições mínimas de inserção social das comunidades carentes. 
Comentários: 
Item falso. 
 
A lei estabelece quanto às Zonas Habitacionais de Interesse Social um conteúdo 
inferior de exigências de infraestrutura básica e não superior ao parcelamento do solo 
tradicional. 
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A Lei 13.465/2017 acrescentou ao artigo 2º, da Lei 6.766/79 os parágrafos 7º e 8º que assim 
estão estabelecidos: 
 
7º O lote poderá ser constituído sob a forma de imóvel autônomo ou de unidade 
imobiliária integrante de condomínio de lotes. 
§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida 
nos termos do § 1o deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do 
poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a 
condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. 
 
 Percebam que o novel dispositivo legal acrescentou ao artigo 2º a definição das formas de 
constituição do lote. Estes poderá ser constituído sob a forma de: 
 
Imóvel Autônomo ou Unidade imobiliária integrante de condomínio de lotes 
 
 A Lei 13.645/2017 procurou regularizar uma situação bastante corriqueira no Brasil: os 
diversos condomínios de loteamentos existentes onde o Empreendedor loteava uma gleba de terra 
e vendia os lotes individualizados sem casas construídas, mas os compradores não conseguiam 
constituir um condomínio. 
 Isto porque a Lei 4.591/64, que dispõe sobre condomínio em edificações e incorporações 
imobiliárias, apenas definia dois tipos de condomínio: o horizontal, constituído por casas e o 
condomínio vertical, constituído em um edifício de dois ou mais pavimentos. 
 Além disso, o §8º definiu o que seria o condomínio de acesso controlado. 
 Penso ser ponto com alta probabilidade de cobrança em provas e apenas a letra da lei pode 
nos socorrer no estudo: 
 
§ 8º Constitui loteamento de acesso controlado a modalidade de loteamento, definida 
nos termos do § 1º deste artigo, cujo controle de acesso será regulamentado por ato do 
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poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a 
condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados. 
 
 Apenas a título de exemplo, imaginemos que em um prédio de apartamentos residenciais 
(condomínio vertical) seja necessária a instituição de uma taxa de condomínio extra para 
pagamento de uma reforma na área da piscina. 
 Acaso a assembleia de condôminos delibere pelo pagamento de um valor extra por cada 
condômino, ainda que um destes não tenha comparecido à reunião, todos estarão obrigados pela 
decisão assemblear. Trata-se de interpretação do artigo 12, caput e parágrafo quarto, da Lei 
4.591/64: 
 
Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos 
prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio. 
§ 4º As obras que interessarem à estrutura integral da edificação ou conjunto de 
edificações, ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os 
proprietários ou titulares de direito à aquisição de unidades, mediante orçamento 
prévio aprovado em assembléia-geral, podendo incumbir-se de sua execução o síndico, 
ou outra pessoa, com aprovação da assembléia. 
 
 E se o condômino se recusar a pagar as taxas? 
 Amigos, neste caso, o condomínio (pessoa jurídica que engloba a coletividade dos 
condôminos) poderá executar os valores judicialmente e o imóvel do particular – ainda que seja 
bem de família – responderá pela dívida. Neste sentido: 
 
Execução. Penhora. Imóvel financiado. Bem de família. Taxas condominiais. Precedentes 
da Corte. 
1. A jurisprudência da Corte admite a penhora de imóvel financiado pelo Sistema 
Financeiro de Habitação para pagamento de taxas condominiais, não obstando o fato 
de ser considerado bem de família, a teor do art. 3º, IV, da Lei nº 8.009/90. 
2. Recurso especial não conhecido. 
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(REsp 172.866/SP, Rel. Ministro CARLOS ALBERTO MENEZES DIREITO, TERCEIRA TURMA, 
julgado em 16/08/1999, DJ 02/10/2000, p. 162) 
 
E o condomínio de lotes, como funcionava? 
 
 Os proprietários de imóveis em “condomínio de lotes” precisavam constituir não um 
“condomínio do edifício X” para administrar as taxas de manutenção do patrimônio comum. Para 
tanto, era necessária a constituição de associações de moradores que não gozavam das mesmas 
vantagens de um condomínio. 
 A mesma reforma na área da piscina de um “condomínio de lotes“ seria instituída pela 
assembleia da associação de moradores. Contudo, acaso um dos moradores se recuse a pagar, o STJ 
definiu que nestas hipóteses – por inexistir previsão deste tipo de condomínio na lei 4.591/64: 
 
RECURSO ESPECIAL REPRESENTATIVO DA CONTROVÉRSIA - ART. 543-C DO CPC - 
ASSOCIAÇÃO DE MORADORES - CONDOMÍNIO DE FATO - COBRANÇA DE TAXA DE 
MANUTENÇÃO DE NÃO ASSOCIADO OU QUE A ELA NÃO ANUIU - 
IMPOSSIBILIDADE. 
1. Para efeitos do art. 543-C do CPC, firma-se a seguinte tese: "As taxas de manutenção 
criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não 
anuíram". 
2. No caso concreto, recurso especial provido para julgar improcedente a ação de 
cobrança. 
(REsp 1439163/SP, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, Rel. p/ Acórdão Ministro 
MARCO BUZZI, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 11/03/2015, DJe 22/05/2015) 
 
Parcelamento apenas é permitido em Zonas Urbanas, expansão urbanas ou de 
urbanização específica. 
 
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 Este é mais um ponto bastante cobrado em provas. O parcelamento do solo para fins 
urbanos não será possível, via de regra em áreas rurais. É que somente se admite o parcelamento 
em áreas urbanas, em zonas consideradas como de expansão urbana ou em zonas de urbanização 
específica. 
 Trata-se do disposto no artigo 3º, da lei: 
Art. 3º Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas 
urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano 
diretor ou aprovadas por lei municipal. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999)E onde não será permitido o parcelamento do solo? 
 
 Este talvez o dispositivo da Lei 6.766/79 que mais deverá ser memorizado. Trata-se do 
parágrafo único do artigo 3º que estabelece não ser possível o parcelamento do solo: 
 
I – Em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, sem que antes sejam tomadas as 
medidas necessárias para assegurar o escoamento das águas. A ideia é exatamente 
evitar a construção de imóveis em terrenos que irão, no futuro próximo, alagar. 
II – Em terrenos alterados com material nocivo à saúde pública, antes de terem sido 
saneados os impactos nocivos à saúde; 
III – Em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), a não ser 
que as autoridades competentes façam exigências específicas permitindo o 
parcelamento e estas sejam devidamente atendidas; 
IV – Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; 
V – Em áreas de preservação ecológica; 
VI – Em áreas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua 
correção. 
 
 Transcreve-se o texto legal para análise e memorização: 
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Parágrafo único - Não será permitido o parcelamento do solo: 
I - em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências 
para assegurar o escoamento das águas; 
II - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem 
que sejam previamente saneados; 
III - em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento), salvo se 
atendidas exigências específicas das autoridades competentes; 
IV - em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação; 
V - em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições 
sanitárias suportáveis, até a sua correção. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – FUB – Arquiteto – 2015) Em referência a planejamento e projeto de espaços 
urbanos, julgue o próximo item. 
 
É defeso por lei o parcelamento do solo em terrenos, com declividade igual ou superior 
a 40% como também os alagadiços, ainda que seja providenciado o escoamento prévio 
de suas águas, visto que, em épocas de chuvas, esses locais estarão sujeitos a 
inundações. 
Comentários: 
 
O item está falso por vários motivos. 
O índice de declividade proibitivo é igual ou superior a 30% (trinta por cento) e não 40; 
 
Já os terrenos alagadiços, acaso sejam tomadas providências prévias que garantam o 
escoamento das águas poderão ser objeto de parcelamento. 
 
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(CESPE – CEF – Engenharia Civil – 2014) No Brasil, legislação federal regula o 
parcelamento do solo urbano desde os anos 70 do século passado, com definição das 
devidas restrições em relação à ocupação de áreas frágeis e insalubres, além das 
obrigações do poder público, dos loteadores e dos compradores. Acerca desse assunto, 
julgue o item que se segue. 
 
Não se permite o parcelamento do solo em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações 
antes que sejam tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas. 
Comentários: 
 
Item verdadeiro, conforme disposto no artigo 3º, parágrafo único, inciso I, da Lei 
6.766/79. 
 
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) Para a aprovação de projeto 
de parcelamento, é preciso que o município inclua a respectiva gleba em sua zona 
urbana ou de expansão urbana. É o poder público local que define onde e quando 
poderá haver parcelamento do solo. A lei federal, entretanto, veda o parcelamento de 
áreas insalubres ou perigosas até que a situação de risco esteja sanada. 
Comentários: 
 
Item Verdadeiro. 
Interpretação que sintetiza o entendimento que tivemos em aulas anteriores com o 
disposto na Legislação ora estudada. 
 
 Notem, meus amigos, que independente da área do concurso, nesta matéria a cobrança 
sempre passa pelos dispositivos legais. Seguiremos com a mesma didática no restante da aula. 
 
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CAPÍTULO II – DOS REQUISITOS URBANÍSTICOS PARA 
LOTEAMENTO 
 
 Os requisitos urbanísticos do loteamento estão previstos nos artigos 4 e 5 da Lei 6.766/79. 
O artigo 4º traz exigências mínimas que os loteamentos deverão atender, como: 
 
I – Áreas de circulação mínimas e espaços livres de uso público, além de área destinada 
à implantação de equipamento urbano comunitário, todos proporcionais à densidade 
de ocupação prevista para a zona respectiva; 
 
II – Lotes com área mínima de 125 m² e frente mínima de cinco metros; 
 
Legislação específica pode ampliar tais exigências. 
 
IV – As vias do loteamento devem harmonizar-se com a topografia local e articular-se 
com as vias adjacentes oficiais; 
 
 Nesse ponto, importante destacar pequenas alterações feitas pela Lei nº 13.913/2019, que 
alterou o inciso III e acrescentou o inciso III-A ao artigo 4º da Lei nº 6.766/79: 
 
Eis o texto legal para análise: 
Art. 4º. Os loteamentos deverão atender, pelo menos, aos seguintes requisitos: 
I - as áreas destinadas a sistemas de circulação, a implantação de equipamento urbano 
e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à 
densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para 
a zona em que se situem. 
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e 
frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a 
urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, 
previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; 
III – ao longo das faixas de domínio público das rodovias, a reserva de faixa não edificável 
de, no mínimo, 15 (quinze) metros de cada lado poderá ser reduzida por lei municipal 
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ou distrital que aprovar o instrumento do planejamento territorial, até o limite mínimo 
de 5 (cinco) metros de cada lado. (Redação dada pela Lei nº 13.913, de 2019) 
III-A. – ao longo das águas correntes e dormentes e da faixa de domínio das ferrovias, 
será obrigatória a reserva de uma faixa não edificável de, no mínimo, 15 (quinze) metros 
de cada lado; (Incluído pela Lei nº 13.913, de 2019) 
IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais, existentes 
ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local. 
 
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, 
saúde, lazer e similares. 
 
§ 3º Se necessária, a reserva de faixa não-edificável vinculada a dutovias será exigida no 
âmbito do respectivo licenciamento ambiental, observados critérios e parâmetros que 
garantam a segurança da população e a proteção do meio ambiente, conforme 
estabelecido nas normas técnicas pertinentes. 
 
 Ademais, a legislação municipal definirá para cada zona em que se divida o território do 
Município, os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, que 
incluirão, obrigatoriamente, as áreas mínimas e máximas de lotes e os coeficientes máximos de 
aproveitamento. (§1º). 
A Lei nº 13.465/2017 acrescentou o §4º ao artigo 4º da Lei 6.766/79 que está assim redigido: 
 
§ 4º No caso de lotes integrantes de condomínio de lotes, poderão ser instituídas 
limitações administrativas e direitos reais sobre coisa alheia em benefício do poder 
público, da população em geral e da proteção da paisagemurbana, tais como servidões 
de passagem, usufrutos e restrições à construção de muros. 
 
 A recente Lei nº 13.913/2019 também incluiu o § 5º ao artigo 4º, conforme segue: 
 
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§ 5º As edificações localizadas nas áreas contíguas às faixas de domínio público dos 
trechos de rodovia que atravessem perímetros urbanos ou áreas urbanizadas passíveis 
de serem incluídas em perímetro urbano, desde que construídas até a data de 
promulgação deste parágrafo, ficam dispensadas da observância da exigência prevista 
no inciso III do caput deste artigo, salvo por ato devidamente fundamentado do poder 
público municipal ou distrital. (Incluído pela Lei nº 13.913, de 2019) 
 
 A ideia, portanto, é que se surgira um condomínio de lotes que antes não estava legalmente 
previsto, o Poder Público poderá estabelecer limitações administrativas e direitos reais sobre o 
imóvel em benefício da população em geral. 
 Assim, poderá ser estabelecido, por exemplo, uma servidão de passagem, onde o 
proprietário do imóvel (cada um dos condôminos) permite a comunicação entre vias ou logradouros 
públicos para a população. 
 A lei 6.766/79 estabelece ainda a possibilidade de o Poder Público exigir para cada 
loteamento reservas de áreas sem construção alguma (áreas non aedificandi) destinada a 
equipamentos urbanos. Ou seja, o Poder Público garante uma reserva de área para que no futuro 
possa construir equipamentos públicos, conforme caput do artigo 5º: 
 
Art. 5º. O Poder Público competente poderá complementarmente exigir, em cada 
loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinada a equipamentos urbanos. 
 
E o que seriam estes equipamentos públicos urbanos? 
 
 Conforme previsão do parágrafo único, do artigo 5º, são urbanos os equipamentos públicos 
destinados aos serviços públicos essenciais como abastecimento de água, esgoto, energia elétrica, 
telefone, gás canalizado e coleta de águas das chuvas. 
Parágrafo único - Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento 
de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica 
e gás canalizado. 
 
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Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) A definição do perímetro 
urbano, das exigências de infra-estrutura e da destinação de áreas públicas e de áreas 
de lotes é feita pelo município, no exercício de sua competência para a ordenação do 
território urbano. 
Comentários: 
 
Item verdadeiro, conforme parte final do inciso I, do artigo 4º, acima estudado. 
 
(CESPE – Câmara dos Deputados– Analista Legislativo – 2014) Com relação ao 
desenvolvimento urbano e aos aspectos legais relacionados a esse assunto, julgue o 
item subsecutivo. 
 
Um lote, segundo a legislação, deve ter área mínima de 125 m2. 
Comentários: 
 
Item Verdadeiro. 
 
Trata-se da especificação do lote prevista no artigo 4º, inciso II, acima transcrito. 
 
(CESPE – CEF – Engenharia Civil – 2006) Julgue o item que se segue, relativo a legislação 
ambiental e urbanística. 
 
Em loteamentos, os lotes devem ter área e dimensão de frente mínimas estabelecidas 
por legislação pertinente, salvo quando o loteamento se destinar a urbanização 
específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, previamente 
aprovados pelos órgãos públicos competentes. 
Comentários: 
 
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Item Verdadeiro. 
 
Trata-se da interpretação do inciso II, do artigo 4º, da Lei 6.766/79. 
 
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CAPÍTULO III – DO PROJETO DE LOTEAMENTO 
 
 Antes de elaborar o projeto de loteamento, caberá ao interessado solicitar à Prefeitura 
Municipal (ou DF) que defina as diretrizes do uso do solo, bem como o traçado dos lotes, do sistema 
viário e das áreas reservadas para equipamentos urbano e comunitário. 
 O interessado apresenta, então, requerimento com as plantas do imóvel e projeto com as 
divisas da gleba e demais requisitos do artigo 6º, da Lei 6.766/79. 
A Prefeitura, quando for o caso, indicará nas plantas apresentadas, de acordo com as diretrizes 
de planejamento estadual e municipal o traçado básico do sistema viário principal, bem como a 
localização dos terrenos destinados a equipamento urbano e comunitário das áreas livres de uso e 
demais aspectos constantes no artigo 7º. 
 
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à 
Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as diretrizes 
para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e das áreas 
reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para este fim, 
requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: 
I - as divisas da gleba a ser loteada; 
II - as curvas de nível à distância adequada, quando exigidas por lei estadual ou 
municipal; 
III - a localização dos cursos d’água, bosques e construções existentes; 
IV - a indicação dos arruamentos contíguos a todo o perímetro, a localização das vias de 
comunicação, das áreas livres, dos equipamentos urbanos e comunitários existentes no 
local ou em suas adjacências, com as respectivas distâncias da área a ser loteada; 
V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina; 
VI - as características, dimensões e localização das zonas de uso contíguas. 
 
Art. 7º. A Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, indicará, nas 
plantas apresentadas junto com o requerimento, de acordo com as diretrizes de 
planejamento estadual e municipal: 
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I - as ruas ou estradas existentes ou projetada, que compõem o sistema viário da cidade 
e do município, relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitadas; 
II - o traçado básico do sistema viário principal; 
III - a localização aproximada dos terrenos destinados a equipamento urbano e 
comunitário e das áreas livres de uso público; 
IV - as faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as 
faixas não edificáveis; 
V - a zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis. 
 
 Ressalte-se que as diretrizes expedidas pelo Município vigorarão pelo prazo máximo de 
quatro anos, consoante determinado pelo parágrafo único do artigo 7º: 
 
Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de quatro anos. 
 
Há possibilidade de os Municípios dispensarem as exigências vistas nos artigos 6º e 
7º? 
 
 Sim, de acordo com o artigo 8º, tanto os Municípios com menos de cinquenta mil 
habitantes, como os Municípios cujo plano diretor já tenha diretrizes de urbanização para aquela 
determinada zona em que se situe o parcelamento, poderão dispensar a fase de fixação das 
diretrizes previstas nos dispositivos 6º e 7º da Lei 6.766/79. 
 Mas atenção! Tal dispensa apenas pode ser feita através de lei. 
 
Art. 8º Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo plano 
diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento 
poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6o e 
7o desta Lei.Igor Maciel
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Uma vez recebidas as orientações do Município, o que deve o interessado fazer? 
 
 Deverá, então, o interessado apresentar ao Município projeto do loteamento contendo 
desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução de obras com duração máxima de quatro 
anos. Estas exigências todas devem ser orientadas pelo traçado e diretrizes oficiais previamente 
definidas. 
 Além disso, deverá também o interessado apresentar certidão atualizada da gleba expedida 
pelo Cartório de Registro de Imóveis, certidão negativa de tributos municipais e instrumento de 
garantia. 
 O título de propriedade será, contudo, dispensado na hipótese de se tratar de parcelamento 
popular destinado às classes de menor renda, ou imóvel declarado de utilidade pública e em 
processo de desapropriação. 
 
Art. 9º Orientado pelo traçado e diretrizes oficiais, quando houver, o projeto, contendo 
desenhos, memorial descritivo e cronograma de execução das obras com duração 
máxima de quatro anos, será apresentado à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, 
quando for o caso, acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida 
pelo Cartório de Registro de Imóveis competente, de certidão negativa de tributos 
municipais e do competente instrumento de garantia, ressalvado o disposto no § 4o do 
art. 18. (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
§ 1º - Os desenhos conterão pelo menos: 
I - a subdivisão das quadras em lotes, com as respectivas dimensões e numeração; 
Il - o sistema de vias com a respectiva hierarquia; 
III - as dimensões lineares e angulares do projeto, com raios, cordas, arcos, pontos de 
tangência e ângulos centrais das vias; 
IV - os perfis longitudinais e transversais de todas as vias de circulação e praças; 
V - a indicação dos marcos de alinhamento e nivelamento localizados nos ângulos de 
curvas e vias projetadas; 
VI - a indicação em planta e perfis de todas as linhas de escoamento das águas pluviais. 
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§ 2º - O memorial descritivo deverá conter, obrigatoriamente, pelo menos: 
I - a descrição sucinta do loteamento, com as suas características e a fixação da zona ou 
zonas de uso predominante; 
II - as condições urbanísticas do loteamento e as limitações que incidem sobre os lotes 
e suas construções, além daquelas constantes das diretrizes fixadas; 
III - a indicação das áreas públicas que passarão ao domínio do município no ato de 
registro do loteamento; 
IV - a enumeração dos equipamentos urbanos, comunitários e dos serviços públicos ou 
de utilidade pública, já existentes no loteamento e adjacências. 
 
 Por fim, destaque-se as orientações do §3º, do artigo 9º: 
 
§ 3º Caso se constate, a qualquer tempo, que a certidão da matrícula apresentada como 
atual não tem mais correspondência com os registros e averbações cartorárias do tempo 
da sua apresentação, além das conseqüências penais cabíveis, serão consideradas 
insubsistentes tanto as diretrizes expedidas anteriormente, quanto as aprovações 
consequentes. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – MPOG – Analista – 2012) O poder público municipal, por meio da emissão de 
diretrizes, estabelece parâmetros para parcelamentos, como a frente mínima dos 
lotes, o comprimento máximo das quadras e os tipos das infraestruturas urbanas 
exigidas. 
Comentários: 
 
Item verdadeiro. 
 
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Esta a interpretação que se faz dos artigos 6º e 8º acima transcritos, cabendo, pois, ao 
Município a emissão das diretrizes e parâmetros para os parcelamentos. 
 
(CESPE – Senado Federal – Consultor Legislativo – 2002) Ainda que a gleba se localize 
em zona urbana, ou de expansão urbana, nem por isso seu proprietário dispõe do 
direito de parcelá-la. Antes de apresentar o projeto de parcelamento, o proprietário 
deve, necessariamente, aguardar e atender diretrizes específicas estabelecidas pela 
prefeitura municipal. 
Comentários: 
 
Item Verdadeiro. 
 
Trata-se da interpretação do artigo 6º, da Lei 6.766/79, eis que caberá ao Município 
dar diretrizes e parâmetros ao parcelamento que se pretende aprovar. 
 
(CESPE – Câmara dos Deputados– Analista Legislativo – 2014) Considerando a Lei n.º 
6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, julgue o item 
subsequente. 
 
Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar à 
prefeitura municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso, a definição das 
diretrizes para o uso do solo. 
Comentários: 
 
Item verdadeiro. 
 
Trata-se da interpretação do artigo 6º, da Lei 6.766/79, eis que caberá ao Município 
dar diretrizes e parâmetros ao parcelamento que se pretende aprovar. 
 
(CESPE – MPU - Analista – 2010) Em áreas municipais, o loteador deve apresentar as 
diretrizes de uso do solo à prefeitura antes da elaboração do projeto de loteamento. 
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Comentários: 
 
Item Falso. 
 
Conforme visto acima, tais diretrizes são apresentadas pelo Poder Público Municipal 
(artigo 6º, Lei 6.766/79). 
 
(CESPE – TRE/GO - Analista – 2009 – ADAPTADA) Considerando a Lei n.º 
6.766/1979,(...), assinale a opção correta. 
 
a) São considerados equipamentos comunitários as escolas de ensino fundamental e 
médio localizadas em cidades de até 30.000 habitantes. 
b) As diretrizes para a elaboração de projetos de loteamentos expedidas pelo poder 
municipal vigorarão pelo prazo máximo de 4 anos. 
c) Ao poder federal caberá disciplinar a aprovação pelos municípios de loteamentos e 
desmembramentos quando localizados em áreas de interesse histórico. 
d) Os municípios com menos de 100.000 habitantes serão dispensados da fase de 
fixação de diretrizes de planejamento para a elaboração do projeto de loteamento. 
Comentários: 
 
Alternativa correta, letra B, conforme disposto no parágrafo único do artigo 7º: 
 
Art. 7º. Parágrafo único. As diretrizes expedidas vigorarão pelo prazo máximo de 
quatro anos. 
 
A alternativa A está falsa, em razão de que o §2º, do artigo 4º, estabelece que são 
equipamentos comunitários: 
 
§ 2º - Consideram-se comunitários os equipamentos públicos de educação, cultura, 
saúde, lazer e similares. 
 
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Não há, portanto, qualquer ressalva quanto à quantidade de habitantes da cidade, 
tornando a alternativa falsa. 
 
A alternativa C está falsa, conforme será visto adiante no artigo 13, inciso I. Referida 
competência cabe aos Estados. 
 
A alternativa D está falsa, eis que, conforme artigo 8º, os municípios com menos de 
50.000 habitantes poderão dispensar por lei a fase de fixação de diretrizes de 
planejamento para elaboração do projeto de loteamento. 
 
Art. 8º Os Municípios com menos de cinqüenta mil habitantes e aqueles cujo plano 
diretor contiver diretrizes de urbanização para a zona em que se situe o parcelamento 
poderão dispensar, por lei, a fase de fixação de diretrizes previstas nos arts. 6o e 
7o desta Lei. 
 
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CAPÍTULO IV – DO PROJETODE DESMEMBRAMENTO 
 
 Vimos acima as disposições quanto aos projetos de loteamento. Quanto aos projetos de 
desmembramento, a lei regula as disposições nos artigos 10 e 11 que serão vistos a seguir. 
 O interessado em um projeto de desmembramento deverá apresentar requerimento à 
Prefeitura Municipal acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo 
Cartório de Registro de Imóveis e da planta do imóvel correspondente. 
 O título de propriedade será, contudo, dispensado na hipótese de se tratar de parcelamento 
popular destinado às classes de menor renda, ou imóvel declarado de utilidade pública e em 
processo de desapropriação. 
 O requerimento deve conter, ainda, as exigências do artigo 10: 
 
Art. 10. Para a aprovação de projeto de desmembramento, o interessado apresentará 
requerimento à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, 
acompanhado de certidão atualizada da matrícula da gleba, expedida pelo Cartório de 
Registro de Imóveis competente, ressalvado o disposto no § 4o do art. 18, e de planta 
do imóvel a ser desmembrado contendo: 
I - a indicação das vias existentes e dos loteamentos próximos; 
II - a indicação do tipo de uso predominante no local; 
III - a indicação da divisão de lotes pretendida na área. 
 
 Além disso: 
 
Art. 11. Aplicam-se ao desmembramento, no que couber, as disposições urbanísticas 
vigentes para as regiões em que se situem ou, na ausência destas, as disposições 
urbanísticas para os loteamentos. 
Parágrafo único - O Município, ou o Distrito Federal quando for o caso, fixará os 
requisitos exigíveis para a aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de 
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loteamento cuja destinação da área pública tenha sido inferior à mínima prevista no § 
1º do art. 4º desta Lei. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
 Para resumir o que estudamos sobre desmembramento tanto no artigo 2º, como nos artigos 
10 e 11 da Lei 6.766/79, eis uma excelente questão do CESPE cuja afirmativa fora considerada 
VERDADEIRA: 
 
(CESPE – Câmara dos Deputados– Analista Legislativo – 2014) Com relação ao 
desenvolvimento urbano e aos aspectos legais relacionados a esse assunto, julgue o 
item subsecutivo. 
 
Realiza desmembramento aquele que subdivide a gleba em lotes com a finalidade de 
edificação, se tal subdivisão não implicar na abertura de novas vias e logradouros 
públicos. O projeto de desmembramento deverá ser apresentado junto à prefeitura 
municipal ou ao Distrito Federal, quando for o caso, de modo a indicar as vias 
existentes, os loteamentos próximos, o tipo de uso predominante no local e a divisão 
de lotes pretendida na área. 
 
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CAPÍTULO V – DA APROVAÇÃO DO PROJETO DE 
LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO 
 
 Tanto a aprovação do projeto de loteamento como do projeto de desmembramento segue 
as disposições do Capítulo V da Lei. 
Os projetos devem ser aprovados pela Prefeitura Municipal a quem compete a fixação de 
diretrizes e, uma vez aprovado, o projeto deve ser executado respeitando o prazo constante no 
cronograma de execução, sob pena de caducidade da aprovação. 
 
Art. 12. O projeto de loteamento e desmembramento deverá ser aprovado pela 
Prefeitura Municipal, ou pelo Distrito Federal quando for o caso, a quem compete 
também a fixação das diretrizes a que aludem os arts. 6º e 7º desta Lei, salvo a exceção 
prevista no artigo seguinte. 
§ 1º O projeto aprovado deverá ser executado no prazo constante do cronograma de 
execução, sob pena de caducidade da aprovação. 
 
E se o Município possuir áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande 
impacto, como fica a aprovação do projeto? 
 
 Nestes casos, a aprovação de projetos nos municípios inseridos no cadastro nacional com 
áreas suscetíveis à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou 
processos geológicos ou hidrológicos correlatos ficará vinculada ao atendimento dos requisitos 
constantes da carta geotécnica de aptidão à urbanização. 
 Trata-se do disposto no §2º: 
 
 § 2º Nos Municípios inseridos no cadastro nacional de municípios com áreas suscetíveis 
à ocorrência de deslizamentos de grande impacto, inundações bruscas ou processos 
geológicos ou hidrológicos correlatos, a aprovação do projeto de que trata o caput ficará 
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vinculada ao atendimento dos requisitos constantes da carta geotécnica de aptidão à 
urbanização. (Incluído pela Lei nº 12.608, de 2012) (Vigência) 
 
 Ressalte-se, por fim, que é vedada a aprovação de projeto de loteamento e 
desmembramento em áreas de risco definidas como não edificáveis, no plano diretor ou em 
legislação dele derivada. (§3º). 
 
E qual o prazo para aprovação ou rejeição de um projeto de parcelamento? 
 
 De acordo com ao artigo 16, lei municipal irá definir os prazos para: 
 
I - Aprovação ou rejeição dos projetos; 
 
II - Aceitação ou recusa das obras executadas; 
 
 Contudo, se a legislação Municipal for omissa, os prazos devem ser considerados como (§2º): 
 
I – 90 (noventa) dias para aprovação ou rejeição dos projetos; 
 
II – 60 (sessenta) dias para aceitação ou recusa fundamentada das obras de 
urbanização; 
 
Eis o texto legal para análise: 
 
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Art. 16. A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento 
apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas 
ou recusadas. 
§ 2º Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a 
aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das 
obras de urbanização 
 
E se referido prazo transcorrer sem a manifestação expressa do Poder Municipal? 
Quais os efeitos da omissão Administrativa? 
 
 Para o parágrafo 1º, do artigo 16, acaso transcorram os prazos sem a manifestação do Poder 
Público: 
 
I – O projeto apresentado será considerado rejeitado, ou; 
 
II – As obras executadas serão consideradas recusadas; 
 
 Neste caso, assegura-se eventual indenização por eventuais danos derivados da omissão. 
 
§ 1º Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será 
considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais 
danos derivados da omissão 
 
Professor, é possível que a disciplina para aprovação de loteamentos e 
desmembramentos pelos Municípios fique a cargo dos Estados? 
 
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Sim. E aqui precisamos ficar atentos. 
 
. 
 
 
I - quando localizados em áreas de interesse especial, tais como as de proteção aos 
mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim 
definidas por legislação estadual ou federal; 
 
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do 
município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou 
em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal; 
 
III - quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m². 
 
 Além disso, quando o loteamento estiver localizado em área do município integrante de 
região metropolitana, o exame e a anuênciaprévia à aprovação dos projetos caberão à autoridade 
metropolitana, conforme parágrafo único do artigo 13: 
 
Parágrafo único - No caso de loteamento ou desmembramento localizado em área de 
município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação 
do projeto caberão à autoridade metropolitana. 
A lei de parcelamento prevê hipóteses em que o Estado atua por meio de Decreto? 
 
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de 
loteamentos e desmembramentos nas seguintes condições: 
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Sim. Os artigos 14 e 15 estabelecem hipóteses onde os Estados devem atuar por Decreto: 
 
I – Na definição das áreas de proteção especial (a exemplo, da proteção aos mananciais 
ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológico, assim definidas por 
legislação estadual ou federal); 
 
II – No estabelecimento das normas a que deverão se submeter os projetos de 
loteamento e desmembramento de sua competência, devendo sempre atender às 
exigências urbanísticas do planejamento municipal. 
 
 Neste sentido: 
 
Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção especial, previstas no 
inciso I do artigo anterior. 
 
Art. 15. Os Estados estabelecerão, por decreto, as normas a que deverão submeter-se 
os projetos de loteamento e desmembramento nas áreas previstas no art. 13, 
observadas as disposições desta Lei. 
Parágrafo único - Na regulamentação das normas previstas neste artigo, o Estado 
procurará atender às exigências urbanísticas do planejamento municipal. 
 
 
. 
 
Art. 14. Os Estados definirão, por decreto, as áreas de proteção 
especial, previstas no inciso I do artigo 13. 
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 Finalizando este tópico, cabe-nos destacar que a partir da aprovação do loteamento, o 
loteador não poderá alterar a destinação dos espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas 
destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do 
memorial descritivo. 
 A exceção fica por conta das hipóteses da caducidade da licença ou desistência do loteador, 
hipótese em que algumas exigências, estudadas mais adiante, devem ser observadas. 
 
Art. 17. Os espaços livres de uso comum, as vias e praças, as áreas destinadas a edifícios 
públicos e outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial 
descritivo, não poderão ter sua destinação alterada pelo loteador, desde a aprovação 
do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade da licença ou desistência do loteador, 
sendo, neste caso, observadas as exigências do art. 23 desta Lei. 
 
Como este ponto já foi cobrado em prova? 
 
(CESPE – MPOG – Analista – 2012) Para reforçar a divisão das responsabilidades 
governamentais, as áreas de proteção especial devem ser definidas pelos municípios, 
juntamente com os estados, no plano diretor ou em legislação dele derivada. 
Comentários: 
 
Item Falso. 
 
Conforme artigo 14, da Lei 6.766/79, as áreas de proteção especial são definidas por 
meio de decreto estadual e não através de lei. 
 
(CESPE – Câmara dos Deputados– Analista Legislativo – 2014) Considerando a Lei n.º 
6.766/1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, julgue o item 
subsequente. 
 
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Caso a área de um loteamento pertença a dois municípios, a definição das diretrizes 
para o traçado dos lotes e do sistema viário caberá ao município onde estiver localizada 
a maior área desse loteamento. 
Comentários: 
 
Item Falso. 
 
Conforme inciso II, do artigo 13, da Lei 6.766/79, caso a área de um loteamento 
pertença a dois muncípios, a definição das diretrizes caberá aos Estados: 
 
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e 
desmembramentos nas seguintes condições. 
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do 
município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou 
em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal. 
 
(CESPE – TCE/ES – Analista Administrativo – 2013) Com relação ao parcelamento do 
solo urbano no Brasil, assinale a opção correta. 
 
a) Lote é legalmente definido como o terreno servido de infraestrutura básica cujas 
dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou pela lei 
municipal para a zona em que se situa. 
b) A existência de rede de gás liquefeito de petróleo é um dos requisitos de 
infraestrutura básica para os parcelamentos situados em zonas habitacionais de 
interesse social. 
c) Em loteamentos de urbanização específica, a área mínima estabelecida para o lote 
é de 125 m2. 
d) A definição das diretrizes de uso do solo para parcelamento é de responsabilidade 
do arquiteto e urbanista, em parceria com o proprietário da área. 
e) Cabe à União formular as diretrizes para a aprovação dos loteamentos em regiões 
metropolitanas. 
Comentários: 
 
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Alternativa correta, letra A, dada a definição de lote vista no §4º, do artigo 2º, da Lei 
6.766/79: 
 
§ 4º Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões 
atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a 
zona em que se situe. 
 
A alternativa B está falsa, eis que inexiste tal exigência no §6º, do artigo 2º. 
Relembremos as exigências: 
 
§ 6º A infra-estrutura básica dos parcelamentos situados nas zonas habitacionais 
declaradas por lei como de interesse social (ZHIS) consistirá, no mínimo, de: 
I - vias de circulação; 
II - escoamento das águas pluviais; 
III - rede para o abastecimento de água potável; 
IV - soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar. 
 
A letra C também está falsa, uma vez que a área mínima de 125 m² é a regra geral para 
o tamanho de um lote. Em loteamento de urbanização específica, a área pode ser 
diferenciada, conforme inciso II, do artigo 4º: 
 
Artigo 4º. 
II - os lotes terão área mínima de 125m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e 
frente mínima de 5 (cinco) metros, salvo quando o loteamento se destinar a 
urbanização específica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse social, 
previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes; 
 
Já a letra D está errada porque a definição de diretrizes do uso do solo é de 
responsabilidade do Poder Público, conforme disposto np caput do artigo 6º: 
 
Art. 6º. Antes da elaboração do projeto de loteamento, o interessado deverá solicitar 
à Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal quando for o caso, que defina as 
diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes, do sistema viário, dos espaços livres e 
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das áreas reservadas para equipamento urbano e comunitário, apresentando, para 
este fim, requerimento e planta do imóvel contendo, pelo menos: 
 
Por fim, a letra E está falsa, eis que a competência para formular as diretrizes para a 
aprovação dos loteamentos em regiões metropolitanas é do Estado, consoante 
estudado no inciso II, do artigo 13: 
 
Art. 13. Aos Estados caberá disciplinar a aprovação pelos Municípios de loteamentos e 
desmembramentosnas seguintes condições. 
II - quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do 
município, ou que pertença a mais de um município, nas regiões metropolitanas ou 
em aglomerações urbanas, definidas em lei estadual ou federal. 
 
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CAPÍTULO VI – DO REGISTRO DO LOTEAMENTO E 
DESMEMBRAMENTO 
 
 Aprovado o projeto de loteamento ou desmembramento, a Lei 6.766/79 estabelece que deve 
o loteador submetê-lo ao registro imobiliário. E, acaso não o faça no prazo de 180 (cento e oitenta) 
dias, ocorrerá a caducidade do projeto. 
 O artigo 18 estabelece, ainda, os documentos que devem acompanhar o pedido de registro 
do imóvel no Cartório, quase todos relacionados a certidões negativas, ao título de propriedade do 
imóvel e a ações e títulos relacionados ao proprietário e ao imóvel. 
 
Art. 18. Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá 
submetê-lo ao registro imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de 
caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos: 
I - título de propriedade do imóvel ou certidão da matrícula, ressalvado o disposto nos 
§§ 4o e 5o; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
II - histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 (vintes 
anos), acompanhados dos respectivos comprovantes; 
III - certidões negativas: 
a) de tributos federais, estaduais e municipais incidentes sobre o imóvel; 
b) de ações reais referentes ao imóvel, pelo período de 10 (dez) anos; 
c) de ações penais com respeito ao crime contra o patrimônio e contra a Administração 
Pública. 
IV - certidões: 
a) dos cartórios de protestos de títulos, em nome do loteador, pelo período de 10 (dez) 
anos; 
b) de ações pessoais relativas ao loteador, pelo período de 10 (dez) anos; 
c) de ônus reais relativos ao imóvel; 
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d) de ações penais contra o loteador, pelo período de 10 (dez) anos. 
V - cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação 
pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal, da execução das obras exigidas por 
legislação municipal, que incluirão, no mínimo, a execução das vias de circulação do 
loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento 
das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 
quatro anos, acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução 
das obras; (Redação dada pela Lei nº 9.785, de 1999) 
VI - exemplar do contrato padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa 
de cessão, do qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas no art. 26 desta 
Lei; 
VII - declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento. 
§ 1º - Os períodos referidos nos incisos III, alínea b e IV, alíneas a, e d, tomarão por base 
a data do pedido de registro do loteamento, devendo todas elas serem extraídas em 
nome daqueles que, nos mencionados períodos, tenham sido titulares de direitos reais 
sobre o imóvel. 
 
A eventual existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes 
a crime contra o patrimônio e contra a administração, não impedirá o registro do loteamento se o 
requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos 
lotes. 
E, acaso o Oficial do Registro de Imóveis julgar insuficiente a comprovação feita, este suscitará 
a dúvida perante o juiz competente. (§2º). 
Além disso, o inciso VII acima transcrito exige a anuência do cônjuge quanto ao registro do 
loteamento. Esta não dispensa também o consentimento para os atos de alienação ou promessa de 
alienação dos lotes 
 
§ 3º - A declaração a que se refere o inciso VII deste artigo não dispensará o 
consentimento do declarante para os atos de alienação ou promessa de alienação de 
lotes, ou de direitos a eles relativos, que venham a ser praticados pelo seu cônjuge. 
 
O destaque necessário deve ser feito quanto à desnecessidade de se acostar o título de 
propriedade quando se tratar de parcelamento popular destinado às classes de menor renda, em 
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imóvel declarado de utilidade pública com processo de desapropriação judicial em curso e imissão 
provisória na posse: 
 
§ 4º O título de propriedade será dispensado quando se tratar de parcelamento popular, 
destinado às classes de menor renda, em imóvel declarado de utilidade pública, com 
processo de desapropriação judicial em curso e imissão provisória na posse, desde que 
promovido pela União, Estados, Distrito Federal, Municípios ou suas entidades 
delegadas, autorizadas por lei a implantar projetos de habitação. 
§ 5º No caso de que trata o § 4o, o pedido de registro do parcelamento, além dos 
documentos mencionados nos incisos V e VI deste artigo, será instruído com cópias 
autênticas da decisão que tenha concedido a imissão provisória na posse, do decreto de 
desapropriação, do comprovante de sua publicação na imprensa oficial e, quando 
formulado por entidades delegadas, da lei de criação e de seus atos constitutivos 
 
 Para José Afonso da Silva (2015, pg. 336): 
 
A inscrição do loteamento produz os seguintes efeitos urbanísticos: 
(a) Legitima a divisão e as vendas de lotes, com a perda da individualidade objetiva do 
terreno loteado e a aparição das individualidades dos lotes; 
(b) Torna imodificável unilateralmente o plano de loteamento e arruamento; 
(c) Transfere para o domínio público do Município as vias de comunicação e as áreas 
reservadas constantes do memorial e da planta, independentemente de qualquer outro 
ato alienativo. 
 
Qual o procedimento a ser adotado dentro do Cartório de Imóveis? 
 
 De acordo com o artigo 19: 
Art. 19. Examinada a documentação e encontrada em ordem, o Oficial do Registro de 
Imóveis encaminhará comunicação à Prefeitura e fará publicar, em resumo e com 
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pequeno desenho de localização da área, edital do pedido de registro em 3 (três) dias 
consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da 
data da última publicação. 
 
 Após este prazo, o registro será feito imediatamente. 
 
E se houver impugnação de terceiros? 
 
 Neste caso, o procedimento a ser adotado pelo Oficial de Registros será: 
 
i. Intimação da Prefeitura Municipal para se manifestar em cinco dias, sob pena de 
arquivamento do processo; 
 
ii. Com as manifestações, o processo será enviado ao juiz competente para decisão; 
 
 Recebidos os autos, o juiz: 
 
i. Ouvirá o Ministério Público no prazo de cinco dias; 
 
ii. Após, o juiz decidirá de plano ou fará uma instrução sumária, devendo remeter ao 
interessado as vias ordinárias caso a matéria exija maior indagação. 
Trata-se do disposto nos §§1º e 2º: 
 
§ 1º - Findo o prazo sem impugnação, será feito imediatamente o registro. Se houver 
impugnação de terceiros, o Oficial do Registro de Imóveis intimará o requerente e a 
Prefeitura Municipal, ou o Distrito Federal quando for o caso, para que sobre ela se 
manifestem no prazo de 5 cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais 
manifestações o processo será enviado ao juiz competente para decisão. 
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§ 2º - Ouvido o Ministério Público no prazo de 5 (cinco) dias, o juiz decidirá de plano ou 
após instrução sumária, devendo remeter ao interessado as vias ordinárias caso a 
matéria exija maior indagação. 
 
 Quanto aos editais, a lei prevê que: 
 
§ 3º - Nas capitais, a publicação do edital se fará no Diário Oficial do Estado e num dos 
jornais de circulação diária. Nos demais municípios, a publicação se fará apenas num 
dos jornais locais, se houver, ou, não havendo, em jornal da região. 
 
 E, se o Oficial de Registro de Imóveis efetuar o Registro em desacordo com as exigências 
legais, a ele serão aplicadas as seguintes sanções: 
 
§ 4º - O Oficial do Registro de Imóveis que efetuar o registro em desacordo com as 
exigências desta Lei ficará sujeito a multa equivalente a 10 (dez) vezes os emolumentos 
regimentais fixados para o registro, na época em que for aplicada a penalidade pelo juiz 
corregedor do cartório, sem prejuízo das sanções penais e administrativas cabíveis. 
 
 Por fim, o registro do loteamento será feito por extrato no livro próprio, com a indicação de 
cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços 
livres ou a equipamentos urbanos. (artigo 20 e parágrafo único). 
 E, após registrado o loteamento, o Oficial de Registro comunicará, por certidão, o seu 
registro à Prefeitura (artigo 19, §5º). 
 
E se área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária? 
 
 Imaginemos a hipótese de um loteamento que ocupe terrenos situados em mais de uma 
circunscrição imobiliária (mais de um Cartório de Registro de Imóveis é competente para o registro 
da área). 
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Nestes casos, a solução dada pelo artigo 21, da Lei 6.766/79 foi o requerimento ser feito 
primeiramente perante a circunscrição em que estiver localizada a maior parte da área loteada. 
 Após, o interessado requererá sucessivamente o registro do loteamento em cada uma das 
demais, comprovando em cada uma o registro efetuado na anterior, até que o loteamento esteja 
registrado em todas. E, enquanto não procedidos todos estes registros o loteamento será 
considerado como não registrado. 
 Eis a norma legal: 
 
Art. 21. Quando a área loteada estiver situada em mais de uma circunscrição imobiliária, 
o registro será requerido primeiramente perante aquela em que estiver localizada a 
maior parte da área loteada. Procedido o registro nessa circunscrição, o interessado 
requererá, sucessivamente, o registro do loteamento em cada uma das demais, 
comprovando perante cada qual o registro efetuado na anterior, até que o loteamento 
seja registrado em todas. Denegado registro em qualquer das circunscrições, essa 
decisão será comunicada, pelo Oficial do Registro de Imóveis, às demais para efeito de 
cancelamento dos registros feitos, salvo se ocorrer a hipótese prevista no § 4º deste 
artigo. 
§ 3º - Enquanto não procedidos todos os registros de que trata este artigo, considerar-
se-á o loteamento como não registrado para os efeitos desta Lei. 
 
 Além disso, nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição, sendo certo que 
não poderá o interessado processar simultaneamente em diferentes cartórios pedidos de registro 
do mesmo loteamento. Tal prática enseja a nulidade dos atos praticados. 
 
§ 1º - Nenhum lote poderá situar-se em mais de uma circunscrição. 
§ 2º - É defeso ao interessado processar simultaneamente, perante diferentes 
circunscrições, pedidos de registro do mesmo loteamento, sendo nulos os atos 
praticados com infração a esta norma. 
 
 Por fim, acaso denegado o registro em qualquer das circunscrições, essa decisão será 
comunicada pelo Oficial de Registros de Imóveis a todos os demais, para efeito de cancelamento 
dos registros feitos (artigo 21, caput, parte final). 
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§ 4º - O indeferimento do registro do loteamento em uma circunscrição não 
determinará o cancelamento do registro procedido em outra, se o motivo do 
indeferimento naquela não se estender à área situada sob a competência desta, e desde 
que o interessado requeira a manutenção do registro obtido, submetido o 
remanescente do loteamento a uma aprovação prévia perante a Prefeitura Municipal, 
ou o Distrito Federal quando for o caso. 
 
A partir de que momento os lotes destinados a equipamentos públicos passam a 
integrar o patrimônio público? 
 
 A partir da data do registro do loteamento, as vias, praças, espaços livres e as áreas 
destinadas a equipamentos públicos passam a integrar o domínio do Município. 
 E, caso o parcelamento do solo seja implantado e não registrado, o Município poderá 
requerer o registro das áreas destinadas a uso público que passarão a integrar seu patrimônio. Nesta 
hipótese, precisará apenas da planta de parcelamento elaborada pelo loteador ou aprovada pelo 
Município e de declaração que o parcelamento se encontra implantado. 
 
Art. 22. Desde a data de registro do loteamento, passam a integrar o domínio do 
Município as vias e praças, os espaços livres e as áreas destinadas a edifícios públicos e 
outros equipamentos urbanos, constantes do projeto e do memorial descritivo. 
Parágrafo único. Na hipótese de parcelamento do solo implantado e não registrado, o 
Município poderá requerer, por meio da apresentação de planta de parcelamento 
elaborada pelo loteador ou aprovada pelo Município e de declaração de que o 
parcelamento se encontra implantado, o registro das áreas destinadas a uso público, 
que passarão dessa forma a integrar o seu domínio. 
 
O registro do loteamento poderá ser cancelado? 
 
 De acordo com o artigo 23, as hipóteses de cancelamento do registro de loteamento são: 
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I – decisão judicial; 
 
II – requerimento do loteador, enquanto nenhum lote houver sido repassado a terceiros 
(com anuência da Prefeitura ou do Estado, quando for o caso); 
 
III – requerimento conjunto de todos os adquirentes dos lotes com o loteador (com 
anuência da Prefeitura ou do Estado, quando for o caso); 
 
 A anuência do Ente Público, contudo, deve ser a regra. A Prefeitura e o Estado só poderão 
se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento 
urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências. 
 Neste sentido: 
 
Art. 23. O registro do loteamento só poderá ser cancelado: 
I - por decisão judicial; 
II - a requerimento do loteador, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal 
quando for o caso, enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato; 
III - a requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com 
anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado. 
§ 1º - A Prefeitura e o Estado só poderão se opor ao cancelamento se disto resultar 
inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado 
qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências. 
 
 Ressalte-se que sempre que o cancelamento ocorrer a requerimento do loteador, o Oficial 
de Registro fará publicar um resumo contendo o edital do pedido de cancelamento para que seja 
impugnado no prazo de 30 (trinta) dias. 
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 E, mesmo que não haja qualquer impugnação, passado esse