laudo mercadológico

Prévia do material em texto

Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
 
 
 
 
 
 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA - PTAM 
 
PERITO JUDICIAL IMOBILIÁRIO-MS 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
CAMPO GRANDE 
2023 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
 
 
 
 
 
 
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO 
MERCADOLÓGICA - PTAM 
PERITO JUDICIAL IMOBILIÁRIO-MS 
 
 
 
 
 
Trabalho de conclusão de curso apresentado 
ao Curso de Técnico em transações 
imobiliárias, da Rede CETEPS de Ensino. 
 
 
 
 
 
 
CAMPO GRANDE 
2023 
 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
SUMÁRIO 
 
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA .....................................4 
FINALIDADE......................................................................................................................4 
IMÓVEL AVALIADO .......................................................................................................5 
VISTORIA ...........................................................................................................................5 
DEPRECIAÇÃO .................................................................................................................6 
VALOR MERCADOLÓGICO DO IMÓVEL .................................................................9 
ÁREA TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO X VALOR MÉDIO DO M2 .............10 
RESPOSTAS AOS QUESITOS DO JUIZO ...................................................................11 
QUESITOS DA PARTE AUTORA. ................................................................................11 
QUESITOS DA PARTE RÉ. ...........................................................................................11 
REFERÊNCIAS ................................................................................................................13 
ANEXO I – FOTOS E LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL ...............................................14 
ANEXO II – DADOS DO INFOIMÓVEIS.....................................................................18 
ANEXO III – CARTA DE INTIMAÇÃO .......................................................................20 
ANEXO IV – CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR ..........................................................21 
ANEXO V - PROPOSTA DE HONORÁRIOS ..............................................................22 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
Imóvel avaliado: R. Juni, s/n, Jardim Veraneio, Residencial Beirute, Campo Grande - MS, 
CEP: 79037-228. 
 
Finalidade do Laudo Pericial: Responder as indagações consoantes ao Doc. 3, anexo, da 
parte do juízo, autora e ré, com avaliação do estado físico do imóvel, seu valor 
mercadológico, entre outras questões. 
 
Interessado: Juiz, entre outros. 
 
 
Campo Grande/MS, 06 de setembro de 2023. 
 
Ilmo Excelência Sr. Juiz e outros interessados. 
 
Alyne Princielly Gauto, Técnica em 
transações imobiliárias, com registro no 
CRECI 9091-D/MS, do Mato Grosso do 
Sul, domiciliado à Av. Marechal Deodoro, 
2884, B. Tijuca I, na qualidade de perita, 
contratado por V. Eª, vem apresentar-lhe o 
presente Laudo Pericial de Avaliação 
Mercadológica. 
 
 
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA 
 
FINALIDADE 
 
 A finalidade do presente parecer é determinação do valor de mercado do imóvel 
avaliando para fins de comercialização. A intimação para a realização deste laudo, consta-
se no anexo III. 
 Este parecer está em conformidade com o disposto no art. 1º da Lei 5.194, de 24 
de dezembro de 1966 (D.O.U. de 30/12/1966), que regulamenta a profissão de Engenheiro 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
Civil, e sobre a portaria CNE/CES de nº 1.362, de 12 de dezembro de 2001, que dispõe 
sobre as competências do curso de Engenharia, para a elaboração de Parecer Técnico de 
Avaliação Mercadológica e regulamentam a sua forma de elaboração. 
 
IMÓVEL AVALIADO 
 
 O imóvel avaliando, de propriedade de Paulo da Silva, está localizado na R. Juni, s/n, 
Jardim Veraneio, Residencial Beirute, Campo Grande - MS, CEP: 79037-228, e encontra-
se registrado sob a matrícula de nº 98.765 (1° Ofício de Registro de Imóveis do MS), nos 
seguintes termos: 
 "A residência s/n, localizado na rua R. Juni, ocupando a faixa central da quadra, 
constituído de Sala de Jantar, 3 suítes, 1 banheiro social, academia privativa, área de serviço, 
closet, depósito, escritório, sala de estar, sala de TV, área de lazer, entre outros, 
correspondendo-lhe a fração ideal de 0,94 do terreno e das demais coisas de uso comum e 
fim proveitoso do edifício. O terreno medindo 21 m de frente, à noroeste, por 26m de 
extensão da frente ao fundo, a entestar com terreno de Josué de Souza, com o qual se divide 
laterais e ao terreno de Augusto Cesar Ferreira, aos fundos." 
 
 
 
VISTORIA 
 
 A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 02/07/2023. 
 Trata-se de uma residência térrea, com área total de 764,44 m2, nascente, de 
padrão construtivo altíssimo, em estado de conservação que podemos caracterizar como 
ótimo. 
 A edificação na qual o imóvel avaliando está localizado é constituída de 
pavimento térreo e primeiro andar, constituído de Sala de Jantar, 3 suítes, 1 banheiro social, 
academia privativa, área de serviço, closet, depósito, escritório, sala de estar, sala de TV, 
área de lazer, garagem para 6 carros, banheiro de serviço, entre outros. 
 O IPTU é de R$ 199.000,00 anuais. 
 A vizinhança do imóvel avaliando é caracterizada por possuir rede de 
abastecimento de água, rede de energia elétrica, iluminação pública, rede de esgoto, rede 
telefônica, linhas de transporte público, serviço de coleta de lixo, TV a cabo, pavimentação. 
 Atualmente o imóvel avaliando encontra-se vazio. A vistoria do imóvel não 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
revelou observações dignas de nota. O Relatório Fotográfico da vistoria encontra-se no 
Anexo 1. 
DEPRECIAÇÃO 
 
Calculando a depreciação das amostras pelo Método de Ross-Heidecke, de 
acordo com a idade, vida útil e estado de conservação. 
Na primeira tabela, encontra-se vários estados de conservação, como: Novo, 
Entre novo e regular, Regular, Reparos simples, Entre reparos simples e importantes, 
Reparos importantes e Entre reparos importantes e sem valor, classificados pelos códigos: 
A, B, C, D, E, F, G e H. 
Na segunda tabela, na sua primeira coluna, encontra-se idade em % de vida, 
onde o percentual de vida útil de um bem avaliando, é analisado numa escala de 2% a 100%, 
seguida pelos códigos dos diversos estados de conservação. 
 
 
 
 
 
 
 
Tabela 1: Códigos de classificação. 
 
Fonte: MASCARENHAS, Marcos. O gestor imobiliário (2011, adaptado pela autora). 
Tabela 2: Estado de conservação. 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
 
Fonte: MASCARENHAS, Marcos. O gestor imobiliário (2011, adaptado pela autora). 
Continuação da Tabela 2 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
 
Fonte: MASCARENHAS, Marcos. O gestor imobiliário (2011, adaptado pela autora). 
Para a utilização destas tabelas, tem-se que aliar a vida útil dos imóveis, 
determinada pela Bureau Of Internal Revenue, na qual segue: 
Tabela 3: Expectativa de Vida útil. 
 
Fonte: BUREAU OF INTERNAL REVENUE apud ABUNAHMAN (1999). 
 
Como, neste caso, se trata de um imóvel residencial, com dois pavimentos, a 
vida provável ou útil é de 60 anos. O imóvel em questão foi concluído (isto é, a data de 
término da obra e sua pronta utilização) em 2029. Portando, sua utilização é de 4 anos (2023 
– 2019). 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
Para definir a Idade em % de vida, aplica-se uma regra de três simples: 
 
60 anos  100% 
3 anos  x (em %) 
X = 5%.Conforme vistoria e fotos no anexo I, o local se encontra com código A, sendo 
novo, conforme a tabela I. Sendo assim, relacionando estes dados, e utilizando a tabela 2, o 
estado de depreciação deste imóvel se encontra entre 2,08% e 3,18%. Neste caso, se 
necessita interpolar: 
4% de vida utilizada  2,08% 
5% de vida utilizada  x % 
6% de vida utilizada  3,18 % 
4−5
2,08−𝑋
 = 
4−6
2,08−3,18
 
−1
2,08−𝑋
 = 
−2
−1,10
 
−1
2,08−𝑋
 = 3,82 
−1 = 3,82 * (2,08-X) 
−1= 7,9456 − 3,82𝑋 
3,82𝑋= 7,9456 + 1 
𝑋= 
8,9456
3,82
 
𝑋= 2,34% 
Sendo assim, a depreciação encontra-se em 2,34%. 
 
 
 
 
 
 
 
VALOR MERCADOLÓGICO DO IMÓVEL 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
 
ÁREA TOTAL DO IMÓVEL AVALIANDO X VALOR MÉDIO DO M2 
 
O cálculo do metro quadrado do terreno é realizado através de uma média 
aritmética, no qual, foi utilizado como base, o site do infoimóveis, conforme anexo II: 
 
Valor m² médio = (Valor do Terreno/Metragem quadrada total) /número de imóveis 
utilizados como base 
Valor m² médio = ((R$ 12.012.000,00/20.020,00 m²) + (R$ 2.000.000,00/3.080,00 m²) + 
(R$ 350.000,00/360,00 m²))/3 = 740,66 R$/m². 
 
Segundo o site Gerenciador de Obras (2023), para o estado do Goiás (região 
mais próxima do Mato Grosso do Sul, conforma tabela 4), é de R$ 2.773,47 m², para 
residências de alto padrão. Sendo assim, nesta região, o preço total médio do m² é de R$ 
3.514,13: 
Tabela 4: Valores da m² construída. 
 
Fonte: Gerenciador de obras, 2023. 
 
Sendo assim, uma vez que a área do terreno é de 764,44 m² e a área construída 
é de 718,00 m², o preço do imóvel e resume à: 
 
VMI = 764,44 * 740,66 + 718 * 2.773,47 = R$ 2.557.541,59. 
Uma vez que a depreciação é de 2,34%, o valor do imóvel, atualmente, é de R$ 
2.497.695,12 (R$ 2.557.541,59 – R$ 59.846,47). Uma vez que pode haver uma variação 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
mercadológica de 5%, o valor pode ser R$ 124.884,75, maior ou menor do que o valor 
apurado. 
Atualmente, o imóvel se encontra em perfeitas condições de uso, conforme 
anexo I. 
O imóvel não pode ser utilizado como ponto comercial, pois está dentro de um 
condomínio. 
O valor total da avaliação, sem contar as variações do mercado, é de R$ 
2.497.695,12, sendo seu padrão construtivo altíssimo. A área construída está averbada a 
margem da matricula do imóvel. 
 
RESPOSTAS AOS QUESITOS DO JUIZO 
 
1) O imóvel se encontra habitado. 
R: Não, se encontra vazio. 
 
2) qual o estado físico do imóvel conforme tabela de depreciação: 
R: Novo. 
QUESITOS DA PARTE AUTORA. 
 
1) Qual o valor mercadológico do imóvel? 
R: Segundo os cálculos apresentados anteriormente, R$ 2.557.541,59, variando R$ 
124.884,75, de acordo com a depreciação. 
 
2) Qual o tempo estimado para a venda do imóvel? 
R: Dois meses. 
 
3) O imóvel encontra-se em condições de uso? Porque? 
R: Sim, se encontra com baixo tempo de construção, em estado de novo. 
 
4) Caso a resposta do quesito “3” seja negativa, aponte qual o valor estimado para a 
reforma do imóvel, para que este tenha a mínima condição de uso. 
 
5) O imóvel pode ser utilizado como ponto comercial? 
R: Não, pois se encontra em um residencial. 
QUESITOS DA PARTE RÉ. 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
 
1) Qual o valor total da avaliação? 
R: Segundo os cálculos apresentados anteriormente, R$ 2.557.541,59, variando R$ 
124.884,75, de acordo com a depreciação. 
 
2) Qual o padrão construtivo do imóvel? 
R: Altíssimo. 
 
3) A área construída esta averbada a margem da matricula do imóvel. 
R: Sim. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
REFERÊNCIAS 
 
BUREAU OF INTERNAL REVENUE, ABUNAHMAN. Manual de Avaliação dos 
Imóveis. Brasília, DF. 1999. 
 
EARTH, Google. Residencial Beirute Park. 2023. Disponível em: 
https://earth.google.com/web/search/Condom%c3%adnio+Beirute+Residence+Park/@-
20.45935368,-
54.55096048,644.65326789a,113.05707322d,35.00000628y,16.74210459h,0t,0r/data=Cig
iJgokCTdzXSsldzTAERskMeksezTAGQUMIubASkvAIeHxfQB7TEvA. Acesso em 02 de 
set. 2023. 
 
GERENCIADOR DE OBRAS. Valor do Metro Quadrado de Construção | Maio/2023. 
Disponível em: https://gerenciadeobras.com.br/valor-do-metro-quadrado-de-
construcao/#:~:text=Constru%C3%A7%C3%A3o%20de%20alto%20padr%C3%A3o%3
A%20R,%3A%20R%24%201.987%2C18. Acesso em 02 de set. 2023. 
 
INFOIMÓVEIS. Frente Uniderp Agrárias e Condomínio de Luxo. (2023). Disponível 
em: https://www.infoimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-jardim-veraneio/505751. 
Acesso em 01 de set. 2023. 
 
INFOIMÓVEIS. Terreno Jardim Veraneio. (2023). Disponível em: 
https://www.infoimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-jardim-veraneio/472382. Acesso 
em 01 de set. 2023. 
 
INFOIMÓVEIS. Terreno Jardim Veraneio. (2023). Disponível em: 
https://www.infoimoveis.com.br/imovel/venda-terreno-jardim-veraneio/472382. Acesso 
em 01 de set. 2023 
 
MASCARENHAS, Marcos. Aprenda a Usar a Tabela Ross-Heidecke. Disponível em: 
http://ogestorimobiliario.blogspot.com/2011/11/aprenda-utilizar-tabela-ross-
heidecke.html. Acesso em 01 de set. 2023. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
ANEXO I – FOTOS E LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL 
 
Figura 1: Vista aérea do imóvel. 
 
Fonte: EARTH, 2023. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
Figura 2: Fachada posterior da residência. 
 
Fonte: INFOIMÓVEIS, 2023. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
Figura 3: Entrada da residência. 
 
Fonte: INFOIMÓVEIS, 2023. 
Figura 4: Sala de estar da residência. 
 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
Fonte: INFOIMÓVEIS, 2023. 
 
Figura 5: Quarto com suíte da residência. 
 
Fonte: INFOIMÓVEIS, 2023. 
 
Figura 6: Área gourmet da residência. 
 
Fonte: INFOIMÓVEIS, 2023. 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
 
ANEXO II – DADOS DO INFOIMÓVEIS 
 
Figura 7: Terreno 1. 
 
Fonte: INFOIMÓVEIS, 2023. 
 
Figura 8: Terreno 2. 
 
Fonte: INFOIMÓVEIS, 2023. 
 
 
 
 
 
 
 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
 
Figura 9: Terreno 3. 
 
Fonte: INFOMÓVEIS, 2023. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
 
ANEXO III – CARTA DE INTIMAÇÃO 
 
CARTA DE INTIMAÇÃO PELO CORREIO – PERITO 
 
 Cuiabá – MT, 01 de setembro de 2023. 
Referencia: Processo n. 0000000000000000000000000000000000000 
Herdeiros/ JOÃO SILVA e MARIA SILVA e JOSÉ SILVA 
Inventário: PAULO SILVA 
 
Senhor(a); 
 Fica Vossa Senhoria devidamente INTIMADO de sua nomeação como PERITO deste juízo, 
para atuar nos autos do processo acima indicado, devendo apresentar, no prazo de 10 (dez) dias, 
proposta de honorários para avaliação dos imóveis descritos as fls. 24/32 , 122/129 e 317/318 
cópias anexas). 
Por fim, solicito que na resposta seja mencionado o numero e/ou código do processo, bem 
como nome do inventário. 
 
Atenciosamente, 
 
Manoel Silva 
Gestor(a) Judiciário(a) 
Autorizado(a) pelo Provimento n 00/000-ABC 
 
Ao(À) 
Senhor(a) 
ALYNE PRINCIELLY GAUTO 
AV. MARECHAL DEODORO, 2884, B. TIJUCA I 
alynegauto@gmail.com 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
ANEXO IV – CERTIDÃO DE INTEIRO TEOR 
 
 
Certifico que, mediante solicitação, foi emitida a presente Certidão de Inteiro Teor 
referente ao imóvel avaliando, de propriedade de Paulo Silva, situado na R. Juni, s/n, Jardim 
Veraneio, Residencial Beirute, Campo Grande - MS, CEP: 79037-228, devidamente 
registrado sob a matrícula nº 98.765, no 1° Ofício de Registro de Imóveis do Estado de Mato 
Grosso do Sul. 
Descrição do imóvel: O imóvel em questão é umaresidência localizada na rua R. 
Juni, ocupando a faixa central da quadra. A propriedade é constituída pelos seguintes 
cômodos e características: 
1. Sala de Jantar. 
2. 3 suítes. 
3. 1 banheiro social. 
4. Academia privativa. 
5. Área de serviço. 
6. Closet. 
7. Depósito. 
8. Escritório. 
9. Sala de estar. 
10. Sala de TV. 
11. Área de lazer, entre outros. 
A fração ideal deste imóvel corresponde a 0,94 do terreno e das demais coisas de 
uso comum e fim proveitoso do edifício. 
Descrição do terreno: O terreno possui as seguintes dimensões: 
 Frente: 21 metros, com direção noroeste. 
 Extensão da frente ao fundo: 26 metros. 
O terreno faz divisa lateral com a propriedade de Josué de Souza e tem como limite 
ao fundo o terreno de Augusto Cesar Ferreira. 
Esta certidão é válida para todos os fins legais e foi emitida de acordo com as 
informações constantes no registro imobiliário. 
Campo Grande - MS, em 20/06/2020. 
Nome do Registrador: Felipe Tosta Ferreira. 
Matrícula do Registrador: 11556989 
1° Ofício de Registro de Imóveis do MS 
Av. Marechal Deodoro, 2884, Tijuca I – Campo 
ANEXO V - PROPOSTA DE HONORÁRIOS 
 
1. Calculo do total de horas trabalhadas: 
 10 horas (horas trabalhadas) 
2. Número de horas trabalhadas pelo valor-hora sugerido pelo IBAPE/MS: 
 10 horas x R$ 430,00/hora = R$ 4.300,00 
Portanto, os honorários para o laudo de avaliação de imóvel são de R$ 4.300,00 com 
base nas 10 horas trabalhadas e no valor-hora sugerido pelo IBAPE/MS de R$ 430,00.