APOSTILA TECNOLOGIA DAS CONSTRUÇÕES I - Estudo de viabilidade e Planejamento - 2019

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TECNOLOGIA 
DAS 
CONSTRUÇÕES I 
Estudo de Viabilidade 
Técnica e 
Planejamento 
 
 
 
 
 
 
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TECNOLOGIA DAS CONSTRUÇÕES - I 
Estudo de Viabilidade Técnica e 
Planejamento 
3ª EDIÇÃO 
 
2019 
 
 
 
 
 
Esta apostila é material didático das disciplinas de Tecnologia das Construções do Curso de Arquitetura e 
Urbanismo da Universidade Geraldo di Biase e contem um conjunto de informações retiradas, em parte, da 
bibliografia indicada. Este material pode ser reproduzido desde que ditado o autor. 
 
 
 
PROF: Arq.Msc. WILIAM FERNANDO GOMEZ 
 
 
 
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Sumário 
1-Estudo de Viabilidade Técnica.........................................................Pag.03 
 2-Projeto de Arquitetura e Complementares.......................................Pag.10 
3-Definições.........................................................................................Pag.11 
4-Roteiro Básico..................................................................................Pag.13 
 5-Planejamento de Obra.....................................................................Pag.22 
 6-Orçamentos......................................................................................Pag.28 
7-Cronograma.....................................................................................Pag.33 
8-Canteiro de Obras............................................................................Pag.33 
BIBLIOGRAFIA...................................................................................Pag.34 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
1 – ESTUDO DE VIABILIDADE TÉCNICA 
1.1 -Definição: 
De acordo com Souza Leal (2007, apud. Gehbauer 2002) descreve que o 
estudo de viabilidade é a comparação entre a estimativa de custo do mesmo e os 
rendimentos que se esperam obter por meio da sua comercialização. Ele 
compreende todo o planejamento técnico básico necessário, desde a idéia inicial, 
até a elaboração do anteprojeto. Para empresas de incorporação/construção, é 
 
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durante o estudo de viabilidade do empreendimento que fatores como localização, 
capital e concepção do produto são combinados, de tal forma que se obtenha uma 
incorporação bem-sucedida. Já Bezerra da Silva (1995), afirma que para o estudo 
de viabilidade se aproxime da realidade, deve-se partir de um bom cenário, dispor 
de um bom modelo matemático para simulação, conhecer os indicadores, 
estabelecendo critérios particulares de decisão, e Gonzalez e Formoso(1999) 
afirma que devido as características especiais do mercado imobiliário torna-se 
muito difícil o processo de decisão de investimento ou de lançamento de novas 
construções, principalmente do que diz respeito ao estudo de viabilidade pois não 
tem como realizar uma analise completa e definitiva do mercado devido que o 
mesmo sofre flutuações, e a decisão do investimento muitas vezes é tomada de 
forma intuitiva pelo empresário de acordo com a sua experiência e percepções 
momentâneas do mercado. 
 Ao refletir sobre estes autores percebemos que existe uma grande 
quantidade de fatores que intervém no processo e ao longo o processo que decorre 
entre o momento da decisão a conclusão do empreendimento, é necessário 
analisar a viabilidade econômica e financeira do mesmo acrescendo as 
informações relativas ao mercado imobiliário local e regional, variáveis 
monitoráveis como custos de produção, cronograma físico da obra, cronograma de 
desembolso da produção, BDI ( bônus e despesas indiretas) e remuneração pelos 
serviços, e as variáveis não monitoráveis como expectativa de inflação e juros da 
economia, variação de valor dos imóveis e velocidade de vendas. 
Etapas: 
- Estudo de Viabilidade Técnico/Financeiro 
- Elaboração do ante-projeto 
- Aprovação do ante-projeto junto ao cliente 
- Elaboração dos projetos Arquitetônico e Complementares. 
- Levantamento dos custos e cronograma de obras 
- Aprovação junto aos órgãos públicos Municipais, Estaduais e Federais. 
- Execução da obra 
- Finalização obra 
- Habite-se e atualização cadastral do imóvel junto a Prefeitura e cartório. 
 
1.2 – Fases do Estudo de Viabilidade Técnica 
 
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Há quatro fases distintas de um empreendimento imobiliário: 
a) Estudo da viabilidade do empreendimento, potencial técnico e 
financeiro da empresa, analise do mercado local, possibilidades de 
rendimento, aquisição do terreno, A contratação dos profissionais para o 
serviço de projetos. 
b) Gestão do empreendimento, elaboração e coordenação dos projetos, 
a partir do programa do empreendimento, definido no anteprojeto 
arquitetônico, depois o projeto legal para aprovação nos órgãos públicos, e 
projeto executivo para execução. 
c) Execução de orçamentos e planejamento do empreendimento, 
definido etapas e custos gastos. Recomenda-se cuidado neste momento de 
estimativas dos custos de fundações, estrutura e instalações, sendo que 
nesta etapa ainda falta projetos de civil que ainda não foram desenvolvidos. 
d) Legalização do empreendimento, neste momento procede-se a 
juntada de documentos para aprovação e registro do empreendimento 
obtendo o alvará de construção. 
Um fator importante para o sucesso de um empreendimento está na divisão 
clara entre as atribuições do responsável pelo estudo de viabilidade e dos 
responsáveis técnicos pela execução da obra. Evitar que o mesmo profissional 
atue em ambos os setores, pois o(s)responsável(eis) pelo estudo de viabilidade 
defende os interesses do empreendedor e os responsáveis técnicos pelo 
projeto/obra tem uma visão característica de construtor. 
 
 
1.3 - Atribuições: 
1.3.1 - Responsável pelo estudo de viabilidade técnico/financeiro 
-Determinação da localização do empreendimento 
-Concepção do tipo de produto 
-Definição do padrão de qualidade 
-Análise de perspectivas de venda ou locação 
-Análise de mercado de investidores 
 
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1.3.2 - Responsável pela execução (construtor) 
-Levantamento de custos 
-Fidelidade no cumprimento de prazos 
-Garantia da qualidade dos serviços prestados na execução da obra 
-Cabe ressaltar que a interação das atividades não pode ser descartada, 
devido a característica de cada empreendimento. 
A concepção de um empreendimento pode iniciar-se a partir das experiências 
adquiridas em projetos anteriores, de estímulos externos vindos de investidores, 
arquitetos, publicações, pesquisa de mercado, etc. 
O foco inicial recai sobre as exigências e desejos do mercado comprador, 
seguindo de um diagnostico deste mercado para obter prováveis valores de venda 
do imóvel pronto. Escolhido o tipo de empreendimento, procede-se a escolha da 
melhor área, combinando inicialmente uma boa localização com um preço 
compatível, partindo de uma área pré-escolhida, há outras condicionantes para a 
melhor escolha que são: 
 
1.3.3 – Macro análise – Estudo global das informações pertinentes a 
localização. 
 
1 - Situação geográfica 
a - Orientação Solar 
b - Topografia 
c - Formato do Terreno ( dimensões reais x dimensões legais) 
d - Possibilidade de acréscimo 
e- Entorno 
 
2 – Infraestrutura urbana 
a - Ligações das redes de água e esgoto, 
b - Rede de abastecimento elétrico, telefonia, TV a cabo, internet, 
c - Conexões com vias de trafego 
d - Possibilidades de acesso independente de uso de terreno alheio 
e - Instituições culturais e de lazer próximo, 
f -Transporte publico local 
 
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g - Instituições de ensino próximo 
h - Comercio básico próximo 
i –Segurança 
 
3 - Aspectos Mercadológicos 
a - Necessidades de mercado 
b - Compreensão do entorno da área escolhida identificação de elementos 
valorizantes e ou desvalorizantes dos arredores da área 
c - Aspectos Financeiros 
d - Estudo dos custos na fase de construção 
e - Compatibilidade entre terreno e produto pretendido 
f - Retorno financeiro 
 
1.3.4 - MICROANÁLISE – Análise do ponto de vista público, juridico e social, 
estudo das normase legislação que poderão viabilizar ou inviabilizar o 
empreendimento. 
1-Verificar o Plano Diretor local 
2-Verificar o Código de Posturas/obras Municipais 
3-Coeficiente de aproveitamento, taxa de ocupação, gabarito do local, 
4-Zoneamento urbano 
5-Tipo de construção (uni ou multi familiar, sobrado, etc) 
6 -Alinhamento e afastamentos laterais mínimos 
7 -Análise de imposições relativas ao ambiente 
a-Proteção da paisagem local 
b -Proteção a monumentos e edificações tombados 
c -Cone aeronáutico 
d -Proteção do meio ambiente Dependendo do local prévio escolhido há a 
possibilidade de necessidade de aprovação junto a outros órgãos 
governamentais (no caso ambientais) podendo resultar em processos 
demorados para liberação. 
8-Análise sobre o entorno -Levantamentos do local 
a - Edificações limítrofes (levantamento técnico e fotográfico) processos 
judiciais 
b - Construções históricas ou ruinas existentes sobre o terreno 
 
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c - Geometria do terreno 
d – outros fatores que podem ser identificados. 
9 - Dados Cartoriais: 
a - Verificação da documentação do proprietário 
b - Possíveis Entraves judiciais 
c - Certidões Negativas de Debito 
d - Prioridade de uso por setores públicos 
 
10 - Adequação do terreno ao planejamento da obra, tipo: instalação do 
canteiro de obras, carga e descarga de veículos, afastamento da construção 
vizinha, exigências locais quanto a poluição sonora, outras imposições legais 
locais quanto a execução da obra por parte da prefeitura ou condomínio. 
a - Estudo dos solos (sondagem, terraplenagem, aterros e movimento de 
(terra); 
b - Taxa de ligação dos serviços públicos de água , luz e esgoto 
provisórios. 
 
11 - Perfil do usuário pretendido 
Depois de definir o produto precisa-se caracterizar o tipo de imóvel, sua 
localização e as especificações com vistas a atender a demanda dos 
prováveis locatários/compradores . 
 
12 - Orçamento, na maioria das vezes no estudo de viabilidade é realizado 
com o projeto arquitetônico ainda na fase de anteprojeto, faltando ainda 
especificações técnicas e de acabamentos, sendo quase impossível executar 
um bom orçamento detalhado. 
Sendo o orçamento por estimativa a alternativa mais usada, sendo um 
orçamento simplificado da obra, não reflete o valor real da construção, mas 
obtêm-se um valor muito próximo do real, podendo fazer de duas formas: 
 Calculo simplificado (custo unitário do metro quadrado da construção) e 
 Orçamento por estimativas (segundo os principais itens e serviços da 
construção) 
Com estes custos prévios estimados(valor compra do terreno+ despesas 
cartoriais+despesas de aprovação do projeto + custo estimado da obra), 
 
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comparando com os valores para venda do empreendimento obtém-se uma 
estimativa de lucro, avaliando assim a viabilidade do empreendimento. No 
caso de locação deve-se levar em conta o tempo de retorno do capital 
investido no aluguel pago pelos inquilinos. Após a aprovação na prefeitura do 
projeto legal, deve-se realizar um orçamento detalhado e um cronograma 
físico /financeiro, definido o capital necessário para a execução da obra. 
 
13 – Rentabilidade do empreendimento 
É um indicador que mostra a velocidade do retorno do capital investido, obtido 
em percentual por unidade de tempo e mostra a taxa de retorno do capital 
investido. Ex. Se uma empresa tem uma rentabilidade de 17% ao ano, 
significa que 17% que investiu anualmente retornam sob a forma de lucro. 
Equação da taxa de rentabilidade 
Taxa de rentabilidade = (Lucro Líquido) n x 100 
(Investimento) 
N = Período de investimento 
 
14 – Índice de lucratividade 
Lucratividade é um indicador que nos apresenta qual é o ganho que a 
empresa consegue gerar sobre o trabalho que ela desenvolve depois de 
todas as despesas pagas. 
Equação do índice de lucratividade 
 Lucratividade = Lucro Liquido x 100 
 receita total 
Receita total – valor bruto de todos valores recebidos pela empresa, neste 
caso de todos os valores investidos. 
 
15 - Período de de retorno de investimento 
É o indicador que permite verificar em quanto tempo terá o retorno do capital 
investido, considerando um determinado nível de vendas e lucros. 
Período de Retorno do Investimento =Investimento x 100 
 Lucro Líquido 
 
 
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O orçamento por estimativa é na realidade um orçamento simplificado da 
obra, que na qual obtém o custo da construção levando em conta apenas dados 
técnicos que se possa dispor, e não conseguindo definir vários outros aspectos de 
ordem técnica por não estarem definidos levam a análise a uma margem de 
incertezas que deve ser levada em conta no estudo de viabilidade do 
empreendimento. 
Mediante estas incertezas varias empresas no intuito de reduzi-las passam a 
implantar sistemas de controle de custos e um estrito controle dos orçamentos. 
Entretanto apesar das experiências anteriores de empresas do setor neste tipo de 
controle não constitui uma garantia de repetição de sucessos com este tipo de 
controle, pois há os fatores não mensuráveis que podem contribuir para a alteração 
significativa destas Analise de Viabilidade. A fonte de recursos para a execução 
das obras poderá vir de três fontes: Uso do próprio capital, financiamento por 
bancos e/ou financeiras e antecipação das vendas e/ou locações (venda na 
planta). 
Deve-se elaborar cronograma de vendas de tal forma a diminuir os riscos de 
começar um empreendimento e não conseguir terminá-lo, por isso é indicado 
realizar o cronograma de vendas em três formas: um otimista, uma realista e uma 
pessimista. 
O confronto dos dois cronogramas (receita x despesas) resultará em um 
déficit que deve ser absorvido pela empresa, e caso ele seja excessivo todo o 
empreendimento deve ser abortado, ou caso a empresa não disponha de recursos 
para cobrir, há a possibilidade de parcerias com outros investidores. 
 
 
2 – PROJETO DE ARQUITETURA E COMPLEMENTARES 
Durante a 77ª reunião do conselho superior do Instituto dos Arquitetos do 
Brasil – IAB, realizada em Salvador, (data não informada), aprova documento 
definindo roteiro para desenvolvimento de projeto de arquitetura da edificação, com 
o intuito de universalizar e padronizar a execução de projeto de arquitetura. 
2.1 - Introdução 
A palavra projeto significa, genericamente, intento, desígnio, empreendimento 
e, em acepção, um conjunto de ações, caracterizadas e quantificadas, necessárias 
 
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à concretização de um objetivo. Embora este sentido se aplique a diversos campos 
de atividade, em cada um deles o projeto se materializa de forma específica. 
O objetivo principal do Projeto de Arquitetura da Edificação é a Execução da 
Obra idealizada pelo arquiteto. Essa obra deve se adequar aos contextos naturais 
e culturais em que se insere e responde às necessidades do cliente e futuros 
usuários do edifício. As exigências do cliente e usuários se exprimem através do 
programa de necessidades que define metodicamente o objetivo do projeto. 
 
2.2 – Objetivos 
O presente documento tem por objetivo: 
a) estabelecer parâmetros – base para fixação dos honorários profissionais 
respectivos; 
b) discriminar os serviços incluídos e excluídos nos contratos que tenham por 
objeto Projeto de Arquitetura da edificação. 
c) definir e caracterizar os principais elementos técnicos relacionados ao 
projeto, em especial, as fases que o compõem, as informações necessárias 
ao seu desenvolvimento e os produtos finais/serviços que o caracterizam. 
 
2.3. CONTEÚDO ABRANGÊNCIA 
 
2.3.1. Serviços Incluídos 
O presente documento roteiriza o serviço de Projeto de Arquitetura da 
Edificação inclusa a coordenação/compatibilização dos projetos complementares 
 
2.3.2. Serviços Excluídos 
Além do Projeto de Arquitetura da Edificação o arquiteto está técnica elegalmente habilitado à realização de outros serviços, excluídos do presente 
roteiro, definidos pelo CAU contido na Lei 12. 378.. 
 
3. DEFINIÇÕES 
3.1. Gerais 
a) obra: espaço/objeto a ser construído, fabricado ou montado; 
 
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b) projeto: conjunto de desenhos e documentos técnicos necessários à 
construção, fabricação ou montagem da obra; 1ª etapa de realização da 
mesma; 
c) execução: conjunto de ações técnicas, baseadas no projeto, necessárias à 
construção, fabricação ou montagem da obra; 2ª etapa de realização da 
mesma; 
d) arquiteto: técnico contratado, responsável pelo projeto e/ou execução da 
obra; 
e) cliente: pessoa física ou jurídica contratante dos serviços do arquiteto; 
f) usuário: cada um daquele que utilizarão a obra projetada e/ou executada 
pelo arquiteto. Em alguns casos cliente e usuários coincidem; 
g) programa de necessidades: documento que exprime as exigências do 
cliente e as necessidades dos futuros usuários da obra. Em geral, descreve 
sua função, atividades que irá abrigar, dimensionamento e padrões de 
qualidade assim como especifica prazos e recursos disponíveis para a 
execução. A elaboração desse programa deve, necessariamente, proceder o 
início do projeto, podendo, entretanto, ser complementado ao longo de seu 
desenvolvimento. 
 
3.2. Fases De Projeto 
O projeto de arquitetura da edificação compreende as fases de Estudo 
Preliminar, Anteprojeto e/ou Projeto de Aprovação, projeto de Execução e 
Assistência à Execução da Obra que se caracterizam como blocos sucessivos de 
coleta de informações, desenvolvimento de estudos/serviços técnicos e emissão de 
produtos finais, objetivando, ao término de cada um deles: 
a) avaliar a compatibilidade do projeto com o programa de necessidades, em 
especial no que se refere a: 
• funcionalidade; 
• dimensionamentos e padrões de qualidade; 
• custos e prazos de execução da obra; 
b) providenciar, em tempo hábil, as reformulações necessárias à 
concretização dos objetivos estabelecidos no programa de necessidades, evitando-
se posteriores modificações que venham a onerar o custo do projeto e/ou da 
execução da obra; 
 
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c) construir o conjunto de informações necessárias ao desenvolvimento da 
fase subseqüente. 
O Estudo Preliminar constitui a configuração inicial da solução arquitetônica 
proposta para a obra (partido), considerando as principais exigências contidas no 
programa de necessidades. Deve receber a aprovação preliminar do cliente. 
O Anteprojeto constitui a configuração final da solução arquitetônica proposta 
para a obra, considerando todas as exigências contidas no programa de 
necessidades e o Estudo Preliminar aprovado pelo cliente. Deve receber a 
aprovação final do cliente. 
O Projeto de Aprovação é uma sub-fase ao anteprojeto, desenvolvida, 
conforme o caso anterior, concomitante ou posteriormente a ele. Constitui a 
configuração técnico-jurídica da solução arquitetônica proposta para a obra 
considerando as exigências contidas no programa de necessidade, o Estudo 
preliminar ou Anteprojeto aprovado pelo cliente e as normas técnicas de 
apresentação e representação gráfica emanadas dos órgãos públicos (em especial, 
Prefeitura Municipal, concessionárias de serviços públicos e Corpo de 
Bombeiro).Nos casos especiais em que não haja necessidade de aprovação do, 
projeto pelos poderes públicos esta sub-fase deixa de existir. 
O Projeto da Execução é o conjunto de documentos técnicos (memoriais, 
desenhos e especificações) necessárias à licitação e/ou execução (construção, 
montagem, fabricação) da obra. Constitui a configuração desenvolvida e detalhada 
do Anteprojeto aprovado pelo cliente. 
A Assistência à Execução da Obra é fase complementar de projeto que se 
desenvolve concomitantemente à execução da obra. 
A cada fase do projeto de Arquitetura da Edificação correspondem a fases 
correspondentes dos projetos complementares. A coordenação/compatibilização 
desses cabe ao arquiteto, sendo considerado serviços incluídos no presente 
documento. Dependendo da complexidade da obra e do acordo prévio entre 
arquiteto e cliente. 
 
3.3. Informações necessárias ao desenvolvimento do projeto 
Para dar início a cada fase do projeto o arquiteto necessita de um conjunto de 
informações técnicas (dados desenhos e documentos) imprescindíveis ao 
 
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desenvolvimento da mesma. Parte dessas informações é fornecida pelo cliente, 
parte pesquisada pelo arquiteto. 
 
3.4. Produtos finais/serviços básicos e opcionais. 
Ao longo e/ou ao término de cada fase de projeto o arquiteto desenvolve 
estudos/serviços técnicos e emite e fornece ao cliente produtos finais (desenhos, 
documentos e especificações) que caracterizam a solução arquitetônica proposta 
para a obra.Produtos finais/serviços básicos são aqueles indispensáveis à 
definição do projeto Produtos finais/serviços opcionais são aqueles que 
esclarecem, ilustram, elucidam e complementam o projeto.Os honorários fixados 
nas “Condições de Contratação e Remuneração do Projeto de Arquitetura da 
Edificação”não incluem a prestação/emissão desses serviços/produtos, devendo 
sua contração ser objeto de acordo à parte. 
 
4. ROTEIRO BÁSICO 
4.1. Estudo Preliminar 
 
4.1.1. Informações 
 
4.1.1.a. A cargo do cliente 
a) programa de Necessidades, especificando: 
• objetivo do cliente e finalidades da obra; 
• prazos e recursos disponíveis para o projeto e a execução; 
• características funcionais da obra, em especial: atividade que irá abrigar; - 
compartimentação e dimensionamentos preliminares; escala de proximidades 
espaciais; população fixa e variável (por compartimento); fluxos (de pessoas, 
veículos, materiais) 
• mobiliário instalações e equipamentos básicos (por compartimento); • 
padrões de construção e acabamento; 
• recursos técnicos disponíveis para a execução: materiais, mão–de-obra, 
sistemas construtivos; 
•modalidade de contratação de execução e porte do 
construtor/montador/fabricante. 
 
 
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b) Informações sobre o terreno e seu entorno, em especial: 
• Escrituras; 
• Levantamento topográfico planialtimétrico detalhado, em escala adequada, 
indicando os limites do terreno (dimensões lineares e angulares), as 
construções vizinhas e internas ao terreno, o arruamento e as calçadas 
limítrofes, os acidentes naturais (rochas, cursos d’água, etc.), a vegetação 
existente (locação e especificação de árvores e massas arbustivas) e o Norte 
verdadeiro; 
• Levantamento arquitetônico detalhado, em escala adequada, de construções 
porventura existentes no interior do terreno; 
• Sondagem geológica a dados sobre drenagem visando subsidiar a 
concepção estrutural e o projeto de fundações da obra. 
 
4.1.1.b. A Cargo do Arquiteto 
a) programa de necessidades: 
• revisão e eventual complementação. 
b) informações sobre o terreno e seu entorno, em especial: 
• documento cadastrais (projetos de alinhamento e loteamento, levantamentos 
aerofotogramétricos e outros); 
• fotos do terreno e seu entorno; 
• dados geoclimáticos e ambientais locais, em especial, temperaturas, 
pluviosidades, insolação, regime de ventos e marés (para terrenos a beira-
mar) e níveis de população sonora, do ar, do solo e das águas; 
• dados urbanísticos do entorno do terreno, em especial, uso e ocupação do 
solo, padrões arquitetônicos e urbanísticos, infra-estrutura disponível, 
tendências de desenvolvimento e planos governamentais para a área e, 
condições de tráfego e estacionamento. 
 
c) legislação arquitetônica e urbanística (municipal, estadual e federal) 
pertinente, em especial: 
• restrições de uso; 
• taxas de ocupação e coeficientes de aproveitamento; 
• gabaritos; 
• alinhamentos, recuos e afastamentos; 
 
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• número de vagas de garagem; 
• exigências relativas a tipos específicos de edificação e outras exigências 
arquitetônicas das Prefeituras Municipais, Corpo de Bombeiros, 
Concessionárias de Serviços Públicos, Ministériosda Marinha, Aeronáutica, 
Trabalho e Saúde e Órgãos de Proteção ao Meio Ambiente e Patrimônio 
Histórico, entre outros. 
 
4.1.2. Produtos Finais / Serviços Básicos: 
• memorial: descreve e justifica a solução arquitetônica proposta 
relacionando-a ao Programa de necessidade, às características do terreno e 
seu entorno, à legislação arquitetônica e urbanística pertinentes e/ou a outros 
fatores determinantes na definição do partido adotado; 
• planta de situação: representa a implantação da obra no terreno indicado, 
em especial, acessos, posição e orientação da(s) edificação(ões) e principais, 
elementos arquitetônicos (estacionamentos, piscinas, quadras esportivas, 
castelos d’água e/ou outros), recuos e afastamentos, cotas e níveis principais 
e quadro, geral de áreas (totais, por setor, pavimento e/ou bloco, úteis e/ou 
construídas, conforme o caso); 
• plantas e cortes gerais: representam a compartimentação interna da obra 
indicando, em especial, a localização, inter-relacionamento e pré-
dimensionamento de ambientes, circulações (verticais e horizontais) e 
acesso; 
• fachadas principais: representam a configuração externa da obra indicando 
seus principais elementos, em especial esquadrias; 
• coordenação dos estudos preliminares complementares. 
 
 4.1.3 Produtos Finais / Serviços Opcionais: 
 
• perspectivas e/ou maquete de massas: representam a configuração espacial 
global da obra, sua implantação no terreno e relacionamento com o entorno 
construído; 
• desenhos promocionais: perspectivas adicionais (internas e/ou externas) e 
plantas e/ou humanizadas (com indicação de mobiliário e equipamentos 
básicos), entre outros; 
 
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• especificação preliminar dos principais materiais e acabamentos; 
• estudos preliminares complementares: de Estrutura, Instalações, paisagismo 
e/ou Arquitetura de Interiores, entre outros listados no item 6.3.2, letras F e G; 
• estimativa preliminar de custos: baseada, em geral, nos custos correntes do 
metro quadrado da construção, custos globais dos serviços ou critério 
equivalente, consideradas as características da obra. 
 
4.2- Anteprojeto 
 Informações: 
a) Todas as informações listadas no item 4.1.1; 
b) Os Estudos Preliminares aprovados pelo cliente. 
 
4.2.1a Produtos Finais / Serviços Básico. 
• Plantas de situação: define a implantação da obra no terreno locando e 
dimensionado em especial, a(s) edificação(ões), acessos, áreas livres e 
demais elementos arquitetônicos. Indica afastamentos, recuos, investiduras, 
área “non aedificandi” e servidões, cotas gerais e níveis de assentamento, 
áreas totais e/ou parcial, úteis e/ou construídas, conforme a necessidade; 
• plantas baixas: definem, no plano horizontal, a compartimentação indicando 
a designação, localização, inter-relacionamento e dimensionamento finais 
(cotas, níveis acabados e áreas) de todos os pavimentos, ambientes, 
circulações e acessos. Representam a estrutura, alvenarias, tetos rebaixados, 
revestimentos, esquadrias (com sistema de abertura), conjuntos sanitários e 
equipamentos fixos; 
• planta (s) de cobertura: define sua configuração arquitetônica indicando a 
localização e dimensionamento finais (cotas e níveis acabados) de todos os 
seus elementos. Representa, conforme o caso, telhados, lajes, terraços, 
lanternins, domus, calhas caixas d’água e equipamentos fixos; 
• cortes gerais: definem, no plano vertical, a compartimentação interna da 
obra e a configuração arquitetônica da cobertura indicando a designação, 
localização, inter-relacionamento e dimensionamento finais(alturas e níveis 
acabados) de pavimentos, ambientes, circulações e elementos arquitetônicos 
significativos.Representam a estrutura, alvenarias, tetos rebaixados, 
revestimentos, esquadrias (com sistema de abertura)e, conforme o caso, 
 
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telhados, lanternins, “sheds”, domus, calhas, caixas d’água e equipamentos 
fixos; 
• fachadas: definem a configuração externa da obra indicando todos os seus 
elementos, em especial, os acessos. Representam a estrutura, alvenarias, 
revestimentos externos, esquadrias (com sistema de abertura) e conforme o 
caso, muros, grades, telhados, marquises, toldos, letreiros e outros 
componentes arquitetônico significativos; 
• especificações: definem os principais materiais e acabamentos, em especial, 
revestimentos de fachadas e pisos, paredes e tetos de todos compartimentos. 
A critério do arquiteto, porém ser apresentadas sob diversas formas, por 
exemplo: 
a) grafadas nos próprios desenhos (plantas, cortes e fachadas); 
b) em um quadro geral de materiais e acabamentos e/ou; 
c) sob a forma de texto (memorial de especificações); 
• coordenação dos anteprojetos complementares 
 
4.2.1b-Produtos Finais / Serviços Opcionais: 
• maquete; 
• perspectivas; 
• anteprojetos complementares de Estrutura, Instalações, Paisagismo e/ou 
Arquitetura de Interiores, entre outros listados no item 3.2., letras F e G; 
• orçamento estimativo: baseado nos Anteprojetos de Arquitetura e 
complementares, pré-dimensionamento quantidades e custos de materiais e s 
a) todas as informações listadas no item 4.1.1; 
b) os estudos preliminares aprovados pelo cliente, caso o Projeto de 
Aprovação seja desenvolvido anterior ou concomitantemente ao Anteprojeto; 
ou ver os anteprojetos aprovados pelo cliente, caso o Projeto de Aprovação 
seja desenvolvido posteriormente ao Anteprojeto. 
c) as normas de apresentação e representação gráfica emanadas dos órgãos 
públicos. 
 
4.2.2 Produtos Finais / Serviços Básicos: 
 
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Variáveis caso a caso, conforme as exigências dos órgãos públicos e 
concessionárias envolvidos. Inclui-se com serviços básicos a coordenação 
dos Projetos de Aprovação complementares. 
 
 4.2.3 Produtos Finais / Serviços Opcionais: 
• projetos de aprovação de estrutura, instalações e outros, quando exigidos; 
• revisão do projeto de aprovação, conforme o executado (as built legal); 
 
4.3 Projeto de Execução 
Informações: 
a) todas as informações listadas no item 4.1.1.; 
b) os anteprojetos aprovados pelo cliente e os projetos de aprovação 
aprovados pelos órgãos públicos; ou(ver item 5.2.)Os anteprojetos aprovados 
pelo cliente, nos casos especiais em que não haja necessidade de aprovação 
de projetos pelos poderes públicos. 
 
 4.3.1a Produtos Finais / Serviços Básicos: 
• planta de situação / locação: define detalhadamente a implantação da obra 
no terreno locando e dimensionando todos os elementos arquitetônicos, em 
especial, edificação(ões), acessos, vias, áreas livres,muros, piscinas, quadras 
e/ou outros, variáveis caso a caso.Indica afastamentos, cotas gerais e 
parciais e níveis de assentamento; 
• plantas baixas (ou de alvenaria): definem detalhadamente, no plano 
horizontal, a compartimentação internada obra indicando a designação, 
localização, inter-relacionamento e dimensionamento (cotas e níveis 
acabados e/ou em osso) de todos os pavimentos, ambientes, circulações, 
acessos e vãos (em especial, de esquadrias).Representam a estrutura, 
alvenarias (em osso ou acabadas), tetos rebaixados, forros, enchimentos 
e,conforme o caso, revestimentos, esquadrias (com sistema de abertura), 
conjuntos sanitários, equipamentos fixos, de elementos dos projetos 
complementares, em especial, de instalações (tomadas, pontos de luz,shafts, 
prumadas, etc.). Indicam todos os elementos especificados e/ou detalhados 
em outros documentos/desenhos: 
 
 19 
• planta (s) de cobertura: define (m) detalhadamente sua configuração 
arquitetônica indicando a localização e dimensionamento (cotas e níveis 
acabados e/ou em osso) de todos os seus elementos. Representa (m), 
conforme o caso, telhados, lajes, terraços, lanternins, domus, calhas caixas 
d’água e equipamentos fixos. Indicam todos os elementos especificados e/ou 
detalhados em outros documentos/desenhos; 
• cortes gerais e/ou parciais: definem detalhadamente, noplano vertical, a 
compartimentação interna da obra e a configuração arquitetônica da cobertura 
indicando a designação, localização, inter-relacionamento e dimensionamento 
(alturas e níveis acabados e/ou em osso) de todos os pavimentos, ambientes, 
circulações, vãos e outros elementos arquitetônicos 
significativos.Representam a estrutura, alvenarias (em osso ou acabados), 
tetos rebaixados, forros, enchimentos e,conforme o caso, revestimentos, 
esquadrias (com sistema de abertura), conjuntos sanitários, telhados, 
lanternins, “sheds”, domus, calhas, caixas d’água, equipamentos fixos e 
elementos dos projetos complementares (ar-condicionado e exaustão, por 
exemplo). Indicam todos os elementos especificados e/ou detalhados em 
outros documentos/desenhos. 
• Fachadas: definem detalhadamente a configuração externa da obra 
indicando todos os seus elementos. Representam a estrutura, alvenarias, 
revestimentos externos (com paginação), esquadrias (com sistemas de 
abertura) e, conforme o caso, muros, grades, telhados, marquises, toldos, 
letreiros e outros componentes arquitetônicos significativos. Indicam todos os 
elementos especificados e/ou detalhados em outros documentos/desenhos; 
• Plantas de teto refletido: quando necessárias, definem detalhadamente a 
paginação de tetos rebaixados e forros indicados os seus elementos. 
Representam, conforme o caso, a estrutura (pilares e vigamento) alvenarias e 
elementos dos projetos complementares (luminárias, aerofusos e “sprinklers”, 
por exemplo). 
• Plantas de piso: quando necessárias, definem detalhadamente a paginação 
de pavimentações e pisos elevados indicando todos os seus elementos. 
Representam, conforme o caso, a estrutura (pilares), alvenarias e elementos 
dos projetos complementares (tomadas de piso e raios, por exemplo. 
 
 20 
• Elevações; quando necessárias, definem detalhadamente a paginação de 
revestimentos de paredes indicando todos os seus elementos. Representam, 
conforme o caso, a estrutura (vigas e lajes), alvenarias, esquadrias e 
elementos dos projetos complementares (quadros de luz, por exemplo). 
• Detalhes: desenvolvem e complementam as informações contidas nos 
desenhos acima relacionadas. Representam em plantas, cortes, elevações 
e/ou perspectivas, definindo-os, todos os elementos arquitetônicos 
necessários à execução da obra. Em geral, compreendem: 
- Ampliações de compartimentos, em especial, banheiros, cozinhas, 
lavanderias, saunas, áreas molhadas. 
- Detalhes de construção, fabricação e/ou montagem de: 
- quadras, pistas E campos de esportes; 
- piscinas, lagos E fontes; 
- Muros, jardineiras, bancos e outros elementos paisagísticos; 
- escadas E rampas; 
- Painéis de elementos vazados (cobogós), tijolos de vidros e alvenarias 
especiais; 
- revestimentos E pavimentações; 
- impermeabilizações E proteções (térmicas, acústicas, etc.); 
- bancas E bancadas; 
- Soleiras, peitoris, chapins, rodapés e outros arremates; 
- Telhados (estrutura e telhamento); 
- domus, lanternis e “sheds”; 
- Esquadrias; 
- balcões, armários, estantes, prateleiras, guichês E vitrines; 
- forros, lambris E divisórias; 
- grades, gradis E portões; 
- guardas-corpos E corrimãos. 
Em projetos mais complexos, alguns detalhes são objeto de projetos 
especiais, por exemplo: 
- Cozinhas industriais e lavanderias automatizadas (mobiliários, equipamento 
e instalações especiais); 
- muros, jardineiras, lagos e campos esportivos (paisagismo) ; 
- Proteção térmo-acústicas (conforto ambiental, acústica); 
 
 21 
- Revestimentos internos (arquitetura de interiores). 
Conforme a natureza dos materiais especificados, os detalhes são, em geral, 
agrupados em seções, a saber: 
- Detalhes gerais (em concreto, alvenaria, argamassa, mármores e granitos, 
materiais cerâmicos, plásticos 
e borrachas, produtos sintéticos e outros; 
- Detalhes de carpintaria e marcenaria (madeira); 
- Detalhes de serralheria (ferro, alumínio e outros metais); 
- Detalhes de vidraçaria. 
Conforme o grau de industrialização dos componentes, os detalhes podem 
ser: 
- Executivos 
- Esquemáticos 
Neste último caso, os detalhes executivos são elaborados pelo fabricante do 
componente e aprovados pelo arquiteto; por exemplo: 
- Esquadrias de alumínio 
- Forros industrializados 
• especificações: definem detalhadamente todo os materiais, acabamentos e 
normas para a execução de serviços, necessários à execução da obra. Em 
geral são apresentadas: 
a) detalhadamente, em um caderno de encargos composto de: 
- Normas de contratação da execução da obra (direitos e deveres do cliente, 
fiscal ou gerente; do arquiteto e do executor); 
- Especificação de serviços (normas de execução) 
- Coordenação dos projetos de execução complementares. 
 
4.3.1b Produtos Finais / Serviços Opcionais: 
• plantas e/ou cortes de terraplanagem; 
• anteprojetos complementares de estrutura, instalações, paisagismo e/ou 
arquitetura de interiores, 
• orçamento: define detalhadamente quantidade e custos de todos os 
materiais e serviços (mão-de-obra) necessários à execução da obra. 
 
4.4. Assistência à Execução da Obra 
 
 22 
 
4.4.1. Informações: 
a) todas as informações listadas no item 4.1.1; 
b) os projetos de execução. 
 
4.4.1a. Produtos Finais / Serviços Básicos: 
• visitas ao canteiro de obras e/ou participação em reuniões técnicas visando 
o esclarecimento de dúvidas sobre o projeto e/ou sua eventual 
complementação; 
• exame, para aprovação, de componentes manufaturados; 
• substituição de desenhos e especificações, em caso de necessidade: falta 
de produtos no mercado, falência de fabricantes, retirada de produtos de linha 
ou outras situações excepcionais; 
• revisão do projeto de execução (apenas os desenhos gerais – plantas de 
situação, baixas e de cobertura, cortes e fachadas, excluído o detalhamento) 
conforme o executado (“as buit” executivo), objetivando sua atualização 
arquitetônica para fins de cadastro e manutenção, ao término da construção 
ou montagem da obra. 
 
5.1.1b Produtos Finais / Serviços Opcionais: 
• revisão do projeto de aprovação, conforme o executado (“as built” legal), 
objetivando sua regularização junto aos órgãos públicos, ao término da 
construção, fabricação ou montagem da obra 
 
5 - PLANEJAMENTO DA OBRA 
O planejamento da construção consiste na organização para a execução, e 
inclui o orçamento e a programação da obra. O orçamento contribui para a 
compreensão das questões econômicas e a programação é relacionada com a 
distribuição das atividades no tempo. Em função da variabilidade do setor, é 
importante realizar o planejamento do empreendimento em níveis de detalhamento 
diferentes, considerando horizontes de longo, médio e curto prazos. 
O planejamento de longo prazo é mais geral, com baixo grau de 
detalhamento, considerando as grandes definições, tais como emprego de mão de 
obra própria ou terceirizada, nível de mecanização, organização do canteiro de 
barba
Sublinhado
barba
Realce
 
 23 
obra, prazo de entrega, forma de contratação (preço de custo ou empreitada), e 
relacionamento com o cliente. O plano inicial tem pequeno nível de detalhamento, 
em geral indicando macro-itens, tais como “fundações”, “estrutura”, “alvenaria” e 
assim por diante. Em uma obra de dois a três anos, o plano da obra é definido em 
semestres, por exemplo. Esse nível é utilizado para a compreensão da obra e 
tomada de decisões de nível organizacional (gerência da empresa). 
No nível de planejamento de médio prazo trabalha-se com atividades ou 
serviços a serem executados nos 4 a 6 meses seguintes. Nesse nível de 
planejamento a atenção está voltada para a remoção de empecilhos à produção, 
Através da identificação com antecedência da necessidade de compra de materiais 
ou contratação de empreiteiros (“lookahead planning”). 
O planejamento de curto prazo visa à execução propriamente dita. Esse 
planejamento desenvolve uma programaçãopara um horizonte de 4 a 6 semanas, 
detalhando as atividades a serem executadas. Nesse caso, já há a garantia do 
fornecimento de materiais e mão de obra, bem como o conhecimento do ritmo 
normal da obra. 
Adota-se a idéia de produção protegida contra os efeitos da incerteza 
(“shielding production”), ou seja, as atividades programadas têm grande chance de 
ocorrerem. É comum medir a qualidade desse plano através da medição do 
Percentual de Planos Concluídos (PPC), com a identificação das causas das 
falhas. Desta forma o planejamento das próximas atividades poderá ser 
aprimorado. 
 
5.1 - Orçamento 
Há uma relação próxima entre o prazo de execução e o custo da obra, em 
função das limitações dos clientes. Os recursos disponíveis mensalmente podem 
definir um prazo mínimo para a obra. Por outro lado, o prazo da obra implica em 
alguns custos fixos mensais, tais como aluguéis de equipamentos e mão de obra 
envolvida na organização (mestres, técnicos, engenheiros ou arquitetos 
responsáveis pela execução). Desta forma, é importante examinar os 
condicionantes gerais, desenvolvendo um plano geral para a obra, o qual 
posteriormente será detalhado. Existem vários tipos de orçamento, tais como 
orçamentos paramétricos, pela NBR 12721, discriminados e operacionais. O 
orçamento deve ser formalizado, constituindo-se então em documento fundamental 
 
 24 
para o gerenciamento da obra. Na visão tradicional, um orçamento é uma previsão 
(ou estimativa) do custo ou do preço de uma obra. O custo total da obra é o valor 
correspondente à soma de todos os gastos necessários para sua execução. O 
preço é igual ao custo acrescido da margem de lucro, ou seja, C + L = P. Em 
diversos segmentos da construção civil, há um número de elevado concorrentes 
(por exemplo, na produção de habitação vertical ou na área de manutenção 
industrial) e se diz que o preço é dado pelo mercado, ou seja, o cliente ou 
comprador pesquisa preços previamente e negocia a contratação com base nesta 
informação. Neste caso, a empresa precisa gerenciar seus custos para manter a 
possibilidade de lucro. Assim, P – C = L. De qualquer forma, o orçamento deve ser 
executado antes do início da obra, possibilitando o estudo ou planejamento prévios, 
e também é útil para o controle da obra. 
 
5.2 – Resumindo 
O resultado do projeto de edificações é um conjunto de documentos, em 
desenhos e texto, que descreve a obra, permitindo a contratação e a execução. Em 
um sentido amplo, o “projeto” inclui todos os documentos necessários para 
comunicar a idéia e desenvolver o produto. Por conta da complexidade e da 
quantidade de informação envolvida, e também pela tradicional fragmentação 
(existem diversos profissionais envolvidos), em geral o projeto é dividido em 
especialidades e em documentos gráficos (tais como plantas arquitetônicas, 
estruturais, hidro-sanitárias, elétricas, lógicas e outras) e documentos escritos 
(orçamento, memoriais, especificações técnicas, cronograma, contratos e outros). 
Em alguns casos, são desenvolvidas várias versões do mesmo documento para 
atender a diferentes públicos, como é o caso do memorial descritivo, adaptado para 
registro da incorporação, propaganda para venda, financiamento, aprovação 
perante órgãos públicos, construção e fiscalização, etc. Em um sentido amplo, o 
“projeto” inclui todos os documentos indicados a seguir. 
O projeto é a etapa inicial e uma das mais importantes fases no ciclo de vida 
de um empreendimento. O projeto de edificações é uma tarefa complexa. Por sua 
natureza, o projeto pode ser visto como um processo no qual problemas e soluções 
emergem simultaneamente. Ele requer a identificação e ponderação de diferentes 
necessidades, requisitos e desejos dos usuários, os quais devem ser 
adequadamente traduzidos para a linguagem da construção e confrontados com as 
 
 25 
soluções viáveis (em termos de materiais e técnicas disponíveis, prazos e custos 
suportáveis), para então serem incorporados ao projeto. As etapas do projeto 
podem ser sintetizadas como. 
Planejamento e concepção: é a etapa que reúne as informações necessárias 
à concepção da edificação inclui o levantamento de dados iniciais, a definição do 
programa de necessidades e a análise de viabilidade; o programa de necessidades 
(briefing) consiste na definição/captura dos requisitos do cliente/usuário e em geral 
é desenvolvido em contatos diretos do arquiteto com o cliente; 
Estudo Preliminar: é a configuração inicial da solução arquitetônica proposta 
(partido), considerando os elementos principais do programa de necessidades; 
Desenvolvimento do projeto : Anteprojeto: é a configuração final da solução 
proposta, considerando todos os elementos do programa, mas com pouco 
detalhamento, em escala reduzida; Projeto Básico - reúne os elementos 
necessários à contratação. Tem algum detalhamento, suficiente para o 
entendimento da obra. Já envolve os projetos elétricos, hidráulicos, estruturais, 
detalhes de esquadrias, paisagismo, etc.; 
Projeto Legal: contém os elementos necessários à aprovação pelos órgãos 
públicos, gerando licenças para construir e efetuar ligações provisórias dos 
serviços públicos; 
Projetos Complementares: projetos das diversas especialidades, tais como 
estruturas, instalações hidro-sanitárias, elétricas, telefônicas, paisagismo, 
fachadas, climatização artificial e outros; 
Projeto Executivo: contém todos os elementos necessários para a construção, 
incluindo os projetos complementares. 
Planejamento físico-financeiro: planejamento visando à execução. Pode 
indicar a necessidade de alterações no projeto, em função de restrições de tempo 
ou volume de recursos disponíveis. 
Projeto "como construído" - também conhecido como "as built", trata-se do 
projeto realmente executado, com todas as alterações que tenham sido feitas até a 
finalização da construção. 
 
 26 
 
Figura 2 – Processo de desenvolvimento de um empreendimento imobiliário 
Orçamento 
 
 27 
6 - ORÇAMENTO 
Existem vários tipos de orçamentos, e o padrão escolhido depende da 
finalidade da estimativa e da disponibilidade de dados. Se há interesse em obter 
uma estimativa rápida ou baseada apenas na concepção inicial da obra ou em um 
anteprojeto, o tipo mais indicado é o paramétrico. Para as incorporações em 
condomínio, a lei exige o registro de informações, em cartório, seguindo um 
procedimento padronizado, de acordo com a norma NBR 12721 (ABNT, 1999). O 
orçamento discriminado é mais preciso, mas exige uma quantidade bem maior de 
informações. 
Às vezes, durante o desenvolvimento do projeto, é interessante realizar a 
estimativa de forma cuidadosa ao menos nas partes que já foram definidas. Para 
as demais, pode-se aplicar estimativas baseadas em percentuais médios de obras 
anteriores. Por exemplo, se existe o projeto arquitetônico, com as definições de 
dimensões e acabamentos, mas ainda não estão disponíveis os projetos elétricos, 
hidráulicos ou estruturais, os valores correspondentes podem ser estimados 
utilizando os percentuais que estas parcelas geralmente atingem para obras do 
mesmo tipo. Por fim, tendo em vista a construção sustentável, adquire importância 
a análise dos custos no ciclo de vida. 
 
6.1 - Orçamento paramétrico 
É um orçamento aproximado, adequado às verificações iniciais, como estudos 
de viabilidade ou consultas rápidas de clientes. Se os projetos não estão 
disponíveis, o custo da obra pode ser determinado por área ou volume construído. 
Os valores unitários são obtidos de obras anteriores ou de organismos que 
calculam indicadores. Por exemplo, o CUB (Custo Unitário Básico), definido pela 
NBR 12721 e calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil de cada 
estado é um indicador do custo unitário de construção (ABNT, 2006). Outros 
exemplos são o SINAPI (CAIXA), os indicadores da Fundação Getúlio Vargas 
(coluna 35, por exemplo) e os custos médios publicados pelaeditora Pini, na 
revista Construção e Mercado. O orçamento paramétrico serve como estimativa 
do custo total. Este valor é estimativo, sendo indicado para a análise inicial de 
viabilidade, ou seja, permite ao proprietário ou interessado a verificação da ordem 
de grandeza, adequação ao seu orçamento, enfim, se deve ou não prosseguir na 
 
 28 
análise, já que provavelmente as etapas seguintes necessitarão de dispêndios 
financeiros (confecção de anteprojeto, taxas, novos orçamentos, etc.). 
 
6.2 - Orçamento para registro da incorporação em condomínio (NBR 12721) 
A NBR 12721/2006 (Avaliação de custos unitários e preparo de orçamentos 
de construção para incorporação de edifício em condomínio), que substituiu a NBR 
12721/1999 e a NB 140/1965, define os critérios para orçamentos de obras em 
condomínio. Emprega o CUB para determinar o custo da obra, através de 
ponderações, de acordo com as características do prédio. A finalidade do método 
proposto na norma é o detalhamento do prédio para o registro em cartório, 
garantindo a condôminos e construtores um parâmetro de controle para a obra a 
ser executada, e facilitando a discussão de eventuais alterações que possam 
ocorrer durante a obra. Este tipo de orçamento, bem como a discriminação dos 
componentes (memoriais) será discutido em Planejamento e Controle de Obras 
(PCO), (ABNT,1965, 1999, 2006; Hischfeld, 1991). 
 
6.3 - Orçamento discriminado 
O orçamento discriminado (ou detalhado) é aquele composto por uma relação 
extensiva dos serviços ou atividades a serem executados na obra. Os preços 
unitários de cada um destes serviços são obtidos por composições de custos, as 
quais são, basicamente, "fórmulas" empíricas de preços, relacionando as 
quantidades e custos unitários dos materiais, dos equipamentos e da mão-de-obra 
necessários para executar uma unidade do serviço considerado. As quantidades de 
serviços a serem executados são medidas nos projetos. 
Em geral os orçamentos discriminados são subdivididos em serviços, ou 
grupos de serviços, facilitando a determinação dos custos parciais. De acordo com 
a finalidade a que se destina, o orçamento será mais ou menos detalhado. A 
precisão varia, mas não se pode falar em orçamento exato, ou correto: existem 
muitas variáveis, detalhes e problemas que provocam erros, e nenhum orçamento 
está livre de incertezas, embora os erros possam ser reduzidos, através do 
trabalho cuidadoso e da consideração de detalhes (Faillace, 1988; Parga, 1995). 
Contudo, sabe-se que a construção civil é um setor sujeito a um elevado grau 
de variabilidade, o qual recomenda a adoção de técnicas de gerenciamento e 
controle eficazes. 
 
 29 
Os orçamentos são executados, muitas vezes, com base em composições de 
custos genéricas, obtidas em tabelas ou livros (ou cadastradas no software 
adquirido). Mesmo que sejam embasadas na observação da realidade em dado 
local e momento, não serão perfeitamente ajustadas a uma empresa, em particular. 
O ajuste necessário deve ser realizado através da apropriação de custos, que 
é a verificação in loco dos custos efetivos de execução dos serviços, com a 
medição dos materiais e equipamentos empregados e dos tempos dedicados pelos 
operários a cada tarefa. 
Por fim, a divisão de serviços nos orçamentos discriminados deve seguir um 
padrão claro e objetivo, facilitando a execução e conferência dos resultados. Para 
isto, deve ser adotada, pela empresa ou profissional, uma única discriminação 
orçamentária, que é uma relação padronizada de todos os serviços que podem 
ocorrer em uma obra. 
Os orçamentos mais precisos exigem que o conjunto de dados do projeto 
esteja desenvolvido (projetos arquitetônicos, hidráulicos, elétricos, estruturais, 
especificações técnicas, etc.). Com estes elementos, os profissionais preparam 
listas das quantidades de serviços a serem executados, medidos das plantas de 
acordo com critérios específicos (relacionados diretamente com a composição que 
calcula o custo unitário). Existem várias abordagens, como se percebe nos 
trabalhos de Botelho (1984), Faillace (1988), Hirschfeld (1977) e Parga (1995). 
 
6.4 - Discriminação orçamentária 
A discriminação orçamentária (DO) de uma obra consiste na relação dos 
serviços ou atividades a serem executados. As discriminações orçamentárias 
padronizadas são listagens que relacionam todos os serviços a serem executados 
em uma obra. Em geral, são extensas e prevêem todos os elementos normais. As 
DO padronizadas servem como check-lists, evitando o esquecimento de algum 
item. Em cada orçamento, contudo, o orçamentista deve analisar quais os serviços 
que devem participar da lista final, verificando as especificidades da obra em 
análise, com eventuais serviços extraordinários, que ainda não participavam de sua 
DO. 
As Discriminações Orçamentárias devem ser organizadas da mesma forma 
que as Especificações Técnicas. Os serviços listados devem ser codificados e 
agrupados de acordo com critérios lógicos (de acordo com o tipo de serviço, a 
 
 30 
seqüência de execução, os materiais empregados, etc.). As listagens preparadas 
por Faillace (1988, p.29-50), por Parga (1995, p.16-26) e aquela constante da NBR 
12721 (ABNT, 1999, Anexo D, p.43-46) são bons exemplos de discriminações 
orçamentárias, com variados graus de detalhamento. 
De qualquer forma, não se recomenda a adoção de uma DO qualquer, mas 
sim a montagem de uma relação própria, com análise e seleção criteriosas dos 
serviços que a devem compor, adequados para o tipo de obra correntemente 
orçado. Uma discriminação extensa demais ("completa") é cansativa para o uso 
diário. Uma alternativa é relacionar em uma lista principal os serviços usados 
cotidianamente, separando os demais em uma listagem auxiliar. 
Além disto, outros serviços, de detalhamento maior, exigem relações 
especiais, como é o caso das instalações hidráulicas, elétricas e telefônicas. 
Podem ser adotadas relações padronizadas de serviços ou de materiais dos 
fabricantes, eliminando grande parte do trabalho repetitivo de enumerar itens. É um 
tipo especial de discriminação orçamentária. 
 
6.5 - Especificações Técnicas 
As especificações técnicas (ET) descrevem, de forma precisa, completa e 
ordenada, os materiais e os procedimentos de execução a serem adotados na 
construção. Por exemplo, a forma de execução da cerâmica de piso: tipo de 
cerâmica, marca, tamanho, cor, forma de assentamento, traço da argamassa e 
junta. Têm como finalidade complementar a parte gráfica do projeto. São muito 
importantes, pois a quantidade de informações a serem gerenciadas ao longo de 
uma obra facilmente provoca confusão, esquecimento ou modificação de critérios, 
ainda mais se existem vários profissionais envolvidos. A definição clara da 
qualidade, tipo e marca dos materiais é fundamental, assim como a forma de 
execução dos serviços. As partes que compõem as ET são: generalidades 
(objetivo, identificação da obra, regime de execução da obra, fiscalização, 
recebimento da obra, modificações de projeto e classificação dos serviços), 
materiais de construção (insumos utilizados) e discriminação dos serviços 
(baseado em Faillace, 1988): 
 
 
 
 
 31 
6.5.1 -Tipos 
Existem variações nas ET, conforme a finalidade. O texto pode ser mais ou 
menos detalhado, conforme seja destinado a obras de empreitada, por 
administração ou executadas pelo próprio dono. Alguns organismos possuem 
especificações padronizadas, tais como o Banco do Brasil ou grandes empresas do 
ramo industrial. Consistem de um texto completo e geral, que descreve a maioria 
dos serviços possíveis, sendo complementados por serviços ou materiais 
específicos da obra em questão. 
 
6.5.2 - Redação das Especificações Técnicas – 
Existem alguns princípios de redação, visando a clareza e objetividade. 
Naturalmente, o texto deve ser bem escrito, em língua portuguesa correta, papel de 
tamanho normalizado (A4),formatado e sem rasuras. Eventualmente poderá ser 
necessária a tradução para outra língua (inglês, espanhol), o que deve ser feito 
com muito cuidado, por causa do vocabulário técnico. A numeração e classificação 
dos serviços e materiais deve ser clara e bem determinada, para não provocar 
confusões. As exigências são as normais para qualquer texto técnico. 
Partes das ET - generalidades, materiais de construção, discriminação de 
serviços. 
a) generalidades - incluem o objetivo, identificação da obra, regime de 
execução da obra, fiscalização, recebimento da obra, modificações de projeto, 
classificação dos serviços (ordenamento adotado na terceira parte das ET). 
Havendo caderno de encargos, este englobará quase todos estes aspectos. 
b) especificação dos materiais - pode ser escrito de duas formas: genérica 
(aplicável a qualquer obra) ou específica (relacionando apenas os materiais a 
serem usados na obra em questão). Com o uso de sistemas informatizados, 
não há dificuldade em usar um ou outro método, pois o sistema pode emitir o 
relatório completo ou apenas dos materiais que aparecem na lista gerada no 
orçamento. 
c) discriminação dos serviços - especifica como devem ser executados os 
serviços, indicando traços de argamassa, método de assentamento, forma de 
corte de peças, etc. Também podem ser compilados de forma completa ou 
específica. 
 
 
 32 
6.6 - Caderno de encargos 
O Caderno de Encargos (CE) é o conjunto de especificações técnicas, 
critérios, condições e procedimentos estabelecidos pelo contratante para a 
contratação, execução, fiscalização e controle dos serviços e obras. O texto é 
semelhante ao das Especificações Técnicas, mas normalmente o CE é mais geral, 
servindo para todas as obras, enquanto que as ET são particulares. Estando 
associado ao software de orçamentos, permite a emissão de relatório apenas das 
composições em uso para determinada obra, agilizando a comunicação técnica 
com a obra (ou com eventuais fiscais). 
 
6.7 - Memorial descritivo 
O memorial descritivo é outro tipo de resumo das especificações técnicas. Há 
memoriais descritivos para finalidades específicas, tais como venda, propaganda, 
registro de imóveis ou aprovação de projetos na municipalidade. Deve ser ajustado 
ao orçamento, seguindo a mesma ordem deste (ordenamento e nome dos serviços 
ou atividades). 
 
6.8- Manual do proprietário 
O Manual do Proprietário está incluído nas exigências da NBR 14037 (ABNT, 
1998). Parte do Manual é um resumo das ET, destinado ao usuário final 
(proprietário) e indica como deve ser conservado o imóvel, os cuidados de 
manutenção (por exemplo, das esquadrias), a posição das tubulações elétricas e 
hidráulicas. Com o advento do Código de Defesa do Consumidor, o Manual do 
Proprietário cresceu de importância, mas desde a década de 60 já existiam 
construtoras que o adotavam. 
É muito importante que contenha detalhamentos ou croquis das instalações 
elétricas, telefônicas e hidro-sanitárias, evitando os acidentes comuns em 
perfurações às paredes do imóvel. Para tanto, basta que o mestre ou um estagiário 
faça croquis ou tire fotografias das tubulações antes da execução dos 
revestimentos. É um cuidado de custo baixo, mas que evita diversos problemas. O 
proprietário deve receber um conjunto completo dos documentos de obra, ao início 
desta, e as respectivas atualizações, ao final. 
 
 
 
 33 
6.9 - Memória justificativa do projeto 
É a descrição do projeto com justificativas para as soluções adotadas, sob os 
aspectos econômico, técnico e artístico. São utilizadas em concursos ou perícias. 
 
7 -CRONOGRAMA 
O cronograma físico representa a programação temporal da execução da 
obra, nos aspectos físicos e financeiros. As diversas etapas de que se compõem a 
edificação são distribuídas no prazo de execução, definindo-se, ainda que 
provisoriamente, datas de início e fim para cada uma. No âmbito da construção 
civil, existem basicamente dois métodos de programação física de obras: 
PERT/CPM (cronograma de rede) e Gantt (cronograma de barras). Em conjunto, 
geralmente é preparado um cronograma financeiro, definindo a previsão mensal 
(ou semanal) de dispêndios. O conjunto da programação física com a organização 
econômica é conhecido como cronograma físico-financeiro. As informações de 
prazo de entrega e contribuição mensal são de importância vital na construção, 
seja nos contratos de empreitada, seja nos de administração. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
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