Resumo tecnologia da construção

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TECNOLOGIA DAS CONSTRUÇÕES 
Resumo do 1° bimestre 
 
Estudo de Viabilidade Técnica e Planejamento 
• Definição: 
o De acordo com Souza Leal, descreve que o estudo 
é a comparação entre a estimativa de custo do 
mesmo e os rendimentos que se esperam obter 
por meio da sua comercialização 
o Compreende todo o planejamento técnico básico 
necessário, desde a ideia inicial, até a elaboração 
do anteprojeto 
o Fatores como localização, capital e concepção do 
produto são combinados, de tal forma que se 
obtenha uma incorporação bem-sucedida 
o Para Bezerra da Silva, afirma que para o estudo 
se aproxime da realidade, deve-se partir de um 
bom cenário, dispor de um bom modelo 
matemático para simulação, conhecer os 
indicadores, estabelecendo critérios particulares 
da decisão 
o Gonzalez e Formoso diz que não tem como 
realizar uma analise completa e definitiva do 
mercado devido que o mesmo sofre flutuações, e 
a decisão do investimento muitas vezes é tomada 
de forma intuitiva pelo empresário de acordo 
com sua experiencia e percepções momentâneas 
do mercado 
o É necessário analisar a viabilidade econômica e 
financeira do mesmo acrescendo as informações 
relativas ao mercado imobiliário local e regional 
o Etapas: 
▪ Estudo de viabilidade técnico/financeiro 
▪ Elaboração do anteprojeto 
▪ Aprovação do anteprojeto junto ao cliente 
▪ Elaboração dos projetos arquitetônicos e 
complementares 
▪ Levantamento dos custos e cronograma de 
obras 
▪ Aprovação junto aos órgãos públicos 
municipais, estaduais e federais 
▪ Execução da obra 
▪ Finalização da obra 
▪ Habite-se e atualização cadastral do imóvel 
junto a prefeitura e cartório 
• Fases do estudo de viabilidade técnica: 
o Estudo da viabilidade do empreendimento 
▪ Potencial técnico e financeiro da empresa 
▪ Analise do mercado local 
▪ Possibilidades de rendimento 
▪ Aquisição do terreno 
▪ Contratação dos profissionais para os 
serviços de projetos 
o Gestão do empreendimento 
▪ Elaboração e coordenação dos projetos 
o Execução de orçamentos e planejamento do 
empreendimento, definido etapas e custos gastos 
▪ Estimativas dos custos de fundações, 
estrutura e instalações, sendo que nesta 
etapa ainda falta projetos de civil que ainda 
não foram desenvolvidos 
o Legalização do empreendimento 
▪ Juntada de documentos para aprovação e 
registro do empreendimento obtendo o 
alvará de construção 
o Um fator importante para o sucesso de um 
empreendimento está na divisão clara entre as 
atribuições do responsável pelo estudo de 
viabilidade e dos responsáveis técnicos pela 
execução da obra 
o Evitar que o mesmo profissional atue em ambos 
os setores, pois o(s)responsável(eis) pelo estudo 
de viabilidade defende os interesses do 
empreendedor e os responsáveis técnicos pelo 
projeto/obra tem uma visão característica de 
construtor 
• Atribuições 
o Responsável pelo estudo de viabilidade 
técnico/financeiro 
▪ Determinação da localização do 
empreendimento 
▪ Concepção do tipo de produto 
▪ Definição do padrão de qualidade 
▪ Análise de perspectivas de venda ou locação 
▪ Análise de mercado de investidores 
o Responsável pela execução (construtor) 
▪ Levantamento de custos 
▪ Fidelidade no cumprimento de prazos 
▪ Garantia da qualidade dos serviços 
prestados na execução da obra 
▪ Cabe ressaltar que a interação das atividades 
não pode ser descartada, devido a 
característica de cada empreendimento 
o O foco inicial recai sobre as exigências e desejos 
do mercado comprador 
o Escolhido o tipo de empreendimento, procede-
se a escolha da melhor área, combinando 
inicialmente uma boa localização com um preço 
compatível 
o Macro análise – Estudo global das informações 
pertinentes a localização 
▪ Situação geográfica 
▪ Infraestrutura urbana 
▪ Aspectos mercadológicos 
o Ponto de vista público, jurídico e social, estudo 
das normas e legislação poderão viabilizar ou 
inviabilizar o empreendimento 
▪ Verificar o Plano Diretor local 
▪ Verificar o código de posturas/obras 
municipais 
▪ Coeficiente de aproveitamento, taxa de 
ocupação, gabarito do local 
▪ Zoneamento urbano 
▪ Tipo de construção (uni ou multi familiar, 
sobrado, etc) 
▪ Alinhamento e afastamentos laterais 
mínimos 
▪ Análise de imposições relativas ao ambiente 
▪ Análise sobre o entorno -Levantamentos do 
local 
▪ Dados Cartoriais 
▪ Adequação do terreno ao planejamento da 
obra, tipo: 
→ Instalação do canteiro de obras 
→ Carga e descarga de veículos 
→ Afastamento da construção vizinha 
→ Exigências locais quanto a poluição 
sonora 
▪ Caracterizar o tipo de imóvel, sua localização 
e as especificações 
▪ Orçamento, sendo quase impossível 
executar um bom orçamento detalhado 
→ Custo unitário do metro quadrado da 
construção 
→ Orçamento por estimativas: 
simplificado da obra, levando em conta 
apenas dados técnicos e não definindo 
nada 
▪ Rentabilidade do empreendimento 
▪ Índice de lucratividade 
▪ Período de retorno de investimento 
• Projeto de arquitetura e complementares 
o Introdução: 
▪ Objetivo principal do projeto é a execução 
da obra idealizada pelo arquiteto 
o Objetivos do presente documento: 
▪ Estabelecer parâmetros – base para fixação 
dos honorários profissionais respectivos 
▪ Discriminar os serviços incluídos e excluídos 
nos contratos 
▪ Definir e caracterizar os principais elementos 
técnicos relacionados ao projeto, em 
especial as fases que o compõem 
o Serviços incluídos: 
▪ Roteiriza o serviço inclusa a 
coordenação/compatibilização dos projetos 
complementares 
o Serviços excluídos 
o Definições gerais: 
▪ Obra: espaço/objeto a ser construído, 
montado 
▪ Projeto: conjunto de desenhos e 
documentos técnicos necessários à 
construção 
▪ Execução: ações técnicas, baseadas no 
projeto, necessárias à construção 
▪ Usuário: cada um daquele que utilizarão a 
obra projetada e/ou executada pelo 
arquiteto 
▪ Programa de necessidades: documento que 
exprime as exigências do cliente e as 
necessidades dos futuros usuários da obra 
o Fases de projeto: 
▪ Avaliar a compatibilidade do projeto com o 
programa de necessidades: funcionalidade, 
dimensionamentos e padrões de qualidade e 
custos e prazos de execução da obra 
▪ Reformular as necessidades à concretização 
dos objetos estabelecidos no programa de 
necessidades 
▪ Construir o conjunto de informações 
necessárias ao desenvolvimento da fase 
subsequente 
▪ Estudo preliminar é o início da solução 
arquitetônica proposta para obra (partido), 
considerando as principais exigências no 
programa de necessidades que é aprovada 
pelo cliente 
▪ Anteprojeto é o final da solução 
arquitetônica proposta para a obra, 
considerando o programa de necessidades e 
o estudo preliminar aprovada pelo cliente 
▪ Projeto de aprovação é a subfase ao 
anteprojeto e quando não precisa de 
aprovação de poderes públicos está deixa de 
existir 
▪ Projeto da Execução é o conjunto de 
documentos (memoriais, desenhos e 
especificações) necessárias à licitação e/ou 
execução da obra 
▪ Assistência à Execução da Obra é a fase 
complementar do projeto 
• Roteiro Básico: 
o Cargo do cliente: 
▪ Programa de necessidades: 
→ Objetivo do cliente e finalidade da obra 
→ Prazos e recursos disponíveis para o 
projeto e a execução 
→ Características funcionais da obra 
(fluxos, compartimento, etc) 
→ Mobiliários instalações e equipamentos 
básicos 
→ Padrões de construção e acabamento 
→ Materiais, mão de obra, sistemas 
construtivos 
→ Modalidade de contratação de 
execução e porte do construtor 
/montador/fabricante 
▪ Informações sobre o terreno e o entorno: 
→ Escrituras 
→ Levantamento topográfico 
planialtimétrico detalhado, em escala 
adequada, indicando os limites do 
terreno 
→ Levantamento arquitetônico detalhado, 
de construções porventura existentes 
no interior do terreno 
→ Sondagem geológica a dados sobredrenagem visando subsidiar a 
concepção estrutural e o projeto de 
fundações da obra 
o Cargo do arquiteto: 
▪ Programa de necessidades: 
→ Revisão e eventual complementação 
▪ Informações do terreno e seu entorno 
→ Documentos cadastrais 
→ Fotos do terreno e seu entorno 
→ Dados geoclimáticos e ambientes locais, 
temperaturas, pluviosidades, insolação, 
etc 
→ Dados urbanísticos do entorno do 
terreno, uso e ocupação do solo, 
padrões arquitetônicos e urbanísticos, 
infraestrutura disponível, etc 
▪ Legislação arquitetônica e urbanística 
(municipal, estadual e federal) 
→ Restrições de uso 
→ Taxas de ocupação e coeficientes de 
aproveitamento 
→ Gabaritos 
→ Alinhamentos, recuos e afastamentos 
→ Numero de vagas de garagem 
→ Exigências das prefeituras municipais, 
corpo de bombeiros, concessionárias de 
serviços públicos, ministério da 
marinha, aeronáutica, etc 
o Produtos finais (serviços básicos) 
▪ Memorial: descreve e justifica a solução 
arquitetônica proposta relacionando-a ao 
programa de necessidades, ao terreno e seu 
entorno, legislação 
▪ Planta de situação 
▪ Plantas e cortes gerais 
▪ Fachadas principais 
▪ Coordenação dos estudos preliminares 
complementares 
o Produtos finais (serviços opcionais) 
▪ Perspectivas e/ou maquetes de massas 
▪ Desenhos promocionais 
▪ Especificação preliminar dos principais 
materiais e acabamentos 
▪ Estudos preliminares complementares: 
estrutura, instalações, paisagismo e/ou 
arquitetura de interiores