Projetos Imobiliários: Conceitos e Etapas

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Transações imobiliárias
Tipos de projetos: arquitetônico, hidráulico,
estrutural e elétrico
Para que o corretor de imóveis possa assessorar seus clientes quanto aos
projetos arquitetônicos e às técnicas construtivas, alguns conhecimentos são
fundamentais.
Nesse material trataremos das etapas envolvidas na concepção de um projeto
arquitetônico e abordaremos outros projetos específicos que fazem parte do
desenvolvimento de uma edificação. Entendendo esses projetos, o corretor de
imóveis poderá explorar aspectos condizentes com necessidades e expectativas de
seus clientes sobre os empreendimentos, além de auxiliá-los na compreensão de
alguns dos dados que integram esses projetos.
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Projeto arquitetônico
O projeto arquitetônico é o conjunto de documentos e desenhos que, após aprovado,
dará a condição de materializações a um empreendimento.
A concepção de um projeto arquitetônico parte de um estudo da região onde
esse empreendimento será edificado, analisando a região, suas necessidades e o
que o plano diretor da cidade prevê para aquele endereço, pois as construções
devem ser realizadas de acordo com a legislação vigente do município em que se
situam.
O desenvolvimento de um projeto arquitetônico é um longo processo que
envolve um sistema com várias etapas. Podemos destacar essas etapas do seguinte
modo:
Entradas
São as informações disponíveis:
Programa de necessidades
Condicionantes físicos
Viabilidade econômica
Processos
Envolve a criação, compatibilização e coordenação de projetos:
Arquitetônico
Hidráulico
Elétrico
Urbanístico
Etc.
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Saídas
Material necessário para execução, venda e entrega do projeto:
Desenhos
Memoriais
Especificações
Manuais do proprietário
Análise de custo
O projeto garante que os requisitos indicados pelos clientes possam se
concretizar na edificação.
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A concepção de um empreendimento, além de atender as solicitações
pesquisadas, procura atender as necessidades do usuário (cliente), do
empreendedor (construtor) e aos condicionantes necessários para o
desenvolvimento de um projeto.
Entre os condicionantes que devem atender as necessidades e as exigências
dos usuários nas questões qualitativas, encontramos:
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Atendidos esses condicionantes e os interesses das partes interessadas, são
definidos, então, aspectos como: padrão construtivo, número de usuários, número
de pavimentos, conceito, tipo e uso da edificação, dimensionamentos e
especificações técnicas.
Após essas definições é que o projeto arquitetônico poderá ser desenvolvido
com a elaboração de todos os projetos, plantas, cortes, fachadas e detalhamentos
que se fizerem necessários para sua execução.
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Esses projetos e documentos relacionados devem ser assinados por um profissional
habilitado, no caso um arquiteto ou um engenheiro, e apresentados junto aos órgãos
responsáveis, variando de acordo com a função de cada projeto.
O projeto arquitetônico é composto por um conjunto de plantas: planta de
implantação da construção, planta de situação da construção, planta baixa de todos
os pavimentos, cortes da construção, elevações e detalhes da construção.
As etapas do projeto arquitetônico podem ser definidas da seguinte forma:
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Levantamento de dados
São as pesquisas e investigações do terreno e da região onde se pretende
executar o empreendimento.
Estudos preliminares
São os esboços iniciais do projeto, o lançamento de croquis para o
desenvolvimento do anteprojeto.
Anteprojeto
São as primeiras concepções, as dimensões e características do
empreendimento serão definidas. Nessa etapa é elaborado o projeto com o
desenvolvimento das plantas baixas de cada pavimento, a volumetria, planta de
cobertura e instalações gerais.
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Projeto Legal
É a delimitação do problema por meio das exigências da prefeitura local.
Projeto executivo
Contempla todas as informações necessárias para a implementação do projeto
na obra. É o desenvolvimento detalhado do anteprojeto, envolvendo os projetos
complementares (elétrico, hidráulico, estrutural, telefônico, TV a cabo, ar
condicionado etc.) que são necessários para o desenvolvimento de uma obra.
Além desses projetos que fazem parte do projeto arquitetônico, existem alguns
específicos que completam o conjunto de plantas para o desenvolvimento de uma
edificação. Conhecer esses projetos específicos, irá auxiliar o corretor de imóveis na
hora de uma negociação com o seu cliente. Entre os projetos específicos, podemos
citar o estrutural, o hidráulico e o elétrico (com outros projetos, como o de alarme e o
de ar condicionado). A seguir, conheceremos detalhes sobre cada um deles.
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Projeto elétrico
O projeto elétrico de uma edificação é que irá especificar a localização dos pontos
de energia elétrica, o trajeto dos condutores, a divisão dos circuitos, a seção dos
condutores e eletrodutos, os dispositivos de comando e distribuições dos CDs.
Cada instalação elétrica é composta por centenas de componentes e produtos
que devem ser escolhidos de acordo com as necessidades de cada ambiente e a
sua destinação, oferecendo assim segurança e o perfeito funcionamento para os
seus moradores.
Para realizar um projeto elétrico é necessária a contratação de um profissional
capacitado para esta função (arquiteto ou engenheiro).
O projeto de uma instalação elétrica é composto de memorial descritivo,
plantas, cortes e elevações, especificações dos materiais e planilha quantitativa.
A simbologia para instalações elétricas no Brasil era baseada na norma da
ABNT NBR 5444/1989. Entretanto, essa norma foi cancelada em novembro de 2014,
passando-se a utilizar a normatização internacional IEC 60417 e IEC 60617.
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Figura 7 – Planta elétrica
Fonte: .
Acesso em: 28 ago. 2017.
Nas três figuras a seguir (8, 9, 10) podemos visualizar as representações
gráficas apresentadas em um projeto elétrico segundo as normas IEC 60417 e IEC
60617.
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Figura 8 – Representações elétricas
Fonte: . Acesso em:
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Figura 9 – Representações elétricas
Fonte: .
Acesso em: Acesso em: 28 ago. 2017.
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Figura 10 – Representações elétricas
Fonte: .
Acesso em: 28 ago. 2017.
Os projetos de ar condicionado e de alarme também utilizam a planta de
projeto elétrico, para fins de dimensionamento da carga necessária e os pontos de
instalação.
Quando o cliente recebe o seu imóvel, junto com a documentação ele recebe o
memorial descritivo, um conjunto de plantas, em que consta a planta baixa, a planta
elétrica e a planta hidráulica, para possíveis consultas que ele terá que fazer na hora
de realizar instalações ou quando houver alguma reforma ou reparo necessário.
Além destes documentos, muitas construtoras já estão anexando a esses
documentos o manual de uso do proprietário, no qual ele recebe uma cópia e outra
fica com a construtor. Nesse documento constam informações sobre o tipo de
construção, as garantias do imóvel. Por exemplo, no caso de alvenaria estrutural não
é possível abrir nem mexer em nenhuma parede sob pena de perder a garantia do
imóvel e sofrer processo. Já para gesso acartonado(drywall), existem os pontos de
fixação dos móveis, alterações possíveis nas paredes, conforme planta anexada,
que o cliente recebe junto ao receber o seu imóvel. Esse manual contém
informações que os clientes devem seguir.
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Saber fazer a leitura e interpretação de plantas, cortes e fachadas é importante para
que o corretor possa esclarecer as dúvidas de seu cliente. Estude bem o imóvel que
está sendo ofertado, esse é um diferencial nesse mercado tão competitivo.
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Projeto estrutural
O projeto estrutural determina o tipo e o dimensionamento das estruturas que
sustentarão uma edificação. É composto dos detalhes das armaduras (ferragem) das
fundações, das vigas, dos pilares e das lajes, e é desenvolvido com referência no
projeto arquitetônico, nos estudos preliminares e nas investigações já realizadas.
O projeto estrutural deverá ser elaborado por um profissional habilitado, para
essa finalidade, e será expedido um documento de responsabilidade técnica para
essa estrutura. Esse profissional que falamos é um arquiteto ou um engenheiro,
desde que estejam com os registros em dia, ele será o responsável técnico por essa
obra, assinando todos os documentos com responsabilidade técnica. A maioria dos
empreendimentos conta com uma equipe para realizar esse serviço e não somente
um profissional, eles trabalham em conjunto, pois alguns se especializam mais em
uma área do que outra, e unidos realizam um projeto melhor, gerando um
empreendimento mais completo.
Além de observar e obedecer todas as normas vigentes na cidade em que se
situa a edificação a ser projetada, o profissional que elabora o plano estrutural
também utiliza informações provenientes de levantamento topográfico, estudo do
solo, projeto arquitetônico e projetos complementares. O profissional também deve
avaliar a disponibilidade de materiais específicos da região e mão de obra
qualificada.
O projeto estrutural é uma etapa de extrema importância para o perfeito
desenvolvimento de uma obra, nele também é possível identificar algumas
necessidades específicas dos clientes, que poderão interferir no dimensionamento
da estrutura.
Uma das definições presentes nesse projeto é a do sistema estrutural ideal
para a edificação. Os sistemas estruturais convencionais são:
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Após a definição do sistema estrutural, inicia-se o cálculo da estrutura. Para o
perfeito dimensionamento da estrutura é necessário identificar o tipo de utilização de
cada ambiente da edificação a ser construída. Nessa fase, o profissional define os
seguintes pontos:
Tipo de fundações e seus dimensionamentos
Muros de arrimo e paredes de contenção se necessários para o
projeto, seus cálculos e dimensionamentos
Localização e dimensionamento das vigas e pilares
Tipo de lajes e suas espessuras
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O funcionamento da estrutura, como um todo e de cada peça, é verificado pelo
profissional, e as questões de segurança e também de conforto visual são
analisadas para cada peça individualmente.
Após os cálculos realizados para a estrutura, passa-se para o próximo passo
que é o detalhamento e o desenho do projeto. Essa etapa consiste na elaboração
gráfica dos elementos estruturais que foram dimensionados nesses cálculos, em que
serão utilizados normas e padrões técnicos específicos para esse projeto.
No ato de sua entrega, o projeto estrutural deve estar acompanhado da anotação de
responsabilidade técnica, a ART, ratificando legalmente a responsabilidade do
responsável técnico pela estrutura desenvolvida.
Em alguns casos, junto com o projeto estrutural, o profissional responsável
poderá apresentar também o memorial de cálculo, o memorial descritivo e a planilha
de quantidades.
Para a atuação do corretor de imóvel, o conhecimento de informações que constam
no projeto estrutural pode auxiliar na orientação ao cliente quanto ao sistema
construtivo, ou para que o cliente possa analisar alguma possibilidade de alteração
na planta baixa, como retirada ou abertura de paredes. Um projeto estrutural deve
atender os critérios de segurança, economia e viabilidade com o projeto
arquitetônico.
Com o projeto estrutural fica evidente a preocupação do construtor com a
garantia de segurança da edificação e para seus futuros usuários. O projeto é
realizado de acordo com as normas técnicas, o correto posicionamento e
dimensionamento das peças estruturais, a racionalização no uso de materiais, a
definição do melhor sistema estrutural para a edificação, compatibilização com
outros projetos da obra e planilha de materiais para orçamentos.
É extremamente importante que o profissional responsável pelo projeto estrutural o
desenvolva considerando as condições específicas de sua obra.
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A seguir, observe alguns exemplos de projetos estruturais.
Na figura 4 visualizamos o projeto estrutural, visto na planta baixa de uma
edificação, com os seus detalhes de cada pilar, viga, toda a estrutura da edificação
vista de cima.
Cada pilar e viga tem uma numeração que depois é realizada na obra para
facilitar o entendimento dos funcionários que executam.
Figura 4 – Projeto estrutural
Fonte: .
Acesso em: 28 ago. 2017.
A imagem a seguir é o projeto estrutural visto no corte vertical de uma
edificação, com os seus detalhes de fundações, pisos, forro, laje, pilar, viga,
paredes, janelas, telhado, calhas, toda a estrutura da edificação de dois pavimentos.
A imagem ainda apresenta dois detalhes ampliados das calhas e telhados.
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Figura 5 – Corte do projeto estrutural
Fonte: .
Acesso em: 28 ago. 2017.
A figura 6 é o projeto estrutural visto no corte vertical de uma edificação, com
os seus detalhes de fundações, pisos, forro, laje, pilar, viga, paredes, janelas,
telhado, calhas, toda a estrutura da edificação de dois pavimentos.
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Figura 6 – Corte do projeto estrutural
Fonte: .
Acesso em: 28 ago. 2017.
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Projeto hidráulico e projeto hidrossanitário
O projeto hidráulico/hidrossanitário é composto pelos projetos das instalações de
água fria/quente, esgoto e pluvial. Esse projeto prevê as especificações de
canalização com os dimensionamentos necessários e previstos nas normas.
O projeto hidráulico mostra o conjunto de ramificações de todo o encanamento
e os lugares e pontos por onde passam esses canos com todos os tamanhos e
especificações.
Uma planta de projeto hidráulico assinala os pontos exatos onde será possível
visualizar o material da tubulação, a própria tubulação e seus diâmetros.
A seguir veremos o projeto hidrossanitário representado em planta baixa, onde
estão representadas as tubulações, ralos, pontos hidráulicos. A planta sempre traz
junto uma legenda explicando essas instalações.
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Figura 1 – Planta baixa hidrossanitário
Fonte: .
Acesso em: 28 ago. 2017.
As informações do projeto hidráulico precisam ser consideradas para instalações de
móveis, trocas de tubulações e encanamentos, e qualquer obra posterior na
edificação evitando erros e problemas que possam surgir por desconhecimento.
Na figura 2 podemos visualizar as representações gráficas apresentadas em
um projeto hidráulico nas instalações de água fria e água quente, esgotos segundo
as normas NBRs 5626/98 7198 e 8160.
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Figura 2 – Representações hidráulicas
Fonte: .
Acesso em: 28 ago. 2017.
Na figura 3 observe um projeto hidrossanitário representado em perspectiva e
um corte vertical, em que são apresentadas as tubulações, pontos hidráulicos, de
água quente e água fria.
Figura 3 – Projeto hidrossanitário
Fonte:.
Acesso em: 28 ago. 2017.
O projeto de ar condicionado também será representado na planta hidráulica,
com a marcação da tubulação para o recolhimento da água, quando houver, pois
algumas edificações não fazem essa previsão.
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