Atividade 01 - UC04 - TTI

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O primeiro passo é entender exatamente o que é a intermediação do negócio.
Quando alguém deseja vender uma casa, apartamento ou qualquer outro tipo de imóvel, recorre às imobiliárias e aos corretores para que seja providenciada a intermediação entre ele, o vendedor e os eventuais compradores, trazendo segurança jurídica a negociação, no caso em questão o proprietário vendedor senhor Pedro, com autorização do seu cônjuge, deverá assinar um contrato para a venda do imóvel, pois o corretor precisa estar devidamente autorizado pelo proprietário, essa permissão é feita por meio de um contrato, autorizando a venda do imóvel, sendo uma garantia de tudo o que foi acordado verbalmente, incluindo o valor em que o imóvel está avaliado para a venda, o percentual de comissão do corretor e as demais condições impostas para o negócio. A autorização, citada como forma de instrumentalizar as combinações entre o corretor e o seu cliente, está prevista na Resolução n° 5/78 do Cofeci, que tem origem na Lei 6.530/78.
Taxas e Tributos:
· Taxas de transação.
· Comissão do corretor.
· ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis).
· IPTU (Imposto Territorial Urbano)
· ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).
Documentos necessários dos Permutantes e/ou Comprador e Vendedor:
Comprovante de residência.
Carteira de Identidade e CPF, indicar a profissão, e-mail e telefone, no caso em questão casados, indicar nome do cônjuge e CPF.
Certidão do estado civil dos Permutantes e/ou Comprador e vendedor, (Casado), expedida pelo Registro Civil a menos de 90 dias.
Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias.
Carnê de IPTU do ano vi gente com pagamento em dia ou o cadastro municipal dos imóveis, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel.
Certidão de Tributos Estaduais, do estado onde está localizado os imóveis e do estado onde residem. Negativa emitida pela Secretaria da Fazenda do Estado. Validade no documento.
Certidões de ônus e de ações dos imóveis, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias.
Certidão Negativa de Tributos e Contribuições Federais.
São elas:
Certidão negativa da justiça federal.
Certidão negativa de ações da fazenda estadual.
Certidão negativa de ações trabalhistas.
Certidão ações cíveis, família e sucessões, execuções fiscais.
Certidão negativa dos cartórios de protestos.
Certidão de interdição (neste caso sendo positivo serão necessárias outras certidões).
Certidão de falências, concordatas e recuperações.
Certidão negativa de débitos relativos aos tributos federais e à dívida ativa da união.
Situação descrita:
· O cliente comprador se chama João. Ele já indicou à imobiliária que possui um imóvel residencial (apartamento) para aportar no negócio. Ele tem 50 metros quadrados e está localizado em área urbana de bom fluxo. Está avaliado em R$ 150.000,00.
· O cliente comprador disponibiliza ainda R$ 100 mil em dinheiro e poderá financiar o restante por um financiamento imobiliário já aprovado.
· O imóvel objeto da negociação é um apartamento residencial que mede 80 metros quadrados e que tem dois dormitórios (sendo uma suíte), garagem e elevador. O proprietário vendedor se chama Pedro. Ele aceita permuta por imóvel de valor mais baixo. O investimento no apartamento é de R$ 350.000,00. Ele é bem-localizado: situa-se próximo ao comércio e a estações de metrô.
Considerando que o vendedor Senhor Pedro tem interesse e aceita permuta, vamos analisar a negociação:
Os cuidados e o processo são os mesmos que os da permuta com valor justo, porém existe um limite de valor. Para se enquadrar como permuta, (o imóvel de menor valor deve corresponder a no mínimo 50% do valor do imóvel de maior valor). Neste caso em questão, só seria caracterizada permuta caso o imóvel de menor valor fosse avaliado em pelo menos R$ 175 mil, com o foi avaliado em um valor de R$ 150 mil, não será mais realizada uma permuta, e sim um Processo de compra e venda com dação em pagamento.
Vejamos: O valor da contraprestação em dinheiro corresponde a mais do que 50% do valor do negócio jurídico, ou seja, Valor da negociação 350,000,00, (valor do imóvel permuta 150.000,00), (dinheiro + financiamento bancário no valor de 200.000,00) que corresponde a mais de 175.000,00 ou mais de 50% do valor do investimento. Então no caso em questão, o que está sendo celebrado é o contrato de compra e venda com dação em pagamento e não de permuta com torna, conforme estabelecido no artigo 481 do código civil.
Documentos que vendedor precisa:
· RG e CPF (também os da esposa envolvida no divórcio).
· Certidão de casamento ou de divórcio.
· Certidão de óbito.
· Certidão da justiça federal dos vendedores pessoas físicas e jurídicas.
· Certidão de executivos fiscais.
· Certidão da justiça criminal das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas.
· Certidão dos distribuidores civis das comarcas onde os vendedores pessoas físicas ou jurídicas.
· Certidão de executivos fiscais.
Documentos que comprador precisa:
· RG e CPF (também da esposa).
· Certidão de casamento.
· Escritura de declaração de união.
· Certidão de óbito.
· Documentos do imóvel precisa:
· Certidão de matrícula.
· Certidão negativa vintenaria do imóvel.
· Certidão do IPTU do ano vigente.
· Certidão de quitação de condominial.
· CAT.
· Certidão de aforamento junto ao município, estado e união	
Comprador que vai utilizar o FGTS na compra:
· Última declaração do Imposto de Renda e recibo de entrega à Receita Federal;
· Carteira de Trabalho ou Extrato de FGTS;
· Extrato datado, carimbado, atualizado e original do FGTS, expedido por uma agência da Caixa Econômica Federal;
· Comprovante de residência dos últimos três meses;
· Cópia da Carteira de Trabalho e Previdência Social (CTPS);
· A pessoa casada apresentar a última declaração do IR do cônjuge.