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AULA 6 
PERÍCIA AMBIENTAL 
Prof. Klaus Dieter Sautter 
 
 
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TEMA 1 – INSPEÇÃO AMBIENTAL IMOBILIÁRIA 
Quando em perícias ambientais queremos saber se um imóvel está sob 
suspeita de contaminação ou qualquer outra questão ambiental que impeça ou 
restrinja seu uso, podemos usar a inspeção ambiental imobiliária para fazer as 
devidas investigações. Essas perícias normalmente são de alta complexidade, 
exigindo para tal a formação de uma equipe multidisciplinar e um orçamento 
razoável. 
No caso das inspeções ambientais imobiliárias, o profissional envolvido 
pode trabalhar de duas distintas maneiras. Primeiro, como uma perícia ambiental 
propriamente dita, em que ele é indicado por um juiz para esclarecer pontos em 
um processo judicial. A segunda maneira é prestando serviços para uma empresa, 
avaliando o estado atual do imóvel no que concerne às questões ambientais. Essa 
modalidade é utilizada, por exemplo, quando uma empresa deseja comprar um 
imóvel específico ou incorporar outra empresa, e deseja saber se há passivos 
ambientais. 
É importante lembrar que, se uma empresa adquire um terreno onde há 
passivos ambientais, ela é responsável pelo ônus daí decorrente. Quer dizer: 
responde na vara cível e/ou na vara criminal. Esse é o chamado princípio da 
responsabilidade objetiva. 
Então, uma inspeção imobiliária ambiental, se feita com antecedência, 
poderá alertar a empresa sobre qualquer impeditivo que paire sobre o terreno a 
ser adquirido, por exemplo servindo como ferramenta de tomada de decisão. 
Inclusive, com base no parecer técnico de inspeção imobiliária, a empresa 
contratante, que pretende adquirir o terreno em estudo, pode negociar redução de 
valores devido aos custos que terá com eventuais medidas mitigadoras. 
Deve-se pensar que duas possibilidades principais de passivos ambientais 
em um terreno, principalmente urbano: contaminação e desrespeito a eventuais 
áreas de preservação. Havendo contaminação, por exemplo, o proprietário atual 
da área deve responder por esses danos, podendo diluir a responsabilidade com 
os responsáveis (se forem outros). 
A inspeção ambiental imobiliária deve ser conduzida em duas fases 
diferentes e complementares: 
1. Inspeção inicial: nessa fase o perito deve visitar o local, fazendo 
primeiramente uma inspeção visual. Deve realizar entrevistas com 
 
 
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funcionários, moradores, vizinhos etc., com a finalidade de levantar 
informações importantes, assim como levantar a maior quantidade possível 
de documentos, como licenças anteriores, plantas baixas, até mesmo 
notícias de jornal etc. Essa inspeção inicial tem como função caracterizar a 
área como suspeita de contaminação (ou não); 
2. Inspeção confirmatória: deve-se comprovar se há (ou não) contaminação 
na área em estudo. Definem-se, com base no histórico, entrevistas e 
documentos, as análises a fazer (químicas, físicas, quais compostos), onde 
serão feitas (em quais lugares do terreno, em qual substrato – ar, água, 
solo) e quantas serão feitas (ao acaso, em forma de grade etc.) (Figura 1). 
Figura 1 – Área suspeita de contaminação 
 
Crédito: Nick Starichenko/Shutterstock. 
O procedimento adotado pode modificar-se de caso em caso. Vamos ver 
alguns desses casos? 
Quando há contaminação e exige-se a remediação da área contaminada. 
Nesse caso, a remediação deve consistir de processos que levem à volta do 
estado original da área, eliminando os contaminantes presentes (Quadro 1). 
 
 
 
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Quadro 1 – Passos em caso de área contaminada 
1 Realizar a pré-vistoria do imóvel. Isso é importante para estimar todo o planejamento 
seguinte, como necessidade de horas, quais amostragens e até a definição dos honorários. 
2 Determinar uma lista de documentos que devem ser apresentados pelo atual proprietário 
da área. 
3 Fazer a inspeção, propriamente dita, e a análise documental. 
4 Elaborar o parecer técnico de inspeção ambiental imobiliária. Aqui termina a Fase 1 
(inspeção inicial) e, se necessário, começa a Fase 2 (inspeção confirmatória). 
5 Determinar os poluentes existentes, sua concentração e extensão da contaminação. 
6 Realizar a coleta e análise de material com suspeita de contaminação. 
7 Se for confirmada a contaminação, deve-se então planejar a remediação. 
Fonte: Pinto Neto, 2011. 
Quando há dano em área de proteção ambiental (APA) (Quadro 2). 
Quadro 2 – Passos em caso de danos em APA 
1 Realizar uma pré-vistoria para auxiliar no planejamento da inspeção. 
2 Solicitar documentação ao contratante, principalmente no que se refere a autos de 
inspeção e de multa, dados pelo órgão de proteção ambiental responsável, bem como 
documento comprobatório de propriedade do terreno em questão. 
3 Fazer a inspeção e análise documental. Essa fase também auxiliará na construção do 
projeto de recuperação de dano ambiental. 
4 Elaborar o projeto de recuperação de dano ambiental. 
5 Elaborar o termo de ajuste de conduta (TAC) no caso de alguma autuação anterior. 
Fonte: Pinto Neto, 2011. 
Quando há outros impeditivos de cunho ambiental, impedindo a obtenção 
da licença ambiental necessária. 
Quadro 3 – Passos em caso de impeditivo de licença ambiental 
1 Realizar uma pré-vistoria para auxiliar no planejamento da inspeção. 
2 Solicitar documentação ao contratante, principalmente documento comprobatório de 
propriedade do terreno em questão e eventuais levantamentos topográficos anteriores. 
3 Fazer a inspeção e análise documental. Essa fase também auxiliará na construção do 
parecer técnico de inspeção ambiental imobiliária. 
4 Elaborar o parecer técnico de inspeção ambiental imobiliária. 
5 Se for identificado algum impedimento ambiental, deve-se determinar o órgão ambiental 
responsável (municipal, estadual ou federal) para consulta de eventual legislação 
específica. 
 
 
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6 Fazer um levantamento topográfico detalhado com todos os impedimentos constatados, 
como a localização dos elementos arbóreos (árvores) e APAs. 
7 Elaborar um plano de manejo desse terreno segundo a legislação vigente, visando 
adequação à legislação (realocação e plantio de árvores, desenvolvimento das APAs etc.). 
8 Com o plano de manejo aprovado pelo órgão ambiental responsável, deve ser elaborado 
um TAC, dando as diretrizes definitivas. 
Fonte: Pinto Neto, 2011. 
TEMA 2 – ESTUDO DE CASO 1 
Estudos de caso são uma ótima maneira para conhecer melhor como fazer 
uma perícia ambiental. A seguir, vamos analisar alguns estudos de caso descritos 
na literatura. 
Um dos casos mais comuns encontrados nas perícias ambientais é quando 
temos algum tipo de contaminação tóxica em diferentes pontos da cadeia 
alimentar. Essas contaminações podem atingir o solo, subsolo, água e/ou ar. 
Alguns tipos de elementos químicos podem se acumular na cadeia alimentar, 
aumentando seu poder de toxicidade dentro da própria cadeia. 
Vamos estudar um caso, relatado por Vidales (2017), referente ao 
vazamento de hidróxido de sódio na região metropolitana de Porto Alegre (RS). 
Em março de 2016, a Fundação Estadual de Proteção Ambiental Henrique 
Luiz Roessler (Fepam), do Rio Grande do Sul, e a Secretaria Municipal do Meio 
Ambiente, de Porto Alegre, receberam denúncias de moradores de um 
condomínio da cidade de que havia vazamento de um líquido com odor irritante, 
de um talude localizado na divisa dos fundos do condomínio e de uma empresa 
química (chamada de Empresa A). A secretaria foi ao local para coletar 
informações, e várias visitas foram realizadas. 
Ao lado da Empresa A, existia outra empresa (Empresa B) e uma estação 
de tratamento de esgoto (ETE) pertencente à concessionária local de serviços 
sanitários (Figura 2). 
 
 
 
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Figura 2 – Representação do local 
 
Fonte: Jefferson Schnaider. 
Ao chegar no local, os técnicos constataram que todas as empresas tinham 
licença de operação válidas, e havia chovido muito nos dias anteriores. 
A Empresa A foi considerada a principal suspeita, pois ovazamento do 
produto químico vinha do talude da divisa com a Empresa A, e ela trabalhava com 
comércio e fracionamento de produtos químicos. Foi então contratada uma 
empresa para elaborar um relatório de investigação preliminar e confirmatória. 
Para isso, foram feitas as seguintes atividades: 
• Contratação de consultoria ambiental; 
• Suspensão temporária de atividades de lavagem e ETE na Empresa A; 
• Confirmação da integridade e funcionamento de todos os tanques de 
armazenamento e tubulações de produtos químicos; 
• Foi elaborado então um mapa potenciométrico da área (nível do freático), 
assim como uma avaliação do solo e do próprio freático; 
• Foi feito um levantamento histórico (anterior) e atual do uso do solo na 
Empresa A e nas suas proximidades; 
• Pelo mapa potenciométrico, foram eleitos pontos de amostra de água 
subterrânea; 
 
 
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• Os resultados da análise química desses pontos foram comparados com a 
legislação vigente; 
• Foi elaborado um relatório de investigação, apresentado para a Secretaria 
Municipal do Meio Ambiente, que seguiu as premissas da ABNT NBR 15515-
1:2011, 15515-2:2011, 15515-3:2013, 16209:2003, Guia para avaliação do 
potencial de contaminação em imóveis, o Manual de gerenciamento de áreas 
contaminadas, além da Resolução Conama n. 420/2009. 
O relatório de investigação preliminar e confirmatória constatou, entre 
outros pontos: 
• que a substância que vazou era mesmo hidróxido de sódio (soda cáustica); 
• que a provável responsável pelo vazamento seria a Empresa B, localizada 
à montante da Empresa A, já que tinha realizado obras de ampliação, 
construindo uma bacia de contenção de água de chuva, envolvendo a 
remoção e deposição de solo, nos fundos das empresas A e B. Assim, 
ocorreram mudanças na forma como o lençol freático se comportava, com 
consequente aumento da vazão, sendo isso associado à pressão feita 
sobre o solo com base nessas novas estruturas; 
• diversos vazamentos de NaOH, em diferentes pontos da Empresa A, como 
acoplamento de tubulação, registros, tubulações, fissuras no piso de 
diversos pontos da Empresa A, infiltrando NaOH no solo e escoando a 
drenagem pluvial. Segundo a Empresa A, esses vazamentos foram 
percebidos e consertados, mas, segundo relatos dos moradores, 
continuavam. 
Como resultado, tanto a Empresa A quanto a Empresa B foram autuadas 
e instadas a regularizar sua situação. 
TEMA 3 – ESTUDO DE CASO 2 
Os cemitérios são importantes na cultura humana. É lá que depositamos 
nossos entes queridos depois de sua morte, porém eles podem se tornar foco de 
contaminação ambiental devido à degradação dos corpos. O necrochorume e a 
presença de microrganismos patogênicos podem contaminar corpos de água 
subterrânea, mas também superficiais, contaminando a água que a população 
consome. 
 
 
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Em 2011, Stipp, Silva e Bertachi discutiram o estudo de caso de um 
cemitério na região central de Londrina, no Paraná (Figura 3). 
Figura 3 – Cemitério São Pedro, em Londrina (PR) 
 
Fonte: Google Earth. 
O interessante nesse trabalho foi que os autores utilizaram uma 
metodologia diferente para realizar a perícia ambiental referida. Em primeiro lugar, 
e com base em um trabalho pericial, foi realizado um levantamento de cunho 
histórico pela Administração dos Cemitérios e Serviços Funerários de Londrina 
(Acesf); depois, foi feito um levantamento visual de todos os impactos encontrados 
e registros fotográficos. O método utilizado foi a metodologia visual qualitativa 
(Gunther, 2006), que não é muito comum, mas pode fornecer bons subsídios ao 
laudo pericial. Lembramos que não deve ser utilizada somente essa metodologia, 
mas sim em conjunto com outras. 
O primeiro tipo de impacto que encontraram foi o impacto psicológico, 
afetando principalmente pessoas que moravam na vizinhança dos cemitérios. Isso 
se deu basicamente pelo medo da morte e de superstições, afastando as pessoas 
de estabelecer moradia próxima aos cemitérios. 
Entre os impactos físicos, aqueles detectados pela metodologia visual 
qualitativa, citou-se que o direcionamento da água de chuva e constantes 
lavagens dos túmulos não têm destinação adequada (Figura 4). 
 
 
 
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Figura 4 – Destinação inadequada da água de chuva e lavagem 
 
Crédito: Pascal Huot/Shutterstock. 
Também foram encontrados jazigos abertos (Figura 5), possibilitando a 
infiltração de água durante a decomposição dos corpos ali depositados. 
 
 
 
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Figura 5 – Jazigo aberto 
 
Fonte: Jefferson Schnaider. 
Com esses resultados encontrados e outros, o laudo sugeriu uma série de 
medidas mitigadoras, tendo caráter corretivo e preventivo. Reparos nos 
calçamentos devem ser feitos para evitar a infiltração da água utilizada nas 
lavagens dos túmulos, que deve ser recolhida em caixas retentoras em uma parte 
mais baixa do cemitério, para serem, posteriormente, tratadas. 
Túmulos abertos ou com rachaduras devem ser imediatamente corrigidos, 
evitando-se assim a infiltração da água e a liberação de gases da decomposição. 
Deve-se evitar a proliferação de insetos, ratos e pombos na área do cemitério, 
pois podem propagar doenças do cemitério para outras regiões da cidade. Por 
fim, outra solução é fazer o controle frequente da qualidade da água subterrânea 
na área do cemitério. 
TEMA 4 – ESTUDO DE CASO 3 
Várias ferramentas podem ser utilizadas dentro da perícia ambiental com 
vistas à resolução de questões ambientais. Uma dessas ferramentas é o 
sensoriamento remoto. Oliveira, Santos e Borba (2021) demonstraram, em casos 
práticos, a importância dessa ferramenta como apoio para a perícia ambiental. 
 
 
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Um dos casos mais importantes dentro da perícia ambiental é o 
desmatamento, principalmente de margens de corpos de água. Sabendo disso, 
os autores coletaram dados de diferentes localidades brasileiras com o auxílio do 
Google Earth como software facilitador, com vistas à análise do estado de 
conservação da mata ciliar em diferentes locais: Rio Verde (MT), Rio Cuiabá (MT), 
Rio Tietê (SP), Rio Paraitinga (SP), Rio Chapecó (SC), Rio das Antas (SC), Rio 
Arapiuns (PA), Rio Mamanguape (PB), Rio Taperoá (PB), sempre em trechos dos 
rios afastados da nascente e da sua foz, e também em áreas não urbanas. 
Foram feitas as medidas do leito do rio (entre as duas margens) e da área 
preservada (em cada margem). Após a coleta, os dados foram comparados com 
a Código Florestal (Lei n. 12.651/2012), que disciplina a disposição da mata ciliar 
em cursos de água no Brasil (Tabela 1). Dos locais analisados, somente dois 
cumpriam as disposições legais com base no Código Florestal: Rio Arapiuns (PR) 
e Rio Verde (MT). 
Tabela 1 – Análise do Google Earth na mata ciliar em dez rios brasileiros 
 
Fonte: Oliveira; Santos; Borba, 2021. 
Utilizando os resultados encontrados para o Rio Tietê, em São Paulo 
(Figura 6), podemos demonstrar como foi usar o Google Earth dentro da perícia 
ambiental. Entre as coordenadas predeterminadas como ponto de coleta de dados 
(23°04’25.52”S, 47°41’52.28”O), o leito medido tinha aproximadamente 53 metros. 
 
 
 
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Figura 6 – Resultado do Google Earth como ferramenta de sensoriamento remoto 
para levantamento da mata ciliar em um trecho do Rio Tietê (SP) 
 
Fonte: Google Earth. 
Isso significa, pelo Código Florestal, que a área de preservação ambiental 
nas margens deve ser de 100 metros, contados a partir da margem, para cada 
margem. Porém as medições mostraram que, no local estudado, a área 
conservada (mata ciliar) tinha entre 52 e 17 metros. Para fins de legislação, conta-
se o local mais crítico, 17 metros, muito abaixo do que preconiza o Código 
Florestal brasileiro. 
Os autores demonstraram que, sim, é possível utilizar o sensoriamento 
remoto tendo o Google Earth como software facilitador de análise de imagens 
geradas por equipamentos de localização orbital em uma perícia ambiental. A 
técnica permite identificar eventuais danosà área de preservação ambiental (mata 
ciliar), inclusive com a quantificação dessa área. Porém deixaram claro ser ainda 
necessário que o perito ambiental esteja presente na área afetada, utilizando-se 
de instrumentos complementares, com a finalidade de materializar a extensão do 
dano causado. Só assim seria possível a valoração desse dano. 
Parte-se do princípio de que o meio ambiente é composto por um sistema 
muito complexo de relações entre diferentes organismos vivos, e essa interação 
não pode ser verificada apenas no Google Earth. 
 
 
 
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TEMA 5 – ESTUDO DE CASO 4 
Outro tipo de caso muito solicitado para perícia ambiental é quando há 
grandes intervenções ambientais, como em recurso hídrico, construção de 
barragens e intervenção em área de preservação permanente, sem a devida 
autorização do órgão ambiental competente. 
Milane, Lopes e Sampaio (2021) relataram exatamente um caso como esse 
no município de Santana de Cataguases (MG), no Sítio Novo Paraíso. Devido a 
denúncias, foi lavrado um boletim de ocorrência (BO) pela Polícia Militar de Minas 
Gerais, relatando que o proprietário do sítio interveio de modo ilegal em áreas de 
preservação permanente, construiu barragens e alterou o curso de água sem 
autorização ambiental. A propriedade tinha uma área de 24 hectares, e o 
proprietário declarou que as intervenções indevidas foram realizadas pensando-
se em abrir uma criação de suínos. Após as autuações, o projeto foi abandonado. 
Para averiguar se essas informações eram verdadeiras, em um primeiro 
momento foi realizada uma visita de vistoria ao local, sendo a perita acompanhada 
por policiais militares e pelo proprietário da área. Durante a visita, foram feitos 
registros fotográficos, e foram tomadas medidas necessárias nas áreas sob 
intervenção irregular. Para complementar, foram levantadas imagens de satélite, 
retratando o antes e o depois das intervenções (Figuras 7 e 8). 
Figura 7 – Imagem da propriedade antes das intervenções 
 
Fonte: Google Earth. 
 
 
 
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Figura 8 – Imagem da propriedade depois das intervenções 
 
Fonte: Google Earth. 
A análise documental mostrou que a propriedade não tinha autorização 
nem licença do órgão ambiental competente para promover essa intervenção. 
Tendo a vistoria como base, além de imagens de satélite, e respeitando-se 
a legislação vigente, constatou-se que houve sim uma intervenção: a construção 
de uma pequena casa de alvenaria, localizada às margens do curso de água 
referido no BO, assim como a ampliação de uma pequena barragem já existente. 
Esse fato causou um aterramento de cobertura vegetal, porém sem a supressão 
da vegetação nativa ao local. 
O dano foi considerado de cunho local e não afetou a vizinhança. A perícia 
ambiental mostrou, pela visita in loco e pelas imagens de satélite, que não houve 
aterramento do curso de água, pois na verdade o local era um dreno artificial, 
utilizado historicamente para cultivar arroz. Portanto, não era um curso de água 
natural. 
O barramento referido no BO já existia anteriormente à denúncia. O que se 
fez foi simplesmente sua ampliação, com a finalidade de melhorar o trânsito de 
veículos, bem como ampliar a lâmina de água já existente. Sendo assim, apesar 
de denúncias e do registro de BO pela Polícia Militar, a propriedade não incorria 
em crimes ambientais da monta primeiramente denunciados. Foi autuada, porém, 
por danos ambientais menores. 
 
 
 
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Saiba mais 
Você sabia que existe uma instituição que congrega os profissionais ligados 
à área de avaliações e perícias, inclusive perícias ambientais? É o Instituto 
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (Ibape). 
Quer saber mais? É só clicar em: . 
Acesso em: 15 nov. 2021. 
 
 
 
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REFERÊNCIAS 
BRASIL. Lei n. 12.651, de 25 de maio de 2012. Diário Oficial da União, Brasília, 
DF, 28 maio 2012. Disponível em: . Acesso em: 15 nov. 2021. 
GUNTHER, H. Pesquisa qualitativa versus pesquisa quantitativa: esta é a 
questão? Psicologia: Teoria e Pesquisa, Brasília, DF, v. 22, p. 201-210, 2006. 
MILANE, E. M.; LOPES, G. C.; SAMPAIO, C. P. Perícia ambiental referente à 
apuração de suposta lesão ao meio ambiente por meio de intervenção em área 
de preservação permanente, intervenção no recurso hídrico e construção de 
barramento em curso d’água. Singular: Meio Ambiente e Agrárias, v. 1, n. 2, 
p. 40-44, 2021. 
OLIVEIRA, A. B.; SANTOS, V. P.; BORBA, M. L. Levantamento de conservação 
de vegetação adjacente a cursos d’água dentro da perícia ambiental: o uso de 
ferramentas de geotecnologia. Revista Brasileira de Criminologia, [S.l.], v. 10, 
n. 1, p. 57-63, 2021. 
PINTO NETO, M. C. A norma de inspeção ambiental imobiliária – uma ferramenta 
da perícia ambiental. In: PINTO NETO, M. C.; ARANTES, C. A.; NADALINI, A. C. 
V. Perícia ambiental. São Paulo: Pini, 2011. p. 77-84. 
STIPP, M. E. F.; SILVA, M. A.; BERTACHI, M. H. Caracterização de impactos 
ambientais visuais causados por cemitérios em cidades de grande porte. Estudo 
de caso do cemitério São Pedro na cidade de Londrina-PR. Revista Geografia e 
Pesquisa, [S.l.], v. 5, n. 2, p. 99-118, 2011. 
VIDALES, L. T. Perícia para apuração de dano ambiental e suas implicações 
legais administrativas: estudo de caso de vazamento de hidróxido de sódio em 
município da Região Metropolitana de Porto Alegre, RS. 2017. 71 p. Monografia 
(Especialização em Direito Ambiental) – Universidade Federal do Rio Grande do 
Sul, Porto Alegre, 2017.