Unidade 13

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GESTÃO DE OBRAS 
E PATOLOGIA DAS 
ESTRUTURAS 
OBJETIVOS DE APRENDIZAGEM
 > Diferenciar perícias e laudos técnicos.
 > Identificar as principais patologias das construções.
 > Distinguir entre técnicas de reparo e manutenção de construções. 
Introdução
Considerando o elevado crescimento populacional e a grande evolução da cons-
trução civil nos últimos anos, as patologias em edificações devem ser analisadas 
com cuidado e levadas em consideração na hora de realizar as manutenções 
preventivas e corretivas. A velocidade de construção e o índice de produção 
m2/dia está acelerado, devido à acirrada concorrência e ao desenvolvimento 
tecnológico. Não podemos esquecer os imóveis construídos há anos, os quais, 
em sua maioria, já não se encontram sob garantia das construtoras. A NBR 15575 
(ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS [ABNT], 2013) mostrou que não 
apenas o construtor, mas também o consumidor têm muitas obrigações para 
manter a funcionalidade, a qualidade e a durabilidade das edificações.
Como na ciência médica, as patologias na construção podem ser entendidas 
como o ramo da engenharia que estuda os sintomas, as formas de manifestação, as 
origens e as causas dos defeitos que ocorrem nas edificações. Considerando uma 
Patologia das 
construções
Maurem Nabaes Ferrari Soder
edificação que contempla desde a fundação da estrutura até sua cobertura, muitas 
são as ocorrências de patologias que podem se manifestar. Cabe ao projetista, ao 
engenheiro de execução e ao proprietário final do imóvel garantir que o estudo 
detalhado do projeto e o gerenciamento de todas as atividades construtivas 
cumpram com as Normas Brasileiras relevantes.
Neste capítulo, você conhecerá as definições de perícia e de laudo técnico, as 
patologias mais relevantes na construção civil e as principais técnicas de reparo 
e manutenção de edificações.
Perícias e laudos técnicos
Muitas vezes, um engenheiro é convocado para fazer uma perícia em uma 
edificação, mas, na verdade, o que o cliente quer é uma vistoria. Ou então o 
profissional é chamado para uma inspeção, quando, na verdade, o solicitado 
é uma consultoria. Muitas são as denominações, mas o importante é saber 
as verdadeiras atribuições.
De acordo com a NBR 13752 (ABNT, 1996), a perícia é definida como uma 
atividade que envolve a apuração das causas que motivaram determinado 
evento ou da asserção dos direitos. De acordo com a Norma Básica para 
Perícias de Engenharia do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de 
Engenharia de São Paulo (IBAPE/SP), de 2002, as perícias são classificadas 
nos seguintes tipos:
 � arbitramento — necessidade de se escolher entre opções opostas e 
tecnicamente controversas dadas por diferentes engenheiros;
 � avaliação — quando é preciso determinar tecnicamente o valor mone-
tário e/ou qualitativo de um direito ou bem de um empreendimento;
 � avaliação ou exame — caso a Polícia Federal esteja investigando uma 
obra pública, o engenheiro perito fará uma análise de todo orçamento 
para verificar a ocorrência de irregularidades;
 � vistoria — quando ocorre a verificação de um fato mediante análise 
profunda e descrição detalhada dos elementos que o contemplam.
Uma perícia tecnicamente investigativa resulta no diagnóstico final e com-
pleto de uma patologia, conhecendo-se, dessa forma, a origem, o mecanismo 
de ação e a causa de um fato, condição ou direito relativo a uma construção. 
Como plano de ação, de acordo com o resultado de uma avaliação da causa 
de determinado evento, é possível adotar uma série de medidas corretivas 
ou avaliativas posteriores, podendo-se destacar as seguintes:
Patologia das construções2
 � corrigir ou aprimorar a qualidade;
 � apurar responsabilidade;
 � avaliar qualitativa ou monetariamente;
 � apurar eventuais desequilíbrios contratuais;
 � indicar procedimentos de reparo ou reabilitação.
As perícias de engenharia na construção civil ainda podem ser subdivididas 
em diretas ou indiretas. São diretas quando as análises técnicas recaem 
diretamente no objeto, fato ou condição em estudo. Já as indiretas ocorrem 
quando os exames se desenvolvem à distância, digitalmente ou mediante a 
análise retrospectiva de documentos do caso em estudo.
A sequência ideal para esse tipo de trabalho pericial é:
1. planejamento e coleta de informações;
2. estudo da documentação e de projetos do local a ser avaliado;
3. vistoria técnica;
4. inspeções e auditorias técnicas;
5. recursos técnicos adicionais — levantamentos topográficos, ensaios, 
protótipos, etc.;
6. exames intrínsecos do objeto, fato, condição ou direito;
7. exames extrínsecos;
8. conclusão e fundamentação;
9. elaboração do laudo técnico.
Um laudo técnico é um documento emitido por um engenheiro civil, que 
constata por meio de documentos, análises, pesquisas e vistorias in loco as 
condições de uma edificação ou de um serviço, reconhecendo, dessa forma, 
suas características mais relevantes. Assim, podemos dizer que o laudo 
técnico é a concretização escrita da opinião do profissional, baseada em 
inspeções, análises e conhecimento técnico sobre determinado tópico. Esse 
registro vem acompanhado de uma Anotação de Responsabilidade Técnica 
(ART), para dar veracidade ao documento e deixá-lo registrado perante o 
Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (Crea). No final do laudo, o 
engenheiro descreve sua opinião técnica sobre o assunto. Esse laudo pode 
ser aproveitado em um processo jurídico, caso o juiz venha a solicitar uma 
opinião externa que não seja a do perito judicial, auxiliando, dessa forma, 
na coleta das informações e evidências. 
Patologia das construções 3
O laudo técnico também pode ser confeccionado para reafirmar a veracidade 
de algum procedimento novo, de acordo com as Normas Brasileiras. Isso pode 
ser útil, por exemplo, no caso de um financiamento bancário para a compra de 
uma casa própria não construída sob o sistema de alvenaria convencional, como 
de paredes pré-moldadas de concreto. O engenheiro precisa acompanhar todo 
o processo, desde o projeto até a entrega das chaves da casa ao proprietário, 
relatando e fotografando o que foi feito e comparando com a norma de pré-
-moldados, por exemplo. É um trabalho extenso, mas necessário para que um 
banco verifique e valide o processo. A preocupação da financiadora é o risco 
de surgimento de patologias que comprometam a durabilidade e a vida útil 
da edificação, de acordo com a NBR 15575 (ABNT, 2013).
Os itens que precisam constar em um laudo são:
 � identificação do solicitante;
 � classificação do objeto da inspeção;
 � localização;
 � datas das vistorias e equipe responsável;
 � descrição técnica do objeto —tipologia e padrão construtivo, utilização 
e ocupação e idade da edificação;
 � nível utilizado de inspeção; 
 � documentação analisada;
 � critério e metodologia da inspeção;
 � lista de verificação dos elementos construtivos e equipamentos vis-
toriados, com a descrição e localização das respectivas anomalias e 
falhas;
 � classificação e análise das anomalias e falhas quanto ao grau de 
prioridade; 
 � lista de prioridades; 
 � classificação da qualidade de manutenção; 
 � lista de recomendações técnicas; 
 � lista de recomendações gerais e sustentabilidade; 
 � relatório fotográfico; 
 � recomendação do prazo para nova Inspeção Predial; 
 � data do laudo;
 � assinaturas dos profissionais responsáveis, acompanhadas do número 
do Crea ou do Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) e número 
do Ibape; 
 � ART emitida pelo CREA ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) 
emitido pelo CAU.
Patologia das construções4
Principais patologias da construção civil
São muitas as patologias das construções. Para cada item (fundação, estrutura, 
argamassa, alvenaria, esquadria, etc.), existe uma infinidade de sintomas e/
ou manifestações que requerem orientações, reparos e cuidados. Porém, 
neste capítulo vamos nos ater àquelas mais relevantes e/ou mais frequentes.
No Quadro 1, podemos avaliar de forma mais pontual cada tipo de patologiae suas respectivas causas. Como podem ser muitas as causas em cada local, 
vamos descrever apenas duas para cada item.
Quadro 1: Principais patologias da construção civil
Local Patologia Causas
Fundações � Recalque
 � Rachadura
 � Capacidade de carga no solo
 � Má concepção do projeto
Estrutura � Flecha (deformação)
 � Carbonatação
 � Problemas de mal 
dimensionamento
 � Falta de cobrimento adequado 
na estrutura (2 cm)
Argamassa de 
assentamento 
(tijolo)
 � Descolamento
 � Falta de aderência
 � Traço fraco
 � Tempo excedido e argamassa 
ressecada
Alvenaria � Planeza
 � Falta de resistência
 � Paredes fora de planeza
 � Rachadura frequente
Argamassa de 
reboco
 � Desplacamento
 � Falta de aderência
 � Traço fraco
 � Inexistência de chapisco
Contrapiso � Opacidade
 � Rachaduras
 � Problemas com o traço
 � Má compactação
Pintura � Bolhas (aspecto 
casca de laranja)
 � Desbotamento
 � Condições inadequadas de 
temperatura
 � Diluição errada da tinta
Revestimento 
cerâmico
 � Falta de nível
 � Desplacamento
 � Substrato inadequado para 
colagem;
 � Colagem inadequada e sem fri-
sos na argamassa (aderência)
Esquadria de 
madeira
 � Emperramento
 � Fissuras
 � Problemas de instalação
 � Matéria-prima úmida (madeira)
(Continua)
Patologia das construções 5
Local Patologia Causas
Esquadria de 
alumínio
 � Tortura
 � Problema de 
estanqueidade
 � Problemas na instalação do 
contramarco
 � Falta de vedação perimetral
Impermeabilização � Infiltração na 
cobertura
 � Manta asfáltica 
soltando
 � Problema na instalação (emen-
das ou falta de cuidados)
 � Problema de aderência entre 
substrato e manta — verificar 
piso de regularização
Cobertura � Vazamento
 � Barulhos frequentes
 � Falta de limpeza nas calhas
 � Falha de encaixe nas telhas
Tubulação elétrica � Disjuntor de-
sarmando 
frequentemente
 � Tomada que não 
funciona
 � Amperagem dos disjuntores 
insuficientes aos aparelhos
 � Ligação inadequada
Tubulação 
Hidráulica
 � Vazamento
 � Entupimento de 
ralos
 � Tubulação trincada
 � Sujeira nos ralos
Fonte: Adaptado de ABNT (2013).
Dentre essas avaliações, assim como muitas outras, algumas são possíveis 
somente com auxílio de alguns equipamentos e/ou ferramentas, tais como:
 � caça-vazamentos — consiste em uma câmera acoplada a um cabo de 
fibra ótica que transmite e grava imagens ao vivo do interior dos canos, 
permitindo verificar alguma avaria ou problema que esteja presente;
 � fita de vidro — trata-se de um filete de vidro que permite colagem na 
área onde se quer avaliar a evolução de uma trinca, fissura ou rachadura;
 � teodolito — permite a medição do nível de uma edificação em intervalos 
de tempo, para avaliação de recalque diferencial ou total;
 � detector de armadura — permite localizar o local exato da armadura, 
assim como o cobrimento do concreto na região analisada;
 � fenolftaleína rosa — evidencia visualmente se existe carbonatação 
(oxidação) em estruturas de concreto armado;
 � vassoura — um simples cabo de vassoura permite evidenciar um ruído 
“oco”, pelo impacto no contrapiso e/ou revestimento já assentado;
 � chave-teste — chave de fenda capaz de testar a corrente em determi-
nado ponto elétrico.
(Continuação)
Patologia das construções6
Com o avanço das tecnologias, esses equipamentos e/ou ferramentas não 
param de evoluir e serem inventados, facilitando o trabalho de investigação 
patológica das edificações.
Para não ocorrerem equívocos, é importante verificar mais de uma 
vez o local detectado pelas ferramentas e /ou equipamentos, uma 
vez que, dependendo da avaliação, a única solução pode ser uma manutenção 
destrutiva do local onde foi detectado o problema.
A partir da identificação de uma patologia, o que geralmente se executa 
é um plano de ação para sua resolução, focado em cada causa. Pode ser um 
reparo, quando for mais pontual, ou um plano de manutenção, quando for 
algo mais elaborado, e envolver mais de uma equipe. Porém, o importante 
é resolver a origem do problema para não ocorrer outro evento igual e/ou 
semelhante.
As causas das patologias são provenientes de vários fatores, como:
 � projeto mal executado;
 � material de construção de má qualidade;
 � problemas de execução;
 � falta de manutenção.
Todos esses itens não seriam existentes se o engenheiro responsável pela 
obra tivesse sido mais presente e fosse mais participativo nas decisões e 
ações (exceto na falta de manutenção, que é um item de responsabilidade 
do cliente/morador).
Diferenças entre reparo e manutenção
A elevada velocidade de construção e as diversas edificações já construídas e/
ou não mais englobadas na garantia, de acordo com a NBR 15575 (ABNT, 2013), 
geram muitas patologias construtivas, algumas de risco elevado à saúde de 
moradores, outras apenas de efeito estético. Quando uma patologia pode 
ser visualizada numa edificação, isso é sinal de que o problema já evoluiu na 
construção, ou seja, algo não está bem. Dessa forma, é de suma importância 
a execução de reparos e/ou manutenção nesse tipo de caso.
Patologia das construções 7
Reparo
Nesse âmbito, reparos são ações imprevistas, mas que não demandam uma 
transformação completa no imóvel. Trata-se de um conserto menor, apenas 
para reparação do dano. Um exemplo seria uma torneira antiga que precisa 
ser trocada, uma pintura diferente para reparo de uma parede, uma fissura 
que precisa ser fechada, entre outros. Ou seja, são procedimentos simples 
e que não interferem diretamente no bem-estar do imóvel; porém, se não 
forem feitos, podem causar problemas maiores.
Técnicas de reparo
O tipo de técnica de uma intervenção vai depender de como a manifestação 
patológica está apresentada. Para haver uma correta seleção da alternativa de 
intervenção conforme o nível da patologia e a disponibilidade de materiais na 
região onde está inserida a edificação, deve haver a análise do tipo de terapia 
a ser adotada. Os reparos são métodos bastante pontuais e abrangem uma 
região específica. A seguir, são listadas as diferentes classificações de reparos.
 � Reparos superficiais (rasos): são aqueles com profundidade inferior 
a 2 cm, não ultrapassando a espessura do cobrimento da armadura, 
quando se trata de estruturas de concreto armado, ou sob superfícies. 
São exemplos característicos de profundidade de até 2 cm o enchimento 
de falhas no concreto (bicheira), regularização de lajes, pilares e vigas, 
entre outros. Incluem também empolamento na pintura da parede 
devido a excesso de ar, desgaste em rejunte, troca de telha cerâmica, 
dentre outros. Esses reparos requerem conhecimento prévio dos ma-
teriais — dentre eles o tipo que antes estava colocado (tal como cor 
e marca do rejunte, para não ocorrer diferença após o reparo) — sua 
estrutura, ferramentas e equipamentos de preparação da superfície 
e de aplicação dos materiais.
 � Reparos semiprofundos e profundos: são aqueles com profundidade 
entre 2 e 5 cm, normalmente atingindo a armadura, em caso de estrutura 
de concreto armado, ou ultrapassando o reboco e atingindo o tijolo.
 � Reparos profundos: atingem profundidades superiores a 5 cm em 
estruturas de concreto. Em estruturas de alvenaria, um vazamento na 
tubulação, por exemplo, exige que aberturas sejam feitas no reboco e 
alvenaria para efetivação do reparo.
Patologia das construções8
Manutenção
Chamamos de manutenção o conjunto de atividades e recursos que garante o 
melhor desempenho da edificação ao menor custo possível. É algo que pode 
ser feito periodicamente para verificar a situação do imóvel, por exemplo. 
Nesse processo, pode ser feita a substituição de materiais desgastados que 
ainda não foram inutilizados, mas que possuem um prazo de validade para 
100% de eficiência, como o silicone das janelas, por exemplo. Também inclui 
avaliações agendadas de equipamentos de segurança, como a inspeção mensal 
de elevadores, entre outros. A manutenção é algo previsível, que inclusive 
pode ser feita com horário agendado.
Técnicas de manutençãoO tipo de técnica e de gerenciamento da manutenção vai depender também 
do estágio em que se a patologia. Para a escolha adequada da alternativa 
e/ou plano de manutenção, o responsável deve conhecer bem o local, seu 
histórico de funcionamento, entre outros detalhes. Por se tratar de manu-
tenção, atesta-se uma área de maior abrangência.
Diferentes tipos de manutenção podem ser classificados, como manu-
tenção corretiva, preventiva e preditiva. A manutenção corretiva ocorre nos 
casos em que uma patologia já aconteceu. Pode se subdividida em: 
 � manutenção corretiva planejada — após ser identificado o problema, 
a manutenção é agendada, com o local já estudado e analisado, uma 
vez que não apresenta risco iminente à saúde e/ou edificação, com 
pouca probabilidade de surpresas;
 � manutenção corretiva não planejada — após ser identificado o pro-
blema, a manutenção é feita imediatamente, em caso de urgência, 
havendo muitas probabilidades de surpresas, uma vez que não houve 
tempo de analisar mais detalhadamente o caso.
Por sua vez, a manutenção preventiva ocorre quando nenhuma patologia foi 
ainda identificada. Envolve a criação de um diário/programa de manutenção 
agendado (diário, semanal, mensal ou anual), buscando diminuir os riscos de 
ocorrerem patologias por falta de monitoramento.
Por fim, a manutenção preditiva segue o mesmo princípio da preventiva, 
mas utilizando métodos diferentes e inspeções diferenciadas, como ensaios 
destrutivos e não destrutivos para investigação patológica.
Patologia das construções 9
Regra de Sitter
Os problemas patológicos, salvo raras exceções, apresentam manifestação 
externa característica, a partir da qual se pode deduzir a natureza, a origem e 
os mecanismos dos fenômenos envolvidos, assim como pode-se estimar suas 
prováveis consequências. Quanto mais cedo forem executadas mais duráveis, 
mais efetivas, mais fáceis de executar e principalmente mais baratas serão 
as correções (VICTOR, 2019). 
Evidenciando essa ideia, a Figura 1 apresenta o diagrama de Sitter, que nos 
mostra a evolução dos custos desde a fase de projeto até a fase de manutenção.
Figura 1. Diagrama de Sitter.
Fonte: Victor (2019, documento on-line).
O gráfico nos mostra que, na fase de projeto, todas medidas tomadas com 
o objetivo de aumentar a proteção e a durabilidade da estrutura (recomenda-
ções das Normas) podem ser associadas a um nível de custo 1. Já as decisões 
tomadas durante a fase de execução em busca de maior durabilidade e não 
previstas em projeto podem ser associadas a um nível de custo cinco vezes 
maior do que se tivessem sido previstas na fase de projeto.
Patologia das construções10
Por sua vez, em termos de manutenção preventiva, toda decisão adotada 
na fase de uso inicial da obra terá um custo associado cinco vezes maior que 
teria caso implementada na fase de execução, o que a torna 25 vezes mais cara 
do que se tivesse sido prevista em projeto. Por fim, em termos de manuten-
ção corretiva, considerando todas as atividades (diagnóstico, remoção e/ou 
proteção dos usuários, escoramentos, demolições, reconstrução, perdas, etc.), 
o custo corresponde a 125 vezes o custo correspondente na fase de projeto.
A inexistência de manutenção preventiva nos edifícios causa prejuízo 
funcional aos sistemas, perda precoce de desempenho e redução 
do prazo de vida útil. Logo, quando não se realiza manutenção, os gastos com 
reparos corretivos e reformas são maiores e ocorrem de forma mais acentuada 
e precoce. Nesse âmbito, a noção de manutenção começa, por exemplo, por uma 
simples limpeza na calha do telhado. Se ninguém jamais realizar uma inspeção 
desse tipo, a calha vai entupir com poeira, folhas e outros detritos, impedindo, 
cedo ou tarde, o escoamento adequado de água. Com o peso da água parada e 
da sujeira acumulada, essa calha pode até soltar-se e causar um acidente, ou 
no mínimo impedir uma vazão adequada até seu destino final.
Dessa forma, podemos concluir que as patologias sempre estarão presen-
tes no âmbito da construção civil, mas cabe aos envolvidos resolvê-las o mais 
brevemente possível, para não ocorrer um agravamento da situação e gerar 
um custo adicional exponencial diretamente influenciado pelo tempo. Nesse 
sentido, a NBR 15575 (ABNT, 2013) veio para dividir um pouco a responsabi-
lidade de uso e durabilidade das edificações, uma vez que as manutenções 
preventivas são de suma importância para eliminar patologias evitáveis, que 
geram transtornos e gastos excessivos. 
Referências
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 13752: perícias de engenharia 
na construção civil. Rio de Janeiro: ABNT, 1996.
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS (ABNT). NBR 15575: edificações habita-
cionais — desempenho — parte 1: requisitos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2013.
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA DE SÃO PAULO 
(IBAPE/SP). Norma básica para perícias de engenharia do Ibape/SP. São Paulo, 2002. 
Disponível em: http://ibape-nacional.com.br/biblioteca/wp-content/uploads/2012/09/
norma_basica_de_pericias.pdf. Acesso em: 4 mar. 2021.
VICTOR, J. Lei da evolução de custos ou lei de Sitter. In: GUIA da engenharia. [S. l.], jun. 
2019. Disponível em: https://www.guiadaengenharia.com/lei-custos-sitter/. Acesso 
em: 4 mar. 2021.
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