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Maio, 2026 Rodrigo Junges
INTELIGÊNCIA TERRITORIAL
sinais fracos, dados urbanos e futuros possíveis para decisões imobiliárias de longo prazo
MBA Cidades Responsivas | Pré-Painel Módulo I
Problema Maio, 2026 Rodrigo Junges
O mercado imobiliário, em essência, 
atua com o futuro, decide hoje para um 
território que ainda não existe. 
Entre a concepção e a ocupação de um 
empreendimento, mudam os modos de 
morar, trabalhar, consumir, circular e 
desejar.
Os dados existem, mas em linguagens separadas. 
Indicadores duros: população, renda, idade, domicílios, zoneamento, 
lançamentos, preço do metro quadrado, fluxo turístico, infraestrutura, 
mobilidade, alvarás, oferta hoteleira, uso do solo. 
Sinais dispersos: notícias locais, mudanças de comportamento, novos negócios, 
repertórios culturais, discursos de marca, eventos, incômodos sociais, tendências 
de consumo, novas formas de morar e mudanças no desejo de pertencimento. 
Toda decisão sobre localização, produto, 
uso, preço, vocação e posicionamento 
territorial carrega hipóteses sobre quem 
viverá, circulará, comprará ou investirá 
naquele lugar nos próximos anos.
O mercado imobiliário costuma toma decisões a partir de algumas dessas 
camadas, mas raramente consegue integrá-las em uma leitura de futuro.
MBA Cidades Responsivas | Pré-Painel Módulo I
escalas
No contexto global, a pesquisa destaca 
que as cidades estão se transformando 
por forças simultâneas, como 
urbanização, mudanças climáticas, 
digitalização, envelhecimento, formas 
de trabalho, deslocamentos e 
mudanças nos modos de viver. 
Diretrizes internacionais, como a Nova 
Agenda Urbana, reforçam a 
necessidade de planejamento urbano 
integrado, participativo e orientado ao 
longo prazo.
No Brasil, o tema ganha relevância 
porque o país é majoritariamente urbano 
e vive transformações demográficas, 
sociais e territoriais importantes. O Brasil 
possui muitos dados disponíveis, mas 
ainda carece de instrumentos capazes de 
conectar indicadores quantitativos a 
sinais qualitativos e comportamentais 
para orientar decisões urbanas e 
imobiliárias de longo prazo.
Maio, 2026 Rodrigo Junges
O território será escolhido a partir da 
identificação de áreas urbanas que 
concentrem transformações relevantes 
para o mercado imobiliário e 
apresentem disponibilidade de dados e 
sinais qualitativos para análise. Podem 
ser considerados territórios turísticos 
em expansão, bairros em revalorização, 
novas centralidades, áreas de 
reconversão urbana ou cidades médias 
impactadas por novos 
empreendimentos. (Gramado-RS?)
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questão Maio, 2026 Rodrigo Junges
De que forma a articulação entre dados quantitativos 
e sinais qualitativos pode contribuir para uma leitura 
de possíveis futuros urbanos em territórios?
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questão
CONE DE FUTUROS
PASSADO FUTURO
TEMPO
Maio, 2026 Rodrigo Junges
FUTURO POSSÍVEL
FUTURO PLAUSÍVEL
FUTURO PROVÁVEL
FUTURO DESEJÁVEL
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objetivos Maio, 2026 Rodrigo Junges
01Compreender a necessidade de leituras territoriais antecipatórias diante das 
transformações urbanas contemporâneas e dos ciclos longos do mercadO.
Mapear camadas de informação relevantes para a leitura de territórios de 
interesse (demográficos, econômicos, turísticos, culturais...)
Identificar sinais qualitativos emergentes capazes de indicar mudanças 
socioculturais em curso, (notícias, comportamentos, discursos territoriais, 
comportamento, consumo...)
Analisar como dados quantitativos e sinais qualitativos podem ser articulados 
para revelar convergências, tensões e hipóteses de futuro em um território piloto.
Desenvolver um artefato de inteligência territorial capaz de coletar, cruzar e 
interpretar camadas de informação, gerando alertas de insights sobre 
transformações emergentes e possibilidades de futuros urbanos.
02
03
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05
Geral
Investigar como diferentes camadas de 
informação podem apoiar a leitura 
antecipatória de transformações 
socioculturais em territórios urbanos 
de interesse imobiliário.
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delimitação Maio, 2026 Rodrigo Junges
A pesquisa considera o problema das decisões de médio e longo prazo, 
especialmente porque empreendimentos, bairros, centralidades e produtos 
urbanos costumam ser concebidos anos antes de sua consolidação. 
A pesquisa delimita-se à investigação de formas de leitura antecipatória 
aplicadas a territórios urbanos, com foco na articulação entre dados 
quantitativos e sinais qualitativos emergentes. 
O recorte geográfico será definido posteriormente a partir da escolha de um 
território-piloto (critérios como: relevância, disponibilidade de dados, 
transformações urbanas em curso...)
Não se pretende prever o futuro de maneira determinística. A proposta parte do 
entendimento de que futuros urbanos não podem ser antecipados como 
certezas, mas podem ser melhor compreendidos a partir da leitura de 
convergências entre diferentes camadas de informação.
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obrigado Maio, 2026 Rodrigo Junges
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