ARTHUR MACHADO EPPENSTEIN DE CARVALHO TF-19

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Outros

Stefano Schneider

em 12/09/2026

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UNIVERSIDADE DE SÃO PAULO
ESCOLA POLITÉCNICA
DEPARTAMENTO DE CONSTRUÇÃO CIVIL

Arthur Machado Eppenstein de Carvalho
Edward Makotto Hyakutake
Giovanni Costa Rozan

Trabalho de Formatura
Análise da atividade de Self Storage na cidade de São Paulo
Perspectiva como alternativa de EBI

Professora Orientadora:
Profª. Drª. Eliane Monetti

São Paulo
2019

Universidade de São Paulo
Escola Politécnica
Departamento de Construção Civil

Trabalho de Formatura
Análise da atividade de Self Storage na cidade de São Paulo
Perspectiva como alternativa de EBI

Trabalho de Formatura apresentado à Escola
Politécnica da Universidade São Paulo como
requisito parcial para obtenção do título de bacharel
em Engenharia Civil

Orientadora:
Profª. Drª. Eliane Monetti

Alunos:
Arthur Machado Eppenstein de Carvalho
Edward Makotto Hyakutake
Giovanni Costa Rozan

São Paulo
2019

Autorizo a reprodução e divulgação total ou parcial deste trabalho, por qualquer meio convencional ou eletrônico,
para fins de estudo e pesquisa, desde que citada a fonte.
1.Catalogação-na-publicação
Carvalho, Arthur
Análise SWOT da atividade de Self Storage na cidade de São Paulo: Perspectiva como alternativa de
EBI / A. Carvalho, E. Hykutake, G. Rozan -São Paulo, 2020.
114 p.
Trabalho de Formatura - Escola Politécnica da Universidade de São Paulo. Departamento de
Engenharia de Construção Civil.
1.Self Storage 2.Matriz SWOT 3.Real Estate 5.Análise de Mercado
I.Universidade de São Paulo. Escola Politécnica. Departamento de
Engenharia de Construção Civil II.t. III.Hykutake, Edward IV.Rozan, Giovanni

RESUMO
O nome Self Storage faz referência a empreendimentos de base imobiliária, cuja
operação oferece aos clientes a opção de locação de espaços para armazenamento de objetos,
sejam eles pessoais ou referentes às empresas.
Este trabalho tem como objetivo analisar o estado atual do mercado na cidade de São
Paulo por meio de uma matriz SWOT e identificar vantagens competitivas dentro do mercado
para orientar o planejamento estratégico das companhias nele inseridos.
Por meio de entrevistas, análises de dados disponíveis na mídia online e em relatórios
oficiais de empresas e associações, como resultado, no que diz respeito às forças das
companhias, conclui-se que: após o conhecimento do conceito do Self Storage, o potencial
cliente demonstra vontade para consumir o produto; a flexibilidade contratual do aluguel dos
boxes quebra barreiras de entrada importantes para os clientes; o investimento em ativos fixos
diminui o risco da operação para o empreendedor; a simplicidade operacional traz baixo custo
para o empreendedor em um mercado ainda em construção.
Já como fraquezas do setor, tem-se: baixa disponibilidade de grandes áreas em locais
estratégicos das cidades; falta de conhecimento da população do conceito de Self Storage exige
grandes investimentos em marketing; o valor de aluguel dos boxes torna ele pouco acessível ao
colocado à luz da capacidade de pagamento da população, o que dificulta a expansão de
demanda no país.
Quanto às ameaças, tem-se que: o cenário macroeconômico ainda está passando por um
momento de estagnação, o que dificulta o resultado de curto prazo; a proposta de valor dos
concorrentes desse mercado tem pouca diferenciação entre si, o que facilita a entrada de novos
concorrentes, diretos ou indiretos; as resistências culturais do brasileiro em relação ao consumo
e à mudanças de casas são ameaças para o modelo de negócios; existe insegurança jurídica e
tributária no setor quanto à regulamentação e pagamento de impostos; produtos substitutos e
inovações tecnológicas trazem insegurança para o modelo de negócios.
Por fim, quanto às oportunidades, o grupo tem as seguintes conclusões: o olhar de longo
prazo para o cenário macroeconômico traz oportunidades de aumento do consumo e confiança
do consumidor; produtos personalizados e diferenciação são importantes para o empreendedor
em um setor com alta concorrência; o desenvolvimento tecnológico e de mercados
complementares são oportunidades a serem exploradas pelo empreendedor.
Palavras-Chave: Self Storage. Matriz SWOT. Forças. Fraquezas. Oportunidades.
Ameaças. Real Estate. Análise de Mercado.

ABSTRACT
The name Self Storage refers to Real Estate-based enterprises, which offers clients
the option of renting storage spaces for objects, whether personal or corporate.
This paper aims to analyze the current state of São Paulo city’s market through a
SWOT matrix in order to seek and identify competitive advantages within the market to guide
the strategic planning of the companies inserted in it. Through interviews, analysis of data
available in online media, and official reports from companies and association as a result,
concerning the company’s strengths, it is concluded that: after Self Storage’s concept is
absorbed, the target customer shows he is willing to consume the product; the contractual
flexibility of the lease of the boxes breaks important entry barriers for customers; investment
in fixed assets reduces the risk of the operation to the entrepreneur; Operational simplicity
brings low cost to the entrepreneur in a market still under construction.
As weaknesses of the sector, there are: low availability of large areas in strategic
locations of cities; People's lack of knowledge of the concept of Self Storage requires major
marketing investments; The rental value of the boxes makes it little accessible to those placed
in light of the population's ability to pay, which makes it difficult to expand demand in the
country.
As for the threats, we have that: the macroeconomic scenario is still experiencing a
moment of stagnation, which hinders the short-term result; The value proposition of
competitors in this market has little differentiation from each other, which facilitates the entry
of new competitors, direct or indirect; Brazilians' cultural resistance to consumption and
housing changes are threats to the business model; There is legal and tax insecurity in the sector
regarding the regulation and payment of taxes; Substitute products and technological
innovations bring insecurity to the business model.
Finally, as for opportunities, the group has the following conclusions: there is a lot
of space for the sector to grow across the country; The long-term look at the macroeconomic
scenario brings opportunities for increased consumption and consumer confidence. Custom
products and differentiation are important to the entrepreneur in a highly competitive industry;
some technological development and complementary markets are opportunities for the
entrepreneur to exploit.
Key words: Self Storage. SWOT Matrix. Strengths. Weaknesses. Opportunities.
Threats. Real Estate. Market Analysis.

*
SUMÁRIO

RESUMO ................................................................................................................ 4
ABSTRACT............................................................................................................ 6
SUMÁRIO .............................................................................................................. 7
1. INTRODUÇÃO ............................................................................................ 10
1.1. Objetivo do Estudo ............................................................................................................. 10
1.2. Justificativa do Estudo ....................................................................................................... 10
1.3. Metodologia ........................................................................................................................ 10
1.4. Análise SWOT ....................................................................................................................a também chamada “Geração Y” se
apresenta duas vezes mais interessada na locação de boxes que os atuais principais
consumidores, os “Baby Boomers” (nascidos entre 1946 e 1964). Segundo o estudo de 2018,
14% dos Millennials contratam o produto, enquanto dos Baby Boomers, apenas 7%. 31
Além disso, outras pesquisas indicam que este cluster de demanda procura tipos de
produtos e formas de contratação diferentes daquelas tipicamente oferecidas pelas empresas do
setor. Eles enxergam os boxes como extensões remotas de seus armários, portanto visitam o
local com mais frequência, valorizam recursos tecnológicos adicionais e muitas vezes optam
por unidades menores com contratos mais curtos. 32
No Brasil, atualmente há mais de 84 milhões de pessoas com idade entre 19 e 39
anos, aproximadamente 40,7% da população total,33 que, de forma análoga aos jovens

29
NIELSEN, E-commerce fatura 53 bilhões em 2018, alta de 12 porcento, Disponível em
Acessado em 06/06/2019
30 FIESER, Ezra, Bloomberg, Loggi, agora unicórnio, quer fazer entregas de um dia no Brasil, 05/06/2019
31
Wright, Mark - Deciphering Data, SSA Global - pg 1
32
LE CLAIRE GROUP - 2018 US Self Storage Investment Forecast – pg 6
33
IBGE – Projeção da População do Brasil e das unidades da Federação
https://www.nielsen.com/br/pt/insights/news/2019/e-commerce-fatura-53-bilhoes-em-2018-alta-de-12-por-cento.html
https://www.nielsen.com/br/pt/insights/news/2019/e-commerce-fatura-53-bilhoes-em-2018-alta-de-12-por-cento.html

estadunidenses, têm conquistado e consolidado seus espaços no mercado de trabalho. Isso
mostra o potencial no país para locação de Self Storage que sejam direcionado especificamente
para este perfil de consumidor.
2.4.1.7.2.2. Aumento no Número de Trabalhadores Autônomos
Segundo Rossi et al (2016), de forma análoga ao impacto das microempresas, outro
fator que tem impacto positivo na demanda por Self Storage é o aumento do número de
trabalhadores autônomos na economia, já que esses “precisam de um espaço adicional para
armazenagem de documentos, estoques, receituários, catálogos e produtos, e o aluguel em
edifícios comerciais convencionais acaba se tornando inviável”. 34
Por exemplo, uma visita realizada pelo grupo a uma unidade de Self Storage na
zona sul da capital paulista revelou que alguns profissionais autônomos e até empresas
contratam pequenos boxes para estoque de demonstrativos financeiros, notas fiscais e outros
documentos que por questões de auditoria e controle precisam ser guardados por um longo
período de tempo. A ideia, conforme já comentado nos itens anteriores, é abrir espaço nos
escritórios deslocando as coisas sem uso no dia a dia para espaços mais adequados.
Este perfil de trabalhador é mais sensível a variações do preço dos aluguéis
comerciais, pois tem poder de decisão sobre como utilizar o espaço escolhido para trabalhar,
diferentemente de empregados. Para ele, a liberdade para deslocar parte dos objetos de seu
escritório para um box se dá de forma semelhante a uma pessoa que pretende otimizar espaços
em sua residência, somado ao fato de que uma eventual economia com gastos em seu local de
trabalho impacta diretamente o lucro de sua atuação.
Vale ressaltar também que hoje alguns trabalhadores autônomos fazem uso de
espaços de coworking para realização de seus serviços, o que dificulta e encarece ainda mais a
manutenção de objetos em suas áreas de trabalho. Tais locais tem se multiplicado nas capitais
urbanas conforme os novos modelos de negócios, com o crescimento de funcionários “Free
Lancers” ou das Startups por exemplo.
Conforme dados da Organização para Cooperação e Desenvolvimento Econômico
(OCDE) levantados pela revista Forbes, o Brasil é o 3º país com maior número de trabalhadores

34
ROSSI A. et al - Estudo sobre o mercado de Self Storage na Região Metropolitana de São Paulo – pesquisa
sobre a demanda, oferta e principais características do negócio – pg 5

autônomos no mundo, 32,9% de sua força de trabalho atua nesse regime. Para fins de
comparação, [A1] nos Estados Unidos, o número é de apenas 6,4%. 35
Ainda segundo a revista, o cenário nacional aponta para dois principais motivos que
levam ao trabalho autônomo: a complementação de renda como estratégia de sobrevivência em
momentos complicados da economia e o empreendedorismo como sinônimo de livre escolha
por parte do profissional.
Desta forma, no que concerne à grande quantidade de trabalhadores autônomos no
Brasil, o Self Storage possui grande potencial de crescimento.
2.4.1.7.3. Outros
Fatores que ocasionam grandes transformações na vida das pessoas, tais como
divórcios, aposentadorias e mudanças de residência – principalmente para outras cidades ou
outros países – também leva a um maior consumo do Self Storage.
Dado que em conversa com um funcionário da GoodStorage de uma unidade na
Zona Oeste de São Paulo, foi levantado que os boxes ficavam locados por um cliente da
companhia em média de 4 a 6 meses, e considerando que pelo menos 50% dos usuários são
pessoas físicas, é natural a associação da contratação do serviço com acontecimentos
passageiros na vida. Em outras palavras, para boa parte dos locatários, a necessidade de uso de
um espaço externo à sua casa para guardar objetos é temporária, condicionada a outros fatores
pessoais que variam conforme cada cliente.
É possível elencar algumas dessas etapas da vida comuns na nossa sociedade, as
quais tem forte impacto sobre o cotidiano. É natural que em durante divórcios, mudanças e após
aposentadorias as famílias reorganizem seus modelos de vida, o que muitas vezes significa
otimizar espaços e reduzir custos, de forma que os boxes passam a ser considerados como uma
solução viável, ainda que em caráter provisório.
No caso dos divorciados, a renda que antes era conjunta do casal passa a ter que
sustentar dois lares diferentes. No momento da aposentadoria, é possível que a pessoa reveja a
necessidade de continuar morando em um grande apartamento. Em momentos de mudança, a
pessoa pode precisar de um local para estocar seus bens até finalizar todas as outras etapas do

Disponível em
Acessado em 10/06/2019
https://forbes.uol.com.br/carreira/2018/07/15-paises-com-mais-trabalhadores-autonomos/

processo, ou até mesmo pode optar por ir para um lugar menor, deslocando parte de seus bens
para um Self Storage.
O número de divórcios vem em um crescente nos últimos anos no Brasil. A título
ilustrativo, em 2017, foram mais de 373 mil divórcios registrados, número este quase 9%
superior ao do ano anterior.36 Um crescimento semelhante ocorre com a quantidade de
aposentados: em 2004, para cada brasileiro com idade para se aposentar, havia 10 trabalhadores
na ativa, enquanto hoje, existem apenas 7.37 Por último, apenas entre janeiro e novembro de
2017, houve um aumento de 13% na procura por aluguéis, o que igualmente indica um aumento
no número de mudanças realizadas na maior cidade do país.38
Dessa forma, os estudos e as informações levantadas pelo grupo indicam que além
de já serem responsáveis por uma parte relevante da demanda atual, para estes tipos específicos
de uso do Self Storage ainda há espaço e tendência de crescimento pelos consumidores no
Brasil.

36
IBGE – Estatística do Registro Civil 2017
37
Levantamento feito pelo jornal Uol Notícias em 2019. Disponível em
Acessado em 10/06/2019
38
Pesquisa feita pelo Zap Imóveis, analisada pelo Jornal O Estado de São Paulo em 29/01/2018 em
em-sp/> Acessado em 12/06/2019
https://economia.uol.com.br/noticias/bbc/2019/01/22/reforma-da-previdencia-um-retrato-das-aposentadorias-no-brasil-em-6-fatos.htm
https://economia.uol.com.br/noticias/bbc/2019/01/22/reforma-da-previdencia-um-retrato-das-aposentadorias-no-brasil-em-6-fatos.htm
https://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/janeiro-se-torna-mes-ideal-para-se-achar-a-casa-nova-em-sp/
https://economia.estadao.com.br/blogs/radar-imobiliario/janeiro-se-torna-mes-ideal-para-se-achar-a-casa-nova-em-sp/

3. Mercado Brasileiro e da Cidade de São Paulo
O mercado de Self Storage brasileiro como um todo ainda é recente e pouco
desenvolvido quando comparado ao mercado norte-americano ou europeu, por exemplo.
Conforme já descrito anteriormente, no Brasil, de forma geral, o setor se desenvolveu a partir
do mais tradicional segmento de guarda-móveis apresentando-se como uma alternativa mais
moderna, desburocratizada, respondendo às tendências socioeconômicas da população e de
demanda do mercado.
Por esse estágio inicial do setor, os responsáveis pelo presente trabalho entenderam
que apenas as análises do produto em escala mundial e dos indicadores que balizam seus
mercados estrangeiros não era suficiente para se ter o enquadramento correto do Self Storage
no Brasil. Se fez necessário, para tanto, um entendimento dos aspectos culturais que regem as
decisões dos potenciais clientes e o detalhamento da boferta no Brasil e em São Paulo.
3.1. Aspectos Culturais
Um fator relevante que vale pena ser citado por hoje representar uma barreira para
penetração de mercado nacional é o desconhecimento do produto por parte dos brasileiros. A
definição do produto e o escopo de serviços oferecidos pelas empresas de Self Storage ainda
não estão claros para a população, que hoje por consequência não desenvolve interesse no uso
dos depósitos disponíveis.
Diferentemente dos Estados Unidos, onde o conceito de Self Storage já está
consolidado no ideário da população – 9.4% das residências norte americanas alugam um box,
quase uma a cada dez casas39 – o brasileiro ainda não tem como tradição contratar um pequeno
espaço a parte para estocar bens que não usa com tanta frequência. Existem pontos que mostram
o porquê desses números serem tão discrepantes, que passam por diferenças estruturais entre
essas duas culturas, mas há também traços convergentes que fazem alguns investidores
acreditarem na diminuição paulatina desse descolamento.
Em parte, um dos fatores que torna os americanos tão propensos a consumirem o
Self Storage é o ritmo de consumo e acúmulo de bens superiores a qualquer outro país do
mundo.40 Soma-se a isso a forma como a riqueza está distribuída pelo país, o qual possui vários

39
Wright, Mark - Deciphering Data, SSA Global - pg1
40 Disponível em
Acessado em 15/10/2019
https://data.worldbank.org/indicator/NE.CON.PRVT.CD?contextual=max&end=2018&locations=US-1W-CN&start=1960&view=chart&year_high_desc=true
https://data.worldbank.org/indicator/NE.CON.PRVT.CD?contextual=max&end=2018&locations=US-1W-CN&start=1960&view=chart&year_high_desc=true

polos de desenvolvimento em diferentes regiões. Isso gera um grande fluxo de circulação de
profissionais, estudantes e famílias entre diferentes cidades e impõe uma dinamicidade para os
mercados imobiliários do país que beneficia bastante o setor estudado.
Tal tipo de mobilidade constante entre grandes centros não encontra formato
semelhante no Brasil ou no nosso modelo mais comum de migração de regiões menos
favorecidas para outras mais ricas. Essa diferença cultural auxilia no entendimento da
existência desse patamar mínimo estadunidense de procura por espaços temporários para
armazenamento de bens que não se repete aqui.
Por outro lado, se no cenário brasileiro não possuímos tamanho giro de pessoas
que vão morar por curtos períodos de tempo em outras cidades e estados, temos
tradicionalmente níveis altos de consumo. Segundo relatório do Banco Mundial, estamos em
nono lugar, à frente de países como Canadá e Espanha neste quesito. Ou seja, o brasileiro
compra bastante se comparado ao resto do mundo e consequentemente deveria precisar de
espaço para estocar esses bens.
E é com base em especial nesses patamares de consumo que os investidores
entenderam preliminarmente que o país representaria um terreno fértil para um crescimento
acelerado do setor em um primeiro momento. Porém, segundo entrevista realizada com
representante de uma grande agente do setor de São Paulo, o mercado nacional não performou
tão bem quanto o esperado nos primeiros anos. Em parte, isso se deu pelos problemas
apresentados pelo cenário instável macroeconômico, mas mais inicialmente ocorreu por conta
dessa dificuldade de assimilação do conceito por parte do público. Para o entrevistado, hoje o
cenário já seria mais favorável em ambos os aspectos.
Outras empresas do país têm consciência deste obstáculo e, como demonstra
matéria da revista LOGWEB de 2016 na qual foram consultados vários representantes do setor,
elas apostam em marketing e divulgação do conceito de forma intensiva para “educar os
clientes em potencial”41 .
Tais esforços, atrelados ao surgimento de novos estilos de vida nas grandes cidades,
aos poucos tem trazido resultados que despertam um certo otimismo quanto às perspectivas de
penetração deste modelo de negócios no Brasil. Em artigo publicado na Inside Self-Storage em
março do presente ano, o CEO da GoodStorage apontou o aumento da aceitação do Self Storage
no país:

41
Nas palavras do Sócio Fundador da MetroFit, Hans Scholl. Disponível em . Acessado em 20/05/19
http://www.logweb.com.br/self-storage-embora-ainda-desconhecido-segmento-apresenta-se-como-bastante-promissor/
http://www.logweb.com.br/self-storage-embora-ainda-desconhecido-segmento-apresenta-se-como-bastante-promissor/

As capitais estão se tornando mais densas, com indivíduos escolhendo o local
de suas casas para otimizar mobilidade, mesmo que isso signifique morar em
apartamentos mais compactos. Ao mesmo tempo, a penetração da internet está
crescendo rapidamente assim como o uso de smartphones. Não é surpresa que
o e-commerce também tenha crescido significativamente. Todas essas
tendências estão aumentando a aceitação e o uso de Self Storage no Brasil.42

3.2. Oferta no Brasil
Dentro deste cenário então, o lado da oferta tem se comportado de forma
centralizada sobre os grandes centros urbanos, com foco nas macrorregiões Sul e,
principalmente, Sudeste. Com fortes investimentos para obter maior participação no dia a dia
do brasileiro, algumas marcas têm se destacado, em especial aquelas geridas por grandes fundos
de investimentos.
Segundo pesquisa realizada em outubro de 2019 pela Brain Consultoria, em
parceria com a ASBRASS, existem no Brasil 322 unidades em operação, sendo que a maior
parte se concentra no estado de São Paulo (139, sendo 108 na Região Metropolitana de São
Paulo, e 95 apenas na cidade de São Paulo). A pesquisa mostra também que o maior número
de unidades se concentra nos estados do Rio de Janeiro (39), Minas Gerais (16), Paraná (22),
Distrito Federal (16), Santa Catarina (14), Goiás (14), Pernambuco (10). Tais unidades são
distribuídas por 201 empresas.

Gráfico 13 – Número de empresas de Self Storage e número de unidades por região brasileira, em
2019
Fonte: ASBRASS, OUTUBRO DE 2019

42
Tradução livre. Trecho original disponível em: . Acessado em 20/05/19
5
32 27
104
33
5
34 36
197
50
NorteNordeste Centro-Oeste Sudeste Sul
Número de Empresas de Self Storage e Unidades por
Região em 2019
Número de Empresas Número de Unidades
https://www.insideselfstorage.com/latin-america/self-storage-resilience-brazil-positive-momentum-helps-operators-overcome-challenges
https://www.insideselfstorage.com/latin-america/self-storage-resilience-brazil-positive-momentum-helps-operators-overcome-challenges

Gráfico 14 – Número de empresas de Self Storage e número de unidades por estado brasileiro, em
2019
Fonte: ASBRASS, OUTUBRO DE 2019
Na cidade de São Paulo, local de análise deste trabalho, a representatividade das
empresas GuardeAqui e GoodStorage no mercado de Self Storage mostram a influência de
fundos de investimentos nesse setor.
No caso da GoodStorage, controlado por dois fundos de investimentos, o brasileiro
HSI e o americano Evergreen, foram aportados R$ 250 milhões na operação para buscar um
crescimento de 40.000 m² para 100.000 m² até 2020, cita Thiago Cordeiro, CEO da empresa,
em entrevista com a revista Exame em 26 de abril de 2019. A busca por consolidação à frente
aumenta cada vez mais a competitividade em um setor que a poucos anos atrás tinha pouca
representatividade no país.
2 2 1 3
7 6
1 3
9
2 1
13
8
2 4 2
11
25
66
18
7 8
2 2 1 3
7 7
1 3
10
2 1
16 14
2 4 3
16
39
139
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14 14
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Número de Empresas de Self Storage e Unidades por
Estado Brasileiro, em 2019
Número de Empresas Número de Unidades

Além dessas empresas, ainda não existem grandes empresas no país. Isso mostra
que o setor ainda é incipiente e altamente segmentado, o que faz com que se abra espaço para
essas duas maiores para se consolidarem como top-of-mind.43
3.3. Oferta na Cidade de São Paulo
Na cidade de São Paulo, foco de estudo deste trabalho, o setor vem amadurecendo
de forma semelhante, porém diferentemente de outras capitais brasileiras, o segmento tem
presença significativa de dois grandes players (GoodStorage e GuardeAqui) que,
diferentemente da grande maioria, foi criada com foco no setor Self Storage e não criada
originalmente como guarda-móveis. Esses dois grandes players sozinhos somam 24 unidades
das 65 presentes da cidade.
3.3.1. Forma de Análise
Primeiramente, deve-se ressaltar que devido ao fato de que o setor de Self Storage
ser ainda muito incipiente no contexto do Real Estate brasileiro, poucos estudos acerca da oferta
disponível em São Paulo, ou até no Brasil, existem ou estão atualmente disponíveis online
abertamente.
Dito isso, o levantamento e mapeamento das empresas foi realizado principalmente
através de pesquisas na internet, onde concentra-se a disseminação de informações do setor Self
Storage. Os portais online das empresas são os principais meios de divulgação da atividade
atualmente. Como comentado anteriormente, o modelo de marketing tem foco local, ou seja,
grandes campanhas publicitárias em grandes meios de comunicação são incomuns.
A principal fonte de informações a respeito das empresas atuantes no ramo foi a
pesquisa de mercado realizado pela ASBRASS em parceria com a Brain Consultoria e o
SECOVI-SP. O estudo foi o primeiro a abordar o mercado nacional de Self Storage e apresenta
informações de 76 cidades e abrange uma amostra de 322 unidades espalhadas pelo país.
Outra fonte de informações, no qual a análise de oferta deste trabalho baseou-se foi
a dissertação “Estudo sobre o mercado de Self Storage na Região Metropolitana de São Paulo
- pesquisa sobre demanda, oferta e principais características do negócio” publicada em 2016 na
16ª Conferência Internacional da Latin American Real Estate Society. A partir desta obra foi

43
Top-of-mind é um termo em inglês utilizado no marketing para qualificar marcas que são reconhecidas como
popular na cabeça do consumidor.

possível adquirir informações relacionadas à oferta do mercado Self Storage referente a Região
Metropolitana de São Paulo, que engloba a área de escopo deste trabalho, que não estão
disponíveis online com a mesma credibilidade.
Foram realizadas consultas telefônicas, via e-mail e por aplicativos de troca de
mensagens com as centrais de vendas das empresas mapeadas a fim de se obter uma estimativa
para valores de aluguel do metro quadrado ofertado atualmente.
Além disso, foram realizadas consultas telefônicas, via e-mail e por aplicativos de
troca de mensagens com as centrais de vendas das empresas mapeadas a fim de se obter uma
estimativa para valores de aluguel do metro quadrado ofertado atualmente.
3.3.2. Empresas Mapeadas
O resultado de nosso levantamento constitui-se de um total de 31 empresas,
operando um total de 65 unidades, localizadas por toda a cidade de São Paulo. O critério de
seleção das empresas foi feito considerando-se a percepção de quem procura a atividade de Self
Storage especificamente. Logo foi considerada a identidade institucional da empresa como
empresa atuante do ramo Self Storage em seus meios comunicação com o público.
É válido ressaltar, que a atividade de Self Storage possui um CNAE
(Classificação Nacional de Atividades Econômicas) próprio desde o ano de 2013, 68.10-2/02,
subclasse nomeada pelo CONCLA (Comissão Nacional de Classificação) como “Aluguel de
imóveis próprios”, a qual compreende a atividade de Self Storage em todo o território nacional.
Dentro das 31 empresas levantadas, foi possível obter o CNAE de apenas 21
através de consulta online. Destas, somente 12 possuíam o CNAE da atividade, porém devido
ao curto período em que a classificação foi oficializada, a classificação de atividade econômica
não foi considerada no levantamento das empresas. A implicação do registro de CNAE será
abordada no tópico 4.7.1 deste trabalho.

Empresa unidades
A Carinhosa Self Storage 3
Armazenaqui 1
BoxCerto Storage 1
BoxShow 1
Brasil Storage 1
Cada um no seu Quadrado 2
Garantia Mudanças 1
GoodStorage 13
Guarda Bens Self Storage 1
Guarda Móveis SP 1
GuardeAqui 11
Guarde Mais 1
Inbox Guarda Tudo 2
KB Tudo 1
Local Box 1
Metrofit 2
Moby Self Storage 1
Multespaço 1
Multibox 1
Paulista Self Storage 1
Pena Verde Mudança 1
Pronto Espaço Self Storage 1
Rent a Box 3
Self Box 2
SP Storage 4
Star Box 1
Stokarea 1
Storage Co 2
Storage Guarda-Tudo 1
Transfrete 1
Ulock 1
TOTAL 65

Tabela 02 – Empresas atuantes e número de unidades
Fonte: Autoria Própria

Gráfico 15 - Distribuição do Número de Unidades por Empresa em São Paulo
Fonte: Autoria Própria

Gráfico 16 - Distribuição de empresas de Self Storage por número de unidades em São Paulo, em 2019
Fonte: Autoria Própria
É possível perceber que o setor de Self Storage na capital paulista é bastante
pulverizado, com grande parte da oferta concentrada em apenas duas grandes empresas.
O resultado de nosso levantamento revelou-se distinto do alcançado pela pesquisa
da ASBRASS. Porém, pode-se dizer que tal discrepância se deve as diferencias de metodologia
aplicadas em ambos os estudos, além da diferença de escopo e recursos.
Segundo a pesquisa da associação, em número de unidades só a cidade de São Paulo
(95) representa 29,5% das unidades de todo o país (322), 48,2% do estado (197) e 87,9% da
RMSP (108). Isso demonstra a pujança do mercado paulistano dentro do cenário estadual e
nacional, e corrobora a tese de que a cidade pode ser vista como um modelo de tendências paraoutras capitais brasileiras.
Das 31 empresas levantadas, somente 9 são associadas a ASBRASS – maior
associação do ramo no país – englobando um total de 34 unidades. A influência ainda tímida
da ASBRASS, mostra como o segmento ainda tem falta de especialização no setor,
particularmente tratando-se dos pequenos operadores. A ASBRASS tem como finalidade impor
padrões de qualidade de serviço estabelecendo um meio para o crescimento saudável e
sustentável no país.
A distribuição geográfica de unidades na cidade, sucedeu-se da seguinte maneira:

21
5
2 1 2
1 unidade 2 unidades 3 unidades 4 unidades Mais do que 4
unidades
Quantidade de empresas de Self Storage por
número de operações em São Paulo, em 2019

Zona unidades
Centro 13
Norte 4
Sul 15
Leste 16
Oeste 17
Tabela 03 – Distribuição de unidades por zonas da cidade de São Paulo
Fonte: Autoria Própria
Mais detalhadamente, na Tabela 04 a seguir, encontra-se a seguinte relação das
unidades por bairro:

Empresa Bairro Zona
A Carinhosa Self Storage Freguesia do Ó Norte
A Carinhosa Self Storage Barra Funda Oeste
A Carinhosa Self Storage Lapa Oeste
Armazenaqui Ipiranga Sul
BoxCerto Storage Butantã Oeste
BoxShow Mooca Leste
Brasil Storage Campos Elíseos Centro
Cada um no seu Quadrado Cambuci Centro
Cada um no seu Quadrado Bom Retiro Centro
Garantia Mudanças Cursino Sul
GoodStorage Morumbi Sul
GoodStorage Santo Amaro Sul
GoodStorage Vila Olímpia Sul
GoodStorage Aclimação Centro
GoodStorage Bela Vista Centro
GoodStorage Luz Centro
GoodStorage Cambuci Centro
GoodStorage Casa Verde Norte
GoodStorage Lapa Oeste
GoodStorage Pinheiros Oeste
GoodStorage Vila Leopoldina Oeste
GoodStorage Jaguaré Oeste
GoodStorage Tatuapé Leste
Guarda Bens Self Storage Cambuci Centro
Guarda Móveis SP Jardim Guarau Oeste

Empresa Bairro Zona
GuardeAqui Interlagos Sul
GuardeAqui Morumbi Sul
GuardeAqui Santo Amaro Sul
GuardeAqui Liberdade Centro
GuardeAqui Santa Cecília Centro
GuardeAqui Limão Norte
GuardeAqui Lapa Oeste
GuardeAqui Vila Leopoldina Oeste
GuardeAqui Mooca Leste
GuardeAqui Bela Vista Centro
GuardeAqui Tatuapé Leste
Guarde Mais Brás Leste
Inbox Guarda Tudo Santo Amaro Sul
Inbox Guarda Tudo Jaguaré Oeste
KB Tudo Saúde Sul
Local Box Ipiranga Sul
Metrofit Vila Jaguara Oeste
Metrofit Mooca Leste
Moby Self Storage Vila Leopoldina Oeste
Multespaço Jardim Guarau Oeste
Multibox Vila Carrão Leste
Paulista Storage Belenzinho Leste
Pena Verde Mudança Vila Paulista Sul
Pronto Espaço Self Storage Mooca Leste
Rent a Box Interlagos Sul
Rent a Box Limão Norte
Rent a Box Belenzinho Leste
Self Box Barra Funda Oeste
Self Box Pinheiros Oeste
SP Storage Alto da Mooca Centro
SP Storage Cambuci Centro
SP Storage Brás Leste
SP Storage Belenzinho Leste
Star Box Belenzinho Leste
Stokarea Vila Leopoldina Oeste
Storage Co Mooca Leste
Storage Co Tatuapé Leste
Storage Guarda-Tudo Morumbi Sul
Transfrete Morumbi Sul
Ulock Cambuci Centro

Tabela 04 - Distribuição das unidades por bairro
Fonte: Autoria Própria

Nota-se uma distribuição uniforme entre as zonas Centro, Oeste, Leste e Sul com
uma discrepância notável para a zona Norte da cidade.
Também é possível notar, somente como uma observação, que algumas das
empresas apresentam a palavra “mudanças”, até mesmo “guarda móveis” em seus nomes,
identificando-as como empresas que adaptaram seus negócios de guarda-móveis,
transportadoras, depósitos etc, para oferecer o produto do Self Storage.
3.3.3. Distribuição Geográfica
Utilizando os endereços das diferentes unidades listadas no tópico anterior,
apuradas neste trabalho ao longo de 2019, foi elaborado um mapa com o arranjo da oferta do
Self Storage na cidade de São Paulo. Dessa forma, utilizando o software Google Earth, foi
possível constatar a distribuição geográfica descrita dessas 65 unidades do município.
A seguir encontram-se os mapas que resultaram deste levantamento:

Figura 07 - Distribuição geográfica das unidades de Self Storage no município de São Paulo
Fonte: Autoria Própria com uso do software Google Earth

Figura 08 - Distribuição geográfica das unidades de Self Storage próximas ao centro da cidade de São Paulo
Fonte: Autoria Própria com uso do software Google Earth

Figura 09 - Distribuição geográfica das unidades de Self Storage em São Paulo, com foco na região central
Fonte: Autoria Própria com uso do software Google Earth

4. Modelo de Negócios
O estudo do modelo de negócios do Self Storage se torna imprescindível para que
haja um entendimento correto do setor para a posterior elaboração da Matriz SWOT, objetivo
deste presente trabalho.
Desta maneira, com esta proposta de entendimento, se faz necessária a análise da
proposta de valor do Self Storage, em conjunto com o levantamento dos aspectos das
características e de aspectos implantação, operação e precificação do produto em suas unidades,
entre outros pontos abordados a seguir.
4.1. Proposta de Valor
O nome Self Storage faz referência a empreendimentos de base imobiliária, cuja
operação oferece aos clientes a opção de locação de espaços para armazenamento de objetos,
sejam eles pessoais ou referentes às empresas. Seu conceito tem origem nos empreendimentos
de Guarda-móveis, que vem evoluindo desde sua criação.
O conceito do Guarda-móvel nasceu da necessidade do cliente em guardar dentro
de um período curto, como uma mudança de casa, por exemplo, segundo diretor do fundo
imobiliário do Pátria Investimentos. Os Guarda-móveis são galpões onde os clientes guardam
seus pertences (principalmente móveis, assim como o nome sugere) em um espaço
compartilhado. Já o Self Storage oferece boxes individualizados para que os clientes guardem
o que acharem necessário, sejam eles cliente pessoas físicas ou pessoas jurídicas.
Quando analisamos pelo lado das pessoas físicas, são elencados os seguintes fatores
para que um cliente escolha utilizar um Self Storage, guardar móveis, itens pessoais ou
documentos que não desejam ou não tem espaço dentro da sua residência. Segundo o ex-
presidente da ASBRASS, Flavio Del Soldato Jr., em conversa com os responsáveis pelo
presente trabalho, os clientes pessoas físicas utilizam o espaço para guardar móveis nas
situações de reforma, mudança ou atraso na entrega de imóveis novos, além de bens sazonais
de pouco uso e documentos.
Por outro lado, os clientes pessoas jurídicas optam por um Self Storage para guardar
documentos, móveis ou estoque de mercadorias. Entretanto, segundo Flavio, o setor de Self
Storage tem dificuldades para adquirir clientes pessoas jurídicas interessados em armazenar
seus estoques dado a grande disponibilidade de outras soluções concorrentes no mercado, como
centros logísticos especializados, startups de logística, entre outros.

4.2. Implantação
Segundo entrevista realizada com diretor de um grande fundo de investimentos que atua
no segmento de Self Storage no Brasil, um empreendimento típico requer um estudo de
implantação rigoroso. Uma série de critérios devem ser analisados para a filtragem de
potenciais localizações, começando a partir da priorização de municípios, passando pela
filtragem de agrupamentos intra-municipais, e terminando na definição dos requisitos do
imóvel.
Primeiramente, a determinação dos munícipios é realizada considerando-se os
indicadores econômicoscomo Renda Domiciliar, e PIB. A Renda Domiciliar alvo do segmento
são as faixas A e B, conforme Rafael Cohen, presidente da ASBRASS, em entrevista à
SECOVI-SP44, disponibilizada em 12 de novembro de 2019. Além disso, é feita uma pesquisa
de mercado, avaliando-se o tamanho da oferta já estabelecida na região.
Escolhida a municipalidade, observa-se outros indicadores econômicos referentes a
distribuição geográfica intra-municpal, a partir da ferramenta de geomarketing Geofusion
como:
• Densidade demográfica;
• Renda média;
• Densidade de renda;
• Verticalização;
• Potencial de consumo;
• População economicamente ativa durante o dia;
• Quantidade de empresas com CNAE selecionados (e.g. varejistas, centros
logísticos, etc)
Em seguida, dado os distritos alvos selecionados, realiza-se a definição do imóvel
a ser desenvolvido. Nesta etapa considera-se as restrições impostas pelo zoneamento municipal,
preferencialmente zonas mistas ou industriais, e o processo de averiguação de indícios de
contaminação e tombamento dos alvos prospectados.
Nesta etapa, considera-se o perfil do cliente alvo do empreendimento para escolha
de potencias locais e dimensionamento do mix de espaços locáveis. Considera-se que
empreendimentos mais propensos a serem procurados por pessoas físicas com intuito de

44 Debate SECOVI-SP, disponibilizado em 12 de novembro de 2019 . Acessado em
https://www.youtube.com/watch?v=M536kRdCtJI

utilização para “extensão da casa” têm maior concentração de box pequenos e médios, podem
estar localizados mais próximos a zonas residenciais e possuem menores áreas construídas,
enquanto que empreendimentos procurados por empresas para utilização como estoque de
mercadorias, armazenagem de equipamentos ociosos e arquivos, geralmente possuem maior
número de boxes grandes, com acesso para veículos e docas para descarregamento de cargas,
estão situados mais próximos das vias principais e geralmente são imóveis com maiores áreas
construídas.
Em consulta com profissionais do segmento, a estratégia mais empregada na
implantação dá-se através do modelo de Retrofit, logo procura-se tipologias de galpões ou
edifícios, idealmente com gabarito de menos de 12 metros, para reforma e adequação à
atividade. Este modelo, permite menores custos de implantação e menor prazo de obra,
permitindo ao empreendedor agilidade para o início da operação. Os imóveis prospectados
geralmente, se enquadram na faixa de 2.000 a 7.000 m² de área construída.
Não menos relevante para o dimensionamento de uma unidade são as características
do entorno. Devido a incipiência do mercado, a percepção do público é um fator pertinente no
ramo, por consequência disso a visibilidade do empreendimento deve ser destacada, procura-
se locais de esquina, vias de alto fluxo de tráfego de veículos em mão-dupla.
Outro fator importante é a acessibilidade ao imóvel e a área de influência do
logradouro avaliado, o qual pode ser mensurado através da composição das áreas isócronas,
áreas acessíveis a partir do endereço do imóvel dado um período de tempo estabelecido e um
modal de transporte. A partir das isócronas é possível avaliar a proximidade do
empreendimento em relação aos pólos comercias e às zonas residenciais.
4.3. Amenidades
O conceito do Self Storage em si apresenta certas características que o difere do
segmento de guarda-móveis, são eles:
● Possibilidade de contratação mensal, sem necessidade de fiador e multa de
rescisão;
● Espaços privativos;
● Autonomia do locatário sobre o acesso e transporte do conteúdo armazenado;
● Infraestrutura de monitoramento, controle de pragas e controle de acesso à
edificação;
● Flexibilidade do mix de espaços locáveis.

No mercado paulistano foram identificadas algumas amenidades e estruturas prediais
oferecidos no mercado. Reitera-se que os pontos mencionados não são a norma praticada por
todas as empresas, devido a diversidade de tamanhos e escopo de atuação das empresas.
Segurança patrimonial:
● Sensores de presença;
● Sistemas prediais de combate a incêndio (sinalização, alarmes, sprinklers,
hidrantes etc);
● Alarme sonoro contra invasão;
● Circuito interno de TV;
● Controle de acesso em todas as entradas e saídas de clientes;
● Sistema de monitoramento de atividade dos boxes;
● Muros altos e cercamento elétrico;
● Vigilância e monitoramento 24h por empresa especializada;
● Acesso ao galpão/edifício através de cartão de acesso ou senha individual;
● Vigia residente.
A segurança patrimonial é um dos principais diferenciais da atividade de Self
Storage, visto que a maioria do público que a procura, veem valor comercial ou afetivo em
relação aos bens a serem armazenados.
Algumas empresas, por questões de segurança contra incêndios, não fornecem
acesso às tomadas elétricas dentro dos boxes, elas localizam-se nos corredores e o usuário não
tem permissão de deixar qualquer equipamento conectado permanentemente após a utilização
do box.
Para atender as exigências do Corpo de Bombeiros, os boxes não podem ser
fechados superiormente para permitir a atuação dos chuveiros e a detecção de fumaça no
pavimento. O layout do empreendimento também pode ser influenciado a fim de permitir a
evacuação dos usuários. Em visita a uma unidade composta por duas edificações, ambas de 3
pavimentos, foi observado a presença de uma passarela que une as duas edificações no segundo
pavimento, a qual tem o objetivo de assegurar a evacuação dos usuários em caso de ocorrência
de incêndio em algumas das edificações.
Há também a aplicação de sistemas de monitoramento de boxes, os quais apontam
os boxes que estão sendo acessados pelo cliente, boxes que não poderiam ser acessados, pela
ausência do cliente no controle de acesso ao edifício.

Figura 10 - Muros e sistema de cerca elétrica de uma unidade
Fonte: Autoria própria

Figura 11 - Sistema de sprinklers de uma unidade
Fonte: Autoria própria

Figura 12 - Hidrante localizado em área comum do edifício
Fonte: Autoria própria

Figura 13 - Câmeras de monitoramentos nas áreas comuns internas
Fonte: Autoria própria

Figura 14 - Passarela entre edificações, exigência do Corpo de Bombeiros
Fonte: Autoria própria
Armazenamento:

● Limpeza e controle de pragas periódicas;
● Iluminação dos boxes;
● Wine Storage (armazenamento especial para vinhos);
● Climatização e sistema anti-umidade;
● Boxes adaptados para carga e descarga na porta do box.
De maneira geral, os espaços fornecidos apresentam acabamento bastante simples.
O revestimento horizontal é o mesmo das áreas comuns, geralmente piso de concreto polido,
porém em algumas unidades, as áreas comuns possuem acabamento diferenciado em relação
ao dos boxes. As divisórias dos boxes são chapas de aço, as quais podem variar de tamanho de
acordo com a dimensão do box e disponibilidade de pé-direito.
Boxes maiores, também chamados de “logísticos” por serem locados para
utilização como estoque de mercadorias, são normalmente localizados no pavimento térreo,
com portas rolantes mais largas para permitir acesso com veículo, e possuem maior altura a fim
de se permitir armazenamento de objetos altos e empilhamento de mercadorias, por exemplo.
Já nos pavimentos superiores, normalmente localizam-se boxes de dimensões médias e
pequenas, como os chamados “lockers” de 1 m² de área locável.
A iluminação individualizada dos boxers é controlada via detectores de presença, a
climatização e o controle de umidade não estão presentes na maioria das unidades, isso se deve
ao objetivo de se manter um perfil de baixo consumo energético, mantendo-se baixos os custos
operacionais.

Figura 15 - Box tipo “locker” de 1 m²
Fonte: Moby Self Storage – Vila Leopoldina

Figura 16 - Corredoresentre os boxes
Fonte: Autoria própria

Figura 17 - Entrada de um box médio
Fonte: Autoria própria

Figura 18 - Detalhamento da porta rolante dos boxes

Fonte: Autoria própria

Figura 19 - Box logístico com acesso externo
Fonte: Autoria própria

Figura 20 - Detalhamento interno do box logístico

Fonte: Autoria própria

Figura 21 - Acesso ao box logístico por duas portas rolantes
Fonte: Autoria própria
Carga/descarga e transporte:
● Docas para contêineres e caminhões de grande porte;
● Infraestrutura de Carga e Descarga;
● Acessibilidade de veículos dentro do edifício/galpão;
● Pátios para caminhões de todos os portes e pequenos veículos;
● Elevador de carga;
● Estacionamento exclusivo para clientes.

Devido a responsabilidade do locatário sobre o transporte e retirada dos bens
armazenados, o oferecimento de estacionamento de veículos, estruturas de carga e descargas,
como docas elevadas, e aparatos para movimentação horizontal de cargas como paleteira e
carrinhos, é uma característica bastante comum em empreendimentos de Self Storage. A
movimentação vertical de cargas e pessoas, entretanto, dá-se através de elevadores de cargas,
os quais também podem ser utilizados como mecanismo de controle de acesso, através da
exigência de senha para funcionamento e identificação do usuário (e.g. locatário de box no
segunda pavimento possui senha a qual permite funcionamento do elevador apenas ao segundo
pavimento).

Figura 22 - Oferecimento gratuito de aparatos de movimentação interna de cargas
Fonte: Autoria própria

Figura 23 - Doca elevada para carga e descarga
Fonte: Autoria própria

Figura 24 - Elevadores de carga para movimentação vertical de pessoas e cargas
Fonte: Autoria própria

Figura 25 - Estacionamento de veículos para clientes
Fonte: Autoria própria

Facilities:
● Balança para uso exclusivo dos clientes;
● Sala de reunião;
● Work Station;
● Loja de conveniência;
● Wi-fi gratuito;
● Computadores com acesso à internet;
● Telefone.
Os atributos de facillities são encontrados em empreendimentos de empresas de
maior porte no setor, as quais investem em amenidades que agregam valor àqueles que
procuram a atividade e também complementam a receita, através da venda de material para
embrulhamento, caixas, cadeados, ferramentas, etc.

Figura 27 - Espaço de coworking
Fonte: Autoria própria

Figura 28 - Loja de conveniência
Fonte: Autoria própria
4.4. Precificação dos Produtos e Taxas de Ocupação
Para análise da precificação dos produtos oferecidos pelas empresas de Self
Storage, foram obtidos dados levantados pela ASBRASS ao longo de 2019 sobre o setor em
todo o Brasil.
A associação realizou um levantamento do preço médio mensal do metro quadrado
operado durante esse ano pelos Self Storages no país. O levantamento foi feito com as 322
unidades, sendo que 247 unidades ofereceram informações incompletas na pesquisa e 75
ofereceram informações completas. Dentro desse levantamento, foi possível estimar um preço
médio mensal de R$ 81,32 / m².
A ASBRASS fragmentou a análise por tipo de boxes, considerando quatro tipos
diferentes: Pequeno (até 6 m²), Médio (até 12 m²), Grande (até 50 m²) e Big (acima de 51 m²).
Abaixo, segue o gráfico de preço médio por tipo de box.

Gráfico 17 – Brasil: Preço mensal por m² por tipo de box (R$) em 2019
Fonte: ASBRASS, OUTUBRO DE 2019
Quando analisamos o preço médio em comparação com a vacância dos imóveis
no Brasil, percebe-se uma relação inversa: quanto menor a vacância maior os preços do metro
quadrado. Abaixo, segue gráfico comparativo.

Gráfico 18 – Brasil: Correlação entre vacância (%) e preço médio por metro quadrado (R$) em
diferentes tipos de box em 2019
Fonte: ASBRASS, OUTUBRO DE 2019
R$ 92,00
R$ 73,31
R$ 63,45
R$ 66,40
Média ponderada: R$ 81,32
-
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
90,00
100,00
Pequeno Médio Grande Big
R
$
/m
²
Preço por m² por tipo de box no Brasil em 2019
R$ 92,00
R$ 73,31
R$ 63,45
R$ 66,40
24,1%
26,5%
33,0%
50,0%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100 ,0%
-
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
90,00
100 ,00
Pequeno Médio Grande Big
Correlação entre vacância e preço médio por m² dos boxes
do Brasil em 2019

Como o perfil do cliente do Self Storage é majoritariamente pessoa física (85%),
como já citado nesse texto, é possível notar uma menor vacância para os boxes pequenos e
médios. Isso se dá, principalmente, porque as pessoas físicas utilizam o espaço como guarda-
móveis e guarda-documentos, ou seja, não necessitam de grandes espaços, segundo comentário
feito por Flavio Del Soldato Jr. em entrevista com os responsáveis pelo presente trabalho.
Abaixo, segue a participação da quantidade de boxes em porcentagem do total (60.536
unidades).

Gráfico 19 – Brasil: Oferta por tipo de box em relação ao total (%) em 2019
Fonte: ASBRASS, OUTUBRO DE 2019
Quando analisamos o Sudeste do país, vemos um preço médio por metro quadrado
mais alto que a média do país, decorrente de uma região onde os imóveis são mais valorizados
dada a concentração da oferta na cidade de São Paulo.

Pequeno
68,3%
Médio
20,2%
Grande
11,4%
Big
0,1%
Oferta por tipo de box no Brasil em 2019

Gráfico 20 – Sudeste: Preço médio por tipo de box (R$), média de preços (R$) e vacância dos imóveis
(%) em 2019
Fonte: ASBRASS, OUTUBRO DE 2019
Ao se comparar a vacância dos boxes Big’s em relação à média do país, percebe-se
uma média muito menor. Segundo Flavio Del Soldato Jr., algumas empresas utilizam os Self
Storages como centro logístico. Segundo pesquisa do site Empresômetro, em 2017, as cidades
de São Paulo, Rio de Janeiro e Belo Horizonte têm 19,3% das empresas do país, totalizadas em
15 milhões de empresas ativas. Tal pesquisa foi feita em municípios que tem mais de 4,2 mil
de empresas ativas. Isso mostra que nessas cidades existe uma maior quantidade de possíveis
clientes pessoas jurídicas para os Self Storages.
Este grupo de graduandos realizou uma pesquisa na cidade de São Paulo sobre
precificação a fim de analisar o preço médio em relação ao país, dado a alta concorrência na
cidade (43% do total de unidades do país). Mapeou-se 65 unidades na cidade e segmentou-se
as unidades por região da cidade. O levantamento foi feito baseando-se em unidades de 9 m²,
ou seja, unidades classificadas como médias pela ASBRASS.
O resultado da apuração foi:
R$ 89,04
R$ 77,25
R$ 86,39
R$ 87,66
Média Brasil: R$ 81,32
Média Sudeste: R$ 84,12
29,6% 27,7%
37,1%
28,6%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100 ,0%
70,00
72,00
74,00
76,00
78,00
80,00
82,00
84,00
86,00
88,00
90,00
Pequeno Médio Grande Big
Correlação entre vacância e preço médio por m² dos boxes da
região Sudeste em 2019

Tabela 05 - Preço médio do metro quadrado na cidade de São Paulo em 2019
Os valores de preço médio por região foram calculados a partir da média aritmética
dos valores cotados para o metro quadrado das unidades presentes na respectiva região da
cidade, e realizando uma média ponderada pelo número de unidades de cada região foi possível
estimar o valor referente ao metro quadrado da cidade.
Abaixo, segue gráficos sobre as outras regiões do país, comparando preço médio
por tipo de box, preço médio da região comparado com o preço médio do país e vacância média.

Gráfico 21 – Norte, Nordeste e Centro Oeste: Preço médio por tipo de box (R$), média de preços (R$)
e vacância dos imóveis (%) em 2019
Fonte: ASBRASS, OUTUBRO DE 2019
R$ 76,74
R$ 64,68
R$ 52,96
R$ 0,00
Média Brasil: R$ 81,32
Média região: R$ 67,69
22,7%
37,9%
41,2%
0,0%0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100 ,0%
-
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
90,00
Pequeno Médio Grande Big
Correlação entre vacância e preço médio por m² dos boxes das
regiões NE, N e CO em 2019

Gráfico 22 – Sul: Preço médio por tipo de box (R$), média de preços (R$) e vacância dos imóveis (%)
em 2019
Fonte: ASBRASS, OUTUBRO DE 2019
4.5. Dimensão dos Ativos Imobilizados
Um ponto muito importante na análise da oferta deste segmento do Real Estate é a
descrição física dos ativos imobilizados. Como descrito por ROSSI, A. et al (2016), as
principais características para a identificação da oferta de Self Storage são:
● Área construída total de cada unidade em metros quadrados (m²);
● Área locável total de cada unidade em metros quadrados (m²);
● Quantidade de boxes disponível para locação em cada unidade;
● Tamanho dos boxes disponíveis para locação em cada unidade;
● Serviços e facilidades oferecidas aos locatários em cada unidade;

Na dissertação citada anteriormente, foram apresentados os seguintes valores
referentes a uma unidade média na região metropolitana de São Paulo:
● 7.042 m² de área construída
● 4.713 m² de área locável
● 551 boxes disponíveis para locação
R$ 93,07
R$ 76,77
R$ 73,63
R$ 59,00
Média Brasil: R$ 81,32
Média Sul: R$ 81,52
48,0%
53,4%
56,6%
50,0%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
80,0%
90,0%
100 ,0%
-
10,00
20,00
30,00
40,00
50,00
60,00
70,00
80,00
90,00
100 ,00
Pequeno Médio Grande Big
Correlação entre vacância e preço médio por m² dos boxes da
região Sul em 2019

Os valores que compuseram a amostra, levantados em 2016, foram obtidos
através de consultas telefônicas realizadas pelos autores da dissertação às centrais de vendas de
oito unidades das empresas Metrofit e GuardeAqui, espalhadas pelo estado de São Paulo, e o
resultados da arbitragem calculados por meio da média simples dos valores amostrais.
Corroborando para a arbitragem obtida, foi citado trecho da entrevista45 do sócio
fundador da empresa Metrofit, Hans Scholl, à revista LOGWEB datada de 12 de Maio de 2016,
que diz:
O Self Storage depende de escala, especialmente para absorver o alto custo
de marketing (...) é um negócio que normalmente requer 5 anos para atingir a
maturidade, incluindo o investimento alto envolvendo o imóvel, que deve ter
por volta de 7.000m² de área construída.

Fazendo uso do resultado obtido para área locável para uma unidade média (4.713
m²/unidade) e do número de unidades operantes na cidade de São Paulo (65 unidades), é
possível arbitrar um tamanho para oferta do mercado paulistano de Self Storage, como
equivalente a:

4.713
𝑚²
𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒
× 65 𝑢𝑛𝑖𝑑𝑎𝑑𝑒𝑠 = 306.345 𝑚²

É importante salientar que o método para obtenção do tamanho médio das unidades
utilizado na dissertação “Estudo sobre o mercado de Self Storage na Região Metropolitana de
São Paulo - pesquisa sobre demanda, oferta e principais características do negócio”, cujos
resultados nortearam a determinação do tamanho da oferta neste trabalho, podem ser
considerados pouco criteriosos nos quesito referentes ao tamanho e heterogeneidade da
amostra, (no caso, foram apuradas somente 2 das 25 empresas apuradas, e somente 8 das 55
unidades totais apontadas na própria dissertação).
Além do mais, pode-se questionar também, a qualidade da informação a ser obtida
em consultas telefônicas às centrais de atendimento ao cliente das empresas levantadas, no que
se refere às informações de área total construída e locável de uma unidade de negócios, visto
que as centrais de atendimento são orientadas a fornecer informações referentes à venda do
serviço e não do empreendimento em si.

45
Disponível em http://www.logweb.com.br/self-storage-embora-ainda-desconhecido-segmento-apresenta-se-
como-bastante-promissor/>. Acessado em 15/06/2019
http://www.logweb.com.br/self-storage-embora-ainda-desconhecido-segmento-apresenta-se-como-bastante-promissor/
http://www.logweb.com.br/self-storage-embora-ainda-desconhecido-segmento-apresenta-se-como-bastante-promissor/

Segundo a Associação de Self Storage norte-americana (Self Storage Association -
SSA) no texto46 “An introduction to Self Storage” recomenda-se que uma unidade de Self
Storage possua de 3.716 a 7.432 m² de área locável, ou seja, uma média de 5.574 m², valor
cerca de 18,27% acima dos 4.713 m² apurados, resultando em um tamanho de oferta equivalente
a 356.736 m² para a cidade de São Paulo.
Porém, o mesmo texto recomenda, para uma unidade típica, uma área construída
de 10.117 m² a 20.234 m² com cinco a sete edificações com acesso de veículos aos boxes,
possivelmente com um até dois pavimentos, divergindo da caracterização das unidades
operantes na capital paulista.
Portanto mesmo com as devidas ressalvas, a arbitragem para a determinação da
oferta utilizada pela dissertação “Estudo sobre o mercado de Self Storage na Região
Metropolitana de São Paulo - pesquisa sobre demanda, oferta e principais características do
negócio” encaixa-se melhor na análise do mercado da cidade de São Paulo.
4.6. Aspectos Operacionais
Como parte necessária para entender o funcionamento do negócio em seu cotidiano
na capital paulista, os responsáveis pelo trabalho buscaram informações sobre os aspectos
operacionais de diversas unidades. Com visitas aos locais e conversas com representantes das
empresas, foi possível coletar os elementos comuns que permeiam a administração desses
espaços, desde a forma como são distribuídas para desempenhar funções basais, até os termos
contratuais que balizam a relação com o cliente.
O que pôde se perceber foi uma convergência de modelos gestão com uma
tendência clara para otimização de recursos e para maior autoridade do cliente. Isso se viu, por
exemplo, no reduzido número de pessoas alocadas diretamente nas unidades, na forma como
são feitos os processos normais de vigilância, limpeza, manutenções etc e nas cláusulas
contratuais que preveem que os clientes serão integralmente responsáveis pelo que guardam,
desde que respeitado alguns limites.

46
Tradução livre. Disponível em . Acessado
em 22/06/2019
https://www.selfstorage.org/Products-Services/Public-Library

4.6.1. Aspectos de Gerenciamento
O gerenciamento de uma unidade de Self Storage se dá de uma forma relativamente
simples, uma vez que não exige um grande corpo de funcionários ou atendimentos
especializados. A proposta de negócio em que cada cliente é livre para entrar e sair do edifício
com a sua senha pessoal, com controle da chave e do cadeado que trancam o box, faz com que
os funcionários presentes se restrinjam às funções de monitoramento, limpeza, auxílios
esporádicos, eventuais manutenções e recebimento de novos clientes.
As visitas às unidades e as entrevistas realizadas pelo grupo trouxeram dados que
refletem esse modelo de gestão enxuta diversas empresas da cidade de São Paulo. Os
representantes da GoodStorage apontaram um número médio de 10 funcionários para
monitoramento de áreas construídas que chegam a 10.000 m², no caso da unidade visitada do
Jaguaré. Já a Moby indicou a proporção de 5 pessoas para uma área bruta locável (ABL) de
5.000 m² em sua unidade na Vila Leopoldina. O modelo mais agressivo constatado nesse
sentido foi a da empresa GuardeAqui, que segundo um de seus gestores conta apenas com 3
funcionários para unidades de ABL média de 4.000m². Este último representante ainda apontou
o interesse em reduzir ainda mais essa equipe em novas unidades com a incorporação de novas
tecnologias, para otimização de custos.
Os locais normalmente permitem acesso de clientes de segunda à sexta entre 08h00
e 19h00 e aos sábados entre 09h00 e 15h00, com variações. Háainda algumas empresas que
trabalham com horários estendidos, como a Metrofit que funciona aos domingos entre 10h00 e
15h00 e a GoodStorage, que tem algumas de suas unidades funcionando até as 22h00 de todos
os dias úteis.
Conforme já levantado anteriormente a longo do trabalho, o acesso ao edifício para
contratantes costuma ser feito por meio de senhas individuais ou biometria, sendo que novos
clientes devem se dirigir necessariamente à área de atendimento antes de entrar nos espaços
comuns. Isso vale para veículos ou pedestres. Ainda, o estacionamento oferece vagas para
caminhões e carros conforme o mix de boxes escolhidos para aquela unidade.

Figura 29 - Sistema de acesso com biometria de uma unidade de Self Storage
Fonte: Autoria Própria
A segurança na maior parte das vezes é feita apenas por meio de câmeras de
segurança distribuídas nos corredores, acessos e no perímetro do terreno, o que reduz ainda
mais o tamanho da equipe. Logo nas áreas de recepção das unidades, um visitante irá facilmente
notar os painéis televisores com as imagens de Circuito Fechado de Televisão (CFTV) em
tempo real, de forma que o mesmo funcionário que recebe novos clientes pode acompanhar o
que acontece no edifício, de forma semelhante ao conceito de uma portaria. No horário de não
funcionamento, alguns seguranças permanecem nos locais para vigilância.
Também na mesa de recepção de algumas empresas é possível encontrar painéis de
monitoramento que indicam o status de cada box ao longo do tempo. A Moby, por exemplo,
apresentou ao grupo um display que usa um sistema de cores para dizer se o box está alugado
ou vago, se está sendo usado naquele momento, se foi deixado aberto pelo usuário (o que leva
o funcionário a entrar em contato com o cliente) e até se está sendo violado, com acionamento
imediato de alarme.

Figura 30 – Sala de recepção da Moby, com os painéis de controle dos boxes e CFTV ao fundo
Fonte: Autoria Própria
A limpeza das áreas comuns é realizada pelo corpo de funcionários diariamente,
com uso de panos ao longo dos corredores para evitar que a água escorra para dentro dos boxes
ocupados e danifique algum material guardado pelo cliente. Vale ressaltar que o contratante
que é responsável pela limpeza do espaço locado, uma vez que esse tem controle integral de
quem tem acesso.
Já as manutenções no espaço são feitas, via de regra, sob demanda. Segundo os
representantes entrevistados de diversas unidades de diferentes empresas, caso algum
componente apresente defeito – seja a porta de um box, ou algum painel de acesso, ou os
sistemas de iluminação etc - um funcionário é prontamente encaminhado para auxiliar os
clientes. Às vezes, pode ser necessário repassar o conserto para empresas terceirizadas que irão
proceder com os trabalhos corretivos.
4.6.2. Formas de Contratação e Responsabilidades do Cliente
Os contratos de locação de Self Storage firmados entre locatários e empresas
estabelecem diversas obrigações a serem cumpridas principalmente pelos clientes. Os membros
do grupo responsáveis por este trabalho tiveram acesso a algumas minutas e constataram

semelhanças entre as principais empresas do mercado, que possuem forte direcionamento para
reduzir as responsabilidades da locadora sobre as condutas do contratante.
Os textos são claros ao estabelecer a obrigatoriedade de contratação de um seguro
terceirizado e ao listar uma série de produtos que não podem ser guardados no interior dos
boxes. Em todas as unidades visitadas, é expressamente proibido o estoque de produtos ilícitos
(ou provenientes de condutas ilícitas), nocivos, inflamáveis, químicos, tóxicos, explosivos,
corrosivos, odorizados, perecíveis ou que demandem refrigeração; bem como animais (vivos
ou mortos), armas de fogo, jóias, obras de arte e dinheiro em espécie. Também é proibido
pernoitar ou permanecer nos boxes fora do horário de funcionamento da unidade.
Vale ressaltar apenas que, por um outro lado, conforme constatado pelo grupo, não
há checagem rigorosa por parte da empresa de Self Storage e o cliente não passa por nenhum
tipo de controle para além da autodeclaração com assinatura dos termos contratuais.
Ainda, as locadoras se eximem de qualquer responsabilidade sobre a conservação
dos bens armazenados, seja por questões de avarias ou furto, inclusive em caso de danos por
terceiros. Limpeza e problemas do box decorrente de mau uso também são de total
responsabilidade do locatário.
Os contratos preveem pagamento mensal antecipado do aluguel, em sistema
semelhante ao de um produto de assinatura, principalmente com registro de cartões crédito com
auto renovação. Em algumas empresas, como a GuardeAqui, o pagamento pode ser feito via
boleto bancário enviado mensalmente, mas não é prática comum no mercado. Os preços são
livres para serem reajustados a qualquer momento, variando de conforme a política da empresa
em cada época – é comum que em certos momentos do ano eles subam com mais frequência,
como em épocas festivas.
Em caso de atrasos no pagamento, estão estabelecidas multas de 2% até 10 % do
valor do aluguel, com previsão em diversos casos de barramento do acesso do cliente até a
quitação da dívida. Na ocorrência de inadimplementos mais longos, está prevista a liberação
compulsória do box, com confisco dos bens guardados para posterior doação ou leilão. O tempo
que as companhias demoram para tomar essas medidas mais drásticas varia entre 3 e 6 meses.

4.7. Enquadramento Jurídico-Regulatório
As discussões sobre o enquadramento regulatório dos Self Storage têm se
intensificado nos últimos tempos. Com o crescimento e a modernização do mercado, por conta
do oferecimento de novos produtos e formatos que não foram pensados no momento da
regularização em algumas prefeituras dos guarda móveis na década de 1990, um movimento
natural trouxe essa discussão de volta à mesa. Nesse cenário, as divergências entre os
empreendedores do setor e o entendimento dos representantes do poder público municipal sobre
as formas de tributação do produto e as permissões de uma unidade perante as leis de ocupação
do espaço urbano tem gerado inseguranças que são alvo de constantes debates.
Boa parte dos esforços recentes pelos investidores tem se voltado para desvincular
o enquadramento de um formato moderno do negócio de um antigo Guarda-Móveis ou de um
genérico “Armazém Geral”. Tal diferença impacta diretamente em aspectos como as
localizações das unidades e a forma de tributação.
Ainda, o entendimento de que as empresas oferecem apenas um espaço para
locação e, portanto, um produto e não um serviço, não é pacificado. Isso tem impactos diretos
na forma de tributação do mercado, incorrendo ou não na cobrança do Imposto Sobre Serviço
por exemplo.
4.7.1. Regulatório
Uma das formas de entender o enquadramento de empresas no Brasil é pela
Classificação Nacional de Atividades Econômicos, o CNAE. Elaborado pelo IBGE, esse é um
dos sistemas de classificação que indicam diretrizes para a gestão tributária do poder público,
e permite, por exemplo, certas empresas optarem pelo modelo Simples Nacional.
Para o sistema, há classificações distintas para o modelo de negócios do Self
Storage e de Armazéns Gerais ou Guarda Móveis, por exemplo. O que reforça a diferenciação
do produto atual dos modelos antigos que o inspiraram.
Desde 2013, o CNAE aponta a atividade econômica do Self Storage na mesma
categoria que outras formas de alugueis imobiliários, na seção L - Atividades Imobiliárias sob
o código da 6810-2/02 Aluguel de imóveis próprios. Essa subclasse compreende:
• O aluguel de imóveis próprios, residenciais e não residenciais;
• O aluguel de apart-hotéis residenciais próprios;

• O aluguel, em base mensal, de vagas de garagem próprias;
• O aluguel de terras próprias para exploração agropecuária, inclusivede
pastos47
Ao mesmo tempo, segundo esse sistema, uma empresa de Guarda-Móveis está
enquadrada dentro da seção H - Transporte, Armazenagem e Correio, divisão 52 –
Armazenamento e Atividades Auxiliares dos Transportes, código 5211-7/02 Guarda Móveis.
Tal categoria compreende:
• O serviço de guarda-móveis, guarda de documentos e arquivos, não
associados ao transporte de mudanças48
Ainda assim, é curioso notar que com uma rápida consulta aos CNPJs das
companhias do setor na cidade de São Paulo, são detectadas algumas que mesmo se divulgando
como empresas de Self Storage em suas ações de marketing, estão sob o CNAE de um Guarda-
Móveis. Seja por questões de defasagem do empreendedor ou até por pouca clareza da diferença
entre os dois produtos, ao menos 9 das 31 empresas mapeadas no município pela nossa pesquisa
não estão registradas como Self Storage.
4.7.2. Tributação
Entre estes dois CNAEs distintos, há uma diferença considerável da forma de
tributação. O enquadramento 5211-7/02 - Guarda móveis é permitido a optar pelo cadastro
como Simples Nacional com uma alíquota prevista em seu Anexo III de 6% a 33% sobre a
receita brutal total anual das empresas.49 Já o tipo do Self Storage, 6810-2/02, não apresenta a
mesma vantagem, levando a taxas até 10% maiores que a outra categoria, segundo entrevista
realizada pelo grupo com o ex-presidente da ASBRASS, Flavio Del Soldato Jr., em novembro
deste ano.

47 IBGE, Comissão Nacional de Classificação, Disponível em
Acessado em 20/11/2019
48 IBGE, Comissão Nacional de Classificação, Disponível em Acessado em 20/11/2019
49 Simples Nacional, Disponível em Acessado em
20/11/2019
https://cnae.ibge.gov.br/?view=subclasse&tipo=cnae&versao=10&subclasse=6810202&chave=self%20storage
https://cnae.ibge.gov.br/?view=subclasse&tipo=cnae&versao=10&subclasse=6810202&chave=self%20storage
https://cnae.ibge.gov.br/?view=subclasse&tipo=cnae&versao=10.1.0&subclasse=5211702&chave=Guarda%20m%C3%B3veis
https://cnae.ibge.gov.br/?view=subclasse&tipo=cnae&versao=10.1.0&subclasse=5211702&chave=Guarda%20m%C3%B3veis
http://www8.receita.fazenda.gov.br/SimplesNacional/

Por um outro lado, as legislações municipais preveem recolhimento de Imposto
Sobre Serviço (ISS) no caso dos Guarda-Móveis, mas não no modelo de negócios do Self
Storage, já que apenas o primeiro oferece um serviço de coleta e distribuição dos objetos
guardados.
E essa diferença não é irrelevante para os investidores do setor. Em conversa com
os responsáveis pelo presente trabalho, um dos diretores do Fundo Pátria apontou que um
cenário em que o Self Storage é tributado pelo ISS teria fortes impactos sobre a viabilidade da
área como um todo. Isso poderia impor restrições ao crescimento do mercado.
Além disso, conforme já mencionado anteriormente, a jurisprudência ainda é difusa
na leitura desse enquadramento e isso tem assustado alguns investidores. Em agosto de 2019,
um simpósio realizado pelo Secovi-SP e ASBRASS, com presença de membros do legislativo
federal, se propôs a levantar essas inseguranças jurídicas do setor. No evento, o atual presidente
das ASBRASS, Rafael Cohen, falou de algumas penalidades sofridas pelas empresas membros
da associação:
Em algumas localidades, tivemos todas as nossas associadas autuadas por não
pagamento de ISS, quando entendemos, que como atividade imobiliária que
somos, este imposto não se aplica. As tentativas de diálogo para evitar a via
judicial, infelizmente, não têm prosperado.50
Por último, vale mencionar que do lado dos clientes, caso a empresa seja
contribuinte, há incidência de Imposto sobre Circulação de Mercadorias e Serviços (ICMS)
sobre a movimentação de entrada e saída dos bens entre as diferentes unidades.
4.7.3. Responsabilização Civil e Penal do Empreendedor
Os contratos firmados entre locatários e locadoras já protegem as empresas de
serem culpabilizadas pelas ações de seus clientes e pelos bens estocados em seus boxes. Ainda,
a jurisprudência tende a enxergar as semelhanças do sistema ao modelo de responsabilização
de um inquilino e um proprietário de um móvel.
Com cláusulas explicitas sobre o que não deve ser guardado e o que pode ou não
ser feito nos espaços locados (conforme apresentado no item 4.6.2.), além de outros pontos com
os quais deve concordar para finalizar a contratação, as companhias garantem seu
distanciamento para eventuais ocorrências.

50 SECOVI, Questões Jurídicas e tributárias pautam discussões do 1º Simpósio de Self Storage, 12/08/2019.
.Disponível em ,acessado em 20/10/2019
https://www.secovi.com.br/noticias/questoes-juridicas-e-tributarias-pautam-discussoes-do-1-simposio-de-self-storage/14357
https://www.secovi.com.br/noticias/questoes-juridicas-e-tributarias-pautam-discussoes-do-1-simposio-de-self-storage/14357

Dessa forma, hoje o entendimento é de que há um aparato contratual e regulatório
suficientemente resistente para evitar que o empresário seja considerado corresponsável quando
o contratante é acusado cometer algum crime ou ilícito civil com envolvimento dos boxes.
No já mencionado simpósio da Secovi-SP e ASBRASS de 2019, um dos advogados
palestrantes fez ressalvas quanto aos modelos de minutas das empresas:
O contrato se reveste de formalidades necessárias? Existe na atividade acesso
e manuseio, carga e descarga, transporte dos pertences do locatário? Há
responsabilidade sobre os pertences do locatário? Existe custódia? Cuidados
de conservação? Há prestação de algum tipo de serviço que não seja inerente
ao contrato de Self Storage? “Se o operador faz tudo isso, não é Self Storage.51

51 SECOVI, Questões Jurídicas e tributárias pautam discussões do 1º Simpósio de Self Storage, 12/08/2019.
.Disponível em ,acessado em 20/10/2019
https://www.secovi.com.br/noticias/questoes-juridicas-e-tributarias-pautam-discussoes-do-1-simposio-de-self-storage/14357
https://www.secovi.com.br/noticias/questoes-juridicas-e-tributarias-pautam-discussoes-do-1-simposio-de-self-storage/14357

5. Análise SWOT
O presente trabalho tem como proposta final a consolidação da análise SWOT e
uma matriz que resuma os principais aspectos deste mercado de Self Storage. O termo SWOT
significa Strengths, Weaknesses, Opportunities and Threats ou, em português, Forças,
Fraquezas, Oportunidades e Ameaças, e constitui um método de administração estratégica para
auxílio na tomada de decisão.
Nesse modelo, o setor é analisado sob a ótica de cada um desses quatro tópicos,
com atenção para um entendimento do mercado, buscando para a elaboração de um
planejamento estratégico das empresas nele inseridos.
As Forças e Fraquezas tratam de aspectos internos às companhias, sobre os quais
elas têm controle - em outras palavras - que podem significar vantagens ou desvantagens sobre
a concorrência.
Já as Oportunidades e Ameaças fazem parte de um ambiente externo, alheio à
ingerência das empresas, que podem significar diferentes cenários para cada uma delas,
favoráveis ou não.
Assim, à luz de todas as informações levantadas e descritas até este ponto, os
próximos itens deste trabalho buscam elencar e justificar os elementos pertencentes a cada uma
dessas quatro frentes, para o setor do Self Storage - com maior foco na cidade de São Paulo,
mas também para o Brasil como um todo.
5.1. Forças
Do lado dos aspectos sobre os quais as companhias do setor têm controle, olevantamento de forças é uma etapa necessária para se ter um entendimento estratégico das
empresas do setor. A partir do estudo da operação de um Self Storage, foi possível mapear os
seguintes fatores deste ambiente interno às empresas que podem significar vantagens em
relação ao modelo de suas concorrentes.
Abaixo, sugere-se que as forças deste modelo de negócio são:
a) Fácil fidelização do cliente
b) Flexibilidade contratual
c) Baixo risco ao investidor
d) Simplicidade Operacional
e) Rápida Implantação

A seguir, serão detalhados e justificados os pontos acima citados.
5.1.1. Fácil Fidelização do Cliente
Sugere-se que “Fácil fidelização do cliente” é uma força para o modelo de negócios,
dado que o Self Storage é um derivado de um tipo de locação imobiliária já conhecida no país
dado a presença antiga dos Guarda Móveis no país. O Guarda Móveis é um serviço que nasceu
no Brasil em meados da década de 80 da necessidade dos brasileiros em guardar objetos
pessoais, principalmente em momentos de mudanças de casas. Ou seja, é um serviço que o
brasileiro já está habituado a escutar sobre.
Por um lado, o desconhecimento do setor atrapalha a entrada de novos clientes.
Conforme o ex-presidente da ASBRASS, Flavio Del Soldato Jr, comentou com os responsáveis
pelo presente trabalho, o nome Self Storage traz dificuldades para o entendimento de o que se
trata o produto oferecido, dado que é um nome em língua estrangeira. Também, uma pesquisa
da ASBRASS com 360 pessoas em todas as regiões do país apontou que 80% dos brasileiros
não sabe o que é um Self Storage.
Por outro, a mesma pesquisa buscou entender se os entrevistados achavam o
conceito bom ou ruim e se utilizariam o produto imobiliário, após explicar o que era o Self
Storage. 81% dos entrevistados disseram achar o conceito ótimo ou bom, e 71% manifestaram
interesse de ver utilidade nesse segmento.
Sendo assim, acredita-se que o conceito apesar de não ser conhecido, após o
primeiro contato, o cliente se mostra interessado ao consumo do produto, sendo que a principal
barreira pode o demover da ideia é o preço. Aqueles que já contrataram alguma vez, e entendem
os valores como “pagáveis”, portanto, tendem a reconhecer a eficiência do sistema e se tornam
mais propensos a continuar locando boxes.
Logo, as empresas que já tiverem uma boa gama de clientes podem usar seus
programas de fidelização, com descontos e outras vantagens, para aproveitar essa satisfação do
contratante.
5.1.2. Flexibilidade Contratual
Conforme já exposto anteriormente, os responsáveis pelo presente trabalho tiveram
contato com as condições contratuais praticadas por algumas empresas do setor da cidade de
São Paulo, por meio de entrevistas e acessos autorizados à algumas minutas. Assim, aponta-se
“Flexibilidade contratual” como uma força para o modelo de negócios de um Self Storage em

decorrência dos seguintes pontos detectados em relação ao contrato padrão de uma empresa
desse mercado:
• A contratação de um box é paga mensalmente, com um produto padrão de
assinatura, podendo o locatário ajustar preços no curto prazo;
• Pelo mesmo fato, o locador pode parar de utilizar o espaço logo após o fim do
contrato;
• O locador não paga multa caso não queira dar continuidade no contrato;
• O locador não se responsabiliza pelo material guardado dentro dos boxes,
sendo de total responsabilidade do locatário contratar em paralelo um seguro
patrimonial. Isso muitas vezes, inclusive, é condição obrigatória para a
assinatura do contrato de locação.
• Em caso de inadimplência do locatário, o locador pode optar por leiloar,
remover ou alienar os bens armazenados, visando pagamento dos aluguéis
vencidos e custos de locação.
Com isso, entende-se que a forma de contratação traz uma posição muito favorável
ao empreendedor, que assume, diretamente perante sua contraparte, poucos riscos e uma certa
liberdades para fazer reajustes conforme necessário.
5.1.3. Baixo Risco ao Investidor
O “Baixo risco ao investidor” foi apontado como força para o modelo de negócios
de um Self Storage baseado na opinião dos gestores entrevistados pelo grupo realizador deste
trabalho.
Os gestores acreditam que o baixo risco se baseia no fato de que a atividade é
resiliente em cenários econômicos favoráveis e desfavoráveis. No caso favorável, por exemplo,
em que a economia leva ao aumento do consumo e consequentemente a maior acumulação de
bens pelas pessoas e maior necessidade de espaços para estocagem pelas empresas, faz com
que a demanda por espaço para locação dos Self Storages seja garantida. No caso desfavorável,
por outro lado, em um cenário de crise econômica, as empresas tendem a reduzir gastos e,
portanto, armazenam equipamentos, maquinários e mobiliário os quais serão utilizados no
futuro após o término da crise, e, portanto, também necessitam de espaço de armazenamento.
Entretanto, vale ressaltar que o modelo de negócios no Brasil ainda é pouco
conhecido pelos seus clientes alvo, o que faz com que o risco da operação como um todo seja

maior que a de um empreendimento de base imobiliária mais comum, como escritórios
comerciais ou aluguéis de moradias.
5.1.4. Simplicidade Operacional
A “Simplicidade Operacional” é apontada como força para o modelo de negócios,
já que isso diminui a quantidade de capital necessária para manter uma operação acontecer,
quando comparada a outros modelos de negócios. As atividades chaves do dia a dia, como
vigilância, limpeza, atendimento ao cliente etc são feitas na maioria das vezes por uma equipe
enxuta, de até 10 funcionários.
Em alguns casos, existe um supervisor operacional para controlar as operações do
dia a dia, fazendo pedidos de compras, montando relatórios de acompanhamento e
acompanhando a área comercial. Porém, de forma geral, os gastos que se tem com a mão de
obra e outras necessidades, como manutenções preventivas e corretivas, refletem essa operação
reduzida.
Sendo assim, a operação de um Self Storage é simples e pouco onerosa para o
empreendedor, de forma a permitir a redução de preços ou o aumento da margem de retorno do
negócio. Isso representa uma força para uma empresa que otimiza esse aspecto.
5.1.5. Rápida Implementação
Assim como apresentam uma proposta de operação relativamente simples, os
empreendimentos de Self Storage, possuem também o ativo imobiliário bastante simples, como
galpões e edifícios de baixo gabarito, e requerem baixo nível de acabamentos internos.
Aliado a isso, muitas empresas fazem uso do modelo de retroft de imóveis já
existentes evitando o processo de desenvolvimento desde a planta, diminuindo custos e o prazo
de implantação. Outro fator que incrementa a velocidade de implantação, é a inserção parcial
da unidade no mercado (inauguração de unidade mesmo sem a conclusão de reforma de todos
os pavimentos), garantindo visibilidade e relevância dentro de sua região.
Vale ressaltar que a rápida implementação e iniciação da operação podem ser vistas
como fatores que podem indicar baixas barreiras de entrada de competidores, o que pode ser
visto como uma Ameaça. Porém, no processo de estudo para implantação de uma unidade, é
comum estudar se há unidades já operantes nas regiões alvo analisadas, logo é pouco provável
a abertura de uma unidade competidora próxima a uma existente, portanto tal característica é
vista como uma Força.

5.2. Fraquezas
Do outro lado, as fraquezas representam os pontos principais que devem ser
mitigados pelas companhias para garantir sua performance sobre as concorrentes. Assim, os
seguintes pontos são dignos de atenção pelas empresas em seu planejamento estratégico, por
terem potencial de colocá-las em posições desfavoráveis:
a) Pouca disponibilidade de grandes áreas em zonas estratégicas da cidade
b) Investimentos para difundir o conceito
c) Valor de aluguel alto12
1.5. Entrevistas e visitas de campo ........................................................................................... 13
2. INTRODUÇÃO SOBRE O PRODUTO E MERCADO ........................... 14
2.1. Aspectos Gerais do Produto .............................................................................................. 14
2.2. O Mercado Brasileiro ........................................................................................................ 20
2.3. Mercado Mundial. .............................................................................................................. 21
2.3.1. Indicadores de Mercado ................................................................................................ 22
2.4. Parâmetros Impulsionadores do Self Storage .................................................................. 27
2.4.1. Fatores analisados ......................................................................................................... 27
2.4.1.1. Crescimento Populacional ..................................................................................... 29
2.4.1.2. Porcentagem de Unidades Habitacionais Alugadas .............................................. 31
2.4.1.3. Tamanho Médio das Residências .......................................................................... 32
2.4.1.4. Renda Familiar Média ........................................................................................... 33
2.4.1.5. Restrições de Oferta .............................................................................................. 34
2.4.1.6. Crescimento Econômico ....................................................................................... 36
2.4.1.7. Perfil Populacional e Empresarial ......................................................................... 37

2.4.1.7.1. Pessoas Jurídicas ........................................................................................... 38
2.4.1.7.2. Pessoas Físicas .............................................................................................. 40
2.4.1.7.3. Outros ............................................................................................................ 42
3. MERCADO BRASILEIRO E DA CIDADE DE SÃO PAULO ............... 44
3.1. Aspectos Culturais ............................................................................................................. 44
3.2. Oferta no Brasil .................................................................................................................. 46
3.3. Oferta na Cidade de São Paulo ......................................................................................... 48
3.3.1. Forma de Análise .......................................................................................................... 48
3.3.2. Empresas Mapeadas ...................................................................................................... 49
3.3.3. Distribuição Geográfica ................................................................................................ 55
4. MODELO DE NEGÓCIOS ......................................................................... 59
4.1. Proposta de Valor ............................................................................................................... 59
4.2. Implantação ........................................................................................................................ 60
4.3. Amenidades......................................................................................................................... 61
4.4. Precificação dos Produtos e Taxas de Ocupação ............................................................. 74
4.5. Dimensão dos Ativos Imobilizados ................................................................................... 79
4.6. Aspectos Operacionais ....................................................................................................... 81
4.6.1. Aspectos de Gerenciamento .......................................................................................... 82
4.6.2. Formas de Contratação e Responsabilidades do Cliente ............................................... 84
4.7. Enquadramento Jurídico-Regulatório ............................................................................. 86
4.7.1. Regulatório ................................................................................................................... 86
4.7.2. Tributação ..................................................................................................................... 87
4.7.3. Responsabilização Civil e Penal do Empreendedor ...................................................... 88
5. ANÁLISE SWOT ......................................................................................... 90
5.1. Forças .................................................................................................................................. 90
5.1.1. Fácil Fidelização do Cliente.......................................................................................... 91
5.1.2. Flexibilidade Contratual ............................................................................................... 91
5.1.3. Baixo Risco ao Investidor ............................................................................................. 92
5.1.4. Simplicidade Operacional ............................................................................................. 93

5.1.5. Rápida Implementação ................................................................................................. 93
5.2. Fraquezas ............................................................................................................................ 94
5.2.1. Pouca disponibilidade de grandes áreas em zonas estratégicas da cidade .................... 94
5.2.2. Investimentos para Difundir o Conceito ....................................................................... 95
5.2.3. Valor de Aluguel Alto para a População Em Geral ...................................................... 96
5.3. Oportunidades .................................................................................................................... 96
5.3.1. Diminuição dos Espaços Urbano Disponíveis e Aumento do Preço dos Imóveis ........ 97
5.3.2. Aumento do Poder Aquisitivo e do Consumo da População ........................................ 98
5.3.3. Aumento do Estoque das Lojas ..................................................................................... 99
5.3.4. Crescimento das Empresas de Micrologística............................................................... 99
5.3.5. Incorporação de Novas Tecnologias ............................................................................. 99
5.3.6. Produtos Personalizados ............................................................................................. 100
5.4. Ameaças ............................................................................................................................ 101
5.4.1. Redução do Poder Aquisitivo das Famílias ................................................................ 101
5.4.2. Fácil entrada de Concorrentes no Mercado ................................................................. 102
5.4.3. Resistências Culturais ................................................................................................. 102
5.4.4. Insegurança Jurídica e Regulatória ............................................................................. 103
5.4.5. Produtos Substitutos e Novas Tecnologias ................................................................. 104
5.5. Matriz SWOT de Implantação um Empreendimento de Self Storage em São Paulo . 104
6. CONCLUSÃO ............................................................................................. 106
REFERÊNCIAS .................................................................................................para a população em geral
A seguir, serão detalhados e justificados os pontos acima citados.
5.2.1. Pouca disponibilidade de grandes áreas em zonas estratégicas da cidade
Uma das principais fraquezas para o modelo de negócios do Self Storage é a
necessidade que o empreendimento apresenta de estar localizado em regiões com alta
visibilidade para o público, próximas à grandes vias de passagem, logo, regiões muito
valorizadas das cidades.
Ainda, conforme já apresentado neste trabalho, o Self Storage demanda um espaço
físico grande, em média dois mil metros quadrados, para oferecer aos clientes o mix de produtos
imobiliários que esses demandam. Além disso, a verticalização do imóvel pode inviabilizar
certos padrões de produtos, já que o ideal é que os grandes boxes fiquem próximos ao térreo
para maior eficiência de carga e descarga.
O oferecimento de construções ou terrenos de tamanha amplitude em regiões de
grande fluxo de pessoas é escasso e demanda um alto custo por metro quadrado de pagamento
pelo espaço. Ainda, devem ser considerados os gastos para se construir o prédio ou se realizar
uma reforma ou Retrofit para o início da operação.
O fato de a população ainda não conhecer o modelo de negócios de um Self Storage
corrobora para esse alto custo de aquisição do terreno, sendo ainda mais importante a
localização de um empreendimento para que as pessoas visualizem a marca e tenham
curiosidade para entender sobre o produto oferecido.

5.2.2. Investimentos para Difundir o Conceito
“Investimentos para difundir o conceito” foi considerado como uma fraqueza para
o modelo de negócios, já que o empreendedor deverá investir grande quantidade de capital para
fazer com que seu cliente-alvo conheça o seu produto.
Assim como já citado em outros itens deste trabalho, a ASBRASS realizou uma
pesquisa que apontou que 80% dos consumidores brasileiros não conhecem a atividade de Self
Storage. Esse fato traz a consequência de o empreendedor ter que juntar esforços para que, além
de oferecer seu box, fazer com que o brasileiro saiba o tipo de produto esse mercado oferece.
Muitas empresas estão investindo em marketing para reverter essa situação
desfavorável para o mercado. Todos os gestores entrevistados por este grupo comentaram estar
investindo em marketing digital, mídias impressas, imprensa e/ou outdoors.
Abaixo, segue foto tirada por um dos integrantes de um carro de propaganda da
marca GoodStorage, detenta pelo fundo Evergreen.

Figura 31 – Carro propaganda da marca GoodStorage
Fonte: Autoria Própria

5.2.3. Valor de Aluguel Alto para a População Em Geral
O “Valor de aluguel alto para a população em geral” foi apontado como fraqueza
para o modelo de negócios já que grande parte da população teria dificuldades e/ou não seria
capaz de pagar pelo espaço extra, sendo então uma barreira para o cliente.
Uma pesquisa anual do IBGE, chamada de POF (Pesquisa de Orçamentos
Familiares), apontou em 2018 que o brasileiro tem, em média, um rendimento de 4,1% do seu
salário mensal após o pagamento das suas despesas correntes para alocar em investimentos e/ou
novos tipos de despesas. Sendo assim, considerando a renda média do brasileiro R$ 1.373,00
como apontado pelo IBGE em 2019, o cidadão tem 56 reais para novas despesas, como a de
locação de um box em um Self Storage.52
5.3. Oportunidades
O levantamento das oportunidades é uma etapa necessária para a realização de uma
análise aprofundada do setor, que em última instância oferecerá um diagnóstico estratégico
através da elaboração de uma matriz SWOT. A partir do estudo global dos elementos que hoje
regem o mercado de Self Storage no mundo, no Brasil e especificamente em São Paulo, é
possível mapear os principais fatores deste ambiente externo às empresas que podem ter
impactos positivos sobre este modelo de negócios na cidade.
Dentro desta seara, entende-se que os seguintes tópicos, se bem aproveitados pelos
empreendedores podem resultar em tomadas de posição de consolidação, crescimento e
diferenciação de suas companhias e produtos:
a) Diminuição dos Espaços Urbano Disponíveis e Aumento do Preço dos Imóveis
b) Aumento do Poder Aquisitivo e do Consumo da População
c) Aumento do Estoque das Lojas
d) Crescimento das Empresas de Micrologística
e) Incorporação de Novas Tecnologias
f) Produtos Personalizados
Cada um destes pontos será analisado e justificado nos próximos itens do trabalho.

52 IBGE, Pesquisa de Orçamentos Familiares (POF) 2017-2018, 2018.

5.3.1. Diminuição dos Espaços Urbano Disponíveis e Aumento do Preço dos Imóveis
Conforme levantado ao longo do item 2.2., o mercado de Self Storage brasileiro
ainda é muito incipiente quando colocado à luz dos países desenvolvidos, principalmente em
comparação ao nível de participação na vida da população e faturamento atingidos pelas
companhias norte-americanas.
É notável a força que o setor tem internacionalmente. A previsão levantada por
agências de inteligência de aumento constante dos números e indicadores do Self Storage,
mesmo em um momento histórico em que muitos países ricos não se enquadram em um ciclo
de crescimento econômico, convida investidores a redistribuírem seus investimentos em Real
Estate e contribuírem com a expansão do mercado como um todo. Entende-se, portanto que a
discrepância entre esse fértil cenário mundial e esse brasileiro, que busca sua consolidação,
torna natural a tendência de penetração cada vez maior do produto por aqui.
Isso somado à diminuição do tamanho médio dos espaços urbanos (como
apresentado no item 2.4.1.3.) e à retomada de crescimento do setor imobiliário após reajustes
dos últimos anos para retorno à curva ilustrada no item 2.4.1.3., tende a pressionar ainda mais
a subida de preços pelo m² em São Paulo e em diversos dos grandes municípios Brasil. pode
buscar pode representar uma oportunidade. Essa combinação de maiores preços com
apartamentos com metragens menores, vai tornando cada vez maior o problema de falta de
espaço e abrindo espaço para maior demanda por Self Storage.
Seja por uma questão de localização e logística ou por uma questão de preço e
formato de produto, novas unidades terão que surgir de formas específicas para atender as novas
demandas de empresas e pessoas físicas. A consideração do item 2.3.1. de que a nossa oferta
de área locável por habitante é quase 250 vezes menor que a dos E.U.A. ilustra isso.
Uma empresa que souber atuar neste momento, se posicionando de forma
semelhante à GuardeAqui ou à GoodStorage e participando do aumento da oferta de unidades
nos principais centros urbanos do país, terá espaço para se beneficiar desse ciclo e para
aproveitar os frutos desse crescimento.
Ainda pode se pensar nesse efeito localizado em certas regiões da cidade. Por
exemplo, em São Paulo hoje (conforme melhor detalhado no item 3.3.) há poucas unidades de
Self Storage nas regiões de características mais residenciais das zonas sul, oeste e central. As
65 unidades mapeadas no município se concentram nos trechos mais periféricos, próximas a
avenidas de grande circulação, deixando grandes vazios em bairros verticalizados como Itaim
Bibi, Perdizes e Vila Mariana.

Dessa forma, surge uma oportunidade para empresas de menor porte atuarem
oferecendo os produtos localizados nesses vazios e ir expandindo aos poucos sem bater de
frente com seus concorrentes.
5.3.2. Aumento do Poder Aquisitivo e do Consumo da População
O Brasil enfrenta hoje diversas instabilidades econômicas, com a variação do PIB
prevista para 2019 de 0,92% positivos. Mas a expectativa é que haja uma melhora relativa para
os próximos 3 anos, com prognósticos do país crescer 2,5 % ao ano ao longo desse período,
segundo o Relatório Focus do Banco Central do Brasil.53 Caso este reaquecimento
macroeconômico se confirme, traria como causa e consequência a geração denovos empregos
e mais dinheiro na mão da população para consumir. Esse efeito, conforme descrito ao longo
do item 2.4.1.6., não só deixará a população mais à vontade para ter gastos com Self Storage,
como também incorrerá em um maior acúmulo de bens na casa das pessoas que poderão ser
estocados nos boxes.
Segundo entrevista com diretor do fundo de investimentos Pátria, realizada pelos
membros do grupo em outubro deste ano, os agentes do setor têm esperado exatamente isso.
Para eles, essa relação entre geração de empregos e elevação de consumo tem impacto claro
sobre a performance das suas unidades e a expectativa é de um ciclo positivo nos próximos
tempos em decorrência deste movimento.
Dessa forma, deve-se ressaltar a chance que empreendedores tem hoje de entrar no
mercado ou se expandirem visando essa próxima etapa projetada pelas empresas a frente, com
provável variação de demanda.
Na outra ponta, o Boletim Focus também aponta para a manutenção de sucessivas
quedas na taxa Selic para 2019 e 2020, chegando a 4,25 % a.a. no próximo ano. A consequente
redução dos ganhos em aplicações de menor risco como a poupança ou títulos do tesouro
nacional tem deslocado investimentos para novas frentes.
O mercado de Real Estate então tem aparecido como alternativa para maiores
retornos sem abarcar volatilidade de um mercado de ações, por exemplo. Em especial, os
Fundos de Investimento Imobiliários (FII) têm se valorizado, aproveitando o cenário de
migração. Assim, observando a tendência de crescimento do Self Storage, é razoável enxergar
uma nova rodada de aportes nesse nicho, com investidores apresentando comportamentos
semelhantes ao do grupo Pátria (GuradeAqui) ou do Evergreen Real Estate Partners

53 FOCUS – Relatório de Mercado de 14 de novembro de 2019

(GoodStorage). Ainda, a redução das taxas de juros também oferece oportunidades de se obter
financiamentos sob melhores condições, o que é positivo para planos de expansão e construção
de novas unidades, por exemplo. Tal cenário contribui para o processo de ampliação da oferta
como forma de suplantar o desconhecimento do produto por parte dos usuários, como visto no
item 2. 3..
5.3.3. Aumento do Estoque das Lojas
Em um cenário de reaquecimento econômico atrelado à juros baixos, com
acréscimo da capacidade de consumo da população paulistana, as lojas naturalmente expandem
seus estoques para acompanhar as novas demandas.
Essa movimentação do comércio levaria à busca por novos espaços, tanto em lojas
físicas quanto para o e-commerce com seus “micro-centros de distribuição” dentro das grandes
cidades como São Paulo e uma companhia de Self Storage pode se posicionar para oferecer
soluções para essas empresas.
5.3.4. Crescimento das Empresas de Micrologística
O desenvolvimento de mercados diretamente ligados ao Self Storage também tende
a trazer benefícios para expansão de oferta e demanda pelo produto e oferece novos cenários
para os agentes atuais. Vale citar as oportunidades trazidas pelo crescimento de empresas de
micrologística.
As chamadas empresas de entrega expressa. tem se mostrado com grande potencial
como locadora de boxes nas regiões metropolitanas, conforme informação passada ao grupo
por um representante de uma grande empresa de Self Storage de São Paulo (descrito no item
2.1.4.7.1.2.). O crescimento que elas vêm apresentando, captando centenas de milhões de reais
em investimentos nos últimos anos,54 oferece um gama de clientes de alta rotatividade para as
unidades espalhadas pelo Brasil.
5.3.5. Incorporação de Novas Tecnologias
O surgimento de novas tecnologias que podem ser usadas para constituir, formatar,
gerenciar e até divulgar o produto contribui para a dinâmica de competição entre os agentes do

54 FONSECA, Mariana, Guerra nas Entregas: Startups captam megarodadas para dominar o Brasil, Exame, São
Paulo out. 2018. Disponível em , acessado em
15/10/2019
https://exame.abril.com.br/pme/guerra-entregas-startups-brasil/

100

mercado, de forma que essas inovações podem gerar vantagens competitivas sobre seus
concorrentes por períodos de tempo variáveis.
Um exemplo que pode ser visto são as diferentes formas de acesso às áreas dos
boxes de diferentes empresas na cidade de São Paulo, identificado pelo grupo durantes as
visitas. Em algumas, como é o caso da GuardeAqui, o acesso ao interior do prédio é feito
mediante um painel que pede uma senha, a qual pode ser compartilhada e usada por diferentes
pessoas (mesmo assim, elas só terão acesso ao box se possuírem a chave do cadeado, vale
ressaltar). Já na GoodStorage, o acesso é feito mediante biometria, o que pode passar maior
sensação de segurança para os usuários, mas também restringe as possibilidades de um cliente
pedir que um terceiro retire coisas do seu box. Como forma de aproveitar o melhor das duas
opções uma outra empresa poderia desenvolver uma plataforma de acesso modulável conforme
a vontade do cliente por exemplo, para que ele determine diferentes níveis de restrição de
acesso.
Outro exemplo que pode ser olhado é a abertura de novos canais de contratação e
gestão dos boxes de forma remota e online, o que hoje ainda não é possível entre as maiores
empresas de São Paulo e exige que a pessoa se dirija a unidade para abrir o cadastro. Surge
então a possibilidade de uma empresa desenvolver esse processo e ganhar clientes com a
praticidade e agilidade na locação.
5.3.6. Produtos Personalizados
Outra oportunidade neste mercado é diferenciação do espaço locado conforme a
necessidade do usuário, prática comum lá fora, mas que hoje ainda não está presente entre
praticamente nenhuma empresa do setor brasileiros.
No mercado americano, não é difícil encontrar empresas oferecendo boxes
climatizados para diferentes utilidades, também por conta das variações climáticas as quais o
país está submetido. A Life Storage por exemplo oferece desde unidades menores voltadas para
estoque documentos e eletrônicos, com controle de umidade e temperatura, até unidades com
temperaturas mais frias para preservação de “caixas, metais, plásticos, vidros, cerâmicas e
ceras”.55 Também existem empresas que se especializaram em estoque de produtos específicos,
como a outra companhia americana Price Self Storage que reserva um espaço em algumas
unidades para guardar vinhos.

55 Tradução Livre. Disponível em
acessado em 7/11/2019
https://www.lifestorage.com/storage-facilities/climate-controlled-storage/

101

Sendo assim, essa personalização do box conforme o tipo de produto que o cliente
quer estocar pode se colocar de forma interessante para novos ingressantes do mercado que não
queiram competir diretamente com algumas empresas de maior escala. O mesmo vale para os
agentes já estabilizados, na capital paulista ou no país, que busquem expandir suas operações e
captar de novos perfis de usuários.
5.4. Ameaças
Dando continuidade ao estudo dos ambientes que regem o mercado de Self Storage
e seus agentes, a próxima etapa da metodologia SWOT é o levantamento das Ameaças. Tal
análise se debruça sobre elementos externos que podem afetar negativamente um determinado
modelo negócios dentro de certos contextos.
Diferentemente das oportunidades, esses pontos devem ser lidados com extrema
cautela pelo empreendedor para que se tenha uma análise de riscos completa durante a tomada
de decisões estratégicas. Um erro na identificação desses cenários e no direcionamento de uma
empresa pode não só comprometer seu planejamento no longo prazo, como também afetar seus
resultados.
Tendo isso em vista, o presente trabalho buscou levantar os principais pontos que
merecem atenção nas próximas etapas de desenvolvimento dos agentes do Self Storage no
Brasil, com foco na cidadede São Paulo. Considera-se que, se não forem bem administrados
no curto e no longo prazo, os seguintes fatores podem interferir no crescimento de empresas e
impedir a consolidação de certas marcas no setor:
a) Redução do poder aquisitivo das famílias
b) Facilidade de entrada de concorrentes no mercado
c) Resistências culturais
d) Insegurança jurídica e regulatória
e) Produtos substitutos e novas tecnologias
Tais aspectos serão descritos e esclarecidos com maiores detalhes nos tópicos a
seguir do trabalho.
5.4.1. Redução do Poder Aquisitivo das Famílias
Em uma situação em que as projeções macroeconômicas descritas como
oportunidades no tópico 5.3.2. não se concretizam, o setor de Self Storage corre o risco de se
comportar de forma diametralmente oposta ao projetado no referido trecho do trabalho. Seja

102

por instabilidades no cenário político nacional ou por estagnações de mercados em escala
global, caso o Brasil volte a derrapar em seus índices de crescimento, o aperto sobre o
orçamento familiar e o redirecionamento das estratégias dos principais investidores podem
fazer o setor minguar antes que tenha se consolidado.
Por um lado, algumas empresas do setor apontam que o Self Storage também
encontra espaços para crescimento em cenários de crises econômica56. Por exemplo, para a
revista Istoé em 2017, o ex presidente da ASBRASS, Flavio Del Soldato Jr. afirmou que “Com
empresas fechando e precisando de um local para guardar os ativos, alugar um Self Storage é
uma solução mais barata e prática”.57
Mesmo assim, deve-se calcular que esse efeito não se repete para as pessoas físicas
– que como visto no item 2.4.1.7., hoje são 85% da demanda brasileira – e que para esse grupo
o aluguel de um box pode ser considerado um luxo em tempos de dificuldades. Vale citar que
em nova entrevista neste ano, agora para os membros responsáveis pelo presente trabalho, Del
Soldato já demonstrou maior cautela quanto aos rumos do setor no caso de o país enfrentar
novos percalços nos próximos anos.
5.4.2. Fácil entrada de Concorrentes no Mercado
Outro ponto que pode representar um risco para uma empresa que desenvolve esses
produtos é a facilidade com que novos concorrentes podem surgir neste mercado. O baixo nível
tecnológico necessário e a relativa rápida velocidade com que se pode instalar uma nova
unidade oferecem barreiras facilmente superadas e tende para uma disputa constante por
melhores localizações com base nas necessidades dos clientes.
Além disso, há uma possibilidade desses novos agentes incentivarem sistemas
altamente competitivos, com a prática de preços insustentáveis para abertura de mercado. Isso
poderia forçar uma queda generalizada de preços que, se não for bem administrada pelos
investidores, pode resultar em falências.
5.4.3. Resistências Culturais
Um forte motivo que hoje preocupa investidores de diversos países para onde o Self
Storage busca se expandir é a necessidade de introduzir o conceito aos potenciais novos

56 Dino, Empresários veem Self Storage como alternativa para diminuir, temporariamente, tamanho da empresa,
Terra, 13/04/2018
57 AMARAL, Ludmilla, Eles faturam com a crise, Istoé, São Paulo, 23/02/2017

103

clientes. Seja para apresentar a ideia do zero ou apenas repaginá-la a partir do que era visto
como um antigo guarda-móveis, os empreendedores tem apostado bastante em divulgação e
informação para passar a fazer parte do cotidiano dos habitantes desses locais.
Os riscos do produto passar despercebido ou se passar como desnecessário frente à
cultura dessas novas regiões, pode comprometer a operação como um todo, tornando-a inviável
pela falta de demanda e as vezes até pela falta de enquadramento regulatório. Se o setor não
apresenta participação expressiva entre a população, é natural que os governos demonstrem a
mesma falta de interesse em debater o assunto.
Em São Paulo não é diferente, conforme já desenvolvido no tópico 2.1., a cidade
onde Self Storage mais evoluiu nos últimos tempo ainda é alvo de constantes campanhas de
marketing por parte empreendedores com foco em explicar para as pessoas o que exatamente é
o produto.
5.4.4. Insegurança Jurídica e Regulatória
Diretamente ligado ao tópico anterior, hoje o Self Storage encontra bastantes
obstáculos no Brasil pela falta de um dispositivo normativo-regulatório que deixe claro as
responsabilidades do empreendedor e do cliente, para além dos contratos firmados entre as
partes. Ainda, ocorrem hoje discussões quanto ao formato ideal de tributação do produto (se é
necessário ou não o recolhimento de ISS ou ICMS) e responsabilização civil e criminal da
empresa sobre o conteúdo dos boxes, inclusive em nível judicial.
Tais questões trazem inseguranças para os investidores, que ficam à mercê das
mudanças legislativas para projetarem a rentabilidade de seus empreendimentos e para
tomarem posicionamentos estratégicos no mercado. Em última instância, esses agentes agem
de forma cuidadosa antes de se exporem em meio à essas incertezas e isso pode resultar em
menores aportes ou até debandada de capital no longo prazo.
E esse ponto não é um problema localizado. Em 2019, a Inside Self Storage
consultou especialistas sobre o assunto e detectou essa dificuldade em diversas regiões do
mundo. Por exemplo, para Pete Frayser, vice-presidente de vendas da multinacional do setor,
Janus International, o principal desafio para expansão de sua marca em outros países era a
“falta de reconhecimento/proteção na legislação (...), uma vez que os municípios continuam
tendo problemas para compreender o conceito de Self Storage.”.58

58 ISS DM International fall 2019, p. 4

104

Dessa forma, dada a complexidade deste tópico em específico, o presente trabalho
se propôs a destrinchar com mais detalhes a questão da tributação e do enquadramento jurídico
no item 4.7..
5.4.5. Produtos Substitutos e Novas Tecnologias
Por último, vale citar a concorrência direta desse mercado contra produtos
substitutos, como os mencionados guarda-móveis ou versões alternativas de armazéns gerais,
lockers e depósitos. Ainda, assim como diversos outros setores da economia, uma empresa de
Self Storage está sujeita à constante evolução tecnológica, a qual pode introduzir novas soluções
e deixar o atual box típico obsoleto.
Um ponto onde a tecnologia pode atuar fortemente neste mercado em um futuro
próximo é na diferenciação dos produtos oferecidos. Essas novas características podem gerar
novos nichos que aos poucos vão expandindo os limites do setor, mas também representam a
necessidade de acompanhamento dessas novidades por parte das empresas que já tem unidades
operacionais.
5.5. Matriz SWOT de Implantação um Empreendimento de Self Storage em São Paulo
Assim, com bases nas oportunidades, ameaças, forças e fraquezas elencadas nos
itens anteriores, é possível visualizar a matriz resultado da análise SWOT conforme indicado a
seguir.

105

Forças Fraquezas
Fácil fidelização do cliente
Pouca disponibilidade de grandes áreas em
zonas estratégicas da cidade
Flexibilidade contratual Investimentos para difundir o conceito
Baixo risco ao investidor
Valor de aluguel alto para a população em
geral
Simplicidade Operacional
Rápida Implantação

Oportunidades Ameaças
Diminuição dos espaços urbanos disponíveis
e aumento do preço dos imóveis
Redução do poder aquisitivo das famílias
Aumento do poder aquisitivo e do consumo
da população
Facilidade de entrada de concorrentes no
mercado
Aumento do estoque das lojas Resistências culturais
Crescimento de empresas de micrologística Insegurança jurídica e regulatória
Incorporação de novas tecnologias Produtos substitutos e novas tecnologias
Produtos personalizados

Tabela 06 – Matriz SWOT do Mercado de Self Storage em São Paulo
Fonte: Autoria Própria

106

6. Conclusão
Este trabalhoconduziu uma análise de diversos aspectos do mercado de Self
Storage no mundo, no Brasil e, principalmente, na cidade de São Paulo, com o objetivo de
elaborar uma matriz SWOT do setor, elencando suas forças, fraquezas, oportunidades e
ameaças.
O que se pôde constatar ao longo do levantamento foi um nicho de mercado de Real
Estate que movimenta bilhões de dólares mundialmente – em especial no mercado dos Estados
Unidos – mas que no Brasil ainda não atingiu a fase de maturação ideal. Nesse cenário, vê-se
os empreendedores ainda se movimentando extensivamente para divulgar suas marcas para
uma demanda em potencial que ainda desconhece as especificidades desse produto e seu
modelo de negócios.
Grandes fundos de investimento entraram neste nicho no Brasil nos últimos anos,
apostando no potencial que ele tinha para apresentar por aqui índices semelhantes aos
estrangeiros, mas o processo não tem sido tão rápido e a oferta em algumas cidades cresceu em
descompasso com a demanda. Isso se deu não só pela fraca performance do cenário
macroeconômico recente, mas também por aspectos do cotidiano do potencial usuário, que não
está acostumado a alugar um box próximo a sua casa ou empresa para estoque de bens e
materiais.
As resistências culturais detectadas como ameaças na análise SWOT, se colocam
hoje como o grande obstáculo a ser batido para a consolidação do Self Storage como uma
indústria presente na vida do brasileiro. Hoje a dificuldade que o potencial cliente tem para
diferenciar esse modelo do antigo guarda-móveis também interfere no interesse que ele tem de
conhecer o produto.
Dessa forma, fica evidente que o investimento em propaganda para suplantar essa
barreira é necessário. Os principais competidores do mercado sabem disso e participam desse
movimento, com o objetivo em paralelo de tornar sua marca o principal nome do setor. O foco
seria em tornar sua empresa no sinônimo do produto aos olhos do cliente, em um futuro próximo
quando a cultura brasileira estiver mais permeável ao conceito. Esses fortes investimentos em
marketing têm impacto sobre o lucro das companhias e representam uma fraqueza na Matriz
SWOT
Ao mesmo tempo, esse desconhecimento do modelo de negócios afeta o setor
inclusive juridicamente, com um histórico recente de prefeituras multando algumas empresas,
por exemplo por entender equivocadamente que há prestação de serviços e necessidade de

107

recolhimento de ISS. Apesar de a jurisprudência ter demonstrado até o momento um
entendimento favorável ao setor - uma empresa de Self Storage ter vencido a Prefeitura
Municipal do Rio de Janeiro em 1ª Instância em um caso , conforme apontado por Flavio Del
Soldato Jr. - isso representa uma insegurança para este mercado que não pode ser ignorada já
que atrapalha a consolidação de seus agentes.
Outro aspecto que precisa ser levado em consideração são os altos índices de
vacância dos boxes da região e do país, apresentados nos gráficos 18 a 22 do item 4.4., os quais
ficam próximos de 30% nos boxes menores e chegam a bater 50% no caso daqueles com mais
de 51 m². Esses números elevados indicam a falta de penetração que os diferentes tipos do
produto têm no cotidiano do paulistano; cenário que se mostra ainda mais grave ao se olhar
para o país como um todo.
Deve-se pensar ainda nas dificuldades do Self Storage de se instalar em localizações
de fácil acesso, em terrenos relativamente grades e de boa visibilidade para seus clientes, de
preferência próximo de suas empresas ou casas. Como descrito no item 5.2.1., há pouca
disponibilidade desses espaços em São Paulo, o que leva a uma forte competição entre as
concorrentes e a uma consequente elevação do preço de implementação do empreendimento.
Dessa forma, entende-se também o porquê da distribuição das unidades levantadas
no item 3.3. se concentrar tanto sobre locais de escoamento rápido, mas com relativa distância
dos grandes núcleos de poder aquisitivo da cidade aonde o metro quadrado é mais caro. Para as
empresas atuarem nessas zonas com grande potencial de clientes, em especial pessoas físicas,
teriam que investir maiores quantias.
Mesmo assim, apesar dessas dificuldades, o setor tem apresentado crescimento e
seus representantes ainda demonstram otimismo quanto às suas perspectivas de consolidação.
Conforme apontado na análise SWOT, hoje o cenário macroeconômico apresenta
possibilidades de melhoras que, aliadas a baixas taxas de juros, podem contribuir para uma
situação de fortalecimento do Self Storage no Brasil.
Aliadas a isso, novas oportunidades podem surgir com a expansão de setores
complementares, como o de e-commerce ou o de micro-logística, com o surgimento de novas
tecnologias e com a criação de produtos personalizados para demandas específicas dos clientes
(como já existe em mercados estrangeiros). O mesmo impacto positivo pode ser esperado com
questões como crescimento populacional e outros índices socioeconômicos apresentados no
item 2. 4..
Ainda, o modelo operacional enxuto, a possibilidade de fidelização dos clientes
após a primeira locação e a rápida implantação de novas unidades se apresentam como forças

108

que, se bem aproveitadas pelas empresas, podem fornecer fatias importantes de mercado. Nesse
caso inclusive, a consolidação de suas marcas contribuiria ainda mais para a divulgação do
conceito do produto.
Dessa forma, pode-se concluir que o setor, mesmo oferecendo uma solução mais
flexível de locação de espaços para armazenamento de bens e mercadorias para a população,
os empreendedores ainda enfrentam diversas dificuldades no cenário brasileiro, e por
consequência no mercado paulistano.
Logo, em vista dos pontos discutidos neste trabalho, conclui-se que a atividade de
Self Storage ainda é um segmento do mercado imobiliário não consolidado, com incertezas
quanto à sua percepção como atividade de locação de espaços, incertezas regulatórias e
jurídicas e incertezas quanto ao seu potencial como investimento perante outros segmentos de
locação de espaço. Incertezas as quais não são compensadas pelos diferenciais trazidos pela
modalidade, ou seja, os fatores negativos, Fraquezas e Ameaças, se sobrepõem sobre os fatores
positivos, Forças e Oportunidades.
Portanto, entende-se que o mercado nacional de Self Storage hoje tem diversos
aspectos de risco que devem ser evitados ou mitigados. Dessa forma, é possível afirmar que sua
posição na Matriz SWOT elaborada tem consideráveis relevância sobre o lado dos fatores
negativos, pendendo principalmente para o tópico de Ameaças.
Deve-se acompanhar, ao longo de seu período de maturação, o comportamento de
sua demanda a fim de verificar-se se haverá crescimento após a consolidação da oferta na cidade
de São Paulo, previamente estabelecida.
Por último, é importante ressaltar que diversas nuances do mercado brasileiro de
Self Storage hoje não podem ser detectadas pela falta de estudos e análises mais aprofundadas.
Nesse tópico, os responsáveis pelo presente documento têm em vista que este trabalho auxilia
na consolidação de informação sobre o setor, mas entendem a necessidade de estudos
posteriores como forma de validar os dados aqui apresentados.

109

REFERÊNCIAS
AMARAL, Ludmilla, Eles faturam com a crise, Istoé, São Paulo, 23/02/2017

BANCO MUNDIAL, Disponível em Acessado em 15/10/2019

BANCO MUNDIAL, Disponível em Acessado em 08/01/2020

BRAIN CONSULTORIA, ASBRASS, SECOVI-SP, “Mercado de Self Storage”, São Paulo,
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113

ANEXO I – QUESTIONÁRIO AOS REPRESENTANTES DAS COMPANHIAS
A - Ativo Imobiliário
1. Quais as características necessárias para a escolha da localização de novos
empreendimentos?
2. Existe dimensão mínima ou máxima para a escolha de terrenos?
3. Existe uma tipologia construtiva ideal para uma unidade Self Storage? (ex: galpão,
edifício depósito etc)
a. Se sim, quais critérios são utilizados para sua determinação?
4. Qual o método construtivo e de acabamentos de um Self Storage?
a. Estrutura (ex: metálica, concreto pré-moldado, in loco, alvenaria estrutural, etc)
b. Vedação externa (alvenaria concreto, cerâmico, telha metálica etc)
c. Vedação interna (alvenaria concreto, cerâmico, drywall, contêineres etc)
d. Cobertura (laje de concreto, telha metálica)
e. Revestimento vertical (interno e externo)
f. Revestimento horizontal (interno e externo)
g. Qual o número de pavimentos, mezaninos/jirais?
5. Qual a estimativa de preço médio de construção/m2?
6. Qual o consumo médio de energia e água/esgoto por m2 construído?
7. Qual ABL típica de um ativo de Self Storage?
8. Quais tamanhos de boxes você oferece no seu empreendimento?
a. Qual a proporção (%) do total de ABL que cada tamanho de boxe ocupa?
b. Quais critérios são empregados para composição do “mix” de boxes?
i. É possível realizar o redimensionamento do “mix” durante a operação
da unidade, através da realocação de divisórias por exemplo?

B - Locatários
9. Quais os tipos de locatários que procuram o seu Self Storage?
a. Qual a motivação por trás da procura?
b. Qual a proporção (%) de cada tipo de locatário?
c. Qual a frequência de visitas de cada tipo de locatário aos boxes?
10. Quais são as responsabilidades do locador em relação preservação dos bens do
locatário?
11. Quais são as responsabilidades do locatário em relação preservação dos bens
guardados?

114

12. Existem restrições em relação ao tipo de bem armazenado?
a. Se sim, como os termos são acordados e no que se baseiam?
13. Existem restrições em relação ao uso da unidade locada? (p.e.: pernoitar, usar como
espaço de trabalho etc.)
a. Se sim, como os termos são acordados e no que se baseiam?
14. Qual o procedimento quando um box é liberado por um cliente?
15. Qual o tempo médio que o cliente contrata o produto?
16. O que categoriza a rescisão do contrato?
a. O que acontece com eventuais itens deixados para trás pelo ex-contratante?
i. Existe legislação que ampara o destino dos bens deixados?
17. Quais são os aspectos culturais que afetam a percepção do Self Storage pelo
público?
18. Existe obrigatoriedade de contratação de seguro?
a. Quem é responsável pela contratação do seguro?

C - Operação
19. Que tipos de amenidades seu Self Storage oferece?
20. Quais as necessidades operacionais (ex: manutenção, limpeza, segurança etc)?
21. Quais as estruturas de segurança oferecidas?
a. Como é feito o controle de acesso ao imóvel?
b. Qualquer pessoa pode acessar os espaços comuns?
22. Qual o número médio de funcionários?
23. Qual o horário de funcionamento para os clientes e para funcionários?
24. Qual a periodicidade de manutenção dos boxes e dos espaços comuns?
a. São sob demanda e/ou programadas?
b. Qual a rotina de manutenção das áreas comuns e dos boxes?
25. De quem são os custos de manutenção em caso de problemas na estrutura do box?
(ex: problemas no portão, vazamentos, lâmpadas queimadas, etc)

D - Jurídico:
26. Existe amparo jurídico que reconhece o Self-Storage como nicho imobiliário?
27. A locação de boxes se enquadra na Lei do Inquilinato?
28. Como é a tributação sobre o Self Storage?
a. Qual o impacto na viabilidade do negócio no caso de imposição do ISS sobre
o Self-Storage?109
ANEXO I – QUESTIONÁRIO AOS REPRESENTANTES DAS
COMPANHIAS .......................................................................................... 113

1. Introdução
1.1. Objetivo do Estudo
Este trabalho tem como objetivo analisar o estado atual do mercado por meio de
uma análise SWOT (Strenghts, Weaknesses, Opportunities and Threats) a fim de oferecer um
panorama das Forças, Fraquezas, Oportunidades e Ameaças do segmento de Self Storage no
município de São Paulo.
No decorrer deste trabalho, oferecer-se-á análises quanto ao estado do mercado
brasileiro, ao modelo de negócios e a análises comparativas entre mercados desenvolvidos ao
redor do mundo, a fim de estruturar a opinião deste grupo na elaboração dos elementos que
compõe a matriz SWOT desse tipo de companhia.
1.2. Justificativa do Estudo
O ramo imobiliário do Self Storage tem se mostrado uma parte importante dos
investimentos em Real Estate ao redor do mundo, em especial na economia norte-americana.
No Brasil, o setor ainda se encontra em fase de maturação e tem apresentado crescimento,
entretanto, os números ainda se mostram tímidos em um mercado que está se estabelecendo.
Levando-se em conta a o cenário macroeconômico brasileiro atual de queda da taxa
básica de juros e expectativa de reaquecimento do mercado imobiliário, o nicho do Self Storage
apresenta-se como uma alternativa aos empreendedores que buscam oportunidades de
investimento em empreendimentos de base imobiliária.
Decorre desta conjuntura que há poucos estudos sobre o assunto no cenário
nacional. Daí surge a importância de realizar um estudo sobre o setor, que aborde os principais
fatores de crescimento no setor, caracterização do ativo físico, sua operação e enquadramento
jurídico e tributário.
1.3. Metodologia
Pesquisas indicam que os grandes centros urbanos, com alta densidade
populacional, representam os maiores polos de consumo da atividade de Self Storage. Assim
sendo, o presente estudo tem como foco de análise a cidade de São Paulo por se tratar da maior
cidade e o mais importante centro econômico do país, assim como a cidade onde encontra-se o

maior mercado de Self Storage do país, tanto em número de empresas como de unidades em
operação.
Neste trabalho, será apresentado o modelo de negócios de uma unidade de Self
Storage, detalhando o processo de implantação, suas peculiaridades operacionais,
caracterização do ativo físico e implicações regulatórias e jurídicas em que a atividade se
enquadra. Tal modelo foi construído a partir de pesquisas do mercado, consulta a membros da
diretoria de empresas do setor e da Associação Brasileira de Self Storage (ASBRASS), visitas
a unidades operadas por pequenas e grandes empresas, bem como declarações relacionadas ao
tema dadas por empreendedores do setor aos meios de comunicação.
Com o intuito de se ter como resultado uma matriz SWOT (consequência do
método de análise que será explicado no item 1.4., com todos os seus elementos descritos e
devidamente justificados, o grupo primeiramente se debruçou sobre a proposta de entender o
que era o Self Storage, quais os seus parâmetros de direcionamento em outros países, e qual a
sua relevância hoje no mercado mundial como um Empreendimento de Base Imobiliária (EBI).
Nessa etapa, as pesquisas realizadas se basearam em estudos e considerações de instituições
acadêmicas, companhias especializadas no setor e fundos de investimento imobiliário, além de
informações fornecidas pelas próprias marcas em suas páginas ou em portais da internet.
Durante o processo, foi verificada principalmente a força que o setor apresenta nos
Estados Unidos da América, o que levou a um olhar um pouco mais detalhado para as
particularidades do país que favorecem o produto, mas que, quando analisadas à luz do mercado
brasileiro, acabam não permitindo um prognóstico assertivo de rumos do Self Storage nacional.
Por mais que sejam válidas essas comparações, pode-se pensar em especial em diferenças
culturais consideráveis que criam distintos cenários aqui e lá fora.
Após o entendimento do conceito do produto, desse comportamento mundial e das
limitações das relações simplistas com outras localidades, o grupo passou a olhar com mais
atenção para as características do mercado nacional, e em seguida da capital paulistana. Com
base em dados fornecidos pela ASBRASS, informações disponibilizadas na internet, visitas às
unidades e entrevistas com funcionários e empreendedores do campo, foi possível quantificar
a oferta de Self Storage no país e no município em questão. Em São Paulo, foi feito um
mapeamento da distribuição das unidades em diferentes regiões, conforme as companhias que
as administram.
Para as visitas e entrevistas, os responsáveis pelo presente trabalho elaboraram uma
lista de perguntas para nortear os temas a serem conversados (ANEXO I). O entendimento era
de que através delas já seria possível obter um panorama suficientemente robusto da atuação

de cada uma das empresas. Ao mesmo tempo, o grupo não se prendeu a essa lista e também
aproveitou oportunidades para coletar novas informações que não tinham sido previstas
inicialmente. Um maior detalhamento sobre essa parte do trabalho encontra-se no tópico 1.5.
A partir das informações coletadas nas pesquisas de bibliografia e de campo, foi
possível descrever e analisar as diversas frentes que delimitam o modelo de negócios objeto
deste estudo. Em conjunto com todas as análises levantadas anteriormente, ao se compreender
corretamente a proposta de valor do Self Storage em São Paulo, as amenidades envolvidas, os
métodos de precificação do produto, os processos de implantação, os aspectos físicos e
operacionais das unidades e o seu enquadramento jurídico-regulatório, chegou-se em um
entendimento amplo do funcionamento do mercado na cidade.
Por fim, tal visão completa do Self Storage, olhando progressivamente do seu
funcionamento no mundo, para o Brasil e sequencialmente para as nuances do mercado
paulistano permitiu a identificação das conjunturas internas e externas às empresas que podem
orientar instruções de uma estratégia competitiva pelos empreendedores do setor.
Do lado interno, foram analisadas as forças (Strenghts) e fraquezas (Weaknesses)
de uma companhia de Self Storage em São Paulo. Já no contexto externo, foram elencados os
fatores que podem significar oportunidades (Opportunities) ou ameaças (Threats) para as
empresas. O conjunto desses passos, inerentes ao método de análise SWOT, resultou na matriz
objetivo deste trabalho e consequentes conclusões.
1.4. Análise SWOT
A análise SWOT, ou análise FOFA em português, é uma ferramenta de
planejamento estratégico utilizada na identificação de fatores, classificados em forças
(strengths), fraquezas (weaknesses), oportunidades (opportunities) e ameaças (threats), as
quais são analisadas de modo a determinar a capacidade de organizações, modelos de negócios
e projetos alcançarem seus objetivos.
A ferramenta surgiu na década de 1960, como resultado de um estudo conduzido
no Stanford Research Institute, atual SRI Internacional, com o objetivo de se desenvolver novas
ferramentas de gestão e detectar falhas nos métodos de planejamento corporativo vigentes na
época.
O método baseia-se na ideia de que as organizações devem analisar sua posição
estratégica a partir da perspectiva interna, através da reflexão sobre seu modelo de negócios,
identificando áreas de crescimento potencial e limitações; e externa, através da sua interação

com o ambiente externo, sob o escopo de prováveis oportunidades e ameaças aos objetivos da
organização.
Neste trabalho, a análise SWOT será aplicada como ferramenta de avaliação da
atividade de Self Storage exercida na cidade de São Paulo, a fim de se determinar seu papel
como alternativa ao segmento de empreendimentos de baseimobiliária.
1.5. Entrevistas e visitas de campo
A fim de se expandir a quantidade de informações necessárias para realização de
uma avaliação concreta da atividade de Self Storage, os autores deste trabalho propuseram-se a
realizar entrevistas com representantes de empresas do setor que atuam direta ou indiretamente
na operação e funcionários responsáveis pela gerência de unidades. Além de entrevistas,
buscou-se realizar visitas a determinadas unidades onde seria possível observar características
construtivas inerentes aos ativos imobiliários do segmento, assim como aspectos operacionais
aplicados pelas empresas, e cuja descrição não são facilmente encontradas em bibliografia.
Os autores deste trabalho realizaram entrevistas com um dos diretores da gestora
de fundos de investimentos Pátria Investimentos, o qual tem participação na empresa
GuardeAqui; Flavio Del Soldato Jr., fundador e presidente da Associação Brasileira de Self
Storage (ASBRASS) no período de 2013 a 2018 e dono da Inbox Guarda Tudo Self Storage; e,
por fim, entrevistas com responsáveis da gerência das unidades GoodStorage – Jaguaré e Moby
Self Storage – Vila Leopoldina, os quais também forneceram visitas guiadas às respectivas
unidades. Os temas discutidos nas entrevistas basearam-se no questionário elaborado pelos
próprios autores (ANEXO I), o qual aborda os temas.
Também procurou-se realizar visitas não guiadas a determinadas unidades, com o
intuito de se observar o atendimento e experiência de usuário.
Reitera-se que este trabalho não tem como objetivo expor qualquer tipo de
informação sem permissão, logo todos os dados divulgados foram obtidos de fontes abertas ou
concedidos de forma consensual. A abordagem adotada pelos autores descreve a atividade de
Self Storage como segmento imobiliário apenas.

2. Introdução Sobre o Produto e Mercado
O nome Self Storage, do inglês “auto-armazenamento”, faz referência a
empreendimentos de base imobiliária, cuja operação oferece aos clientes a opção de locação de
espaços para armazenamento de objetos, sejam eles pessoais ou referentes às empresas. Com
fortes raízes no mercado de Real Estate norte-americano, onde movimenta bilhões de dólares
por ano, seu conceito tem origem nos empreendimentos de guarda-móveis e vem evoluindo
desde sua criação para se consolidar em outros mercados pelo mundo.
2.1. Aspectos Gerais do Produto
A atividade econômica do Self Storage surgiu como uma evolução de modelo dos
antigos guarda-móveis estadunidenses. Esses nasceram no país em decorrência da necessidade
da população em guardar objetos pessoais, assim como o próprio nome sugere, e se mantêm
em atividade até os tempos atuais. Em tal conceito, produto oferecido trata-se de um galpão
onde os clientes pagavam aluguéis durante um determinado tempo.
O Self Storage, por outro lado, propõe padrões e melhorias nos serviços dos guarda-
móveis. Esses empreendimentos oferecem locação que vai de um simples espaço para
armazenagem a um estoque refrigerado, oferecendo personalização para os seus clientes se
necessário. É um empreendimento que possui estrutura de construção simples, normalmente,
formada por galpões divididos em unidades autônomas, chamadas de Box pelas empresas
atuantes.
Segundo um dos diretores do fundo imobiliário do Pátria Investimentos, um dos
fatores de sucesso do Self Storage dos últimos anos em comparação com os Guarda-móveis são
as melhorias que o modelo de negócio passou ao longo dos anos. Boxes individualizados,
ambiente agradável e seguro, acesso aos pertences feito apenas pelo cliente, tamanhos
diferentes conforme a necessidade do cliente, dentre outras características diferentes em relação
aos guarda-móveis. O trabalho trará maiores detalhes sobre as características dos imóveis no
item 4.5..
A seguir, encontram-se fotos comparando o Self Storage com os Guarda-móveis:

Figura 01 - Galpão de Guarda-móveis
Fonte: Carreto 24 horas

Figura 02 - Boxes individualizados de um Self Storage
Fonte: GoodStorage

Figura 03 - Ambiente de entrada de um Self Storage
Fonte: GoodStorage
Para o cliente empresarial, é uma solução mais barata que a compra ou aluguel de
espaços no mercado imobiliário convencional. Para o cliente individual, é uma forma mais
barata de criar espaço extra, sem ter que abrir mão de pertences por falta de espaço.
Os boxes são oferecidos para que o cliente possa estocar o que for sua necessidade.
O próprio locatário é responsável pelo controle e cuidado com o material estocado, sendo o
único a ter acesso ao próprio estoque. Entretanto, a atividade tem como fator crítico a segurança
do empreendimento como um todo. Nos empreendimentos, é oferecido segurança patrimonial,
com uso de câmeras, alarmes individualizados, detectores de movimento e até biometria.
Em relação aos custos de implantação, os investimentos são relativamente altos.
Isso se deve ao fato de os empreendimentos estarem localizados em áreas com grande procura
nas cidades e necessitarem de grandes áreas construídas para operação. Por um lado, isso
aumenta a barreira de entrada nesse segmento. Por outro lado, traz diminuição de riscos para o
investidor, já que possui ativos fixos bem valorizados, que podem ser vendidos caso a operação
não seja rentável.
Quanto à regulamentação, o setor ainda passa dificuldades. O ex-CEO da
GuardeAqui, Allan Paiotti, citou em evento organizado pelo Secovi-SP, em novembro de 2016,
que muitas prefeituras ainda não reconhecem a atividade e afirmando que Self Storage não é
prestação de serviço e, sim, locação imobiliária:

Elas (prefeituras) têm dificuldade de entender as características da operação e
tentam nos enquadrar em modelos antigos, como guarda-móveis ou galpões
logísticos, por exemplo – que são muito distintos em termos de demanda, de
uso e de espaço 1
Também no mesmo evento, o presidente ASBRASS à época, apontou que a oferta
vinha crescendo de forma rápida. Isso corrobora com o ponto de que a solução para o problema
de insegurança jurídica era emergencial para um setor em expansão. Três anos depois, já em
2019, o que se vê é que essa questão ainda é presente.

Figura 04 - Registro do painel de discussão sobre desafios do mercado, em São Paulo
Fonte: Secovi-SP
Quanto à operação do negócio, é simples quando comparada a outros modelos de
negócio. As atividades chave do dia a dia são oferecer ambiente limpo e organizado, com
controle de acesso, dedetizados e livres de umidade. Então, os custos de operação são baixos,
quando comparados com outros modelos de negócio. Alguns empreendimentos oferecem ainda
Wi-fi, loja de conveniência, escritórios e salas de reunião.
Além do negócio principal, os empreendedores obtêm receitas adicionais com as
seguintes amenidades, inseridas em um mesmo conceito operacional:
● Aluguel de equipamentos variados para armazenamento;

1
PINTO, Rosana. Especialistas discutem os principais desafios do mercado de Self Storage. São Paulo,
10/11/2016. Disponível em

● Aluguel de boxes climatizados;
● Venda de material para embalagem;
O marketing desse tipo de negócio se passa bastante pela localidade de suas
unidades e o quanto elas são percebidas em seus entornos. Isso se dá pelo fato de a proposta de
valor de um Self Storage ser um espaço extra para uma família ou negócio, o que demanda uma
localização próxima ao consumidor final. Para tanto, algumas marcas apostam em identidades
visuais chamativas, com instalações em avenidas de grande circulação. Um exemplo disso, é a
GoodStorage Jaguraé, na Marginal Pinheiros (Figura 05) ou a unidade Bela Vista da
GuardeAqui, que ocupa um edifício inteiro em uma região central da cidade (Figura 06).

Figura 05 - Identidade Visual da Goodstorage,unidade Jaguaré
Fonte: GoodStorage

Figura 06 - Identidade Visual da GuardeAqui, unidade Bela Vista
Fonte: GuardeAqui
Outras formas de marketing incluem propagandas online em buscadores como o
Google ou em páginas relacionadas ao tema, além de outdoors (nos municípios onde é
permitido), utilização de carros estilizados e panfletagem.
A localização é um fator importante para ativos imobiliários no geral, e isso não é
diferente para o negócio de Self Storage. A determinação da localização de uma unidade é
influenciada por fatores como visibilidade, facilidade de acesso, proximidade a densidade
populacional, nível de saturação (concorrência), disponibilidade de terrenos, regras de
zoneamento e padrões de tráfego urbano, segundo estudo de Rossi et al (2016) sobre o setor.
É importante introduzir esses aspectos gerais do modelo de negócio do Self Storage
para se ter um melhor embasamento no estudo do mercado construído sobre essa atividade
econômica, no Brasil e no mundo. Ainda, vale ressaltar que todos os temas levantados
anteriormente serão destrinchados e analisados com maiores detalhes em outras seções no
presente trabalho.

2.2. O Mercado Brasileiro
Segundo a ASBRASS, o número de Self Storages cresceu 70% entre o período de 2013
a 2018. Quando analisamos o mesmo período para a cidade de São Paulo, o crescimento foi de
46%. O presidente da associação, Rafael Cohen comentou que a intensa procura por mais
espaço a partir da redução da área das moradias nos grandes centros urbanos, aliada aos novos
hábitos de consumo, permitiu tal crescimento e permite acreditar em um cenário positivo para
o mercado nos próximos anos. O comentário feito em entrevista para a Ecommerce News em
05 de novembro de 2018.
A oferta atual no país é bastante diversificada e descentralizada, contando com mais de
201 empresas diferentes, com uma média de 1,6 empreendimentos por empresa (total de 322
unidades). O mesmo pode ser afirmado para o município de São Paulo como um todo: é um
mercado muito segmentado com duas empresas tomando à frente do mercado, a GuardeAqui
com 11 unidades e a GoodStorage com 13 unidades. Isso abre espaço para que uma
consolidação de uma marca forte, sinônimo do setor - como a multinacional Public Storage,
maior dentro do mercado dos Estados Unidos da América.
Segundo levantamento feito pela ASBRASS em 2019, no país, 61% das operações são
no Sudeste, muito concentrada na cidade de São Paulo (43% do total). Isso se dá,
principalmente, porque o Estado de São Paulo detém cerca de um terço do PIB total do país
(6,8 trilhões de reais em 2018, segundo IBGE). A seguir, encontra-se gráfico da concentração
de Self Storages por região.

Gráfico 01 – Concentração de Self Storages por região do país (%) em 2019
Fonte: ASBRASS, OUTUBRO DE 2019
61,2%
15,5%
11,2% 10,6%
1,6%
0,0%
10,0%
20,0%
30,0%
40,0%
50,0%
60,0%
70,0%
Sudeste Sul Centro Oeste Nordeste Norte
Concentração de Self Storages por região do país
(%) em 2019

O Brasil viu no mercado de Self Storage uma entrada de grandes investidores no setor,
como o Pátria Investimentos, gestora de fundos de investimentos bem renomada no país, por
meio da empresa GuardeAqui. O diretor do fundo comentou que apostam na consolidação da
marca nesse setor. A empresa investirá R$ 1 bilhão no Brasil até 2020, segundo entrevista do
CEO com o Correio Braziliense em 11 de janeiro de 2018.
Quanto a GoodStorage, o fundo de investimentos Evergreen aportou R$ 250 milhões
na operação para buscar um crescimento de 40.000 m² para 100.000 m² de ABL até 2020, cita
Thiago Cordeiro, CEO da empresa, em entrevista com a revista Exame em 26 de abril de 2019.
A busca por consolidação à frente aumenta cada vez mais a competitividade em um setor
relativamente pequeno, mas em forte crescimento.
Pioneira no setor, a empresa GuardeAqui investirá R$ 1 bilhão no Brasil até 2020,
segundo entrevista do CEO com o Correio Braziliense em 11 de janeiro de 2018. Essa entrevista
ilustra a atratividade que o setor tem para os investidores no país.
2.3. Mercado Mundial.
O mercado mundial de Self Storage tem se expandido e hoje ocupa uma posição
como investimento em Real Estate que não pode ser ignorada. Para além das fronteiras do já
decabilionário mercado estadunidense, em 2018 a organização de inteligência de mercado
Mordor Intelligence avaliou a indústria mundial em US$ 37,33 bilhões e fez prognósticos para
o setor até 20242.
A tendência hoje para o futuro permanece de crescimento, com o relatório da
empresa apontando um aumento de quase 32% até o valor de US$ 49,24 bilhões ao longo desses
próximos cinco anos. O cenário esperado é um no qual a América do Norte se mantém
dominante dos maiores números da indústria, enquanto países da Ásia-Pacífico ocupam cada
vez mais quotas de mercado com a participação mais intensa de China e Índia.
Na Europa não é diferente. Em outubro de 2019, para a publicação quadrimestral
da Inside Self Storage - ISS International, o CEO da Federação de Associações Europeias de
Self Storage, Rennie Schafer, apontou que o mercado do continente está fortalecido, com a
demanda crescendo sob taxas superiores à oferta, e as taxas de ocupação e receitas se mantêm
subindo3.

2 Mordor Intelligence, Self Storage Market - Growth, Trends, and Forecast (2019-2024)
3 ISS DM International fall 2019

Por mais que um dos obstáculos comuns para penetração do Self Storage em países
menos desenvolvidos ainda seja o pouco conhecimento do produto – suas características
básicas, vantagens e desvantagens – o entendimento dos experts entrevistados pelo periódico
da ISS é de que a ampliação da oferta irá aos poucos fazer esse papel de divulgação para
investidores e consumidores. Segundo o diretor executivo da Associação Asiática de Self
Storage, Luigi La Tona:
Nós vemos a indústria de Self Storage como uma “oferta antes da demanda”
– o mercado não sabe o que precisa ou quer até que aprendem sobre o assunto.
Isso posto, quando investidores aprendem sobre o negócio, conforme fomos
abordados diversas vezes, “Temos bolsas de dinheiro e queremos nos tornar
o maior da Ásia”.4
Tais números atraíram os olhares para investimentos robustos no cenário brasileiro.
Por exemplo, o fundo de investimentos Pátria, proprietários da GuardeAqui, enxerga grande
potencial para o produto nas grandes capitais do Sul e Sudeste e vem investindo intensivamente,
com intenção a atingir R$ 1 bilhão de reais injetados entre 2017 e 2020. O plano é se posicionar
como uma das principais marcas que irá liderar a curva ascendente do setor nos próximos anos.
Já em 2019, um dos diretores do grupo, entrevistado pelos responsáveis do presente trabalho,
apontava a companhia como a maior em termos de área bruta locável (ABL) do Brasil.
Assim, para entender a origem da força desse mercado internacionalmente e
participação cada vez maior nos portfólios de investimento em Real Estate ao longo de diversos
países, se faz necessário olhar com mais detalhes os dados do setor dentro do país incubador
dessa ideia e produto – os Estados Unidos.
2.3.1. Indicadores de Mercado
A indústria de Self Storage iniciou-se nos E.U.A. nos anos de 1960 e consolidou-
se como forte setor no país. Os graduandos deste trabalho buscaram entender a dimensão do
mercado norte-americano em valor movimentado de aluguel unindo informações de dois
relatórios: “An overview of the Self Storage Market” da National Real Estate Investor5 (NREI)
com a nota da Sparefoot - Self Storage Beat sobre o tamanho do mercado em m² alugados.
Sendo assim, a Sparefoot apontou o mercado com 244 milhões de m² de oferta em
2014, e a NREI um aluguel médio mensal de US$ 13,24 / m² e uma vacância média de 10,3%

4
Tradução livre. ISS DM International fall 2019, p 5
5
Disponível emAcessado em 10/06/2019
https://www.nreionline.com/self-storage/overview-self-storage-market/gallery?slide=2

em 2018. Sendo assim, mensalmente, o mercado movimenta cerca de US$ 2,9 bilhões e,
anualmente, US$ 38 bilhões.
Segundo a FEDESSA (Federação Européia de Self Storage), na Europa, existem
cerca de 3.792 de unidades construídas atualmente ou 9,7 milhões de m², enquanto somente nos
E.U.A. existem 54.100 espalhadas pelo país. Quando comparamos com o Brasil, existem
apenas 322 unidades.
A distribuição dessas mais de 50 mil unidades americanas mostra o estágio de
maturidade do setor no país, já que as seis maiores companhias neste quesito somadas
administram apenas 15% desta quantidade, sendo a maior de todas a Public Storage, com 2.429
facilidades sobre seu comando6.

Gráfico 02 – Maiores operadores de Self Storage nos E.U.A., segundo o número de unidades
Fonte dos Dados: Comercial Real Estate Loans

6 Comercial Real Estate Loans – The top 10 Self Storag Copanies in the U.S.
2.429 1.647
1.519
1.084
744
675
46.002
Nº DE UNIDADES DE SELF STORAGE NOS E.U.A.
E SEUS OPERADORES
Public Storage Extra Space Storage
U-Haul CubeSmart
Life Storage National Storage Affiliates Trust
Outros

Outro indicador que mostra a hegemonia do mercado norte americano é a relação
entre a área disponível por habitante. Nos E.U.A., a relação em questão é de 0,75 metros
quadrados por habitante.
Um estudo apresentado pela ASBRASS em 2019 mostrou que a oferta no país é de 666
mil m². Quando analisamos o mesmo indicador de área por habitante, temos uma relação de
0,0032 metros quadrados por habitante, quase 250 vezes menor que o índice estadunidense.
No mesmo estudo, aponta-se um valor de aluguel médio por m² de R$ 81,32 / m².
Com isso, os responsáveis pelo presente trabalho estimam que o mercado nacional do país é de
apenas U$ 108 milhões, considerando dólar a R$ 4,20 e vacância média de 29,6% (ASBRASS
2019).
Abaixo, segue uma tabela dos dados citados para fins de comparação:

Tabela 01 – Dados de comparação dos mercados
Fonte dos dados: Sparefoot e Banco Mundial
Apesar da grande oferta nos E.U.A., as empresas no país continuam investindo
fortemente em unidades. Um gráfico construído pela Sparefoot, com bases nos dados da US
Census Bureau, mostra claramente o contínuo e crescente investimento da indústria.
Brasil E.U.A. Europa
População (milhões) 209,3 327,2 741,4
Renda per capita mensal (US$) 699,75 4.290,42 2.341,33
Oferta (milhões m²) 0,66 244 9,7
M² por pessoa 0,003 0,75 0,01
Número de Unidades 322 54.100 3.792
Tamanho de Mercado (US$ milhões) 108 34.770 -

Gráfico 03 - Gastos em construção de Self Storage entre 2006 e 2018, em US$ Bilhões por ano
Fonte: Sparefoot
Tais investimento trazem hoje fortes retornos às empresas líderes, de forma que as
maiores, Public Storage e Extra Space Storage, faturam juntas anualmente quase US$ 4
bilhões7. A primeira, fundada em 1972 na California e hoje estruturada como um Fundo de
Investimento (FI), com mais de 5.500 funcionários espalhados pelo país, possui 4,5% de Market
Share no mercado americano, em termos de número de unidades8. Além disso, é dona da
companhia belga Shurgard Self Storage que hoje controla centenas de unidades distribuídas
entre mais de sete países da União Europeia9. Já a Extra Space Storage, também hoje
estruturada como um FI, foi fundada em Utah em 1977, e hoje já conta com mais de 3.650
funcionários para atender seus 3% de participação no mercado10.

7 Disponível em , acessado
em 20/10/2019
8 Disponível em , acessado em 19/10/2019
9 Disponível em , acessado em 19/10/2019
10 Disponível em , acessado em 19/10/2019

https://www.sparefoot.com/self-storage/news/1432-self-storage-industry-statistics/
https://www.publicstorage.com/
https://www.shurgard.eu/
https://www.extraspace.com/

Gráfico 04 – Receita anual das maiores empresas de Self Storage americanas, em US$ Milhões
Fonte dos dados: Sparefoot
A demanda nos E.U.A. vem de 4 grandes grupos de clientes: residencial, comercial,
estudantes e militares. Segundo a Public Storage, sua demanda é de 70,4% de clientes
residenciais, 17,1% de clientes comerciais, 6,3% de estudantes e 6,2% de militares. Existe ainda
uma pequena demanda de clientes por espaço para guardar barcos e carros, principalmente nas
regiões litorâneas do país.
Quando analisamos o mercado brasileiro, a demanda pode ser segmentada apenas
em dois grandes grupos: famílias e comercial. Grande parte dessa demanda vem do primeiro
grupo, 85% segundo o vice-presidente de marketing da empresa StokArea em entrevista com a
LogWeb11. Isso mostra que existe potencial para explorar segmentos de clientes no país,
principalmente os comerciantes.
Com isso, percebe-se que o mercado brasileiro ainda é incipiente e tem um grande
potencial para ser explorado. Os grandes fundos de investimento no país pretendem investir
grande quantidade de capital nos próximos anos e isso irá afetar fortemente na dinâmica da
indústria no Brasil.

11
Disponível em . Acessado em 15/06/2019
$2.750,00
$1.200,00
$597,94 $550,85
$330,89 $323,90
$-
$500,00
$1.000,00
$1.500,00
$2.000,00
$2.500,00
$3.000,00
Public Storage Extra Space
Storage
CubeSmart Life Storage National
Storage
Affiliates Trust
U-Haul
U
S
$
M
il
lh
õ
es
Receita anual dos 6 maiores operadores de Self Storage dos
E.U.A.
http://www.logweb.com.br/self-storage-embora-ainda-desconhecido-segmento-apresenta-se-como-bastante-promissor/
http://www.logweb.com.br/self-storage-embora-ainda-desconhecido-segmento-apresenta-se-como-bastante-promissor/

2.4. Parâmetros Impulsionadores do Self Storage
Com o intuito de compreender o comportamento do Self Storage mundialmente
para depois verificar se há relações diretas com São Paulo, foram estudados os parâmetros que
influenciam a demanda pelo produto em seus mercados mais desenvolvidos. Ainda se entendeu
também ser possível ter um leve panorama dos indicadores que influenciam o número de
usuários, para auxiliar na posterior delimitação dos elementos da Matriz SWOT objetivo deste
trabalho.
Desta forma, procurou-se entender quem são os potenciais consumidores desse tipo
de produto e quais os seus respectivos perfis. Também, investigou-se como os consumidores
utilizam Self Storage e quais são os motivos que os levam a procurar o aluguel dos boxes.
Relevância dos Estudos Feitos no Mercado Norte-Americano
Para tal, foram utilizadas como base pesquisas realizadas nos Estados Unidos que
já fizeram constatações importantes sobre o comportamento do setor. Conforme levantado nos
itens anteriores deste texto, o mercado norte-americano de Self Storage já está consolidado e
estruturado, existe desde o final da década de 1960 e, segundo o website Sparefoot Storage
Beat, tem hoje uma receita anual de US$ 38 bilhões12, demonstrando a existência de ampla
demanda e oferta no país. Por conta disso, é possível afirmar que o número de estudos é extenso
e fornece parâmetros referenciais confiáveis para estruturar uma análise de influenciadores de
demanda.
Já comparação com o mercado brasileiro foi feita com base em levantamentos e
estudos que permitiam ver as alterações demográficas e socioeconômicas ocorridas nos últimos
anos na região em foco. Em grande parte por conta desse estágio inicial do Self Storage
nacional, há uma pequena gama de estudos diretos do setor, então os dados foram obtidos
principalmente de institutos de pesquisa oficiais, tais como o Instituto Brasileiro de Geografia
e Estatística (IBGE) e informaçõesfornecidas por órgãos de pesquisa, artigos universitários,
associações empresariais e sindicatos, tais como a ASBRASS, SEBRAE, SECOVI - SP etc.
2.4.1. Fatores analisados
Isto posto, foram levantados os fatores que balizam a demanda em outros mercados,
destrinchando o porquê destes aspectos serem relevantes para a indústria analisada, como eles

12
Disponível em .
Acessado em 04/05/2019
https://www.sparefoot.com/self-storage/news/1432-self-storage-industry-statistics/

influenciam a decisão de um cliente contratar ou não o produto e como eles se amarram ao foco
deste estudo no contexto brasileiro. As principais fontes para listagem destes tópicos foram os
relatórios anuais dos Fundos de Investimento Imobiliário que investem bilhões no setor ao redor
do mundo.
Segundo o relatório anual de 2017 do Real Estate Investment Fund (REIT)
americano Strategic Storage Trust II, os principais fatores que influenciam o consumo de Self
Storage são:
a) Crescimento Populacional;
b) Porcentagem de unidades habitacionais alugadas;
c) Tamanho médio das residências;
d) Renda familiar média;
e) Restrições de oferta;
f) Crescimento Econômico.
Ainda, na sequência, o relatório coloca os grandes centros urbanos como os grandes
polos promissores de demanda em um país, logo, zonas ideais para se instalar uma unidade de
Self Storage. Segundo a análise do fundo:
Os usuários escolhem uma unidade de Self Storage baseados
principalmente na proximidade ao local de suas casas e trabalhos.
Portanto, centros altamente adensados com grande tráfego de pessoas
são localizações ideais para uma unidade de Self Storage13.

Além dos fatores supracitados, outros estudos indicam que esses produtos são
contratados preferencialmente por pessoas, físicas ou jurídicas, que possuem determinados
perfis. No caso de pessoas físicas por exemplo, um artigo recente da Self Storage Association
notou que a geração a qual pertence o potencial consumidor (Baby Boomers, Millennials,
Geração X etc) influencia sua decisão de alugar ou não o box e a forma dessa contratação14. Já
no caso de pessoas jurídicas, fatores como porte da empresa, ramo de atividade e forma de
operação são determinantes para que ela enxergue o Self Storage como possível solução para
otimização de espaços e de logística.
O que se pôde constatar, porém, é que a importação direta desses parâmetros para
o cenário brasileiro não é capaz de explicar o atual estágio do setor nem predizer com exatidão

13
Tradução livre. Disponível
pg 3. Acessado em Acessado em 05/05/2019
14
Wright, Mark - Deciphering Data, SSA Global - p. 1
https://strategicreit.com/storage/posts/May2018/Q8MSeLFl1oJ7LHC5TaIO.pdf

os rumos do setor nacional. As informações levantadas foram válidas principalmente para
entender as bases do produto, seus nichos, forças e fraquezas, mas não eram suficientes para
explicar o porquê da oferta de Self Storage no Brasil ainda ser pequena, mesmo em seu maior
centro econômico – em São Paulo há hoje apenas 65 unidades, enquanto, para efeitos
comparativos, a cidade de Nova Iorque, possui em torno de 920 unidades15 com uma população
de número inferior.
Foi necessário ir além dos fatores estrangeiros e levar em consideração os aspectos
culturais que hoje representam o maior desafio para os agentes que hoje atuam no Brasil.
Grande parte da população brasileira desconhece a existência desse produto ou não tem total
clareza das condições oferecidas pelas empresas do setor, tais como preços, modelo de
armazenamento dos pertences e localização das unidades. Tais particularidades exigiram um
olhar mais cauteloso para o mercado nacional, desenvolvido mais à frente nos tópicos 3..
A seguir, encontra-se a análise dos fatores elencados que exigiram certos cuidados
na hora da sua aplicação para o Self Storage no Brasil.
2.4.1.1. Crescimento Populacional
O Brasil atualmente possui 210 milhões de habitantes, o que representa 2/3 da atual
população norte-americana16. Olhando de forma mais especifica para o maior centro urbano da
América Latina, na cidade de São Paulo habitam hoje mais de 12 milhões de pessoas, e se
considerando a região metropolitana no entorno, esta possui cerca de 21,5 milhões de
habitantes. Além de hoje já figurar nos rankings mundiais como sendo uma das 10 maiores
cidades do mundo, os últimos dados demográficos demonstram que a cidade de São Paulo vem
crescendo constantemente nos últimos anos17, conforme pode-se verificar no gráfico abaixo.

15
Disponível em Acessado em
05/05/2019.
16
Disponível em
Acessado em 30/05/2019
17
Disponível em Acessado em 10/05/2019
https://nypost.com/2018/01/18/nycs-storage-industry-has-crate-expectations/
https://www.census.gov/glossary/#term_Populationestimates
https://www.census.gov/data/tables/time-series/demo/popest/2010s-national-total.html
https://www.ibge.gov.br/estatisticas/sociais/populacao/9103-estimativas-de-populacao.html?=&t=o-que-e
https://www.ibge.gov.br/estatisticas/sociais/populacao/9103-estimativas-de-populacao.html?=&t=o-que-e

Gráfico 05 - Evolução da população da cidade de São Paulo entre 2000 e 2018
Fonte dos dados: IBGE
O crescimento populacional favorece o mercado de Self Storage porque gera um
maior adensamento urbano, pressiona o preço por metro quadrado dos imóveis e provoca a
redução dos tamanhos das moradias e uma consequente demanda por espaços de
armazenamento de bens e objetos. O fato de São Paulo apresentar um crescimento populacional
constante nos últimos anos nos permitiria afirmar que a demanda por boxes para depósito
tenderia a aumentar, tendo em vista que a problemática do adensamento e da falta de espaço
urbano tenderá a se intensificar. Ao mesmo tempo, é importante ressaltar a limitação desse
parâmetro, que não faz distinção quanto à penetração do produto entre esses novos habitantes.
O mesmo questionamento vale para o crescimento do país como um todo. Por mais
que um prognóstico feito pelo IBGE demonstre que a população brasileira se manterá em
crescimento até o ano 205018, conforme demonstra o gráfico 06, fica difícil enxergar apenas
esse aspecto suplantando as barreiras culturais locais.

18
Disponível em Acessado em 10/05/2019
https://www.ibge.gov.br/estatisticas/sociais/populacao/9109-projecao-da-populacao.html?=&t=o-que-e
https://www.ibge.gov.br/estatisticas/sociais/populacao/9109-projecao-da-populacao.html?=&t=o-que-e

Gráfico 06 - Evolução e projeção da população brasileira entre 2000 e 2050
Fonte dos dados: IBGE
2.4.1.2. Porcentagem de Unidades Habitacionais Alugadas
A proposta do Self Storage se mostra particularmente interessante para os
habitantes que não possuem residência própria e moram em imóveis alugados. Para estes, se
torna mais simples e direta a comparação entre o valor pago mensalmente por metro quadrado
de suas residências e o que pagariam se optassem pelo uso de um box. Isso agiliza a tomada de
decisão pois, se constatarem que hoje perdem espaço em seus apartamentos para objetos que
poderiam ser estocados externamente a um preço mais baixo, podem contratar o box para
utilizar melhor o trecho liberado ou até ir além tendo em mente economizar, se mudando para
um imóvel menor e mais adequado à nova demanda.
No Brasil, segundo a Pesquisa Nacional por Amostra em Domicílios Contínua
(PNAD contínua) de 2018, os domicíliosalugados respondiam por 18,1% do total (12,9
milhões), com expansão de 5,3% (649 mil) em relação a 2017. Tomando como foco as Regiões
Administrativas, Centro-Oeste e Sudeste apresentaram as maiores proporções de domicílios
alugados (22,9% e 20,5%, respectivamente), superando a média nacional, enquanto a Norte

(13,5%), Nordeste (14,9%) e Sul (16,8%), ficaram abaixo. Outro ponto a ser ressaltado é a
expansão deste número no Sudeste em comparação com 2017, que chegou a 5,8%19.

Gráfico 07 - Condição de ocupação do domicílio no Brasil e Regiões Administrativas
FONTE: PNAD Contínua - IBGE
2.4.1.3. Tamanho Médio das Residências
Um estudo da Associação dos Dirigentes do Mercado Imobiliário do Rio de Janeiro
(ADEMI - RJ) aponta que, entre 2002 e 2013, houve uma redução da metragem dos
apartamentos de 1 e 4 dormitórios de 29%. Essa redução busca viabilizar economicamente os
empreendimentos em grandes cidades do país, como o Rio de Janeiro.
“Com a valorização do metro quadrado, se as construtoras não diminuíssem o
tamanho dos imóveis, eles não caberiam no bolso dos compradores”, cita Rubens Vasconcelos,
presidente da Patrimóvel. Tal valorização decorre, principalmente, da grande demanda da
população por espaço mais próximos aos grandes centros.
Quando analisamos a cidade de São Paulo, por exemplo, segundo ROSSI, A. et al
(2016)20, os preços pedidos por imóveis subiram em 225,8%, entre 2008 até 2016, o índice
FIPEZAP. Nesse mesmo período a inflação subiu 68,9%, ou seja, os imóveis na cidade de São
Paulo estão, proporcionalmente, ficando cada vez mais caros para a família brasileira.

19
Disponível em
Acessado em 20/05/2019
20
ROSSI, A. et al (2016) - Estudo sobre o mercado de Self Storage na Região Metropolitana de São Paulo –
pesquisa sobre a demanda, oferta e principais características do negócio – p. 5

https://biblioteca.ibge.gov.br/index.php/biblioteca-catalogo?view=detalhes&id=2101654

Essa situação por um lado leva à busca por soluções de otimização de espaços para
o estoque de bens em apartamentos cada vez menores, o que pode gerar grandes oportunidades
para o Self Storage brasileiro, mas também pode ser vista como uma ameaça. A pressão sobre
o preço do metro quadrado inevitavelmente encarece a aquisição de novos terrenos, em especial
em regiões centrais e de fácil acesso, principais alvos dessa indústria nacional em sua tentativa
de se fazer aparente para seus potenciais clientes.

Gráfico 08 - Comparação entre a variação do índice FIPE ZAP e o IPCA, de 2008 a 2016
FONTE - ZAP Imóveis
2.4.1.4. Renda Familiar Média
O aumento real da renda familiar média produz impactos positivos na economia,
ampliando a capacidade de consumo da população, o que, por sua vez, gera um acúmulo de
bens nas residências. Desta forma, pode-se afirmar que um consumo maior leva a uma maior
demanda por espaços de armazenamento, que impulsiona o mercado de Self Storage.
No Brasil, conforme levantamento da PNAD Contínua e divulgado pelo IBGE, o
rendimento domiciliar per capita ficou em R$ 1.268 em 2017, apresentando um crescimento
próximo a 21,5% se comparado ao valor de 201421. Segundo a pesquisa, no ano se destacaram
os estados da Região Sul, além de Distrito Federal (R$ 2.548,00), São Paulo (R$ 1.712,00) e

21
Disponível em Acessado em 30/05/2019
https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-sala-de-imprensa/2013-agencia-de-noticias/releases/20154-ibge-divulga-o-rendimento-domiciliar-per-capita-2017
https://agenciadenoticias.ibge.gov.br/agencia-sala-de-imprensa/2013-agencia-de-noticias/releases/20154-ibge-divulga-o-rendimento-domiciliar-per-capita-2017

Rio de Janeiro (R$ 1.445,00), por apresentarem uma renda per capita superior em mais de 15%
à média nacional. Na outra ponta, Norte e Nordeste apresentaram os menores índices, abaixo
da média nacional.
Tais dados corroboram com a perspectiva de maior potencial de demanda na
capital do Estado de São Paulo por Self Storage, uma vez que os indicadores demonstram que
os paulistas vêm ganhando, em média, 36% a mais que a população brasileira. De fato, um
cenário de aumento de poder aquisitivo das famílias leva a maiores índices de consumo de bens
e movimentação do comércio, que aumenta a necessidade por espaços, inclusive para estoques,
Isso pode representar uma oportunidade para o setor.

Gráfico 09 – Rendimento familiar per capita em 2017 (em R$)
FONTE: Globo
2.4.1.5. Restrições de Oferta
Como já foi explicitado anteriormente no presente estudo, o mercado brasileiro de
Self Storage ainda se encontra em um estágio incipiente, de forma que a oferta desse produto
no país não é extensa se comparada com padrões estrangeiros. Mesmo assim, as pouco mais de
200 unidades instaladas pelo território nacional não apresentam índices tão altos de vacância.

Há casos de empresas que expandiram suas operações após atingirem níveis altos
de ocupação, como a paranaense D-ESPAÇO que dobrou de tamanho após locar todos os seus
boxes em 2018.22 Entretanto, isso se resume ao sucesso de algumas unidades específicas, não
representando o setor como um todo. Um exemplo desta variação de comportamento é a taxa
de 65% de ocupação da GoodStorage, indicada pelo seu CEO ao jornal Folha de São Paulo no
mesmo ano.23 Por esse lado, talvez para o setor brasileiro, a baixa oferta não seja uma
oportunidade e sim apenas consequência direta da baixa demanda para o produto.
Pode-se usar como referência para comparação com um mercado estabilizado, a
taxa de vacância dos espaços de Self Storage nos EUA, que entre 2015 e 2019 se manteve
próxima dos 10%, segundo o banco de dados estatísticos Statista24.

Gráfico 10 - Taxa de vacância de espaços de Self Storage dos EUA de 2015 a 2019
FONTE : Rudden, Jennifer, in Statista

22
Disponível em Acessado em 30/05/2019
23
Depósitos pela Capital – 8 agosto de 2018 folha de são Paulo
24
RUDDEN, Jennifer, Vacancy of Self Storage space in the U.S. 2015-2019, E.U.A. 2019, Disponível em
Acessado em 30/05/2019
https://ecommercenews.com.br/noticias/lancamentos/com-vacancia-zero-self-storage-anuncia-obras-para-dobrar-de-tamanho/
https://ecommercenews.com.br/noticias/lancamentos/com-vacancia-zero-self-storage-anuncia-obras-para-dobrar-de-tamanho/
https://www.statista.com/statistics/914689/self-storage-vacancy-rate-usa/

2.4.1.6. Crescimento Econômico
O crescimento econômico tem impacto forte no desenvolvimento de um país, pois
representa, entre outros aspectos, o aumento da riqueza que vem sendo gerada por seus
habitantes e empresas. Um crescimento consistente atrai os olhares de investidores que
contribuem ainda mais para um quadro de otimismo, enquanto instabilidades e estagnações
repercutem negativamente gerando incertezas.
No caso de um cenário positivo, há um acréscimo de produção, que faz com que as
empresas expandam suas operações, ampliem seus estoques, ocupem mais espaços, criem
novos postos de trabalho e consequentemente colaborem para a confiança e o poder de compra
da população. Com mais confiança e capacidade financeira, as pessoas consomem mais e
também precisam de mais espaço.
Assim, o efeito descrito acaba sendo benéfico para o mercado de Self Storage em muitas
esferas, ao mesmo tempo em que o cenário oposto também representa uma ameaça a
sustentabilidade do negócio.
O Brasil hoje não apresenta um quadro tão favorável neste aspecto, em especial se
tomarmos o Produto Interno Bruto(PIB) do país como balizador. Este apresenta uma taxa de
crescimento irregular, passando de um crescimento acumulado (em 4 trimestres) de 7,5% em
2010 para um de apenas 0,9 % no primeiro trimestre de 201925.

25
IBGE - Contas nacionais trimestrais. Disponível em
Acessado em 30/05/19

http://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/contas-nacionais/9300-contas-nacionais-trimestrais.html?=&t=series-historicas&utm_source=landing&utm_medium=explica&utm_campaign=pib%23evolucao-taxa#evolucao-taxa
http://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/contas-nacionais/9300-contas-nacionais-trimestrais.html?=&t=series-historicas&utm_source=landing&utm_medium=explica&utm_campaign=pib%23evolucao-taxa#evolucao-taxa
http://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/contas-nacionais/9300-contas-nacionais-trimestrais.html?=&t=series-historicas&utm_source=landing&utm_medium=explica&utm_campaign=pib%23evolucao-taxa#evolucao-taxa
https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/contas-nacionais/9300-contas-nacionais-trimestrais.html?=&t=series-historicas&utm_source=landing&utm_medium=explica&utm_campaign=pib%23evolucao-taxa#evolucao-taxa
https://www.ibge.gov.br/estatisticas/economicas/contas-nacionais/9300-contas-nacionais-trimestrais.html?=&t=series-historicas&utm_source=landing&utm_medium=explica&utm_campaign=pib%23evolucao-taxa#evolucao-taxa

Gráfico 11 - PIB do Brasil a preços do mercado - Taxa acumulada em 4 trimestres (%), 1º trimestre
1996 - 1º trimestre 2019
FONTE - IBGE - Contas Nacionais Trimestrais
2.4.1.7. Perfil Populacional e Empresarial
Os empreendedores do mercado de Self Storage anunciam os seus produtos como
uma solução abrangente, que atende tanto às demandas logísticas de empresas quanto aos
desafios de otimização de espaço da população em geral. Mesmo assim, certos nichos
apresentam naturalmente maior propensão à contratação do box dependendo de suas
características, possibilidades e necessidades.
Tratando inicialmente da comparação entre os clientes residenciais e comerciais no
Brasil, segundo um relatório da consultoria imobiliária Engebanc26, os primeiros representam
85% dos locatários, enquanto as pessoas jurídicas representam apenas 15% do total,
demonstrando uma clara diferença de alcance do setor entre estes dois pólos de demanda.
Os números ficam ainda mais expressivos quando os colocados em contraponto ao
mercado norte-americano. Segundo o Self Storage Almanac de 2018, publicação anual da SSA,
a proporção de consumidores no ano foi de: 77% residencial, 19% comercial, 2% militar e 2%
estudantil27. Esses dados demonstram uma certa proximidade entre o perfil de usuários nos dois
países, por mais que os mercados estejam em fases distintas de desenvolvimento.

26
Engebanc – Self Storage cresce a passos largos no Brasil - 2016
27
Self Storage Association - Self Storage Almanac 2018

Gráfico 12 - Perfil do cliente de Self Storage no Brasil e nos EUA
Fonte dos dados: Inside Self Storage
Diante do exposto, é possível elencar fatores que impulsionam a demanda destes
dois principais grupos citados, os quais também podem ser divididos como Pessoas Físicas e
Pessoas Jurídicas.
2.4.1.7.1. Pessoas Jurídicas
Dentro dos drivers que fomentam a demanda das empresas pelo Self Storage, os
seguintes podem ser citados:
2.4.1.7.1.1. Crescimento de Micro e Pequenas Empresas
O crescimento das micro e pequenas empresas (MPEs), incentiva a procura por
alternativas baratas para seus estoques em expansão. Assim, de forma semelhante ao que
acontece com as famílias quando analisam a otimização de suas residências, os empresários e
comerciantes podem optar por ocupar o metro quadrado de seus estabelecimentos apenas com
mercadorias de saída rápida, mantendo o restante de seu estoque guardado a um preço mais
baixo em um box mais distante do seu ponto de venda. Já para empresas de médio e grande
porte, esse deslocamento não seria igualmente vantajoso, já que em muitos casos essas ganham
na operação em escala com o uso de centros de distribuição, por exemplo.

No Brasil, segundo o último relatório do SEBRAE, datado de 2018, existem 6,4
milhões de estabelecimentos comerciais, sendo que 99% são MPEs28. Já em São Paulo, elas
representam 98% do total de empresas do estado, e obtiveram um crescimento médio de 5,1%
em seu faturamento real entre os anos de 2016 e 2017.
O expressivo aumento de micro e pequenas empresas no mercado nos últimos anos
favorece fortemente o mercado do Self Storage, tendo em vista que, dentre o núcleo das pessoas
jurídicas, estas são os principais locatários.
2.4.1.7.1.2. Evolução do E-Commerce e Expansão de Empresas de Entregas
Em se tratando do mercado de e-commerce, a otimização dos processos logísticos é
fundamental para dar agilidade às entregas, já que hoje os clientes querem encontrar o que
procuram imediatamente e esperam essa mesma eficiência na velocidade com que recebem seus
produtos. O mesmo vale para o recente formato do mercado de empresas de entregas expressas
como Loggi e Rappi, que usam suas plataformas online e tem buscado oferecer estruturas de
suporte para agilizar o trabalho de seus filiados. Combinado a isso, até mesmo para grandes
empresas, há o desafio imposto pela chamada “última milha”, que representa a última etapa
antes da mercadoria chegar à casa do consumidor e surge em decorrência das difíceis condições
de mobilidade nas cidades, como trânsito, rodízio de veículos, restrição de horário, limitação
de tipos de veículos, entre outros.
Tal quadro tem feito as empresas do ramo passarem a enxergar os boxes como uma
alternativa que auxilia nos seus processos de transporte e armazenamento de bens e
mercadorias. Em entrevista para os responsáveis pelo presente trabalho, um diretor de uma
empresa de grande porte do mercado de Self Storage paulistano afirmou ter algumas empresas
de e-commerce e entregas expressas sob o seu guarda-chuva de clientes, sendo a mais
expressiva delas um dos “unicórnios brasileiros” Loggi. Segundo ele, a companhia de logística
utiliza as diferentes unidades do grupo como pequenos centros de distribuição para que seus
colaboradores possam coletar e repassar as entregas com mais eficiência dentro dos bairros da
cidade. Portanto, é possível afirmar que o crescimento dessas companhias também tende a
impulsionar o mercado de Self Storage.
E esse nicho de mercado está de fato crescendo, e a passos largos. Segundo pesquisa da
Ebit | Nielsen, o comércio eletrônico no Brasil manteve a curva de crescimento dos últimos

28
SEBRAE - Panorama dos pequenos negócios 2018

anos em 2018, registrando faturamento de R$53,2 bilhões, o que representa uma alta nominal
de 12% em comparação com o ano de 2017. Já para 2019, a expectativa é de expansão de 15%,
com vendas totais de R$61,2 bilhões.29 Em paralelo, as empresas de entrega expressa têm se
tornado fortes empresas da indústria nacional, com a já mencionada paulistana Loggi atingindo
mais de US$ 1 bilhão de valor de mercado e tendo se tornado recentemente “O mais novo
unicórnio setor de tecnologia da América Latina”30.
2.4.1.7.2. Pessoas Físicas
Como aspectos que impulsionam a demanda por Self Storage por pessoas físicas, é
possível elencar:
2.4.1.7.2.1. Entrada de Millennials no Mercado de Trabalho
Apesar de ainda não ser a responsável pela maior parcela da demanda por Self
Storage no mercado americano, hoje a geração nascida entre 1981 e 1999 ganha espaço no
mercado, conforme seus membros estruturam suas carreiras profissionais e conquistam maiores
salários. Segundo o vice-presidente da empresa responsável pelos estudos anuais de demanda
feitos a pedido da SSA, George Leon da Naxion Research,

ARTHUR MACHADO EPPENSTEIN DE CARVALHO TF-19

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