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AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS E PERÍCIAS

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como 
shopping centers, hotéis, clubes e cinemas, bem como imóveis rurais. No entanto, o método da renda 
também pode ser usado para outros imóveis, na estimativa de seu aluguel, por exemplo.
A essência do método de capitalização da renda consiste em estimar o valor do bem – ou de suas 
partes –, pela capitalização de sua renda real ou prevista, a uma taxa de juros compatível com o merca-
do (GONZÁLEZ, 1997, p. 45). Essa estimativa representa o valor atual dos benefícios que serão obtidos 
no futuro por meio do usufruto do bem.
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78 | Métodos de avaliação de imóveis
Segundo González (1997, p. 45), a abordagem usual é estimar o rendimento bruto que se terá 
no futuro e subtrair dele os custos de trabalho e juros sobre o capital. Para isso, são levantadas todas 
as despesas – sejam elas necessárias para a implantação ou manutenção do bem –, e todas as receitas 
provenientes da exploração do imóvel, segundo os respectivos prazos. Esses dados são geralmente ob-
tidos junto a especialistas ou mesmo com o proprietário do bem avaliando. Aqui se encontra uma das 
questões-chave do método, pois é fundamental que as informações obtidas sejam completas e confiá-
veis; caso contrário, o resultado da avaliação pode não representar a realidade.
Na opinião de certos autores, as despesas e receitas de uso podem ser determinadas baseando-se 
nas informações do passado, e a diferença entre elas é projetada para a vida útil restante do imóvel. No 
entanto, só se podem usar informações do passado se existirem razões para acreditar que essa tendên-
cia verificada se manterá (GONZÁLEZ, 1997, p. 45).
Um aspecto essencial do método é a determinação do período de capitalização e da taxa de des-
conto a ser utilizada. Por isso, González (1997, p. 46) afirma que há autores que consideram esse um 
método muito arriscado para o avaliador, já que pequenas variações no período e nas taxas definidas 
irão implicar grandes diferenças no valor final do bem. Especificamente quanto a imóveis, deve-se ter 
em mente que as alterações nas cidades são imprevisíveis; por exemplo, modificações no Plano Diretor 
de uma cidade podem alterar significativamente as tendências entre suas diferentes áreas, gerando 
também flutuações econômicas.
Método involutivo
Esse método é muito utilizado para a avaliação de glebas urbanizáveis, onde o empreendimento 
considerado é um loteamento; no entanto, pode ser usado também para qualquer terreno (gleba ou 
lote), desde que se considere o seu melhor e máximo aproveitamento. Além disso, utiliza-se esse méto-
do para a avaliação de obras inacabadas, projetos aprovados ou prédios obsoletos que necessitam de 
reforma para serem incorporados ao mercado (DANTAS, 1998, p. 41).
O método involutivo parte do pressuposto de que um imóvel – principalmente um terreno – 
pode ser avaliado a partir do seu aproveitamento potencial. O avaliador deve investigar todos os tipos 
possíveis de utilização, e identificar os melhores para o imóvel avaliado, em quantidade e qualidade.
O próximo passo será a realização do anteprojeto, que pode ser de um loteamento ou de edifica-
ções, por exemplo. Devem-se levar em conta as utilizações permitidas pelos planos diretores e a deman-
da do mercado na região. Nesse momento, muitas vezes pode ser necessária também a assessoria de 
um profissional projetista, que identifique o melhor aproveitamento funcional e espacial do imóvel.
Depois de definida a utilização e elaborado o anteprojeto, realizam-se os orçamentos e a pesquisa 
de dados de mercado. A partir dessa pesquisa, verifica-se a viabilidade, os frutos (como aluguéis e lu-
cros na venda) e as despesas esperadas (como taxas, custos de publicidade e corretagem, entre outros) 
(GONZÁLEZ, 1997, p. 46).
Por fim, o valor do imóvel é a diferença entre o valor de mercado da unidade ou unidades a serem 
construídas e o total dos custos envolvidos na sua produção. O valor de mercado deve ser obtido pela 
comparação com imóveis semelhantes, e os custos a partir dos orçamentos e de outras despesas, como 
taxas e publicidade (GONZÁLEZ, 1997, p. 46).
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79|Métodos de avaliação de imóveis
Método evolutivo 
Esse método pode ser empregado na avaliação de imóveis singulares, quando não existirem da-
dos de mercado em número suficiente para a aplicação do método comparativo direto de dados de 
mercado (ABNT, 2004a, p. 13). Também pode ser usado para avaliar edificações que dificilmente mudam 
de dono, como hospitais, escolas e prédios industriais singulares (GONZÁLEZ, 1997, p. 37).
O método evolutivo na verdade é uma conjugação de métodos, sendo que o valor total do imóvel 
avaliado é obtido por meio do valor do terreno e da estimativa do custo de reprodução das benfeitorias 
– geralmente edificações ou infraestrutura – nele incorporadas. Além disso, deve-se levar em conta o 
fator de comercialização.
Logo, três elementos precisam ser determinados para se estimar o preço final do imóvel; são eles 
(ABNT, 2004a, p. 13):
valor do terreno :::: – obtido pelo método comparativo de dados de mercado ou, quando não 
for possível a utilização deste, pelo método involutivo mencionado anteriormente;
valor das benfeitorias :::: – obtido pela estimativa do custo para se reproduzir os elementos 
tais como eles estão no local. Devem ser considerados todos os custos, desde os de mate-
riais e mão de obra, passando pelos de projetos, taxas e impostos, incluindo-se até o lucro 
do construtor. Para se identificar esses custos, deve-se utilizar o método comparativo direto 
de custo ou o método de quantificação do custo; como foi dito inicialmente, esses dois mé-
todos, também descritos pela NBR 14.653, serão apresentados a seguir. No entanto, outra 
coisa que deve ser levada em conta ao se aplicar o custo de reprodução, é que essa estima-
tiva está relacionada a imóveis novos; logo, deve-se considerar a depreciação ocorrida nos 
imóveis antigos ao longo de sua vida útil. O valor dessa depreciação também deverá ser 
estimado e subtraído (ou descontado) do custo de reprodução, obtendo-se assim o valor 
final das benfeitorias;
fator de comercialização :::: – a NBR 14.653-1 (ABNT, 2001, p. 4) define esse fator como a “razão 
entre o valor de mercado de um bem e seu custo de reedição ou de substituição, que pode 
ser maior ou menor do que um.” Para entender essa definição, deve-se considerar que exis-
tem vantagens e desvantagens na construção pronta em relação àquela ainda em projeto 
(GONZÁLEZ, 1997, p. 41):
por um lado, os imóveis já construídos não estão mais sujeitos a riscos, como taxas, multas, ::::
greves, desperdícios, erros de projeto e execução, entre outros. Assim, os imóveis prontos 
apresentam vantagens que devem ser computadas e acrescidas ao custo de reprodução 
estimado. Nesse caso, o fator de comercialização será positivo;
por outro lado, o aproveitamento do terreno pode não ser o mais eficiente e a construção ::::
pode ser obsoleta, sendo ambos inadequados às necessidades da sociedade atual. Assim, 
seria mais útil se o terreno não tivesse edificações, pois a demolição das mesmas envolverá 
custos adicionais. Nessa situação, o fator de comercialização será negativo.
Compreendidos os fatores envolvidos no método evolutivo, serão estudados os métodos para 
identificar o custo de um bem, que são recomendados para a utilização daquele método.
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80 | Métodos de avaliação de imóveis
Métodos para identificar o custo de um bem
São dois os métodos possíveis de serem utilizados para determinar o custo de um bem. As res-
pectivas explicações encontram-se a seguir.
Método comparativo direto de custo
Esse método considera

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