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DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGALIZAÇÃO DE PROJETOS 2 1. INTRODUÇÃO ...................................................................................................................3 2. LEGISLAÇÃO E NORMAS PERTINENTES......................................................................5 3. DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMÓVEL...10 3.1 DESENHOS ....................................................................................................... 11 3.2 MEMORIAIS DESCRITIVOS ........................................................................................................ 12 3.3 MEMORIAIS DE CÁLCULO ......................................................................................................... 13 3.4 PROCEDIMENTOS DE GESTÃO DA PRODUÇÃO ........................................................................... 13 3.5 ESPECIFICAÇÕES TÉCNICAS .................................................................................................... 15 3.6 MANUAL DO PROPRIETÁRIO ..................................................................................................... 16 4. TIPOS DE PROJETOS QUE NECESSITAM DE APROVAÇÃO....................................18 4.1 CONSTRUÇÃO NOVA ............................................................................................................... 18 4.2 REFORMA ............................................................................................................................. 19 4.3 REFORMA COM AUMENTO DE ÁREA .......................................................................................... 20 4.4 REFORMA COM REGULARIZAÇÃO ............................................................................................. 20 4.5 MUDANÇA DE USO .................................................................................................................. 21 4.6 MODIFICATIVO ........................................................................................................................ 22 4.7 RECONSTRUÇÃO .................................................................................................................... 22 4.8 REGULARIZAÇÃO .................................................................................................................... 22 4.9 HABITE-SE ............................................................................................................................. 22 5. DOCUMENTAÇÃO REFERENTE À OBRA.....................................................................25 5.1 TÍTULO DE PROPRIEDADE DO IMÓVEL ....................................................................................... 25 5.2 REGISTRO DE IMÓVEIS ............................................................................................................ 26 5.3 IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO - IPTU .................................................................. 27 5.4 FICHA TÉCNICA ...................................................................................................................... 28 5.5 AUTO DE CONCLUSÃO ............................................................................................................. 29 5.6 CERTIFICADO DE REGULARIDADE - CEDI ................................................................................. 29 5.7 HISTÓRICO DO IMÓVEL ........................................................................................................... 29 5.8 CONSULTA AO ARQUIVO GERAL ............................................................................................... 30 5.9 ANOTAÇÃO DE RESPONSABILIDADE TÉCNICA - ART ................................................................. 30 5.10 MATRÍCULA NO INSS ............................................................................................................. 30 6. NOÇÕES DE PROCEDIMENTO LICITATÓRIO..............................................................33 7. NOÇÕES DE DOCUMENTOS FINANCEIROS E FISCAIS.............................................34 8. LEI 8.666/93......................................................................................................................36 9. TIPOS DE LICITAÇÃO.....................................................................................................37 10. DOCUMENTAÇÃO SOCIETÁRIA....................................................................................38 11. PROVA DE REGULARIDADE FISCAL E JURÍDICA......................................................39 12. IDONEIDADE FINANCEIRA.............................................................................................40 13. IDENTIFICAÇÃO DOS ÓRGÃOS COMPETENTES E ACOMPANHAMENTO DA APROVAÇÃO DO PROJETO.......................................................................................................41 14. CONSEQUÊNCIA DO DESCUMPRIMENTO...................................................................42 15. NORMAS E LEGISLAÇÕES APLICÁVEIS......................................................................43 REFERÊNCIAS.............................................................................................................................44 3 1 INTRODUÇÃO Prezado (a) docente, É com grande satisfação que o Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial - SENAI promove atualização para docentes do Curso Técnico em Edificações. A unidade curricular Documentação Técnica e Legalização de Projetos tem como objetivo geral desenvolver competências para a organização dos documentos técnicos e legais de aprovação ou regularização do empreendimento junto a órgãos competentes, seguindo normas e procedimentos, tendo em vista o planejamento e gestão da produção, tão necessários ao desenvolvimento das competências específicas para formação do Técnico em Edificações, uma vez que a edificação só poderá ser construída se o projeto for aprovado na íntegra e todos os seus parâmetros construtivos estiverem atendendo às leis municipais vigentes. Nos capítulos que seguem, veremos a importância da legislação e das normas pertinentes à edificação; qual documentação técnica é necessária para a legalização do empreendimento imóvel; quais os tipos de projetos que precisam de aprovação; e ainda quais os documentos que existem referentes à obra. Contemplaremos os tipos de licitação e noções de procedimento licitatório. Veremos noções de documentos financeiros e fiscais e a Lei 8.666/93, que trata de processos licitatórios. Abordaremos documentação societária e a importância de se provar regularidade fiscal e jurídica. Abordaremos também como se caracteriza a idoneidade financeira e por que ela é tão importante. Vamos explicar o motivo de um profissional precisar conhecer os órgãos públicos e saber identificar qual trata cada item do projeto e o dever de acompanhar os processos de aprovação. Falaremos das possíveis consequências nos casos de descumprimento das leis e, por fim, que normas técnicas e leis estão envolvidas no processo de legalização de projetos. Essa unidade curricular colabora para o desenvolvimento de capacidades sociais, organizativas e metodológicas, tais como: 4 • Planejar e organizar o próprio trabalho; • Atuar de forma ética; • Aplicar princípios de qualidade, saúde, segurança do trabalho e ambientais; • Avaliar o trabalho realizado, na perspectiva de melhoria contínua; • Aplicar técnicas de comunicação oral e escrita. Além de desenvolver capacidades técnicas, como: • Identificar os órgãos específicos para a aprovação de projetos; • Interpretar normas e legislações específicas para a aprovação de projetos; • Planejar a aprovação de projetos; • Monitorar possíveis modificações de projeto no decorrerda construção; • Selecionar documentos necessários à aprovação de projetos nos órgãos específicos; • Monitorar o processo de obtenção de licenças; • Cumprir as exigências apresentadas pelos órgãos específicos para obtenção de licenças. Lembre-se de que os alunos estão sendo orientados para: • Consultar seu professor/tutor sempre que tiver dúvida; • Não deixar as dúvidas para depois; • Estabelecer e cumprir um cronograma de estudo que você cumpra realmente; • Reservar um intervalo para quando o estudo se prolongar um pouco mais. 5 2 LEGISLAÇÃO E NORMAS PERTINENTES Nesse capítulo, adotamos o início da ocupação humana no bairro do Itaigara, em Salvador-BA, para o aluno entender a importância de instrumentos reguladores (leis), já que as leis atuam em nosso cotidiano e servem como parâmetros para a ordenação do espaço territorial desde a fase de planejamento e construção de uma rua com as edificações, um bairro até uma cidade inteira. Partindo desse princípio, serão apresentadas, a seguir, as colocações teóricas que devem ser contempladas para iniciarmos a unidade curricular. A partir do momento em que o espaço territorial é destinado para a moradia e ocupação humana, inicia-se uma série de providências, tanto no que se refere aos aspectos legais da terra, quanto à destinação do seu uso. Essa fase compõe uma etapa do planejamento e se caracteriza pelo zoneamento do território, que, por sua vez origina o loteamento1 de toda a área. Com o loteamento, surgem novas construções, e é nesse momento que se torna necessária a orientação dos governos em suas três instâncias (municipal, estadual ou federal) para regulamentação quanto aos tipos de construções e seus padrões. O Estatuto da Cidade foi oficializado pela Lei 10.257 de 10 de julho de 2001 e tornou legítimo o capítulo Política Urbana na Constituição Brasileira. A partir dessa lei, cada cidade teve o compromisso de elaborar seu Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano – PDDU, com o objetivo de ordenar o seu desenvolvimento. Para ilustrarmos um início de ocupação humana no território, mostraremos como aconteceu o planejamento de uma região da Cidade de Salvador/ BA, que ocorreu por volta dos anos 70. Embora naquela época ainda não existisse o PDDU do município, esse exemplo nos será útil para entendermos como acontece a acelerada construção do nosso habitat urbano que, por sinal, em alguns anos, transforma-se com inúmeras construções de concreto, cimento e 1 Segundo Aulete (2008), loteamento representa a subdivisão do terreno ou propriedade em lotes, ou seja, em unidades independentes. 6 tijolos. Na Figura 1, a seguir, veremos um mapa que contém a representação esquemática de alguns loteamentos de Salvador quando existiam apenas as primeiras construções e as principais vias de tráfego locais, a Av. Antônio Carlos Magalhães e a Av. Tancredo Neves. Daí por diante as construções começaram a compor o habitat urbano até a formação dos bairros inteiros. Como podemos ver, o Bairro Itaigara aparece representado pelo algarismo romano “II” e é denominado “Loteamento Itaigara” (destacado em pontilhado vermelho) (Fig. 1): Fig. 1: Zoneamento de uma região da Cidade de Salvador- BA FONTE: SENAI Naquela época, havia uma grande extensão de solo natural, enquanto nos dias atuais o Bairro Itaigara encontra-se densamente construído, com muitos prédios residenciais, centros médicos, comerciais e empresariais de grande porte e postos de gasolina. Podemos visualizar a transformação espacial na Figura 2, a seguir, onde encontramos o solo natural totalmente coberto por superfícies construídas pelo homem (Fig. 2). 7 Fig. 2: Imagem aérea do Bairro Itaigara nos dias atuais FONTE: GOOGLE MAPS - 2013 Mas, afinal, quais leis atuaram até a consolidação desse bairro? Certamente, no caso específico do Bairro Itaigara, os projetos das construções mais recentes foram norteados por leis denominadas Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano - PDDU, Lei de Ordenação, Uso e Ocupação do Solo – LOUOS e Código de Obras do Município de Salvador. Vale ressaltar que essas leis são específicas para cada município, portanto, cada município determina as suas. É importante esclarecermos que a Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS – pode se apresentar com variações em seu nome, como no caso do município de Salvador/ BA em que essa lei se apresenta como Lei de Ordenamento, Uso e Ocupação do Solo – LOUOS, enquanto na maioria dos municípios se considere o termo Lei de Uso e Ocupação do Solo. Com o objetivo de abrangermos a uma 8 maior parcela do território nacional, nos referiremos ao termo Lei de Uso e Ocupação do Solo – LUOS. Estamos nos referindo às leis que orientam o planejamento urbano e arquitetônico de cada município. Mas, quais os documentos da obra que, em geral, os municípios exigem? É o que vamos conhecer nos próximos capítulos, pois, ao final deste livro, precisaremos entender quais documentos técnicos as prefeituras solicitam, quais as suas finalidades e para quais órgãos deverão ser encaminhados até a liberação da obra. Precisamos estar cientes, todo o tempo, de que as considerações feitas neste livro serão de caráter geral, pois cada município se equivaleu de autonomia para formular suas próprias exigências de documentos e procedimentos para aprovação de projetos, que pode variar de um município para outro. Vamos adiante e entenderemos, de maneira geral, quais os documentos requeridos e necessários para a legalização de projetos. A Prefeitura Municipal de Salvador oferece projetos gratuitos para a população de Habitações de Interesse Social – HIS. Procure no sítio eletrônico do órgão municipal responsável pelas regulamentações de projeto de habitação da sua cidade e observe se há o mesmo oferecimento e quais as condições para isso. A legitimação de uma lei municipal não significa a adaptação das edificações preexistentes aos parâmetros construtivos estabelecidos por essa lei. 9 É muito interessante o processo de desenvolvimento ou crescimento de uma cidade. Se observarmos bem, no intervalo de dez anos, toda a cidade se transforma totalmente. Onde não havia prédio algum, passa a ter. Onde havia casa unifamiliar, passa a ter prédio residencial multifamiliar. E, assim, tudo muda, como mágica. Um rapaz chamado Saulo viajou para estudar e trabalhar em outra cidade. Já estava lá há doze anos e toda vez que falava com seu irmão pela internet, ouvia que, quando voltasse, não reconheceria mais a cidade de tão diferente que estava pelos prédios altos. Um belo dia, Saulo foi selecionado por uma empresa para trabalhar na sua cidade. Ele, então, resolveu voltar, e enquanto o avião sobrevoava a cidade já se impressionou com a aparência de tudo, pois a cidade parecia um grande paliteiro. Viu o ginásio que costumava jogar basquete. Conseguiu ver sua rua, pela proximidade ao ginásio. Realmente estava tudo irreconhecível! Saulo ficou muito feliz por ter voltado, mas a cada dia procurava algo que reportasse a sua adolescência e encontrava apenas alguns cenários. Como era técnico em edificações, logo pensou que todos aqueles prédios para serem construídos precisaram se adequar às leis referentes à área da construção civil e que ele trataria logo de estudá-las. 10 3 DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA E LEGALIZAÇÃO DO EMPREENDIMENTO IMÓVEL O livro didático inicia considerando o projetode prefeitura como a documentação técnica principal para se ter em mãos. E o projeto de prefeitura se inicia quando se conclui o projeto de arquitetura. A partir do projeto de prefeitura é que todo o procedimento de registro para legalização da obra acontecerá. Porém, antes do projeto ser desenvolvido, é de fundamental importância que este esteja de acordo com o código de obras do município. O código de obras do município é uma lei que institui normas para serem seguidas diante de eventos que se refiram à execução de obras. Essa lei é regida pelo Plano Diretor de Desenvolvimento Urbano - PDDU. Os projetos de arquitetura e de prefeitura devem estar de acordo com as orientações das leis municipais para construção da edificação. Os desenhos e a apresentação das pranchas deverão ser feitas segundo as padronizações estabelecidas pelas normas técnicas referentes ao projeto. As normas técnicas são instrumentos legais e servem de referência para o desenvolvimento dos desenhos e do projeto para todo o Brasil, padronizando-os. Essas padronizações nos são conhecidas desde a unidade curricular de Desenho Técnico em Edificações e se complementam na unidade curricular Projeto Arquitetônico. E, finalmente, no subitem seguinte vamos iniciar a mencionar os documentos necessários exigidos por órgãos públicos para a aprovação de uma obra. A obra que será adotada como referência em nosso livro será uma edificação para uso residencial unifamiliar. Em relação aos desenhos, saberemos quais são e veremos que são alguns específicos, mas além deles ainda há requerimentos, declarações, procurações, cópias de certidões, laudos, certificados, entre outros. No decorrer deste livro, conheceremos um pouco também sobre os documentos 11 que acompanham os desenhos e, da mesma forma, são necessários para a legalização e aprovação da obra. 3.1 Desenhos Em relação aos desenhos, de modo geral, cada órgão público responsável por uma área que trate da habitação solicita desenhos específicos para serem submetidos à análise. A seguir, veja o Quadro 1 com a relação de órgãos públicos e desenhos solicitados por cada um deles. Quadro 1- Órgão público e desenhos solicitados ÓRGÃO DESENHOS SOLICITADOS Conselho regional da categoria profissional -Projeto arquitetônico Órgão municipal responsável pelo controle e ordenamento do uso do solo -Planta de Localização; -Planta de Situação, contendo: . limites do terreno com suas cotas exatas e posições do meio fio; . orientação do terreno em relação ao norte verdadeiro; . delimitação da edificação, no terreno, devidamente cotada; . indicação da existência de edificações e/ou atividades vizinhas com número de porta; . índices: Utilização - IU, Ocupação - IO e Permeabilidade do terreno - IP; . área construída total e por pavimento; . área acrescida; . área ocupada, área terreno e área permeável; . área construída para efeito de cálculo do índice de utilização; . número de unidades imobiliárias especificadas por grupo de uso, caso haja acréscimo de Unidades Imobiliárias; . indicação da fração ideal do terreno quando se tratar de empreendimento em condomínio. -Planta de Situação, com esquema de esgoto; -Plantas Baixas de todos os pavimentos; -Plantas de cortes ou seções longitudinais e transversais; -Plantas de elevação (Fachadas). 12 Associadas à água (única parte do ciclo do agente infeccioso ocorre em um animal aquático) O agente patogênico penetra pela pele ou é ingerido. Escritório de arquitetura municipal -Plantas Baixas de todos os pavimentos; -Plantas de cortes ou seções longitudinais e transversais; -Plantas de elevação (Fachadas). Secretaria de habitação -Planta de Localização; -Projeto Urbanístico; -Projeto de terraplanagem para implantação de vias; -Projeto de drenagem. Companhia de saneamento - Planta de Localização; - Projeto Urbanístico; - Levantamento Planialtimétrico; - Projeto de Terraplanagem; - Projeto de Drenagem; - Planta Urbanística Ambiental. Companhia de abastecimento de água - Planta de Localização; - Levantamento Planialtimétrico; - Projeto de Terraplanagem; - Projeto do Sistema de Abastecimento de Água; - Projeto do Sistema de Coleta e Afastamento de Esgoto Sanitário. Órgão de planejamento metropolitano - Planta de Localização; - Projeto Urbanístico. Órgão de águas e energia elétrica - Planta de Localização; - Projeto Urbanístico. Bom, sabendo dos desenhos possíveis de serem solicitados pelos órgãos públicos, veremos, a seguir, os memoriais descritivos e de cálculo que compõem também a documentação necessária para a aprovação do projeto. 3.2 Memoriais descritivos São documentos que contêm a descrição das informações técnicas referentes ao projeto, e sua validade está vinculada à assinatura do proprietário da obra e do autor do 13 projeto, inclusive, a uma Anotação de Responsabilidade Técnica – ART (assunto abordado no Capítulo 5). Os memoriais descritivos são muito importantes, pois, além de esclarecer as informações técnicas especificadas no projeto para as equipes técnicas que irão avaliar o projeto, ainda facilitam o entendimento do conteúdo do projeto por pessoas que não estão aptas a ler projetos. Os órgãos públicos que solicitam memorial descritivo geralmente são: o escritório de arquitetura da prefeitura, a secretaria de habitação, a companhia de saneamento e o órgão de planejamento metropolitano. Enquanto o memorial descritivo trata de informações técnicas do projeto que podem ser destinadas, inclusive, para pessoas que não estão habilitadas, tecnicamente, a ler projeto, o memorial de cálculo apenas trata de quantificações ou estimativas de quantidades. É sobre memoriais de cálculos que falaremos a seguir. 3.3 Memoriais de cálculo Os memoriais de cálculo são documentos que explicam, detalhadamente, o aproveitamento da quantia em dinheiro reservada para aquele empreendimento. Desde o valor estimado inicialmente até o valor real utilizado, inclusive as operações matemáticas envolvidas para o desenvolvimento dos cálculos. O memorial de cálculo precisa ser o mais fiel e próximo da realidade e deve se referir diretamente ao projeto que está quantificando. Alguns órgãos necessitam de memorial de cálculo para que o poder público tenha o controle dos quantitativos necessários de infraestrutura por cada nova construção e, em consequência, por todas as construções juntas de um dado local. Dentre os órgãos públicos que solicitam memoriais de cálculo, veremos a companhia de abastecimento de água - tanto para dimensionamento do consumo de água potável por unidade de edificação como para controlar a capacidade do sistema de abastecimento de água potável e de esgoto. 3.4 Procedimentos de gestão da produção Para nós, que trabalhamos com documentos e procedimentos para aprovação de projetos, a organização é fundamental. Afinal de contas, de quantos documentos cada 14 obra precisará? Fazendo uma breve estimativa, veremos que, para a construção de uma edificação, serão necessários desenhos e documentos técnicos. Se fosse um único cliente, teríamos certo volume de projetos e documentos técnicos, mas não temos um único cliente a vida toda. A tendência é que, no decorrer do tempo, a quantidade de clientes supere as nossas expectativas e esperamos que seja sempre assim, não é mesmo? Então, precisaremos nos preparar com antecedência para administrarmos bem e organizadamente todos os desenhos e documentos técnicos de todos os clientes, a fim de não confundirmos os trabalhos realizados e evitarmos que ocorra perda de alguns deles.Existe um procedimento recomendado por Botelho, Giannoni e Botelho (2009) para a gestão da produção dos projetos que cataloga todo o material elaborado (desenhos e documentos técnicos) separadamente por cliente. Esse procedimento acontece através da criação de códigos abreviados dos nomes referentes a cada desenho e documento acompanhados pelo número da ordem. Deu para entender? Vou tentar ser mais objetiva e exemplificar, semelhantemente ao recomendado por esses autores, no exemplo a seguir. Por exemplo, a cliente se chama Sandra Miranda. A primeira sigla que deve constar em todo o material produzido e relacionado a essa cliente deverá ser suas iniciais. Essa sigla com as iniciais da cliente “SM” deve constar no contrato e se repetir pelos desenhos e documentos técnicos. Por se tratar do primeiro contrato, a sugestão é que classifiquemos um número de ordem para esse contrato com essa cliente, como, por exemplo: SM – 21. Os autores recomendam que não façamos a identificação do contrato contendo o número de ordem através de uma unidade, como por exemplo, 1 (se for o primeiro contrato) ou 2 (se for o segundo contrato), e assim por diante, mas sim através de uma dezena contendo na casa da unidade o numeral 1 (indicando o primeiro contrato), pois, segundo eles, fica mais sofisticado. Então, diante daqueles desenhos e documentos técnicos que precisaremos administrar, como para a parte de arquitetura, de estrutura, mecânica dos solos e fundações, elétrica, hidráulica, índice de equipamentos, dentre outros, os autores nos recomendam também que sejam utilizadas abreviaturas para cada tipo de documento desses, contanto que todos se refiram à cliente Sandra Miranda. Vamos ver quais as abreviaturas e como podemos relacionar essas abreviaturas para essa cliente? Vamos lá! 15 Para os desenhos de arquitetura, a sugestão dos autores é utilizar a abreviatura AQ, então os desenhos de arquitetura relacionados à edificação dessa cliente terão o código: SM – 21 – AQ – 01 – revisão 0. Ficou fácil entender, não foi? E se esses desenhos forem submetidos à primeira revisão, os desenhos revisados devem conter o código: SM – 21 – AQ – 01 – revisão 1. Lembrando que sempre devemos indicar as datas correspondentes em cada revisão no próprio desenho. E se fosse, por exemplo, os desenhos correspondentes ao projeto de estrutura? Os autores recomendam a abreviatura ST - por obedecer a um padrão adotado por eles. Então, para os desenhos de estrutura relacionados à edificação dessa cliente, o código será: SM – 21 – ST – 01 – revisão 0. Após a primeira revisão, o código passa a ser: SM – 21 – ST – 01 – revisão 1. Lembrando que é importante também registrar nos desenhos a data que foi feita cada revisão. 3.5 Especificações técnicas As especificações técnicas se referem às siglas específicas para cada tipo de projeto. Os autores citados anteriormente recomendam as seguintes siglas para os demais desenhos e documentos técnicos: - AQ (para projetos de arquitetura); - ST (para projetos de estrutura); - MS (para relatórios técnicos de mecânica dos solos e relatórios técnicos e projetos de fundações); - EL (para projetos de eletricidade); - HD (para projetos de hidráulica); - CI (para relatórios técnicos de construção civil, como planilhas de orçamento); - IE (para índice de equipamentos da obra); - IS (para instrumentação e controle); - GR (para os desenhos gerais e de localização). 16 Bom, é claro que, embora essas siglas sejam as recomendadas pelos autores citados, poderemos adotar as letras para as siglas que considerarmos mais adequadas para representarem as palavras a serem representadas. Não precisamos adotar as mesmas siglas recomendadas pelos autores. As siglas, uma vez estabelecidas, precisam ser utilizadas da mesma forma por todos no ambiente de trabalho, para que fique uniformizado o procedimento de gestão da produção. 3.6 Manual do proprietário O manual do proprietário, também denominado Manual de Operação, Uso e Manutenções, surgiu a partir da necessidade de informar ao proprietário sobre as características técnicas da edificação, bem como da necessidade de orientar o proprietário quanto aos procedimentos adequados para o uso dos sistemas existentes, a fim de que a edificação atinja sua vida útil em bom estado de conservação e desempenho das suas funções de conforto e bem-estar. Como no manual deve conter os prazos para garantia e para as manutenções dos serviços e dos materiais que constam em cada edificação, o recomendado é que cada manual seja específico para cada edificação, pois as edificações possuem características próprias em suas funções, desempenhos e sistemas com dimensionamentos e materiais diferenciados, não é verdade? Esse documento é previsto por Normas técnicas e Leis federais. A necessidade de o proprietário receber um manual que possua as informações técnicas a respeito dos materiais e sistemas da edificação com as recomendações para melhor utilizá-las se baseou na concepção de que uma edificação também é um produto. E, como todo produto, o fabricante (no nosso caso o construtor e/ou incorporador) precisa explicar, através de leitura de fácil entendimento, a composição das suas partes e como utilizá- 17 las adequadamente, por isso, o manual pode ser considerado uma conquista de todos, tanto dos consumidores quanto da indústria da construção civil. É importante que atentemos para o fato de que, se modificarmos um item sequer do projeto, automaticamente o memorial descritivo e o memorial de cálculo devem ser modificados, sempre os ajustando ao projeto a que se referem. A partir do momento que um indivíduo deseja construir, ele já deve ter a certeza que a burocracia estará presente, pois a construção de uma edificação em um terreno implica consultas técnicas e históricas a respeito do proprietário anterior do terreno e em relação ao imóvel. Consulte o livro Manual de Projeto de Edificações, dos autores Manoel Henrique Campos Botelho, André Giannoni e Vinícius Campos Botelho, da pág. 39 a 49, e conheça os termos técnicos e jurídicos de interesse na arquitetura e na engenharia. Você também irá conhecer o fluxograma das principais atividades relacionadas à aprovação de projetos. UMA AÇÃO QUE RESULTA EM UM EFEITO DOMINÓ Em um escritório de arquitetura pertencente a três sócios, estagiavam quatro alunos de arquitetura e dois alunos de edificações. Essa equipe trabalhava em alguns projetos ao mesmo tempo. Havia projeto de um hospital, de dois condomínios, de uma galeria de lojas comerciais e de três residências unifamiliares. Um dos projetos de residência unifamiliar sofreu mudanças na suíte do casal. O desenho da planta baixa foi o primeiro a ser modificado e, a partir dela, os demais desenhos deveriam ser modificados também. Como aquele escritório não adotava um procedimento de gestão da produção por siglas para organizar as pranchas e suas revisões, em meio a tantos desenhos semelhantes, a equipe se equivocou e nem todos os desenhos do projeto dessa residência foram modificados. A equipe reuniu o projeto de arquitetura da residência unifamiliar e os demais documentos técnicos solicitados pela prefeitura e deu entrada no alvará de construção. Pela incompatibilidade nos desenhos do projeto de arquitetura, a solicitação de alvará foi adiada para que o escritório fizesse as modificações em todos os desenhos do projeto de arquitetura. Essa ação da modificação no projeto da suíte resultaria, certamente, em um efeito dominó quanto à correção de todos os outros desenhos que contenham a suíte modificada. 18 4 Tiposde projetos que necessitam de aprovação Inicialmente, proporemos que o seu aluno imagine uma casinha de dois quartos, que pertencerá a uma família composta por quatro pessoas: o pai, a mãe e dois filhos. Idealizada por um arquiteto, a casinha será projetada de acordo com as aspirações de todos os membros da família. É óbvio que terá toda a infraestrutura necessária para abastecer-se e proporcionar bem-estar a todos. Por isso, além dos itens relativos ao dimensionamento das áreas dos cômodos, a casinha terá o sistema de abastecimento de água potável, o sistema de energia elétrica fornecido pela concessionária local, além de sistema de gás e o sistema de esgoto. Seguimos além nesse raciocínio, imaginando que essa casinha será construída sem a avaliação dos órgãos responsáveis por cada sistema desses, e que será uma casinha apenas, mas não o será. Cada família que se constitui precisa ter sua casa, e em uma cidade moram várias famílias, logo, são várias casas que compartilham das redes de abastecimentos e serviços de infraestrutura. Como cada fornecedor desses sistemas teria o controle do volume da demanda necessária para atender às famílias, por exemplo? Como estipulariam os valores para os serviços fornecidos? E como seriam os recuos, dimensionamentos de áreas e coeficientes de ocupação da edificação no lote se o projeto não passasse por uma avaliação pela prefeitura? Cada proprietário da obra construiria sua edificação de acordo com suas escolhas. Que confusão teríamos! Será que sobraria espaço para as calçadas? É até melhor não imaginarmos as repercussões dessa situação hipotética e chegarmos ao entendimento de que todo tipo de projeto necessita de aprovação dos órgãos públicos, pois, com certeza, essa edificação causará algum impacto na cidade para seu perfeito funcionamento. A seguir, abordaremos alguns tipos de projeto que necessitam da aprovação dos órgãos públicos. 4.1 Construção nova A construção nova é aquela em que o terreno se encontra vazio, ou seja, sem construção alguma, e ela será a primeira construção do terreno. Para o caso de ser uma construção nova do tipo habitação unifamiliar, geralmente é preciso apresentar na 19 prefeitura, para a aprovação da obra, duas vias do projeto arquitetônico. E o projeto arquitetônico compreende as plantas baixas de todos os pavimentos, plantas de elevação (fachadas) e plantas de cortes ou seções transversais e longitudinais. Já que estamos mencionando os documentos necessários para a aprovação do projeto, é importante que lembremos que esses documentos podem variar de município para município. Além do projeto arquitetônico, para a aprovação de um projeto de construção nova, é preciso apresentar também requerimento com dados do proprietário e da obra, cópia do documento de propriedade do terreno, Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, certidão de uso do solo e o comprovante de pagamento da taxa de expediente. Mas, nem sempre vamos trabalhar apenas com projetos de construções novas, veremos também projetos de reformas. As reformas podem ser menores ou maiores, dependendo do tipo da mudança. Vamos prosseguir para os próximos tópicos e entenderemos como são classificados os tipos de reforma. 4.2 Reforma É comum vermos uma recuperação na fachada de uma casa, como uma pintura ou até mesmo a substituição de tinta para cerâmica. Podemos ver também pequenas modificações em um ambiente interno. Esses tipos de reforma não precisam de autorização dos órgãos públicos para que aconteçam. As reformas, de um modo geral, podem ser consideradas como modificações estruturais ou modificações nos ambientes ou recuperação de fachada. São consideradas reforma, resultando em alterações da área comum ou não. Para os casos de reforma que não resultem em alteração da área comum, ou seja, pequenas modificações internas ou de fachadas, não é necessária a autorização dos órgãos públicos. Já as reformas que precisam de autorizações são aquelas que acarretarão em alteração da área comum, como veremos um exemplo no item seguinte de reforma com aumento de área, e com certeza só será realizada se o proprietário da edificação solicitar aprovação dos órgãos públicos. 20 4.3 Reforma com aumento de área Esse tipo de reforma com aumento de área acontece comumente quando a família aumenta, pois todas as vezes que a família aumenta a casa fica com a área insuficiente para acomodar todos com conforto. Então, todas as vezes em que se promova uma reforma com aumento de área, veremos que a área da edificação será acrescida com o ambiente que foi construído e, em consequência, a área externa do terreno reduzirá o equivalente à área do ambiente novo que foi construído. Para os casos de reforma com aumento de área, é necessário solicitar à prefeitura uma licença de acréscimo. A licença de acréscimo emitida pela prefeitura permite que obras de acréscimo de área sejam realizadas em edificações já existentes. 4.4 Reforma com regularização Iniciamos o subitem imaginando uma edificação já existente com o alvará de conclusão (habite-se) ou alvará de conservação que não esteja de acordo com a legislação vigente. Então, as reformas futuras para esse caso poderão ocorrer se não resultarem em agravamento da desconformidade já apresentada e não poderão resultar em novas infrações às leis municipais. Mas, como pode uma edificação ser construída e não constar o que apresentou para a prefeitura no projeto de arquitetura? Bom, não vamos aqui afirmar que as infrações às leis não existam. A justiça prevê a aplicação das devidas penalidades para quem solicita o alvará de licença de construção com um projeto e, após adquiri-lo, constrói diferente. Então, vamos recordar agora a formação do Bairro Itaigara, mencionado no segundo capítulo e que antecedeu às legislações municipais. Apenas podemos considerar exemplos de não conformidade com a legislação as edificações que antecederam às leis que regulamentam as construções. Mas vale lembrar que essas edificações foram construídas antes do surgimento das leis. A reforma com regularização requer a regularização da edificação para atender às leis locais. Seria como adotar uma edificação do Itaigara e submetê-la a uma reforma de regularização, fazendo-a regular diante dos parâmetros legais estabelecidos pelas leis municipais. 21 Até agora vimos casos de solicitação de licenças para construir edificações novas ou reformas de construções já existentes, mantendo as funções de uso para as quais foram construídas. Porém existem também aquelas edificações que precisam sofrer mudanças de função em seu uso e até mesmo aquelas que precisam ser reconstruídas. Nos próximos subitens abordaremos os tipos de projetos que necessitam de aprovação. 4.5 Mudança de uso Quando há a necessidade de uma edificação mudar o seu uso, é preciso solicitar um certificado de mudança de uso para a prefeitura. As mudanças de uso de edificações podem resultar em pequenas modificações de ambientes ou até grandes modificações. Imagine se uma residência unifamiliar passar a funcionar como uma escola, quantas modificações aconteceriam! Podemos imaginar que as modificações seriam em relação às dimensões de janelas, dos ambientes para salas de aula, criação de um espaço para laboratório, para cantina, biblioteca e banheiros para meninas e meninos, separadamente. É nesse sentido, com simplicidade, que precisamos fazer o aluno entender uma mudança de uso. Um bom exemplo de mudança de uso também é um restaurante passar a funcionar como clínica médica. Para todos os casos de projeto que objetivammudança de uso da edificação se faz necessário solicitar o certificado de mudança de uso para a prefeitura local e, dentre outros documentos técnicos, é preciso apresentar os desenhos contendo os ambientes originais da edificação e os desenhos com as modificações propostas para aqueles ambientes. Esse caso de mudança de uso se refere ao projeto que propõe uma adaptação da edificação para desempenhar uma função de uso diferente daquela função que a edificação foi construída, sem precisar alterar mais nada após a liberação da reforma. Mas, e quando surge a necessidade de mudar algo no projeto após a aprovação da prefeitura? Esse é o próximo tipo de projeto que necessita de aprovação e abordaremos a seguir. 4.6 Modificativo O projeto modificativo que necessita alvará de aprovação da reforma é aquele que propõe uma modificação de projeto depois que ele foi aprovado pela prefeitura, mas a 22 condição para que seja possível a modificação após a sua aprovação é que a solicitação ocorra durante a vigência do alvará de execução, que foi emitido pela mesma prefeitura. Sabemos que é possível acontecer, pois, após a licença para a reforma, podem surgir outras prioridades que dependam de mudanças no projeto. Até aqui abordamos os casos em que o projeto é considerado reforma, com exceção do tipo de projeto construção nova, que foi o primeiro subitem do capítulo. A seguir, abordaremos a condição para um projeto ser considerado reconstrução. 4.7 Reconstrução O projeto de reconstrução é aquele que pretende construir de novo no mesmo local em que havia uma edificação. Ou pode ser também quando se conserva a estrutura, as dimensões e as aberturas, mas se constrói com todos os materiais novos. Se a reconstrução representar mais de 50% da área total da edificação existente, então esse projeto será considerado construção nova e deverá seguir as recomendações da prefeitura para a aprovação da obra. 4.8 Regularização A regularização está vinculada à permissão da prefeitura para início da obra e deverá ser alcançado por todos esses tipos de projeto que foram citados até então, porém esses projetos de construção nova, reforma, reforma com aumento de área, mudança de uso, modificativo e reconstrução só serão regularizados pelas prefeituras locais se atenderem às leis da cidade em que se pretende construir. 4.9 Habite-se Quando uma obra chega ao seu final, com todos os sistemas funcionando de acordo com a normalidade e segurança e depois que acontece a limpeza geral em todos os ambientes concluídos, vem o momento da vistoria da prefeitura. O fiscal da prefeitura vai observar se tudo o que foi especificado no projeto de arquitetura está de acordo com o realizado e é, realmente, o que será entregue ao cliente. 23 O habite-se é um documento legal que assegura ao cliente que aquela edificação está em perfeitas condições de uso e representa o que foi especificado no projeto. Há alguns documentos que a prefeitura exige que sejam apresentados para a liberação do habite-se, como o requerimento para a prefeitura com os dados do proprietário e da obra, certidão negativa de débitos do imóvel, comprovante de pagamento da taxa de expediente, comprovante de pagamento das taxas de habite-se e 01 (uma) cópia do projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura. Todos os tipos de projeto, tanto de construção nova como os tipos de reforma, precisam ser elaborados por profissionais habilitados pelo conselho desses profissionais. Os profissionais mais recomendados para a elaboração de projetos de arquitetura são os arquitetos. Antes do início de um projeto ou da construção, uma das atividades que devemos providenciar é a pesquisa quanto aos usos anteriores do terreno que será feita a intervenção na prefeitura local. Para saber mais, procure o livro Manual de Projeto de Edificações, 1ª edição, dos autores Manoel Henrique Campos Botelho, André Giannoni e Vinícius Campos Botelho. Você encontrará sugestões de procedimentos para os casos de construções existentes em desacordo. 24 UM CASO DE NECESSIDADE DE REFORMA COM AUMENTO DE ÁREA Uma família composta pelo pai, mãe e dois filhos morava em uma casa de dois quartos. Os dois filhos, até então, dormiram no mesmo quarto, mas resolveram conversar com os pais e pediram um quarto a mais, pois o espaço do quarto já não atendia às necessidades dos dois. O espaço estava muito limitado para os jovens filhos, que sentiam necessidade de privacidade para atividades de trabalho do colégio, leitura e realização de trabalhos para casa. Sem falar que o filho mais velho não aguenta mais dormir na cama superior do beliche. Ele desejava ter sua própria cama no nível do piso do quarto, e não “no primeiro andar”, como ele mesmo brincava e, muitas vezes, em tom de ironia. A família, por necessidade de proporcionar conforto para os dois filhos, optou por fazer uma reforma com aumento de área na casa, o que ocasionou sua ampliação, tornando-a mais agradável e valorizada. Para a realização dessa reforma com aumento de área, a família solicitou uma aprovação específica da prefeitura para realizar o aumento da área da casa. 25 5 DOCUMENTAÇÃO REFERENTE À OBRA A partir do momento em que se decide construir, o proprietário deve estar ciente de que, até iniciar a obra, será necessário providenciar tanto o projeto propriamente dito como documentos técnicos exigidos pela prefeitura local. No subitem ‘3.1 Desenhos’, mencionamos os prováveis desenhos solicitados pelos órgãos públicos para a construção de uma residência unifamiliar. Consideramos prováveis desenhos porque a solicitação dos desenhos pode variar de município para município, como já explicamos anteriormente. Agora, neste capítulo, vamos conhecer os documentos técnicos e procedimentos necessários desde o planejamento da obra ao momento da conclusão. 5.1 Título de propriedade do imóvel A aquisição de um imóvel pode acontecer através de algumas situações, seja por doação, pagamento à vista ou a prazo. Abordaremos nesse subitem diferentes situações que podem ocorrer ao se adquirir um imóvel. Em todas as situações, o proprietário adquire legalmente a propriedade dele. Mas, quais situações são essas que podem ocorrer e que são meios que promovem a aquisição de um imóvel? E para cada situação, qual o tipo de título de propriedade? Vamos mencionar e explicar alguns tipos a seguir. Bom, em primeiro lugar, precisamos explicar ao aluno o que significa um título de propriedade. Pois bem, título de propriedade é o documento que assegura a propriedade do imóvel ao seu proprietário. O título é lavrado em livro, no livro do Cartório de Notas, onde suas vias são denominadas de traslado (a primeira via) e certidões (as demais vias). A primeira situação que vamos mencionar é quando a pessoa adquire o imóvel através de recurso próprio, paga o preço total sem recorrer a empréstimos. Para essas situações, o título de propriedade se denomina escritura de compra e venda ou escritura definitiva. Agora, quando a pessoa adquire o imóvel pagando parcelado, o título de propriedade se denomina escritura de promessa de compra e venda. 26 Quando a pessoa que está comprando paga o valor total, mas por intermédio de empréstimo, o imóvel fica hipotecado para aquele que emprestou o dinheiro, pela pendência da dívida como forma de garantir o pagamento. Para essas situações, o título de propriedade se denomina escritura de compra e venda com o pacto adjeto dehipoteca. Quando se trata de uma doação, chama-se escritura de doação. Esses casos se aplicam quando os pais doam um imóvel para o filho. Outra situação de doação é quando uma pessoa, em pagamento de uma dívida, entrega o imóvel para aquela pessoa que se está devendo (o credor), mediante a aceitação do credor em receber o imóvel como pagamento da dívida. Esse tipo de título de propriedade se denomina escritura de doação em pagamento. Existe também o título de propriedade que se refere à troca de um imóvel por outro. E podem ser imóveis com valores iguais ou diferentes, denomina-se escritura de permuta. Enfim, existem situações diversas que podem ocorrer na realidade quando se trata de aquisição de um imóvel e para todas as situações há um título de propriedade específico que torna legal essa aquisição. 5.2 Registro de imóveis O registro de imóveis é uma instituição responsável por promover a atualização das situações jurídicas dos imóveis. Se um pai, por exemplo, doar uma casa ao filho, é de responsabilidade do registro de imóveis promover a publicidade dessa nova condição quanto ao título de propriedade daquela casa. Podemos considerar que o registro de imóveis é a instituição que garante ou pode garantir segurança para as aquisições imobiliárias, porque evita que alguém adquira um imóvel, ou seja, pague por um imóvel que esteja comprometido com uma ação de doação de um pai para seu filho. 27 É preciso não confundir registro de imóveis com cadastro de imóveis. O registro de imóveis se refere à busca por informações jurídicas dos imóveis, enquanto o cadastro de imóveis tem o objetivo de delimitar ou especificar as características físicas do imóvel. 5.3 Imposto Predial e Territorial Urbano – IPTU (24) Com a propriedade do imóvel, vem um imposto anual para o proprietário pagar. Esse imposto faz parte da Constituição Federal e se destina a imóveis urbanos. O IPTU arrecada recurso para o Estado e garante que não haja uma supervalorização dos imóveis. O cálculo para o valor do IPTU foi estipulado pela Secretaria de Estado de Fazenda do Distrito Federal – SEFAZ e se faz através de quatro passos: o primeiro passo é calcular o valor do terreno do imóvel, multiplicando o valor do terreno pela fração ideal, que consta no boleto. O segundo passo é calcular o valor da construção, considerando o valor do metro quadrado (m²) da construção pelos metros quadrados da construção. O terceiro passo é calcular o valor do imóvel, somando-se o valor do terreno (obtido no primeiro passo) com o valor da construção (obtido no segundo passo). Por fim, o quarto passo é calcular o valor do IPTU, considerando o valor do imóvel e multiplicando pela alíquota, que é um percentual que consta no boleto do imposto. Com esse resultado, divida-o por 100 e esse será o valor do IPTU a ser pago anualmente. Esses procedimentos de cálculo podem ser visualizados na Figura 3 a seguir, onde foi feita uma simulação com o exemplo de terreno custando R$ 5.361.423,07, o valor do metro quadrado da construção de R$ 1.061,78 e área da construção de 177,18 m² (Figura 3). 28 Como calcular o seu IPTU Com os dados relacionados na fórmula, calcula-se o IPTU. Veja exemplo: Passos Exemplo Dados Cálculo (R$) 1. Calcule o valor do terreno do imóvel: a) multiplique o valor do terreno obtido na Pauta de Valores Imobiliários pela fração ideal constante do boleto b)divida o resultado por 100 VT = R$ 5.361.423,07 FI = 2,0772 Valor do terreno VT x FI / 100 = 5.361.423,07 x 2,0772 / 100 = 111.367,48 2. Calcule o valor da construção: a) multiplique o valor do metro quadrado de construção obtido na Pauta pela área construída do seu imóvel constante do boleto VC = R$ 1.061,78 AC = 177,18 m2 Valor da construção VC x AC = 1.061,78 x 177,18 = 188.126,18 3. Calcule o valor atribuído ao imóvel pela Secretaria da Fazenda do DF: a) some o valor do terreno com o valor da construção, calculados nos passos 1 e 2 Valor atribuído ao imóvel 111,367,48 + 188.126,18 = 299.493,66 4. Calcule o valor do IPTU: a) multiplique o valor do imóvel obtido no passo 3 pela alíquota constante do boleto b) divida o resultado por 100 AL = 0,3% Valor do IPTU 299.493,66 x 0,3 / 100 = 898,48 Fig. 3: Procedimentos para cálculo do IPTU de imóveis exclusivamente residenciais, com Alíquota de 0,3% FONTE: SENAI 5.4 Ficha técnica A ficha técnica é um documento que descreve as principais características técnicas da edificação. Também descreve as principais informações relacionadas às funções de seus sistemas e dos seus elementos. É um documento referente à fase de conclusão da obra, seja ela de construção nova ou reforma. A ficha técnica nos remete aos principais assuntos tratados no manual do proprietário. A iniciativa de sua preparação surgiu a partir da criação do Decreto-Lei Nº 68/2004, em 25 de março, em reforço ao direito do consumidor de ser esclarecido quanto aos procedimentos adequados de manutenção e conservação do seu patrimônio. Por ter entrado em vigor em 16 de agosto de 2004 para edificações, com a finalidade habitacional, aquelas construídas até 30 de março de 2004 ficaram isentas quanto à preparação da ficha técnica. No próximo subitem, abordaremos o auto de conclusão, suas semelhanças e diferenças em relação ao habite-se. 29 5.5 Auto de conclusão Dependendo do uso para que se destine a edificação, encontraremos documentos técnicos específicos para serem solicitados aos órgãos públicos. Foi explicada a particularidade existente entre o habite-se e o auto de conclusão, pois enquanto o habite-se é um documento técnico que garante a qualidade da construção da residência para a entrega aos seus respectivos proprietários, o auto de conclusão se refere à garantia da qualidade da construção para finalidades industriais e comerciais. Ambos se equivalem quanto às funções, porém se destinam a edificações com diferentes usos. 5.6 Certificado de Regularidade – CEDI O Certificado de Regularidade é um documento técnico que equivale ao habite-se e auto de conclusão da obra, dentre outros. É um documento técnico específico para algumas prefeituras, sobretudo a do Estado de São Paulo. 5.7 Histórico de imóveis O histórico do imóvel é aquela pesquisa que todo mundo deve fazer antes de comprar um. Fizemos uma equivalência de procedimentos quando vamos comprar um automóvel usado. É óbvio que queremos e precisamos pesquisar se o automóvel possui alguma irregularidade, como infrações pendentes para pagamento e se pertence realmente à pessoa que está nos vendendo. Enquanto a pesquisa relacionada às condições legais de um automóvel pode ser feita por nós mesmos, a recomendação para a pesquisa em relação às condições legais de um imóvel é feita por um advogado especializado em Direito Imobiliário. Esse profissional estará habilitado para fazer o levantamento de toda a documentação técnica referente ao imóvel. É importante esclarecer que a pesquisa do histórico de imóveis pode ser feita tanto por um advogado especializado como também por um consultor imobiliário especializado com o registro regular no Conselho Regional de Corretores de Imóveis - CRECI. 30 5.8 Consulta ao arquivo geral A etapa de pesquisa em relação ao imóvel deve acontecer no arquivo geral da cidade, que é o local onde se encontram todos os projetos, ou seja, o acervo histórico da evolução dos estilos arquitetônicos e da estruturação urbana da cidade. Esses recursos, tanto da pesquisa da documentação técnicaquanto de projeto, são importantes para o conhecimento do histórico completo do imóvel em interesse para compra. Os documentos escritos e de projeto traçam o perfil do imóvel na cronologia e esse fato nos permite uma sensação de confiança em relação ao imóvel que estamos adquirindo. E, realmente, são etapas que precisam ser respeitadas. 5.9 Anotação de Responsabilidade Técnica – ART Iniciemos o subitem imaginando o começo de uma obra e, dentre os vários projetos que estão prontos, incluindo os projetos de terraplanagem e contenções, fundação, arquitetura, estruturas, instalações hidráulicas, elétricas, de ar condicionado, gás e de prevenção e combate a incêndio, imaginemos que seria preciso que um profissional (ou profissionais) se responsabilizasse tecnicamente pela execução deles. Pois bem, esclarecemos que a Anotação de Responsabilidade Técnica – ART é um documento técnico que legaliza ou oficializa a obra, através da assinatura profissional e perante o conselho regional da categoria dos responsáveis técnicos pelos projetos e relatórios técnicos referentes à obra. Além dos projetos propriamente ditos, sabemos que, em uma obra, ainda são necessários serviços especializados de análises que resultarão em relatórios técnicos, por isso que nos referimos aos projetos e relatórios técnicos. Dentre alguns relatórios técnicos, o de grande relevância inicial é aquele que avalia o tipo de solo do terreno e que resulta de investigações e ensaios geotécnicos. E, por fim, quando a obra chega ao final, é o momento de todos os profissionais que se responsabilizaram pela obra solicitarem a baixa da ART no conselho da sua região. Mencionamos os profissionais que podem assinar uma ART, tais como: para a área da construção civil, são os engenheiros, arquitetos, agrônomos, técnicos, geólogos, regularmente inscritos nos conselhos regionais da sua área, inclusive o técnico em edificações. 31 Consideramos que o profissional precisa estar ciente da responsabilidade que é assinar uma ART, pois caso aconteça incoerência nas informações técnicas assinadas, o profissional responderá por isso judicialmente. 5.10 Matrícula de INSS No momento em que uma obra vai ser iniciada é preciso que seja providenciada a matrícula da obra no CEINSS – Cadastro Específico do Instituto Nacional de Seguro Social. Segundo Convenção Coletiva de Trabalho 2012, SINDUSCON Passo Fundo, “empregador é todo aquele que tomar serviço de outrem na área da construção civil e do mobiliário, mediante remuneração de qualquer forma contratual, individual ou coletiva, que assumir riscos da atividade econômica nas áreas representadas pelos Sindicatos convenentes e que também se enquadrem no CEI (Cadastro Específico do Instituto Nacional de Seguro Social), nos termos da Lei Nº 7998 / 90 e alterações”. Em virtude da definição da referida Convenção, entendemos o CEINSS como um imposto referente aos serviços prestados na área da construção civil e de mobiliário, onde a obra representa a empresa, mesmo que temporária. O representante legal da obra solicita a inscrição para a prefeitura local, e, ao final da obra, o responsável solicita a quitação e a baixa da obra perante o INSS. O habite-se é solicitado nesse momento. O Imposto Predial e Territorial urbano – IPTU possui valores diferentes de alíquotas que variam de acordo com o uso do imóvel. Pesquise sobre os valores das alíquotas para os diferentes tipos de imóveis em sua cidade através de fontes de informações oficiais municipais. 32 RETOMADA AO PASSADO Quando eu era estudante de arquitetura em Recife/ PE, um professor solicitou algumas cópias de documentos técnicos que se encontravam disponíveis no Escritório de Arquitetura da Prefeitura da Cidade do Recife. Então, para atendimento à atividade solicitada, fui ao escritório. Chegando lá, a primeira impressão era que eu havia viajado no tempo. Por sinal, um tempo longínquo pelo qual eu nem havia nascido ainda. O escritório ficava, na ocasião, localizado no Bairro do Recife Antigo, em um sobrado e, à medida que eu entrava em seus cômodos, acompanhada por uma funcionária, eu me deslumbrava com as fotografias aéreas antigas em preto e branco. Solicitei as cópias dos documentos que o professor pediu e fui embora, mas perguntei para a funcionária se eu poderia, em outro momento, adquirir as cópias daquelas fotos. Ela me respondeu: - ‘sim’. Em outro momento, retornei ao escritório para escolher as minhas cópias das vistas aéreas da cidade em épocas diversas. Comprei uns quadros feitos por duas lâminas espessas de vidros e fiz umas composições. Por fim, coloquei-as nas paredes da minha casa. Esses quadros duraram muito tempo. E todas as pessoas que chegavam às minhas casas em Manaus/ AM, Belo Horizonte/ MG e Salvador/ BA ficavam maravilhadas com as fotos lindas antigas e recentes de Recife. 33 6 Noções de Procedimento Licitatório O procedimento licitatório é composto por etapas que o pretendente à prestação de serviço para um órgão público precisa cumprir para estar apto para participar da licitação pública. Bom, vamos entender o que representa uma licitação pública? Uma licitação pública é uma chamada oficial publicada no Diário Oficial da União – DOU para empresas ou pessoas físicas fornecerem bens de consumo ou prestarem serviços para repartições públicas ou setores de órgãos públicos. Os procedimentos licitatórios geralmente acontecem através de editais públicos, onde se encontram todas as informações necessárias, desde o atendimento às datas importantes, segundo as etapas estabelecidas pelo setor público, até os requisitos necessários para participar da concorrência. Após as noções de procedimento licitatório, abordaremos os assuntos sobre documentos financeiros e fiscais no próximo capítulo. Muitas vezes os interessados que se inscrevem em licitações públicas perdem a concorrência porque não atendem às datas para envio das propostas. Essa perda da participação do processo licitatório acontece porque não se conseguiu desenvolver as propostas em tempo hábil ou por esquecimento mesmo! 34 7 Noções de Documentos financeiros e fiscais Para falarmos de documentos necessários para a participação de um procedimento licitatório, citamos o Artigo 27 da Lei Nº 8.666/93, que especifica a documentação exigida para habilitação: - Habilitação jurídica: é uma condição e exigência do Poder público para resguardar as duas partes, tanto o profissional como a Administração Pública. Assim que o profissional estiver devidamente registrado no conselho ou entidade da sua categoria profissional, ele está habilitado juridicamente para participar de licitações públicas. Para participar de licitação pública, um dos requisitos é estar livre de processos jurídicos que o acusem de alguma má conduta ou incoerência e irresponsabilidade profissional e técnica. - Qualificação técnica: significa possuir a qualificação técnica necessária para desempenhar uma função, comprovando através de atestado. A comprovação da qualificação técnica serve como garantia de que o profissional licitante está apto a desempenhar a atividade requerida em características, quantidades e atendendo aos prazos esperados. - Qualificação econômico-financeira: essa condição e exigência se aplicam para o licitante pessoa jurídica (empresa), que apresenta uma lista do que a empresa possui de patrimônio e o demonstrativo da contabilidade como forma de assegurar que tem recurso financeirosuficiente para iniciar e concluir a obra. Essa exigência que a Administração Pública faz para as empresas é para se resguardar, impedindo que a empresa que vencer a licitação receba o pagamento e declare insuficiência financeira para concluir a obra, o que geraria transtorno para a população e para a cidade. - Regularidade fiscal: condição e exigência que tem a pretensão de descartar a possibilidade de o profissional ou a empresa estar em débito com suas obrigações fiscais ou pagamentos de impostos para com a Administração Pública. - Cumprimento do disposto no Art. 7º, inciso XXXIII, da Constituição Federal: essa condição e exigência da Administração Pública se referem à necessidade da garantia 35 que o licitante não contrate mão de obra de menores de dezesseis anos em condição nenhuma para trabalho e nem menores de dezoito anos para os turnos noturnos e com exposição a situações de perigo e insalubridade. 36 8 Lei 8.666/93 O título da Lei Geral de Licitações de Nº 8.666/1993 já nos remete ao assunto que aborda, pois ela diz respeito às licitações para contratar obras, bens ou serviços. Então, podemos considerar que essa lei atribui regras para licitar e, para a Administração Pública, licitar é uma regra. Segundo Aulete (2008), licitar quer dizer “colocar em leilão ou em concorrência pública”. A administração Pública é responsável por administrar as licitações, pois os setores públicos precisam sempre se abastecer de materiais para desenvolver seus trabalhos e também de serviços de terceiros. E essas compras ou contratações devem ser escolhidas por meio das propostas de menor valor. Esse procedimento evita a preferência por um grupo restrito de contratados, fornecedores de bens e serviços, e que estes apresentem suas propostas com valores acima do que seja justo. Afinal de contas, os representantes da Administração Pública estarão responsáveis pelo destino do dinheiro público. Em casos de licitações públicas, os interessados em participar não podem ter pendências de dívidas cadastradas no Serviço de Proteção ao Crédito – SPC. Caso haja, esse concorrente com pendências no SPC é desclassificado. 37 9 Tipos de Licitação Para se evitar o preferencialismo em relação a um determinado profissional ou determinada empresa, foram adotados alguns tipos de licitação que norteiam o julgamento das propostas e funcionam como critérios de julgamento para selecionar a proposta mais vantajosa. Dentre os tipos existentes, três são os mais usuais. O primeiro mencionado é o tipo de licitação por menor preço, que adota como critério para julgamento o valor mais baixo do bem a ser adquirido ou do serviço a ser contratado. O segundo tipo de licitação é o de melhor técnica, que tem como critério para julgamento fatores de ordem técnica. Geralmente é adotado para serviços que requeiram estudos mais específicos, como projetos ou cálculos. Muito utilizado para critério de escolha para serviços de engenharia. O terceiro tipo de licitação é o da técnica e preço. Este tipo de licitação tem como critério para julgamento a maior média ponderada entre notas atribuídas para as propostas quanto ao valor e a técnica. Esse tipo de licitação promove a melhor satisfação da sociedade, segundo uma pesquisa de mestrado que analisa a evolução das contratações públicas de obras e serviços públicos desenvolvidos por Fernandez (2008). O termo melhor preço é usualmente utilizado, mas não é tipo de licitação. Esse termo pode ser entendido como uma alternativa para expressar que o vencedor da licitação, por exemplo, apresentou menor preço, melhor qualidade e melhores requisitos relacionados para qualificações técnicas. 38 10 Documentação societária Imaginemos uma situação em que uma empresa é composta por setores e pessoas que nela trabalham. Nessa empresa existe uma política que rege a todos os profissionais e todas as metodologias de trabalho. Essa política trata de assuntos essencialmente produtivos e comportamentais, de forma que todos os procedimentos legais e administrativos ficam arquivados e oficialmente registrados em documentação societária. No entanto, podemos entender que documentação societária se refere aos documentos que envolvem a política de um determinado lugar e sua comunidade. Entende-se, então, que documentação societária se refere a toda documentação que está em concordância com a política de trabalho e de ética de uma determinada comunidade, de um lugar ou de uma empresa. Consideremos que seja o histórico relacionado a algo ou alguém. Então, o recomendado é que, toda vez que formos recorrer ao histórico de um imóvel, busquemos, na administração pública, a sua documentação societária e, assim, teremos a certeza de que seremos esclarecidos acerca de todas as intervenções físicas e legais já ocorridas com o imóvel até o presente momento. A documentação societária é um recurso administrativo dos imóveis que tem uma importância muito relevante, pois é através desse histórico do imóvel que podemos ter acesso, inclusive, a alguma pendência financeira ou fiscal do atual proprietário do imóvel, caso estejamos interessados em adquiri-lo ou se estivermos representando alguém ou alguma empresa que queira adquirir um imóvel específico. 39 11 Prova de Regularidade Fiscal e Jurídica A prova de regularidade fiscal e jurídica pode ser entendida pela condição de nada consta da situação fiscal do imóvel, ou seja, dos impostos referentes ao tempo de existência do imóvel ou, até mesmo, quanto às taxas de condomínio, caso se trate de um empreendimento que envolva mais de um morador ou proprietário compartilhando da mesma infraestrutura. Em casos de empreendimento com algumas unidades no mesmo lote e proprietários diferentes para cada unidade, se houver uma unidade devedora de impostos, o proprietário devedor será o único responsável por sua dívida, sendo possível o órgão envolvido solicitar a hipoteca dessa unidade, podendo o proprietário perder o imóvel por não oferecer condições para liquidar o valor devedor. Essa situação de dívida poderá constar na documentação societária da administração pública, impossibilitando o proprietário do imóvel devedor de vendê-lo. O caso oposto é aquele de idoneidade financeira, o próximo assunto que abordaremos. 40 12 Idoneidade financeira A idoneidade financeira está relacionada à condição de crédito. Segundo Aulete (2008), idoneidade é o substantivo feminino de idôneo, que significa “muito honesto, confiável, correto”. Portanto, podemos perceber que idoneidade financeira equivale àquele que possui crédito por ser considerado muito honesto, confiável e correto. Para a construção civil, podemos aplicar esse termo às construtoras, pois elas precisam de crédito para solicitar empréstimos a algum banco. Muitas vezes, o construtor obtém o lucro após o prédio construído. QUEM TRABALHA CORRETAMENTE TEM CRÉDITO NA PRAÇA Carlos é um engenheiro civil recém-formado, amigo de Murion, que é técnico em edificações, também recém-formado. Juntos, decidiram fazer uma sociedade para trabalharem com obras de construção civil. Eles fizeram alguns cursos à distância de empreendedorismo, administração básica e economia, e solicitaram umempréstimo ao banco. O banco fez uma avaliação quanto à situação cadastral do Cadastro de Pessoa Física – CPF dos dois, e, após verificar que os dois possuíam idoneidade financeira, liberou o empréstimo. Os dois amigos construíram um condomínio fechado com doze residências unifamiliares em um lote que haviam adquirido, em uma praia lindíssima do nordeste brasileiro. O empreendimento deu tão certo, que em menos de dois meses de anúncio, venderam todas as doze unidades. Eles pagaram o empréstimo ao banco, e ficaram com o lucro. Com esse lucro, investiram em mais um empreendimento, pois o lema da dupla desde o início já era: “fazer dinheiro se transformar em mais dinheiro”. E deu certo. Investiram em mais um empreendimento, desta vez uma galeria com lojas próxima ao condomínio fechado. A dupla não parou mais de construir. Desenvolveram uma construtora que hoje tem mais de trezentos funcionários. Carlos e Murion lembram até hoje como iniciaram, ainda recém-formados e cheios de coragem e determinação, mas se não tivessem crédito na praça não teriam conseguido alcançar o sonho de constituir uma empresa como a que possuem hoje. 41 13 Identificação dos órgãos competentes e acompanhamento da aprovação do projeto No momento em que os projetos estiverem prontos, é chegado o momento de “dar entrada na prefeitura” ou solicitar o alvará de construção na prefeitura. Essa solicitação se faz através do projeto de arquitetura e outros documentos técnicos que irão variar de município para município, com o intuito de que seja aprovado o projeto e liberado o alvará de construção. A identificação dos órgãos competentes será de acordo com a cidade em que se pretenda construir, pois a cada administração pública estará atribuído um órgão de competência para cuidar dos assuntos diversos relacionados com a obra e sua natureza, se residencial, comercial ou industrial, ou até mesmo de infraestrutura urbana, como estradas e rodovias. Até o recebimento do alvará de construção, que, em geral, tem prazo de validade de 02 (dois) anos, é preciso acompanhar o processo gerado no momento da solicitação de aprovação. Às vezes, pode acontecer de a prefeitura solicitar algumas adequações de projeto para que ele esteja de acordo com a legislação local. 42 14 Consequência do descumprimento O alvará de construção é um documento que pode ser liberado com alguns meses após a solicitação. Pode ocorrer o fato de o construtor obter o alvará de construção e construir em desacordo com o projeto que serviu de avaliação para aprovação na prefeitura local. Para esses casos, em que o construtor descumpre o projeto, as consequências podem ser multas ou, até mesmo, o embargo da obra. Embargo, segundo Aulete (2008) possui dois significados: “qualquer coisa que represente um obstáculo; empecilho; impedimento” e “institutos jurídicos que tratam de impedir a conquista de algum direito”. Então, se o construtor executar uma obra diferentemente do que apresentou no projeto para a obtenção do alvará de construção, passa a ter um transtorno para si mesmo, que terá um prejuízo financeiro e um atraso significativo no cronograma de sua obra, sem mencionarmos da perda da credibilidade com seus clientes. QUEM ANTECIPA A CONSTRUÇÃO PODE PAGAR MUITO CARO É preciso respeitar as leis desde o início da obra. É fundamental que o construtor esteja atento às leis locais que se referem à construção civil. No Município de Salvador, por exemplo, o Art. 16 do Código de Obras, Lei Nº 3.903/88, estabelece que “toda e qualquer obra, particular ou pública, só poderá ser iniciada após licenciada ou autorizada pela Prefeitura, que expedirá o respectivo alvará, observadas as prescrições desta Lei e da Legislação de Ordenamento do Uso e da Ocupação do Solo do Município de Salvador”. Paulo Roberto é um profissional liberal que anseia muito pela construção da sua casa nova. O projeto arquitetônico foi desenvolvido por sua irmã, Rosa Maria, que é arquiteta e, diga-se de passagem, o projeto foi minuciosamente acompanhado por ele. As proporções dos ambientes e suas aberturas, seu quarto, as peças sanitárias dos banheiros, o pátio interno, o terraço, a garagem, os materiais de revestimento, tudo muito bem estudado. Todos os documentos técnicos foram providenciados, e a arquiteta deu entrada na prefeitura da cidade. Achando que o alvará de licença de construção estava demorando muito, Paulo Roberto providenciou o início da obra assim mesmo, sem o alvará de licença, pois não poderia atrasar seu casamento nem um dia por causa de burocracia. Para ninguém perceber, iniciou a obra por trás da vegetação nativa que circundava o terreno. Quando os trabalhos da fundação da casa estavam concluídos, por acaso, um fiscal da prefeitura passou pela frente do terreno encoberto pelas árvores e percebeu um rastro de cimento que adentrava na mata. Logo, sentiu necessidade de verificar o que “as árvores” estavam cimentando por ali. Passando a cortina verde, deparou-se com uma obra e, realmente, já havia se iniciado sem identificação alguma nem placa nem alvará de construção nem nada! O fiscal da prefeitura não teve outro jeito senão registrar o ocorrido. Paulo teve sua obra paralisada e ainda recebeu uma multa por violar as leis. 43 15 Normas e legislações aplicáveis As normas e legislações aplicáveis até a etapa de legalização de projetos são aquelas relacionadas desde a etapa de concepção do projeto, a qual conhecemos no Módulo Básico deste curso, mais especificamente nos Volumes 1 e 2 da Unidade Curricular de Desenho Técnico em Edificações, para a elaboração do projeto de arquitetura. Atendido os procedimentos de desenho técnico, são cabíveis as observações às leis que tratam do Uso e Ordenamento do Solo, Plano Diretor e Código de Obras que cada município tem, de forma específica. Essas leis garantem uma maior uniformidade e coerência para a realização da construção e conservação do mínimo de recursos naturais para a qualidade de vida no ambiente construído. Outra lei que complementa e se faz aplicável é a que já nos referimos, a Lei Nº 8.666/93, que trata de assuntos pertinentes às licitações públicas, já que as obras de origem pública precisam ser imparciais e justas, sem preferencialismos para a eleição dos executores das obras ou fornecedores de bens ou produtos. Desta forma, podemos concluir que, para a nossa área da construção civil, os procedimentos de legalização de projetos competem aos atendimentos a normas, tanto no âmbito nacional, com as normas técnicas e a lei de licitações, como no âmbito municipal, com as solicitações de documentos técnicos e projeto mediante acertos de decisão local, de cada município. Em cada cidade que você for trabalhar haverá leis específicas para aquela cidade, que precisarão ser atendidas. Não podemos promover uma intervenção construtiva em uma cidade diferente da que estamos acostumados a trabalhar e querer aplicar os mesmos conhecimentos das leis da cidade já conhecida na cidade desconhecida. 44 REFERÊNCIAS AULETE, Caldas. Dicionário Caldas Aulete da Língua Portuguesa: edição de bolso [atualização do Banco de Palavras, Conselho dos Dicionários Caldas Aulete, editor responsável Paulo Geiger, apresentação Evanildo Bechara.] – 2ª Ed. –Rio de Janeiro: Lexikon Editora Digital, 2008; Porto Alegre, RS: L&PM, 2008. BOTELHO, Manoel Henrique Campos, GIANNONO, André, BOTELHO, Vinícius Campos. Manual de projeto de edificações. 1ª ed. São Paulo, PINI, 2009. BRASIL, REPÚBLICA FEDERATIVA. Lei n 8.666/93._de junho de 1994. FERNANDEZ, Amilton. Uma
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