civil e processo civil CONTRATO

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INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA EM CONSTRUÇÃO
Pelo presente instrumento particular de promessa de compra e venda, de um lado o promitente VENDEDOR LRB CONSTRUTURA LTD, nomeado e qualificado na cláusula 1ª, senhor legítimo possuidor do IMÓVEL mencionado na cláusula 3°, adquirido de conformidade com a matricula n.º 123456 do 2º cartório de Registro de Imóveis, da comarca de TOLEDO, e de outro lado o promissário COMPRADOR PEDRO REIS nomeado e qualificado na cláusula 1ª, e que o promitente VENDEDOR, promete vender ao promissário COMPRADOR, e este convenciona adquirir-lhe, o imóvel descrito na cláusula 2ª, pelo preço certo e ajustado de R$500.000,00 (quinhentos mil reais) nos termos e condições estipuladas na cláusula 5ª, que mutuamente outorgam e aceitam a saber: 
CLÁUSULA 1ª - PARTES CONTRATANTES
De um lado LRB CONSTRUTURA LTD, com sede na Avenida XI, nº 555,Toledo/PR, CEP: 00000-00, inscrita no CNPJ-PR sob o número 12.345.678/9101-23, aqui representada por quem de direito conforme seu Contrato Social inscrito na Junta Comercial do Estado do Paraná sob o número 98765432, denominados VENDEDORES e de outro lado JOÃO DOS REIS, brasileiro, casado, comerciante, CPF nº 123.456.789-10, RG 12.345.678-9 e sua mulher MARIA DOS REIS, brasileira, casada, farmacêutica, portadora do CPF nº 109.876.543-21, RG 98.765.432-1, residentes e domiciliados na Rua Bom Jesus, nº 111, Centro, na cidade de Toledo/PR, CEP: 00000-00, denominado como COMPRADORES.
CLÁUSULA 2ª – DA RESPONSABILIDADE
O promitente vendedor obriga-se a entregar o imóvel ao promissário comprador, após a liberação do pagamento integral do valor venal do imóvel, conforme cláusula 5ª. A partir da transferência da posse do imóvel objeto do presente instrumento, o promissário comprador JOÃO DOS REIS e sua esposa MARIA DOS REIS, já devidamente qualificados, passam a responder pelos impostos, taxas, despesas condominiais e outras despesas incidentes sobre o imóvel. Pelos débitos anteriores a essa data, ainda que lançados ou cobrados posteriormente a data da transferência da posse, o promitente vendedor LRB CONSTRUTURA LTD será o único responsável.
CLÁUSULA 3ª - OBJETO DA PROMESSA
O objeto da presente PROPOSTA DE COMPRA E VENDA é o imóvel esta situado na Rua Tiradentes, bairro Livre e será composto por 3 (três) blocos de 12 (doze) pavimentos, sendo o pavimento térreo 11 (onze) de cada bloco o acesso de serviço, denominado como garagem e acesso social através de uma portaria, escritório para o condomínio, salão de festas, hall social, WC masculino e feminino, churrasqueira, área de serviço com depósito para material de limpeza. A circulação na vertical da edificação será através de 4 (quatro) elevadores, 3 (dois) social, sendo 1 (um) para cada bloco e 1(um) de serviço, também haverá uma escada preventiva para cada bloco. Na área térrea também serão localizadas as garagens, num total de 150(cento e cinquenta) vagas, sendo 100 (cem) cobertas e 50 (cinquenta) descobertas. 
QUADRO DE ÁREAS:
•	Área do terreno: 4.500 m²
•	Vagas de garagem: 150
•	Área pavimento térreo: 935,70 m²
•	Área pavimento tipo: 8.884,42 m²
•	Área total construída pelos blocos I, II e III: 8.895,54 m²
•	Área apto 1 quarto: 38,68 m²
•	Área apto 2 quartos: 54,50 m²
•	Total apto 1 quarto: 75 unidades
•	Total apto 2 quartos: 75 unidades 
CLÁUSULA 4ª - PREÇO GLOBAL:
 O preço certo e ajustado entre as partes é de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
CLÁUSULA 5ª - FORMA DE PAGAMENTO
É a seguinte a forma de pagamento do preço ajustado na cláusula anterior. Pela compra descrita na Cláusula Primeira, o COMPRADOR pagará ao VENDEDOR a importância de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) a serem pagos da seguinte forma:
01 (um) cheque no valor de R$ 200.000,00 (duzentos mil reais), através da entrega de cheque de titularidade do COMPRADOR, para o dia 04 de outubro de 2016; 
A entrega de 01 (um) VEÍCULO AUTOMOTOR BMW - X4, 2014 XDRIVE28I X LINE, CHASSI: 128443294249-86, PLACA: AXJ-4544/TOLEDO-PR de propriedade do COMPRADOR, livre de ônus e encargos, no valor de R$ 180.000,00 (cento e oitenta mil reais), para o dia 04 de outubro de 2016
01 (um) cheque no valor de R$ 20.000,00 (vinte mil reais), através da entrega de cheque de titularidade do COMPRADOR, para o dia 04 de dezembro de 2016; 
01 (um) cheque no valor de R$ 100.000,00 (cem mil reais), através da entrega de cheque de titularidade do COMPRADOR, para o dia 04 de março de 2017; 
§ 1º - A correlação ou correspondência econômica financeira existente hoje, entre o valore o seu preço ou custo, será mantido até o final. Fica estabelecido que a referida relação, sendo correlata e correspondente ao equilíbrio econômico financeiro do contrato. 
§ 2º - O Promitente Adquirente pagará as parcelas do preço, bem como qualquer quantia devida em decorrência deste contrato, nos vencimentos e épocas exigidas, no endereço da Promitente Alienante, sendo licito a esta indicar outro local para pagamento, fazer a cobrança por meio de procurador especial ou de estabelecimento de crédito de sua livre escolha, inclusive por cobrança escritural. 
§ 3º - O Promitente Alienante dará ciência ao Promitente Adquirente da negociação de título de crédito por expediente protocolado ou registrado, entendido que a falta desta comunicação jamais eximirá o Promitente Adquirente da responsabilidade de pagar no vencimento da obrigação, qualquer parcela, nem justifica o atraso da liquidação.
§ 4º - É direito de o Promitente Alienante exigir em qualquer época, a prova do correto pagamento de uma obrigação ficando o Promitente Adquirente , a tanto obrigado.
§ 5º - Sempre que qualquer pagamento for efetuado por cheque, a dívida só estará quitada após o efetivo pagamento do referido cheque; o não pagamento do cheque, por qualquer causa, implicará na automática aplicação das cominações para os casos de mora e inadimplência e incidentes sobre o valor da obrigação considerada não paga.
CLÁUSULA 6ª- ANTECIPAÇÃO DE PAGAMENTO
Na hipótese de o Promitente Adquirente desejar pagar por antecipação quaisquer parcelas do preço, será observado o seguinte:
§ 1ª: As antecipações de pagamento não implicarão em novação ou modificação dos critérios de reajustamento ou quanto à maneira de pagamentos aqui estipulados.
CLÁUSULA 7 ª - DO ATRASO NO PAGAMENTO DAS PARCELAS
Caso não sejam pagas em seu vencimento, as parcelas ficarão sujeitas, até o seu efetivo pagamento, a juros moratórios de 10% (dez por cento) e multa de 2% (dois por cento), sobre o valor do débito atualizado, a título de multa moratória, e honorário de advogado, que tenha promovido intervenção de cobrança, na base de 20% (vinte por cento), além de outras cominações previstas.
§ 1º - As sanções supra serão automaticamente aplicadas, sem dependência de notificação ou interpelação, e sem prejuízo de cominações outras desta escritura. Fica certo que o recebimento de parcelas em atraso, não constituirá novação ou renúncia às garantias previstas.
§ 2º -O pagamento em atraso de qualquer obrigação, sem a consequente cobrança das respectivas cominações contratuais, quaisquer que sejam as circunstâncias, o fato, mesmo reiterado, não impedirá a Promitente Alienante de corrigir a omissão, a qualquer tempo, exigindo posteriormente a diferença acrescida das cominações previstas neste contrato. 
CLÁUSULA 8ª- PRAZO DE CONCLUSÃO
O prazo para entrega do empreendimento é de 36 (trinta e seis) meses, da data do início da construção do empreendimento. 
§ 1º - O imóvel será concluído no prazo estabelecido acima, sendo admitida uma tolerância de 180 (cento e oitenta) dias úteis no prazo previsto para conclusão da obra, bem como sua prorrogação pela ocorrência de caso fortuito, força maior, ou fatos estranhos ao Promitente Alienante, 
§ 2º entendendo-se como tal, mas, não exclusivamente: 
a) greves parciais ou gerais; 
b) suspensão ou falta de transportes; 
c) falta de materiais na praça ou de mão-de-obra especializada; 
d) chuvas em excesso que impeçam a execução das obras;e) eventual embargo da obra, não. Resultante de incúria ou erro do Promitente Alienante; 
f) demora na execução dos serviços próprios de concessionárias de serviços públicos; 
g) “demora na concessão do “habita-se” e outras autorizações legais, por motivos que não” dependam da Promitente Alienante; 
h) reformas econômicas ou atos governamentais que interfiram no setor da construção civil; 
i) atraso no pagamento das prestações, por mais de 30% (trinta por cento) dos demais Promitentes Adquirentes.
§2º - O prazo será prorrogado na superveniência de motivo de força maior caso fortuito, ou fatos estranhos, não. Enquadráveis no parágrafo anterior, mas reconhecidos de direito.
§ 3º - Fica pactuado que a imissão de posse pelo Promitente Adquirente, em qualquer caso, só se dará se ela estiver quite com suas obrigações para com a Promitente Alienante, pelo que o atraso de obrigação prorrogará o prazo de entrega do imóvel, até a data em que seja satisfeito o compromisso. 
CLÁUSULA 9ª - MODIFICAÇÕES DO IMÓVEL
Não serão admitidas modificações no imóvel prometido, salvo por liberalidade e autorização dada pelos Adquirentes, obedecendo a prazo por este estabelecido;
§ 1º - No caso de modificação o custo desta será suportado inteiramente pelo Promitente Adquirente, através de orçamento apresentado previamente para ele. Não existe a possibilidade de terceiros, indicados pelo Adquirente realizarem as modificações antes do imóvel. 
§ 2º - Caso seja necessário fazer modificação após realizada tradição do imóvel, ficará por conta do Promitente Adquirente fazer aprovação na Prefeitura e modificação no Memorial Descritivo junto ao Cartório de Registro de Imóveis e arcar com as custas.
CLÁUSULA 10 - DA ENTREGA DO IMÓVEL
No ato de entrega da unidade o Promitente Adquirente firmará TERMO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL, no qual, após análise, deverá declarar ter a Promitente Alienante cumprido suas obrigações, em especial no que se relaciona com as especificações técnicas, de acabamento, equipamentos e composição da unidade e do prédio, e explicitará a anuência com relação aos prazos de decadência seguintes: 
(a) 60 (sessenta) dias contados da data da entrega da unidade, para reclamar possíveis defeitos aparentes ou de fácil constatação; 
(b) da mesma forma, prazo e termos iniciais, para os vícios ocultos, devendo a prova da anterioridade a ser efetivada pelo Promitente Adquirente ou perito designado para o ato; 
(c) 05 (cinco) anos contados da data do "habite-se" da unidade, com relação à solidez e segurança da edificação.
§ 1º - Reparar, no prazo máximo de 60 (sessenta) dias, os vícios e defeitos que forem reclamados, nas condições e prazos previstos em lei;
§ 2º - Correrão por conta da Promitente Alienante, as despesas e os encargos fiscais, relativos ao imóvel, até a data marcada por esta para a entrega das chaves ao adquirente ou da concessão do “HABITE-SE”, o que ocorrer primeiro; Após esta data estas despesas correrão por conta do Promitente Adquirente, inclusive despesa de condomínio; 
§ 3 º - Correrão por conta do Promitente Adquirente todas as despesas de escritura e transferência da unidade prometida, tais como Certidões Negativas, Quitações Fiscais, Custas e Emolumentos de Cartórios, Impostos, Taxas, Laudêmios e Emolumentos de Avaliação; E quaisquer outros pagamentos que forem exigidos pelos Órgãos Públicos, após a concessão do “HABITE-SE” ou da data marcada para a entrega das chaves;
§ 4º - Correrão por conta do Promitente Adquirente as despesas de ligações definitivas dos serviços públicos, bem como às indispensáveis à instalação, funcionamento e regulamentação do condomínio.
§5º - A entrega das chaves acontecerá apenas após o pagamento de, pelo menos, 25% (vinte e cinco por cento) do pagamento montante referente a unidade.
§6º - Após a entrega da unidade, a Promitente Alienante, poderá vistoriá-la periodicamente para acompanhar o desempenho das estruturas e fundações
CLÁUSULA 11ª: DA ESCRITURA DEFINITIVA: 
À escritura pública definitiva será lavrada em nome do comprador, e registrada junto ao Cartório de Registro de Imóveis da zona desta Comarca.
CLÁUSULA 12ª - NORMAS DE MANUTENÇÃO E SOBRE DEFEITOS
O Promitente Adquirente obriga-se a zelar, conservar e bem manter a unidade e o prédio, mesmo após obter da Promitente Alienante o titulo de domínio; Promover o que se fizer necessário para sua conservação; Responder pelas omissões, excessos ou danos que causar a unidade e ao prédio. Cumprir e fazer cumprir por todas as pessoas que ocuparem a unidade, dentre outros, os seguintes pontos: (a) conservar as esquadrias da umidade para evitar danos a sua durabilidade e prevenir infiltrações, fazendo revisão a cada seis meses, devidamente comprovada; (b) não ferir a camada impermeabilizante dos boxes dos banheiros e sanitários, abaixo do revestimento do piso , se houver assim como a camada impermeabilizante das fachadas do prédio, que deverão ser reconstituídas, se necessário, por pessoas habilitadas; (c) rever, a cada doze meses, através do condomínio, as fachadas e repor os reajustes ou revestimentos que estiverem faltando, em decorrência da ação do tempo (sol, chuva, vento) ou outros fatores; (d) rever, também a cada doze meses e através do condomínio, a cobertura do prédio, a fim de repor danos derivados da ação do tempo (sol, chuva, vento) ou outros; (e) rever, também a cada doze meses e através do condomínio, a laje impermeabilizante dos pavimentos de utilização comum; (f) zelar, conservar e manter todos os equipamentos e acessórios da unidade e das partes comuns do prédio, promovendo o seu uso adequado e fazendo os necessários reparos através de assistência técnica direta dos fabricantes.
§ 1º - No que se relaciona com possíveis defeitos existentes na data da entrega da unidade e que venham surgir dentro do prazo de 60 (sessenta) dias, serão observados, obrigatoriamente, as seguintes regras: (a) o Promitente Adquirente pedirá a intervenção da Promitente Alienante, por carta protocolada, conforme modelo próprio especificando com detalhes a natureza e a origem do defeito; (b) caso seja comprovado, por meio de perícia, que o defeito decorreu de mau uso da unidade ou das suas instalações, equipamentos e componentes, ou de atos praticados por terceiros, não é obrigação da construtora de sanar o defeito. 
§2º - Os serviços para consertos de defeitos verificados só poderão ser feitos pela Promitente Alienante, pela assistência técnica do fabricante, ou pessoa autorizada pela fábrica, constituindo o descumprimento das regras aqui estipuladas a perda do direito de reclamação, contra a Promitente Alienante.
CLÁUSULA 13ª - DO FORO 
	Para dirimir eventuais dúvidas sobre a interpretação das cláusulas pactuadas no presente instrumento, nomeiam os contratantes o foro da Comarca de Toledo/PR.
E por estarem justos e contratados, mandaram lavrar o presente contrato em duas vias de igual teor e forma, que assinam na presença de duas testemunhas, para que produza seus jurídicos e legais efeitos.
Toledo/PR, 03 de outubro de 2016.
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VENDEDOR
VENDEDOR LRB CONSTRUTURA LTD
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COMPRADOR
JOÃO DOS REIS
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COMPRADOR
MARIA DOS REIS
Testemunha 01:
Nome: _______________________________
CPF: _________________________________
Testemunha 01:
Nome: _______________________________
CPF: _________________________________