ESTABELICIMENTO EMPRESARIAL

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ESTABELICIMENTO EMPRESARIAL
 COMPOSIÇÃO, SHOPPING CENTER E SUCESSÃO.
Conceito
 Trata-se do conjunto dos bens indispensáveis à atividade principal e ao desenvolvimento da empresa; tais como mercadorias em estoque, máquinas, veículos, marca e outros sinais distintivos, tecnologia etc., de sorte que este conjunto de elementos constitui parte essencial e indissociável à empresa.
Composição
 Elementos materiais (corpóreos):
Mercadorias do Estoque: As mercadorias, conforme preceitua Rubens Requião (2003, p. 282), “são os produtos destinados ao mercado e que estão preparados para o consumo”, ou seja, são todos os bens que o empresário adquire com a finalidade de revenda, tais bens são expostos no estabelecimento empresarial e, como tal, fazem parte de sua composição.
Acessórios do Estabelecimento Empresarial: Os acessórios do Estabelecimento Empresarial representam todas as coisas móveis que são utilizadas na atividade empresarial. Assim como as mercadorias, fazem parte do estabelecimento e são tangíveis, contudo, diferenciam-se pelo fato de não serem destinados à revenda. 
Composição
Elementos imateriais(incorpóreos):
Bens industriais: é o conjunto de direitos resultantes das concepções da inteligência humana que se manifestam ou produzem na esfera da indústria. Os elementos industriais são protegidos  pelo Ordenamento Jurídico, bem como podem ser resumidos nos seguintes bens: a patente de invenção, a patente de modelo de utilidade; o registro de desenho industrial e da marca.
Ponto: É o local em que está situado o estabelecimento comercial e é para onde a clientela se dirige. Pode ter existência física ou virtual (exemplo, o endereço eletrônico – site – internet). Qualquer que seja a sua realidade, é tutelado por lei.
Nome Empresarial: É elemento de identificação do empresário, não se confundindo com outros elementos identificadores. 
Vale citar a seguinte decisão do STJ: 
(...) 3. O estabelecimento comercial é composto por patrimônio material e imaterial, constituindo exemplos do primeiro os bens corpóreos essenciais à exploração comercial, como mobiliários, utensílios e automóveis, e, do segundo, os bens e direitos industriais, como patente, nome empresarial, marca registrada, desenho industrial e o ponto (...) (REsp 633.179/MT, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 02.12.2010, DJe 01.02.2011).
Shopping Center
O shopping center é um empreendimento peculiar, em que espaços comerciais são alugados para empresários com determinados perfis, de forma que o complexo possa atender diversas necessidades dos consumidores.
No empreendimento denominado shopping center, o empresário deve organizar os gêneros de atividade econômica (comércio ou prestação de serviços) que se instalarão no grande estabelecimento.
Geralmente, não podem faltar num shopping center certas modalidades de serviços (correios, cinemas, lazer etc.) ou comércio (restaurantes, lanchonetes, papelarias etc.), mesmo que a sua principal atividade seja estritamente definida (utilidades domésticas, moda, material de construção etc.)
Shopping Center
Não se pode considerar shopping center uma simples concentração de lojas num mesmo prédio
 O empresário titular do shopping deve ficar atento às exigências do consumo, às marcas em ascensão, aos novos serviços e tecnologias, aos modismos, bem como ao potencial econômico de cada negociante instalado no complexo
Em suma, o empresário que explora shopping center desenvolve atividade econômica bastante singular, que não se reduz a um simples negócio imobiliário
Shopping Center
Se no shopping já há uma farmácia estabelecida, não se justifica, pela lógica do negócio, locar espaço para outra.
Por sua vez, o lojista, ao ocupar espaço no centro de compras, passa a fazer parte de um sistema empresarial, devendo se submeter às normas fixadas quanto: 
ao horário de funcionamento;
 padrão dos produtos oferecidos;
 layout;
 bem como participar das promoções conjuntas de vendas;
 contribuir para a manutenção dos espaços comuns;
 integrar a associação dos lojistas etc;
Obs: Pode-se, portanto, compreender que nem o empreendedor de shopping center é um locador comum, nem o lojista um locatário comum.
Shopping Center
É de tal forma especialíssima a situação das partes no contrato entre o empreendedor do shopping center e o lojista, que alguns doutrinadores põem em questão a sua natureza. Orlando Gomes, por exemplo, considera-o um contrato atípico misto, no que é seguido por Alfredo Buzaid (revendo anterior entendimento sobre o assunto), Fernando Albino e Nascimento Franco, entre outros. Rubens Requião, a seu turno, vê na relação jurídica entre o empreendedor e o lojista uma coligação de contratos, entre os quais o de locação. Há, inclusive, sugestões de denominação específica para este tipo de vínculo: contrato de estabelecimento (Alfredo Buzaid) ou de centro comercial (Villaça Azevedo).
A respeito do contrato, decidiu a jurisprudência do STJ que: (...) 3. Os contratos de locação de espaços em shopping Center são contratos atípicos, ensejando locação de bens e serviços. (REsp 178.908/CE, Rel Min. Elena Calmon, 2.ª Turma, j. 12.09.2000, DJ 11.12.2000 P. 187).
Shopping Center
Além do aluguel, há outras obrigações de natureza pecuniária assumidas pelo locatário de loja em shopping center. Geralmente, paga-se uma prestação denominada res-sperata, retributiva das vantagens de se estabelecer num complexo comercial que possui já uma clientela constituída. 
Também devem os locatários se filiar à associação dos lojistas, pagando a mensalidade de associado correspondente. Caberá à associação custear despesas de interesse comum, notadamente com publicidade. Em alguns shopping centers, por fim, é devido em dezembro o dobro da parte fixa do aluguel, tendo em vista o extraordinário movimento do comércio, em geral, nesta época do ano.
Shopping Center
As obrigações do locatário, relacionadas à específica situação de um negociante estabelecido num centro de compras, encontram amplo respaldo na lei, que determina a observância das condições pactuadas com o empreendedor (art. 54, caput da Lei n. 8.245/1991). As despesas de manutenção das partes comuns do shopping, inclusive algumas de natureza extraordinária, podem ser carreadas aos lojistas pelo contrato de locação, desde que constem do orçamento. A lei só impede sejam cobradas dos lojistas as despesas com:
 a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
 b) pintura das fachadas, esquadrias externas, empenas, poços de aeração e iluminação;
 c) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, anteriores ao início da locação;
d) obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificação do projeto original;
e) obras de paisagismo.
Shopping Center
Outras obrigações a cargo do locatário: res-sperata, retributiva das vantagens de se estabelecer em um complexo comercial que já possui clientela própria; filiar-se à associação dos lojistas, que cuida do interesse comum destes, como publicidade, promoções etc.
É usual a cobrança do aluguel em dobro no mês de dezembro, em decorrência do extraordinário movimento dessa época do ano. Estes e outros encargos podem ser livremente negociados pelas partes;
A locação desses espaços é feito por curtíssimo prazo , e os locatários assumem obrigação contratual de praticar preços inferiores aos de mercado.
Sucessão 
Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.  
O adquirente do estabelecimento responde pelas dividas existentes - contraídas pelo alienante -, desde que regularmente contabilizadas
Due diligence: medidas investigatórias sobre a real situação econômica do empresário alienante e dos bens que compõe seu estabelecimento.
SucessãoEmbora o adquirente assuma essas dividas contabilizadas, o alienante fica solidariamente responsável por elas durante o prazo de um ano
Tal prazo será contado de maneiras distintas a depender do vencimento da divida:
Dívida já vencida: a partir da publicação do contrato de trespasse (art. 1.144, CC)
Dívida vincenda: o prazo é contado do dia de seu vencimento
Ex: Se uma divida contraída pelo alienante só vier a vencer após seis meses da publicação do contrato, somente depois de transcorridos esses seis meses é que começará a fluir o prazo de um ano referido no art. 1.146, CC. Só após o termino desse prazo é que cessará, enfim, a solidariedade passiva do alienante relativa a essa divida.
Sucessão
É preciso deixar claro que essa sistemática de sucessão obrigacional prevista no art. 1.146, CC só se aplica às dividas negociais dos empresários decorrentes das suas relações travadas em consequência do exercício da empresa em se tratando de dividas tributárias ou dividas trabalhistas não se aplica ao disposto no art. 1.146, CC. Uma vez que a sucessão tributária e a trabalhista possuem regimes jurídicos próprios, previsto em legislação específica. (art. 133, CTN e art. 448, CLT)
Para a caracterização do trespasse, tem que ser verificado a transmissão da funcionalidade do estabelecimento, pois ajuda a identificar as situações em que realmente se aperfeiçoa o contrato de trespasse.
Legislação complementar (Lei 11.101/2005)
- Se relaciona com a matéria em analise, determina que a alienação de estabelecimento empresarial feita em processo de falência ou recuperação judicial não acarreta, para o adquirente do estabelecimento, nenhum ônus, ou seja, o adquirente não responderá pelas dividas anteriores do alienante, inclusive tributária e trabalhistas
Sucessão
Falência: 
- Art. 141. Na alienação conjunta ou separada de ativos, inclusive da empresa ou de suas filiais, promovida sob qualquer das modalidades de que trata este artigo:
I – todos os credores, observada a ordem de preferência definida no art. 83 desta Lei, sub-rogam-se no produto da realização do ativo;        
II – o objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, as derivadas da legislação do trabalho e as decorrentes de acidentes de trabalho.
Recuperação judicial:
- Art. 60. Se o plano de recuperação judicial aprovado envolver alienação judicial de filiais ou de unidades produtivas isoladas do devedor, o juiz ordenará a sua realização, observado o disposto no art. 142 desta Lei.
 Parágrafo único. O objeto da alienação estará livre de qualquer ônus e não haverá sucessão do arrematante nas obrigações do devedor, inclusive as de natureza tributária, observado o disposto no §1º  do art. 141 desta Lei.