Laudo de Reforma

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Como construir - Elaboração de laudo de reformas conforme a NBR 16.280 
Veja como se preparar para realizar obras de pequeno porte em apartamentos 
e salas comerciais 
Com o crescimento na demanda por personalização dos imóveis, as reformas em 
apartamentos e escritórios novos ou antigos tornaram-se parte considerável do mercado 
da construção civil. Infelizmente, ainda hoje, acidentes em edificações ocorrem por falta 
de conhecimento das interferências das obras nos sistemas - sinistros que poderiam ser 
evitados com a análise técnica prévia e cumprimento das exigências legais e 
normativas. 
Desastres durante reformas, como a queda recente de uma varanda em Fortaleza e 
mais notoriamente o desabamento do Edifício Liberdade em 2012, trouxeram à tona os 
riscos de reformar sem a devida análise prévia das consequências das interferências 
nos sistemas de um edifício. 
 
Figura 1 - A remoção da alvenaria pode causar acomodação na viga, com fissuração no apartamento acima 
 
Neste último caso, notou-se a confusão no entendimento do que seria uma obra 
realizada na legalidade: para o então delegado era claro que deveria ter responsável 
técnico, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) e autorização da prefeitura, 
enquanto a empresa acusada entendia não ser preciso, já que as obras eram 
realizadas para adequação do espaço às suas necessidades. 
As normas técnicas são conjuntos de diretrizes elaboradas por técnicos, sendo ideal 
a publicação a partir da experiência comum e resultados consolidados. As normas 
não são leis, mas por força destas, tornam-se obrigatórias - as leis referenciam as 
normas e "regras técnicas" como a "prática adequada", conforme o Código de 
Defesa do Consumidor, o Código Civil, a Lei de Licitações Públicas, entre outros. 
A NBR 16.280:2014 Reforma em Edificações - Sistema de Gestão de Reformas - 
Requisitos, da Associação Brasileia de Normas Técnicas (ABNT), preconiza que as 
reformas não devam causar interferências nos demais sistemas da edificação. Esta 
norma criou respaldo técnico aos condomínios para o impedimento de obras 
prejudiciais, ao exigir que reformas pretendidas sejam previamente analisadas a fim 
de reduzir os riscos aos demais moradores ou prejuízo ao desempenho dos 
sistemas e manutenção idealizada para o prédio. 
Publicada em 2014, a norma não recebeu alterações significativas em sua recente 
revisão em 2015. Notavelmente, retirou parte da responsabilidade dos síndicos 
citada na primeira versão, mantendo as exigências técnicas para os profissionais 
(engenheiros e arquitetos). 
Como veremos, a NBR 16.280 fornece 
diretrizes para o plano da reforma, mas 
não ensina o técnico a trabalhar. É 
desejável e recomendável que os 
engenheiros e arquitetos que atuam no 
ramo das reformas tenham 
conhecimento técnico teórico e prático a 
respeito das possíveis interferências nos 
sistemas, como, por exemplo, a remoção 
da alvenaria e restrição ao deslocamento 
das estruturas, perda de pressão 
localizada e contínua em tubulações etc., 
mas também especial entendimento às 
manifestações patológicas - não 
conformidades ou problemas que possam surgir e causar depreciação, perda de 
desempenho, fissuras, trincas, infiltrações, umidade, anomalias, dentre outros nas 
edificações (figuras 1 e 2). 
Premissas profissionais do engenheiro e arquiteto 
A realização do plano de reforma nos termos da norma, por meio da análise técnica 
prévia, além de evitar erros previsíveis e embates com o condomínio, exige maior 
compro metimento técnico do profissional, o que em longo prazo deve colaborar 
para dirimir o amadorismo muito comum nas reformas (figura 3). 
 
Figura 2 - O uso de técnicas inadequadas na 
impermeabilização pode causar infiltrações em unidades 
vizinhas 
 
 
Figura 3 - Mesmo orientados a não realizar rasgos na alvenaria estrutural, muitos executores desconhecem as particularidades 
do sistema e cometem erros que põem em risco a estabilidade da edificação. 
A elaboração do laudo, não apenas como um requisito a ser cumprido para viabilizar 
uma reforma, deve incluir informações das técnicas adequadas para execução dos 
serviços e quais são os resultados esperados. Pautadas em normas técnicas, estas 
informações poderão até mesmo subsidiar aceitação ou rejeição do serviço pelo 
contratante dentro das tolerâncias normativas. 
Nas reformas, o técnico deve sempre agir para não incorrer nos três erros básicos 
da profissão: negligência, imprudência e imperícia durante a obra (tabela 1). Estes 
cuidados tendem a valorizar os profissionais e evitar eventuais embates futuros com 
contratante e condomínio, reduzindo desgastes e riscos de demandas judiciais, 
procedentes ou não. 
 
Vistoria prévia e parâmetros iniciais para a reforma 
A vistoria prévia na unidade tem a finalidade de fornecer informações iniciais para a 
elaboração do projeto e execução da reforma, bem como subsidiar identificação de 
inviabilidades técnicas, análise da relação entre custo e benefício, eventuais 
problemas com vizinhos (uso de ferramentas que causem vibração em apartamentos 
próximos, por exemplo, como ilustra a figura 4) e sistemas onde haverá recusa da 
assistência pela construtora, no caso de imóveis em garantia. 
Vale frisar que a análise de uma reforma não deve se limitar às interferências no 
sistema estrutural, como muitos ainda pensam - existem várias situações 
indesejáveis que devem ser consideradas, não apenas o colapso da edificação. A 
norma indica a análise do funcionamento sistêmico do edifício (vedações, elétrica, 
hidráulica, impermeabilização etc.) evitando interferências prejudiciais ao 
desempenho (anomalias e manifestações patológicas) e manutenção idealizada 
(figura 5). 
 
Figura 4 - Ferramentas potentes que possam 
causar vibração excessiva devem ser evitadas em 
reformas para não causar danos a apartamentos 
próximos 
Figura 5 - Realizar uma análise criteriosa do projeto pode evitar acidentes 
no abastecimento do prédio 
Para embasar o trabalho, o técnico pode realizar análises aprofundadas em 
documentos complementares: 
- Projetos originais 
- Projetos, plantas e croquis de reformas anteriores 
- Notas fiscais, contratos e eventuais memoriais de reformas anteriores (quando 
inexistem projetos) 
- Pareceres técnicos porventura contratados 
- Manuais do proprietário e das áreas comuns (solicitar ao síndico). 
É importante consultar o manual do proprietário para fundamentar eventuais perdas 
de garantia (que de verão ser citadas no laudo) e conhecer as particularidades do 
edifício. Quanto ao projeto, é possível encontrar situações proibitivas que alterem a 
proposta da reforma. 
Na carência de informações, o profissional deve ter cautela e não agir com 
imprudência no plano da reforma. Quando necessário, pode realizar prospecções 
cuidadosas para localizar elementos estruturais, hidráulicos, elétricos etc., sendo 
indicado o uso de detectores de materiais e pacômetros. O profissional deve se 
abster de realizar intervenções duvidosas. 
A NBR 16.280 indica ainda que as reformas devem ser apresentadas ao projetista e 
à construtora do edifício (item 4.b) dentro do prazo decadencial, quando houver 
alteração ou comprometimento na edificação. 
Diretrizes para elaboração de laudo de reforma 
Apenas o laudo da reforma não garante uma obra sem riscos. É adequado realizar: 
- Estudo prévio das necessidades do cliente e eventuais interferências no edifício e 
unidades próximas 
- Plano da reforma - transcrição das informações para o laudo e recolhimento de 
Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT) 
- Projetos porventura necessários 
- Fiscalização e acompanhamento técnico durante a obra 
- Obtenção das autorizações necessárias, como alvará da municipalidade e visto do 
condomínio. 
Quando houver dúvidas além do domínio do profissional, recomenda-sesolicitar 
consultorias de outros profissionais especialistas no assunto, afinal não se deve 
proceder com imperícia. 
As diretrizes e requisitos principais da NBR 16.280 (capítulos 4 e 5) tratam de: 
- Preservação dos sistemas de segurança existentes na edificação 
- Meios que protejam os usuários das edificações de eventuais danos ou prejuízos 
decorrentes da execução dos serviços de reforma 
- Garantia de que a reforma não prejudica a continuidade dos diferentes tipos de 
manutenção das edificações, durante e após a obra 
- Apresentação de qualquer modificação que possa alterar ou comprometer a 
segurança da edificação à análise da incorporadora/construtora e do projetista. 
O esquema apresentado na figura 6 ilustra as diretrizes principais a serem seguidas 
na análise e elaboração dos planos de reforma. 
 
Figura 6 - Diretrizes para análise e elaboração dos planos de reforma 
 
Os tópicos do laudo podem ser resumidos em: 
1) Considerações iniciais 
a) Objetivos 
b) Procedimentos para análise da reforma 
c) Referências técnicas e bibliográficas 
2) Caracterização do imóvel a ser reformado 
a) Localização 
b) Data de vistoria prévia 
3) Relatório fotográfico (figura 7) 
4) Escopo de serviços a serem realizados 
- Descrição dos vários serviços que serão realizados e quais as normas aplicáveis a 
cada um (corpo principal do trabalho) 
5) Implicações da reforma 
a) Horários e cronograma da reforma 
b) Armazenamento de insumos 
c) Descarte de resíduos 
d) Implicações sobre o manual das áreas comuns e do proprietário 
e) Implicações sobre a garantia 
6) Considerações finais 
a) Dados das empresas e profissionais envolvidos 
b) Conclusões 
7) ART ou RRT 
Cabe ressaltar que a autorização do condomínio e o alvará da municipalidade são 
exigidos para a legalidade da obra. Algumas prefeituras emitem alvarás simplificados 
para pequenas reformas que, em geral, não alterem o perímetro externo ou não 
serão realizadas no alinhamento predial com o logradouro. Na prática, isto 
representa a maior parte das obras em apartamentos e salas comerciais. 
Estas autorizações são imprescindíveis, pois a responsabilidade por eventuais 
problemas decorrentes da obra, como acidentes, embates ou patologias que 
venham a surgir em apartamentos vizinhos ou nas áreas comuns, será imputada ao 
proprietário e ao executor, e a ausência de alvará será considerada um agravante. 
Ações de nunciação de obra nova, promovidas em geral por condomínios e 
construtoras, em face de reformas sem alvará em apartamentos, têm obtido posição 
favorável da Justiça quanto ao embargo da obra - esta quando executada sem 
alvará pode ser entendida como clandestina e irregular, portanto perigosa. 
Figura 7 - Indicações simples nas fotografias podem auxiliar na elucidação do que será realizado pelo responsável e pelos 
executores 
 
Definido o escopo da reforma com o contratante, é hora de elaborar o laudo dentro 
das diretrizes da NBR 16.280, fazendo uso de croquis, projetos e quaisquer 
documentos que ajudem a elucidar aquilo que será realizado. O laudo é apresentado 
ao condomínio, acompanhado de ART/RRT, para deferimento da reforma. O 
condomínio, por sua vez, poderá aceitar, aceitar parcialmente, declinar ou ainda 
solicitar esclarecimentos ao profissional antes de uma posição. 
Como os condomínios normalmente são representados e administrados por pessoas 
de outras áreas, leigos na construção civil, o engenheiro ou arquiteto pode explorar 
essa área para desenvolvimento profissional, com a consultoria e fiscalização das 
reformas privativas pelo condomínio, situação que vem se tornando comum em 
edifícios novos com grande quantidade de apartamentos e síndicos com pouco 
tempo ou não dispostos a opinarem em assuntos que não dominam. 
Referências normativas 
- NBR 5.410:2004 - Instalações Elétricas de Baixa Tensão 
- NBR 5.626:1998 - Instalação Predial de Água Fria 
- NBR 5.674:2012 - Manutenção de Edificações: Requisitos para o Sistema de 
Gestão de Manutenção 
- NBR 6.118:2014 - Projeto de Estruturas de Concreto - Procedimento 
- NBR 6.120:1980 - Cargas para o Cálculo de Estruturas de Edificações 
- NBR 8.160:1999 - Sistemas Prediais de Esgoto Sanitário - Projeto e Execução 
- NBR 9.575:2010 - Impermeabilização: Seleção e Projeto 
- NBR 15.526:2009 - Redes de Distribuição Interna para Gases Combustíveis em 
Instalações Residenciais e Comerciais - Projeto e Execução - NBR 16.280:2014 - 
Reforma em Edificações - Sistema de Gestão de Reformas - Requisitos. 
LEIA MAIS 
Laudo de Reforma: A NBR 16.280 na Prática. Roger Teixeira e Juliane da Costa 
Santos. São Paulo: Editora PINI. 2015. 
Falhas, Responsabilidades e Garantias na Construção Civil. Carlos Del Mar. São 
Paulo: Editora PINI, 2007. 
Sinistros na Construção Civil: Causas e Soluções para Danos e Prejuízos em 
Obras. Maurício Marcelli. São Paulo: Editora PINI, 2007. 
Trincas em Edifícios: Causas, Prevenção e Recuperação. Ercio Thomaz. Escola 
Politécnica da Universidade de São Paulo e Instituto de Pesquisas Tecnológicas. 
São Paulo: Editora PINI, 1989.