Contrato de construção e incorporação imobiliária Direito civil

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Contrato de construção e incorporação imobiliária
Segundo a noção concebida pelo art.28 dessa lei, incorporação imobiliária “é negócio jurídico que tem por finalidade promover, administrar e realizar a construção, para alienação total ou parcial de unidade autônomas, as quais podem ser constituídas de apartamentos, escritórios, garagens, shopping centers etc.’’(VENOSA, 2007).
Partindo desta ideia do que é a incorporação imobiliária, podemos definir o conceito deste tipo de contrato como:
“Negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, da edificação composta de unidades autônomas” (Rizzardo, Arnaldo – 2014).
Este contrato relaciona incorporador e adquirente, onde o primeiro, desde que devidamente habilitado, se obriga a construir e a transferir para o segundo uma unidade autônoma em edifício sob condomínio, mediante pagamento. É disciplinado pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964. Trata-se de um contrato consensual, bilateral, oneroso e formal. O contrato se perfaz com o simples acordo de vontades, e ambas as partes assumem obrigações.
Exsurgem ainda as obrigações de dar e fazer.
Ensina Paulo Nader (2016) que "A unidade negociada necessariamente não deverá estar concluída para a caracterização do contrato". E também não será caracterizado se firmado com vários adquirentes, sem uma individualização. O incorporador é o grande idealizador e executor do negócio, sendo a figura central do contrato.
Quanto as partes, o art. 29, da Lei 4.591, dispõe que o incorporador deve ser uma pessoa jurídica ou física, comerciante ou não, que pode ou não ser o responsável pela construção, mas deverá ser quem se compromete com a venda das unidades autônomas de acordo com o prazo e o preço e determinadas condições das unidades concluídas.
É ele quem define o local onde será construído o edifício, o tipo de condomínio, o arquiteto, corretor, organiza a documentação necessária e coloca à venda as unidades. Para figurar como incorporador no contrato é necessário que seja proprietário do terreno ou possua direitos irrevogáveis sobre ele, estando na posse e podendo promover a demolição de prédio existente se houver.
O outro contratante é:
Qualquer pessoa, física ou jurídica, que se proponha a adquirir, em edificação sob regime de condomínio especial, uma ou várias unidades autônomas, comprando-as ou prometendo compra-las (Gomes, Orlando - 2000).
As relações entre as partes serão submetidas ao Código de Defesa do Consumidor, seguindo o princípio da vinculação, que obriga a firmar os contratos da forma como foi divulgado.
O objeto deste contrato é a construção e venda do edifício e duas unidades autônomas, as quais possuem partes comuns a todos os adquirentes, que estabelece a existência do condomínio, o que torna indivisível o edifício.
Porém, edifício pode ser mais de um tipo de construção, pode ser também:
Um conjunto de casas térreas ou assobradas situadas em terreno comum;
Um conjunto de edifícios de 2 ou mais pavimentos;
Um só edifício de unidades autônomas.
O contrato com o adquirente se desenvolve em duas etapas:
Durante o prazo de carência, ou enquanto não formalizada a incorporação, constituindo mais uma pesquisa de mercado, com o objetivo de auscultar o sucesso ou não do empreendimento. O incorporador recebe as propostas de compra das unidades, ou ajusta os contratos preliminares.
Se da após o vencimento do prazo de carência, se não houver ocorrido a denúncia. Cabe, nestas circunstâncias, ao incorporador celebrar os contratos de venda da fração ideal do terreno e da construção, além de apresentar a convenção do condomínio, tudo de acordo com a minuta constante do processo levado ao interessado poderá levar a proposta ou o documento de ajuste preliminar a registro, a fim de lhe conferir direito real oponível a terceiros, e de assegurar a obtenção compulsória do correspondente contrato, como permite o parágrafo 4° do art. 35.
A Lei nº 4.591/64 estabelece que a construção na incorporação, pode ser feita pela empreitada, a preço fixo, ou a preço reajustável (art.55). O maior problema dos incorporadores e dos adquirentes é o reajuste de preços na construção, em épocas de inflação descontrolada.
Cada adquirente se responsabiliza pelo custo de sua unidade e a parte comum que ela corresponde, quando se trata de uma empreitada não tradicional, cujas normas apenas se subsidiariamente são aplicadas. 
Já na empreitada a lei permite reajuste de preço, ao contrário do art. 619 do CC, proibindo desfazimento do pacto unilateral, como seria possível pelo art. 623, pois se trata de empreendimento coletivo. Aplicando-se ao construtor os riscos da obra, sua solidez e segurança, sob os princípios dos códigos.
Sendo vedado o reajuste na empreitada de preço fixo. Como regra geral, contratada como preço fixo não haverá majoração superior aos indicies de inflação.
Nas empreitadas com preços reajustáveis, as revisões de preços devem ser feitas apenas em épocas convencionadas no contrato, levando em consideração os índices de inflação.
Pelo sistema de administração ou a preço de custo, cabe aos futuros condôminos fornecer ao incorporador e ao construtor, nos prazos convencionados, ao valores destinados ao empreendimento (Venosa, Silvio – 2007).
Podendo o incorporador vender a preço global sem nenhuma distinção, não se subordinando ao contrato de empreitada nem a administração, mas se submetendo a lei especial do art. 41.
Tanto o incorporador quanto o adquirente possuem direitos e obrigações, dos quais podemos destacar alguns, como:
Obrigações do incorporador:
Fornecer título de propriedade do terreno além de certidões negativas de impostos, juntamente com o histórico dos títulos de propriedade do imóvel;
Mostrar o projeto de construção, com os cálculos das áreas de edificação que devem discriminar as frações ideais do terreno e o espaço reservado a garagem, contendo o número de veículos que cada unidade autônoma tem direito a guardar dentro do edifício;
Ter avaliação do custo global da obra, assim como declaração que se defina a parcela do preço por unidade autônoma.
Deverá o incorporador arcar com as prestações das unidades pendentes de alienação, afim de evitar que onere o encargo as unidades vendidas.
Quaisquer alterações do projeto, o incorporador deverá primeiramente consultar os adquirentes, dependendo ainda da concordância unânime dos interessados.
Direitos do incorporador:
Receber em dias as prestações devidas, assim como cobrar judicialmente as prestações atrasadas;
Exigir a assinatura do contrato logo após o decurso do prazo de carência;
Nas hipóteses de compromisso de compra e venda, poderá reter a unidade até o cumprimento de todas as obrigações assumidas (art. 52);
Transferir a terceiro o contrato do adquirente que, constituído em mora, não satisfaz a obrigação (art. 1°, inc. VII, Lei n° 4.864).
O incorporador pode, ainda, definir as condições gerais dos contratos a serem firmados, fazendo-os por adesão.
Obrigações do adquirente:
Efetuar os pagamentos, segundo as datas constantes no contrato;
Comparecer no cartório para a assinatura do contrato;
Comparecer nas reuniões do condomínio e tomar parte ativa nas decisões.
Direitos do adquirente:
Receber a unidade segundo os requisitos que constam no contrato;
Participar da Comissão de Representantes;
Responsabilizar o incorporador se, no prazo de 30 dias da notificação, não reiniciar as obras, imprimindo o andamento normal.
Os adquirentes ainda poderão convocar assembleia geral e a comissão de representantes: 
“Quaisquer que sejam as modalidades de incorporação, podem os interessados reunir-se em assembleia Geral durante o andamento das obras afim de tratarem de assuntos a elas relacionados. Durante o empreendimento ainda não existe condomínio. A convocação e funcionamento desse órgão devem obedecer analogicamente ao que ser estipula respeito do futuro condomínio e as regras do condomínio em planos horizontais em geral, não que não for expressamente regulado na lei. Comoainda não há síndico, e o incorporador que representa a comunidade (venosa, 2007)”.
Contratando o incorporador a entrega de unidade de prazo e preço fixo, preço global de acordo com o art. 41, responderá ele civilmente pela inadimplência total ou retardamento devendo indenizar os adquirentes. 
Havendo a falência do incorporador, não suprindo todos os adquirentes, sendo alguns privilegiados pois recebeu antes da falência, sendo responsável o incorporador, responderá com seus bens pessoais, art. 43 inciso 3.
Se houver paralisação por mais de 30 dias na obra poderá o juiz notificar o incorporador para que ele reinicia no prazo mínimo de 30 dias A continuação da obra.
“A rescisão do contrato por inadimplente do adquirente somente poderá ocorrer após o atraso de, no mínimo de, três meses do vencimento de qualquer obrigação contratual ou de três prestações mensais, Assegurado ao devedor o direito de purgar a mora dentro do prazo de 90 dias, a contar da data do vencimento da obrigação não cumprida ou da primeira prestação não paga (VENOSA, 2007).”
O contrato extingue-se de forma natural pelo cumprimento das cláusulas, ou seja, pelo pagamento do preço e tradição do imóvel. Também pode ser extinto pelo distrato, desapropriação, anulação judicial e inadimplemento dos contratantes.