TUDO QUE VC PRECISA SABER SOBRE CALCULO DE ALUGUEL

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Tudo o que um corretor precisa saber sobre o reajuste de aluguel
É essencial entender como o reajuste de aluguel realmente funciona antes de se aventurar a repassar qualquer dado para seus clientes, não é verdade? Quando você tem um conhecimento maior sobre esse tema, fica apto a tirar as principais dúvidas deles, fazendo com que se sintam muito mais tranquilos e seguros em relação aos serviços prestados.
Além disso, ficar bem informado sobre o seu setor e as suas variáveis nunca é demais, certo? Então continue a leitura do nosso post e entenda agora mesmo como o reajuste de aluguel é calculado, qual a sua periodicidade, como lidar com os proprietários e muitas outras informações!
A correção vale para todos os tipos de imóveis?
Embora o reajuste de aluguel seja válido tanto para o residencial como para o não residencial, precisamos ressaltar que existem algumas distinções importantes entre eles. Aluguéis residenciais têm maior saída, são regidos pela lei do inquilinato — destinada a moradias — e podem ser vinculados a um ou mais CPFs.
Já o aluguel comercial se refere a patrimônios com finalidade exclusivamente empresarial e dependem de um CNPJ, mas também está sujeito à lei do inquilinato, submetendo-se aos mesmos reajustes da locação residencial. Dessa maneira, o aumento ocorre anualmente para ambos, mas de acordo com o índice definido no contrato.
Quando o aluguel pode ser reajustado?
O locador tem o direito de reajustar o aluguel do imóvel uma vez por ano e também se acreditar que o preço atualmente cobrado está defasado em relação ao valor praticado pelo mercado.
Mas atenção a um detalhe: essa revisão só pode ser solicitada após passado um período de 3 anos de contrato.
O que fazer em caso de índice abusivo?
Assim como o locador tem o direito de pedir revisão sobre a estimativa do aluguel, o inquilino também pode solicitar uma avaliação caso ache que o reajuste é abusivo.
Demonstrando que a importância pedida pelo proprietário se encontra acima do mercado, ele aumenta as suas chances de reduzir o valor do aluguel.
E aqui vale a mesma regra tanto para o locador quanto para o inquilino: a revisional pode ser solicitada a cada 3 anos.
Qual o papel do IGP-M nesse reajuste?
O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M) é o índice mais utilizado pelo mercado nos dias de hoje para calcular o valor de locação de um imóvel. Ele reúne as importâncias que estão sendo praticadas em diversos setores da economia e, por isso, acaba sendo uma referência usada para o reajuste de aluguel.
O indicador engloba fatores como a inflação, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o Índice de Preços ao Consumidor (IPC), entre outros, correspondendo à variação acumulada nos últimos 12 meses.
O reajuste com base no IGP-M deve ser feito sempre no aniversário do contrato. Assim, se o vencimento do pacto é em janeiro, o pagamento com reajuste deve ser realizado em fevereiro do mesmo ano.
Como é feito o reajuste com base no IPCA?
O IPCA é outro índice que pode ser utilizado para o reajuste de aluguel e a população-alvo desse indicador costuma ser famílias que possuem um rendimento mensal compreendido entre 1 e 40 quarenta salários mínimos (independentemente de qual seja a origem da fonte) e residentes de áreas urbanas (o que equivale a aproximadamente 90% da população).
O IPCA mede a variação dos custos das despesas com alimentos, bebidas, transporte, habitação, saúde e demais cuidados pessoais, além de outros itens. O índice compreende o período entre o primeiro ao último dia de cada mês de referência. A divulgação do resultado é feita no mês seguinte, entre o dia 5 e o dia 12.
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Como é feito o reajuste com base no INPC?
Ainda há um indicador chamado INPC, que é um pouco menos utilizado e tem como público-alvo as famílias que possuem um rendimento mensal que esteja entre 1 e 5 salários mínimos e isso compreende aproximadamente 50% das famílias do nosso país.
O cálculo base é feito de maneira similar ao IPCA, de acordo com as variações dos gastos com alimentos, bebidas, transporte, habitação, saúde e demais cuidados pessoais, além de outros itens. O período de avaliação também é entre o primeiro e o último dia do mês de referência e a divulgação entre o dia 5 e 12 do mês seguinte à medição.
Como fazer o cálculo?
A continha para calcular o acréscimo é bem simples. Porém, é necessário conferir o fator de atualização exercido no mês anterior ao aniversário da prestação. Atualmente, ele está em 0,0878 para o próximo período.
Depois, basta multiplicar esse número pela cotação base e acrescentar a quantia do gasto vigente. Dessa forma, se o aluguel está em R$1.500,00, multiplica-se 1.500 por 0,0878. Esse resultado já representa o preço a ser pago de dezembro em diante, até o próximo aniversário do contrato. Veja mais:
Passo a passo
Aprenda agora os detalhes de como a conta é feita:
transforme a porcentagem em numeral decimal (8,78% dividido por 100 = 0,0878);
multiplique esse valor pelo aluguel (R$1.500,00 x 0,0878 = R$131,70);
some o reajuste ao valor do aluguel (R$1.500,00 + R$131,70 = R$1.631,70).
Nesse caso, o aluguel reajustado passará de R$1.500,00 para R$1.631,70 mensais, no período de novembro de 2016 a outubro de 2017, sendo seu primeiro vencimento em dezembro de 2016.
Desconto
Essa metodologia é aplicada independentemente dos índices confirmados para o reajuste do aluguel ou de seus valores atuais. Como mencionamos, depois de corrigida, a nova importância vigora pelos próximos 12 meses, até que um novo aumento seja efetivado. Mas está lembrado que a revisão ocorre a cada 3 anos?
Por essa razão, no terceiro ano, se houver possibilidade de renovação, o inquilino pode sugerir uma contraproposta ao dono do imóvel, negociando uma quantia adequada para ambos. Se a proposta for aceita, o novo acréscimo acordado passa a vigorar pelos próximos 2 anos, incluindo os reajustes seguintes.
É preciso avisar o cliente?
Tratando-se do aumento no custo do valor do aluguel, o ideal é informar o inquilino com cerca de 3 meses de antecedência antes da data de sua efetivação. Esse comunicado é chamado de carta de aumento e deve ser encaminhado pela imobiliária. Nele devem constar:
dados pessoais do locatário;
porcentagem da taxa de aumento, com valor em moeda e também por extenso;
data da efetivação do aumento;
período a que se refere;
espaços para assinaturas do dono do imóvel e do inquilino;
formulário impresso em 2 vias, sendo que, após a assinatura de ambos, uma fica com o proprietário e a outra, com o morador.
Além de se manter sempre atento ao IGP-M para informar sobre o reajuste do aluguel, é importante participar das negociações para orientar seus clientes da melhor maneira possível.
Muitas vezes, vale mais a pena pagar um pouco a mais de aluguel para não ter que comprometer os filhos ou o trabalho com uma distância maior que o aceitável, por exemplo. Além disso, você também tem o papel de revisar o contrato de locação e alertar os clientes sobre possíveis irregularidades ou abusos nos reajustes.
Como manejar a expectativa do proprietário?
Uma das maneiras de manejar a expectativa dos proprietários em receber mais com a locação da sua unidade é estreitando o seu relacionamento com ele. E, para isso, não existe muito mistério: é só você agir de maneira ética, cordial, responsável e aberta. Dessa forma, ele se sentirá mais valorizado e tenderá a ouvir melhor o que você tem a dizer.
O passo seguinte é ser simples e direto,não tentando fazer rodeios ou utilizando táticas de postergação. Fale o que é efetivamente possível e o que não é em termos de reajuste e da realidade do mercado, para que vocês, de forma conjunta, consigam chegar a uma quantia justa para todos os envolvidos no negócio.
Por fim, se você ainda encontrar resistência, é hora de usar a cartada final e falar sobre a situação da nossa economia. Acabamos de passar por um momento turbulento e, até que as coisas se acertem definitivamente, o setor ainda estará receoso e o número de propostas não será muito elevado, o que joga a precificação do aluguel para baixo.
Como lidar com a pechincha do locatário?
O corretor de imóveis também precisa saber lidar com a pechincha do locatário, pois ela é uma etapa natural de qualquer processo de locação. E, quando falamos em reajuste de aluguel, a primeira dúvida é sobre o índice utilizado para calcular o novo preço. Explicar qual é o indicador usado e a forma pela qual ele é calculado é um excelente começo.
É importante também fazê-lo compreender que o locador também tem gastos importantes e que um reajuste honesto é positivo para os dois lados da relação. Dentro desse contexto, a imobiliária pode agir como uma figura intermediária que pode educar ambas as partes.
Também é fundamental se manter disponível e apostar em formas adicionais de comunicação para que tudo fique claro. Além do tradicional celular, invista em aplicativos de comunicação como o WhatsApp e em um e-mail, que deve ser checado com uma frequência diária e ter suas mensagens respondidas o quanto antes.
Além de aplicativos para melhorar a sua comunicação, invista em um sistema de gestão de contratos de locação e tenha mais produtividade no seu dia a dia.
Não deixe de ter sempre uma comunicação aberta e próxima com seus contatos e de estar atento às movimentações do mercado. Para isso, o que acha de receber mais dicas como essas e ficar por dentro de tudo o que acontece no mercado imobiliário? É simples: basta assinar a nossa newsletter!
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