Estudo de Viabilidade do Terreno - 09-09

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Estudo de Viabilidade do Terreno
Disciplina: Projeto Predial				Turma: ECIVI.9N1
Professor: Rogério Lacerda				Sala: 303
Grupo: 
Jussara de Oliveira RA 11614972
Gleidson Jose de Souza Pereira RA 11220629
Gustavo Pires e Silva 11412079 
Marina Cecília Meira Correa RA 11612956
Xauanda Souza Santos RA 11614121
	1 - Análise Macro
	Texto introdutório
O bairro Padre Eustáquio, localizado na região Noroeste de Belo Horizonte, teve a sua formação vinda da junção de várias vilas: a Vila Progresso, a Vila Celeste Império, a Vila Santa Rita e a Vila Futura. Todas essas vilas datam da época da década de 20.
A história conta que essa região foi ocupada, no passado, pela classe média baixa, principalmente de operários. Não podemos falar da história do bairro sem antes falar da história do padre Humberto Van Lieshout, o Padre Eustáquio. 
O traçado atual é o mesmo da época, e era uma rota para escoamento das mercadorias de um vilarejo para outro. Uma das características predominantes do bairro é a horizontalidade das edificações. A população estimada é de 28 mil habitantes, conta com diversas escolas, feiras, lojas, postos de saúde, bancos, farmácias e restaurantes, sendo um bairro muito querido e admirado pelos seus moradores. A posição geográfica privilegiada, próxima ao centro de BH, com diversas vias de acesso inclusive ao Anel Rodoviário, fazem do bairro uma região com imóveis valorizados e atraente para novos investimentos. 
Fontes:
www.bairrosdebelohorizonte.webnode.com.br
www.vatican.va
www.pbh.gov.br
Folha do Padre Eustáquio 211/2011
Articulação dessa área com o centro ou outras regiões da cidade
A articulação deste bairro com o centro e demais regiões é bem facilitada e presente, tendo em vista, a pequena distância de ligação ao centro – aproximadamente 4km, e a riqueza de vias estruturantes de trânsito rápido de ligação intermunicipal, vias arteriais de ligação regional, vias coletoras e locais.
Imagem 1 : Distância entre o bairro Padre Eustáquio Centro de Belo Horizonte - MG
Fonte: Google Maps - 08/2019
Características do Bairro
Predominantemente residencial;
Grande presença de comércios;
Baixa Altimetria;
Utilizado como ponto de acesso a outras localidades e regiões, devido a grande presença de grandes vias em seu entorno.
Imagem 2 : Bairro Padre Eustáquio - Residencial e baixa Altimetria 
Fonte: Acervo pessoal
Imagem 3 : Bairro Padre Eustáquio - Presença de Comércios
Fonte: Acervo pessoal
Vias de ligação
Rodovia Fernão Dias, Avenida do Contorno, Avenida Dom Pedro II, Avenida Tereza Cristina,
Avenida Itaú, Avenida Abílio Machado, Rua Padre Eustáquio, Rua Pará de Minas, 
Rua Rio Pomba, Rua Três Pontas.
Imagem 4 : Bairro Padre Eustáquio - Entorno
Fonte: Google Maps - 08/2019
Possibilidades de crescimento e valorização
Região com muitos comércios, o que gera interesse para seu crescimento populacional e mercadológico;
E com o crescimento de comércios para atender a demanda da população, o que também gera a valorização dos imóveis, pelo localização e em seu entorno muitos comércios e boa infraestrutura.
Mapas de localização com indicativos de pontos de referência e respectivas distâncias
O bairro Padre Eustáquio tem comos seus pontos de referência mais populares: Colégio Padre Eustáquio, Escola Estadual Padre Eustáquio, Epa Supermercados, Number One Padre Eustáquio e Apart-Hotel Saint Martin. Normalmente quem busca imóveis no Padre Eustáquio também procura imóveis nos bairros Carlos Prates, Caiçaras, Prado, Castelo e Ouro Preto. Dentre os condomínios do bairro, podemos destacar o Condomínio na Rua Carioca, 150, o Empresarial Del Prete, o Maysa, o Cond. Varanda Bela Vista e o Condomínio na Rua Frederico Bracher Júnior, 200.
Imagem 5 : Bairro Padre Eustáquio - Principais pontos de interesse 
Fonte: Casa Mineira - 08/2019
Aspectos positivos da região
Bairro Tradicional residencial com vasta rede comercial;
Fácil Acesso ao Centro e demais regiões;
Variadas linhas de transporte público (Ônibus) regionais e intermunicipais;
Valorização Imobiliária.
Aspectos negativos da região
Grande Fluxo de Veículos;
Grande Fluxo de Pedestres;
Insegurança e pequenos furtos em relação ao fácil acesso e saída do bairro.
Região muito populosa, Censo Demográfico 2000 mostrou também que a região possui 95.916.
Outras informações relevantes
Na área de educação, a região possui 22 escolas municipais, 41 escolas estaduais e 28 creches conveniadas com a Prefeitura. Possui também 3 universidades particulares e 1 estadual;
Na área de saúde, conta com 26 unidades de saúde de responsabilidade da Prefeitura de Belo Horizonte - PBH, sendo 19 centros de saúde, 1 centro de referência em saúde mental - CERSAM, 1 centro de referência a criança e adolescência em Saúde Mental - CRIA, 1 centro de convivência, 1 PAM Padre Eustáquio, 1 laboratório distrital, 1 farmácia distrital e 1 central distrital de material esterilizado;
A região possui também 7 hospitais, sendo eles: Hospital Alberto Cavalcanti, Hospital Miguel Couto, Hospital Odilon Behrens - HOB, Hospital René Guimarães, Clinica Nossa Sra. da Conceição, Promater e Socor;
A região conta ainda, com o Espaço Cultural Liberalino Alves de Oliveira e 1 escola profissionalizante localizados na Pedreira Prado Lopes, além do Centro de Apoio Comunitário Jardim Montanhês (CAC Jardim Montanhês) e o Centro Comunitário Serrano (CAC Serrano) que oferecem atividades culturais, esportivas e de lazer à comunidade local.
	2 - Análise Micro
	Texto introdutório
Entorno imediato do terreno
Quanto as edificações há predominância de uso residencial unifamiliar, com poucas edificações verticais residencial multifamiliar de baixa altimetria, não interferindo diretamente ao lote.
Pouca presença de vegetação.
Imagem 6 : Rua Perdoes - Residencial e Baixa Altimetria 
Fonte: Acervo pessoal
Imagem 7 : Rua Perdoes - Residencial e Baixa Altimetria 
Fonte: Acervo pessoal
Padrão construtivo de construções vizinhas (incluir fotos)
Padrão construtivo médio – baixo.
Imagem 8 : Rua Perdoes - Padrão Médio-Baixo 
Fonte: Acervo pessoal
Imagem 9 : Rua Perdoes - Padrão Médio-Baixo 
Fonte: Acervo pessoal
Altimetria
Altimetria predominantemente em 1 pavimento, com poucas edificações de 2 até 4 pavimentos.
Imagem 10 : Rua Perdoes - Altimetria Baixa
Fonte: Acervo pessoal
Imagem 11: Rua Perdoes - Altimetria Baixa
Fonte: Acervo pessoal
Mapas de localização com indicativos de infra estrutura de entorno ou tabela com respectivas distâncias
Imagem 12 : Bairro Padre Eustáquio - Principais pontos de interesse 
Fonte: Casa Mineira - 08/2019
Imagem 13 : Bairro Padre Eustáquio - Principais pontos de interesse 
Fonte: Casa Mineira - 08/2019
Fotos dos pontos de referência / infra estrutura (comércio, indústrias, estações, etc)
Imagem 14 : Referência de comercio – Loja Americanas na rua Padre Eustáquio
Fonte: Acervo pessoal
Imagem 15 : Referência de comercio – Supermercado EPA na rua Padre Eustáquio
Fonte: Acervo pessoal
Imagem 16 : Referência de comercio – Drogaria Araújo na rua Padre Eustáquio
Fonte: Acervo pessoal
Imagem 17: Referência de comercio – Colégio Padre Eustáquio na rua Padre Eustáquio
Fonte: Acervo pessoal
Aspectos positivos do entorno
Supermercados;
Drogarias;
Infraestrutura urbana (agua, luz e esgoto);
Papelarias;
Lojas de roupas e móveis;
Colégios próximos;
Sem barulho a noite e brigas ( segundo residentes entrevistados);
Posto de saúde próximo;
Posto policial;
E bairros com maior infraestrutura vizinhos.
Aspectos negativos do entorno
Roubo e carro durante anoite;
Região populosa;
Altimetria baixa;
Outras informações relevantes
População: 28.773 habitantes (0-4 anos: 4%,5-14 anos: 13,1%,15-64anos: 74,5%, 65 acima: 12,4%) Fonte: Censo 2010;
Supermercados: 5
Bancos: 6
Postos de Saúde: 2
Linhas de ónibus: 28
	3 - Análise da Legislação Urbanística
	Dados do Terreno
	Lote (s):
	Quarteirão:
	Bairro:
	Logradouro:
	 013
	 007
	 Vila Santos Dumont
	 Rua Perdões
	Parâmetros da Lei de Uso e Ocupação do Solo
	Descrição Informação Básica
	 Parâmetros Urbanísticos de 
 Ocupação
	 Parâmetros Construtivos
	Zoneamento
	ZA
	Coeficiente de Aproveitamento
	1,4
	Altura máxima
da edificação
	30m
	ADE
	-
	Taxa de Ocupação
	-
	Afastamento 
Frontal mínimo
	3,0m
	Área do lote
	356,11
	Taxa de 
Permeabilidade
	20%
	Afastamento 
Lateral mínimo
	1,5m
	Dimensões 
(FxD1xD2...)
	33,5 X 10,63 
X33,5 
	Altura máxima na 
divisa
	5m
	Afastamento 
Fundos mínimo
	1,5m
	Formato do lote
	Retangular
	Quota de terreno 
por unidade hab.
	40m²/um.
	Número Máximo 
de Unidades*
	12,45un
	Classificação 
Viária
	Local
	
	
	Área líquida 
máxima
	498,55m²
	Operação Urbana
	Não
	
	
	Área máxima de 
Projeção **
	
	Altura Máxima
	30m
	
	
	Área Permeável Mínima
	71,22m²
	Cota Terreno
	900
	
	
	Nº mínimo vagas
Estacionamento*
	1 vaga /um
	
	
	
	
	* uso residencial
** sem considerar construção na divisa
	
Cálculos para apresentação da proposta da edificação residencial multifamiliar, utilizando os parâmentos no quadro anterior:
Calculo da área construída (AC):
Onde: 
AC - Área construída
AL - Área do Lote
CA - Coeficiente de Aproveitamento 
Calculo da área ocupada (AO):
Onde: 
AO - Área Ocupada
 - Afastamentos laterais
C - Comprimento do Lote
 - Afastamento Frontal
 - Afastamento Fundo
Calculo do número de pavimentos (NP):
Onde: 
NP - Número de Pavimentos
AC - Área construída
AO - Área Ocupada
Calculo do número de unidades (NU):
Onde: 
NU - Número de Unidades
AL - Área do Lote
QT - Quota de terreno por unidade habitacional
Calculo da área permeável (AP):
Onde: 
AP - Área Permeável
TP - Taxa de permeabilidade
AL - Área do Lote
	4 – Proposta de viabilidade
	Caracterização da Edificação
	Uso: Residencial
	Justificativa: 
Edificação definida como residencial, pela infraestrutura local ser predomina-te residencial e de baixa altimetria, acompanhando as edificações já construídas no local. Sua dimensões definida pelos parâmetros da legislação urbanística, respeitando espaço e sua características.
Descrição: 
Edificação residencial multifamiliar:
Área construída: 498,55m²
Com 2 pavimentos;
Sendo dois pavimentos de 221,27 m², com 4 apartamentos de 50 m², total 8 apartamentos;
Área permeável 71,22m ²;
 
Croquis: 
	5 – Tabela de Áreas
	 Pavimento
	Área Bruta
	Área a 
Descontar
	Área Líquida
	Térreo/Garagem
	222 221,27m²
	22 221,27m²
	 0 0m²
	1º Pavimento
	 2 221,27m²
	 0m²
	 221,27m²
	2º Pavimento
	2 221,27m²
	 0m² 
	2 221,27m²
	Área Total
	 663, 38m²
	 2 21,27m² 
	2 442,54m²