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Relatório Semanal 
. 07 . 
Período: 
3 de fevereiro a 7 de fevereiro 
Divulgação: 
9 de fevereiro de 2020 
www.desmistificandofii.com.br
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Rodrigo Costa Medeiros 
Analista de Valores Mobiliários – CNPI 1597 
desmistificandofii@gmail.com 
www.desmistificandofii.com 
 
CARTA AOS LEITORES 
 
 
 
 
 
Carteira recomendada 
Iniciamos a fase de exercício de direito de preferência de nossa carteira recomendada. 
O primeiro será o exercício dos direitos de HFOF11. Nosso investidor simulado tem o direito de 16 cotas, ao valor 
de R$ 112,96 cada uma, totalizando R$ 1.807,36. Como o nosso investidor simulado tem capacidade de investir 
R$ 2 mil por mês, todo o dia 10 de cada mês, e a liquidação ocorrerá dia 18.2, então o exercício será feito com 
esse valor. Além do direito de preferência, iremos solicitar o exercício das sobras, ou seja, o que sobrar de cotas 
teremos a preferência de subscrever. 
Rodrigo, mas eu não tenho esse caixa de reinvestimento? Uma possibilidade é verificar se terá o caixa dos 
rendimentos do mês, com base nas suas aplicações e/ou vender uma pequena parte da posição no mercado 
de HFOF11 para possibilitar o exercício do direito de preferência. 
Entendo que o formato de fazer novos investimentos mensais e constantes é o que melhor potencializa o retorno 
de uma carteira, pois possibilita movimentos como este. 
VILG11 – O fundo divulgou o início de sua emissão, mas analisaremos oportunamente a emissão no próximo 
relatório, para ficar mais próximo do início de subscrição. Neste momento, apesar de achar o valor da cotação 
atrativo para um rendimento previsto de R$ 0,66, conforme prospecto, entendo que seja o caso de alterar o 
fundo para manutenção em nossa carteira recomendada, para aguardar os valores que os direitos de 
preferência serão negociados. Essa recomendação surge especialmente pois quem exercer o direito de 
preferência terá o direito de sobras, podendo ter um valor da cota melhor que o atual nesta negociação. Apesar 
de não se possível assegurar que as cotas não irão se valorizar mais e o direito de preferência também, entendo 
que aguardar este movimento seja indicado, por isso a alteração do fundo para manutenção, não por problemas 
com o fundo, mas com base em estratégia nesta fase de emissão. 
Por fim, a carteira recomendada tem uma recomendação de aumento da posição em FIGS11, por entender este 
Analista que a queda da semana gerou um desconto no valor da cotação e comparativamente ao setor do ativo, 
principalmente quando consideramos todo o seu potencial de crescimento de receita para o futuro. Como nosso 
investidor simulado não tem dinheiro infinito, precisamos tirar um ativo da carteira e o escolhido é um ativo do 
mesmo setor, ABCP11. 
Aqui, quero ressaltar que a venda de ABCP11 não é feita por identificar algum problema no fundo, mas por 
entender que FIGS11 passou a ser uma oportunidade melhor que ABCP11. O fundo da Hedge tem um desconto 
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em relação ao seu valor patrimonial, tem melhorias ocorrendo nos shoppings que irão melhorar o seu 
rendimento, há uma vacância expressiva para o setor que, quando melhorada, aumenta o rendimento e ainda 
não pode observar todas as melhoras que vislumbro com a sua nova Administradora/Gestora. Já o fundo da 
Rio Bravo, apesar de ter impressionado como um dos mais resilientes do setor durante o período de crise, não 
podemos ignorar que o seu potencial de crescimento do rendimento é reduzido, em razão da ocupação quase 
de 100% e de não fazer nenhuma expansão já paga. 
Assim, a sugestão de troca e um maior detalhamento da operação é feito no tópico a seguir. 
 
O investidor não controla o preço das cotas 
Exatamente, um investidor não consegue controlar o preço da cota do fundo imobiliário, consegue apenas 
controla a sua análise fundamentalista sobre o ativo e os riscos e retornos envolvidos nela, julgando um ativo 
atrativo a um determinado valor. 
No entanto, por vezes um ativo pode cair por motivos outros que não tenham ligação aparentemente direta com 
fatos do ativo. Digo aparentemente pelo motivo de que os fatos que o investidor tem conhecimento ou consegue 
interpretar, não há motivos para queda, mas, passado o tempo, os fatos são divulgados ou melhor interpretados 
e a queda fica mais clara. 
Assim, é importante que em determinados momentos de alta ou de queda de um ativo o investidor revise suas 
teses que embasaram o investimento e avalie se há uma aparente distorção do mercado, gerando uma 
oportunidade, ou se a sua tese falhou em algum ponto não observado. 
O objetivo do texto é traçar uma linha de raciocínio para momentos de quedas e oportunidades de se aumentar 
a exposição de ativos que entendemos como potenciais para o futuro. 
Em fundo imobiliário, as vezes um ativo tem uma desvalorização por algum movimento de mercado envolvendo 
um grande vendedor, em razão da baixa liquidez. Exatamente como observamos ano passado em FVPQ11. O 
fundo havia caído para R$ 190,00, passei a entender que era uma oportunidade no universo de comparação com 
os shoppings, no entanto, a situação de venda de um grande vendedor fez a cotação cair mais ainda, até R$ 
173,00, sendo uma oportunidade de compra. 
Não havia nenhum fato ligado aos fundamentos do fundo e que não fossem conhecidos (detalhes naquele 
histórico); no entanto, neste valor os investidores não se sentiam confortável de comprar. 
Ocorre que, como mantidos os fundamentos do fundo, a sua cotação voltou a um valor mais dentro do 
parâmetro de normalidade anterior alguns meses depois, muitos investidores se sentiram confortável de 
comprar e a cotação segue se valorizando. 
Em princípio, este movimento de desvalorização sem ligação aos fundamentos do fundo diretamente é o que 
tem afetado a cotação de FIGS11 na última semana. Neste momento não podemos afirmar com 100% de 
certeza de que realmente não há um problema para aparecer em um de seus shoppings, o que só poderá ser 
feito quando a cotação voltar à normalidade e conseguirmos olhar pelo retrovisor do tempo. 
Também não podemos afirmar que o movimento de desvalorização já chegou ao seu final, podendo repetir o 
movimento observado em FVPQ11, mas novamente, só poderemos dizer quando olharmos pelo retrovisor, igual 
quando recomendei a compra de ABCP11 no ano passado por R$ 82,00, em razão de uma situação de mercado 
e foi justamente o preço mais baixo que o fundo alcançou. Naquele momento não havia uma bola de cristal, 
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apenas o valor de R$ 82,00 mostrava que a queda já era grande e o risco x retorno era muito atrativo, mesmo 
que a cotação continuasse caindo. 
Dito isso, entendo que a queda na cotação de FIGS11 abre uma oportunidade para ampliar a exposição da 
carteira no fundo. Neste momento o que conhecemos é que o fundo passa por uma profunda mudança, com o 
crescimento de sua ABL, revitalização do shopping, alteração da Gestora, que sequer conseguiu mostrar 
trabalho ainda e o que conseguiu já demonstrou que teremos mudanças, potencial de estabilização do 
rendimento e potencial de crescimento na medida que consiga reduzir a sua elevada vacância. Poderíamos 
ainda citar o potencial de melhora da receita do shopping Maia (Guarulhos) ao longo dos próximos 5 (cinco) 
anos, na medida que os prédios construídos no seu entorno passem a ficar mais ocupados em razão da melhora 
da economia. 
Assim, apesar de não ser possível afirmar com 100% de certeza, as quedas não aparentam ter ligação direta 
com algum fato do fundo ou o seu rendimento, mas com algum fato externo, muito possivelmente ligado a falta 
de liquidez natural dos FIIs, motivo pelo qual recomendo a aquisição do ativo, sendo que para a carteira 
recomendada a recomendação é de venda integral de ABCP11 para compra de FIGS11. 
Mas Rodrigo, FIGS11 pode cair ainda mais? 
Sim, é possível. Caso caia mais 10%, é possível que volte a fazer novarecomendação de compra e aproximar o 
fundo de uma posição extrema de 15%. 
Mas Rodrigo, a sua carteira gira demais e FII é para longo prazo. 
Sim, FII é para longo prazo, no entanto, entendo que oportunidades de mercado precisam ser aproveitas, 
momentos que se consegue uma rentabilidade melhor da carteira. Mas é factível que alguns investidores não 
gostem deste tipo de giro e não o devem fazer, pois não é um giro porque vislumbro problema iminente no 
ABCP11, como o que observo em BBFI11, CXCE11 ou HCRI11. 
Também é por esse motivo que o relatório do DesmistificandoFII é muito mais que só uma carteira 
recomendada, pois ele auxiliar o investidor a manter suas posições, mesmo quando tiradas da carteira para 
aproveitar oportunidades e ainda ter suas atualizações semanais. 
No entanto, caso o investidor tenha cotas de fundos como BBFI11, CXCE11, HCRI11 ou RBRD11 (este último 
objeto de recomendação de venda neste relatório), então entendo que sim, a venda para a ampliação de FIGS11, 
mesmo você não gostando de giro de carteira, é algo necessário para não amargar prejuízos futuros. 
Quer saber o motivo da venda de BBFI11, CXCE11 e HCRI11, sugiro buscar na área do assinante pela tag desses 
fundos nos relatórios de 2019. 
 
Dados Econômicos 
Esta semana, o relatório de mercado do boletim Focus trouxe uma nova alteração no otimismo dos economistas 
ouvidos. A expectativa para uma taxa selic no final de 2020 para 4,25% foi mantida, mas a expectativa de 6,25% 
para o final de 2021 teve nova redução, passando para 6%. 
A expectativa para 2020 foi, pelo menos, iniciada com a decisão do Copom desta semana, que, como previsto 
no relatório anterior do DesmistificandoFII, cortou em 0,25% a taxa selic, passando para 4,25%, e informou ver 
como adequado interromper o processo de flexibilização monetária, ou seja, deve interromper os cortes neste 
momento. 
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Com a decisão de corte e de interromper novos cortes, pelo menos até que novas medidas para reduzir os juros 
estruturais do país sejam tomadas, o Copom atua conforme o script esperado e isso é muito bom para o 
mercado, pois traz estabilidade e previsibilidade. 
Por fim, ainda nas notícias econômicas, esta semana foi divulgado o IPCA de janeiro, o qual fechou em 0,21%, 
consideravelmente abaixo do 1,15% do mês anterior e também abaixo do 0,32% do mesmo período do ano 
passado. Os destaques de redução foram a habitação e a alimentação. 
O índice mais baixo confirma a tendência de mantermos uma taxa de juros consistentemente mais baixa por 
algum tempo. 
Assim, a notícia para a semana foi boa para os fundos imobiliários. 
 
Reforma tributária 
Aparentemente uma notícia agitou um pouco a cotação dos fundos imobiliários esta semana. 
Tenho explicado que um dos maiores riscos que envolve os fundos imobiliários é justamente a possibilidade de 
retornar a tributação sobre os seus rendimentos, tendo um projeto de lei em tramitação e já analisamos 
oportunamente em 2019 no DesmistificandoFII e disponível na área do assinante. 
E a notícia que pode ter agitado um pouco o mercado, digo isso pelos comentários que acompanhei em grupos 
de discussão, mas também pelas inúmeros perguntas que recebi. Isso tem a ver com a notícia de que o Governo 
apresentou no Congresso um pacote de medias para reduzir ou extinguir benefícios e incentivos de natureza 
tributária. O pacote estaria em uma mensagem, a de número 718, que foi enviada com “acesso restrito”, ou seja, 
não se conhece o seu conteúdo. 
Isso levou que alguns investidores observassem melhor este risco nos fundos imobiliários e, quem sabe, possa 
ter influenciado um pouco a redução pelo “apetite comprador”, mas não parece ter feito uma pressão vendedora. 
Neste momento, na visão deste Analista, nada mudou. O risco continua existindo e o investidor apenas precisa 
aceitar e, sendo o caso, fazer a proteção adequada. Não conhecemos o conteúdo da mensagem e, mesmo que 
conhecêssemos, não mudaria nada, pois o PL está lá e o Congresso ainda terá que analisar. 
 
Emissões – Agilidade para exercer direito de preferência 
Para quem tem direito de preferência e vai exercer, sempre recomendo fazer isso nos primeiros dias. 
Qual o motivo? 
Dependendo de onde os direitos estão depositados, como um banco, o exercício pode ter que ser feito de forma 
manual, por telefone ou e-mail. Além disso, você pode se deparar com um operador que não saiba direito como 
fazer. 
Assim, ter tempo para resolver eventual contratempo permite que você não fique sem o direito de preferência. 
Esta semana aprendi mais um motivo para fazer com antecedência o exercício, que é a possibilidade de o direito 
de subscrição não estar depositado em sua conta e você ter que solicitar que resolvam a situação. Isso mesmo, 
ocorreu comigo, minha corretora não creditou meus direitos de subscrição de HFOF, o HFOF12 e, 
consequentemente, não podia exercer o direito. Como sigo meus próprios conselhos, tentei exercer no primeiro 
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dia e já solicitei a resolução, o que foi feito em 24h. Se estivesse fazendo no último dia, poderia ter algum 
problema. 
Assim, tente sempre se antecipar. 
 
Emissões – Riscos ao adquirir direito de preferência 
Vai adquirir um direito de preferência? Vai pagar caro por ele? Pois saiba de um risco quase ignorado por quase 
todos os investidores. 
A oferta pública pode ser cancelada. Sim, uma oferta pública pode ser cancelada por não ter alcançado o mínimo 
da emissão e, neste caso, você perderia o direito de preferência, logo, a sua aplicação. 
É certo que neste momento de mercado uma oferta pública ser cancelada por não alcançar o mínimo é quase 
impossível, mas pode ocorrer. Assim, tenha cuidado ao “pesar a mão” nas compras de direito de preferência. 
Imagine você comprando 1.000 direitos de preferência por R$ 20,00, no primeiro dia de negociação desses, 
porque vai poder subscrever com R$ 30,00 abaixo do valor de mercado, e no segundo dia de negociação ocorre 
um problema neste FII e a sua cotação cai abaixo do valor de emissão e esta não é um sucesso e precisa ser 
cancelada. Você perdeu R$ 20 mil. 
Assim, não deixe de participar das emissões, nem de comprar direitos de preferência, mas tenha cuidado com 
o seu patrimônio ao tentar ganhar demais em uma operação de risco com parte relevante de seu patrimônio. 
Saiba medir o risco x retorno da operação e, nesses casos, opere pequeno quando o risco é elevado. 
 
Boletim mensal 
Esta semana também foi divulgado o boletim mensal de dezembro da B3 sobre os FIIs. 
O ano de 2019 encerrou com um número expressivo de investidores, um total de 632.643, tendo um crescimento 
de 10,29% em dezembro. O volume mensal de negociação em dezembro foi de quase R$ 6 bilhões, o mais alto 
do ano, sendo que até abril de 2019 a média no ano era de R$ 1 bilhão e em novembro, que já tinha um volume 
expressivo, foi um pouco acima de R$ 4 bilhões. 
O resultado não poderia ser diferente, o valor de mercado dos fundos imobiliários alcançou R$ 101 bilhões, 
enquanto que o seu valor patrimonial foi de R$ 88,3 bilhões. Esse dado é interessante, pois quando comentei 
sobre a diferença do valor de mercado e patrimonial do boletim de novembro, expliquei que possivelmente no 
boletim de dezembro teríamos a aproximação do valor patrimonial do valor de mercado, sendo justamente o 
que ocorreu. O valor de mercado em novembro era de R$ 89,1 bilhões e o valor patrimonial de dezembro se 
aproximou dele, apenas não se contava que o mês de dezembro teria uma forte valorização. 
Foi justamente esta forte valorização que fez este Analista comentar sobre a volatilidade que observaríamos ao 
longo de 2020, a qual já estamos observando, fazendo com que as cotações se ajustem. 
 
 
 
 
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Esse relatório ainda tem comentários sobre os seguintes fundos: 
 
 
Relatórios e Fatos Relevantes: 
FLRP11, BCFF11, BTCR11, KFOF11, KNCR11, FIIP11, RBRD11, RBED11, HTMX11, BRCR11, RBVA11, SAAG11, 
RBFF11,JRDM11, KNIP11, KNHY11, HCTR11, HFOF11, IRDM11, VILG11, VISC11, HGRU11, SPTW11 
Rendimentos em destaque: 
GGRC11, BRCR11, MAXR11 
 
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RELATÓRIOS/FATOS RELEVANTES 
 
FLRP11 
Último fechamento R$ 1.581,99 
O fundo do Floripa Shopping divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, com os dados operacionais de 
novembro, e segue apresentando uma melhora considerável quando comparado com o mesmo período do ano 
anterior, conforme é possível verificar no quadro abaixo. 
Os dados operacionais estão apresentando uma melhora considerável, sendo que a academia Smartfit 
inaugurou apenas em 27.11. Pelo movimento na academia e no shopping, os próximos relatórios gerenciais 
devem apresentar pelo menos uma melhora ainda mais robusta, pelo menos no estacionamento. 
 Novembro de 2019 Novembro de 2018 Diferença 
Receita de vendas 32.155.882,17 29.791.676,00 +7,96% 
Receita de aluguel 1.713.628,00 1.509.326,00 +13,53% 
Receita de 
estacionamento 
458.299,00 345.877,00 +32,50% 
Fluxo de veículos 99.656 92.395 +7,85% 
 
O fundo é um dos grandes casos de turn around do mercado de FIIs, a melhora do shopping nos últimos 5 anos 
foi impressionante e demonstra como uma administração eficiente e com dinheiro pode dar uma repaginada 
em um shopping. Por isso que o FIGS11 sobre a gestão da Hedge empolga tanto este Analista, por acredito que 
em alguns anos podemos ter situação semelhante. 
BCFF11 
Último fechamento R$ 101,17 
O fundo divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que o lucro líquido por cota 
foi de apenas R$ 0,39, tendo este sido complementado com reserva de contingência para alcançar o rendimento 
de R$ 0,57. 
O ganho de capital no mês alcançou 34,35% das receitas totais e, para alcançar o nível do rendimento distribuído, 
precisaria ter representado aproximadamente 65%. 
O FoF do BTG, o qual tinha passado consideravelmente o seu valor patrimonial, sendo objeto de alerta deste 
Analista, acabou ajustando e está cotado hoje muito próximo do seu valor patrimonial. 
A preferência deste Analista em FoF ainda são os recomendados na carteira, ou aqueles abaixo do VP, como é 
o caso de IBFF11 ou OUFF11. 
 
 
 
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BTCR11 
Último fechamento R$ 101,10 
O FII de recebíveis do BTG divulgou o seu relatório gerencial de janeiro, no qual é possível verificar que o fundo 
fez mais uma aquisição de CRI atrelado ao CDI. Um CRI que vai remunerar a DI + 1,675%. 
Quanto ao rendimento, este refletiu exatamente o lucro líquido do fundo. 
KFOF11 
Último fechamento R$ 127,00 
O FoF do Kinea divulgou o seu relatório gerencial de janeiro, no qual é possível verificar que o seu lucro líquido 
foi igual ao rendimento distribuído no mês de janeiro, no valor de R$ 0,54, mas com um detalhe importante, 
apenas 6% da receita total foi oriunda de ganho de capital. 
O que isso significa? Significa que só com os rendimentos recebidos de sua posição o fundo consegue manter 
o atual nível de rentabilidade do fundo, ou seja, realizando o giro de carteira, os ganhos e os rendimentos tendem 
a aumentar. 
KNCR11 
Último fechamento R$ 103,01 
O fundo de recebíveis do Kinea também divulgou o seu relatório gerencial de janeiro, no qual é possível 
verificarmos que o rendimento distribuído foi em linha com o lucro líquido. 
O fundo segue focado em ter uma maior exposição ao DI, tendo adquirido um novo CRI que vai remunerar em 
DI+1,95%. 
Fiip11 
Último fechamento R$ 204,00 
O fundo informou ter recebido o aluguel inadimplido de dezembro e que o próximo rendimento será impactado 
positivamente em R$ 0,36, caso este inquilino não volte a inadimplir o aluguel. 
RBRD11 
Último fechamento R$ 94,50 
O fundo informou ter tomadas as medidas necessárias para a cobrança dos valores referente ao aluguel 
inadimplido; no entanto, este ainda não foi pago. 
Pelos valores atrasados e pela informação de que é um inadimplemento de dois contratos, não há dúvida de 
que o atraso é das Lojas Leader. Neste caso, temos um contrato atípico, considerado pelos investidores como 
algo que nos apresenta um maior nível de segurança, mas, como podemos observar, há também os riscos. 
O fundo informa que poderá acionar a Carta Fiança, a qual era do Bradesco. 
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O risco desse inquilino já foi problema para o fundo no passado, em razão de uma quase falência do grupo. 
Neste momento, retorna o problema da inadimplência do aluguel, o qual, em razão da atipicidade tende a, como 
alguns fundos de agências, ter os aluguéis acima da média de mercado. 
Assim, apesar de restar um longo tempo até o vencimento dos contratos, pode não fazer mais sentido para o 
investidor manter este fundo em carteira, caso ainda tenha. 
O fundo, como os de agências, terá uma possível redução dos valores dos aluguéis ao vencimento e, neste 
momento, aumenta o risco de uma eventual inadimplência. 
RBED11 
Último fechamento R$ 180,11 
O fundo divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que o rendimento menor, de 
R$ 0,60, foi em razão do período de alocação da última emissão, o que já foi alocado e normalizado o rendimento 
em R$ 1,00. 
HTMX11 
Último fechamento R$ 163,00 
O fundo de hotéis Maxinvest divulgou o seu relatório gerencial de janeiro, no qual é possível verificar que o 
resultado operacional dos hotéis do fundo em novembro fori semelhante ao mesmo período de 2019, com uma 
ocupação 5% superior e um RevPAR 8% acima. Mesmo assim, o rendimento foi de R$ 0,47 pois não houve 
nenhuma venda de unidade hoteleira pelo fundo no mês. 
Por esse motivo e pela dependência do ganho de capital da venda de unidades para a manutenção do 
rendimento elevado que este Analista segue recomendando a venda do fundo quando sua cotação ultrapassa 
o valor de R$ 190,00, como já observarmos algumas vezes, uma vez que esses valores podem representar uma 
expectativa de rendimento elevado, o que nem sempre ocorre. 
BRCR11 
Último fechamento R$ 115,01 
No relatório gerencial de dezembro o fundo apresentou uma pequena redução de sua vacância, a qual passou 
de 8,6%, em termos financeiros, e de 14,4%, em termos físicos, para 8% e 14,1%, respectivamente, em razão da 
locação de uma área no BFC. 
Interessante destacar o aumento do aluguel contratado, que passou de R$ 13 milhões para R$ 13,3 milhões. Já 
a receita de locação no mês foi de R$ 11,6 milhões, ou seja, ainda há uma parte da receita contratada e que está 
em carência. Essa carência equivale a aproximadamente R$ 0,07 de lucro líquido, no entanto, importante 
destacar que o fundo por dois meses seguidos já distribuiu um rendimento acima do seu FFO ajustado. No 
último mês (desconsiderando a distribuição desta sexta dia 7.2) o fundo distribuiu R$ 0,56, mas o seu FFO 
ajustado, aquele que é a base de distribuição, foi de R$ 0,41. 
Com o fim da carência, o yield proporcionado pelo fundo seria igual ao do KNRI11, sendo que os dois possuem 
quase a mesma vacância. Considerando o portfólio dos dois fundos, entendo que a opção por KNRI11 e a troca 
de BRCR11 por este fundo do Kinea seja uma estratégia mais interessante para o investidor. 
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RBVA11 SAAG11 
A questão envolvendo o contrato de locação do Santander com o fundo SAAG11 foi esclarecida esta semana 
pela Rio Bravo, conforme expliquei no último relatório do DesmistificandoFII. 
Como o ponto é de extrema importância para a decisão dos cotistas de RBVA11, que devem votar por receber 
ou não esses imóveis, voltamos ao assunto. 
O tema foi esclarecido na apresentação feita no último dia 5.2, conforme relatos feitos por cotistas, mas também 
no relatório gerencial de SAAG11. 
Não há forma melhor de começa a explica o tema, do que transcrevendo parte do relatório: 
Importante esclarecer sobre o item “Vedação de uso do Imóvel após o término ou rescisão do Contrato de 
Locação”, que consta no prospecto do Fundo e conforme previsto no item 3.1 do Regulamento, o Fundo tem 
por objeto aquisições de ativos imobiliários depropriedade do Grupo Banco Santander para posterior 
locação ao próprio banco (modalidade Sale-Lease-Back). Naturalmente, o regulamento dispõe que é vedada 
a locação de ativos imobiliários de propriedade do Fundo a terceiros, sendo certo que o racional da vedação 
é evitar a locação desses ativos para terceiros e manter o risco de crédito limitado ao locatário – Banco 
Santander. Dessa forma, a proposta (conforme item 1 ou 3 concomitante com o item 2) de excluir a vedação 
sobre a locação de ativos imobiliários a terceiros será fundamental para alterar a política de investimento do 
Fundo com o objetivo de futuramente diversificar os locatários, observando os prazos de locação, direito de 
preferência e a opção de compra previstos nos Contratos de Locação. 
Não obstante o disposto acima, a cláusula 4.3 do Contrato de Locação dispõe que na hipótese de não 
renovação do contrato de locação pelo locatário, o locador não poderá locar o imóvel a terceiros. Neste caso, 
o locador poderia apenas prosseguir com a alienação do imóvel a terceiros, respeitada a opção de compra 
também prevista no Contrato de Locação. Posto isso, é importante destacar que o conceito da cláusula 4.3 
está intrinsicamente relacionado ao objeto e à política de investimento do fundo, conforme destaco no 
parágrafo acima. Portanto, com a devida alteração do regulamento do Fundo, a cláusula do contrato de 
locação que veda a locação dos ativos a terceiros na hipótese de não renovação do contrato de locação pelo 
locatário se torna uma cláusula inexequível e ineficaz. Isso decorre do fato do Fundo, por meio da 
propriedade fiduciária da instituição administradora, ter o seu patrimônio constituído pelos imóveis e, 
consequentemente, tem sobre a sua propriedade o direito de uso, gozo e disposição, nos termos do artigo 
5º, inciso XXII da Constituição Federal. 
Por fim, destacamos que o locatário por meio do Contrato de Locação gozará, desde que esteja adimplente 
com as suas obrigações, da prerrogativa de renovação automática do contrato de locação, observado o 
prazo mínimo de 03 anos. Dessa forma, a não renovação do contrato de locação será decorrente de decisão 
exclusiva do locatário. 
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=79431 
 
Conforme previsto por este Analista, realmente consta no contrato de locação firmado entre o fundo e o 
Santander a existência de uma cláusula que impede o fundo alugar o imóvel para terceiros que não o Santander. 
A gestora explica que “com a devida alteração do regulamento do Fundo, a cláusula do contrato de locação que 
veda a locação dos ativos a terceiros na hipótese de não renovação do contrato de locação pelo locatário se 
torna uma cláusula inexequível e ineficaz”. 
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=79431
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Este analista discorda desta interpretação. Uma coisa é o regulamento do fundo, um documento que vincula os 
cotistas e o funcionamento do fundo, outra coisa é o contrato de locação, firmado entre o fundo e o inquilino. 
Apesar de no universo jurídico a interpretação precise ser feita de forma ampla, com base em toda a 
documentação e legislação, não parece factível interpretarmos que a alteração do regulamento levaria a 
alteração do contrato, pois documentos relacionados a pessoas diversas. 
Assim, discordo desta interpretação, mas isso não significa que entendo ser a cláusula contratual entre o fundo 
e o banco absolutamente válida. 
A gestora é muito acertada quando invoca o direito de propriedade previsto na Constituição para defender que 
a cláusula colocada no contrato de locação seria inexequível, pois limitaria esse direito do fundo. A discussão 
lembra um pouco vários casos que foram parar no judiciário para discutir se condomínios edilícios poderiam 
proibir proprietários de alugarem seus imóveis por temporada, por meio de aplicativos. A jurisprudência 
consolidou-se de que o condomínio não pode impor esta limitação ao direito de propriedade e as locações são 
permitidas. 
No entanto, a cláusula precisa ser interpretada dentro de todo o contexto histórico do fundo. O fundo foi 
constituído para adquirir os imóveis do Santander e alugar novamente para ele. Imóveis que o banco construiu 
uma imagem de instituição bancária para ele. Assim, parece factível que o banco quisesse exigir, nesta 
negociação, uma proibição para que o adquirente do imóvel não pudesse alugar este para o seu concorrente, ou 
seja, para outro banco, como o Bradesco. Esta cláusula, dentro deste contexto, seria uma limitação ao direito de 
propriedade? É uma pergunta que, caso o imóvel fosse alugado para outro banco, seria decidido pela Justiça. 
Sem dúvida a cláusula não foi bem escrita e bem detalhada, o que surpreende, dado o aparato jurídico que se 
esperada das duas partes, mas é o que ocorreu. 
Assim, para não estender de mais no assunto, explico minhas ponderações sobre o caso em alguns tópicos: 
- entendo que a alteração do regulamento não gera uma inexequibilidade do contrato de locação neste ponto; 
- entendo que a cláusula é muito exótica e, apesar de estarmos diante de um contrato atípico, permitiria o 
judiciário intervir para impedir a ofensa ao direito constitucional de propriedade do fundo; 
- entendo que, caso o contrato de locação viesse a ser rescindido pelo Santander, o fundo passaria a buscar 
novos inquilinos para o imóvel, não dando atenção para aquela cláusula e deixando para o Santander a 
obrigação de buscar a Justiça para impedir a locação; 
- entendo que se o fundo alugasse o imóvel para um inquilino do setor de varejo, como a Centauro, 
possivelmente nada aconteceria. Não parece factível que o Santander faça uma demanda com grandes chances 
de perder, porque realmente não parece haver lógica em uma cláusula dessas, que apenas obrigaria o fundo a 
vender o imóvel e um outro proprietário fazer uma locação; e 
- entendo que se o fundo alugasse o imóvel para um outro banco, possivelmente o Santander exigiria, na Justiça, 
a aplicação daquela cláusula, dado o contexto histórico que gerou a venda do imóvel e a sua locação. Ainda que 
se pudesse defender que o novo proprietário fosse alugar para outro banco, este processo dificultaria um pouco 
mais a negociação. Para esta eventual ação, não é possível dizer se o Judiciário daria ganho de causa ao 
Santander ou ao Fundo, mas já podemos dizer que o risco de demanda judicial é mais eminente do que qualquer 
outra situação que envolve o fundo ou outros fundos. Isso porque qualquer fundo está sujeito a demandas 
judiciais, mas nesta situação específica o risco parece ampliado. 
 13 
Evidentemente esta é uma interpretação deste Analista e outros investidores e profissionais podem ter outras 
interpretações. 
Partindo desta visão, o que muda para os dois fundos e para a proposta feita. 
 
Em primeiro lugar, para os cotistas do SAAG11. 
Para esses, acredito que mude consideravelmente. Ainda que se possa interpretar que a Justiça iria anular esta 
cláusula do contrato em qualquer caso, o risco de se defender na Justiça e ter locações impedidas por liminares 
existe. Sim, é impossível interpretarmos que a mudança do regulamento altera automaticamente o contrato e 
eventualmente a situação possa parar na Justiça. 
Sendo este o risco, ele existe no fundo individual, no caso do SAAG11, ou pode existir em parte dele, no caso da 
incorporação ao RBVA11, ou seja, a incorporação do SAAG11 no RBVA11 é uma redução de risco futuro que não 
deve ser desconsiderado pelo cotista do SAAG11. É certo que os seus rendimentos de curto prazo terão uma 
pequena redução, no entanto, a diversificação leva a uma redução de um risco real e ao fato de que no 
vencimento o potencial de redução do rendimento não será mais tão elevado. 
 
Para os cotistas do RBVA11. 
A vinda dos imóveis do SAAG11 traz um risco para o fundo, que são as discussões judiciais citadas. Em 
contrapartida, traz bons imóveis, muitobem localizados, especialmente para o setor de varejo. 
Acredito na tese de que se o fundo alugar para qualquer empresa que não seja do setor bancário, o Santander 
não levaria o caso para a Justiça, apesar de que só o futuro nos dirá. O fundo tende a ser cada vez mais voltado 
para o setor de varejo, assim, a opção por alugar os imóveis para este setor estaria dentro do próprio escopo do 
novo fundo e seria bastante razoável, ao invés de buscar bancos para a locação. 
Assim, os investidores precisam decidir entre a) os benefícios de aumentar o rendimento no curtíssimo prazo, 
trazendo imóveis muito bem localizados, sendo três deles na av. Paulista, mas trazer este risco, que não parecer 
tão elevado; ou b) manter o atual nível de rendimento e seguir no crescimento do fundo por meio de emissões, 
mas que dificilmente levaria a aquisição de imóveis dessa qualidade e no valor patrimonial, sem existência de 
prêmio, visto que a incorporação ocorre no valor patrimonial. 
Por fim, o risco vindo na opção do item “a” seria muito mitigado se o fundo fizesse mais umas três emissões e 
triplicasse o tamanho do fundo, transformando-o em um grande fundo de varejo, o que parece estar no plano 
do fundo. 
Assim, apesar de normalmente não opinar sobre a forma de o investidor votar, entendo que os pontos positivos 
para a incorporação sejam maiores do que o eventual ponto negativo para a não incorporação, especialmente 
quando vemos pela ótica do cotista de SAAG11. 
 
 
 14 
RBVA11 
Último fechamento R$ 148,95 
O fundo divulgou que recebeu um aceite na proposta de aquisição de um imóvel no bairro Perdizes, em São 
Paulo, no valor de R$ 54 milhões, com cap rate de 8% a.a., referente a um imóvel alugado por um mesmo inquilino 
desde 2001, com contrato típico vigente até 2027. 
Ainda não ocorreu a aquisição do imóvel, sendo neste momento o due diligence para o processo de aquisição. 
Interessante que o fundo não tem caixa para fazer a aquisição do imóvel na integralidade, nem mesmo se 
incorporar SAAG11 ao fundo. Assim, caso a compra seja concluída, já começa a abrir a possibilidade de uma 
nova emissão no fundo, em linha com o que foi dito anteriormente. Além disso, possivelmente tenhamos a venda 
de SDIL11 para pagar esta aquisição também, o que geraria ganho de capital para o fundo. 
Além disso, o fundo segue na estratégia de consolidação de portfólio voltado para o setor de varejo de rua, bem 
mais adiantando que o SAAG11. 
O cap rate da operação é excelente, especialmente pela localização do imóvel, mas ainda precisamos saber 
mais detalhes da operação. 
Importante destacar que o cap rate atual do fundo, com base no valor patrimonial de suas propriedades, está 
em aproximadamente 7,00%-7,50%, ou seja, qualquer aquisição acima disso tem a capacidade de melhorar o 
rendimento do fundo. 
RBFF11 
Último fechamento R$ 86,06 
O FoF da Rio Bravo observou quedas consideráveis no valor de sua cotação esta última semana, o que tem 
chamado a atenção de alguns investidores. 
Antes, não posso deixar de destacar que o fundo já foi recomendação de venda no relatório 64/2019, de 
dezembro, quando cotado a R$ 114,50, pois entendia estar o fundo muito acima do seu VP e pelo fato de que a 
cotação já era negociada ex-direito de preferência. 
Nesse ponto, antes de seguir, não posso deixar de destacar que o relatório do DesmistificandoFII tem 
recomendações de compra e venda e outras análises no seu corpo, não ficando restrito apenas à carteira 
recomendada. 
Seguimos. 
Rodrigo, esta queda abriu uma oportunidade, o valor de mercado está com um desconto de mais de 20% sobre 
o valor patrimonial. 
Não. Você não pode desconsiderar a alteração que a nova emissão fará no novo valor patrimonial. O novo valor 
patrimonial do fundo é estimado para R$ 81,39, ou seja, o atual valor de mercado ainda pode ser considerado 
superior ao valor patrimonial que o fundo irá alcançar. 
O fundo pode não ter sucesso na emissão total de cotas e isso aumentaria um pouco o valor patrimonial. 
Pensa em adquirir o fundo? 
 15 
Adquira então os direitos de subscrição. RBFF12 está sendo negociado na linha de R$ 1,00 e você poderá 
subscrever os direitos por R$ 79,09, nesse caso, você pagará um valor abaixo do patrimonial na cota e fazendo 
a compra ser interessante. 
Agora lembre-se, já temos FoFs negociados abaixo do VP e com posições consolidadas, como KFOF11, IBFF11 
e OUFF11, sendo que, com exceção do fundo da Kinea, nenhum deles terá o porte e as condições de 
diversificação de RBFF11. Além disso, não podemos descartar o fato de que o fundo RBFF11, antigo FIXX11, 
melhorou muito a competência de giro de carteira depois de assumido pela Rio Bravo. 
Assim, entendo que a aquisição dos direitos de preferência abaixo de R$ 1,00 seja uma compra interessante 
para quem tenha recursos. 
ATENÇÃO. Não esqueça de, ao comprar, exercer o direito. 
JRDM11 
Último fechamento R$ 104,75 
O fundo do shopping Jardim divulgou o seu relatório gerencial de novembro, no qual é possível verificar a 
melhora nos dados operacionais do shopping, mesmo com a abertura do concorrente. Conforme podemos 
verificar no quadro abaixo, a receita de vendas do shopping e a receita de estacionamento apresentou melhora 
quando comparado com o mesmo período do ano anterior. 
Além disso, a vacância do fundo segue baixa, em apenas 1,90%. 
 Outubro de 2019 Outubro de 2018 Diferença 
Receita de vendas no 
mês 
44.652.591,00 41.197.034,00 +8,38% 
Receita de 
estacionamento 
1.110.300,00 993.908,00 +11,71% 
 
KNIP11 
Último fechamento R$ 115,31 
O fundo da Kinea que busca ter uma rentabilidade de juros + IPCA divulgou o seu relatório gerencial, pelo qual é 
quase possível confirmar que a Kinea, entre as administradoras de fundos de recebíveis, consegue praticamente 
não ter delay entre a inflação e o resultado do fundo. 
O lucro líquido de janeiro do fundo foi muito acima do rendimento distribuído, possivelmente pelo impacto do 
IPCA maior no mês de dezembro. Enquanto o lucro líquido foi de R$ 42.092.789,20, ou o equivalente a R$ 1,28, 
o rendimento distribuído foi de R$ 27.881.499,40, ou o equivalente a R$ 0,85, gerando uma reserva da diferença. 
Importante destacar que o fundo é exclusivo para investidor qualificado, mas que em abril será votado sobre a 
mudança desta exigência no regulamento, o que pode melhorar a liquidez do fundo e a sua cotação. 
Será importante acompanharmos o próximo rendimento e o próximo relatório gerencial, pois, caso este 
resultado não seja referente à inflação de dezembro, mas sim a de novembro, então o próximo resultado será 
consideravelmente maior, o que não parece possível. Por esse motivo, entendo que o fundo realmente consegue 
a não ter quase nenhum delay entre inflação e resultado, mas acompanharemos. 
 16 
O fundo também aprovou e fará dentre logo a 6ª emissão, mas sem assegurar o direito de preferência para os 
atuais cotistas, podendo participar apenas os clientes do Itaú. 
 
KNHY11 
Último fechamento R$ 115,00 
O fundo da Kinea de recebíveis para high yield também divulgou o seu relatório gerencial de janeiro, no qual é 
possível verificar efeito semelhante ao do KNIP11, citado anteriormente. Também será necessário 
acompanharmos o próximo relatório para confirmar a possibilidade de os fundos da Kinea terem o menor delay 
entre inflação e resultado dos fundos de recebíveis. 
Enquanto o rendimento distribuído totalizou R$ 7.844.245,00, o lucro líquido totalizou R$ 10.899.372,94, ou seja, 
se o fundo tivesse distribuído integralmente o lucro líquido, o rendimento seria de R$ 1,39 e não de R$ 1,00. 
O fundo também é voltado para o investidor qualificado e votará, em maio, a alteração dessa cláusula, o que 
também pode melhorar a liquidez do fundo. 
O fundo também aprovou recentemente uma emissão, também sem direito de preferência e somente clientes 
Itaú conseguem participar. 
Essa forma de emissões da Kinea é sem dúvidaminha maior crítica aos seus fundos, pois há um prejuízo ao 
atual cotista quando ocorre essas emissões sem o direito de preferência. 
HCTR11 
Último fechamento R$ 129,92 
O fundo voltou a publica a expectativa do calendário de sua oferta, tendo previsão para o anúncio do início da 
oferta o dia 13.2.2020, data que a cota ficará com. Por enquanto é só uma previsão e somente a divulgação do 
início fará o corte. 
A proporção do direito de preferência será de 1 para 1. Os direitos de preferência serão possíveis de negociar 
livremente na bolsa. 
Para quem for participar da emissão na fase pública, a aplicação mínima será de 10 cotas. 
 
HFOF11 
Último fechamento R$ 118,50 
O fundo divulgou o início de sua emissão de cotas no dia 4.2.2020, sendo este o dia com. Os cotistas do fundo 
neste dia terão direito de exercer a preferência sobre a emissão. 
O início do período de exercício do direito de preferência ocorreu no dia 5.2.2020 e encerra no dia 17.2.2020 
(desconsiderando o dia no escriturador). 
Os direitos de preferência só podem ser cedidos entre cotistas e no escriturador. 
A data da liquidação será no dia 18.2.2020, data que o investidor precisará ter o dinheiro em caixa. 
 17 
Já no dia 20.2.2020 inicia o período para exercício das sobras, mas atenção, o cotista só terá direito as sobras 
se solicitar elas no exercício do seu direito de preferência. 
O calendário completo está abaixo. 
A proporção do direito de preferência é de 32,10852950472%. O valor de subscrição é de R$ 112,96 e a 
recomendação é para o investidor exercer o direito de preferência, mesmo que para isso precise vender parte 
de suas cotas, como já explicado em relatório anteriores. 
 
 
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=79392 
IRDM11 
Último fechamento R$ 118,11 
A assembleia do fundo aprovou a 6ª emissão de cotas, a qual será realizada na modalidade 476. O objetivo é 
emitir 3 milhões de novas cotas, ao preço de emissão de R$ 101,35, ou seja, o último valor patrimonial do fundo. 
Os investidores que tiverem as cotas do fundo na data de divulgação do início da emissão terão assegurados o 
seu direito de preferência, o que ainda não ocorreu. 
https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=79392
 18 
VILG11 
Último fechamento R$ 126,60 
O fundo de logística da Vinci divulgou o início de sua emissão, tendo as cotas ficado “com” direito de preferência 
em 4.2.2020. 
O valor de subscrição é de R$ 122,00. E o início de subscrição é 20.2.2020. 
A recomendação é para exercício, conforme já incluído na carteira recomendada; no entanto, como o início do 
período de subscrição será dia 20.2, faremos a análise da emissão, com os detalhes e estratégias para 
subscrição apenas no próximo relatório. 
Neste momento, como o rendimento previsto para o fundo no estudo de viabilidade é de R$ 0,66, após a emissão, 
entendo que não seja o caso de, neste momento, vender a atual posição para tentar subscrever as novas cotas, 
a não ser que seja a necessidade do investidor. 
Quanto a novas aquisições, para quem não está posicionado, sugiro aguardar a possibilidade de adquirir os 
direitos de preferência do fundo, pois podem ser mais vantajosos do que comprar as cotas diretamente neste 
momento. 
Ainda sobre o fundo de logística da Vinci, este divulgou o seu relatório gerencial de janeiro. 
O lucro líquido no mês foi levemente superior ao rendimento distribuído. Enquanto o primeiro foi de R$ 0,71, o 
segundo foi de R$ 0,68, o que é um excelente resultado, tendo em vista que, conforme informado pelo fundo, no 
mês ocorreu uma inadimplência. Essa inadimplência já foi quitada, segundo o Gestor. 
O melhor resultado é fruto de uma maior receita imobiliária, em razão das aquisições recentes, trocando-se a 
receita financeira pela imobiliária. Curiosamente o valor de R$ 0,71 é justamente aquele estimado por este 
Analista no relatório 02/2020. 
Neste relatório gerencial é possível verificar que a receita financeira ainda segue alta, possivelmente pelo mês 
de recebimento dos juros e do recebimento do aluguel cheio do mês. Assim, essa receita financeira deve reduzir 
para o próximo mês, o que seria compensado com este aluguel que foi pago em atraso, devendo o fundo manter 
o patamar de R$ 0,71 de rendimento. 
Assim, na nova emissão o fundo, pelo próprio estudo de viabilidade, terá uma redução do rendimento, mesmo 
emitindo-se acima do valor patrimonial. Este ponto é muito importante, porque caso o fundo emitisse abaixo do 
valor patrimonial a redução do rendimento seria ainda maior. 
Apesar da expectativa na queda do rendimento com a nova emissão, entendo importante o fundo crescer de 
tamanho, pois o ideal é que fundos de logística sejam grandes o suficiente para terem diversos inquilinos. 
VISC11 
Último fechamento R$ 131,90 
O fundo divulgou a aquisição de mais uma participação em um shopping, no último dia 5.2.2020. O detalhe deste 
fato relevante é que ele é divulgado apenas 3 dias depois do encerramento da última emissão. 
Apesar de alocar apenas um pouco mais de 10% da emissão, não se pode deixar de elogiar a rapidez na alocação 
do capital, esperando que esta velocidade continue nas novas alocações. 
 19 
A aquisição foi de 7,32% do Shopping ABC, ao valor de R$ 52 milhões e com um cap rate estimado de 8,3%. 
Segundo o próprio fato relevante, é esperado um incremento de R$ 0,15 no rendimento do ano, ou seja, um 
pouco mais de R$ 0,01 no mês, em razão da troca da receita financeira pela imobiliária. 
O shopping está localizado em Santo André/SP, mesma cidade do ABCP11. Foi inaugurado em 1996 e tem 
47.375m2 de ABL, gerando um valor pago por m2 de R$ 14.994,88. O shopping fica há apenas 2,3 km do ABCP11, 
mas tem um público, em princípio, mais voltado para o A e o B, diferente do ABCP11, que tem um público mais 
B e C. 
A compra pode ser classificada como muito boa. O valor por m2 é inferior que o por m2 do ABCP11, quando 
usamos o seu VP, que é de R$ 15.020,71 (pelo VM é de R$ 18.931,40). 
Aguardemos as próximas aquisições. 
Neste mês, o fundo ainda divulgou o seu relatório gerencial, no qual é possível verificar que o lucro líquido do 
fundo foi consideravelmente superior ao rendimento distribuído. O valor distribuído foi de R$ 0,63 e o lucro 
líquido foi de R$ 0,86, mesmo com o início da cobrança da taxa de gestão nos valores normais. Esse lucro líquido, 
no entanto, não pode ser considerado como recorrente, visto que este período do ano os shoppings possuem 
receitas superiores, tanto que o próprio gestor esclarece a expectativa de um rendimento entre R$ 0,59 e R$ 
0,63 para o longo do ano, sem os impactos da 6ª emissão. 
Sigo mantendo a expectativa de um rendimento de R$ 0,61, feita no relatório 47/2019, de outubro, quando o 
fundo voltou a ser recomendado para compra. Entendo que entre os fundos de multi-shopping, VISC11 é uma 
boa opção para compor o portfólio dos investidores neste valor, desde que haja espaço na sua carteira. 
Apesar do bom resultado no mês, os indicadores operacionais do fundo não tiveram uma boa melhora quando 
comparado com o mesmo período do ano anterior. As vendas por m2 tiveram redução de 4,30%, segundo o 
Gestor puxada pela aquisição do Prudenshopping, quando comparado com o mesmo período do ano anterior. 
A taxa de ocupação apresentou uma leve queda de 0,40% para 94,80%, as vendas mesmas lojas reduziram 
0,50%, quando comparado com o mesmo período do ano anterior. 
Já a inadimplência líquida no mês foi muito baixa, de apenas 1,20%, os aluguéis mesmas lojas tiveram um 
crescimento de 4,30% e o fluxo de veículos teve um crescimento de 4,30%, quando comparado com o mesmo 
período do ano anterior. 
Quando comparado com outros FIIs de shoppings, o resultado é abaixo da expectativa, o que é ruim, mas 
também gera espaço de melhora e aumento do rendimento. 
Rodrigo, se a recomendação é de compra, então porque não colocar na carteirarecomendada? 
A carteira recomendada visa ser uma simulação de um investidor que possui R$ 100 mil, o que gera a 
necessidade de limitar a participação de alguns fundos; no entanto, em carteiras maior, é possível inserir outros 
fundos e aumentar a diversificação. 
 
 
 
 20 
Hgru11 
Último fechamento R$ 134,70 
O fundo divulgou a assinatura de contrato de compra e venda de uma SPE, única proprietária do edifício 
localizado na Rua Quatá, 67, Vila Olímpia, São Paulo, SP, ou seja, apenas alguns metros do imóvel de FCFL11. 
O edifício Santo Alberto, que o fundo irá adquirir por meio de uma SÈ, também é alugado para um centro de 
ensino e está alugado na modalidade BTS com contrato de locação vigente até 2.2.2026, operando a 
Universidade Anhembi Morumbi no local. O imóvel tem 6.805m2 de área total locável, sendo 6.000m2 locados 
para a universidade e o restante alugado para um estacionamento e praça de alimentação. 
O valor a ser pago no imóvel é de R$ 97.399.000,00, ou o equivalente a R$ 14.312,85, inferior ao do FCFL11. 
O imóvel hoje gera uma receita de locação de R$ 653.057,69 ao mês, sendo que a partir de abril é estimado em 
R$ 708.021,88. Com base neste último aluguel, o cap rate previsto é de 8,72%, o que é excelente, dada a 
localização do imóvel. 
Esta aquisição não estava prevista no prospecto e é feita com o excedente da emissão. Assim, neste momento, 
se considerarmos que o fundo ainda irá adquirir o imóvel de Salvador previsto no prospecto, o caixa para uma 
nova aquisição é de R$ 76 milhões. 
Essa aquisição tem capacidade de gerar um incremento no rendimento do fundo, em razão da troca da receita 
financeira pela imobiliária, de aproximadamente R$ 0,02. Apesar desse possível incremento, é necessário, antes 
de avaliar o potencial de melhora dos rendimentos, que o fundo conclua as suas aquisições e o uso do caixa, 
para observarmos a consolidação desse patrimônio. 
 
SPTW11 
Último fechamento R$ 81,19 
O fundo divulgou fato relevante sobre a renegociação da forma de pagamento da venda do imóvel Belenzinho. 
A renegociação não traz prejuízo ao cotista, ao contrário, benefício. A compradora do imóvel, a qual pagaria sete 
parcelas do imóvel quando da emissão na posse, fará este pagamento quando da posse. Assim, o valor a ser 
pago na posse passa de R$ 10 milhões para R$ 18,4 milhões. 
Não há nenhuma alteração do valor pago pelo imóvel, só o adiantamento desta parcela. 
Desta forma a amortização prevista para quando deste pagamento, em outubro de 2021, passa a ser R$ 8,32. 
Importante destacar que o fundo divulgou um quadro que prevê pagamentos de rendimentos de R$ 0,74 (R$ 
0,62 de aluguel + R$ 0,12 lucro da venda) de fevereiro de 2020 até setembro de 2021, acrescido, em todos os 
meses, de R$ 0,56 de amortização. Por fim, um pagamento de R$ 2,53 de rendimentos (R$ 0,62 de aluguel + R$ 
1,91 lucro da venda), acrescido de uma amortização de R$ 8,32. 
O investidor que manteve as cotas de SPTW11 deve acompanhar atentamente a diferenciação entre o seu valor 
de mercado e o valor patrimonial, encontrando um valor de venda antes da amortização final. 
 
 21 
 
RENDIMENTOS EM DESTAQUE 
 
Ggrc11 
Último fechamento R$ 139,99 
O fundo da Supernova divulgou o seu rendimento com o pagamento do aluguel da Suzano este mês, um 
rendimento de R$ 1,04. 
Este rendimento não é o recorrente para os próximos meses, o que deve voltar ao patamar anterior, um pouco 
superior, tendo em vista o recém pagamento de mais uma tranche do investimento, explicado no relatório 
anterior. 
BRCR11 
Último fechamento R$ 115,01 
Continua chamando a atenção o rendimento elevado de BRCR11, tendo pago este mês o valor de R$ 0,59, sendo 
que o seu FFO ajustado não está alinhado para este pagamento. 
MAXR11 
Último fechamento R$ 2.307,01 
O fundo segue pagando um rendimento como se o curso exatas continuasse inadimplente. Neste ponto, 
entendo que o cotista já pode considerar que o fundo terá esta inadimplência. 
 
 
 
 
 
 22 
 
CARTEIRA RECOMENDADA 
 
A carteira recomendada nesta fase de simulação de um investidor teve início no dia 19.1.2020, quando o IFIX 
estava em 3.151,07. 
Data da 
Entrada FII Recomendação Cotas 
Valor 
Médio 
Valor 
Investido 
Percentual 
no 
investimento 
Valor 
Atual 
Valor 
Total 
Atual 
Percentual 
Atual 
(peso na 
carteira) 
Último 
rendimento 
mensal 
19/01/2020 RBVA11 Compra 35 $147,80 $5.173,00 5,18% $148,95 $5.213,25 5,39% 0,60% 
19/01/2020 BARI11 Compra 40 $110,00 $4.400,00 4,40% $107,70 $4.308,00 4,45% 0,66% 
19/01/2020 BTCR11 Compra 45 $101,15 $4.551,75 4,56% $101,10 $4.549,50 4,70% 0,60% 
19/01/2020 CVBI11 Compra 45 $107,91 $4.855,95 4,86% $104,55 $4.704,75 4,86% 0,86% 
19/01/2020 FIGS11 Compra 109 $84,83 $9.246,47 9,26% $79,10 $8.621,90 8,91% 0,49% 
19/01/2020 FIIB11 Compra 9 $588,79 $5.299,11 5,30% $570,00 $5.130,00 5,30% 0,47% 
19/01/2020 HABT11 Compra 40 $113,75 $4.550,00 4,56% $114,00 $4.560,00 4,71% 1,13% 
19/01/2020 HCTR11 Compra 45 $130,93 $5.891,85 5,90% $129,92 $5.846,40 6,04% 1,20% 
19/01/2020 HFOF11 Compra 50 $125,50 $6.275,00 6,28% $118,50 $5.925,00 6,12% 0,57% 
19/01/2020 HGRU11 Compra 40 $136,64 $5.465,60 5,47% $134,70 $5.388,00 5,57% 0,50% 
19/01/2020 KFOF11 Compra 48 $136,00 $6.528,00 6,54% $127,00 $6.096,00 6,30% 0,43% 
19/01/2020 KNRI11 Compra 30 $181,52 $5.445,60 5,45% $180,55 $5.416,50 5,60% 0,41% 
19/01/2020 NSLU11 Compra 18 $255,38 $4.596,84 4,60% $259,00 $4.662,00 4,82% 0,63% 
19/01/2020 PQDP11 Compra 2 $3.721,00 $7.442,00 7,45% $3.470,00 $6.940,00 7,17% 0,23% 
19/01/2020 RBRY11 Compra 50 $111,54 $5.577,00 5,58% $112,99 $5.649,50 5,84% 0,71% 
19/01/2020 TGAR11 Compra 40 $140,25 $5.610,00 5,62% $135,60 $5.424,00 5,61% 0,42% 
19/01/2020 VILG11 Manutenção 30 $140,70 $4.221,00 4,23% $126,60 $3.798,00 3,92% 0,54% 
19/01/2020 XPLG11 Compra 35 $136,01 $4.760,35 4,77% $129,50 $4.532,50 4,68% 0,49% 
 
 
- Exercido o direito de preferência de HFOF11 - 16 cotas, ao valor de R$ 112,96 cada uma, totalizando R$ 
1.807,36. Liquidação dia 18.2 e será solicitado o exercício do direito de sobras. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Caixa 
Saldo histórico (corrigido até 
9.2.2020) 
LCI 85% CDI R$ 29,80 
 23 
 
NÚMEROS DA CARTEIRA 
 
Rendimentos recebidos 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Cálculo da TIR 
Mês Investimentos totais 
Janeiro 
Fevereiro 
Março 
Abril 
Maio 
Junho 
Julho 
Agosto 
Setembro 
Outubro 
Novembro 
 
Como analisar os fundos que estão na carteira? 
Em cada fundo tem a data de entrada dele. No relatório da data de entrada é onde consta a análise do fundo de 
forma mais detalhada e porque ele entrou na carteira. 
Assim, basta ir na área do assinante e buscar o relatório daquela respectiva data. 
Ao longo do mês de outubro serão apresentadas algumas melhorias nessa área sobre a carteira recomendada. 
 
 
 
 24 
 
EXPLICAÇÕES SOBRE A CARTEIRA RECOMENDADA 
A carteira recomendada, nesta nova fase (iniciada em 19.1.2020), simulará um investidor real que tem 
disponibilidades imediatas de R$ 100 mil, disponibilidades mensais novas de R$ 2 mil, todo o dia 10 do mês, e 
irá reinvestir todos os rendimentos. 
O objetivo é auxiliar os investidores de forma mais palpável, uma vez que a carteira recomendada era 
rebalanceada uma vez por mês, apontando as boas sugestões daquele mês, mas que por vezes não auxiliava 
adequadamente todos os perfis de investidores. 
O novo formato também irá auxiliar a apontar melhor um eventual fundo que deve sair da carteira, 
diferentemente do formato antigo. No formato antigo, como a carteira era refeita todos os meses, era comum 
alguns fundos não se repetirem, no entanto, isso não significava uma recomendação de venda, mas apenas que 
não havia recomendação de compra. No atual formato quando um fundo sair da carteira, ou reduzir a exposição, 
é porque este Analista está efetivamente recomendando a venda. 
Por fim, o formato de investidor simuladoauxiliará a demonstrar a ideia de diversificação de uma carteira de 
FIIs. 
Para compreender um pouco mais, vamos a algumas perguntas e respostas. Atente-se, especialmente, para as 
últimas perguntas, sobre como serão feitos os investimentos simulados. 
A carteira vale só para quem ainda não investe? 
Não, a carteira vale tanto para aqueles novos investidores, quantos para quem já possui suas carteiras 
formadas. A diferença será na forma que cada um deve acompanhar a carteira. 
Quem iniciará os investimentos agora tem a possibilidade de adaptar o valor a ser investido ao do nosso 
investidor simulado e utilizar a carteira recomendada como parâmetro. 
Quem já é investidor e tem a sua carteira, poderá usar as compras feitas pelo nosso investidor simulado como 
a recomendação de compra daquele momento. 
É importante eu seguir totalmente a carteira? 
Não. O ideal é que use a carteira recomendada como estudo auxiliar, mas o investidor não deve esquecer de 
todas as informações trazidas semanalmente nos relatórios, bem como os parâmetros de investimentos 
próprios do investidor. 
Lembre-se, o investidor só tem sucesso financeiro quando assume as rédeas da sua vida financeira, sem 
delegar nada para terceiros. 
Lembre-se, também, que o grande objetivo do DesmistificandoFII é dar subsídios para o investidor fazer seus 
próprios investimentos. Todo investidor que quiser ter sucesso em renda variável deve acompanhar os fatos 
relevantes, relatórios, informes e todas as demais comunicações dos fundos. Esse é um trabalho demorado e 
que não parece ser compatível com a simplicidade do investimento em imóveis. 
Assim, foi desenvolvido o DesmitificandoFII para facilitar essa atividade de acompanhamento e que ganhará o 
auxílio da carteira recomendada simulada. 
 
 25 
Qual o objetivo da carteira? 
A carteira tem como objetivo refletir aquilo que este Analista entende como o maior atrativo dos fundos 
imobiliários, gerar um fluxo de caixa constante e sustentável frente à inflação. Ou seja, a carteira será formada 
com o objetivo de o seu rendimento crescer constantemente. 
O objetivo de curto prazo é que a carteira encerre no ano de 2020 com um retorno superior ao IFIX. 
Não haverá carteira valor? 
Como já explicado em outros relatórios, entendo que em FIIs não é adequado falar em carteira valor e carteira 
renda, uma vez que o grande diferencial da carteira de FIIs é a geração de renda. Assim, haverá a inclusão de 
alguns fundos com o objetivo de ganho patrimonial, assim como poderão ser inseridos alguns fundos de forma 
desbalanceada em busca de, em parte, proporcionar ganho patrimonial. 
Esses fundos incluídos serão denominados de táticos. Uma parte tática para buscar um ganho patrimonial e, 
depois, realizar um balanceamento adequado para evitar concentrações. 
Não há na carteira recomendada um “preço teto”? 
Na visão deste Analista, não é possível estipular um simples preço teto. O valor indicado na carteira 
recomendada é sempre um comparativo do valor de mercado naquele momento entre todos os fundos 
imobiliários e não uma simples análise daquele fundo imobiliário de forma comparativa com taxas livres de 
risco. 
Vamos a uma explicação por exemplo, exemplo relativamente “tosco”, para auxiliar na explicação. 
Pensemos que este Analista recomende o fundo XYZD11, que atualmente está no valor de R$ 110,00 e rende 
0,70%, e deixou de recomendar o fundo JFTG11, que é bom e explora o mesmo setor, mas está cotado em R$ 
300,00 e rende 0,60%. 
Calculando que o justo seria o fundo XYZD11 pagar rendimento igual ao fundo JFTG11, ou seja, 0,60%. Então, 
seria possível recomendar que o preço teto seria de R$ 128,33. Passados um mês o fundo XYZD11 esteja 
custando R$ 130,00, ou seja, acima do preço teto. Assim, este Analista teria recomendado que o fundo não vale 
mais a pena. 
Mas e, passados esse mês, o fundo JFTG11 estivesse custando R$ 370,00, sem que tivesse uma grande 
mudança no fundo? Possivelmente o fundo XYZD11, mesmo a R$ 130,00, ainda estaria sendo mais 
recomendado que o outro e o preço teto de nada teria servido. 
Então, a ideia de preço teto não pode ser visto pelos investidores como um ponto simplificado de análise dos 
fundos e deve sempre ter o cuidado ao analisar esse dado. 
Como os relatórios do DesmistificandoFII buscam sempre a auxiliar o assinante na sua reflexão sobre os 
investimentos e que ele possa tomar a melhor decisão com base em sua carteira, pois cada investidor possui 
um patrimônio específico e uma carteira específica, não podendo se colocar todos na mesma caixa, não faço 
um “preço teto”, pois entendo que não seja possível fixar assim de forma simplificada. Pelo mesmo motivo a 
carteira recomendada é integralmente revisada uma vez por mês, para avaliar se naquele momento vale ou não 
o investimento no fundo. 
Importante destacar, apenas, que quando um fundo tem muito baixa liquidez, faço essa ressalva e esclareço 
sobre o cuidado que se deve ter para um determinado valor, uma vez que o relatório do DesmistificandoFII tem 
 26 
um grande alcance e pode influenciar o mercado, um pouco, mas ainda pode influenciar. Exatamente como feito 
recentemente com o fundo RBGS11, como também feito na recomendação de venda em HCRI11. 
Assim, a carteira recomendada não tem um “preço teto”, pois entendo não ser possível criar uma variável fixa 
como essas, quando o objetivo é investir em fundos imobiliários, escolhendo entre aqueles disponíveis no 
mercado. 
Qual o valor de entrada? 
O valor de entrada é o valor de mercado do fundo, o valor que aponto como de compra quando da 
recomendação, prevendo uma variação de 2% para baixo ou 2% para cima, mas sempre podendo ser comparado 
com fundos do mesmo setor. 
Novamente, a renda variável é cheia de variáveis e com vários comparativos, assim, não podemos usar um 
modelo estático. 
Para auxiliar o investidor que recentemente assinou o serviço, a carteira recomendada consta em cada fundo 
uma recomendação de “compra” ou “neutra”. Ao constar “compra” a recomendação do analista ainda é de 
compra, no entanto, é importante destacar que cada investidor precisa analisar toda a diversificação de sua 
carteira e observar se aquele fundo, na proporção que pretende, é um bom investimento. O investidor não deve 
buscar uma “receita de bolo” no DesmistificandoFII, aqui busco demonstrar como entender o universo e o 
investido escolher as melhores opções de investimento. Seria como ir para a aula de matemática e não aprender 
as fórmulas, mas as entender, para poder fazer as contas sem precisar delas. 
Quando constar “neutro”, significa que é interessante manter, mas não parece mais um valor atrativo para novas 
compras, podendo ter fundos mais interessantes. Mas também não é interessante vender, tendo a visão de 
longo prazo. 
O rendimento irá importar para a carteira? 
Sim, o rendimento mensal irá importar para a carteira e muito. 
Como explicado, fundo imobiliário é uma excelente fonte de geração de fluxo de caixa, logo, o yield pago importa 
na variação desse fluxo de caixa e na acumulação de patrimônio. 
Para o investidor ter uma ideia, se simularmos um investimento de R$ 100 mil imediato, sem novos aportes, 
exclusivamente com reinvestimentos de rendimentos, em um mercado estável que pague 0,60% a.m, ao final 
de 10 anos teríamos acumulado um patrimônio de R$ 203.419,00. Caso façamos uma pequena alteração para 
0,65%, o valor acumulado passa para R$ 215.778,00. 
Assim, o yield importa muito. Mas ele não pode ser o único parâmetro. Parâmetro mais importante ainda é a 
sustentabilidade desse yield ao longo dos anos e frente à inflação, motivo pelo qual o investidor não irá observar 
fundos como BBFI11 ou FAMB11 na carteira. 
A carteira considera o perfil individual de cada investidor? 
Não. Não é possível em uma carteira recomendada analisar o perfil individual de cada investidor, especialmente 
seus demais investimentos, por isso cada investidordeve cuidar da administração de sua carteira. 
No entanto, o atual formato visa atender o grande número de investidores e adaptações necessárias. 
 
 27 
Os demais valores serão investidos de forma mensal? 
Não obrigatoriamente. A ideia é que todo o valor seja investido até o final do ano, mas não obrigatoriamente em 
uma data específica do mês. Observando a oportunidade em um FII, este será adquirido. 
Dessa forma, a carteira recomendada poderá auxiliar investidores com quantidades menores de investimentos 
iniciais, mas também poderá auxiliar nas sugestões de compra, pois todos os meses haverá mais dinheiro para 
novas compras que não só os R$ 2 mil novos e rendimentos dos atuais FIIs. 
Quando serão investidos os R$ 2 mil mensais e os rendimentos? 
Nessa simulação, o nosso investidor virtual recebe seu salário no 10º dia útil do mês. Assim, nesta data haverá 
a disponibilidade dos R$ 2 mil. A ideia é realizar a aquisição já neste momento, podendo-se aguardar um pouco 
para somar com os rendimentos. 
Todos os FIIs que estão na carteira são recomendados para compra a qualquer momento? 
Não. Os FIIs recomendados para compra no respectivo mês são aqueles comprados no mês. Se um FII está em 
carteira, por ter sido comprado em data anterior, não significa uma recomendação de compra dele neste 
momento, mas sim uma recomendação de manutenção. O fundo até poderá estar propício para aquisição ainda, 
mas isso dependerá da análise qualitativa e comparativa com os demais fundos do setor. 
Após tanta valorização, o atual momento é propício para montar uma carteira de FIIs? 
Este relatório visa exclusivamente analisar os fundos imobiliários, pois o Analista entende que sempre é propício 
para adquirir mais FIIs para a carteira. De qualquer forma, o momento é de se fazer aportes em ritmo mais lento, 
podendo aproveitar algum momento de stress ou alguns movimentos pontuais em alguns fundos. 
Também importante o investidor buscar formas de diversificar o seu portfólio de forma eficiente. 
Por fim, como será a medição do retorno da carteira? 
Como será uma carteira com investimentos mensais, entendo que não há outra forma de medir a eficiência dela 
que não pela sua TIR, ignorando a parte que ficou em renda fixa. 
Quando temos investimentos mensais, como a maioria dos investidores, não é possível simplesmente comparar 
o final com o início, pois haverá um erro da informação, visto que há investimentos mensais. Para situações 
como esta, fazer um cálculo de TIR é o mais adequado. 
TIR é taxa interna de retorno, em inglês IRR. É a forma de se calcular o retorno sobre um fluxo de caixa, diferente 
do cap rate que calcula o retorno sobre o investimento total. Como neste caso haverá um fluxo mensal de 
investimentos, a TIR auxilia no cálculo do retorno mensal da carteira, no quesito valorização. 
Como fazer essa conta? 
Todo investimento novo é considerado como uma saída de capital, ou seja, um valor negativo. E o resultado final 
da carteira, o valor total, é considerado como uma entrada de capital, ou seja, um valor positivo. 
Não é recomendável que o cálculo seja feito na mão, sendo mais fácil realizar usando planilhas de excell, libre 
office e até mesmo o google spreadsheets. 
 28 
Você deverá lançar em cada linha o valor investido com um sinal negativo e ao final, a penúltima linha deverá 
ser o valor da carteira, e a última linha a fórmula adequada, que é: para excell - =TIR(valores [linhas superiores]; 
1); para libre office ou google spreadsheets - =IRR(valores [linhas superiores]; 1). Exemplo: 
Exemplo 1 Exemplo 2 
Mês1 - R$1000,00 Mês1 - R$6000,00 
Mês2 - R$1000,00 Mês2 - R$1000,00 
Mês3 - R$1000,00 Mês3 0 
Mês4 - R$1000,00 Mês4 – resultado 10000,00 
Mês5 0 
=tir((a2:a4); 1) – está 
fórmula irá gerar o 
resultado de 13,26%, 
que é o retorno mensal 
deste investimento. 
Mês6 – resultado R$ 5000,00 
 
=tir((a2:a7); 1) – está 
fórmula irá gerar o 
resultado de 6,508%, 
que é o retorno mensal 
deste investimento. 
 
 
 
Para a nossa simulação cada linha deverá corresponder a um mês. Assim, caso sejam feitos mais de um 
investimento no mês, esses devem ser somados e lançados na mesma linha. 
Sempre que o investidor quiser avaliar o resultado parcial de sua carteira, por este método, deve utilizar na última 
linha, depois do último investimento, o valor total da carteira e então fazer o cálculo da TIR. Isso porque cada 
linha em branco será considerada como “0” e influenciará no resultado, pois foi um mês que o resultado foi “0”, 
sem investimento e sem retorno. 
Observe o investidor que a TIR nos traz um percentual de resultado por mês, que é a melhor forma de se apurar 
o resultado para fluxos de caixa. No primeiro exemplo foram investidos R$ 4 mil e o retorno foi de R$ 5 mil, ou 
seja, um ganho, em princípio, de 25%. Já no segundo exemplo foram investidos R$ 7 mil e o retorno foi de R$ 10 
mil, ou seja, um ganho, em princípio, de 42,85%; no entanto, a TIR do primeiro é superior, pois os investimentos 
foram feitos ao longo dos meses, enquanto o primeiro teve uma grande concentração do investimento já no 
início. 
Rodrigo, tudo isso é muito difícil, como vou fazer esta carteira recomendada? 
O assinante não precisa saber fazer essas contas ou esta planilha. Este é apenas um conceito que trago para 
auxiliar nas análises de investimentos, especialmente na aquisição de imóveis, e que será a forma de calcular o 
retorno de nossa carteira; no entanto, não há a necessidade de o investidor utilizar ou conhecer o assunto, a 
menos que assim deseje. 
 
 29 
 
YIELD POR SETOR 
 
Abaixo são apresentados alguns dados obtidos por meio de um estudo feito com 83 fundos imobiliários. O 
objetivo é disponibilizar o maior número de dados para os investidores no momento de escolher a opção que 
melhor se enquadre em sua carteira, disponibilizando um yield médio de todos os fundos estudos, o yield médio 
desses fundos separados por setor, bem como o percentual que cada setor representa no total dos fundos. 
Para se chegar ao valor do yield médio total ou por setor, considerou-se o peso que cada fundo tem no total 
com base no seu valor de mercado, multiplicando-se o número total de cotas de cada fundo por seu respectivo 
rendimento, o qual foi dividido pelo valor total de mercado daquela carteira, que também é a multiplicação do 
número total de cotas pelos seus valores de mercado. 
Para o investidor melhor compreender este estudo, é disponibilizada a tabela com todos os fundos considerados 
e a qual setor corresponde. Também são importantes as seguintes observações: 
 Fundos que não fazem distribuição mensal, como PORD, ou fundos que estão em fase final, como RBDS, 
foram excluídos. 
 Fundos que pertencem a mais de um setor foram incluídos no setor predominante, segundo a visão do 
analista. 
 Para classificação dos fundos usa-se uma característica diferente, chamada Corporativo. Classificam-
se como corporativos os fundos que possuem os imóveis alugados para uma única grande empresa, 
aqueles fundos que possuem uma dependência muito grande de uma única empresa, como MBRF ou 
XPCM. 
 Não são classificados como corporativos os fundos de agências bancárias, pois esses possuem uma 
expectativa diferente e precisam ser agrupados diferentemente do corporativo, apesar de os imóveis 
estarem alugados para uma única empresa. Importante destacar que BBPO é classificado como 
corporativo pois uma série de imóveis são alugados para escritórios do banco e não só para agências 
bancárias. 
 Optou-se por deixar FIIB junto com o setor de logística, apesar de ser melhor classificado como 
industrial, senão o fundo ficaria sozinho, o que prejudicaria o comparativo. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 30 
Setor Valor de Mercado Total Último Yield Médio Yield Médio - 12 meses 
Agências R$ 1.923.892.709,86 0,6465% 7,9651% 
Corporativo R$ 3.763.138.355,70 0,7666% 9,1206% 
Desenvolvimento R$ 425.978.761,13 0,9400%8,6986% 
Educacional R$ 948.851.261,71 0,3981% 6,0997% 
Escritório R$ 15.202.360.187,64 0,3975% 6,2071% 
Fundos de fundo R$ 2.871.746.173,71 0,6070% 6,8066% 
Hotel R$ 467.912.221,00 0,3461% 5,3761% 
Logística R$ 7.598.417.808,09 0,5288% 5,6928% 
Recebíveis R$ 9.745.993.663,54 0,5159% 6,9231% 
Saúde R$ 380.103.200,00 0,6273% 7,5586% 
Varejo R$ 11.660.338.474,86 0,4934% 5,7515% 
Total R$ 55.315.538.017,84 0,5071% 6,5004% 
 
Fundos considerados no cálculo do yield médio 
Código Setor Código Setor 
ABCP11 Varejo HGCR11 Recebíveis 
RBED11 Educacional HGPO11 Escritório 
RBVA11 Agências/Varejo HGLG11 Logístico 
ALMI11 Escritório HGRE11 Escritório 
BBFI11B Corporativo HTMX11 Hotel 
BBPO11 Corporativo IRDM11 Recebíveis 
BBRC11 Agências JRDM11 Varejo 
BBVJ11 Escritório JSRE11 Recebíveis - Escritório 
BCFF11 Fundo de Fundo KNCR11 Recebíveis 
BCRI11 Recebíveis KNRI11 Logístico / Escritório 
BMLC11B Escritório LVBI11 Logística 
BNFS11 Agências MALL11 Varejo 
BPFF11 Fundo de Fundo MAXR11 Varejo 
BRCR11 Escritório MBRF11 Corporativo 
CBOP11 Escritório MFII11 Desenvolvimento 
CEOC11 Escritório MGFF11 Fundo de fundo 
CNES11 Escritório NSLU11 Saúde 
CPTS11b Recebíveis ONEF11 Escritório 
CTXT11 Escritório OUJP11 Recebíveis 
CXCE11B Corporativo PLRI11 Recebíveis 
CXRI11 Fundo de Fundo PQDP11 Varejo 
CXTL11 Logístico PRSV11 Escritório 
DOMC11 Escritório RBBV11 Desenvolvimento 
DRIT11B Escritório RBGS11 Varejo 
EDFO11b Escritório RBRD11 Varejo / Logístico 
EDGA11 Escritório RBRF11 Fundo de fundo 
EURO11 Logístico RBRR11 Recebíveis 
FAED11 Educacional RBVO11 Recebíveis 
FAMB11B Corporativo RDES11 Escritório 
FCFL11 Educacional RNDP11 Recebíveis 
FEXC11 Recebíveis RNGO11 Escritório 
RCRB11 Escritório SAAG11 Agências 
FIGS11 Varejo SDIL11 Logístico 
FIIB11 Industrial SHPH11 Varejo 
FIIP11B Logístico / Varejo SPTW11 Corporativo 
RBFF11 Fundo de Fundo TBOF11 Escritório 
FLMA11 Hotel THRA11 Escritório 
FLRP11 Varejo TRNT11 Escritório 
 31 
FMOF11 Escritório BTLG11 Logístico 
FPAB11 Escritório VISC11 Varejo 
FVBI11 Escritório VLOL11 Escritório 
FVPQ11 Varejo VRTA11 Recebíveis 
GGRC11 Logístico WPLZ11 Varejo 
GRLV11 Logístico XPCM11 Corporativo 
HCRI11 Saúde XPML11 Varejo 
HGBS11 Varejo XPLG11 Logística 
XTED11 Escritório 
 
 
 
 
 
 
 
 
 32 
 
PERCENTUAL DE MERCADO POR SETOR 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 33 
 
TABELA DE RENDIMENTOS 
Código Nome do Fundo Cotação 
Valor 
Patrimonial 
por Cota - 
12/2019 Cotação/VP 
Último dia 
"com" 
Data 
Pagamento 
Último 
Rendimento 
Último 
yield 
DY 12 
meses 
Últimos 
12 
meses 
ABCP11 
FDO INV IMOB GRAND 
PLAZA SHOPPING 
R$ 
107,53 R$ 85,320 1,26 30/12/2019 08/01/2020 R$ 0,490 0,46% 5,394% R$ 5,80 
RBED11 
Rio Bravo Renda 
Educacional 
R$ 
180,11 R$ 151,390 1,19 31/01/2020 14/02/2020 R$ 1,000 0,56% 7,096% 
R$ 
12,78 
RBVA11 
RIO BRAVO RENDA 
VAREJO 
R$ 
148,95 R$ 126,290 1,18 31/01/2020 14/02/2020 R$ 0,900 0,60% 7,788% 
R$ 
11,60 
ALMI11 
FDO INV IMOB - FII 
TORRE ALMIRANTE 
R$ 
2.025,00 R$ 1.984,570 1,02 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,000 0,00% 0,000% R$ 0,00 
ALZR11 
ALIANZA TRUST 
RENDA IMOBILIÁRIA 
R$ 
127,00 R$ 94,650 1,34 17/01/2020 24/01/2020 R$ 0,560 0,44% 5,353% R$ 6,80 
BARI11 BARIGUI RECEBÍVEIS 
R$ 
107,70 R$ 100,930 1,07 31/01/2020 21/02/2020 R$ 0,710 0,66% 0,000% 
BBFI11B 
BB FDO INV IMOB 
PROGRESSIVO 
R$ 
2.369,01 R$ 3.118,980 0,76 31/01/2020 14/02/2020 R$ 25,690 1,08% 12,711% 
R$ 
301,13 
BBPO11 
BB PROGRESSIVO II 
FDO INV IMOB - FII 
R$ 
160,16 R$ 102,240 1,57 31/01/2020 14/02/2020 R$ 1,060 0,66% 7,767% 
R$ 
12,44 
BBRC11 
BB RENDA 
CORPORATIVA FDO 
INV IMOB - FII 
R$ 
148,47 R$ 110,370 1,35 31/01/2020 14/02/2020 R$ 0,920 0,62% 7,523% 
R$ 
11,17 
BBVJ11 
FDO INV IMOB BB 
VOTORANTIM JHSF C 
JARD CONT TOWER 
R$ 
62,45 R$ 57,920 1,08 31/01/2020 14/02/2020 R$ 0,000 0,00% 0,000% R$ 0,00 
BCFF11 
FDO INV IMOB - FII 
BTG PACTUAL FUNDO 
DE FUNDOS 
R$ 
101,17 R$ 98,490 1,03 07/02/2020 14/02/2020 R$ 0,570 0,56% 6,385% R$ 6,46 
BCRI11 
BANESTES 
RECEBÍVEIS 
IMOBILIÁRIOS FDO INV 
IMOB FII 
R$ 
121,90 R$ 106,880 1,14 31/01/2020 14/02/2020 R$ 1,150 0,94% 8,130% R$ 9,91 
BMLC11B 
FDO INV IMOB BM 
BRASCAN LAJES 
CORPORATIVAS - FII 
R$ 
105,79 R$ 94,000 1,13 07/02/2020 14/02/2020 R$ 0,530 0,50% 4,577% R$ 4,84 
BNFS11 
BANRISUL NOVAS 
FRONTEIRAS FDO INV 
IMOB - FII 
R$ 
127,56 R$ 96,510 1,32 31/01/2020 14/02/2020 R$ 0,840 0,66% 8,278% 
R$ 
10,56 
BPFF11 
FDO INV IMOB BRASIL 
PLURAL ABSOLUTO 
FDO DE FUNDOS 
R$ 
119,65 R$ 111,910 1,07 31/01/2020 07/02/2020 R$ 0,840 0,70% 7,480% R$ 8,95 
BRCR11 
FDO INV IMOB - FII 
BTG PACTUAL CORP. 
OFFICE FUND 
R$ 
115,01 R$ 110,490 1,04 07/02/2020 14/02/2020 R$ 0,590 0,51% 14,474% 
R$ 
16,65 
BTCR11 BTG RECEBÍVEIS 
R$ 
101,10 R$ 97,250 1,04 07/02/2020 14/02/2020 R$ 0,610 0,60% 0,553% R$ 0,56 
CBOP11 
CASTELLO BRANCO 
OFFICE PARK FDO INV 
IMOB - FII 
R$ 
94,05 R$ 85,380 1,10 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,520 0,55% 6,369% R$ 5,99 
CEOC11 
FDO INV IMOB - FII 
CEO CYRELA 
COMMERC. 
PROPERTIES 
R$ 
97,58 R$ 98,360 0,99 07/02/2020 14/02/2020 R$ 0,560 0,57% 6,845% R$ 6,68 
CNES11 
FDO INV IMOB - FII 
CENESP 
R$ 
88,80 R$ 95,470 0,93 23/01/2020 30/01/2020 R$ 0,192 0,22% 2,438% R$ 2,16 
CPTS11b 
CAPITANIA 
SECURITIES II FDO 
INV IMOB - FII 
R$ 
105,52 R$ 98,940 1,07 31/01/2020 14/02/2020 R$ 0,650 0,62% 7,866% R$ 8,30 
CTXT11 
FDO INV IMOB 
CENTRO TEXTIL 
INTERNACIONAL 
R$ 
58,35 R$ 53,220 1,10 31/01/2020 10/02/2020 R$ 0,380 0,65% 7,704% R$ 4,50 
CVBI11 VBI CRI 
R$ 
104,55 R$ 100,000 1,05 07/02/2020 14/02/2020 R$ 0,900 0,86% 0,717% R$ 0,75 
CXCE11B 
FDO INV IMOB CAIXA 
CEDAE 
R$ 
2.500,00 R$ 2.152,290 1,16 31/01/2020 14/02/2020 R$ 20,290 0,81% 9,464% 
R$ 
236,61 
CXRI11 
CAIXA RIO BRAVO 
FUNDO DE FDO INV 
IMOB - FII 
R$ 
1.385,00 R$ 1.250,180 1,11 03/02/2020 12/02/2020 R$ 8,500 0,61% 9,639% 
R$ 
133,50 
CXTL11 
FDO INV IMOB CAIXA 
TRX LOGÍSTICA 
RENDA 
R$ 
384,56 R$ 767,700 0,50 31/01/2020 14/02/2020 R$ 0,600 0,16% 3,067% 
R$ 
11,79 
DOMC11 
DOMO FDO INV IMOB - 
FII 
R$ 
645,95 R$ 1.005,740 0,64 31/01/2020 14/02/2020 R$ 0,000 0,00% 0,000% R$ 0,00 
 34 
Código Nome do Fundo Cotação 
Valor 
Patrimonial 
por Cota - 
12/2019 Cotação/VP 
Último dia 
"com" 
Data 
Pagamento 
Último 
Rendimento 
Último 
yield 
DY 12 
meses 
Últimos 
12 
meses 
DRIT11B 
MULTIGESTÃO RENDA 
COMERCIAL FDO INV 
IMOB - FII 
R$ 
156,51 R$ 132,720 1,18 07/02/2020 14/02/2020 R$ 0,810 0,52% 4,588% R$ 7,18 
EDFO11b 
FDO INV IMOB 
EDIFÍCIO OURINVEST 
R$ 
263,00 R$ 202,930 1,30 31/01/2020 10/02/2020 R$ 1,390 0,53% 1,045% R$ 2,75 
EDGA11 
FDO INV IMOB - FII 
EDIFÍCIO GALERIA 
R$ 
52,49 R$ 78,690 0,67 24/01/2020 31/01/2020 R$ 0,190 0,36% 4,749% R$ 2,49 
EURO11 
FDO INV IMOB 
EUROPAR 
R$ 
201,00 R$ 306,100 0,66 31/01/2020 18/02/2020 R$ 0,700 0,35% 6,721% 
R$ 
13,51 
FAED11 
FDO INV IMOB - FII 
ANHANGUERA 
EDUCACIONAL 
R$ 
273,10 R$ 204,970 1,33 07/02/2020 14/02/2020 R$ 1,590 0,58% 6,732% 
R$ 
18,38 
FAMB11B 
FDO INV IMOB - FII 
EDIFÍCIO ALMIRANTE 
BARROSO 
R$ 
2.926,00 R$ 3.436,070 0,85 31/01/2020 13/02/2020 R$ 29,040 0,99% 11,903% 
R$ 
348,27 
FCFL11 
FDO INV IMOB - FII 
CAMPUS FARIA LIMA 
R$ 
135,20 R$ 106,020 1,28 17/01/2020 24/01/2020 R$ 0,290 0,21% 5,144% R$ 6,96 
FEXC11 
FDO INV IMOB - FII 
BTG PACTUAL FUNDO 
DE CRI 
R$ 
110,50 R$ 100,360 1,10 07/02/2020 14/02/2020 R$ 0,700 0,63% 7,502% R$ 8,29 
RCRB11 
FDO INV IMOB RIO 
BRAVO RENDA 
CORPORATIVA 
R$ 
205,50 R$ 198,340 1,04 06/02/2020 14/02/2020 R$ 0,720 0,35% 3,557% R$ 7,31 
FIGS11 
FDO INV IMOB 
GENERAL SHOPPING 
ATIVO E RENDA - FII 
R$ 
79,10 R$ 101,790 0,78 31/01/2020 14/02/2020 R$ 0,390 0,49% 7,472% R$ 5,91 
FIIB11 
FDO INV IMOB 
INDUSTRIAL DO 
BRASIL 
R$ 
570,00 R$ 421,330 1,35 31/01/2020 10/02/2020 R$ 2,700 0,47% 5,565% 
R$ 
31,72 
FIIP11B 
RB CAPITAL RENDA I 
FDO INV IMOB - FII 
R$ 
204,00 R$ 195,720 1,04 31/01/2020 14/02/2020 R$ 3,380 1,66% 7,474% 
R$ 
15,25 
RBFF11 
FATOR IFIX FDO INV 
IMOB - FII 
R$ 
86,06 R$ 90,980