Aula 14

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O CDC e os contratos 
imobiliários:
corretagem e incorporação imobiliária
Corretagem
Está autorizado a desempenhar a função de corretor, nos moldes do artigo 2.º da Lei 6.530/78, 
aquele que seja “possuidor de título de técnico em transações imobiliárias”, salientando-se, entretanto, 
que os tribunais brasileiros não exigem tal habilitação, como se afere do posicionamento do Superior 
Tribunal de Justiça (STJ), ao decidir que “a despeito de não inscrito no ‘Conselho Regional de Corretores 
de Imóveis’, o intermediador faz jus ao recebimento da comissão de corretagem” (REsp 87918/PR), e 
ainda que, em ação de cobrança de comissão de corretagem a ausência de inscrição no órgão de classe 
é irrelevante (REsp 251676/GO).
Ocorre que, nesses casos, a remuneração devida pode ser diminuída pelo juiz, caso esse entenda 
que a ausência de habilitação interfira na qualidade do trabalho executado, aplicando no caso o 
artigo 606 do Código Civil (CC), que dita que se “o serviço for prestado por quem não possua título 
de habilitação”, ou não satisfaça a outros requisitos estabelecidos na lei, “não poderá quem os prestou 
cobrar a retribuição normalmente correspondente ao trabalho executado [entretanto] se deste resultar 
benefício para a outra parte, o juiz atribuirá a quem o prestou uma compensação razoável, desde que 
tenha agido com boa-fé”.
É importante destacar que muito embora ignorado pelo CC de 1916, o contrato de corretagem 
recebeu roupagem própria na vigente codificação de direito privado, sendo-lhe reservado lugar de 
destaque entre os contratos em espécie, mormente porque, como quer Gustavo Tepedino (2001, 
p. 113-114):
[...] o estudo do contrato de corretagem, inteiramente esquecido na sociedade rural em que nasceu o Código Civil 
Brasileiro, torna-se cada vez mais relevante, [pois], no contexto industrial e urbano, aumentam-se as distâncias entre as 
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pessoas e já não mais se consegue vender ou comprar objetos através [sic] do contato direto entre comprador e vendedor, 
[e assim] a insegurança dos grandes centros urbanos, aliada ao isolamento natural que o quotidiano profissional a todos 
impõe, invariável, inexorável e indistintamente intensifica a importância do intermediador de negócios cuja reputação 
e confiabilidade se apresentam mais e mais indispensáveis, na exata proporção em que se distanciam as pessoas e se 
desfaz a possibilidade de selecionar, com as cautelas desejáveis, os próprios parceiros comerciais. 
Ademais, a necessidade e a atualidade do contrato de corretagem se justificam em razão do 
aumento do tráfego jurídico oriundo do florescimento de mercados especializados e específicos, 
notadamente no que concerne à venda e compra de imóveis, exigindo habilitação técnica especializada, 
e ainda, muitas vezes, um controle severo do poder público, de modo a garantir ao consumidor médio, 
desconhecedor das particularidades do produto, dos serviços e do mercado, a celebração de um bom 
negócio (TEPEDINO, 2001, p. 114).
Resta claro que o tema em questão merece destaque pela importância dos corretores no 
adequado funcionamento da sociedade de massa e para uma melhor circulação de riquezas no campo 
de atuação daqueles, pressuposto essencial para o crescimento do país.
Vale a pena lembrar com Cláudia Lima Marques, que muito embora o contrato de corretagem 
tenha sido positivado pelo CC, a aplicação da lei geral há de ser promovida de forma subsidiária e 
complementar, diante das premissas elencadas no Código de Defesa do Consumidor (CDC), lei especial 
e anterior àquela (2005, p. 29), mormente porque o corretor desenvolve atividade econômica ao exercer 
seu ofício com profissionalismo e, desse modo, enquadra-se, com perfeição, na moldura criada pelo 
legislador para a caracterização da posição jurídica de fornecedor.
Ato contínuo salienta-se que o contrato de corretagem é de natureza consensual, por não requerer 
qualquer formalidade especial para sua formação, prevalecendo nessa figura contratual o princípio 
da liberdade das formas, ou seja, o contrato pode, sem maiores problemas ser ajustado verbalmente, 
entretanto, nesse caso, a prova de sua existência torna-se mais difícil, especialmente diante do previsto 
no artigo 227 do CC que dispõe que “salvo os casos expressos, a prova exclusivamente testemunhal só se 
admite nos negócios jurídicos cujo valor não ultrapasse o décuplo do maior salário mínimo vigente no país 
ao tempo em que foram celebrados”; recomendando-se, então, que sempre se observe a forma escrita.
Traçadas as premissas básicas sobre o tema, assevera-se que o conceito do contrato de corretagem 
encontra-se previsto no CC que dispõe em seu artigo 722 que “pelo contrato de corretagem, uma 
pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de 
dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”. 
Essa noção é muito importante na análise da principal obrigação assumida pelo corretor de imóveis: 
aproximar aquele que o contrata de alguém que se disponha a negociar com o primeiro, nas condições 
da oferta realizada por esse.
É importante frisar ainda que o corretor assume outras obrigações em razão do contrato pactuado, 
entre eles, o dever de prestar ao cliente: 
a) informações sobre o andamento dos negócios; 
b) detalhes sobre a segurança ou risco do negócio; 
c) notícias sobre alteração do valor do objeto a ser vendido ou comprado; 
d) auxiliar o contratante em tudo mais que possa influir nos resultados da incumbência assumida 
em contrato; comportamento este que, como pode ser facilmente visualizado, impõe ao 
corretor o dever de agir com elevado grau de responsabilidade.
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corretagem e incorporação imobiliária
O contrato de corretagem possui natureza sinalagmática, impondo, portanto, prestações recíprocas 
a ambas as partes e, desse modo, uma vez cumprida sua obrigação, o corretor terá direito a exigir contra-
prestação de natureza pecuniária, que se não tiver sido ajustada entre as partes, será arbitrada pelo juiz ou 
por terceiro eleito pelas partes, que deverão considerar a natureza do negócio e os usos locais.
O valor a ser pago pela corretagem, em regra, é devido por quem tenha contratado o profissional, 
mas admite ajuste em sentido contrário desde que haja aceitação de todos os interessados. Vale a pena 
lembrar ainda que caso o negócio seja concluído em razão da intermediação de mais de um corretor, a 
remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em sentido contrário.
Uma das grandes polêmicas que envolvem esse contrato encontra-se atada à questão da ulterior 
desistência, de uma ou de ambas as partes, quanto à conclusão do contrato para o qual o corretor 
foi incumbido de encontrar um interessado, ou mesmo, quando quem houver contratado o corretor 
revogue a oferta após a aceitação do terceiro, situação que hodiernamente encontra solução no artigo 
725 do CC: “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no 
contrato de mediação, ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Sobre o assunto, ensina José Maria Trepat Cases (2003, p. 116) que a comissão é devida com a 
aproximação das partes, sendo inadmissível que no caso da venda de um imóvel, por exemplo, o paga-
mento da remuneração ao corretor seja condicionado à assinatura da escritura definitiva, uma vez que 
as partes já acordaram quanto aos pontos relevantes da alienação.
Ademais, “ainda que haja posterior arrependimento entre as partes ou não seja o acordo entre 
elas levado à efeito, terá o corretor direito ao recebimento integral da remuneração” (CASES, 2003, 
p. 116). Na mesmaesteira, ao discorrer sobre o contrato de corretagem, Flávio Tartuce (2003, p. 464) 
destaca que “o que se remunera é a utilidade da atuação do corretor ao aproximar as partes e o respeito 
aos deveres que lhe são inerentes”.
Dessa forma, considerando-se que nos moldes do artigo 434 do CC, em regra, o contrato aper-
feiçoa-se no momento da aceitação, desde que haja a manifestação de aquiescência da parte que teve 
ciência da proposta por meio do corretor, a missão deste estará cumprida e, consequentemente, deverá 
ser remunerado.
O STJ tem confirmado essa tese ao decidir que:
[...] sem embargo dos ponderáveis argumentos das correntes antagônicas, que se fixam, respectivamente, no 
resultado útil e na aproximação das partes, mais razoável e justo se afigura o entendimento da corrente intermediária, 
segundo o qual o corretor faz jus a comissão se, tendo aproximado as partes, o negócio não se consuma por decisão 
exclusiva do vendedor que o contratara, [e desse modo] a jurisprudência, mesmo quando embasada em reiterados 
julgados, refletida em antigos posicionamentos, deve evoluir para adaptar-se a multifária riqueza da vida, em seus 
variados aspectos e circunstâncias, sob pena de agasalhar a injustiça e ferir elementares princípios de direito. [...] 
(REsp 4269/RS)
Vale lembrar ainda a lição de Antônio Carlos Mathias Coltro (2001) ao afirmar que:
[...] não se afasta também a possibilidade de o contrato de corretagem conter cláusula em que se estipule estar o 
pagamento da comissão condicionado à efetiva consolidação do negócio, [entretanto,], inexistente tal disposição, 
deverá ser a retribuição paga ao mediador, ainda que posteriormente haja desistência, por algumas das partes, se já 
havia ele logrado êxito na aproximação de ambas.
Outro problema frequente consiste em como saber que o corretor foi autorizado a contatar 
terceiro que se interesse pela proposta de venda ou compra. Normalmente, essa prova é feita por 
meio de um documento denominado opção. A partir dessa afirmação, cumpre destacar que opção 
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é a autorização, por escrito, que se dá ao corretor para que ele passe a desenvolver atividades no 
interesse das partes que pretendam firmar um determinado contrato.
De acordo com a lição de Antonio Carlos Neto (apud CHAVES, 1977, p. 14), a opção:
[...] é o instrumento e a prova da mediação, [sendo que] por meio dela, o dono do negócio expõe as suas pretensões, 
expressa as condições do mesmo, fixa o seu valor, determina o seu prazo etc. de modo a habilitar o corretor a atrair os 
interessados a realizá-lo, pela demonstração de suas vantagens [e ainda] autentica a atividade do corretor, evitando 
que terceiros de boa-fé percam seu tempo com quem não está autorizado a propor qualquer operação.
Por sua vez, a doutrina de Antonio Chaves (1977, p. 14) frisa que a opção, para atingir os objetivos 
para os quais ela é feita, deve conter os elementos essenciais do negócio, tais como o preço, as condi-
ções da negociação e a delimitação do objeto a ser transacionado, sob pena de carecerem de qualquer 
valor jurídico, e na opção de venda de certo bem, por exemplo, deverão constar no mínimo o preço 
e sua descrição, além da intenção, manifestada por seu proprietário, de aliená-lo onerosamente, essa 
última ainda que implicitamente.
Ademais, uma vez contratado o corretor para intermediar o negócio desejado pelo pretenso 
comprador ou vendedor, se àquele for concedido, por escrito, direito de exclusividade na intermediação 
do contrato, mesmo que o negócio seja iniciado e concluído diretamente entre contratante e terceiro, 
terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua intervenção, a 
não ser que se prove a inércia ou ociosidade daquele.
Outro aspecto importante no contrato de corretagem consiste na análise da forma em que sua 
resilição poderá ocorrer, cuja noção está atada à possibilidade dada a qualquer das partes, em um 
contrato de trato sucessivo1, ajustado sem prazo determinado, de desobrigar-se mediante a denúncia 
do fim do contrato pactuado. No caso da corretagem assim ajustada, pode o contratante dispensar o 
corretor a qualquer tempo, entretanto, caso o negócio se realize ulteriormente em razão dos contatos 
realizados pelo profissional, terá esse direito à sua remuneração, salientando-se que a mesma solução 
será adotada caso o negócio entre contratante e terceiro venha a se realizar após a decorrência do prazo 
contratual, desde que isso ocorra em razão do trabalho exercido pelo corretor.
Incorporação imobiliária
As incorporações imobiliárias são regidas pela Lei 4.591/64, norma que traz as diretrizes essen-
ciais a essa modalidade contratual, que deve ser entendida como a atividade exercida com o intuito de 
promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edifica-
ções compostas de unidades autônomas, ou como quer Leandro Leal Ghezzi (2007, p. 62), “é o negócio 
jurídico por meio do qual o incorporador promove e realiza a edificação de um prédio, vendendo a uma 
ou mais pessoas, frações ideais do terreno que ficam vinculadas a unidades autônomas em construção 
ou que serão construídas”. Vale lembrar que tais contratos, como se extrai da leitura conjunta das Leis 
4.591/64 e 6.766/79, são irrevogáveis e irretratáveis.
Perante a lei, consoante dita seu artigo 29, é considerado incorporador tanto a pessoa natural 
como a jurídica que, mesmo não tendo efetuado a construção, se obrigue a vender partes ideais de 
1 Estes contratos somente podem ser cumpridos por meio do tempo, elemento essencial para justificar a existência dos mesmos, como é o 
caso da locação e do leasing.
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terreno que serão fracionadas em unidades autônomas por conta das edificações que serão construídas; 
devendo ser salientado desde já que deve ser proprietário do terreno, promitente comprador, cessionário 
do imóvel, construtor, ou corretor imobiliário devidamente matriculado (GHEZZI, 2007, p. 72-73), e ao 
que vier exercer essas duas últimas atividades terá o dever de informar os potenciais adquirentes das 
unidades autônomas acerca de tal fato.
O contrato de incorporação imobiliária consiste em um complexo de ações a serem adotadas 
pelas partes, sendo importante destacar as fases que normalmente estão presentes:
primeiro promove-se o estudo da viabilidade econômica do empreendimento após a escolha ::
do local em que o condomínio horizontal será erigido; 
depois afere-se a possibilidade de restrições ao direito de construir e ainda a situação jurídica ::
do imóvel; 
em seguida, realiza-se o registro da incorporação junto ao cartório competente.::
Vale lembrar que, consoante dispõe o artigo 32 da Lei 4.591/64, o incorporador somente está 
autorizado a negociar as unidades autônomas após ter arquivado, no Registro de Imóveis competente, 
uma série de documentos, entre os quais, merecem destaque os seguintes:
a) título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de 
direitos ou de permuta do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel [...]; 
b) certidões negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto de títulos de ações cíveis e criminais 
e de ônus reais relativamente ao imóvel, aos alienantes do terreno e ao incorporador; 
c) histórico dos títulos de propriedade do imóvel, abrangendo os últimos 20 anos, acompanhado de certidão dos 
respectivos registros; 
d) projeto de construção devidamente aprovado pelas autoridades competentes; 
e) cálculo das áreas das edificações, discriminando, além da global, a das partes comuns, e indicando cada tipo de 
unidade a respectivametragem de área construída; 
f ) certidão negativa de débito para com a Previdência Social, quando o titular de direitos sobre o terreno for respon-
sável pela arrecadação das respectivas contribuições; 
g) memorial descritivo das especificações da obra projetada [...]; 
h) avaliação do custo global da obra, atualizada à data do arquivamento, [...], discriminando-se, também, o custo de 
construção de cada unidade, devidamente autenticada pelo profissional responsável pela obra; 
i) discriminação das frações ideais de terreno com as unidades autônomas que a elas corresponderão; 
j) minuta da futura Convenção de condomínio que regerá a edificação ou o conjunto de edificações; [...] 
k) declaração expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carência; 
l) atestado de idoneidade financeira [...]; 
m) declaração, acompanhada de plantas elucidativas, sobre o número de veículos que a garagem comporta e os locais 
destinados à guarda dos mesmos.
Salienta-se que depositados os aludidos documentos, incumbe ao Oficial de Registro de Imóveis 
verificar se foram cumpridos os requisitos legais, que uma vez fielmente observados, impõe àquele o 
dever de arquivá-los em cartório e a promover o registro da incorporação, entretanto, se a documentação 
não estiver completa, deverá, no prazo de 15 dias, informar por escrito, todas as exigências necessárias 
ao registro da incorporação, sob pena de multa; possuindo igual prazo para promover o registro da 
incorporação.
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Salienta-se que, de acordo com o artigo 33 da lei analisada, “o registro da incorporação será válido 
[sic, eficaz] pelo prazo de 180 dias, findo o qual, se ela ainda não se houver concretizado, o incorporador 
só poderá negociar unidades depois de atualizar a documentação a que se refere o artigo anterior, 
revalidando o registro por igual prazo”.
Destaca-se também que de acordo com o artigo 39 da lei em foco:
Art. 39.
Nas incorporações em que a aquisição do terreno se der com pagamento total ou parcial em unidades a serem cons-
truídas, deverão ser discriminadas em todos os documentos de ajuste: 
I - a parcela que, se houver, será paga em dinheiro; 
II - a quota-parte da área das unidades a serem entregues em pagamento do terreno que corresponderá a cada uma 
das unidades, a qual deverá ser expressa em metros quadrados.
Afere-se aqui que o dever de informar oriundo da lei especial acaba por inspirar as regras sobre o 
assunto previstas no CDC.
Outros deveres podem ser encontrados no artigo 43 da lei especial, ditando esse que:
Art. 43.
Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, 
mesmo quando pessoa física, ser-lhe-ão impostas as seguintes normas: 
I – informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra; 
II – responder civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos 
prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão 
das obras, cabendo-lhe ação regressiva contra o construtor, se for o caso e se a este couber a culpa;
[...] 
IV – é vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes 
comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados 
ou exigência legal; 
V – não poderá modificar as condições de pagamento nem reajustar o preço das unidades, ainda no caso de elevação 
dos preços dos materiais e da mão de obra, salvo se tiver sido expressamente ajustada a faculdade de reajustamento, 
procedendo-se, então, nas condições estipuladas; 
VI – se o incorporador, sem justa causa devidamente comprovada, paralisar as obras por mais de 30 dias, ou retardar- 
-lhes excessivamente o andamento, poderá o juiz notificá-lo para que no prazo mínimo de 30 dias as reinicie ou torne 
a dar-lhes o andamento normal.
Destaca-se, diante da importância do assunto, que consoante prevê o artigo 65 da lei especial, é 
crime promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público 
ou aos interessados, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do 
terreno ou sobre a construção das edificações, conduta essa sancionada com “reclusão de um a quatro 
anos e multa de cinco a cinquenta vezes o maior salário mínimo legal vigente no país”.
Uma vez concluída a obra, o incorporador deve ainda observar os seguintes passos: averbar a 
construção perante o Registro Imobiliário; providenciar o “habite-se”; outorgar a escritura pública de 
compra e venda aos adquirentes das unidades imobiliárias desde que o preço tenha sido pago e, por 
fim, imitir os adquirentes na posse dos imóveis (GHEZZI, 2007, p. 84-100).
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Salienta-se que consoante dispõe o artigo 48 da lei analisada, a construção dos imóveis que 
são objeto de incorporação poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração 
e poderá estar incluída no contrato com o incorporador ou ser contratada diretamente entre os 
adquirentes e o construtor.
É importante destacar que os adquirentes dos imóveis em construção serão representados por 
uma comissão de representantes, a ser composta por pelo menos três membros escolhidos entre 
aqueles, comissão essa que deve agir de modo a preservar o que interessar ao bom andamento da 
incorporação (art. 61). Assevera-se que a incorporação imobiliária é realizada normalmente sob duas 
modalidades distintas.
Pelo regime de empreitada, que poderá ser ajustada por preço fixo ou reajustável, desde que os 
índices sejam previamente informados, tanto nas minutas contratuais, como em qualquer publicidade 
sobre a incorporação. Aqui, merecem ser destacados três pontos:
a) caso não sejam alienadas todas as unidades imobiliárias, o incorporador responde pelo 
pagamento das unidades que não foram comercializadas (TOSCANO DE BRITO, 2002, p. 191);
b) havendo atraso na entrega da obra por fato imputável ao incorporador ou ao construtor, 
ambos responderão solidariamente pelos danos causados aos adquirentes dos imóveis 
(GHEZZI, 2007, p. 96);
c) as minutas dos contratos e toda a publicidade deverá conter o preço da fração ideal do terreno 
e o preço da construção (Lei 4.591/64, art. 56).
Pelo regime de administração, também conhecida por incorporação a preço de custo, a respon-
sabilidade pelo pagamento do custo integral de obra recai nos proprietários e nos adquirentes das 
unidades imobiliárias (TOSCANO DE BRITO, 2002, p. 215). Por esse regime, consoante dispõe o artigo 
58 da Lei 4.591/64, as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou 
aquisições para construção serão emitidos em nome do condomínio dos contratantes da construção e 
as contribuições dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção serão depositadas 
em contas abertas em nome do condomínio dos contratantes em estabelecimentos bancários, as quais 
serão movimentadas pela forma que for fixada no contrato.
No que tange ao preço a ser pago nessa modalidade de incorporação, destaca-se que consoante 
dispõe o artigo 60 da lei, as revisões da estimativa de custo da obra serão efetuadas, pelo menos 
semestralmente, pela comissão de representantes e o construtor, salientando-se que o contrato 
pode estipular que em razão de necessidades da obra sejam alteráveis os esquemas de contribuições 
quanto ao total, ao número, ao valor e à distribuição no tempo das prestações. Aqui, como tem se 
manifestado o STJ: 
a responsabilidade pelo andamento, recebimento das prestaçõese administração da obra é dos adquirentes, condô-
minos, por intermédio da comissão de representantes, e não da incorporadora, parte ilegítima para figurar no polo 
passivo de ação que visa à devolução de valores pagos por adquirente inadimplente. (REsp 679627/ES)
Em qualquer das modalidades de construção, destaca-se a doutrina que mister se faz à revisão dos 
contratos que contenham cláusula prevendo “a cobrança de juros de acordo com a tabela price após a 
conclusão das obras, pactuando-se, quando muito e de forma clara, apenas juros simples, transparência 
essa que deve abranger, inclusive, o valor das parcelas futuras já acrescidas, além do preço total do 
imóvel com o referido acréscimo” (SCAVONE JUNIOR, 1998, p. 136), sendo vedada a cobrança de juros 
antes da imissão dos adquirentes na posse do imóvel cuja construção foi concluída.
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Vale lembrar sobre o tema que:
A comissão de representantes terá poderes para, em nome de todos os contratantes e na forma prevista no contrato: 
a) examinar os balancetes organizados pelos construtores, dos recebimentos e despesas do condomínio dos 
contratantes, aprová-los ou impugná-los, examinando a documentação respectiva; 
b) fiscalizar concorrências relativas às compras dos materiais necessários à obra ou aos serviços a ela pertinentes; 
c) contratar, em nome do condomínio, com qualquer condômino, modificações por ele solicitadas em sua respectiva 
unidade, a serem administradas pelo construtor, desde que não prejudiquem unidade de outro condômino e não 
estejam em desacordo com o parecer técnico do construtor; 
d) fiscalizar a arrecadação das contribuições destinadas à construção.
É importante destacar ainda que os adquirentes das unidades imobiliárias também têm deveres, 
entre eles, em especial, a obrigação de pagar as prestações devidas, haja vista que só serão imitidos na 
posse de suas unidades se não estiverem em mora (art. 52).
Frisa-se, ainda, que o CDC revogou o artigo 63 da lei que rege as incorporações, pois não 
é lícita a estipulação de cláusula resolutória expressa em detrimento do direito do consumidor. 
Importante lembrar que a teoria do adimplemento substancial tem também importante papel 
nessa modalidade contratual.
Por sua vez, caso o incorporador ajuíze ação visando à resolução dos contratos por falta de paga-
mento, além de ser assegurada a purgação da mora até o momento de contestar a ação (aqui incide o 
princípio da conservação do negócio jurídico), o adquirente terá direito a ser reembolsado no valor que 
pagou, descontadas apenas despesas administrativas, não prevalecera cláusula contratual dispondo 
que a devolução dos valores pagos pelo compromissário comprador serão pagos de modo parcelado, 
como tem decidido o STJ (AgRg, no Ag 774216), até porque tal cláusula configura-se como abusiva, 
violando o disposto no artigo 51 inciso IV do CDC.
Por sua vez, parece que o disposto no artigo 67 da Lei 4.591/64 e que dita que os contratos 
poderão consignar exclusivamente às cláusulas, termo ou condições variáveis ou específicas e que as 
cláusulas comuns a todos os adquirentes não precisam figurar nos respectivos contratos, desde que as 
minutas informem onde as cláusulas gerais estão transcritas, não prevalece diante dos princípios da 
transparência e da boa-fé objetiva, expressamente consagrados no CDC, cuja aplicação aos contratos 
de incorporação imobiliária não pode ser questionada, como tem decidido constantemente o STJ:
[...] os contratos de promessa de compra e venda em que a incorporadora se obriga à construção de unidades 
imobiliárias, mediante financiamento, enseja relação de consumo sujeita ao CDC, porquanto a empresa enquadra-
-se no conceito de fornecedora de produto (imóvel) e prestadora de serviço (construção do imóvel nos moldes da 
incorporação imobiliária). (REsp 334829/DF)
Enfim, vale a pena destacar que importante inovação trazida para o direito brasileiro pela Lei 
10.931/2004 trata do patrimônio de afetação, por meio do qual “o terreno e as acessões objeto de 
incorporação imobiliária, bem como os demais bens e direitos a ela vinculados, manter-se-ão apar-
tados do patrimônio do incorporador e constituirão patrimônio de afetação, destinado à consecução 
da incorporação correspondente e à entrega das unidades imobiliárias aos respectivos adquirentes” 
(Lei 4.591/64, art. 31–A), bens esses que só respondem por dívidas e obrigações vinculadas à incor-
poração respectiva.
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Atividades
1. O corretor, para fazer jus à remuneração, precisa estar habilitado?
2. Em regra, quando o corretor cumpre sua obrigação e passa a ter direito a receber a remuneração 
ajustada?
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