SENAC_Compra e venda de imoveis

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Compra e venda de imóveis: aspectos práticos
Introdução
Seja bem-vindo ao curso Compra e venda de imóveis: aspectos práticos!
Nesse curso, você conhecerá os principais aspectos da compra e venda de imóveis.
O curso segue uma trajetória específica para que os conteúdos sejam assimilados da melhor forma. Os tópicos são liberados em sequência, de maneira que o próximo tópico só será liberado após a conclusão do tópico anterior.
Desejamos a você um ótimo curso!
Teoria geral dos contratos
O contrato tem uma função social, pois dele decorre a circulação de riqueza. Pode ser também considerado uma convecção, que é um acordo entre duas ou mais pessoas com finalidade jurídica, que cria uma obrigação. Ou seja, tecnicamente, o contrato é um negócio jurídico bilateral que cria obrigação. Por isso, está diretamente ligado com as funções desempenhadas pelo corretor de imóveis: é por meio dos diversos tipos de contratos (compra e venda, aluguel, permuta) que o cliente, por intervenção e auxílio do corretor, celebrará um acordo de vontades.
Antes da celebração do negócio, as partes podem fixar a obrigação da contratação por meio de um contrato preliminar, de celebração facultativa. Trata-se de um cuidado especial e seguro na preparação para a contratação principal.
Entretanto, mesmo que as partes não celebrem o contrato preliminar, a aproximação delas para o estabelecimento das bases do negócio acontece na etapa chamada de tratativa, em que se estabelecem discussões acerca do contrato que se pretende celebrar.
Não é incomum que, durante as tratativas pré-contratuais, as partes já assumam algumas obrigações, como a exigência de confidencialidade sobre os termos do contrato que no futuro celebrarão.
A expressão minuta contratual é reservada para referir-se à manifestação escrita das tratativas pré-contratuais, de modo a documentá-las.
Enquanto proponentes e aceitantes discutem proposta e contraproposta, verifica-se a fase de percepção de uma e outra parte, da real intenção de cada uma, que se deve revelar de maneira clara e compreensível, em todos os seus termos.
Nesta fase, ainda não há contrato, mas as partes já se põem em posição jurídica qualificada pela lealdade e pela boa-fé. Pode surgir, nesta ocasião, responsabilidade pelos danos que os potenciais proponentes e aceitantes vierem a causar uns aos outros em decorrência dessas mesmas tratativas preliminares. Esses danos na fase de tratativas contratuais, caso ocorram, são conhecidos como responsabilidade civil pré-contratual.
Contudo, as vontades das partes se revelam pela proposta e pela aceitação. A proposta estampa a intenção de alguém que quer contratar, e é por isso que deve conter todos os elementos necessários à integração da vontade do proponente, de maneira séria, completa, clara, dirigida à pessoa a quem se destina, de maneira inequívoca e leal.
A proposta é um negócio jurídico unilateral receptício (aviso). Para operar a sua funcionalidade jurídica própria, exige que seja comunicada a alguém, que efetivamente a recebe e dela tem conhecimento. A percepção desse primeiro passo na atividade de qualificação da vontade do proponente é muito importante.
Do ponto de vista dos contratos e dos negócios jurídicos unilaterais, que venham a se compor como contratos em virtude de aceitação posterior, cabe uma observação para distingui-los. Nos contratos, têm importância a declaração e a intenção de duas partes; já nos negócios jurídicos unilaterais, é mais importante a declaração de quem se manifestou.
Não tendo havido manifestação da vontade da declaração por parte do aceitante, não se forma bilateralmente o negócio jurídico, e, portanto, não se celebra o contrato.
Aceita a proposta, celebrado está o contrato, que é então documentado no instrumento do contrato, público ou privado. O instrumento escrito (escritura pública lavrada pelo tabelião de notas ou o instrumento particular, ou seja, a escritura particular, assinada pelos contratantes) muitas vezes é exigido pela lei. Nesses casos, certos contratos não podem dispensar a forma escrita.
Definição das partes
O contrato deve apresentar a qualificação das partes envolvidas, de forma que possam ser individualizadas e encontradas em seus respectivos domicílios. Deve também especificar o objeto do acordo, que pode ser um serviço, uma coisa móvel ou imóvel, a entrega de algum valor, etc. Além disso, o vínculo que une os contratantes também deve ser detalhado.
De acordo com artigo 108 do Código Civil, a validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
III - forma prescrita ou não defesa em lei.
Capaz é aquela pessoa que pode exercer pessoalmente seus direitos e responder por suas obrigações. Na formalização dos contratos, as partes comprovam a capacidade de direito e a capacidade de fato pela certidão de nascimento ou pelo documento de identidade.
Porém, excepcionalmente, algumas pessoas são consideradas incapazes pela lei, que as proíbe de exercer pessoalmente todos ou alguns atos jurídicos, em decorrência de não terem os requisitos indispensáveis para tal. A incapacidade divide-se em absoluta ou relativa.
O absolutamente incapaz deve necessariamente estar representado por seus pais ou por um representante.
O relativamente incapaz deve necessariamente estar assistido por seus pais ou por um assistente.
O curatelado é representado por seu curador, que deverá apresentar o termo judicial de nomeação; e o tutelado é representado pelo tutor, que deverá apresentar o respectivo termo de nomeação da tutela para que o instrumento seja válido. As partes contratantes também podem ser pessoas jurídicas, desde que devidamente representadas pelos respectivos sócios, gerentes etc.
Classificação e espécies de contratos
De acordo com o Código Civil, os contratos podem ser assim classificados:
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Contrato típico e contrato atípico
O contrato típico é aquele que tem um regramento específico prescrito no ordenamento jurídico, regulamentado pelo Código Civil. É o caso de contratos de doação e contratos de compra e venda, por exemplo.
O contrato atípico celebra negócios bilaterais cujo perfil não se amolda a nenhuma das espécies contratuais prescritas pelo sistema jurídico. Isso significa que é celebrado livremente, nos princípios da autonomia privada. Muitas vezes, reúnem-se elementos de vários contratos para a formação de um negócio bilateral novo.
Contrato bilateral e contrato unilateral
Os negócios jurídicos podem ser unilaterais, como o testamento e a promessa de recompensa; ou bilaterais, como o contrato de empréstimo e o contrato de compra e venda.
São contratos bilaterais os que impõem às partes obrigações e direitos recíprocos. Por conseguinte, passam as partes a cumular, concomitantemente, a função de credor e devedor uma da outra, o que tipicamente acontece no contrato de compra e venda.
Já os contratos unilaterais se caracterizam por acarretar dever de prestação para apenas um dos contratantes. Típico exemplo é o testamento.
Contrato oneroso e contrato gratuito
A doutrina conceitua o contrato gratuito como aquele que se contrapõe ao contrato oneroso. Nos contratos gratuitos, à prestação de uma parte corresponde apenas vantagem da outra. Exemplo é a doação. Ao contrário, em virtude do contrato oneroso, ambas as partes auferem vantagens recíprocas.
Apenas os contratos onerosos (aqueles em que cada uma das partes espera um prestar recíproco, atributivo de vantagens específicas de parte a parte) contêm o caráter fundamental da vida comercial, relacionado com troca e especulação.
Contrato comutativo e contrato aleatório
O contrato comutativo é de prestação certa e determinada. Em uma compra e venda, por exemplo, o comprador sabe o valor daquilo que receberá e o preço que terá que pagar, enquanto o vendedor já sabe o valor da coisa que vendeu e o valor que recebeu por ela.
Já o contrato aleatório é aqueleque está ligado à sorte, ao risco, ao acaso. É o caso da compra de um bilhete de loteria. O comprador paga o preço certo, cumprindo a sua prestação, mas qual será a prestação do vendedor? Ele não sabe quanto terá de pagar ou se terá de pagar, enquanto o comprador não sabe quanto receberá e se receberá.
Contrato paritário e contrato de adesão
O contrato paritário é aquele em que ambas as partes de comum acordo fixam as regras. Exemplo: um contrato de prestação de serviço de manutenção de condomínio.
Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas são fixadas unilateralmente por um dos contratantes e aceitas em massa pelo outro, que nada pode reclamar. Exemplo: o contrato de abertura de uma conta em um banco já vem impresso, e o cliente nem o gerente têm o poder de alterá-lo.
Contrato instantâneo e trato sucessivo
O contrato instantâneo é aquele que se consuma em apenas um ato. Assemelha-se ao diferido, só que o ato neste é futuro. Exemplo: compra e venda à vista.
O trato sucessivo é aquele que vai se realizando em partes. Exemplo: prestação de serviços.
Contrato personalíssimo e contrato impessoal
O contrato personalíssimo é realizado em atenção ao estado de certa pessoa. Não pode ser cedido por ato entre vivos ou causa morte.
O contrato impessoal é aquele que não leva em conta exclusivamente o estado pessoal de certo contratante.
Contrato individual e contrato coletivo
O contrato individual diz respeito ao interesse de apenas uma pessoa. Exemplo: na compra e venda, uma pessoa pode contratar outra.
O contrato coletivo representa uma gama de pessoas, uma coletividade. Exemplo: convenções coletivas de classe de trabalhadores.
Contratos principais e contratos acessórios
Contratos principais têm existência própria, como de compra e venda e de locação.
Os contratos acessórios dependem dos primeiros para existirem, como é o caso, por exemplo, de uma cláusula penal.
Contratos solenes e contratos não solenes
Contratos solenes têm uma forma a ser respeitada. Exemplos: escritura pública na alienação de imóvel, testamento.
O contrato não solene não obedece a qualquer forma legal. Exemplos: comodato e contrato de locação.
Contratos consensuais e contratos reais
Contratos consensuais são aqueles que perfazem com o consentimento. Já os contratos reais se aperfeiçoam com a tradição. Exemplos: compra de bens imóveis, depósito e comodato.
Contratos nominados e contratos inominados
Os contratos nominados são previstos em lei. Exemplos: contratos de compra e venda, de doação e de locação.
Contratos inominados não têm previsão legal e exigem uma minuciosa especificação dos direitos e das obrigações de cada parte. Resultam de acordo de vontades, não tendo, porém, as suas características e requisitos definidos e regulados em lei.
Contratos mistos e contratos coligados
Contratos mistos resultam da união de vários contratos, formando um novo contrato inominado.
Os contratos coligados surgem da união de outros, mas mantêm as características de seus originadores. Exemplo: contrato celebrado pelas distribuidoras de petróleo com postos de gasolina, que engloba outras questões interligadas, como fornecimento de combustível, arrendamento de bombas e locação de prédios.
Tanto o Código Civil quanto a Constituição Federal garantem às pessoas o exercício da autonomia privada, concedendo às partes o direito de contratar com liberdade, apenas impondo como limites da disposição privada a ordem pública e a função social do contrato, como mencionado anteriormente. Todos têm autonomia para declarar a sua vontade e agir, que é a autonomia da vontade, decorrente do princípio da dignidade da pessoa humana, previsto na Constituição Federal.
Já a autonomia privada, como fonte normativa, está ligada à ideia de poder, isto é, da possibilidade de realizar principalmente negócios jurídicos bilaterais, como contratos, criando leis privadas.
A função mais destacada de um contrato é a econômica: propiciar a circulação da riqueza, transferindo-a de um patrimônio para outro. Isso é muito comum no ramo imobiliário, em que sempre se trabalha com a transferência de um bem imóvel a outrem, o que envolve a circulação de riquezas.
A liberdade parcial de contratar com o objetivo de fazer circular a riqueza tem de cumprir sua função social, e isso é tão importante quanto o aspecto econômico do contrato ou mais. Por isso, fala-se em fins econômicos e sociais do contrato como uma diretriz para a sua existência, a sua validade e a sua eficácia.
Documentação necessária para aferir a legitimidade das partes e a idoneidade do objeto
Além da capacidade das partes, o contrato também deve apresentar um objeto lícito, que não traga desabono às partes contratantes ou à sociedade.
Se o contrato vier a ser celebrado verbalmente, basta o ajuste pessoal pela palavra para sabê-lo efetivamente celebrado. Neste caso, a efetiva contratação se demonstra por outros meios de prova, pois não se formaliza em documento escrito.
Uma observação que deve ser levada em conta é que há uma diferença entre a proposta do direito civil e a oferta do direito do consumidor. No âmbito do direito civil e das relações privadas, a proposta é dirigida a alguém especificamente. No sistema do direito do consumidor, que cuida da segurança jurídica de aspectos próprios da sociedade de consumo, que se veem alicerçados no anonimato e nas técnicas de mercado, a oferta não tem um destinatário conhecido: ela atinge um bloco de possíveis, mas ainda não identificados, consumidores.
A autonomia privada possibilita às partes criar seus próprios contratos e convenções, desde que se respeitem limites, como os preceitos da ordem pública, a função social do contrato e a boa-fé objetiva, conforme o artigo 2.035, parágrafo único, do Código Civil. Isso favorece, por exemplo, a criação de contratos atípicos (artigo 425), ou seja, não regulamentados especificamente na lei.
Formas de extinção dos contratos
Resolução do contrato é a sua extinção por circunstância superveniente à sua formação. São motivos de resolução do contrato, por exemplo, a onerosidade excessiva das prestações devidas por causa da avença e o inadimplemento absoluto.
Cabe à parte prejudicada postular a resolução do contrato nos casos de inexecução, de falta de cumprimento ou de cumprimento defeituoso do pacto.
Quando há quebra da base subjetiva do negócio jurídico, ele pode ser invalidado pelos vícios da vontade ou por vícios sociais (ação declaratória de nulidade e ação desconstitutiva de negócio jurídico). Quando há a quebra da base objetiva do negócio, é possível sua resolução, sua manutenção ou, ainda, a sua revisão, judicial ou extrajudicial, para que volte a ser equilibrado.
A característica mais importante dos contratos bilaterais é justamente o fato de uma das partes se vincular à outra de uma maneira muito própria e específica. Uma parte não pode exigir o adimplemento da prestação que a beneficia sem cumprir a prestação que confere vantagem à outra parte.
Por isso, a condição resolutiva tácita se subentende para o caso em que uma das partes não cumpra a sua obrigação. Por disposição legal, prevista no artigo 474 do Código Civil, pressupõe-se em todo contrato bilateral a existência de cláusula resolutória tácita. Por meio dela, a inexecução do contrato autoriza a outra parte a pedir a sua resolução.
Outra possibilidade de extinção é a exceção de contrato não cumprido. Fundamenta-se no equilíbrio patrimonial, em estreita conexão com a ideia de proporcionalidade das prestações e de lealdade negocial.
Nos contratos bilaterais, ambos os contratantes têm o dever de cumprir as obrigações e as prestações recíproca e, em regra, contemporaneamente. Nenhuma das partes pode exigir isoladamente que a outra cumpra a prestação sem a contrapartida respectiva. Só quem cumpre a sua parte na avença pode exigir o cumprimento da parte do outro.
Já a onerosidade excessiva, a qual pode tornar a prestação desproporcional relativamente ao momento de sua execução, pode dar ensejo tanto à resolução do contrato quanto ao pedido de revisão de cláusula contratual, mantendo-seo contrato.
A solução de revisão do contrato é autorizada pela aplicação da cláusula geral de boa-fé e da função social do contrato, visando a garantir às partes uma manutenção da operação jurídico-econômica que promova o sucesso de suas legítimas pretensões.
Se verificada a onerosidade excessiva do contrato, as circunstâncias que regem o equilíbrio econômico da avença autorizam a modificação da cláusula contratual que a ensejou, de modo a fazer com que se volte ao equilíbrio contratual anterior.
Caso a verificação da onerosidade seja questionada na Justiça e o réu não concorde em modificar as condições para a parte onerada, pode o juiz corrigir as distorções e modificar a cláusula, fazendo a revisão do contrato.
Resilição é um modo de extinção do contrato por simples declaração de uma das partes ou de ambas. Por isso, pode ser unilateral ou bilateral. Ela é um gênero cujas espécies são a denúncia, a revogação, o distrato e a renúncia.      
A denúncia consiste em uma declaração unilateral receptícia (há de ser levada ao conhecimento do destinatário), por meio da qual uma das partes põe termo à relação jurídica negocial. Trata-se, em regra, de uma faculdade discriminatória, que qualquer contraente pode exercer, embora tenha de ser comunicada com certa antecedência.
Revogação é a retirada da voz por vontade unilateral. Consiste em declaração unilateral de vontade, cujo objetivo é extinguir direito ou relação jurídica, deixando-a sem efeito.
Distrato é o desfazimento livre e expresso do contrato por vontade das partes. Tem natureza jurídica de negócio jurídico bilateral endereçado à extinção do contrato que as mesmas partes haviam celebrado. Sua finalidade específica é a de extinguir o vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato. Por isso, diz-se que é a dissolução convencional do contrato.
Renúncia é um ato unilateral de vontade. Em regra, é um ato arbitrário que não interessa a terceiros. Nesse sentido, se ela não produz seus efeitos em face de pessoas determinadas, diz-se que se trata de declaração não recíproca de vontade.
Eficácia dos contratos de gaveta
Comprar um imóvel com o chamado contrato de gaveta não é seguro, mas é prática comum no mercado imobiliário. Ele é normalmente feito sem a transferência do imóvel no cartório, por impedimento de financiamentos, escritura de posse, entre outros. As partes não podem registrar em definitivo suas aquisições nem transferir o financiamento.
Contratos são promessas de compra e venda registradas no cartório de títulos e documentos. São normalmente irretratáveis e tornam-se garantia de aquisição. O contrato de gaveta é o acordo particular realizado entre o mutuário que adquiriu o financiamento com o banco e um terceiro, mas pode trazer riscos evidentes.
Apesar de existir um contrato, ele não está regulamentado juridicamente. Há alguns riscos para quem adquire um imóvel com contrato de gaveta: o proprietário antigo, que juridicamente é o real proprietário do imóvel, pode vender o imóvel a outra pessoa; o imóvel pode ser penhorado por dívida do antigo proprietário; o proprietário antigo pode morrer e o imóvel ser inventariado e destinado aos herdeiros.
Além disso, o comprador poderá ser prejudicado caso o verdadeiro proprietário fique devendo taxa condominial ou impostos relativos ao imóvel. Ele estará sujeito a ser acionado judicialmente em razão de figurar como proprietário do imóvel.
Por problemas assim, o contrato de gaveta é causa de milhares de processos nos tribunais. Muitos mutuários brasileiros são usuários desse tipo de instrumento.
A Caixa Econômica Federal considera essa modalidade de contrato irregular. Segundo o artigo 1 da Lei 8.004/90, alterada pela Lei 10.150/00, o mutuário do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) tem de transferir a terceiros os direitos e as obrigações decorrentes do respectivo contrato. Exige-se que a formalização da venda se dê em ato concomitante à transferência obrigatória na instituição financiadora.
Apesar disso, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem reconhecido, em diversos julgados, a possibilidade da celebração dos contratos de gaveta. Ele considera legítimo que o cessionário do imóvel financiado discuta em juízo as condições das obrigações e os direitos assumidos no referido contrato.
O STJ já reconheceu, por exemplo, que, se o contrato de gaveta já se consolidou no tempo, com o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência, por falta de prejuízo direto ao agente do SFH.
Quando o financiamento já foi integralmente pago, com a situação de fato plenamente consolidada no tempo, aplica-se a chamada “teoria do fato consumado”, reconhecendo-se não haver como considerar inválido e nulo o contrato de gaveta.
Conclusão
Os contratos têm a sua função social na distribuição das riquezas, sendo, por isso, importantes nas relações de corretagem. Qualquer ato (compra e venda de um imóvel, aluguel, permuta, entre outros) deve ser formalizado com um contrato, para garantir o cumprimento dos direitos e dos deveres das partes contratantes.
É muito importante que o corretor de imóveis conheça os contratos, pois fazem parte da sua rotina de trabalho. Não é necessário conhecer todos eles, nem suas particularidades, mas é preciso saber que a profissão vai muito além de apresentar imóveis aos clientes. O corretor que conhece e entende os preceitos legais da profissão e que busca inseri-los na sua prática é um profissional diferenciado no mercado de trabalho.
Contratos imobiliários
O mercado está muito aquecido pelo crescimento imobiliário. Com isso, surgem diversas situações e tipos de contratos que merecem atenção e cuidados redobrados.
Inicialmente, é fundamental analisarmos os requisitos gerais para a validade de um contrato. Eles se encontram definidos no artigo 104 do Código Civil brasileiro.
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São eles:
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Agente capaz
Os contratantes devem reunir a capacidade de direito e a capacidade de fato, ou seja, devem ser maiores de 18 anos.
Os que forem relativamente incapazes deverão ser assistidos. São considerados relativamente incapazes:
· Maiores de 16 anos e menores de 18
· Ébrios habituais
· Viciados em tóxico
· Aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade
· Pródigos
Os absolutamente incapazes (menores de 16 anos) devem ser representados.
Objeto lícito, possível, determinado ou determinável
O objeto deverá ser: lícito, ou seja, conforme a lei e não contrário aos bons costumes, à ordem pública e à moral; possível física e juridicamente; determinado ou determinável, ou seja, especificado ao menos pelo gênero e pela quantidade.
Forma prescrita ou não defesa em lei
Às vezes, as partes deverão obedecer a determinada forma ditada pela lei para manifestar sua vontade; no entanto, em regra, a manifestação de vontade independe de forma especial.
É importante sabermos que esses requisitos de validade são adotados em todos os contratos regidos pelas leis brasileiras. Assim, devem ser observados em todas as negociações contratuais.
Tipos de contrato
Contrato de compra e venda
De acordo com conceitos do direito civil, um contrato de compra e venda envolve duas pessoas. Uma pessoa, denominada vendedora, obriga-se a transferir para outra pessoa, denominada compradora, o domínio de um bem, mediante o pagamento de certo preço em espécie ou de valor fiduciário correspondente.
Via de regra, não há forma especial na instrumentalização do contrato de compra e venda. Ele pode ser celebrado por escrito ou até mesmo verbalmente, por instrumento público ou particular. Entretanto, o artigo 108 do Código Civil determina que, quando o negócio jurídico versar sobre imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, haverá a obrigatoriedade da escritura pública. Essa é a situação em que se encontra a grande maioria dos imóveis transacionados na atualidade.
Quando o contrato de compra e venda é celebrado por meio de instrumento particular, não sendo a hipótese trazidano artigo 108 do Código Civil, que dispensa de escrituração os imóveis com valor inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país, poderá ser interpretado como um mero contrato preliminar ou promessa de compra e venda, que não se presta para efetuar o registro de transmissão da propriedade. Para que a propriedade seja transmitida do vendedor para o comprador do imóvel, é indispensável a realização da escritura pública com posterior registro no órgão competente.
Sobre a formalização do contrato na prática, o artigo 490 do Código Civil disciplina que, salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador nos contratos de compra e venda de bens imóveis. Essa norma jurídica determina de forma clara a responsabilidade de cada uma das partes quanto às despesas de transferência no momento da concretização da compra e venda. No entanto, nada impede que as partes estipulem de forma diversa no contrato.
O vendedor, salvo convenção em contrário, responde por todos os débitos referentes ao bem até o momento da transmissão, ou seja, ele será responsável por: despesas condominiais; seguro; IPTU; ITR; taxa de água, luz, lixo e gás; contribuições de melhoria; etc.
Algumas situações práticas exigem um pouco de cautela por parte dos envolvidos na negociação, pois a legislação veda ou exige procedimentos específicos diante da possibilidade de negociação entre algumas pessoas específicas. O Código Civil considera anulável, por exemplo, a venda de ascendentes a descendente, exigindo, para tanto, o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge alienante. O consentimento do cônjuge será, contudo, dispensado quando o regime de bens for o de separação obrigatória.
 
Assim, considera a lei que os que têm por dever de ofício ou profissão zelar pelos bens alheios estão proibidos de adquiri-los, mesmo em leilão público, sob pena de nulidade, por razões de ordem moral.
No entanto, a lei admite exceções à regra, permitindo os casos de compra e venda ou cessão entre coerdeiros, ou em pagamento de dívida, ou para garantia de bens já pertencentes às pessoas anteriormente designadas.
É permitido compra e venda entre cônjuges com relação aos bens excluídos da comunhão. Desse modo, estará proibido compra e venda entre marido e mulher se o regime patrimonial for o de comunhão universal de bens.
Os contratos de compra e venda podem ser contemplados com cláusulas especiais, que serão utilizadas dependendo da situação que se pretende formar no caso concreto. A sua inserção ficará a critério das partes contratantes.
As cláusulas especiais para compra e venda frequentemente utilizadas são:
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Retrovenda
É a cláusula inserida no contrato segundo a qual o vendedor se reserva o direito de reaver, em certo prazo, o imóvel alienado, restituindo ao comprador o preço mais as despesas por ele realizadas, inclusive as empregadas em melhoramento do imóvel. É apenas admissível nas vendas de imóveis.
O vendedor só poderá resgatar o imóvel alienado dentro de prazo improrrogável de três anos ininterruptos, não sendo passível de suspensão. O direito de resgate é intransmissível, não sendo suscetível de cessão por ato inter vivos, mas passa aos herdeiros.
Venda a contento
É a cláusula que determina que o contrato será desfeito se o comprador não se agradar da coisa. A venda é realizada sob a condição de só se tornar perfeita e obrigatória se o comprador declarar que a coisa adquirida lhe satisfaz.
Preempção, ou preferência
É uma cláusula em que as partes convencionam que o comprador de coisa móvel ou imóvel fica com a obrigação de oferecê-la a quem lhe vendeu, para que este use do seu direito de preferência em igualdade de condições no caso de pretender vendê-la ou dá-la em pagamento.
Vale destacar aqui que a análise prática de um contrato de compra e venda deve ter início pela verificação de alguns itens indispensáveis, tais como: nome completo, endereço e qualificação (CPF, identidade) de cada um dos contratantes; bem(ns) objeto(s) da negociação; preço estipulado e modo de pagamento (à vista, em parcelas, periodicidade, valor de cada parcela); e outras condições gerais (como data de entrega das chaves, no caso de imóvel).
Não se pode esquecer que esse contrato deve ser feito por meio de instrumento público, a que chamamos de escritura, exceto para as situações previstas no artigo 108 do Código Civil. Para que a escritura gere todos os efeitos esperados em uma compra e venda regular, ela deve ser levada a registro no cartório de registro de imóveis da comarca onde se encontra situado o imóvel.
Clique ou toque sobre botão abaixo para fazer o download do "Modelo de contrato de compra e venda".
Modelo de contrato de compra e venda
 Contrato de cessão de direitos
Ao se adquirir um imóvel cuja situação está totalmente regular (com registro imobiliário no cartório de registro de imóveis), adquire-se, em verdade, a propriedade do imóvel, que é um direito real. Nesta situação, deve-se realizar uma escritura pública de compra e venda e, posteriormente, levá-la a registro, que é o instrumento jurídico próprio para a comprovação da propriedade.
Aquele que adquire um imóvel que não é passível de escrituração e registro imediato está adquirindo somente a posse do bem, isto é, está contratando apenas o direito pessoal de exercer a sua posse, e não a propriedade propriamente dita.
Se, independentemente da situação que leva o imóvel a não estar totalmente regular, existe o desejo de adquirir esse bem, a forma adequada de fazê-lo é por meio de uma escritura pública de cessão de direito. O cedente (vendedor) tem apenas a posse do imóvel, sendo apenas isso que ele poderá negociar naquele momento.
A cessão de direito se presta para as negociações entre o promitente comprador de um imóvel e um terceiro interessado em adquirir seus direitos sobre o bem. O promitente comprador não tem a propriedade do bem, mas tem todos os direitos que possibilitam a futura transferência do imóvel. Ou seja, o promitente comprador é titular de um crédito, sendo esse crédito o direito de receber a escritura do imóvel. Como esse crédito se caracteriza como um bem patrimonial, ele é passível de transferência para terceiros.
Em qualquer uma das situações apresentadas, o nome que se dá à negociação adequada é cessão de direitos. Ela se caracteriza pelo negócio jurídico em que uma parte transfere seus direitos a outra (o direito de receber a escritura), independentemente da vontade do devedor (o promitente vendedor que, depois de receber o preço, obriga-se à outorga da escritura).
No caso de imóveis na planta, o contrato de cessão de diretos é bastante usual. Por ainda não haver uma escritura, o que o cedente vende é o direito de comprar. Após o contrato, o cessionário passa a figurar como comprador diante da incorporadora.
A comercialização de lançamentos (imóveis novos) aumentou muito nos últimos anos. Esse movimento do mercado fez crescer também o número de investidores que adquirem um imóvel antes do início da obra e que o vendem antes da entrega. Para concretizar essa negociação, o contrato de cessão de direitos é o instrumento adequado.
A cessão pode ser feita durante o período de construção do empreendimento ou até mesmo depois de entregue o imóvel. Porém, é necessário que a incorporação já esteja devidamente registrada no cartório de registro de imóveis.
Para o caso de empreendimentos na planta, é preciso contar com a concordância da incorporadora na transação. Se isso não for feito, poderá ficar caracterizado apenas um contrato de gaveta, que gera efeitos somente entre as partes e que pode não ser reconhecido pela incorporadora.
No momento da concretização desse tipo de contrato, é necessário solicitar toda a documentação do cedente, da mesma maneira que se averigua a documentação de um vendedor.
 Contrato de promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda se define como um contrato preliminar que tem como objetivo a realização de um contrato de compra e venda. É muitocomum no ramo imobiliário a celebração desse contrato preliminar, que visa a comprometer as partes a celebrarem a escritura pública definitiva em um momento oportuno.
Normalmente, esse contrato é celebrado para que as partes possam providenciar documentos necessários para a perfectibilizarão da compra e venda ou enquanto aguardam o implemento de alguma condição ou a extinção de algum motivo que impeça de se realizar de imediato a escritura pública do imóvel.
Outra situação bastante comum é a realização desse tipo de contrato por mero interesse do vendedor, que poderá se sentir mais seguro em receber primeiramente o valor integral do preço e, somente depois, concluir a compra e venda definitiva. O contrato de promessa de compra e venda serve como garantia para realização de uma escritura definitiva futura.
Na prática, a promessa de compra e venda é um tipo de contrato em que uma pessoa, física ou jurídica, denominada promitente vendedora, compromete-se a vender para outra, denominada promitente compradora, bem imóvel com preço, condições e modos determinados no instrumento contratual.
O Código Civil prevê que os contratos preliminares devem conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado (compra e venda), exceto em relação à forma, que não terá a mesma obrigatoriedade. No caso do contrato de promessa de compra e venda de imóvel, a forma será a mesma exigida para o contrato futuro (compra e venda), pois, apesar de a propriedade não ser transferida nesse momento, o promitente comprador estará adquirindo um direito real sobre a propriedade, que segundo a lei vigente só se adquire com o registro.
Muito se discute sobre a possibilidade da realização do contrato de promessa de compra e venda por meio de instrumento particular, mas, como medida de segurança para os contratantes, o contrato deve seguir os padrões estabelecidos na lei. É dispensada a obrigatoriedade de escritura pública somente para os casos previstos no artigo 108 do Código Civil, que isenta de escritura pública os imóveis com valor inferior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
No caso de contrato de promessa de compra e venda registrado no cartório de registro de imóveis, se não tiver sido pactuada a cláusula de arrependimento, o promitente comprador poderá exigir a outorga da escritura definitiva de compra e venda. No caso de resistência, poderá requerer ao juiz a adjudicação do imóvel se quitado o preço.
Assim, chegamos à conclusão de que os contratos de promessa de compra e venda de imóveis levam em seu nome a designação “compromisso” ou “promessa” por convencionarem, entre os contratantes, obrigações para a realização de um contrato definitivo de compra e venda.
 Contrato de alienação fiduciária
A alienação fiduciária é um instituto que alcança transação tanto entre bens móveis quanto entre bens imóveis. É um contrato como todos os outros disciplinados pelo direito, tendo os requisitos presentes no artigo 104 do Código Civil como pressupostos de validade.
A alienação fiduciária em garantia se caracteriza pela transferência, ao credor, da propriedade do bem garantidor. Fica o devedor apenas com a posse direta do bem, restando ao credor a posse indireta. Na prática, o devedor fica em contato direto com o bem, utilizando-o.
Quando quitada a dívida pelo devedor, este automaticamente se torna proprietário do bem imóvel que havia sido dado como garantia na sua dívida. No caso de não haver o pagamento do débito, o credor conseguirá reaver a posse direta do bem efetuando a execução da garantia.
A alienação fiduciária de bens imóveis vem sendo cada vez mais utilizada no mercado imobiliário por trazer celeridade e agilidade para as negociações. O adquirente do bem transfere a propriedade ao agente financeiro pelo prazo que for pactuado o pagamento. Ao fim do período, o termo de quitação da dívida poderá ser levado ao cartório de registro de imóveis a fim de se cancelar a alienação e concretizar a propriedade do bem na pessoa do adquirente.
A mesma agilidade se encontra quando existe a necessidade de execução do bem, quando o devedor se torna inadimplente. A necessidade de se recorrer ao judiciário é muito minimizada nesse tipo de negociação, pois a legislação trata o instituto de forma prática e bastante simplificada.
Tornam-se cada vez mais comuns no mercado imobiliário os contratos de alienação fiduciária, já que asseguram os direitos e os deveres de ambos os contratantes. Além de outras vantagens, esse tipo de contrato viabiliza a expansão no crédito e a redução das taxas e dos encargos cobrados pelas instituições financeiras. Eles oferecem mais garantias e maior celeridade na recuperação dos créditos se o devedor estiver inadimplente.
 Contrato de permuta
A permuta é uma alternativa bastante interessante no mercado imobiliário. Em uma só negociação, a pessoa é capaz de se desfazer de um imóvel que não lhe interessa mais e adquirir outro com as características que deseja. Para isso, não é necessário que se façam todos os trâmites para a venda do seu imóvel e, posteriormente, toda a negociação para a compra do outro.
A permuta se dá quando as duas partes envolvidas na negociação trocam bens simultaneamente sem o pagamento integral em dinheiro do preço dos imóveis. Pode apenas haver alguma compensação se os bens tiverem valores muito diversos. Assim, a permuta se caracteriza como um contrato em que acontece a troca de imóveis entre os interessados, com ou sem compensação financeira.
Para que se tenha um contrato de permuta seguro, é preciso que haja um acordo prévio entre as partes, especialmente com relação aos valores envolvidos. Assim, deve haver uma avaliação para que possa ser fixado o valor de cada um dos imóveis negociados.
Assim como a compra e venda, o contrato de permuta não é solene na sua essência. Deve ser observado o disposto no artigo 108 do Código Civil, que considera indispensável a escritura pública para a validade dos contratos que versem sobre imóveis com valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo vigente no país.
O contrato de permuta prevê a possibilidade de o contratante pedir a devolução da coisa que foi dada caso o pactuante não cumpra com a sua parte. Ou seja, uma parte não poderá exigir da outra o cumprimento do contrato se esta, ao mesmo tempo, não cumprir com a sua obrigação. No caso, as obrigações são idênticas.
Esse tipo de contrato não mereceu, por parte do legislador, aprofundamento. Sua disposição legal se restringe ao artigo 533 do Código Civil. Nele, está disciplinado que, ao contrato de permuta, aplicam-se as mesmas disposições referentes à compra e venda, exceto com relação às despesas com o instrumento de permuta. Elas devem ser divididas pela metade entre os contratantes. Também não é permitida a permuta com valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o consentimento dos outros descendentes e do cônjuge do alienante.
 Contrato de comodato
O contrato de comodato caracteriza-se pelo empréstimo gratuito de coisas não fungíveis (não consumíveis) a outra parte, denominada comodatário.
Coisas não fungíveis são móveis e imóveis não passíveis de substituição por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Ou seja, o contrato comodato é um negócio jurídico unilateral e gratuito por meio do qual uma parte (comodante) transfere à outra (comodatário) a posse de um determinado bem, móvel ou imóvel, com a obrigação de o restituir.
A lei não estabelece uma maneira para a realização dos contratos de comodato, assim como não impõe o registro do contrato na matrícula do imóvel, mas é extremamente aconselhável fazê-lo. O contrato de comodato pode ser firmado por instrumento público ou particular, como melhor convier para os contratantes.
O contrato de comodato tem como principal característica a gratuidade, o que o difere pontualmente da locação. Imagine que uma pessoa, que é proprietária de uma casa na serra, empreste gratuitamente o imóvel a seu amigo para que este possa passar suas férias. Nesse caso, estamos diante de um contrato de comodato. Se esse empréstimofosse oneroso, tratar-se-ia de um contrato de locação.
Um imóvel pode ser objeto de um contrato de comodato na sua totalidade ou somente em parte. Não é obrigatório que o comodante seja proprietário do bem emprestado, pois ele, como simples possuidor do imóvel, pode dá-lo em comodato. Um exemplo prático seria o empréstimo de um cômodo de um imóvel de um locatário a um amigo seu. Não havendo proibição no contrato de locação, esse empréstimo é legal.
Outra característica que deve ser observada nos contratos de comodato é a necessidade de se restituir a mesma coisa recebida como empréstimo, não sendo permitida a sua substituição. No mesmo sentido, o artigo 582 do Código Civil prevê que o comodatário tem o dever de conservar a coisa, usá-la de modo adequado e restituí-la no prazo convencionado. Caso não haja um prazo convencionado no contrato, a devolução deve ocorrer a qualquer momento, de acordo com a vontade do comodante e se houver necessidade imprevista e urgente.
 Contrato de consórcio
O consórcio de imóveis vem se apresentando como uma boa opção para a aquisição de bens imóveis nos últimos anos. Ele tem um funcionamento simples: uma administradora fica responsável por gerenciar o dinheiro de um grupo de pessoas que se reúne para comprar um imóvel mediante o pagamento de parcelas mensais.
Toda vez que o que está sendo pago mensalmente por esse grupo de pessoas atinge um valor determinado, um dos participantes é contemplado. É possível, então, que o sorteado adquira imediatamente um imóvel.
O contrato de consórcio, atualmente, encontra regulamento na Lei 11.795/2008, que aborda o assunto pontualmente. Ela determina que o sistema de consórcios é um instrumento de progresso social, que se destina a propiciar o acesso ao consumo de bens e serviços, sendo constituído por administradoras e grupos de consórcio.
Como nos demais negócios jurídicos, os contratos de consórcio devem observar todos os requisitos legais. O objeto do contrato é a constituição de fundo pecuniário para a aquisição de bens e serviços pelos consorciados. A forma de contratação é livre, pois a lei não previu forma especial e também não fez nenhuma vedação.
O contrato de consórcio, na maioria das vezes, tem a natureza de um contrato de adesão. Quando assinado pela administradora de consórcio e pelo consorciado, ele formaliza a participação no grupo e cria todos os vínculos obrigacionais estabelecidos.
No contrato, devem estar bem especificadas todas as condições em que o consórcio será operacionalizado, bem como todos os direitos e os deveres das partes envolvidas.
 Contrato de arrendamento
O contrato de arrendamento, de modo geral, presta-se para regulamentar diversos tipos de negócios jurídicos. Existe tanto para o arrendamento mercantil quanto para o arrendamento de bens imóveis.
Trataremos neste momento de forma mais específica sobre o arrendamento de bens imóveis, que é passível de ser objeto de alguma intermediação na prática profissional dos corretores de imóveis.
Os institutos do arrendamento e da locação são parecidos, mas há diferenças importantes entre eles. O arrendamento, bastante comum no âmbito rural para fins de exploração de plantação e de lavoura, caracteriza-se pela cessão onerosa do uso e do gozo de terreno em troca de um pagamento prefixado, que pode ser em dinheiro ou até mesmo em produtos.
Nos arrendamentos mercantis de bens móveis, estes ficam sob a propriedade do arrendante, só passando definitivamente ao arrendatário após o término do prazo pactuado e do pagamento de eventual resíduo.
Já o arrendamento rural funciona de forma muito semelhante à locação, existindo regulamentação específica na Lei n.º 4.504, de 1964. As locações de imóveis rurais são reguladas pelo Código Civil; e a de imóveis urbanos, pela Lei n.º 8.245, de 1991, a qual veremos logo adiante.
Diferentemente do arrendamento mercantil, no arrendamento rural não existe a previsão de compra. Porém, existe a possibilidade de inclusão dessa possibilidade no contrato para o caso de um ponto comercial, por exemplo. Não resta, nesse caso, alienação fiduciária.
No caso de imóveis, muitas pessoas se utilizam indevidamente da figura do arrendamento como substitutivo da locação, fazendo confusão. Porém, o adequado é que seu uso seja específico para os casos de terras rurais ou então de arrendamento em todas as suas facetas (com opção de compra ao fim).
Assim, podemos concluir que, caso não se trate de um imóvel rural para fins de exploração de plantação ou de um ponto comercial com equipamentos e benfeitorias, seria teoricamente mais adequado que as relações fossem reguladas por um contrato de locação, e não por contrato de arrendamento.
Nos contratos de arrendamento, o princípio da liberdade contratual impera, ficando a critério das partes estabelecer no documento o que lhes aprouver. Está previsto no Decreto 59.566/66 que o contrato de arrendamento poderá prever a possibilidade de subarrendamento. Nesse caso, o arrendatário transferirá, no todo ou em parte, os direitos e as obrigações estabelecidos no contrato de arrendamento, desde que haja consentimento do arrendador previsto no contrato.
Algo a ser considerado é que o contrato de arrendamento não precisa obrigatoriamente ser levado a registro no cartório de registro de imóveis, o que é altamente aconselhável. Caso o imóvel venha a ser alienado, se a situação estiver registrada na matrícula, a vigência do contrato de arrendamento poderá ser protegida.
 Contrato de arras
Arras, ou sinal, é um instituto muito utilizado durante a negociação de compra e venda de imóveis, ficando caracterizado pela entrega de quantia ou coisa por um dos contratantes a outro como confirmação do acordo de vontades e início de pagamento. Caso, no momento da contratação, uma parte dê à outra, a título de arras, dinheiro ou bem, deverá esse sinal ser restituído ou computado na prestação devida. Ou seja, as arras se prestam tanto como garantia de um negócio como começo de pagamento, quando deverão ser descontadas do valor a ser pago.
O contrato que prevê as arras depende da existência de um contrato principal, não sendo possível imaginar sua existência de forma isolada, sem estarem atreladas a um negócio principal. Quanto à sua natureza, são classificadas como acessórias.
A legislação prevê dois tipos de arras: as confirmatórias e as penitenciais. O que as diferencia é o fato de as arras confirmatórias serem passíveis de pedido de indenização suplementar. As arras penitenciais não preveem essa possibilidade, por já terem uma função unicamente indenizatória.
A sequência de figuras a seguir mostra situações que envolvem a entrega de arras e no que resulta caso as partes venham a desistir do negócio.
Vamos imaginar que o promitente comprador entregou, a título de arras, a quantia de R$ 50.000,00 ao promitente vendedor.
Fonte: adaptado de <http://marianagoncalves.com.br/arras-ou-sinal/>.
A situação a seguir representa a desistência do negócio por parte do promitente comprador. Ele perde as arras em favor do promitente vendedor.
Fonte: adaptado de <http://marianagoncalves.com.br/arras-ou-sinal/>.
Na situação seguinte, quem desiste do negócio é o promitente vendedor, tendo que devolver as arras dadas mais o equivalente em favor do promitente comprador.
Fonte: adaptado de <http://marianagoncalves.com.br/arras-ou-sinal/>.
Em qualquer uma das situações, caso as arras tenham o cunho confirmatório, ainda é possível pleitear indenização suplementar, pois a maior diferença entre as confirmatórias e as penitenciais está em possibilitar ou não uma indenização além do valor fixado como arras.
Documentação de transações imobiliárias
 
Nas negociações imobiliárias, deparamo-nos com muitos documentos essenciais para a transação. Esses jogos de documentos serão utilizados em cada tipo de negócio imobiliário a ser realizado.
É importante destacar que os documentos podem ser semelhantes quando pensarmos, por exemplo, em compra e venda de imóveis e permuta. Porém, cada negócio jurídico terá suas peculiaridades.
Cada jogo de documento (reuniãode vários documentos) será utilizado conforme a necessidade e a especificidade do negócio imobiliário a ser realizado.
Neste tópico, apresentamos documentos fundamentais para a formalização da compra e venda, que deverão ser analisados com cuidado para verificar se o imóvel se encontra livre e desembaraçado para a comercialização. Caso seja verificado algum impedimento (na matrícula ou relacionado a uma dívida com o condomínio e com o município – IPTU), passível de ajuste, este deverá ser providenciado.
Agora, veremos a documentação necessária para a comercialização de um imóvel. Isso garante total segurança jurídica para que ambas as partes, comprador e devedor, saiam satisfeitos com a negociação.
Inicialmente, conheceremos brevemente alguns dos principais documentos necessários para as diferentes transações imobiliárias, suas características e alguns exemplos.
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Certidões
· Matrícula do imóvel
· Certidão de ônus reais
· Certidão reipersecutória
· IPTU
· Certidão de quitação de condomínio
· Receita Federal
· Receita estadual
· Receita municipal
· Justiça Federal
· Justiça do Trabalho
· Justiça estadual (crime; cível, orfanológica; insolvência civil; falência e concordata; execução fiscal)
· Negativa de protestos
Características
As certidões são necessárias para o sucesso da operação de venda. A negativa isenta o cliente vendedor do imóvel até a data da transação, ou seja, o imóvel estará livre e desimpedido para a comercialização.
Observação
Todas essas certidões podem e devem ser solicitadas pelo corretor para comprovar o sucesso da transação do imóvel e não deixar dúvidas sobre ele. A elas tem acesso qualquer indivíduo que delas precise, mediante pagamento de taxa. Elas são fundamentais para a transação.
 Escrituras
Características
A escritura pública é o documento máximo do imóvel. Nela, está todo o histórico do bem (quem comprou, quem vendeu, confrontações, matrícula etc.).
 Procurações
Características
A procuração é um documento que dá poderes a outrem para representá-lo.
Observação
No direito imobiliário, só tem validade a procuração pública.
 Recibos
· Simples
· Sinal (arras)
Características
Os recibos servem para provar principalmente transações financeiras em dinheiro vivo, como pagamento do sinal de compra, por exemplo.
Observação
No direito imobiliário, utiliza-se muito o recibo simples para a entrega ou o recebimento das chaves do imóvel.
 Notificações
Características
Notificação é uma medida cautelar nominada com a qual é dada ciência ao requerido para que pratique ou deixe de praticar determinado ato.
 Declarações
Características
As declarações são muito utilizadas para relatar situações cotidianas em favor de alguém.
 Requerimentos
Características
Os requerimentos servem para requerer uma situação para uma autoridade competente.
Observação
São exemplos solicitações de corte de uma árvore e de instalação de um poste de energia dirigidas à autoridade competente.
 Proposta de aluguel ou compra
Características
A proposta é uma manifestação de interesse do inquilino/comprador ao proprietário do imóvel.
Observação
A proposta deve ser escrita e enviada ao proprietário do imóvel, que pode aceitá-la ou não.
A seguir, veremos as situações de uso desses documentos em diferentes negócios imobiliários.
Venda de imóvel
Na venda de um imóvel, os primeiros documentos a serem observados no momento do agenciamento são estes referentes ao vendedor:
· RG e CPF
· Certidão de casamento ou de união estável e regime de bens, se houver
· Certidões negativas principais:
 Protestos (a serem obtidos em cartórios)
 Ações cíveis e criminais (a serem obtidas na Justiça Federal)
 Execuções fiscal estadual e municipal (a serem obtidas nas secretarias da fazenda do estado e do município)
 Receita Federal (a serem obtidas no próprio órgão)
 Ações trabalhistas (a serem obtidas no Tribunal Superior do Trabalho)
 Ações orfanológicas (a serem obtidas nos fóruns e nos cartórios de registro civil das pessoas naturais)
Essas certidões servem para comprovar que o vendedor e seu cônjuge não têm dívidas tributárias ou trabalhistas, não estão sendo processados e também não estão interditados judicialmente. Essas condições impediriam a comercialização do imóvel. As certidões podem ser emitidas on-line gratuitamente.
Documentação do imóvel
Matrícula atualizada
É preciso solicitar no cartório de registro de imóveis uma certidão de matrícula atualizada.
Certidão de ônus reais
Permite verificar se o imóvel em si não está sendo afetado por uma ação. Também traz o histórico completo do imóvel como as comprovações de propriedade e averbações.
Certidão de reipersecutória
Junto à matrícula do imóvel, uma certidão indica se o imóvel responde por algum processo de execução de dívidas.
Certidão de execução fiscal municipal e IPTU
Indica a existência de execução de dívidas municipais. É obtida na prefeitura.
Habite-se
Este documento também é obtido na prefeitura. Para um imóvel ser comercializado, é preciso que tenha o Habite-se, que é a permissão para ser habitado. Imóveis sem Habite-se não são financiáveis pelo agente financeiro.
Declaração de inexistência de débitos condominiais
Para os imóveis em condomínio, este documento é de suma importância. Ele é emitido pela imobiliária, pela administradora ou pelo síndico do condomínio e comprova que o imóvel não tem débitos como o condomínio, pois é ele quem responde pela dívida. Em uma transação, os débitos recaem sobre o novo proprietário.
Certidão enfitêutica
Esta certidão comprova que o imóvel foreiro está sem débitos. Neste caso, os imóveis são de propriedade da União, de município ou da Igreja Católica. Na compra deles, só se tem a sua posse e o direito de uso (não se tem a propriedade). Quem tem a posse de um imóvel foreiro deverá pagar à União o aforamento. E quando negociamos a venda de um imóvel destes, é necessário pagar o laudêmio.
Documentos exigidos para o comprador de um imóvel
Essas certidões servem para comprovar se o vendedor e seu cônjuge estão em perfeita ordem, sem dívidas tributárias ou trabalhistas. Comprovam também que eles não estão sendo processados e também não estão interditados judicialmente, pois isso impediria a comercialização do imóvel. Essas certidões podem ser emitidas on-line gratuitamente.
Valem para a empresa as mesmas regras para a concessão de crédito do agente financeiro. Isso significa que os sócios serão avaliados pelo banco. Caso não exista nenhuma dívida ou ação, eles poderão comprar com financiamento.
Locação de imóveis
· RG e CPF (se casado, do casal)
· Certidão de casamento (óbito, divórcio)
· Comprovante de rendimento, geralmente de três vezes o valor do aluguel líquido
· Comprovante de residência (luz, água ou telefone) no seu nome
· Declaração do Imposto de Renda completa
· Ficha cadastral preenchida e assinada
Muitas vezes, a composição de renda familiar (por todos que habitam e trabalham na casa) também é aceita. Neste caso, todos aparecerão no contrato como locatários e deverão apresentar ficha de cadastro e documentação comprobatória.
Pessoa jurídica
· Contrato social e todas as alterações contratuais da empresa
· Cartão do CNPJ
· Último balanço e balancete (assinado e carimbado pelo contador com o número de CRC)
· Ficha de inscrição estadual ou municipal
· Última declaração de Imposto de Renda da empresa
· Comprovantes de propriedades da empresa (se houver)
· Comprovante de endereço da empresa
· Ficha cadastral detalhada com referência da empresa
· RG e CPF, cópias autenticadas dos titulares da empresa que tenham poderes para agir por conta dos demais (preencher ficha cadastral dos sócios)
· Estado civil (certidão de casamento) dos titulares da empresa
· Comprovante de residência dos titulares da empresa
É extremamente importante, no caso de empresa, que os sócios participem da locação, inclusive com cópias de seus documentos, que ficarão arquivadas comprovando seu conhecimento na locação.
Fiador pessoa física
· RG e CPF (se casado, do casal)
· Certidão de casamento(óbito ou divórcio quando for o caso)
· Comprovante de rendimento superior a quatro vezes o valor do aluguel líquido
· Comprovante de residência (luz, água ou telefone)
· Certidão de matrícula do imóvel quitado e atualizada dos últimos 30 dias
· Declaração de Imposto de Renda completa
· Se estiver pagando aluguel, os três últimos recibos de pagamento
· Ficha cadastral preenchida e assinada
O fiador deverá ser proprietário de um imóvel ou dois, ambos quitados e livres de qualquer ônus. Eles devem ainda estar localizados na capital da locação ou região metropolitana (se o proprietário do imóvel autorizar).
Certidões
 
É conveniente verificar a existência de atos pendentes relativos a processos em juízo, quitação de dívidas, contratos sociais, alvarás, procurações, hipotecas e renúncias de parte de bens. Se houver alguma pendência nesse sentido, deverá ser solicitada certidão que esclareça melhor a situação, de modo a evitar problemas.
A escritura pública é o documento máximo do imóvel.
Nela, está todo o histórico do imóvel, quem comprou, quem vendeu, confrontações, matrícula etc. A escritura é lavrada no cartório de notas e torna-se pública quando é registrada no cartório de registro de imóveis, ou seja, a transação comercial de compra e venda de imóveis teve a devida publicidade para resguardar direitos dos adquirentes.
É o instrumento público no qual se transfere a propriedade de uma pessoa para outra. Colocam-se a localização exata do imóvel, vizinhos de confrontações, logradouro, número, matrícula, averbação etc.
Escritura de posse é o documento por meio do qual se cede ou transfere a outrem os direitos de um imóvel que lhe pertence, sendo assim possíveis a alienação e a transmissão entre vivos. Ela é muito comum no litoral e em ilhas, onde as terras são (eram) da Marinha e oferecem uma série de dificuldades para legalizar em definitivo.
A escritura de posse não pode ser registrada no cartório de registro de imóveis. No entanto, pode ser registrada no cartório de títulos e documentos.
Procuração é o documento por meio do qual uma pessoa nomeia alguém de sua confiança para agir em seu nome e até mesmo assinar documentos em determinada situação em que não possa estar presente.
A matrícula é o ato jurídico mais importante no direito imobiliário. É por meio dela que cada imóvel fica perfeitamente caracterizado, o que dá ao seu proprietário direito real contra terceiros, assegurando, assim, o domínio pleno da propriedade. A matrícula de um imóvel é a sua caracterização e individualização, diferenciando-o de outros. Ela é única e é formada por números e letras, que, combinados, individualizam o imóvel.
Em razão disso, a lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor de seus bens e de reavê-los do poder de quem quer que injustamente o possua, conforme o artigo 524 do Código Civil.
Averbação é o lançamento de todas as ocorrências que, por qualquer modo, alterem ou anulem a relação entre pessoas ou coisas, alterando ou criando registro em cartório ou em repartição pública. Exemplos: criação, transferência ou anulação da hipoteca; averbação de loteamento; averbação de incorporação, separação do casal.
A Lei de Registros Públicos determina, em seu artigo 172, que, no registro de imóveis, sejam feitos o registro e a averbação, dependendo do caso, dos títulos ou atos constitutivos declaratórios, translativos (em que há transferência e transmissão) e extintos de direitos reais sobre os imóveis, reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, quer para sua validade com relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.
Registro é o ato de registrar ou transcrever em livro especial, em instituição, órgãos e cartório, para dar autenticidade e publicidade de atos, resguardando direitos contra terceiros. Para assegurar o domínio da propriedade, a lei dá ao ato jurídico da matrícula, que compreende o registro ou transcrição, o que se chama de publicidade. Assim, o imóvel fica constituído em direito real erga ommes ou seja, oponível contra todos. Para o adquirente ter assegurado o direito à sua aquisição, ele deve registrá-lo no cartório de registro de imóveis para dar publicidade à troca de proprietário.
A notificação tem validade extra e judicialmente, pois objetiva dar ciência ao interessado sobre assunto que lhe diga respeito.
Requerimento é o instrumento por meio do qual o requerente dirige-se à autoridade administrativa para solicitar um direito ou a concessão de pedido, sob o amparo de lei ou de norma reguladora.
Quanto à proposta de compra, quando se está definido o imóvel que interessa ao comprador, o passo seguinte é formalizar uma proposta, que deverá ser sempre por escrito. As tratativas verbais devem ficar de lado nesta etapa, visto que não dão garantia real do interesse do comprador. O interesse deve ser manifestado de forma escrita e em proposta clara quanto ao preço, à forma de pagamento e a demais condições propostas ao proprietário. Após essa elaboração, a proposta é encaminhada ao proprietário do imóvel para aceite ou não.
Depois de fechada a negociação da venda, é a hora de providenciar a documentação necessária: dos compradores e de seus cônjuges, dos vendedores e seus cônjuges e do imóvel.
Ainda há a situação em que o imóvel é vendido por financiamento. Nesse caso, é importante estar atento às formalidades exigidas pela instituição bancária para que a negociação seja de fato viabilizada.
https://portal-imobiliario-vivareal.jusbrasil.com.br/noticias/100069076/direitos-e-deveres-do-locador-e-do-locatario
1. Entre as obrigações do locador, não está o dever de:
pagar as despesas ordinárias do condomínio.
manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel.
entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina.
garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado.
A Lei do Inquilinato determina que cabe ao locatário o pagamento das despesas ordinárias do condomínio, ou seja, aquelas essenciais para o seu funcionamento.
2. Quais informações são indispensáveis no contrato de compromisso de compra e venda?
A qualificação do vendedor, a qualificação dos herdeiros e o valor do overprice.
A identificação do imóvel, a discriminação do rol de áreas e a qualificação das pessoas circunvizinhas.
A cláusula com identificação das partes, do objeto de compra e venda, do preço, das condições de pagamento, da posse e da escritura.
A cláusula de isenção total da responsabilidade do corretor de imóveis pelas informações prestadas pelo vendedor.
O compromisso é um contrato preliminar (ou compromisso de contrato), atualmente tratado nos artigos 462 a 466 do Código Civil. Apesar de não ser obrigatório, é comumente encontrado em operações de compra e venda de imóveis por propiciar mais segurança às partes no tocante ao preço ajustado e à forma de pagamento. 
3. Qual é a importância da matrícula atualizada do imóvel para a transação imobiliária?
A certidão revela a propriedade do imóvel, o histórico do bem desde o seu registro e eventuais gravames que possam pesar sobre ele.
A certidão informará o valor da dívida do financiamento imobiliário com valor atualizado.
Não é imprescindível a certidão de registro de imóveis, pois há outras maneiras de se comprovar a propriedade do imóvel.
A certidão tem importância relativa, visto que pode ser substituída pelo contrato particular de compra e venda firmado pelas partes.
Essas informações são a sistemática da Lei n.º 6.015. A matrícula é um registro geral e permanente do imóvel. Nele, fazem-se os registros, quer de títulos que se refiram à alienação (transferência), quer de títulos que constituam, modifiquem ou extingam outros direitos.
4.Indique a alternativa que completa corretamente a afirmação: “O compromisso de compra e venda pode ser celebrado _______________________.”
por instrumento particular, nunca público.
somente por instrumento público, nunca particular.
por instrumento público ou particular.
Nenhuma das alternativas está correta.
O compromisso de compra e venda deve ser celebrado porum instrumento público ou particular para a questão. Nas transações imobiliárias, a lei civil nacional determina a escritura pública para garantir a validade dos negócios jurídicos, visando à constituição, à transferência, à modificação ou à renúncia de direitos reais sobre imóveis. No entanto, há exceção. É possível utilizar instrumento particular nos negócios imobiliários quando o valor do bem for até 30 vezes mais alto do que o salário mínimo vigente no país, nos termos do artigo 108 do Código Civil.