Aula 8

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Direito Imobiliário
Aula 8: Direito imobiliário e registros públicos
Apresentação
Nesta aula, faremos um breve histórico do Registro Público no Brasil. Vamos estudar a Lei de Registros Públicos (Lei nº
6.015/73) para compreender a importância do Registro Público nos negócios jurídicos imobiliários, no âmbito da e�cácia
contra todos.
Para tanto, vamos abordar os efeitos, os �ns e tipos de publicidade, importantes pontos da Lei de Registros Públicos.
Bons estudos!
Objetivos
Identi�car a importância da Lei de Registro Públicos no direito de propriedade;
Descrever os efeitos substantivos do Registro Público;
Apontar os tipos de publicidade do Registro.
Direito de propriedade e Registro Público
Como é de seu conhecimento, todos devem respeitar o direito de propriedade; do contrário, não seria necessário realizar o
registro público do imóvel.
Antigamente a forma utilizada para dar publicidade ao direito de propriedade era a a�xação de tabuletas nas portas das
construções, contendo as informações sobre credores, devedores, descrição do imóvel e eventual garantia real incidente no
bem.
Com a evolução da sociedade, com o crescimento das cidades, tornou-se necessário criar uma forma de melhor controlar e
limitar o direito de propriedade.
 Fonte: Pixabay | Por: geralt.
Vejamos a seguir como se deu o desenvolvimento do direito de propriedade:
Lei das Terras
D. Pedro II promulgou a Lei nº 601/1850,
apelidada de Lei das Terras, como tentativa
inicial de dispor sobre as terras devolutas
imperiais disponíveis, mas não deixava claro
onde seria feito o registro dos imóveis.
Regulamentação da Lei das Terras
veio a ocorrer em 1854
A regulamentação da Lei das Terras veio a
ocorrer em 1854, com a edição do Decreto nº
1318. A ‘Repartição Geral das Terras Públicas’
passava então a ter atribuições para
regularizar e normatizar os processos de
concessão das terras imperiais..
Extinção da Repartição Especial de
Terras Públicas
Em 1870 foi extinta a Repartição Especial de
Terras Públicas. Novas leis foram editadas,
até que veio a promulgação da Lei de
Registros Públicos, Lei nº 6.015/73.
Até a regulamentação da Lei nº 6.015/73, o
Brasil passou por complexas formas de
ocupação das terras; a história dos registros
imobiliários é marcada pela precariedade da
legitimação dos títulos.
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Embora clichê, o termo ‘só é dono quem registra’ continua moderno e atual, sabe por quê? Porque a Lei nº 6.015/73 impõe o
registro da propriedade nos cartórios de imóveis, conforme vamos ver ao longo desta aula.
O artigo 236 da Constituição Federal dispõe que: “Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por
delegação do poder público”; assim, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) e a chamada Lei dos Cartórios (Lei nº
8.935/94), regulamentam a atividade registral.
No Cartório de registro de Imóveis são efetuados a matrícula, o registro dos imóveis e, ainda, as averbações que tenham
relação com esses bens. Vamos entender o signi�cado de cada ato:
1
Matrícula
Número de inscrição do imóvel
2
Registro
É o ato que diz quem é o proprietário do imóvel ou se está
havendo transmissão da propriedade
3
Averbação
É o ato de anotar alterações referentes ao imóvel ou às
pessoas que constam do registro ou da matrícula do imóvel
O registro da propriedade à margem da matrícula do imóvel possui a �nalidade de dar publicidade ao histórico de ocorrências
do imóvel e de seus proprietários. 
São princípios que regem o Registro de propriedade:
1
Princípio da segurança jurídica
Possui o objetivo de demonstrar os registros realizados na
matrícula do imóvel
2
Princípio da inscrição
Dá validade ao título registrado
3
Princípio da matrícula
Cada imóvel possui suas características e um número próprio
4
Princípio da fé pública
Presunção de validade do título
O ato de registrar realizado pelo o�cial de registro é orientado pelo ordenamento jurídico e pelos princípios descritos, que
informam e conformam a atividade registral imobiliária, através das imposições de regras e requisitos denominados exigências
garantindo a preservação do melhor direito.
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Títulos para averbação
Sobre os títulos para averbação perante o Registro de Imóveis considerados nulos, não poderão ser recepcionados pelo O�cial
do Registro, uma vez que atos nulos não podem ensejar aquisição de direitos.
Por sua vez, os títulos que apresentam meras anulabilidades podem ser distribuídos, porque deles se originam direitos, ainda
que lhes possam ser atribuídas exigências para validação do ato de registro.
 Fonte: Pixabay | Por: Free-Photos.
Além da Lei dos Registros Públicos foi criada outra ferramenta de acesso: o Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis (SREI),
instituído pelo Conselho Nacional de Justiça com a �nalidade de promover o intercâmbio de informações entre os Ofícios de
Registro de Imóveis, o Poder Judiciário, a administração pública e o público em geral.
A Lei dos Registros Públicos enumera as espécies de atos sujeitos ao registro. Dentre eles, os títulos de aquisição de
propriedade imóvel (compra e venda, herança, usucapião) e outros (instituição do bem de família, penhora e demais restrições
a imóvel, contrato de locação) etc. 
O artigo 1.245 do Código Civil determina:
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"Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro
do título translativo no Registro de Imóveis."
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O comando inserto no artigo é taxativo: somente o registro produz titularidade ao proprietário, nas transações entre vivos, por
exemplo, promessa de compra e venda, compra e venda e partilha de imóvel decorrente de separação, divórcio ou dissolução
da união estável.
Há também a obrigatoriedade do registro do título da partilha, formal de partilha ou carta de adjudicação, com a �nalidade de
averbar a nova titularidade decorrente da sucessão, seja o inventário realizado judicial ou administrativamente.
Atenção
É usual que o adquirente do imóvel deixe de efetuar o registro da promessa de compra sob o entendimento de que a
obrigatoriedade diz respeito apenas à escritura de compra e venda. Todavia, a promessa de compra e venda em que se não
pactuou o direito de arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, somente produz efeitos após averbação no
Registro de Imóveis. Nesse ato, o promitente comprador adquire direito real à aquisição do imóvel, caso contrário estará sujeito a
outros registros.
O fato de portar-se com proprietário perante terceiros, quitar impostos, não traz ao promitente comprador a titularidade do
imóvel perante terceiros.
Imagine o adquirente que possui uma escritura de promessa de compra e venda de imóvel e não promova a averbação no
registro de imóveis? E o vendedor, agindo de má-fé, promova a venda do mesmo imóvel a terceiro que promove o registro
de sua escritura de compra e venda ou mesmo de promessa de compra e venda?
Ainda que esteja de boa-fé o primeiro adquirente, mas diante de sua inércia em promover o registro do contrato, não terá meios
de registrar o contrato realizado com o vendedor do bem. 
O Superior Tribunal de Justiça �rmou entendimento no sentido de que a ausência de registro não retira a validade do contrato
de promessa de compra e venda; porém, cabe ao credor comprovar a má-fé dos terceiros adquirentes e ingressar ação perante
o vendedor uma vez que, antes do registro imobiliário do título, há apenas direito pessoal ou obrigacional entre as partes que
�rmaram o negócio jurídico. 
Nos autos do processo AREsp nº 508921, foi decidido que a promessa de compra e venda registrada posteriormente a outra
escritura é passível de anulação, conforme teor do acórdão:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO. REGISTRO DE PROMESSA
DE COMPRA E VENDA ANTERIOR A ESCRITURA DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA FIRMADA PELA RÉ.
INEXISTÊNCIA DE DIREITO DE SEQUELA. NÃO
COMPROVADA MÁ-FÉ DA ORAAGRAVADA. Prestigia-se a
decisão, que proferida no contexto do livre convencimento
judicial, per�lha a melhor orientação sobre o tema. Recurso
improvido."
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Por sua vez, o vendedor do bem também possui interesse no registro da escritura que transfere a titularidade do imóvel a
outrem, sob pena de responder por débitos decorrentes da inércia do comprador em regularizar a transação, como decidido na
ementa a seguir transcrita:
"TRIBUTÁRIO. RECURSO ESPECIAL. IPTU. CONTRATO DE PROMESSA DE
COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LEGITIMIDADE PASSIVA DO POSSUIDOR
(PROMITENTE COMPRADOR) E DO PROPRIETÁRIO (PROMITENTE VENDEDOR).
POSSIBILIDADE DE OPÇÃO PELO LEGISLADOR MUNICIPAL. ISENÇÃO FISCAL.
EMPRESAS CONSTRUTORAS. LEI MUNICIPAL 308/1999. INVIABILIDADE DE
EXAME DE LEGISLAÇÃO LOCAL. SÚMULA 280/STF 1. A Primeira Seção do
Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Recurso Especial 1.111.202/SP,
submetido ao rito do art. 543-C do CPC/1973, con�rmou a paci�cada
jurisprudência do STJ, de que tanto o promitente comprador (possuidor a qualquer
título) do imóvel, quanto seu proprietário/promitente vendedor (aquele que tem a
propriedade registrada no Registro de Imóveis) são contribuintes responsáveis
pelo pagamento do IPTU, cabendo ao legislador municipal eleger quaisquer deles.
2. O Tribunal de origem, no enfrentamento da matéria, concluiu que "a Lei
Municipal 308/99 concedeu a isenção de pagamento de tributos às empresas que
viessem a construir no Município, e não às empresas loteadoras" (�. 170, e-STJ).
Nesse contexto, rever o entendimento adotado na origem demanda a análise de
legislação local, o que é vedado em Recurso Especial, nos termos da Súmula
280/STF.
3. Recurso Especial não conhecido.
(REsp 1803148/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado
em 23/04/2019, DJe 31/05/2019)"
Sendo assim, é premissa fundamental que as aquisições de imóveis entre vivos devem ser averbadas no Registro de Imóveis
para que produzam efeitos, inclusive perante terceiros.
Regularização de casas térreas construídas há mais de cinco anos
Interessante tema diz respeito à regularização de casas térreas construídas há mais de cinco anos. A proposta foi aprovada
em Plenário e aguarda sanção presidencial. O Projeto de Lei da Câmara (PLC) 164/2015 muda a Lei dos Registros Públicos
(Lei 6.015/1973) para dispensar o “habite-se” no processo de averbação das residências de uma única família.
Segundo a matéria publicada no site do Senado Federal, “a averbação de registro do imóvel é a atualização das informações
constantes na matrícula do registro. É necessária sempre que o dono �zer nova construção ou demolição, realizar uma grande
alteração estrutural, tiver mudança em seu próprio estado civil ou transferir a propriedade para outra pessoa. Muitas vezes
essas construções são expandidas sem a devida autorização da prefeitura e permanecem irregulares, apesar de o terreno
pertencer legalmente àquela família. O projeto, então, diminui a burocracia para a regularização das construções unifamiliares
que tenham apenas um pavimento. A medida vale somente para residências, e não lojas.
Para o relator, senador Antonio Anastasia (PSDB-MG), o projeto signi�ca ’um avanço na regularização registral dos imóveis
de inúmeras famílias brasileiras, com largo alcance social, e se mostra absolutamente compatível com a Constituição
Federal‘. Com a regularização, �ca permitido o �nanciamento do imóvel, o que pode aquecer o mercado e promover novos
negócios.”
Fonte: Agência Senado.
Atividade
1 - (FCC - 2013 - TJ-PE - Titular de Serviços de Notas e de Registros - Remoção)
O registro de compromisso de compra e venda, cessão e promessa de cessão é admitido:
a) apenas em contratos vinculados ao Sistema Financeiro de Habitação, como título aquisitivo do direito real de propriedade.
b) apenas na hipótese de adjudicação judicial do imóvel quando o promitente vendedor ou cedente se recusa a formalizar o negócio
definitivo por instrumento público.
c) diante da vinculação à cédula de crédito imobiliário ou quando existe pacto adjeto de alienação fiduciária de bem imóvel.
d) em contratos de aquisição de lote em loteamento, valendo como título para o registro da propriedade quando acompanhado da
respectiva quitação.
e) em contratos que tenham por objeto imóveis com valor venal de até trinta salários mínimos, valendo como título aquisitivo do direito
real de propriedade.
2 - (FCC - 2015 - TJ-RR - Juiz Substituto)
Mediante promessa de compra e venda de imóvel, em que se não pactuou arrependimento, celebrado por instrumento
particular, o promitente comprador:
a) adquire direito real à sua aquisição, desde que seja imitido na posse.
b) não poderá adquirir direito real à sua aquisição, pois é necessária a escritura pública.
c) adquire legalmente direito real à sua aquisição se o instrumento foi registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
d) não adquirirá direito real à aquisição do imóvel antes que ocorra o pagamento integral do preço.
e) adquire direito real à sua aquisição a partir do registro do instrumento no Cartório de Registro de Títulos e Documentos, porque, com
essa providência, o contrato se presume conhecido por terceiros.
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3 - (FCC - 2017 - DPE-SC - Defensor Público Substituto)
Luiz comparece à Defensoria Pública dizendo, e comprovando com documentos, que assinou contrato de promessa de compra
de imóvel, por meio de instrumento público devidamente registrado no Cartório de Registro de Imóveis e sem previsão de
cláusula de arrependimento, com empresa de habitação social. Ele reside no imóvel há três anos; o imóvel tem 150 m2 e Luiz
não é titular de qualquer outro bem imóvel. Diante desta situação, Luiz:
a) ainda não pode ser considerado proprietário, mas somente conseguirá obter a propriedade se continuar morando no imóvel por mais
dois anos, ininterruptamente, quando adimplirá todos os requisitos para a usucapião especial urbana.
b) tem direito meramente contratual, mas poderá opor perante terceiros, uma vez que o registro do contrato por meio de instrumento
público em cartório faz com que o direito obrigacional tenha eficácia erga omnes.
c) é o verdadeiro proprietário do imóvel, uma vez que o contrato foi feito por instrumento público e devidamente registrado em cartório,
circunstância suficiente para a transferência da titularidade do imóvel.
d) ainda não pode ser considerado proprietário, mas terá direito real à aquisição do imóvel, inclusive mediante adjudicação compulsória.
e) tem direito meramente contratual e inoponível perante terceiros, pois ainda não houve a outorga da escritura definitiva da compra e
venda.
4 - (FCC - 2015 - SEFAZ-PI - Analista do Tesouro Estadual - Conhecimentos Gerais)
Acerca da aquisição da propriedade pelo registro do título, considere:
I. O alienante de bem imóvel continua a ser havido como dono até registro do título translativo.
II. A transferência da propriedade imóvel se dá com o acordo de vontades, desde que constante de escritura pública.
III. O proprietário pode reivindicar o imóvel em caso de cancelamento de registro que não exprima a verdade,
independentemente de boa-fé ou do título do terceiro adquirente.
IV. Enquanto pendente ação para invalidação do registro, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.
Está correto o que se a�rma em:
a) IV, apenas.
b) I, III e IV, apenas.
c) I e III, apenas.
d) I, II, III e IV.
e) II, apenas.
5 - (FCC - 2009 - DPE-MA - Defensor Público)
À luz do Código Civil brasileiro,
a) O direito de propriedade será exercido de forma plena, absoluta e exclusiva por todo aquele que detiver o título, sendo inconstitucional
qualquer restrição imposta, excetuando-se as que seu titular aceitar de forma voluntária.
b) Segundo Jhering, a posse, por se tratar da exteriorização do direito de propriedade, gera presunção juris et de jure de domínio.
c) Enquanto a propriedade de bem imóvel é adquirida no momento da averbação em Cartório de Registro de Imóveisdo título aquisitivo,
tratando-se de ato inter vivos, ou do formal de partilha, no caso de sucessão mortis causa, a do bem móvel ocorre pela simples tradição
em qualquer caso.
d) A propriedade de bem imóvel transmite-se ao herdeiro do de cujus, pelo registro do formal de partilha no Cartório de Registro de
Imóveis.
e) A propriedade de bem imóvel transmite-se ao herdeiro do de cujus independentemente de registro do formal de partilha no Cartório
de Registro de Imóveis.
6 - (FAUEL - 2018 - Prefeitura de Paranavaí - PR - Procurador do Município)
Sobre a aquisição da propriedade móvel e imóvel, assinale a alternativa INCORRETA.
a) Adquire-se a propriedade imóvel, entre vivos, por meio do registro do título translativo no cartório de registro de imóveis competente.
b) A aluvião diz respeito aos acréscimos formados, sucessiva e imperceptivelmente, por depósitos e aterros naturais ao longo das
margens das correntes, ou pelo desvio das águas destas, os quais pertencem aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
c) Aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a
propriedade.
d) O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na
posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União.
e) Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até
250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar,
utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel
urbano ou rural.
Notas
Título modal 1
Lorem Ipsum é simplesmente uma simulação de texto da indústria tipográ�ca e de impressos. Lorem Ipsum é simplesmente
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Referências
AZEVEDO, Fábio Oliveira; MELO, Marco Aurélio Bezerra de. Direito Imobiliário: Escritos em Homenagem ao Professor Ricardo
Pereira Lira. São Paulo: Atlas, 2014.
BRASIL. Lei nº 8.935, de 18/11/1994. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L8935.htm Acesso em 2 set.
2019.
BRASIL. Lei nº 6.015, de 31/12/1973. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6015compilada.htm Acesso em
2 set. 2019.
FARIAS, Cristiano Chaves de; NETTO, Felipe Braga; ROSENVALD, Nelson. Manual de Direito Civil. Vol. Único, 4. ed rev., ampl. e
atual. Salvador: JusPodivm, 2019.
Próxima aula
Impactos do direito de família e do direito sucessório no âmbito imobiliário;
Direito patrimonial adquirido pelas relações familiares e pela habilitação sucessória, bem como os direitos de terceiros
interessados.
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Evolução histórica da atividade registral imobiliária no Brasil e o surgimento dos princípios registrais;
O cartório de registro de imóveis.
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