Aula-3-NBR-16280_REFORMAS_45-MINUTOS

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Eng.º Alex de Souza Cardoso NBR 16280:2015 
Atendimento a NBR 
16280:2015 - Reformas 
 
 
 
 
 
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Conteúdo Programático 
 Incumbências ou Encargos - responsável legal da edificação; 
 Arquivo e Registro de Documentos; 
 Empresa Especializada e Empresa Capacitada; 
 Procedimentos para melhor Implantação da Norma; 
 Sugestão de informes nos quadros de aviso dos Condomínios; 
 Bibliografia. 
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Incumbências 
ou Encargos 
 
RESPONSÁVEL LEGAL DA EDIFICAÇÃO 
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Antes do início da obra de reforma 
Cabe ao responsável legal da edificação o seguinte: 
a) Quando condomínio, disponibilizar o teor da convenção de 
condomínio e regimento interno; 
b) Requerer a necessária atualização do manual de operação, uso e 
manutenção da edificação observadas as normas pertinentes vigentes; 
c) Receber as documentações ou propostas da reforma com a 
constituição de profissional habilitado; 
d) Autorizar a entrada de insumos e pessoas contratadas para 
realização dos serviços de reforma na edificação somente após o 
atendimento a todos os requisitos do plano de reforma; 
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Cont. Antes do início da obra de reforma 
Cabe ao responsável legal da edificação o seguinte: 
e) Promover a comunicação e disseminação entre os demais usuários 
sobre as obras de reforma na edificação que estiverem aprovadas. 
No caso do condomínio edilício será de responsabilidade do 
proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade a realização 
da reforma, e não do síndico, quando a obra for em espaço privativo. 
O proprietário, possuidor ou responsável legal pela unidade deve 
contratar profissional habilitado que deverá assumir a 
responsabilidade técnica pelas obras e cumprir o plano de reforma, 
e todas as normas internas, que interfiram na segurança da 
edificação, pessoas e sistemas. 
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Durante as obras de reforma 
Cabe ao responsável legal da edificação o seguinte: 
Tomar as ações legais necessárias, sob qualquer 
condição de risco iminente para a edificação, seu 
entorno ou seus usuários. 
 
Nota: o responsável legal pode a qualquer momento 
solicitar informações para o profissional habilitado 
executante sobre a execução dos serviços, em 
atendimento ao plano de reforma. 
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Após as obras de reforma 
Cabe ao responsável legal da edificação o seguinte: 
a) Receber o termo de encerramento das obras conforme plano 
aprovado elaborado pelo executante e seu profissional habilitado, e o 
manual atualizado, nos termos da ABNT NBR 14037; 
 
b) Encerrada a obra nos termos descritos conforme acima (a), 
cancelar as autorizações para entrada e circulação de insumos ou 
prestadores de serviço da obra; 
 
c) Arquivar toda a documentação oriunda da reforma, incluído o 
termo de encerramento das obras emitido pelo executante, conforme 
seção “Arquivo e registro de documentos”. 
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Arquivo e Registro 
de Documentos 
 
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Arquivo 
Toda a documentação das obras (de reforma) deve ser arquivada como 
parte integrante do manual de uso, operação e manutenção da edificação, 
ficando sob a guarda do responsável legaI. Toda documentação da 
gestão da reforma deve ter os controles necessários para identificação, 
armazenamento, proteção, recuperação, retenção e disposição dos 
registros. 
Quando solicitada, a documentação deve estar disponível e 
prontamente recuperável, aos proprietários, condôminos, 
construtor/incorporador e contratado, quando pertinente. 
O responsável legal deve manter a guarda da documentação referente 
as reformas e transferi-la integralmente e formalmente ao seu sucessor. 
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Registros 
Devem ser mantidos registros legíveis e disponíveis para 
prover evidências da realização das obras segundo os 
planos de reforma aprovados. 
Os registros devem conter no mínimo: 
a) identificação da obra de reforma e data; 
b) estabelecer a forma de arquivamento dos registros 
e garantia da sua integridade pelo prazo legal; 
c) documentação fornecida em atendimento ao Plano de 
Reforma. 
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Empresa Especializada 
e 
Empresa Capacitada 
 
Empresas Especializadas apresentam anotações de responsabilidade 
técnica sobre os trabalhos executados. Estes documentos classificam as 
atividades e informam o nome do profissional responsável por elas. 
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NBR 16280 - Tabela A.1 – Modelo orientativo para realização de obras de reforma em edificações 
Sistema Atividade Responsável
Qualquer reforma para instalação de equipamentos industrializados, com características diferentes das previstas originalmente em projeto Empresa Especializada
Reforma para continuidade de uso do equipamento Empresa Capacitada
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente Empresa Especializada
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Empresa Capacitada
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado Empresa Especializada
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Empresa Capacitada
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente Empresa Especializada
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Empresa Capacitada
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado Empresa Especializada
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Empresa Capacitada
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado Empresa Especializada
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Empresa Capacitada
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado Empresa Especializada
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Empresa Capacitada
Qualquer reforma para alteração do sistema ou adequação para instalação de equipamentos com demanda diferente do originalmente projetado. Empresa Especializada
Reforma de dispositivos com manutenção das características originais Empresa Capacitada
Dados e comunicação
Equipamentos Industrializados
Hidrossanitário
Prevenção e combate a 
incêndio
Instalações elétricas
Instalações de gás
Automação
Ar-condicionado, exaustão, 
ventilação
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NBR 16280 - Tabela A.1 – Modelo orientativo para realização de obras de reforma em edificações 
Sistema Atividade Responsável
Novos componentes a 
edificação
A instalação de qualquer componente à edificação, não previsto no projeto original ou em desacordo com o manual de uso, operação e manutenção do edifício 
ou memorial descritivo. Qualquer obra que implique alteração de áreas da edificação ou da unidade autônoma
Empresa Especializada
Troca de revestimentos desde que não sejam utilizados marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior Empresa Capacitada
Troca de revestimentos com uso de marteletes ou ferramentas de alto impacto, para retirada do revestimento anterior Empresa Especializada
Impermeabilização Qualquer reforma para substituição ou que interfira na integridade ou na proteção mecânica Empresa Especializada
Vedação Qualquer reforma que interfira na integridade, alteração de disposição original,retirada ou inserção de novos elementos Empresa Especializada
Qualquer reforma, para alteração do sistema ou adequação para instalação de esquadrias ou fachadas-cortina e seus componentes com especificação 
diferente a originalmente projetada
Empresa Especializada
Reforma ou substituição de componentes com manutenção das características originais Empresa Capacitada
Qualquer intervenção em elementos da estrutura, como:
— furos e aberturas 
— alteração de seção de elementos estruturais
— alteração do carregamento previsto no projeto que implique aumento ou redução de carga
— reforços estruturais
— recuperação estrutural
— restauro estrutura
— alteração de área construída
— alteração da função ou uso da edificação ou de partes
— remoção ou acréscimo de paredes
Estrutura Empresa Especializada
Revestimentos
Esquadrias e fachadas cortina
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Procedimentos para 
melhor 
Implantação da Norma 
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1º - O proprietário/morador preenche o formulário de reforma, enviado pelo 
responsável técnico ou já padrão existente no condomínio (portaria - cópias 
impressas disponíveis para uso dos moradores), para ser preenchido com 
os seguintes dados: Nome, número do apartamento, horários de 
trabalho, trânsito de insumos, equipamentos de impactos, 
prestadores de serviços e tipo de reforma a ser realizado, conforme 
modelo abaixo; 
2º - O proprietário deverá contratar Engenheiro ou Arquiteto (profissional 
habilitado) para a apresentação do Plano de Reforma, Laudo Técnico 
e/ou escopo detalhado dos serviços, onde será emitido pelo profissional a 
ART ou a RRT descriminando o que será feito no apartamento; 
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Comunicação e autorização de obra 
Caro senhor síndico, 
Eu (nome completo), RG (xxxx), unidade e bloco (xx-x) , de acordo 
com a NBR 16.280:2015, venho por meio desta pedir a autorização 
para executar uma reforma na unidade. A obra será acompanhada pelo 
especialista (nome do responsável), responsável também pela ART ou 
RRT, e do Plano de Reforma que envio juntamente com esse 
documento. 
A obra, caso autorizada, será executada de acordo com o regulamento 
interno, observando horários para circulação de funcionários da obra e 
barulho. 
Formulário a ser preenchido pelo morador 
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A reforma deve seguir o descrito abaixo: (nesse campo deve-se incluir quais 
serão as mudanças feitas, os materiais utilizados (incluir materiais tóxicos, 
combustíveis e inflamáveis e os equipamentos 
empregados):____________________________________________, e 
obtendo a sua autorização as obras devem começar no dia xx/xx/xxxx e 
terminar em xx/xx/xxxx. Caso haja a necessidade de alterações em prazos, me 
comprometo em avisá-lo. 
Plano de descarte de entulho. Como será descartados os resíduos da obra: 
_______________________________________________________________
___________________________________Ainda em consonância com o que 
pede a NBR 16.280 seguem abaixo os nomes das empresas e funcionários, 
com nome completo e número do RG, que entrarão no condomínio: 
Empresa A 
Funcionário 1 
Funcionário 2 
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3º - Após preenchimento, o formulário deverá ser entregue ao 
síndico para análise administrativa, junto com o Plano de 
Reforma, Laudo Técnico e/ou escopo detalhado e ART ou RRT, 
para aprovação do início de obra e arquivo; 
 
4º - Após a análise administrativa o síndico solicita possíveis 
faltas ou autoriza a entrada de insumos e pessoas contratadas 
para realização dos serviços de reforma na edificação, somente 
após ciência no atendimento aos requisitos do plano de 
reforma, Laudo Técnico e ART ou RRT; 
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5º - No término da reforma o Engenheiro ou Arquiteto 
habilitado emitirá um documento de conclusão de 
término da reforma, informando o que foi previsto, 
foi executado; 
 
6º - Após as obras, o responsável legal da edificação 
e o proprietário deverão arquivar toda documentação 
oriunda da reforma. 
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Sugestão de informes 
nos quadros de aviso 
dos Condomínios. 
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Prezados Moradores, 
A Administradora/Condomínio em parceira com a XXXX 
Engenharia Predial e Consultoria, empresa especializada 
em engenharia de condomínios, vem por meio desta, 
orientar e informar sobre o atendimento da NBR 
16280:2015 - Reforma em edificações - Sistema de gestão 
de reformas – Requisitos, lançada e válida a partir do dia 
18/04/2014. 
Informes e comunicação interna 
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O objetivo desta norma é trazer segurança às obras nas edificações, 
cabendo ao síndico, responsável legal pelo condomínio, assegurar que 
ela seja efetivamente cumprida. Ao indicar a adoção de um sistema de 
gestão de obras de reforma dentro das edificações, estabelece 
procedimentos a serem seguidos desde o projeto até a conclusão da 
obra. 
Vale ressaltar que, diante de vários sinistros ocorridos recentemente em 
nível nacional, a elaboração da ABNT NBR 16280:2015 tornou-se 
necessária, em caráter de urgência, sendo oportuna sua publicação no 
formato atual apresentada. 
Informes e comunicação interna 
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Faz-se necessário o cumprimento desta norma dentro dos condomínios, pois é 
sabido que as normas técnicas são prestigiadas dia a dia pelo Poder Judiciário 
e que os danos eventualmente causados pela não observância desta norma, o 
síndico e/ou morador poderão ser responsabilizados civil e, até mesmo, 
criminalmente. 
Para que todos consigam cumprir a regra da melhor maneira possível, o 
condomínio disponibiliza um FORMULÁRIO com todas as informações 
necessárias para pedir a autorização da sua obra. O documento estará 
disponível na PORTARIA. 
Atenciosamente, 
 Administração /Síndico. 
Informes e comunicação interna 
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BIBLIOGRAFIA 
 ABNT NBR 16280:2015 - Reforma em edificações — Sistema de gestão de 
reformas — Requisitos. 
 Roger Teixeira e Juliane da Costa Santos. Livro Laudo de Reforma. A NBR 
16280:2015 na prática, 2º edição. São Paulo, PINI, 2016. 
 
Eng.º Alex de Souza Cardoso NBR 16280:2015 
Obrigado! 
Engº Alex de Souza Cardoso 
E-mail: alexcardoso@servareengenharia.com.br 
Telefone: 3493-4243 e 3493-3540. 
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