3 Incorporação

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Incorporação Imobiliária
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Definição
• É a atividade empresarial que tem por objeto 
▫ construção e comercialização, durante a obra, de 
unidades imobiliárias autônomas integrantes de 
edificações coletivas
▫ constituição de condomínio, mediante instituição 
registrada no Registro de Imóveis.
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file:///C:/_F FILES_/ULBRA/ORC/_VIDEOS_/Incorporacao/Encontro com Autor - Melhim Chalub (1_2).flv
file:///C:/_F FILES_/ULBRA/ORC/_VIDEOS_/Incorporacao/Encontro com Autor - Melhim Chalub (2_2).flv
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Definição
• Atividade de longo prazo e complexa
• Investimentos altos
• Pode ser exercida por 
▫ pessoa física ou jurídica
▫ possua direitos de alienar frações ideais do terreno em 
questão e sobre ele construir
▫ seja construtor ou corretor de imóveis.
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Interesses envolvidos na 
Incorporação
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Funções do Incorporador
• coordenação dos fatores de produção inerentes a 
essas tarefas
• assunção dos riscos do negócio 
• captação de recursos do público destinados à 
execução da obra
• providências para regularização da propriedade ante 
às autoridades administrativas e Registro de Imóveis
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Direitos dos Clientes
• A incorporação imobiliária é um dos negócios mais 
realizados no setor da construção civil. 
• Tendo em vista a relevância social e a venda 
antecipada (no lançamento ou durante a 
construção), a legislação prevê alguns mecanismos 
de proteção ao comprador.
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Direitos dos Clientes
• arquivamento em Cartório de Imóveis do Memorial de Incorporação, 
como requisito da oferta pública do empreendimento
• aplicação de sanções civis e penais contra o incorporador que, por ação ou 
omissão, frustrar a segurança do negócio
• irretratabilidade do contrato, assegurando aos adquirentes a obtenção do 
contrato definitivo (Promessa de Compra e Venda)
• Informação no mínimo de seis em seis meses, sobre o estado da obra;
• direito de substituir o incorporador e
• classificação dos créditos dos adquirentes, em caso de falência do 
incorporador, como créditos privilegiados.
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O que é Memorial de Incorporação?
• É o conjunto de documentos com averbação 
obrigatória no Registro de Imóveis que retratam a 
Incorporação, como:
▫ Documentos do terreno
▫ Projetos de construção
▫ Idoneidade financeira do incorporador
▫ Memorial Descritivo
▫ Quadros da NBR12.721/06
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NBR 12.721 – 2006
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NBR 12.721/06 – Incorporação Imobiliária
• A NBR 12721 é a Norma Brasileira que define os critérios para 
a descrição das unidades e para o orçamento na 
incorporação de edificações em condomínio. 
• A norma objetiva padronizar o registro, nos Cartórios de 
Imóveis, das questões relativas ao custo e às especificações 
dos imóveis. 
• A finalidade principal é a garantia, para incorporadores, 
construtores e adquirentes, de que o prédio será construído 
com determinadas características, registradas em planilhas 
próprias, não se exigindo ou aceitando obra diversa
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NBR 12.721/06 – Incorporação Imobiliária
• Principais definições de áreas da NBR 12.721
• Áreas em relação ao uso: 
▫ Áreas de uso privativo (principais e acessórias) 
▫ Áreas de uso comum
• Áreas em relação ao custo de construção: 
▫ Áreas cobertas padrão 
▫ Áreas cobertas de padrão diferente 
▫ Áreas descobertas
• Áreas em relação a sua divisão: 
▫ Área de divisão proporcional 
▫ Área de divisão não proporcional
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ÁREA PRIVATIVA
• Área privativa: da unidade autônoma (ex. apartamento), 
acessórias (garagem em alguns casos)
▫ somatório das áreas delimitadas pelas paredes externas do 
apartamento, cobertas e descobertas, abertas ou fechadas; 
▫ medidas dos limites externos quando se tratar de paredes 
externas e de paredes que separam cômodos privativos dos de 
uso comum; 
▫ medidas dos eixos, quando se tratar de paredes que separam os 
cômodos de um apartamento dos de seu vizinho.
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ÁREA PRIVATIVA
• Observações – área privativa
▫ Obs1: são considerados área privativa do 
apartamento: os poços de iluminação, os shafts
privativos, os dutos de fumaça.
▫ Obs2: garagem só pode ser área privativa se for livre e 
de uso exclusivo para cada apto
• Área privativa total: somatório das áreas privativas 
das unidades
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ÁREA DE USO COMUM
• Áreas e dependências de uso comum a todos os 
moradores, ou parte deles
• Hall de entrada, circulação do pavimento tipo, 
circulação de garagens, play-ground, jardins, etc.
• Incluir: dutos de fumaça e shafts de uso comum, 
poços de elevador
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ÁREA REAL
• É a Área medida em planta, segundo os critérios da 
norma
• Área Real Total = Área Privativa Total + Área de Uso 
Comum total
▫ Incluindo: taludes, pérgulas, jardins e quaisquer áreas 
que sofreram qualquer ação de construção, 
urbanização ou paisagismo.
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ÁREA EQUIVALENTE
• Área Coberta Padrão – é a que predomina na edificação, 
em geral o pavimento tipo (inclui área comum e 
privativa)
• Área de Padrão Diferente: demais áreas com custo de 
construção (acabamentos) superior ou inferior da área 
padrão 
▫ As áreas de padrão diferentes são transformadas em área 
equivalente (quanto de área padrão daria o mesmo custo 
que esta área de padrão diferente)
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Exemplos – Área Equivalente
• Cobertura
▫ Caixa d’água e casa de máquinas: 0,70
▫ Terraços / áreas descobertas sobre lajes: 0,30 a 0,60 
• Tipo:
▫ Apartamentos e Hall de Elevador: 1,00
▫ Sacadas: 0,50
▫ Poços de ventilação e iluminação: 0,50
▫ Escadas: 0,50
• Térreo
▫ Hall de Entrada com acabamento superior: 1,20
▫ Salão de Festas: 1,00
▫ Garagem descoberta, play ground, jardim, piscina: 0,40
▫ Garagem Coberta: 0,50
• Subsolo
▫ Garagem enterrada do 1º subsolo: 0,80
▫ Garagem enterrada do 2º subsolo: 0,90
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ÁREA DE DIVISÃO PROPORCIONAL
• Áreas de direito dos proprietários divididas 
proporcionalmente de acordo com a área de suas 
unidades.
▫ Hall
▫ Portaria
▫ Escadas
▫ Casa de máquinas
▫ etc
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ÁREA DE DIVISÃO NÃO-PROPORCIONAL
• Distribuídas de forma desigual entre as unidades
▫ PRIVATIVAS
 Apartamentos
 Garagens
 depósitos privativos
▫ COMUNS (casos raros)
 Elevador exclusivo para coberturas
 halls exclusivos (acesso restrito a alguns condôminos)
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OUTRAS NOMENCLATURAS
• Área sub-rogada: área relativa às unidades a serem 
entregues em pagamento ao proprietário do terreno
• Fração ideal: fração que representa a parte do 
terreno e de dependências de uso comum atribuídas 
à unidade autônoma.
• Coeficiente de proporcionalidade: proporção entre a 
área equivalente da unidade autônoma e a área 
equivalente total da edificação;
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Quadro I – Área Global
• Serve de auxílio para o cálculo da área global e da 
área de construção global, permitindo o 
conhecimento em toda a edificação das áreas:
▫ reais
▫ de construção (ou equivalente) global
▫ privativas 
▫ de uso comum.
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Quadro II – Área das Unidades Autônomas
• Calculo das áreas de cada unidade autônoma, ou 
seja, a soma das áreas privativas e de uso comum 
que serão de direito de cada proprietário.
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Quadros III e IV - Custos
• O Quadro III avalia o custo total da construção e o 
seu custo por m2 (Incluindo custos não embutidos 
no CUB como Elevadores e outros)
• O Quadro IV avalia o custo das unidades autônomas
• A estimativa dos custos de construção são realizados 
utilizandoo CUB na data do orçamento multiplicado 
pela Área Equivalente Total
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Quadro V
• No Quadro V são anotadas as informações gerais, tais como: 
▫ tipo de edificação
▫ localização, 
▫ autor dos projetos 
▫ responsável pela execução
▫ unidades autônomas habitacionais por pavimento
▫ acabamento das fachadas e empenas
▫ prazo da obra
▫ padrão da edificação 
▫ outras edificações.
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Quadros VI, VII e VIII
• Quadro VI - equipamentos empregados na obra
• Quadro VII - acabamentos das dependências de uso 
privativo.
• Quadro VIII - acabamentos das dependências de uso 
comum.
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Exercício
• Elaborar os Quadros I e II para o seguinte 
empreendimento:
▫ 6 Pavimentos
▫ Subsolo 
▫ Térreo 
▫ 4 pavimentos tipo (2 aptos por andar)
▫ Padrão aLTO
▫ 2 Garagens/ apto
▫ Garagem = 2,4x5m
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Exemplos – Área Equivalente
• Cobertura
▫ Caixa d’água e casa de máquinas: 0,50
• Tipo:
▫ Apartamentos e Hall de Elevador: 1,00
▫ Sacadas: 0,50
▫ Escadas/Elevadores: 0,50
• Tèrreo
▫ Salão de Festas: 1,00
▫ Areas Cobertas: 0,80
▫ Área descoberta, play ground, jardim, piscina: 0,40
• Subsolo
▫ Garagem enterrada do 1º subsolo: 0,80
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Subsolo
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Térreo
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Pavimento Tipo (x4)
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Cobertura - Telhado
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Reservatório
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Juros X Correção
• Os juros são conceituados como a remuneração do 
capital (dinheiro) emprestado durante um determinado 
período.
• A Tabela Price (amortizacão
constante), normalmente é o 
sistema mais adotado pelas 
construtoras, para aplicação de 
juros, no financiamento.
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Juros X Correção
• A Incorporação Imobiliária se caracteriza como um 
investimento, o cliente paga adiantado para receber 
o produto no futuro
• Portanto é ilegal a cobrança de juros na 
Incorporação, antes da entrega do imóvel
• Salvo em situações de Juros de Mora, ou seja, o 
cliente atrasou sua parcela e irá pagar com atraso
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Correção Monetária
• A correção monetária é a recuperação do poder de 
compra do valor emprestado. 
• Quando compramos na planta estamos financiando 
uma obra que possui custos que se inflacionam com 
o tempo. 
• Seu dinheiro perderia o valor no tempo se não fosse 
reajustado. 
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INCC – Índice Nacional da Construção Civil
• Legalmente é o índice mais aceito e mais utilizado
• A tradição da Fundação Getúlio Vargas é reconhecida 
pela sua imparcialidade e eqüidistância no desempenho 
de suas atribuições de mensuração. 
• O índice editado pelo SINDUSCON, vale dizer, é o CUB
▫ inadmissível para corrigir contratos imobiliários
▫ elaborado pela própria corporação julgadora dos interesses 
das Construtoras, um dos pólos contratantes. 
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Correção Monetária
• O reajuste pelo INCC garante o poder de compra do 
seu dinheiro.
• Assim o valor da última prestação corrigida 
mensalmente pelo INCC deverá manter seu poder de 
compra em relação a primeira prestação.
• O salário mínimo é corrigido pelo IGP-M mais o PIB-
Brasil do ano anterior, portanto seu crescimento é 
sempre maior que o INCC
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Série Histórica – Salário Mínimo
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Inflação e o Plano Real
• O programa foi a mais ampla medida econômica já 
realizada no Brasil 
• Tinha como objetivo principal o controle da 
hiperinflação que assolava o país. 
• Utilizou-se de diversos instrumentos econômicos e 
políticos para a redução da inflação que chegou a 
46,58% ao mês em junho de 1994, época do 
lançamento da nova moeda.
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Inflação e o Plano Real
• Antes do Plano Real, a moeda brasileira acumulou, 
de 1965 a e 1994 (29 anos), uma inflação de 1,1 
quatrilhão por cento. 
• Sim, inflação de 16 dígitos, em três décadas. Ou 
precisamente, um IGP-DI de 
1.142.332.741.811.850%. 
• Uma média de 39.390.784.200.408% ao ano
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Exemplo Prático
• Você comprou um apartamento da seguinte forma:
• VALOR TOTAL: R$1.440.000,00
• Entrada + 29 parcelas mensais de R$ 10.000,00 durante a 
obra
• 02 anuais de R$ 40.000,00
• R$ 60.000,00 para entrega das chaves 
• Valor a Financiar de R$ 1.000.000,00.
• Prazo de Entrega: 30 meses
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Exemplo Prático
• A prestação mensal irá de R$ 10.000,00 para R$ 11.910,80 em 
30 meses.
• A parcela anual que você irá pagar no primeiro ano irá de R$ 
40.000,00 para R$ 43.863,60.
• A parcela anual que você irá pagar no segundo ano irá de R$ 
4000,00 para R$ 46.507,10.
• A parcela da entrega das chaves irá de R$ 60.000,00 para 
R$71.215,60.
• O seu Saldo a Financiar irá de R$ 1.000.000,00 para R$ 
1.191.441,70.
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Exemplo Prático
• Se não houvesse correção, o total pago junto com o 
saldo devedor seria de R$ 1.440.000,00.
• Com as correções simuladas em 30 meses (prazo 
médio para construção de um condomínio), o valor 
vai para R$ 1.685.616,10.
• No final irá descobrir que pagará aproximadamente 
R$ 240.000,00 a mais do que previsto quando 
assinou o contrato com sua construtora.
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INCC - 2011
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INCC - 2012
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INCC - 2013
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INCC - 2014
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INCC – Forma de Cálculo
• A correção monetária funciona 
como juros compostos, ou seja, é 
acumulativa
• O INCC do mês anterior somente é 
divulgado após o dia 15 do mês 
atual.
• Portanto, de praxe, se utiliza 
sempre o INCC retroativo de 2 
meses
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Exercício 1
• Você comprou um imóvel de R$ 100.000,00 em 
MARÇO/2013
• Durante a obra você pagará 20 prestações de R$ 
1.000,00 totalizando R$ 20.000,00. 
• Os outros R$ 80.000,00 você só pagará na entrega 
das chaves e para isto poderá financiar o imóvel em 
algum banco caso não tenha este dinheiro à vista.
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Exercício 1
a) Quanto será o valor da 1ª parcela de entrada?
b) Qual será o valor da 3ª parcela em MAIO/13
c) Quanto será o valor total da dívida após o 
pagamento da 3ª parcela?
d) Quanto será o valor a financiar?
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Exercício 2
• Você adquiriu um apartamento de R$400.000 em 
ABR/2011
• Você pagou uma entrada à vista de R$120.000 no 
ato da compra e deixou o saldo restante para 
financiar na entrega.
• Se o apartamento estiver concluído em DEZ/13, qual 
será o valor a financiar?
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Trabalho 9 – TURMA B
• Realize a análise financeira do caso abaixo.
• Você assinou o contrato de um imóvel em MARÇO/2014;
• O Valor de Contrato do imóvel é de R$ 300.000,00;
• Durante a obra você pagará a Entrada mais 9 prestações de R$ 7.800. 
• O restante você pagará com financiamento bancário, após a entrega
• A conclusão prevista das obras é em DEZ/2014.
▫ Qual o valor da parcela em JUN/2014?
▫ Quanto será o valor da divida após pgto da 3ª parcela em em
MAIO/14?
▫ Qual será o valor a financiar na entrega das chaves?
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Trabalho 9 – TURMA C
• Realize a análise financeira do caso abaixo.
• Você assinou o contrato de um imóvel em ABRIL/2014;
• O Valor de Contrato do imóvel é de R$ 300.000,00;
• Durante a obra você pagará a Entrada mais 9 prestações de R$ 7.800. 
• O restante você pagará com financiamento bancário, após a entrega
• A conclusão prevista das obras é em JAN/2015.
▫ Qual o valor da parcela em JUL/2014?
▫ Quanto será o valor da divida após pgto da 3ª parcela em 
em JUN/14?
▫ Qual será o valor a financiar na entrega das chaves?
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INCC - 201374
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Recolhimentos do INSS
• É o órgão responsável pela 
arrecadação de tributos previdenciários 
para atender as necessidades dos 
trabalhadores nos casos de doenças 
graves, invalidez e morte no setor de construção civil.
• As empresas devem recolher para o INSS e outras 
entidades como o INCRA, SESI, SEBRAE e salário 
educação, em torno de 37,8% da folha de pagamento
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Recolhimentos do INSS
• Toda obra de construção civil, deve ser matriculada junto ao 
INSS, denominada matrícula CEI (Cadastro Específico do INSS)
• A partir disso, todos os recolhimentos efetuados em função 
da mão-de-obra empregada naquela obra são vinculados a 
esta matrícula.
• A averbação de obra de construção civil no registro de 
imóveis, para posterior concessão do Habite-se, é efetuada 
após a liberação da Certidão Negativa de Débito (CND) pelo 
INSS.
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Tabela para cálculo do custo da Mão-
de-obra (INSS)
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Área de contribuição = Área equivalente x % de mão-de-obra 
Salário de contribuição = Área de Contribuição x CUB x 37,8%
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Exemplo
• Calcule o INSS a ser pago de uma 
residência de 180m2, em alvenaria, 
com 3 dormitórios e 3 banheiros.
• Alto Padrão
• Área Fechada: 120m2 
• Área Aberta: 40m²
• Área Descoberta: 20m²
• Local: Santarém-PA
• Crédito no CEI da Obra
▫ R$2.000,00
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Residencial
JAN/2016
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Exercício
• Calcule o valor a ser recolhido do INSS 
para emissão de CND do seguinte 
empreendimento:
▫ Oito pavimentos 
▫ Apartamentos de 3 quartos. 
▫ Padrão normal
▫ 250m2 por pavimento
 Área Fechada: 185m2 
 Área Aberta: 40m²
 Área Descoberta: 25m²
▫ Santarém - PA
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